房地产评估之比较法培训资料cdmt.docx

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1、比较法及及其运用用要求1.熟熟悉比较较法的含含义；2.了解比比较法的的理论依依据；3.掌握比比较法适适用的估估价对象象和条件件；4.熟熟悉比较较法估价价的操作作步骤；55.了解解搜集大大量交易易实例的的必要性性；6.熟熟悉搜集集交易实实例的途途径；7.掌握搜搜集交易易实例的的要求；88.了解解建立交交易实例例库；9.了解选选取可比比实例的的必要性性；10.掌握选选取可比比实例的的要求；111.熟熟悉建立立比较基基准；122.熟悉悉交易情情况修正正的含义义；13.熟悉造造成成交交价格偏偏离正常常比较价价格的因因素；144.掌握握交易情情况修正正的方法法；15.熟悉市市场状况况调整的的含义；116

2、.掌掌握市场场状况调调整的方方法；177.熟悉悉房地产产状况调调整的含含义；188.掌握握房地产产状况调调整的内内容；199.掌握握房地产产状况调调整的思思路；200.掌握握房地产产状况调调整的方方法；211.熟悉悉求取单单个可比比实例比比准价格格的方法法；22.了解求求取最终终比准价价格的方方法。内容容讲解第一节比较法法概述一、比较较法的含含义简要地地说，比比较法是是根据与与估价对对象相似似的房地地产的成成交价格格来求取取估价对对象价值值或价格格的方法法。具体体的说，它它是选取取数宗真真实成交交且符合合一定条条件的类类似房地地产，将将它们与与估价对对象进行行比较，根根据之间间的差异异对成交交

3、价格进进行适当当处理后后得到估估价对象象价值或或价格的的方法。与与估价对对象相似似的房地地产，也也称为估估价对象象的类似似房地产产，简称称类似房房地产，是是指与估估价对象象的区位位、用途途、权利利性质、档档次、规规模、建建筑结构构、新旧旧程度等等相同或或相近的的房地产产。真实实成交且且符合一一定条件件的类似似房地产产，简称称可比实实例，是是指交易易实例中中交易方方式适合合估价目目的、成成交日期期接近价价值时点点、成交交价格为为正常价价格或可可修正为为正常价价格的估估价对象象的类似似房地产产。比较法法的本质质是以房房地产的的市场价价格为导导向（简简称市场场导向）来来求取房房地产的的价值或或价格。

4、由由于该方方法是利利用实际际发生、经经过市场场“检验验”的类类似房地地产的成成交价格格来求取取估价对对象的价价值或价价格，所所以它是是一种最最直接、较较直观且且有说服服力的估估价方法法，其测测算结果果易于被被人们理理解、认认可或接接受。二、比比较法的的理论依依据比较法法的理论论依据是是房地产产价格形形成的替替代原理理，即在在同一房房地产市市场上相相似的房房地产有有相近的的价格。该该原理已已在本书书第五章章第五节节“替代代原则”中中作了论论述，在在此不再再重复。因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，

5、交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值或价格的最佳测算题。三、比较法适用的估价对象比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。写字楼，商铺。标准厂房。房地产开发用地。下列房地产难以采用比较法估价：数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、

6、古建筑等。很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。可比性差的房地产，如在建工程等。比较法的原理和技术，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等），开发完成后的价值、开发经营期等的求取。四、比较法估价需要具备的条件比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价，房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生

7、房地产交易。在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由；估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。另外，运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格；需要把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格；需要把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。即运

8、用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：成交价格与比较价值的内涵和形式不同；特殊交易情况与正常交易情况不同；成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；可比实例状况与估价对象状况不同。上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以

9、量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调研后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。还值得指出的是，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值，有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难

10、以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。五、比较法估价的操作步骤运用比较法估价一般分为4大步骤：搜集交易实例，即搜集大量真实成交的房地产及其基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等信息。选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整，价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基础，价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常

11、价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正，价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。计算比较价值，即把多个可比实例的成交价格经过处理得到的多个比较价值综合为一个比较价值。第二节搜集交交易实例例1.搜集交交易实例例的必要要性（了了解）只有有拥有了了估价对对象所在在地的大大量的房房地产交交易实例例，才能能选择出出符合一一定数量量

12、和质量量要求的的可比实实例，才才能把握握估价对对象所在在地的正正常的房房地产市市场价格格行情，从从而保障障评估出出的估价价对象价价值不会会超出合合理的范范围；才才能选择择出符合合一定数数量和质质量要求求的可不不实例，保保障根据据这些可可比实例例的成交交价格评评估出的的估价对对象价值值更加准准确而不不会出现现较大误误差。因因此，估估价机构构和估价价师应努努力搜集集较多的的交易实实例。虽然然搜集交交易实例例是比较较法中的的一个步步骤，但但搜集交交易实例例无须等等到采用用比较法法估价时时，而在在平时就就应留意意搜集和和积累，这这样才能能保证在在采用比比较法估估价时有有足够多多的交易易实例可可供选用用

13、。2.搜搜集交易易实例的的途径（熟熟悉）交易易实例不不会自己己跑到估估价师手手中。估估价师应应视为自自己要买买卖、租租赁房地地产那样样用心去去调查估估价对象象所在地地的房地地产市场场行情和和搜集交交易实例例的途径径，掌握握搜集交交易实例例的技巧巧，尽力力搜集较较多的交交易实例例。搜集交交易实例例及相关关参考资资料的途途径主要要有：（11）走访访房地产产交易当当事人，了了解其交交易的房房地产及及成交价价格等信信息。（22）访问问房地产产经纪机机构和房房地产经经纪人员员、相关关律师、房房地产交交易当事事人的邻邻居等，了了解其促促成交易易或知悉悉交易的的房地产产及成交交价格等等信息。现现在，越越来越

14、多多的房地地产交易易是通过过房地产产经纪机机构和房房地产经经纪人员员促成的的，通过过房地产产经纪机机构和房房地产经经纪人员员可以获获得大量量及时、真真实的交交易实例例。（3）查查阅政府府和有关关部门的的房地产产价格等等资料。例例如，房房地产权权利人转转让房地地产时向向有关部部门申报报的成交交价格等等资料，政政府出让让建设用用地使用用权的价价格等资资料，政政府或其其授权的的部门确确定、公公布的基基准地价价、标定定地价、房房屋重置置价格等等资料。（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。（5）查阅报刊、网

15、站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。3.搜集交易实例的要求（掌握）内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况：如名称、

16、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。交易双方，如卖方和买方的名称及之间的关系等成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价）成交日期付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以

17、及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一判断在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（）【2011年真题】答疑编编号9550277606602001【答案】正确【解析】据以判断交易价格是否是正常交易价格。参见教材P177。第三节选取可可比实例例1.选取可可比实例例的必要要性（了了解）交易易实例库库中实例例虽多，但但针对某某一具体体的估价价对象及及估价目目的、价价值时点点的实例例必须进进行选择择。符合合一定条条件，可可以作为为

18、参照比比较的交交易实例例简称可可比实例例22.选取取可比实实例的要要求（掌掌握）数量量要求：3-110个从理理论上讲讲，只要要对可比比实例的的成交价价格进行行了“适适当”的的处理，通通过一个个可比实实例的成成交价格格就可以以得出估估价对象象的价值值。但在在实际估估价中，因因信息不不完全等等，对可可比实例例成交价价格的处处理不可可能做到到完全“适适当”。因因此，为为了减小小估价误误差，增增加估价价的可信信度，要要求选取取多个可可比实例例，并且且从理论论上讲，选选取的可可比实例例越多越越好。但如如果要求求选取的的可比实实例过多多，一是是可能由由于交易易实例的的数量有有限而难难以做到到，二是是会造成

19、成后续处处理的工工作量很很大，因因此从某某种意义义上讲，选选取可比比实例主主要在于于精而不不在于多多，一般般选取33个至110个可可比实例例即可。质量要求（四要求）（掌握）可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：要求一：类似要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求三：可比实例的成交日期应尽量接近价值时点（一年以上的不采用）要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94）（1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求范围

20、，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。以北京市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是位于北京市区某个住宅小区内的一套住房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取北京市区内在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易实例。用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。大类用途

21、一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆划分的五星级、四星级、三

22、星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。规模相当，0.5-2倍范围内例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.5倍2倍范围内，即：0.5可比实例规模/估价实例规模2。建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。判断在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，

23、则应该是不能作为可比实例的。答疑编编号9550277606602002答案：解析：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。参见教材P180。运用用市场法法求取房房地产的的价格时时，选取取的可比比实例的的规模一一般应在在估价对对象规模模0.552范范围内。（）【220044年试题题】答疑编编号9550277606602003答案：解析：参见教材P181。（22）可比比实例的的交易类类型应与与估价目目的吻合合这这是因为为房地产产交易有有买卖、租租赁等类类型，其其中又可可分为协协议、招招标、拍拍卖、挂挂牌等方方式。如如果是为为买卖目目的估价价，则应应选取买买卖实例例为可比比实例；如果

24、是是为租赁赁目的估估价，则则应选取取租赁实实例为可可比实例例。在实实际估价价中，包包括为抵抵押、折折价、变变卖、房房屋征收收补偿等等目的估估价，多多数是要要求选取取买卖实实例为可可比实例例，而且且一般应应选取协协议方式式的买卖卖实例。但但当选取取建设用用地使用用权出让让实例为为可比实实例时，目目前一般般不宜选选取协议议方式的的出让实实例。（33）可比比实例的的成交日日期应尽尽量接近近价值时时点这里的的“接近近”是相相对而言言的，如如果房地地产市场场比较平平稳，则则较早之之前发生生的交易易实例可可能仍然然有参考考价值，也也可选为为可比实实例；但但如果房房地产市市场变化化快，则则此期限限应缩短短，

25、可能能只有近近期发生生的交易易实例才才有说服服力，才才可选为为可比实实例。一一般认为为，交易易实例的的成交日日期与价价值时点点相隔一一年以上上的不宜宜采用，因因为在这这种情况况下难以以进行市市场状况况调整。有有时即使使勉强进进行市场场状况调调整，也也可能会会出现较较大的偏偏差。房房地产规规范规规定 “如如果房地地产市场场相对比比较稳定定，可适适当延长长间隔时时间，但但最长时时效不宜宜超过22年”。（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。例题选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。（2004年试题）A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B

26、.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同答疑编编号9550277606602004答案：BCDE解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。参见教材P180181。4.选取可可比实例例应注意意的其他他问题（掌掌握）估估价具体体对象应应一致不不一致时时可采用用分配法法交易实实例较多多时一定定要选与与估价对对象最为为类似的的在在选取可可比实例例时，估估价对象象为房地地的，应应选取类类似房地地的交易易实例；估价对对象为土土地的，一一般应选选取类似似土

27、地的的交易实实例；估估价对象象为建筑筑物的，一一般应选选取类似似建筑物物的交易易实例（中中国目前前没有单单独建筑筑物的交交易实例例）。因此此，选取取可比实实例有所所谓的“分分配法”，其其主要内内容是：如果估估价对象象为单独独的土地地或单独独的建筑筑物，而而缺少或或没有相相应的土土地或建建筑物的的交易实实例，但但有包含含相同或或相似的的土地或或建筑物物的房地地交易实实例时，则则可将此此房地及及其成交交价格予予以分解解，即把把该房地地成交价价格在土土地和建建筑物之之间进行行分配，提提取出与与估价对对象相应应部分的的土地或或建筑物物及其价价格，然然后将其其作为可可比实例例。例如，估估价对象象为土地地

28、，而在在同一供供求范围围内没有有类似土土地的交交易实例例，但有有包含类类似土地地的房地地交易实实例且其其他条件件也符合合采用市市场法估估价的条条件时，则则可从该该房地成成交价格格中扣除除建筑物物价格（通通常采用用成本法法求取），剩剩余部分分即为土土地价格格，此土土地便可可作为可可比实例例。然后后对该土土地价格格进行适适当的处处理，便便可求得得估价对对象土地地的价值值。例如，需需要评估估某宗居居住用地地的价值值，在附附近有一一幢住宅宅买卖，成成交总价价为1000万元元，其中中建筑物物价格为为60万万元，则则土地价价格为440万元元，再以以此400万元的的地价为为基础，经经过处理理后便可可得出该该

29、居住用用地的价价值。对市市场法在在实际估估价中存存在的问问题，特特别需要要指出的的是，当当有较多多的交易易实例可可供选取取时，应应选取那那些与估估价对象象最相似似、成交交日期与与价值时时点最接接近的交交易实例例为可比比实例，而而不得“劣劣胜优汰汰”。例例如，不不得在区区位上或或成交日日期上“舍舍近求远远”，不不得为了了迎合委委托人的的高估或或低估要要求而普普遍选取取那些成成交价格格明显偏偏高或明明显偏低低的交易易实例，更更不得有有符合可可比实例例要求的的交易实实例不选选取，而而选取那那些不符符合可比比实例要要求的交交易实例例，尤其其要严禁禁虚构、编编造可比比实例。对选取可比实例的最低要求是，可

30、比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。例题与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（）等相同或相似的房地产。【2011年真题】A.区位B.用途C.权利性质D.总价E.外观答疑编编号9550277606602005【答案】ABC【解析】相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（0.5-2倍范围内）；建筑结构相同。参见教材P180。【220100年试题题】在市市场法估估价中，当当有较多多的交易易实例符符合可比比实例要要求时，应应选取其其中与估估价对象象最相似似的，与与预设的的估价结结果最接

31、接近的交交易实例例，因此此不能随随意选取取交易实实例。（ ）答疑编编号9550277606602006答案：解析：应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。参见教材P182。【220088年真题题】评估估某套建建筑面积积为1220m22 的住住宅在220088年9月月底市场场价值，收收集了以以下4个个交易实实例，其其中最适适合作为为可比实实例的是是（）。交易实例例建筑面积积（m22）用途价格（元元/m22）成交日期期区位正常情况况甲120居住5800020077年8月月同一供需需圈正常交易易乙105居住6000020088年6月月同

32、一供需需圈正常交易易丙140办公6500020088年9月月同一供需需圈正常交易易丁115旅馆6100020088年7月月不同供需需圈正常交易易A.甲B.乙乙CC.丙D.丁参见教教材P1180。【答案】B【解析】适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见教材P180-181。第四节建立比比较基础础选取取了可比比实例后后，一般般应先对对这些可可比实例例的成交交价格进进行换算算处理，对对价格内内涵和形形势进行行“标准准化”，使使它们之之间的口口径一致致，相互互可比，为为后续对对可比实实例成交交价格进进行修正正和调整整建立一一

33、个共同同的基础础。建立比比较基础础一般要要做以下下工作：统一一财产范范围；统一付付款方式式；统统一税费费负担；统一一计价单单位。一、统统一财产产范围统一一财产范范围应对对可比实实例与估估价对象象的财产产范围进进行对比比，并应应消除因因财产范范围不相相同造成成的价格格差异，对对于某些些估价对对象，有有时难以以直接选选到与其其财产范范围完全全相同的的交易实实例作为为可比实实例，只只能选取取“主干干”部分分相同的的交易实实例作为为可比实实例，所所谓财产产范围不不同，是是指“有有”与“无无”的差差别，而而不是大大家都有有的情况况下彼此此之间“好好”与“坏坏”或“优优”与“劣劣”、“新新”与“旧旧”的差

34、差别。因因此，统统一财产产范围即即是进行行“有无无对比”，并并消除由由此造成成的价格格差异。财产范围不同主要有以下3种情况：含有非房地产成分，例如，估价对象是“纯粹”的房地产，而选取的可比实例是有附赠家具、家电、汽车，附带入学指标、户口指标、特许经营权等的交易实例；或者相反。带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例是设立了抵押权、地役权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用、税金的交易实例；或者相反。房地产的实物范围不同。例如，估价对象为土地，而选取的可比实例是

35、含有类似土地的房地产交易实例。估价对象是一套封阳台的住宅，选取的可比实例是未封阳台的住宅；或者相反。估价对象时一套不带车位的住宅，而选取的可比实例是一套带车位的住宅；或者相反。在上述第一种情况下，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格非房地产成分的价值如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。在上述第二种情况下，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理；不带债权债务的

36、房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务如果是估价对象带有债权债务的，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。在上述第三种情况下，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围，扣除可比实例多出的实物范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。二、统一付款方式房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，统一付款方式

37、应将可比实例不是成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。【例6-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付；假设月利率为0.5%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：年利率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）0.5；半年利率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）；季度利率r，则算式中的（1+0.5%）6就变为（1+r）2。三、统一税费负担在房地产交易中需要交纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、

38、教育费附加、所得税、土地增值税、契税、印花税、交易手续费、公证费、补缴出让金等。根据税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地增值税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协

39、议由买方缴纳；本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。例如，营业税、土地增值税本应由卖方缴纳，却协议有买方缴纳；契税、补缴出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。统一税费负担是将成交价格调整为依照税法及中央和地方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。调整的公式为：正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额买方实付金额-卖方实得金额

40、=应由买卖双方缴纳的税费如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率，即：应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格应由买方缴纳的税费比率则：【例6-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请计算卖方实得金额和买方实付金额。【解】卖方实得金额计算如下：卖方实得金额=正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费=250025007%=2325（元/）买方实付金额计算如下：买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=2500+25005%=2625（

41、元/）【例6-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担下的成交价格。【解】已知卖方实得金额为2325元/,则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格求取如下：【例6-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/，买卖中设计的税费均由卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。【解】已知买方实付金额为2625元/，

42、则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格求取如下：四、统一计价单位统一计价单位包括统一价格表示单位、统一货币单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位。（一）统一价格表示单位统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地产及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可以为单位建筑面积的价格，即楼面地价。在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位。例如，仓库通常以单位体积为比较单位，停车场通常以一个车位为比较单位，旅馆通常以一间客房或一个

43、床位为比较单位，影剧院通常以一个座位为比较单位，医院通常以一个床位为比较单位，保龄球馆通常以一个球道为比较单位，等等。在此还需要说明的是，有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单位进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象时一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为0.5万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元。调整为门窗是损坏的总价19.5万元（200.519.5），然后再将此总价19.5万元转化为单价进行

44、其他方面的修正、调整。（二）统一币种和货币单位在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所应对的日期的汇率，一般采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。（三）统一面积内涵和计量单位在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的没有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算

45、为：建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价使用面积下的单价建筑面积下的单价在面积计量单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩），而中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。由于1公顷10 000平方米15亩1亩666.67平方米1平方英尺0.09290304平方米1坪3.30579平方米所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格为：平方米下的价格公顷下的价格10 000平方米下的价格亩下的价格666.67平方米下的价格平方英尺下的价格0.09290304平方米下的价格坪下的价格3.30579【例6-5】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建筑面积为200，成交总价为80万元人民币，分3期付款，首付款为16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后支付；乙交易实例的使用面积为2 500平方英尺，成交总价为15万美元，于成交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：（1）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利