某商住大厦物业管理顾问方案ezha.docx

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1、第一部分分XX物业业简介深圳市XXX物业业管理有有限公司司（以下下简称“XX物物业”）为中中国海外外集团旗旗下，专专门从事事物业管管理业务务、具有有独立法法人资格格的企业业。公司司在香港港XX物物业管理理公司的的基础上上，于119911年在深深圳注册册成立，为为建设部部首批甲甲级资质质物业管管理企业业。自成成立以来来，严格格遵循“业主至至上、服服务第一一”的工作作宗旨，大大力倡导导“严格苛苛求、自自觉奉献献”的工作作精神。在在掌握并并导入香香港先进进物业管管理模式式的基础础上，融融汇世界界各国先先进物业业管理经经验，结结合中国国大陆的的实际国国情，探探索出具具有中国国特色的的XX物物业管理理模

2、式。公公司以此此模式为为手段开开展科学学管理和和优质服服务，全全心全力力为业主主及物业业使用人人提供一一个安全全、清洁洁、优美美、舒适适、方便便的生活活及工作作环境。多年来，XXX物业业以优质质的服务务质量和和先进的的管理技技术不仅仅得到广广大业主主的信任任，而且且赢得了了良好的的社会声声誉，先先后获得得国家建建设部、广广东省、深深圳市各各级政府府部门授授予的各各种奖牌牌、奖旗旗1000余面。中中央电视视台、深深圳各大大报刊以以及香港港文汇汇报、大大公报、商商报、星星岛日报报，国国内的人人民日报报、经经济日报报、工工人日报报、法法制日报报等新新闻媒体体对XXX物业管管理经营营情况的的报道多多达

3、7000余次次，慕名名前来公公司参观观考察的的国内外外各界人人士已逾逾两万人人次。随着XXX物业在在行业内内地位的的日益显显著和XXX物业业管理模模式的日日益完善善，并应应国内广广大地产产消费者者和房地地产界对对先进物物管模式式的迫切切需求，XXX物业业管理模模式除在在香港、深深圳、北北京、广广州、上上海几大大城市取取得骄人人的成绩绩外，更更已输出出至长春春、沈阳阳、青岛岛、烟台台、杭州州、南京京、天津津、重庆庆、珠海海、贵阳阳、武汉汉、昆明明、长沙沙、石家家庄、郑郑州、东东莞等300多个全全国各大大城市。正正在管理理的写字字楼、商商场、商商住区、别别墅区等等高档物物业1220余处处，管理理面

4、积逾逾二千多多万平方方米，成成为物业业管理行行业的中中国之最最；已经经建成国国家优秀秀示范小小区（大大厦）117个，占占全国国国优总数数的3%强，雄雄居国内内同业国国优拥有有量第一一位；119966年2月月在中国国物业管管理行业业第一家家获得IISO990000国际质质量管理理体系认认证；119999年100月在中中国物业业管理行行业第一一家通过过商住区区ISOO140001国国际环境境管理体体系认证证XXX物业辖辖区做到到了无设设备破损损事故、无无火灾事事故、无无管理责责任导致致的盗抢抢事故，XXX物业业倡导管管理高科科技、服服务酒店店化并由由此形成成了以“高档物物业特征征、优质质服务标标志

5、”为核心心内容的的品牌风风格。在长期的的物业管管理实践践中，XXX物业业管理模模式逐渐渐形成，XXX物业业的品牌牌效应和和物超所所值的优优良服务务提高了了所接管管物业的的附加值值，确保保了物业业投资者者的未来来收益。肩负中国国物业管管理行业业发展领领导者的的XX物物业将以以提高中中国物业业管理行行业整体体素质为为己任，以以完美、科科学的专专业物业业管理与与服务来来推动中中国现代代城市文文明的进进程。中国海外外集团有有限公司司于19779年在在香港注注册成立立，是隶隶属于中华人人民共和和国国务务院的中中国最大大建筑联联合企业业中国国建筑工工程总公公司在香香港的独独资子公公司。119922年，集集

6、团之旗旗舰中国国海外发发展有限限公司在在香港联联合交易易所上市市，首开开中资企企业以香香港本地地业务资资产直接接上市之之先河，市值曾逾330亿港元，集团现有雇员约4,300名。中国国海外集集团自成成立以来来，便致致力于专业化化与规模模化发展展目标，专专门从事事建筑工工程承包包、咨询询、设计计管理，以以及地产产发展与与基建投投资等，业业务现时时遍及香香港和内内地。公公司以“服服务社会会、繁荣荣香港、建建设祖国国、造福福人群”为为宗旨，以“海纳百川，有容耐大”的市场运做气魄，集纳两地营商优势，吞吐市场竞争万象，并以造福人群的业绩实现着对社会的承诺，先后在香港地区和中国内地完成了500多个工程项目，

7、建成各种楼宇1,157万平方米；开山填海造地逾9,000公顷；铺设输水管道26公里，其中打通隧道近15公里。塑造了如被誉为二十世纪全球十大建筑的香港新机场客运大楼及西九龙填海造地、中国人民解放军驻港海军基地、香港警察总部、香港的南浪海湾、雅利德桦台等项目。已经建成和在建各种楼宇可容纳30万人居住，占香港总人口的二十分之一。从19888年起起，中国国海外集集团积极极投身中中国内地地风起云云涌的现现代化建建设事业业，房地地产投资资触角已已达至北北京、上上海、广广州、深深圳、成成都、广广西、武武汉、西西安、苏苏州、长长春等地地，先后后建成上上海海华华花园、北北京XXX雅园、广广州锦城城花园和和深圳X

8、XX华庭庭等具有有较大社社会影响响的高质质素的工工程项目目，逐渐渐成为享享誉内地地的知名名企业。此此外，XXX集团团在基建建投资、创创业投资资、物业业管理、建建设咨询询与监理理、物流流配送和和建筑设设计等业业务领域域亦取得得累累硕硕果。已已发展成成拥有总总资产1183亿亿港元的的大型企企业集团团，企业业实力与与社会影影响与日日俱增。 展望未来，中国海外集团将积极因应全球经济一体化及中国经济市场化的机遇和挑战，秉持世界所公认的施工经验、技术能力和投资理念，不断开拓进取，精益求精，为“服务社区、繁荣香港、建设祖国、造福人群”作出更加杰出的贡献。第二部分分XX大厦厦物业管管理顾问问初步方方案XX大厦

9、厦位于沈沈阳市和和平区民民主路778号，为为市中心心黄金地地段，紧紧接民主主广场、市市文化宫宫，地处处政府办办公区、宾宾馆区、公公园区三三区合一一的焦点点位置。项项目占地地95993平方方米，总总建筑面面积达5520000平方方米，绿绿化率高高达255%。 集酒店店式公寓寓、商业业住宅为为一体。作作为沈阳阳深XXX房地产产开发有有限公司司鼎力推推出的作作品，开开发商对对项目精精益求精精，精心心雕琢，加加之项目目优越的的地理位位置，合合理丰富富的商业业规划，保保证了XXX大厦厦必将成成为沈阳阳经典楼楼盘的典典范之作作。为保证XXX大厦厦高起点点的物业业管理水水平及服服务质量量，并力力求在较较长时

10、期期内保证证XX大大厦内各各物业具具备保值值、升值值的潜力力，享有有“中国第第一管家家”美誉的的深圳市市XX物物业管理理有限公公司（以以下简称称“顾问商商”）凭借借其在物物业管理理领域十十几年的的丰富管管理经验验、先进进的管理理模式、一一流的管管理人才才，有决决心、有有信心成成功承接接XX大大厦项目目的物业业管理顾顾问工作作，将IISO990000质量管管理体系系、ISSO1440011环境管管理体系系和酒店店式物业业管理、健健康式物物业管理理、商务务全程式式的全新新理念全全程导入入到该项项目的物物业管理理工作中中，全心心全力为为即将入入驻的每每一位业业主展现现一个安安全、清清洁、优优美、舒舒

11、适、方方便、和和谐的生生活和工工作环境境，让每每一位业业主切身身体会到到XX物物业高品品质的服服务。我司针对对XX大大厦项目目的实际际情况特特编制本本物业管管理顾问问初步方方案，以以下将就就我司所所提供的的物业管管理顾问问服务方方式作系系统的阐阐述。第一节 顾问方方式概述述及顾问问期限确确定一、 顾问方式式概述：1、 为保证XXX大厦厦项目有有一个高高起点的的物业管管理水平平及服务务质量，XXX物业业（以下下简称“顾问商商”）将指指导沈阳阳深XXX房地产产开发有有限公司司（以下下简称“发展商商”）聘请请的物业业管理公公司(以以下简称称“管理商商”)负责责XX大大厦项目目物管工工作的具具体实施施

12、运作； 以便便利用XXX物业业公司在在人力资资源、管管理经验验、管理理模式、以以及规范范化的服服务体系系等诸方方面的优优势为广广大业主主提供高高品质的的物业管管理服务务。2、 双方合作作关系一一旦确定定，我司司将把XXX大厦厦的物业业管理工工作列入入XX物物业相应应的策划划、考核核、检查查、评比比序列中中，由公公司组建建顾问团团及委派派驻场顾顾问，根根据XXX大厦的的具体情情况，负负责跟踪踪其对外外租售、竣竣工验收收、投入入使用以以及日后后的物业业管理工工作，指指导管理理商制订订全套管管理方案案、程序序文件、管管理制度度、服务务质量标标准等，并并督促其其有效运运行，按按照双方方约定的的顾问服服

13、务内容容为管理理商提供供全方位位、全过过程、专专业化的的顾问管管理服务务。3、 考虑到XXX大厦厦项目物物业类型型较为多多样，其其设施设设备亦将将较为复复杂，其其管理难难度随之之加大，故故为保证证管理目目标的实实现及更更有力地地推行XXX物业业管理模模式，我我司将于于顾问实实操指导导阶段派派驻一名名物业管管理资深深人仕担担任驻场场经理，作作为管理理商管理理的实体体“核心”，并辅辅之以公公司顾问问团以及及公司各各专业部部门、专专业公司司的技术术支持，结结合XXX大厦物物业管理理工作的的实际需需要定期期赴现场场进行考考察指导导，根据据项目现现场发现现的问题题及时针针对性地地提出整整改建议议与整改改

14、措施。在在公司顾顾问团与与驻场顾顾问二者者的共同同努力下下，将为为管理商商日后的的物业管管理工作作打下良良好的基基础。4、 我司提供供顾问管管理服务务的目的的在于为为管理商商培养一一支高水水准、高高质素的的管理队队伍，同同时XXX物业良良好的品品牌效应应也必将将促进XXX大厦厦物业的的租售；在顾问问期限内内，我司司允许发发展商就就XX大大厦项目目向外界界使用“XX物物业顾问问管理”等文字字进行宣宣传推广广。 顾问服务务方式示示意图：传达、推行方案制定物管方案根据反馈信息修订方案管理商反馈方案执行情况及其它问题驻场顾问顾问团定期或不定期检查、考核、了解信息双向沟通二、 顾问期限限顾问期限限预计共

15、共计二十十五个月月（以项项目入伙伙时间预预计为220055年3月月1日为为准）。顾顾问期分分前期介介入、实实操指导导和服务务质量跟跟踪三个个阶段。其其中前期期介入阶阶段为110个月月（预计计自20004年年3月至至20004年112月），实实操指导导阶段为为12个个月，自自XX大大厦物业业入伙之之日前二二个月起起计（预预计自220055年1月月1日起起）；服服务质量量跟踪阶阶段为实实操指导导阶段结结束后首首三个月月。三、驻场场顾问和和顾问团团工作职职责 驻场场顾问工工作职责责：根据据项目的的实际情情况，在在实操指指导阶段段（物业业入伙前前二个月月起）我我司将于于项目现现场派驻驻一名物物业管理理

16、资深人人仕担任任驻场经经理，常常驻现场场负责以以下各类类工作： 全面考察察项目，收收集关于于针对该该项目类类型的物物管法规规、人文文情况，并并将这些些信息传传递给顾顾问商的的该项目目顾问团团。 将顾问团团针对本本项目制制定的物物业管理理具体计计划付诸诸实施。 将项目物物业管理理计划推推行过程程中遇到到的情况况、问题题和执行行进度及及时反馈馈给顾问问团，以以获得技技术支持持，并协协助管理理商落实实解决。 协助顾问问团人员员对项目目的实地地考察、评评审、监监督整改改等工作作。 日常物业业管理工工作的培培训、指指导、咨咨询。 紧急事故故的应对对与处理理技巧。 顾问团工工作职责责：顾问问团由一一批有着

17、着丰富管管理专业业经验的的物业管管理专家家组成，分分别于前前期介入入、实操操指导和和服务质质量跟踪踪三个阶阶段针对对项目进进度并结结合发展展商的需需要定期期赴现场场考察指指导，以以下为建建议各阶阶段赴现现场的时时间供参参考： 前期介入入阶段l 首次考察察l 工程交接接验收阶阶段 实操指导导阶段l 物业入伙伙当月l 入伙后的的正常管管理期 服务质量量跟踪阶阶段l 本阶段末末顾问团（约约3-55人）于于前期介介入阶段段、实操操指导阶阶段和服服务质量量跟踪阶阶段三个个阶段的的考察次次数总共共不超过过五次，顾顾问团具具体赴现现场的工工作时间间将配合合发展商商的工程程进度和和项目的的实际需需要来安安排。

18、顾问团主主要负责责工作如如下： 由顾问团团根据驻驻场顾问问及每次次考察、评评审所传传递、获获得的信信息，凭凭借XXX丰富的的管理经经验为项项目度身身订造一一整套物物业管理理实施方方案，完完成合同同约定的的各项工工作内容容。 负责解决决物业管管理工作作中的重重点和难难点等。 定期对项项目管理理商进行行全方位位考核，并并提出整整改意见见。 对驻场顾顾问的工工作予以以考察、评评价和完完善。顾问工作作安排（详详见下页页表）工 作 阶 段段人 员 构 成成工作方式式现 场 工作安排前期介入入阶段（110个月月）顾问团335人驻场经理理1人（开开盘前后后各一个个月）定期赴现现场考察察指导建议赴现现场工作作

19、2次实操指导导（12个个月）顾问团335人人定期赴现现场考察察指导建议赴现现场工作作2次。驻场顾问问1人常驻现场场作日常常指导本阶段内内常驻现现场实地地工作。服务质量量跟踪（3个月月）顾问团335人人定期赴现现场考评评指导建议本阶阶段末赴赴现场工工作1次次。另：除上上表中所所列顾问问团定期期赴现场场考察的的安排之之外，在在顾问期期内，顾顾问商还还可应发发展商及及管理商商的要求求，并结结合顾问问管理服服务的实实际需要要，不定定期派遣遣顾问团团人员到到项目施施工现场场进行实实地工作作指导，并并对管理理商进行行相应的的考核评评价。顾顾问团不不定期赴赴现场的的费用另另计,收收费标准准为人民民币6000

20、0.00元元/次（往往返差旅旅费及现现场食宿宿由发展展商承担担）。说明：1.顾问问团人员员将根据据各阶段段工作内内容要求求，由包包含有质质量管理理、机电电设备、土土建、空空调、消消防、电电梯、楼楼宇智能能化、园园艺绿化化、酒店店管理等等物业管管理需涉涉及的各各专业资资深管理理人仕组组成，并并长期为为该项目目服务。2.顾问问期限内内，顾问问团除完完成上表表中提及及的现场场工作外外，同时时将全程程跟进项项目的竣竣工验收收、投入入使用以以及之后后的日常常物业管管理工作作，并随随时提供供相应的的咨询指指导服务务。 为了配合合发展商商的开盘盘销售工工作，我我司将在在项目开开盘前后后的一个个月派驻驻驻场经

21、经理一名名，配合合开发商商开展以以下工作作：1、 对售楼人人员进行行物业管管理方面面的培训训2、 职业礼仪仪培训3、 售楼现场场的布置置及人员员岗位职职责指导导第二节 顾问管管理工作作范围一、 楼盘销售售、广告告宣传、销销售人员员培训等等工作中中关于物物业管理理方面的的指导。二、 房屋建筑筑本体共共用部位位的维修修、养护护和管理理。包括括楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等承重重结构部部位、外外墙面、楼楼梯间、走走廊通道道、门厅厅、设备备机房等等。三、 房屋建筑筑本体共共用设施施设备的的维修、养养护、管管理和运运行服务务。包括括共用的的上下水水管道、落落水管、照照明、天天线、中中央空

22、调调、加压压供水设设备、配配电系统统、楼内内消防设设施设备备、电梯梯、中水水系统等等。四、 本物业规规划红线线内属物物业管理理范围的的公用设设施的维维修、养养护和管管理。包包括道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠、池池、井、绿绿化、室室外泵房房、路灯灯、停车车场等。五、 本物业规规划红线线内的附附属配套套服务设设施的维维修、养养护和管管理。六、 专业装修修工程质质量监理理与装修修管理。七、 公用绿地地、花木木的绿化化养护与与管理。八、 公共环境境的酒店店式清洁洁服务。包包括公共共场地、房房屋建筑筑物共用用部位垃垃圾的收收集、清清运等。九、 交通、车车辆行驶驶及停泊泊秩序与与安全的的专业

23、管管理。十、 对本物业业实行二二十四小小时全封封闭式安安全管理理，确保保安全。十一、 管理与物物业相关关的工程程图纸、租租用户档档案与竣竣工验收收资料。十二、 接受物业业使用人人就房屋屋自用部部位、自自用设施施及设备备的专业业维修、养养护提出出的委托托并合理理收费。十三、 全方位商商务服务务支持。十四、 协助管理理商向物物业使用用人收取取物业管管理服务务费等政政府规定定的各项项费用，维维护全体体物业使使用人的的公共利利益。十五、 理礼并用用、德法法共行，对对物业使使用人违违反物业业管理法法规政策策的行为为进行处处理。第三节 顾问问管理工工作内容容一、前期期介入阶阶段时限界定定：由签签约之日日起

24、至XXX大厦厦入伙之之日前二二个月（预预计20004年年3月至至20004年112月）结合物业业管理角角度在项项目施工工验收阶阶段提供供合理化化建议，为为今后开开展物管管工作及及控制管管理成本本打下良良好的基基础，同同时为进进入实操操指导阶阶段做好好充分的的准备工工作。（一） 由顾问团团对项目目进行实实地考察察，通过过研读、消消化、理理解发展展商所提提供的项项目方案案、可行行性研究究报告、初初步规划划、设计计施工图图、项目目模型等等资料，了了解项目目的规划划意图、设设计内容容和规范范，确定定项目档档次，协协助管理理商对管管理档次次进行定定位。（二） 顾问团根根据项目目实际情情况，从从提高物物业

25、管理理水平的的角度，就就设备设设施的维维修保养养、楼宇宇绿化保保养、楼楼宇智能能化建设设、保安安队伍建建设、社社区文化化建设等等内容提提出合理理化建议议，就相相关问题题给出整整改意见见。（三） 根据据我司长长期从事事物业管管理实践践积累的的丰富经经验，从从物业管管理的角角度对项项目的各各种设施施、设备备、材料料的设计计、选型型、选材材、安装装等方面面提供专专业建议议，使发发展商在在项目的的投入上上既能准准确把握握未来业业主的实实际需要要，又有有利于日日后物业业管理的的成本控控制及提提高管理理质量。1、 考查整体体工程进进度，协协助发展展商各专专业工程程的阶段段性实施施进 度计划提提议方案案；2

26、、 建筑设计计（地下下、地面面、裙房房、标准准层、屋屋面）是是否满足足物业管理的的需求；3、 设备机房房的环境境、通风风是否满满足要求求；4、 对楼宇室室外空调调机位置置确定，冷冷凝水的的排放处处理等问问题的建建议；5、 根据清洁洁管理经经验及物物业规划划要求，提提出垃圾圾房的建建造位置置和建造价价格建议议；6、 管理用房房位置确确定的原原则及设设计、装装修标准准，管理理用房位位置的参考意意见以及及管理用用房的布布局；7、 在不增加加发展商商总投资资的情况况下，为为配合国国际环保保理念的的推行，对适适当设置置一些环环保设施施，如感感应式开开关、自自闭式水水喉、分分类垃圾圾箱（房房）等提提出建议

27、议；8、 在空调工工程施工工前，根根据设计计图纸从从节能和和便于管管理的角角度提出对设设计的修修改建议议；在空空调设施施安装时时，为便便于以后后维修管管理，对对需改变变安装位位置和工工艺的地地方提出出建议；9、 从消防设设施设计计布局、产产品选型型等方面面提出建建议；10、 根据国家家消防规规范及公公安消防防主管部部门的审审核意见见对设计计中的缺陷(例如布布局不合合理造成成人力浪浪费等)，提出出纠正及及修改建建议；11、 根据物业业所在地地的气候候特点，审审查植物物设计图图纸，选选择因地地 制宜的环环境绿化化植物，使使其既美美观又方方便长期期养护，对对不利于于以后物物业管理理的问题题提出调调整

28、建议议；12、 从治安管管理、员员工生活活、社区区文化活活动需要要等方面面提出修修改建议；13、 根据公共共部位建建筑材料料的选用用情况，提提供保洁洁标准和和程序建建议；14、 对建筑外外墙的选选材和设设计提供供专业建建议，以以方便外外墙清洗洗，使之保持持长久的的美观；15、 根据项目目规模、物物业管理理目标及及服务范范围、深深度、当当地行业业管理相关关法规政政策等，对对管理商商的机构构设置、定定岗定编编、各级级各类员员工的任任职条件件和素质质要求等等提出建建议；（四）从从业主/住户使使用的角角度，提提出专业业建议：1、从居居家生活活及安全全角度考考虑，提提出是否否增设安安防设施施的建议议。2

29、、用电电负荷是是否满足足现代家家庭需要要。3、住户户门是否否有明显显标识。4、是否否有方便便残疾人人进出、行行走的通通道，是是否有非非机动车车停车位位。（五） 从智能化化的角度度，提出出专业建建议：1、考察察整体工工程进度度，提出出智能化化工程的的阶段性性实施进进度计划划；2、针对对发展商商对智能能化工程程的要求求，对原原智能化化设计提提出合理理化建议议，并根根据当前前市场情情况，提提出增加加智能化化功能的的建议；3、 根据发展展商的最最终要求求提出智智能化系系统设计计方案，方方案要求求功能完完善、先先进，设设计合理理、实用用；4、 协助发展展商对多多家智能能化系统统设计方方案进行行优化选选择

30、，从从性能价价格比等等多方面面确定最最优方案案，并对对智能化化设备的的选型提提出建议议。（六）从从环保的的角度，提提出专业业建议：1、根据据我司在在给排水水、供电电、垃圾圾处理等等方面的的节能、环环保的成成功经验验提供专专业建议议；2、根据据会所增增设的项项目及小小区配套套设施（如如：泳池池、餐饮饮等），从从节能和和环保角角度，提提出建议议。（七）从从物业管管理角度度提供专专业咨询询、服务务以降低低成本提提高效益益：1、物业业周边围围栏、岗岗亭、垃垃圾中转转站的位位置、规规格及标标准等；2、公共共部分装装修材料料的选用用；3、协助助发展商商对多家家电梯品品牌进行行优化选选择，从从性能价价格比等

31、等多方 面确定最最优方案案，最终终帮助拟拟定电梯梯品牌、型型号、规规格；4、满足足消防规规范的前前提下，提提供最新新的设备备技术或或施工方方法；协协 助发展商商选择性性能稳定定、质量量可靠、售售后服务务良好的的消防产产品和分分包商；5、根据据管理商商要求，提提供我方方在建筑筑给水与与排水方方面的技技术、设设计、 施工等的的成功经经验；6、根据据项目和和各项工工作的程程序提供供测算实实际需要要配备的的人员和和费用的咨询询；7、解答答发展商商及管理理商关于于物业管管理相关关法规、政政策的咨咨询或提提供 相关法规规、政策策文本；（八）在在施工过过程中，协协助发展展商监督督各专业业工程的的进展情情况，

32、尽尽力提高高工程施施工质量量，确保保工程按按计划完完工，同同时可以以降低日日后物业业设备管管理难度度。（九）指指导发展展商监督督各专业业设备安安装和调调试工作作，确保保工程质质量。（十）指指导发展展商组织织各专业业工程、设设施设备备的验收收工作，对对不合格格处提出出整改意意见，由由发展商商责成有有关施工工单位进进行整改改，然后后进行复复验，最最后协助助收集验验收报告告。1、 指导发展展商及管管理商制制定工程程、设备备验收程程序及发发现相关关问题的的处理程程序。2、 指导开发发商进行行资料验验收，包包括产权权资料、工工程技术术资料等等。3、 楼宇质量量及使用用功能的的检验。4、 公共配套套设施设

33、设备的验验收。5、 协助制定定工程及及设备的的验收记记录（十一）根根据物业业项目档档次定位位、物业业当地管管理费市市场情况况和当地地政府物物价主管管部门有有关物业业管理收收费政策策，指导导发展商商制订物物业管理理收费标标准。（十二）配配合发展展商楼宇宇营销宣宣传、推推广工作作之需要要，提供供XX物物业企业业简介、主主要业绩绩证书、在在管物业业图片及及资质等等级证书书等资料料。（十三）配配合发展展商楼盘盘租售工工作：1.对售售楼现场场人员进进行物业业方面的的培训、职职业礼仪仪培训。 22.指导导现场保保安人员员进行交交通指挥挥、车辆辆管理、导导向工作作。 33.指导导物业现现场人员员对关于于楼盘

34、物物业管理理方面的的问题进进行答疑疑。 44.对楼楼盘宣传传资料中中关于物物业管理理方面的的问题，提提出专业业化建议议。 （十十四）小小区会所所前期建建议1、会所所的规模模和格局局：根据据小区的的面积、住住户数量量以及小小区所处处的位置置和环境境，向发发展商提提出会所所的规模模和格局局建议。2、会所所的功能能设置：根据市市场情况况结合小小区特点点（住户户的结构构性质等等），提提供较合合理的功功能配置置方案，尽尽量做到到全面而而实用。3、会所所项目的的面积要要求：根根据项目目特点和和市场需需求，测测算出精精确的（某某些体育育项目）、科科学又合合理的面面积数据据。4、会所所的装修修格局：会所装装修

35、的格格局和用用料与会会所的后后期经营营有着密密切的关关联，应应结合小小区环境境和项目目要求，提提出相宜宜的装修修建议。5、会所所的器材材配置：向发展展商提出出较为详详尽的器器材清单单和器材材合理功功能搭配配等方面面建议。6、会所所的节能能要求：会所的的许多项项目与IISO1140000环境境管理相相关，如如泳池的的节能和和药污染染、餐饮饮业的排排污、娱娱乐项目目的噪音音等，我我司将对对此提供供专业的的处理建建议。7、会所所的管理理和经营营：包括括会所的的管理方方案、管管理章程程、经营营模式、经经营价位位以及人人员配备备等方面面的建议议。三、 实操指导导阶段合作期限限：共112个月月，由本本物业

36、入入伙之日日前二个个月起计计，又分分为前期期筹备、集中入入伙、装修搬搬迁和正常管管理四个个时期。前期筹备备期指物业入入伙前，XXX协助助管理商商从机构构组建、人人员培训训到为物物业入伙伙做相应筹备备的工作作时期。（一）在发展展商需要要对物业业设施设设备系统统进行增增加、减减少或改改动时，协协助发展展商进行行整改，并并提供切切实可行行的方案案和解决决办法，确确保系统统的稳定定。（二）协协助管理理商建立立各专业业管理模模式、机机构设置置、拟定定人员编编制：（三）协协助管理理商根据据物业项项目实际际情况，测测算物管管成本，提提出物业业管理收收费标准准，报当当地政府府物价部部门审批批。1、 人工费用用

37、测算；2、 设备耗能能费用测测算；3、 设备维修修保养费费用测算算；4、 清洁定额额费用测测算；5、 园艺绿绿化项目目的定额额费用测测算等。（四） 协助管理理商选聘聘各专业业物管工工作人员员，组建建工作队队伍：1、 提供人员员配置及及相应素素质要求求的具体体方案；2、 协助对招招聘人员员进行笔笔试、面面试、实实操考核核。（五） 协助管理理商培训训各专业业物管工工作人员员，以确确保人员员素质。1、 提供员工工入职及及岗前培培训参考考计划，并并协助做做好培训训计划；2、 协助拟制制员工在在职培训训年度规规划，并并对规划划实施进进度、落落实 情况等进进行跟踪踪检查和和指导；3、 协助对操操作工进进行

38、操作作培训；4、 协助对操操作工进进行常见见故障诊诊断及设设备管理理培训；5、 就管理商商员工外外培事宜宜提供咨咨询和协协助；（六） 协助制制定入伙伙交接验验收标准准及实施施程序：（七） 指导管管理商准准备设备备移交、接接管验收收的相关关资料，协协助管理理商与发发展商之之间各类类专业设设施设备备的交接接与验收收工作（包包括各专专业工程程的竣工资资料的交交接工作作等）。（八） 指导管理理商对设设备外观观出现的的缺陷进进行整改改，对运运行中的的设备进进行节能能改造以以利于提提高设备备管理质质量。（九）协协助管理理商按IISO990000体系标标准编制制各项管管理制度度及建立立相关资料、文文件：1、

39、 提供管理理运作所所需的工工作程序序蓝本，并并结合项项目实际际协助管管 理商进行行修订、充充实和完完善；2、 协助建立立各专业业设施设设备移交交的有关关手续、资资料、文文件和程程序；3、 协助制定定各专业业设施设设备管理理规章制制度、设设备操作作规程及及维修保养标标准、程程序和措措施；4、 协助制定定设施设设备运行行记录监监控的有有关程序序和文件件；5、 根据设计计图纸及及操作手手册等协协助制定定相关操操作指导导书、安安全规程、应应急处理理方案、维维修保养养方案等等指导性性文件；6、 协助制定定消防、给给水和排排水、水水泵、机机电设备备等项目目管理方方案；7、 协助管理理商制订订清洁保保洁标准

40、准和程序序，编制制清洁作作业指导导书；8、 协助制订订园艺绿绿化操作作标准，拟拟制绿化化养护规规范；9、 提供员工工手册和和人事管管理制度度示范文文本，指指导并协协助编制制员工手册及及人事工工作相关关制度；10、 根据项目目配套设设施情况况，协助助编制项项目年度度社区文文化活动动规划；11、 提供质量量管理相相关的各各种记录录表格、样样本，并并结合项项目管理理目标和质质量要求求协助管管理商进进行修订订和取舍舍；12、 结合会所所的实际际，协助助制定一一套完善善的管理理制度；协助发发展 商做好会会所宣传传工作；协助制制作宣传传广告册册、会徽徽、广告告牌、会会员卡等等；13、 协助制定定项目公公众

41、制度度；14、 协助设置置会计帐帐薄，建建立会计计核算体体系；15、 协助建立立健全财财务管理理制度。（九） 协助管理理商建立立各专业业原始技技术资料料、维修修保养记记录等档档案；并并就物业业管理档档案资料料的整理理提供咨咨询和指指导。 1、产产权资料料：项目目批准文文件、用用地批准准文件等等。 2、技技术资料料：规划划图、竣竣工图、工工程合同同、隐蔽蔽工程验验收签证证等。 3、物物业资料料：住宅宅区基本本资料、商商业网点点资料、娱娱乐设施施资料等等。 4、住住户入住住资料：入伙通通知书、业业主公约约等。 5、其其他相关关资料。（十一）协协助管理理商制定定日常物物业管理理所需设设备、材材料清单

42、单，协助助编制对对外分包包项目的的评审、质质量控制制等有关关程序，协协助评价价和选择择各专业业分包方方。（十二）指指导会计计核算，帮帮助进行行财务成成本分析析，提高高经济效效益。（十三）协协助制定定入伙前前工作计计划。（十四）指导管理商从创优的角度，根据市/省/国家级优秀物业管理小区的考核评比标准，对各专业设施设备的维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改进建议。集中入伙伙期指业主在在发展商商书面通通知前来来入伙的的时限内内集中到到物业现现场收楼楼、验楼楼、办理理入伙手手续的工工作时期期。本期期时间短短，工作作量大、环环节多，需需丰富的的工作经经验及工工作技巧巧。如何何将有

43、限限人力资资源合理理分配到到各个工工作环节节中去，使使入伙工工作得以以有条不不紊地进进行，并并给业主主留下良良好的最最初印象象即成为为集中入入伙期工工作的难难点。因因为集中中入伙期期是业主主第一次次与物业业管理机机构打交交道，第第一印象象的好坏坏，将决决定物业业管理机机构日后后长期物物管工作作能否得得到业主主的配合合而轻松松、顺利利地开展展。为此XXX物业将将提供以以下顾问问服务，以以保证入入伙工作作顺利进进行，为为今后物物业管理理的正常常进行打打下良好好的基础础： 指导成立立入伙期期各工作作组，制制定各个个工作组组责任制制度。 指导制定定入伙工工作流程程，紧急急应变方方案等。 协助发展展商有

44、关关部门在在集中入入伙期间间实行联联合办公公，提供供一条龙龙服务。 场景布置置：根据据制定的的场景布布置方案案摆放花花篮、盆盆景，悬悬挂条幅幅对联高高挂气球球等。 设置导向向路标，安安排引导导人员，使使业主在在办理入入伙手续续、收楼楼过程中中感到方方便。 管理处与与发展商商之地产产部、财财务部在在入伙接接待处进进行联合合办公，实实行一条条龙服务务。 指导管理理商在业业主办理理入伙手手续的同同时，提提供给业业主相应应资料及及物件，如如钥匙、开开户存折折、业主主公约、住住户手册册等。装修搬迁迁期指业主办办妥入伙伙手续后后，为其其物业进进行二次次装修，直直至搬迁迁入驻的的工作时时期。此此时物业业管理

45、公公司的工工作难点点有二： 面对大量量不同的的装修单单位和素素质较低低的装修修工人，如如何利用用有效的的管理手手段和一一定的管管理力度度去对其其加以控控制，保保护公共共设施设设备，不不侵害业业主公共共利益，同同时又监监督装修修质量，避避免遗留留安全隐隐患等。 业主入驻驻有先有有后，怎怎样兼顾顾先入驻驻业主的的正常生生活和后后入驻业业主的顺顺利装修修，如何何将两者者有效的的隔离开开来，从从而避免免被有效效投诉，也也是一个个棘手的的问题。为此，XXX将提提供一整整套根据据长期实实践经验验总结出出来的行行之有效效的管理理办法，有有效帮助助解决以以上问题题，主要要内容包包括： 指导建立立严格的的装修审

46、审批程序序。 指导建立立装修单单位进场场管理工工作流程程。 指导建立立各业主主/用户户的装修修档案。 指导建立立装修日日常监督督管理制制度等。 指导建立立装修现现场验收收制度。 指导建立立装修单单位退场场管理工工作流程程。 指导建立立各业主主/用户户的入住住管理办办法。正常管理理期指物业现现场大部部分小业业主的二二次装修修工作已已基本完完成，XXX大厦厦环境的的维护、机机电设备备的保养养等日常常物管工工作均已已规律开开展的工工作时期期。此时XXX主要提提供的顾顾问服务务内容有有：一、通过过日常工工作中的的实际运运作进一一步完善善物业公公司之管管理机构构组建、人人员培训训及管理理等行政政方面事事务。二、指导导建立严严格的封封闭化安安全管理理制度，包包括保安安巡查制制度、紧紧急情况况处理制制度等。三、指导导建立清清洁、园园艺绿化化操作考考评管理理制度。四、指导导建立财财务管理理制度、财财务人员员岗位责责任制。五、指导导建立机机电设备备维修保保养管理理制度。六、按照照ISOO90000国际际质量保保证体系系标准建建立物业业管理规规范及相相应文件件并将其其切实贯贯彻到日日常管理理工作之之中。七、顾问问