某地产花园策划推广方案eprm.docx

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1、保利花园园策划推推广案广州置业业房地产产顾问有有限公司司目 录一、广州州市场情情况分析析41.1广广州市场场分析441.1.1广州州宏观经经济分析析41.1.2房地地产投资资状况分分析71.1.3政策策法规对对房地产产的影响响91.1.4影响响房地产产市场未未来发展展的主要要经济因因素1551.1.5热点点区域分分析1771.2海海珠区房房地产市市场分析析231.2.1海珠珠区宏观观经济分分析2331.2.2影响响海珠区区房地产产发展的的因素2261.2.3区域域板块分分析288二、项目目分析（SWOT）362.1项项目优势势362.2项项目劣势势382.3项项目存在在的机会会392.4项项目

2、面临临的威胁胁40三、零五五年度推推广策略略423.1市市场状况况分析4423.2项项目现有有情况分分析4333.2项项目推广广目标4443.3下下年度推推广策略略443.4下下年度推推广主题题分述446四、项目目定位4474.1目目标客户户群定位位474.2价价格定位位504.2.1价格格定位考考虑因素素504.2.2价格格定位思思路5114.2.3定价价准则5534.2.4各栋栋的定价价建议5534.2.5预计计回收资资金额559五、各阶阶段推广广计划6605.1第第一阶段段：3-5月推广广计划6605.1.1阶段段市场状状况预测测605.1.2阶段段推广计计划6115.1.3推售售单位6

3、625.1.4销售售建议6635.1.5广告告计划及及炒作安安排6335.1.6现场场包装要要求6665.1.7销售售情况预预测6665.2第第二阶段段：68月推推广计划划685.2.1阶段段市场情情况分析析685.2.2阶段段推广计计划6995.2.3推售售单位6695.2.4销售售手法7705.2.5广告告计划及及炒作安安排7115.2.6现场场包装要要求7225.2.7销售售情况预预测7225.3第第三阶段段：910月月推广计计划7445.3.1阶段市市场情况况分析7745.3.2阶段段推广计计划7555.3.3推售售单位7755.3.4销售售手法765.3.5广告告计划及及炒作安安排7

4、665.3.6现场场包装要要求7775.3.7销售售情况预预测7775.4第第四阶段段：111122月推广广计划7795.4.1阶段段市场情情况分析析795.4.2阶段段推广计计划7995.4.3推售售单位8805.4.4销售售手法8805.4.5广告告计划及及炒作安安排8005.4.6现场场包装要要求8115.4.7销售售情况预预测822阶段推广广小结884附录866一、广州州市场情情况分析析1.1广广州市场场分析1.1.1广州州宏观经经济分析析n 广州经济济增长迅迅速、健健康发展展20044年广州州市经济济发展保保持快速速、稳定定的增长长态势。工工业生产产总产值值持续增增长，1111月月每

5、月的的同比增增长率都都保持在在12%以上，显显示广州州经济仍仍然向健健康、稳稳定的方方向发展展。在这这样的经经济形势势下，有有利于房房地产产产业的发发展。因因为房地地产开发发所需的的原材料料如：钢钢材、水水泥等，均均需要依依靠工业业产业的的供给，工工业产业业的稳定定发展，为为房地产产开发打打下了稳稳健的经经济基础础。n 固定资产产投资状状况分析析广州20004年年上半年年，固定定资产投投资迅速速增长，为为了防止止经济过过热，国国家实行行宏观经经济措施施，随着着国家宏宏观经济济调控作作用的显显现，下下半年经经济呈现现出平稳稳增长的的良好势势头。广州1-11月月累计完完成固定定资产投投资9775.

6、660亿元元，比上上年同期期增长222.88%，比比1-110月累累计增速速提高了了1.88个百分分点。其其中，全全市基本本建设投投资增速速回升，累累计完成成投资4487.81亿亿元，比比上年同同期增长长48.7%，比比1-110月累累计增速速回升了了1.11个百分分点；房房地产开开发完成成投资3360.05亿亿元，增增长100.9%。固定资产产投资健健康发展展，政府府加大了了城市基基础设施施建设的的投入，进进一步完完善城市市建设，使使广州市市的整体体环境不不断改善善，有利利于招商商引资以以促进广广州市的的经济发发展。置业观点点：基础础配套及及房地产产投资的的增长必必然推动动整体经经济发展展n

7、 居民收入入及消费费需求分分析社会消费费品零售售总额增增速提高高。1-11月月累计，全全市社会会消费品品零售总总额为115177.111亿元，比比上年同同期增长长12.2%；其中贸贸易业增增长133.8%，餐饮饮业增长长7.11%。111月份份全市商商品销售售总额为为4911.800亿元，比比上年同同月增长长30.5%，增增幅比上上月提高高8.99个百分分点。11-111月累计计实现商商品销售售总额为为46225.772亿元元，比上上年同期期增长221.00%。社会消费费品零售售总额的的增长，从从侧面反反映市民民手中可可支配的的资金持持续上涨涨，购买买能力不不断提高高，为房房地产消消费提供供厚

8、实的的经济基基础。置业观点：经济的快速发展、居民收入的增加、可支配收入的提升，必然导致对房地产需求的继续增加，预计2005年的房地产市场继续火热。1.1.2房地地产投资资状况分分析n 商品房成成交持续续活跃面积单位位：万平平方米金额单单位：亿亿元第一季度度同比增长长第二季度度同比增长长第三季度度同比增长长全市批准准预售商商品房面面积135.227.222%275.2416.885%265.53-16.99%其中：八八区78.55817.221%180.4530.338%169.29-33.39%全市预售售商品房房成交登登记面积积29844.993%295.9524.339%259.61-0.1

9、15%其中：八八区207.1849.556%194.524.336%177.297.100%全市预售售商品房房成交登登记金额额141.1549.998%145.9636.007%134.4915.009%其中：八八区113.8353.993%111.738.998%106.5219.995%全市二手手楼成交交登记面面积152.0938.668%212.9437.777%240.7542.224%其中：八八区113.533.773%147.2335.000%174.7239.226%全市二手手楼成交交登记金金额43.99540.442%58.44336.555%64.88744.999%其中：八

10、八区36.77731.223%45.88626.551%52.33338.995%经济发展展持续向向好、居居民收入入增加、住住宅需求求的增加加，使全全市保持持在较高高的成交交水平，最最高接近近3000万，二二手销量量不断放放大，二二手市场场已经占占整体市市场接近近40%。置业观点：经济因素带动一二手楼市的快速兴旺及发展，二手市场的发展必然加速一手项目的持续发展。2005年的广州房地产市场依然看好。n 商品房成成交价格格上升商品房的的成交均均价比去去年同期期和上一一季度均均有不同同程度的的上升。从从环比数数据看，高高层住宅宅均价升升幅不大大，第三三季度十十区和原原八区高高层住宅宅的均价价分别比比

11、第二季季度上升升了2.90%和3.74%。原八八区多层层住宅成成交价今今年以来来同比呈呈现较大大升幅，第第三季度度均价比比第二季季度又上上升了113.559%，除除了楼价价稳步回回升因素素外，也也有部分分价格较较高区域域成交量量激增的的因素，如如天河区区，第三三季度多多层住宅宅成交33.522万平方方米，比比第二季季度增加加1266.199%，另另外，该该区有部部分别墅墅（第三三季度约约89000平方方米，如如珠江别别墅、汇汇景新城城别墅等等）的成成交价纳纳入了多多层住宅宅成交价价统计，也也在一定定程度上上拉高了了多层住住宅整体体成交均均价。1.1.3政策策法规对对房地产产的影响响政府政策策法

12、规对对房地产产开发的的来讲，具具有重大大的指导导意义，对对房地产产开发起起到重要要的作用用。政策策法规的的调整和和完善，将将更有利利于房地地产向更更健康的的方向发发展。n 金融政策策l 银监会商商业银行行房地产产贷款风风险管理理指引的的出台银监会于于20004年99月2日日再对房房地产业业开出全全面慎贷贷令商业业银行房房地产贷贷款风险险管理指指引。指指引内内容包括括： 明确规定定商业银银行对申申请贷款款的房地地产企业业的要求求； 首次明确确规定：确保商商业银行行对购买买主体结结构已封封顶的住住房的个个人发放放个人住住房贷款款后，该该房屋能能够在合合理期限限内正式式交付使使用； 对个人贷贷款则规

13、规定：借借款人住住房贷款款的月房房产支出出不得超超过月收收入500%。这一政策策的推出出，对房房地产市市场的影影响如下下： 有效保障障了购房房者的利利益，指指引加强强了对房房地产企企业的限限制条件件，明确确了他们们必须在在合理期期限内正正式交付付使用，避避免了消消费者无无限期等等待收楼楼的情况况出现； 进一步提提高房地地产的准准入门槛槛，严重重挤压开开发商的的资金链链，加紧紧了市场场优胜劣劣汰的机机制，对对资金实实力较弱弱的房地地产开发发企业的的打击相相对较大大； 促使融资资渠道多多元化，新政策的出台，房地产企业向商业银行借贷的难度加大，促使房地产企业向社会融资，促进信贷趋向多元化，企业间的并

14、购、合作发展将会不断出现； 外来资金金逐渐流流入房地地产市场场，融资资渠道的的多元化化，也促促进了外外来的资资金流入入房地产产市场，活活跃了房房地产业业的资金金流动，有有效规避避金融信信贷风险险，使房房地产业业进入良良性的开开发建设设轨道。l 央行宣布布加息中国人民民银行于于10月月29日日宣布提提高存贷贷款利率率，结束束了长达达近9年年的降息息周期。由由于广州州房地产产市场相相对理性性、成熟熟度较高高，产品品结构合合理，而而且随着着“泛珠”战略的的实施和和申亚所所带来的的商机等等众多利利好消息息的带动动下，在在短期内内对广州州房地产产业的影影响不会会太明显显。但从从目前的的经济形形势来看看，

15、我国国仍存在在加息的的压力，长长远来讲讲，加息息会加大大房地产产开发的的成本，对对房地产产开发企企业造成成资金上上的压力力。加息促使使房地产产开发企企业的优优胜劣汰汰。房地地产行业业是高借借贷运作作的行业业，加息息令房产产企业的的开发成成本上升升，对资资金实力力雄厚的的优质企企业来讲讲，由于于开发稳稳健、成成熟，抗抗风险能能力强，加加息的影影响不会会太大；而资金金实力弱弱的企业业，面临临的加息息压力相相对较大大，会出出现企业业之间的的合作、合合并现象象，甚至至会出现现不良资资质企业业倒闭的的现象。此次加息息是政府府宏观调调控的一一个警示示信号，日日后加息息的不确确定性仍仍存在，令令不少购购房者

16、抱抱持币观观望的态态度。加加息影响响了中低低端消费费群，特特别是首首次置业业人群的的购房积积极性，会会致使部部分购房房者的需需求回落落，市场场需求因因此而下下降。目前广州州市场供供应量充充足，空空置率虽虽然有一一定回落落，但仍仍处于一一个较高高的水平平，广州州土地供供应比较较充足，加加上“烂尾楼楼”整顿工工作是政政府接下下来的工工作重点点之一，在在市民对对入市更更谨慎的的情况下下，楼价价大幅上上涨失去去强有力力的支持持，升幅幅将回归归理性。n 即将开征征物业税税消息传传出广东省财财政工作作会议上上，传出出了广东东可能在在今年对对不动产产开征统统一规范范的物业业税的消消息。物物业税又又称财产产税

17、或地地产税，“主主要针对对土地、房房屋等不不动产，要要求其承承租人或或所有者者每年都都要缴付付一定税税款，而而应缴纳纳的税值值会随着着其市值值的升高高而提高高”。物物业税改改革的基基本框架架是“将将现行房房产税、城城市房地地产税、土土地增值值税以及及土地出出让金等等收费合合并，转转化为房房产保有有阶段统统一收取取的物业业税”。开征物业业税会对对房地产产市场造造成的影影响如下下：l 平抑过高高的房价价，降低低消费者者入市门门槛，促促进房地地产发展展。以财财产税的的形式分分期支付付地租和和税费，现现在的开开发成本本就可以以大幅下下降，房房价也会会跟着大大幅度下下降。有有利于增增强市民民改善住住房的

18、机机会和能能力，促促进房地地产发展展；l 打击炒买买炒卖行行为，挤挤掉房产产泡沫。楼价下降后，房地产投资利润空间减小，炒楼的风险也将增大。另外，初始房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产炒家知难而退。n 土地政策策针对土地地闲置的的问题，政政府出台台了一系系列的政政策严防防项目“烂尾”现象，同同时控制制土地的的批出。其其一，闲闲置土地地在两年年内不开开发的将将无条件件收回；其二，国国土资源源部发布布的711号令要要求到220044年8月月31日日以后，国国内土地地市场将将不得再再采用协协议方式式出让经经营性土土地使用用权，国国有土地地使用权权必须以以公开招招标、拍拍卖、挂挂牌的方方式出让

19、让；其三三，要求求土地出出让金须须一次性性缴纳。各各项政策策均制约约土地的的批出，土土地供应应近期以以盘活为为主，加加大了房房地产企企业获取取大规模模地块的的难度，但但却有效效地控制制房地产产的市场场供应。71号令令颁布的的影响如如下： 对于房地地产开发发商来讲讲：开发发商将在在公平、公公开的环环境下获获取土地地，并加加大了获获取土地地的难度度及开发发成本，有有利于促促进各开开发商之之间的良良性竞争争。有实实力的开开发商将将会更稳稳健地持持续发展展，实力力弱、资资质差的的开发商商将会面面临被市市场淘汰汰的危机机，最终终导致汰汰弱留强强的情况况出现。 广州市各各大发展展商，特特别是有有实力的的发

20、展商商，都有有较为充充足的土土地储备备，711号令对对他们来来讲不会会造成非非常大的的冲击；短期内内，由于于广州的的发展商商土地储储备充足足，市场场供应仍仍会呈现现平稳增增长的状状态。n 公积金政政策20044年6月月1日重重新修订订广州州市住房房公积金金个人住住房抵押押贷款实实施办法法，新新办法中中对公积积金贷款款作出部部分修正正，更有有利于个个人的购购房消费费。主要要有下列列六点变变化：l 调升合并并贷款的的最高贷贷款额；l 减少首付付款比例例；l 提高个人人可贷额额度比例例系数；l 放宽申请请贷款的的贷款人人关系；l 提升公积积金贷款款的使用用频率；l 简化公积积金审批批政策，加加快开发

21、发商资金金流通。办法的实实施，对对广州房房地产市市场有积积极的促促进意义义： 扩大消费费群：公公积金贷贷款购房房政策的的灵活、简简化，提提高市民民购房的的能力，令令更多市市民进入入商品房房市场； 楼市成交交更加活活跃：新新的公积积金制度度在一定定程度上上更加盘盘活了楼楼市资金金的流通通，会有有更多的的资金流流向楼市市，从而而带来更更加活跃跃的楼市市成交。n 户籍改革革政策今年，广广州对户户籍制度度再次进进行改革革，有效效地吸纳纳人才的的流入。2004年1月1日起将正式以准入条件取代现行入户政策和城市基础设施增容费政策；广州常住户口市内自由迁移；中小学招生政策也随之变化。户籍政策策的改革革，对广

22、广州的发发展具有有深远的的意义： 鼓励人才才留居本本地发展展，鼓励励人才在在本地发发展、创创业、居居留，提提供有利利的发展展条件，在在带动本本地经济济发展的的同时，也也为房地地产带来来更多的的潜在置置业群体体，加速速房地产产业的发发展； 打破地域域的界限限，加大大市民的的居住自自由度，而而对子女女的入学学教育问问题也作作出相应应的规定定，有效效促进房房地产消消费的市市场化。n 各项与房房地产有有关规范范出台l 开发商没没有预售售许可证证不得卖卖房广东省建建设厅和和中国人人民银行行广州分分行联合合发出通通知，规规定对申申请预售售商品房房项目认认真审查查，未具具备条件件的不得得核发商商品房预预售许

23、可可证，房房地产开开发商未未取得商商品房预预售许可可证前前，不得得以任何何形式对对外销售售正在开开发建设设的商品品房和收收取购房房人的诚诚意金、订订金等费费用。l 处罚违规规办合同同登记开开发商加强对开开发商预预售和销销售商品品房的检检查监督督，要求求开发企企业在商商品房买买卖合同同签订后后，应按按规定在在30天天内到房房管部门门办理合合同登记记手续。l 建立房产产交易公公开查询询系统加快商品品房交易易信息化化管理工工作，建建立公开开查询系系统，让让市民和和金融机机构可通通过该系系统查询询商品房房交易和和抵押登登记的信信息和有有关情况况。防止止一屋多多售、重重复抵押押、违规规销售已已抵押房房屋

24、等行行为的发发生。l 广东将出出台规定定打破“霸王条条款”目前在售售楼中盛盛行的“认购书书”将被取取消。一一份关于于加强商商品房预预售与销销售管理理的文件件，将要要求开发发商与购购楼者直直接签定定购楼合合同。此此外，无无论何种种情况导导致不能能签定购购楼合同同，开发发商均应应向购房房者退还还订金。l 酝酿“住住宅节能能”规范在广州市市建委 “墙材革革新与建建筑节能能工作会会议”上明确确，广州州市被定定为“夏热冬冬暖地区区”开展建建筑节能能的试点点城市。根根据建设设部的标标准，必必须依据据环保节节能的准准则，及及城市的的实际情情况对住住宅进行行设计，各各项细则则将于005年77月出台台。该规规范

25、的出出台，促促使加大大开发商商对产品品设计的的投入力力度，在在产品方方面推出出更多亮亮点，增增加房产产进步的的增长点点。置业观点：从今年的宏观政策看到，一方面清理了土地市场，收紧了发展商的银根；另一方面，在消费市场上对消费进行适当引导。最终令房地产更加健康有序地发展。而明年政府也将在房产的结构上进行深度调整，房产也将会在经济的带领下，正常稳定发展。地价、利息、经济将会是平衡市场供求的法码1.1.4影响响房地产产市场未未来发展展的主要要经济因因素n CEPAA的签署署20033年6月月28日日正式签签署内内地与香香港更紧紧密经贸贸关系安安排（简简称CEEPA），除除带动香香港经济济发展外外，广州

26、州市经济济也同时时开始腾腾飞，吸吸引更多多的港商商回内地地发展，包包括的行行业有：房地产产、服务务业、广广告业、零零售业等等。广州州为港商商提供发发展广阔阔的发展展空间，同同时引入入了更多多先进的的管理经经验、资资金等，两两者互惠惠互利，共共同发展展进步。对对广州发发展的促促进作用用主要有有：l 吸引港商商进驻发发展，如如新世界界地产、合合和、和和记黄埔埔、恒基基兆业等等地产巨巨头陆续续进入本本地房地地产市场场，能为为本地房房地产市市场注入入新元素素，加强强竞争机机制，为为本地市市场提供供更为优优质的地地产物业业。l 各行业人人员进入入广州发发展，有有效地增增加市场场对各类类物业的的需求，为为

27、房地产产发展提提供更多多的机会会。n “泛珠三三角”合作协协议的签签署“泛珠三三角”合作协协议的签签署与CCEPAA的签署署有异曲曲同工之之效，目目的是加加强本地地与周边边地区的的经济合合作，发发挥各自自的优势势，以便便经济优优势互补补。协议议的签定定:l 一方面能能实现地地区间的的资源互互补，加加速广州州市的经经济发展展，如物物流业、制制造业等等，提升升本地的的经济实实力；l 另一方面面则加强强地区间间的技术术人才流流入，增增加各类类物业的的需求，增加房地产业的发展空间。n 申亚的成成功今年，广广州地区区成功申申办20010年年的亚运运会。申申亚的成成功将为为广州地地区未来来的规划划建设带带

28、来发展展的机遇遇。l 广州市各各部门将将全力搞搞好城市市建设工工作，投投入大量量的资金金加快城城市建设设、推进进“青山绿绿地，碧碧水蓝天天”工程等等，为房房地产发发展提供供良好的的环境基基础；l 提供更多多的就业业和创业业机会，来来广州发发展的人人才将会会逐步增增多，对对住房的的需求也也会随之之加大，房地产潜在消费市场会逐步扩大。置业观点：各种利好消息，整体经济稳定发展，给楼市注入强心针，明年广州楼市将会持续健康稳定发展。1.1.5热点点区域分分析广州“南南拓、北北优、东东进、西西联”的政策策持续发发展，今今年的房房地产市市场呈现现出全面面发展的的良好局局面，各各区热点点精彩纷纷呈。n 珠江新

29、城城板块特点：广广州市国国土房管管局将完完善珠江江新城路路网、规规划建设设七大标标志性建建筑、广广州市第第二少年年宫破土土动工，其其他公建建配套也也有启动动迹象，区区域配套套将会更更加完善善，区域域的发展展前景和和优势逐逐步展现现，加上上众多商商用物业业将在明明年投入入使用，使使珠江新新城又重重新受到到关注，住住宅项目目和写字字楼项目目都持续续升温。代表项目目： 住宅：保保利香槟槟花园、利利雅湾、凯旋新世界、利雅湾、碧海湾； 写字楼：星汇国国际、华华普广场场、勤建建商务大大厦置业观点： 市场继续消化各项利好消息，投资仍会在较短时间内继续升温； 小区配套的完善也将成为日后开发项目一项必须解决的问

30、题； 写字楼、公寓成为本板块的代表，但是后续市场将会出现困局及潜在较大的同质化竞争。n 员村板块块特点：既既在东进进轴线和和南拓轴轴线的交交会点，同同时拥有有江景。该该板块特特殊的地地理位置置，对其其他板块块起到一一定的影影响作用用。对珠珠江新城城而言，员员村会成成为珠江江新城的的一个居居住配套套区域；对琶洲洲会展来来说，员员村将承承担商旅旅配套功功能。琶琶洲大桥桥的开通通、地铁铁五号线线的建设设、规划划中的沿沿江大道道和员村村二横路路立交等等工程，建建成后将将把居住住区、商商务区、会会展区打打通。代表项目目：美林林海岸花花园、东东璟花园园、都市市兰亭置业观点：员村储备用地的规划指标为可出让土

31、地面积为45万平方子米，规划性质为酒店、居住、商业用地，是员村未来的居住社区中心。随着土地供应减少，2005年可能成为各地产集团兵家必争之地。n 东圃板块块特点：由由于左拥拥黄埔开开发区，右右抱天河河商务圈圈，两边边有着成成熟的就就业中心心及消费费群，独独特的地地理位置置决定了了东圃继继20003年又又再是今今年的房房地产开开发热点点。代表项目目：骏景景南苑、旭旭景家园园、中海海康城、盈盈彩美居居、金碧碧世纪花花园、美美林湖畔畔花园置业观点：广州申亚成功后，令东圃板块不断升温，为板块楼盘直接带来了经济效益，区内在售的楼盘均价将会不断提升，并且板块内土地储存量众多，05年依然是楼市的热点。n 黄

32、埔板块块特点：地地理位置置较为偏偏离广州州市中心心区域，住住宅项目目以黄埔埔港口、造造船厂等等大型企企业的后后勤配套套为主，随随着福利利分房政政策的结结束，该该区逐步步涌现出出商品房房项目，区区内的配配套也日日益完善善。代表项目目：万科科城市花花园、黄黄埔花园园、金碧碧世纪花花园置业观点： 随着恒大集团、万科集团的进入，该板块将会被市场投以关注的目光，但短期内还不能成为具有竞争力的板块。n 新滨江板板块特点：随随着环岛岛路规划划的公布布及开始始施工的的利好消消息传出出，海珠珠区将重重点发展展滨江经经济带和和白鹅潭潭周边旅旅游观光光休闲购购物区，将将真正实实现“环岛经经济”发展战战略。该该板块借

33、借此良机机迅速火火爆起来来。该板板块聚集集着广州州四大品品牌房地地产企业业，他们们不管在在产品上上，还是是营销手手段上都都各具特特色，为为广州楼楼市创造造出不少少亮点和和热点。区区域的“战火”主要出出现在光光大和富富力之间间，光大大以成熟熟的社区区、温情情的文化化取胜，而而现代广广场则以以高标准准的装修修、精致致的园林林、大气气的户型型设计，赢赢得市场场的青睐睐。江景景项目金金碧湾以以中小户户型为主主，而天天鹅湾则则以大户户型为主主，在产产品定位位上存在在较大的的差别，没没有形成成直接的的对抗。金金碧湾一一期的产产品侧重重以价格格赢取市市场，天天鹅湾则则以独特特的户型型设计、一一线望江江的优势

34、势吸引买买家目光光。代表项目目：光大大花园、富富力现代代广场、金金碧湾、城城启天鹅湾湾置业观点：由于产品众多，竞争激烈，各项目已经出现混战的局面，如何走出困局将成为关键。2005年这里将成为海珠区的主战场。n 琶洲板块块特点：地地块规划划十分完完善，从从酒店、写写字楼、银银行、商商业服务务、高科科技产业业研究开开发、旅旅游度假假和高品品质居住住、公园园、娱乐乐等等，配配套规划划十分到到位。由由琶洲板板块拉动动的道路路交通网网线已经经辐射向向整个广广州市，交交通条件件的进一一步改善善，给周周边楼市市打了一一只强心心针。而今年交交易会正正式在琶琶洲会展展中心设设立分会会场，为为周边项项目带来来更多

35、的的生机，投投资者瞄瞄准板块块及周边边的项目目，销售售出现一一个新高高潮，项项目的销销售价格格持续攀攀升。代表项目目：雅郡郡熙源、凤凤浦西苑苑、信步步闲庭、中中洲中心心、世港港国际置业观点：会展经济优势的逐步显现，将会为该区域带来更广阔的投资前景，投资型的产品将会大量涌现，吸引更多的投资者进入市场。n 番禺：华华南板块块、大学学城板块块特点：华华南板块块是广州州楼市较较具代表表性的板板块，曾曾经以优优越的自自然环境境、大规规模、高高性价比比等优势势吸引大大量买家家购买。广广州新火火车站选选址番禺禺钟村石石壁，更更带旺了了附近的的项目，成成交量持持续上升升。大学城在在今年正正式开学学，对居居住配

36、套套和商业业配套的的需求大大量增加加，为该该区的房房地产业业和商业业带来更更多的机机遇。代表项目目：祈福福新邨、锦锦绣生态态园、锦锦绣趣园园、广州州雅居乐乐花园、华华南新城城置业观点：公交车、地铁、新光快线、洛溪桥收费、配套设施不足等问题，将继续制约华南板块的快速发展的主要因素。n 金沙洲板板块特点：政政府将其其定位为为广佛都都市圈中中心的居居住新城城，目前前，金沙沙洲大规规模开发发建设的的各项工工作已经经全面启启动，一一个由政政府主导导，积极极支持社社会力量量参与的的金沙洲洲开发建建设热潮潮已经掀掀起。目目前有可可出让土土地1.64平平方公里里，综合合容积率率约2.0，可可建建筑筑面积约约3

37、322万平方方米（其其中居住住3199万平方方米，商商业5万万平方米米，行政政办公88万平方方米）代表项目目：万科科四季花花城置业观点：这里将是几大发展商高度比拼实力的比武场，金沙洲将会成为2005年的楼市黑马。n 新机场板板块特点：白白云新机机场于88月5日日正式开开始航班班运营，新新机场板板块应运运而生。花花都区目目前在售售的多个个楼盘都都较为接接近新机机场，新新机场投投入使用用后，各各发展商商都在打打着新机机场牌，以以吸引投投资型买买家。新新机场的的正式搬搬迁，将将是花都都楼市升升温的一一个重要要催化剂剂。代表项目目：雅居居乐雍和廷廷、金碧碧御水山山庄、云云峰花园园、锦尚尚名苑、合合和新

38、城城、雅景景湾置业观点：市场是有一定需求，但现有的发展速度导致在未来竞争中成为最弱势的社群。n 白云新城城板块特点：随随着机场场搬迁，旧旧址开发发重建，城城市中心心即将北北移，白白云区在在广州的的战略地地位将会会有一个个新的定定位。该该区域“北优”的优势势逐步显显现，越越来越多多的发展展商抢驻驻，令白白云山板板块提速速在即。白白云新城城将是政政府规划划中的广广州未来来三大中中心城区区，升值值潜力大大有与番番禺南拓拓板块“叫板”之势。代表项目目：百顺顺台置业观点：白云新城的整体开发必然将北部市场带旺，原有的发展态势将会彻底改变。1.2海海珠区房房地产市市场分析析1.2.1海珠珠区宏观观经济分分析

39、n 海珠区宏宏观经济济分析20044年海珠珠区国民民经济呈呈现加快快发展态态势，经经济增长长的内力力不断增增强，经经济发展展速度继继续稳步步提升。11-7月月，全区区实现国国内生产产总值1143.6亿元元，同比比增长114.66%。l 工业生产产快速增增长，工工业结构构逐步优优化；全区实现现工业总总产值1133.1亿元元，同比比增长118.55%。l 固定资产产投资加加速增长长，项目目建设进进展顺利利；全社会固固定资产产投资完完成777.8亿亿元，同同比增长长20.9%；南天国国际酒店店用品批批发市场场升级改改造工程程、华南南汽贸广广场汽车车市场项项目和百百安居广广州海珠珠建材物物流中心心等多

40、个个大型重重点项目目均进入入建设施施工阶段段。l 外贸出口口形势向向好；实现外贸贸商品出出口总值值118846万万美元，同同比增长长23.41%。l 商品消费费需求平平稳增长长，市场场销售稳稳中趋活活；社会消费费品零售售总额实实现766.6亿亿元，同同比增长长10.8%，商商品销售售总额实实现2226.99亿元，同同比增长长12.8%。55、经济济运行整整体质量量与效益益进一步步提高。工工业经济济效益综综合指数数达1227.55%。l 区内居民民的收入入水平也也不断提提高；20044年1-9月海海珠区实实现地区区生产总总值1669.559亿元元，同比比增长113.00%，职职工月平平均工资资2

41、3999元，增增长111.5%。n 海珠区居居民收入入分配及及消费意意愿分析析 居民收入入稳定增增长，消消费水平平不断提提高20044年1-9月，海海珠区居居民人均均总收入入为1555344元（月月人均117266元），人人均总消消费为1124993元（月月人均113888元，包包括衣食食住行、借借贷支出出等），消消费支出出占总收收入的880.442%。 消费层次次逐步提提升，消消费结构构不断改改善居民消费费也从注注重量的的满足逐逐步转向向追求质质的提高高，形成成对衣食食等生存存型消费费份额逐逐步减少少，对追追求生活活质量的的享受型型消费份份额不断断增加的的新趋势势。海珠区居居民消费费结构变变

42、化情况况20044年1-9月20033年1-9消费费结构（%）月均消费费额（元元）消费结构构（%）人均消费费性支出出107441001001、食品品44641.55142.1192、衣着着534.9884.4993、家庭庭设备用用品及服服务585.3998.0884、医疗疗保健837.7116.7885、交通通和通信信14713.66910.8886、教育育文化娱娱乐服务务17015.88213.5527、居住住857.92211.8818、杂项项商品和和服务322.9882.255 居民储蓄蓄增长迅迅速，消消费潜力力不断增增大20044年1-9月，海海珠区人人均储蓄蓄存款为为21554元，人

43、人均储蓄蓄倾向（人人均储蓄蓄存款占占人均总总收入的的比重）为为13.87%。 消费环境境影响居居民消费费升级根据万户户居民调调查资料料显示，居居民认为为最主要要的三大大问题依依次为房房价过高高（占225.999%）、广广告宣传传不真实实(占112.666%)、购房房各种税税费高(占111.944%)。其其中“房价过过高”远远高高于“广告宣宣传不真真实”和“购房各各种税费费高”两个因因素。海珠区居居民打算算购房的的价格 单单位：%按家庭月月收入分分30000元/ 及以以下3001150000元/ 5001170000元/70011100000元元/100000元/10000-30000元元65.

44、6634.4400030000-50000元元60.9939.1100050000-1000000元13.6681.884.600100000元及及以上14.3342.8828.66014.33置业观点：海珠区的购房人群将会继续增加，海珠区楼市依然火爆。1.2.2影响响海珠区区房地产产发展的的因素海珠区政政府今年年继续以以“把海珠珠区建设设成为适适宜创业业发展和和生活居居住的现现代化生生态城区区”作为指指导方针针，逐步步完善区区内的设设施，为为区内的的房地产产发展提提供更良良好的条条件，令令海珠区区房地产产持续健健康发展展。n 海珠区政政府搬迁迁9月下旬旬，海珠珠区政府府新办公公楼选址址广州大

45、大道南市市园艺公公司地段段已敲定定，将在在两三年年内从现现在的宝宝岗路迁迁至广州州大道南南，海珠珠区的中中心轴也也将随之之东移至至广州大大道赤岗岗一带。消消息传出出，广州州大道南南立刻成成为焦点点地带，并并将促进进区域楼楼盘的升升级。n 临迁户子子女可在在海珠就就读小学学海珠区小小学入读读意见出出台，临临迁户可可在海珠珠区申请请入学，户户籍在海海珠区的的租户必必须在户户口所在在地居住住满3年年后才能能在辖内内学校安安排学位位。该意意见的出出台，放放宽了区区内适龄龄儿童入入读本区区学校的的限制，有有效解除除了市民民对子女女入学的的顾虑，能能吸引更更多外区区的居民民到海珠珠区居住住甚至购购房，有有利于促促进本区区房地产产业的发发展。n 城市新中中轴线广州市新新城市中中轴线北北起白云云山余脉脉燕岭公公园，南南经天河河火车东东站、天天河体育育中心、珠珠江新城城等城市市中心到到达珠江江，再经经过海珠珠区中心心到果树树生态保保护区这这一绿色色开敞空空间，最最后经新新客运港港达珠江江外航道道，形成成有收有有放、有有山有水水有树林林、人文文景观和和自然景景观交错错有致的