某地产项目物业管理实施方案eqka.docx

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1、小天鹅小小区物业业管理方方案ls（jjz）房房地产开开发有限限公司 220044年7月月目 录一、项目目概况二、物业业管理内内容三、物业业管理模模式四、物业业公司组组织机构构和管理理制度五、物业业费的成成本测算算六、业服服务内容容、标准准及质量量保证措措施七、管理理总体目目标与分分项目标标一、项目目概况1. 地理位置置该项目位位于shh区与jjz区的的结合部部，面临临武德路路，北挨挨江津西西路，南南靠北湖湖路。2. 项目主要要经济指指标项 目计量单位位数 值值居住区规规划总用用地Hm213.2231.居住住区用地地Hm29.877住宅用用地Hm26.899公建用用地Hm21.311道路用用地H

2、m21.244公共绿绿地Hm20.4222.其它它用地Hm23.366居住户数数户12922居住人数数人41344户均人数数人/户3.2总建筑面面积万m219.1111.居住住区用地地内建筑筑总面积积万m216.223住宅建建筑面积积万m214.887公建面面积万m21.4662.大卖卖场总建建筑面积积万m22.888项 目计量单位位数 值值大卖场场面积万m21.177扩建面面积（三三层）万m20.966公建面面积万m20.755地下车库库及人防防万m20.2883.底层层架空面面积万m21.255住宅平均均层数层7.5人口毛密密度人/hmm2411.1住宅建筑筑配套密密度（毛毛）套/hmm2

3、128.5住宅建筑筑配套密密度（净净）套/hmm2184.0住宅建筑筑面积毛毛密度万m2/ hmm21.4996住宅建筑筑面积净净密度万m2/ hmm22.1444容积率万m2/ hmm21.644停车率%50.00停车位辆634地面停车车率%8.7地面停车车位辆110住宅建筑筑净密度度%28.55建筑密度度%25.66绿地率%40.22二、物业业管理内内容物业管理理将政策策和法规规为理论论依据，寓寓管理与与服务之之中，建建立社区区服务体体系。为为住户提提供全方方位管理理，服务务项目呈呈现多元元化、全全方位态态势，总总体归纳纳为“六项管管理、三三类服务务”，即“房屋及及设施设设备管理理、环境境

4、卫生管管理、治治安消防防管理、绿绿化管理理、车辆辆交通管管理和其其它公共共管理”；常规规性公共共服务（合合同服务务）委托托性特约约服务（非非合同零零星服务务）和经经营性多多种服务务（全方方位、多多层次的的综合服服务）。1、 房屋及设设施设备备管理1.1建建筑公共共部位得得到维修修、养护护和管理理范围包括括：公共共屋面、房房屋承重重及抗震震结构部部位、外外墙面、楼楼梯间公公共通道道、门厅厅、共用用排烟道道。房屋建筑筑的维护护管理实实行“管养合合一”主要落落实在以以下几个个方面：A、工作作的主动动性管理责任任人与服服务中心心相结合合，落实实巡查制制度及年年度房屋屋建筑维维护、养养护计划划，执行行房

5、屋修修缮标准准、有关关工程施施工技术术规范、健健全档案案记录、保保持房屋屋正常的的使用功功能及完完好。B、工作作的多样样性根据房屋屋的完损损情况、季季节变化化、住户户对象等等采取日日常修缮缮服务，季季节修缮缮服务、重重点修缮缮服务和和特殊修修缮服务务等形式式，并做做到制度度化、规规范化。C、工作作的针对对性在工作中中要因地地制宜、因因时制宜宜、因房房制宜、因因户制宜宜，根据据住户的的不同需需求和所所处的特特定条件件采取有有针对性性的服务务措施。1.2共共用设施施、设备备的管理理范围包括括：上下下水管道道、落水水管、共共用照明明、煤气气干线、楼楼内消防防设施、电电梯、水水泵房。共用设施施设备的的

6、管理由由维修管管理和运运行管理理两大部部分组成成，进行行统一管管理，对对于不同同的设施施、设备备进行不不同的维维修管理理，执行行相应的的工作质质量标准准，建立立设施设设备管理理帐册和和重要设设备的技技术档案案，落实实定期检检查、维维修、保保养制度度各种运运行记录录齐备。达达到设施施设备齐齐全、功功能正常常、运行行良好。1.3市市政共用用设施和和附属建建筑物、构构筑物的的养护和和管理范围包括括：道路路、室外外上下水水管道、化化粪池、沟沟渠池、地地上车库库等。根据共用用设施和和附属建建筑、构构筑物的的类别不不同，指指定并落落实巡查查制度、维维修保养养制度、大大中修工工程的验验收制度度、积累累有关技

7、技术资料料。对于于有些专专项类别别，如：车库、制制定专业业管理方方案并实实施。通通过有序序的工作作使其达达到功能能正常、畅畅通、达达标，基基本完好好。1.4智智能化设设施设备备范围包括括：楼宇宇对讲系系统、用用户宽带带数据网网系统、室室内红外外线报警警系统，周周界红外外线对射射报警系系统、门门禁及车车库管理理系统、电电子巡更更系统等等。根据智能能系统的的构成、分分系统设设备的组组成情况况，建立立起适合合jt智智能系统统、操作作性强的的管理制制度，从从管理前前期介入入人员培培训入手手。做好好智能系系统设备备的档案案管理、智智能系统统的运行行管理、系系统的维维护保养养管理、设设备维护护保养工工作质

8、量量的检查查及设备备维修管管理，并并以科技技为先导导、智能能指挥中中心统一一指挥、全全方位服服务，充充分利用用现有资资源，提提升智能能系统功功能，通通过严格格管理保保证智能能系统运运作正常常。2、 环境卫生生管理在jt我我们遵循循“高标准准、严要要求”的环境境卫生管管理和“高质量量、高频频度”的环境境卫生维维护、实实施环境境卫生管管理和环环境卫生生保护的的职能。做做好两项项工作，即即卫生管管理、环环境管理理。2.1卫卫生管理理是对房屋屋公共部部位的清清洁、卫卫生、垃垃圾的收收集、清清运达到到环卫设设施齐全全，实行行标准化化清扫保保洁，垃垃圾日清清，按计计划消毒毒、灭鼠鼠、灭虫虫。通过过对小区区

9、的清洁洁卫生，区区域管理理的过程程控制，确确保向住住户提供供高档次次的服务务水准及及高质量量的生活活场所。2.2环环境管理理jt的环环境管理理为小区区文明洁洁净、环环境质量量良好、资资源合理理利用、生生态良性性循环基基础设施施健全、生生活舒适适便捷，形形成环保保意识，日日常管理理与保护护有机结结合，提提高住户户的生活活质量。3.绿化化管理绿化的功功能是美美化环境境。通过过我们的的管理达达到绿草草荫荫、绿绿树成荫荫的效果果；我们们以专业业化的管管理养护护人员，将将片区负负责与巡巡查相结结合，科科学合理理的保养养、管理理小区的的绿化。绿绿化管理理的主要要内容是是花木、草草坪的养养护。4、治安安消防

10、管管理治安消防防管理工工作是jjt重点点管理工工作之一一。我们们要贯彻彻“预防为为主、防防治（消消）结合合”的方针针，对所所辖物业业区域的的治安和和消防工工作进行行全面的的管理。5、车辆辆交通管管理对小区内内各类车车辆（汽汽车、摩摩托车、自自行车等等）进出出、行驶驶、停泊泊实施管管理工作作，确保保车辆安安全、交交通畅通通、组织织有序，停停放整齐齐，创造造优美的的辖区环环境。6、公共共管理6.1住住户装修修管理在jt物物业辖区区里，对对业主及及住户的的装修实实行全面面的监管管。以确确保装修修设计合合理，隐隐蔽工程程符合设设计规定定及图纸纸要求。装装修材料料及施工工过程符符合消防防管理规规定的要要

11、求，并并安全使使用。保保障住宅宅的结构构安全及及小区的的整体美美观，使使业主有有一个舒舒适、安安宁的生生活环境境。6.2搞搞好维修修基金以以及储备备金的核核收与管管理。6.3协协助政府府进行社社会管理理，如在在物业辖辖区范围围内从事事人口统统计、计计划生育育、预防防犯罪等等方面的的工作。7、常规规性公共共服务即物业处处履行物物业管理理合同，为为全体业业主及住住户提供供的经常常性服务务，是所所有业主主及辖区区内住户户都可以以享受到到的。它它贯穿于于物业管管理之中中。如：清洁卫卫生服务务、治安安保卫服服务、维维修居住住区环境境服务等等。我们们将以专专业、入入微、优优质的服服务提供供给业主主及住户户

12、。8、委托托性特约约服务是为某些些住户群群体提供供的服务务，如：为高层层住户114小时时开启电电梯、224小时时高层供供水、水水泵的维维修保养养等。我我们以专专业的养养护工作作为业主主及住户户提供舒舒适便利利的生活活环境。9、经营营性多种种服务即向业主主及住户户提供便便利、高高效、经经济的便便民服务务。营造造jt温温馨、和和谐的社社区环境境，努力力使居民民生活更更方便、更更迅捷。真真正从居居民的日日常生活活细节考考虑，以以点点滴滴滴的积积累和平平凡的小小事，体体现物业业管理的的亲情和和为业主主服务的的整体水水平。从从而使每每一位业业主及住住户体验验生活在在jt这这个温暖暖大家庭庭的幸福福。我们

13、们将以业业主及住住户为中中心，有有步骤地地开展各各种无偿偿与有偿偿服务，并并不断倾倾听业主主及住户户的意见见，开辟辟新的服服务项目目。三、物业业管理模模式居住在jjt社区区中，不不仅提高高了住户户的生活活质量，也也改变了了人们的的生活观观念和生生活方式式。物业业管理也也将用现现代化的的管理观观念、管管理机构构、管理理手段，通通过高素素质的管管理人员员达到最最佳的管管理效果果。我们的管管理方式式分为管管理方法法、管理理目标、运运作程序序、实施施措施、管管理手段段等五个个部分。1、 管理方法法1.1严严格资质质管理确确保各类类人员的的专业素素质和综综合素质质。1.2提提供共管管式服务务。1.3严严

14、格法规规、制度度和标准准制约，规规范组织织和个人人的管理理服务行行为。1.4运运用现代代化管理理手段，实实现办公公管理自自动化。1.5启启动CII系统，致致力于精精神文明明建设，实实施品牌牌和形象象战略。2、 运作程序序可分为整整体管理理运作流流程与分分项管理理流程两两部分。3、 实施措施施3.1治治安管理理上运用用现代科科技手段段“三防”结合，确确保安全全。3.2装装修管理理上采用用情理手手段、经经济手段段、行政政手段并并用的方方法。3.3精精心养护护小区绿绿化，加加强小区区环境建建设和环环保建设设。3.4合合理调度度、有序序停车，人人车分流流顺畅交交通。3.5发发挥规模模优势，实实施对电电

15、梯、保保安方面面的专业业化管理理。3.6在在智能化化管理上上加强各各方面工工作3.7超超前性、创创造性、全全方位地地实行共共管式服服务。3.8开开展卓有有成效的的社区文文化活动动4、 管理手段段4.1启启动思想想工作机机制，通通过思想想工作重重在激发发潜能，充充分发挥挥群众效效能和工工作积极极性，引引导员工工动机，尊尊重个人人感情，并并且针对对个性心心理做适适时的思思想工作作，工作作方式有有谈心、座座谈等。4.2执执行奖惩惩制度，在在实际工工作中坚坚持优胜胜劣汰、奖奖惩分明明。通过奖与与惩，做做到人人人有动力力，个个个有压力力，从而而促进工工作。4.3建建立激励励机制，尊尊重个体体权力，保保持

16、团队队希望。我我们把将将培训放放在集体体和个人人发展的的重要位位置。培培养的目目标是使使员工忠忠于企业业。一专专多能、精精益求精精，在提提升方式式上不拘拘一格，能能者上、平平者让，为为人才的的脱颖而而出创造造良性环环境。方方式有培培养提升升、培训训进修等等。4.4工工资奖金金重在考考核。依依据贡献献大小进进行工资资决策，既既要考虑虑群体效效能，更更重视个个人利益益。充分分肯定努努力工作作所应得得的报酬酬。4.5提提倡“以人为为本”的管理理理念，充充分发挥挥每个员员工的主主观能动动性，增增强主人人公意识识和自我我实现意意识，使使其在授授权范围围内创造造性地开开展工作作。4.6管管理工作作的计划划

17、性，我我们根据据各个阶阶段管理理要点的的不同，按按照轻重重有序、科科学实效效的原则则，拟定定不同时时期阶段段的工作作计划，并并实施。四、物业业公司组组织机构构和管理理制度1、服务务中心组组织机构构1.1物物业管理理公司组组织机构构图物业管理公司jt业主会管理中心经理经理助理会计出 纳环境管理部保安部工程维修部修部服务中心2、公共共管理制制度2.1停停车场管管理须知知A、 区停车场场交通、治治安均由由小区保保安人员员负责。入入场车辆辆都应自自觉服从从停车场场保安人人员的调调度和管管理。B、 您不要乱乱停、乱乱放车辆辆，不要要将车辆辆停放在在阻碍其其他车辆辆进出的的位置。除除预先告告知外，非非小区

18、业业主车辆辆禁止在在小区停停车过夜夜。C、 请您不要要将车辆辆停放在在小区各各出入口口处，影影响小区区居民的的出入。D、 小区业主主应自觉觉交纳泊泊位费并并办理停停车证。E、 出租车（除除特殊情情况下）不不得驶入入小区。F、 对于违反反本规定定的车辆辆，保安安人员将将有权进进行锁车车及扣押押；同时时相关业业主应对对由此造造成的损损失负责责赔偿。2.2卫卫生管理理须知为了保持持小区环环境整洁洁，使业业主享受受幽雅舒舒适的生生活环境境：A、 您将生活活垃圾装装袋并放放置楼洞洞门口指指定地点点。B、 您不要将将各种杂杂物投入入下水道道及便桶桶中。如如因使用用不当，造造成堵塞塞或损坏坏，业主主应承担担

19、全部修修理费用用及连带带责任。C、 请您爱护护小区内内公共环环境，不不要随意意乱涂、乱乱画、乱乱帖广告告、标语语。如属属儿童所所为，应应由其家家长负责责。D、 请您不要要将自种种花卉放放置在楼楼栋口或或楼道内内，避免免丢失及及影响其其他业主主的出入入。E、 请您不要要在楼梯梯间放置置车辆或或将鞋架架、家具具、储藏藏类等家家庭物品品。一经经发现，物物业处不不经通知知，有权权进行清清理。2.3宠宠物管理理须知为美化、净净化小区区的居住住环境，防防止病疫疫传播，保保障广大大业主合合法权益益不受侵侵犯：A、您定定时携带带宠物犬犬在小区区内活动动，并佩佩束犬链链，由主主人牵领领、看管管，及时时清除排排出

20、的粪粪便；B、为免免对他人人的滋扰扰和对设设施的损损坏，请请您不要要携宠物物进入会会馆、公公建楼、幼幼儿园等等公共场场所；C、个人人豢养宠宠物不得得妨害他他人，宠宠物影响响他人正正常生活活、休息息时，宠宠物主人人有义务务采取有有效措施施予以制制止；D、每年年须对所所养宠物物打防疫疫，防止止疾病的的传播；E、对生生病、受受伤、死死亡的宠宠物应妥妥善照管管、处置置，死亡亡的宠物物请不要要遗弃或或埋在小小区内。2.4绿绿化管理理须知A、 了保持小小区环境境优美，请请您爱护护住宅小小区内的的绿地、花花草、树树木、雕雕塑等小小品是小小区美化化点缀设设施。B、 您不要攀攀折花草草树木，不不要用树树木晾晒晒

21、衣物或或扎铁丝丝、铁钉钉等，不不要损坏坏花木的的保护措措施。C、 请您不要要穿越绿绿化带或或碰损绿绿篱栅栏栏。D、 请您及您您的孩子子不要在在绿化带带内打斗斗玩耍，不不要在绿绿地内进进行体育育活动。E、 请您不要要在小区区公共绿绿地种植植蔬菜及及农作物物，或擅擅自种植植其它作作物。F、 请您不要要在喷泉泉、水池池内嬉戏戏，以免免触电及及发生其其他危险险。3、内部部管理制制度（各各岗位职职责）31物物业处经经理岗位位职责A. 应主动配配合、支支持公司司正副总总经理和和管理部部、财务务部的监监督、检检查工作作；B. 熟悉并执执行各项项有关政政策、法法律、法法规及公公司的各各项规章章制度；C. 带领

22、各岗岗位人员员进行小小区验收收，做好好小区的的各项管管理工作作及经济济核算工工作，完完成公司司下达的的经济指指标；D. 做好员工工管理工工作，检检查各岗岗位人员员完成任任务情况况；E. 鼓励员工工积极学学习专业业知识，注注意选拔拔有潜质质的员工工，对业业绩差的的人员提提出调整整或给予予处分的的意见；F. 关心小区区管委员员会建设设，并接接受管委委员会监监督，共共同搞好好管辖区区的各项项工作；G. 配合街道道、派出出所、物物业办等等相关部部门做好好相应工工作及其其他上级级交办的的工作；32经经理助理理岗位职职责A. 负责本中中心职责责范围内内工作的的策划、指指导、监监督、把把关；B. 负责每月月

23、向管理理处经理理提交本本中心工工作计划划及工作作总结；C. 负责对本本中心员员工各类类考核；D. 向管理处处经理提提交各岗岗位用人人计划；E. 接待来访访住户，对对住户的的投诉及及时处理理；投诉诉处理率率99%；F. 熟悉楼宇宇结构、单单元数、户户数；管管线的走走向；各各种设备备操作方方法，公公共设施施养护办办法和常常见故障障、常用用维修方方法；督督促本中中心工作作人员及及时收缴缴管理费费，收缴缴率达预预定目标标；G. 熟悉有关关物业、市市容卫生生、绿化化、治安安、消防防等管理理规定；H. 每日巡查查小区，检检查各部部门工作作，发现现潜在问问题及时时安排处处理，并并加以改改进；I. 负责指导导

24、、监督督健全档档案管理理，并抽抽查工作作情况；33环环境管理理部主管管岗位职职责A、依据据小区的的环境规规划，制制定小区区环境整整体养护护的年度度、季度度、月度度计划，营营造小区区良好居居住环境境，搞好好小区绿绿化和清清洁卫生生；B、对绿绿化工作作和保洁洁工作，按按人分区区划片包包干作业业管理，做做到员工工之间任任务划分分清楚，责责任明确确，检查查考核标标准公开开，奖惩惩兑现；C、负责责定期组组织员工工培训，提提高员工工的政治治素质，业业务技能能和工作作效率；D、经常常巡视检检查员工工现场工工作情况况，随时时掌握小小区内绿绿化状况况和清洁洁状况，必必要时到到现场督督导员工工操作；E、对小小区内

25、各各种环境境标识牌牌及人文文景观的的布置等等提出合合理化建建设性意意见和观观点，提提高社区区环境文文化品位位。F、定期期开展小小区的消消杀工作作，并严严格按照照消杀计计划检查查和监督督消杀工工作；G、合理理控制本本部门各各项费用用，广开开增收渠渠道；34保保安部主主管岗位位职责A、 负责保安安人员的的上岗培培训和职职业道德德的思想想教育宣宣传工作作，不断断提高保保安人员员的专业业素质和和责任心心；B、 制定业务务培训计计划，按按计划定定期组织织专业训训练，并并做好记记录；C、 严格执行行各种安安全管理理规章制制度，维维护管辖辖区的正正常秩序序，维护护业主生生命和财财产安全全，并接接受物业业处和

26、辖辖区派出出所的监监督指导导；D、 负责辖区区治安、消消防、交交通车辆辆的管理理工作；E、 负责辖辖区消防防组织工工作、检检查、监监督消防防设备的的运行及及消防设设施、设设备、器器材的维维护保养养工作，确确保每位位保安人人员都能能做到“二懂、三三会、三三能”： 二懂：懂防火火措施、懂懂起火后后扑救方方法； 三会：会报火火警、会会使用消消防器材材、会处处理险肇肇事故； 三能：能遵守守消防制制度、能能及时发发现火险险、能扑扑救火情情。F、 负责保保安部日日常工作作安排，出出勤考核核，合理理调配人人员，坚坚持白天天和夜间间的定期期查岗制制度；G、 定期巡巡视，对对发现的的各类事事故、事事件隐患患及时

27、制制定解决决措施并并督促落落实，遇遇到突发发事件时时以身作作责，组组织处理理；H、 负责与与派出所所的联系系工作，做做好辖区区安全防防范工作作；I、 负责水水体周围围的安全全防范，杜杜绝恶性性事故的的发生。35工工程维修修部主管管职责A、 负负责小区区公用设设施、设设备的运运行、保保养、维维修、安安全检查查工作的的安排与与落实；B、 组织参与与设备的的大、中中、小修修，制定定计划，负负责员工工的专业业技术培培训；C、 负责制定定设备、备备件采购购计划，报报财务采采购；D、 做好各项项记录，收收集整理理设备技技术资料料及维修修保养记记录，做做好设备备台帐工工作；E、 参与违章章纠正工工作，及及时

28、发现现和制止止违章建建筑和施施工；F、 负责用户户对本部部门工作作的投诉诉处理，不不合格服服务的处处理，纠纠正和预预防措施施的实施施，跟踪踪检查；G、 负责员工工的考评评工作，及及时上报报本部门门考勤；H、 合理控制制本部门门各项费费用，广广开增收收渠道；36、服服务中心心主管职职责A、 熟悉物业业管理有有关法规规政策；B、 负责建立立完善服服务中心心信息流流通网络络，包括括业主报报修服务务，投诉诉受理传传递，各各部门信信息汇总总，对业业主公布布信息等等；C、 负责多种种经营服服务及各各种费用用收缴的的组织管管理；D、 制定社区区文化活活动计划划，丰富富业主、住住户的文文化生活活；E、 负责服

29、务务中心各各种工作作档案、业业主档案案等档案案、文件件、资料料存档工工作的定定期检查查；F、 负责开展展服务中中心宣传传工作和和公益性性活动。4、人员员配置和和人员的的素质要要求jt物业业管理的的用人原原则为“精干、高高效、敬敬业”，确定定“重学历历，也重重能力；重水平平，更重重品德”的用人人标准。我我们要求求事务管管理具体体操作人人员必须须是一专专多能，实实行一岗岗多职，相相互协作作，体现现团队精精神。（人人员的实实际配置置以具体体管理范范围而定定）五、物业业费的成成本测算算1、管理理、服务务人员的的工资和和按规定定提取的的福利费费。1.1人人员编制制和基本本工资标标准：见见表（001）人员

30、编编制和基基本工资资标准表表（011）序号项目人数（人人）工资标准准（元/月）总额（元元/月）备注一管理人员员6/66500.0001经理120000.00020000.0002经理助理理115000.00015000.0003财务员1800.00800.004维修主管管110000.00010000.0005保安主管管1800.00800.006保洁主管管1550.00550.00二普通员工工14/94000.0001维修员2800.0016000.0002保安员9600.0054000.0003绿化员1500.00500.004保洁员2450.00900.00三合计20/160550.00

31、01.22费用测测算管理服服务人员员的工资资和按规规定提取取的福利利费测算算见表(02)工资福利利费测算算表(002)序号项 目目金额（元元/月）依据测算结果果（元/月.M2）一基本工资资160550.000/二福利费24077.500注(1)暂按155%测算算三服装费667.00注(2)四合计191224.550/注(1)：福利利费为工工资总额额的355.5%, 其其中福利利基金占占工资总总额的114%；教育基基金占工工资总额额的1.5%；社会保保险占工工资总额额的200%。注(2)：服装装按年均均4000元/人计算算，则每每月分摊摊为：204400元/人/年12月=6677(元/月)2、公

32、共共设施、设设备日常常运行、维维修及保保养费2.1采采用总体体匡算思思路进行行测算。住住宅建造造成本按按8000元/M2计算，公公共设施施、设备备建造成成本统一一按300%计取取，折旧旧年限按按25年计计算，维维修保养养费按月月折旧费费的400%提取取。注：因小小区新建建在保修修期中，暂暂不考虑虑。2.2公公共设施施、设备备所用电电为A、（晚晚间199：00分至至次日清清晨7：00分为为开灯时时间，共共计122小时，如如本物业业有2000盏灯灯60瓦计计算）。则则：每日日所用电电费为：（60瓦瓦/盏2000盏12小时时30日/月）0.660元/千瓦/小时=43220千瓦瓦/小时0.660元/千

33、瓦/小时=25992.000元/月B、智能能化网络络运行等等综合：10000.000元C、共计计为：335922.000元2.3电电梯运行行电费为为:每部电电梯按每每天155元计算算则运行行电费为为：10部15元元/天30天天= 1550元/天30天天=45000元/月维修保养养费用为为;每部每每月按550元计计算则为为：10部50元/月=5000元/月3.4水水泵运行行费：10部5元/天30天天= 500元/天天30天天=15000元/月3、绿化化管理费费：小区绿化化面积为为300000MM2, 绿化化管理费费测算见见表（003）绿化管理理测算表表（033）序号项目测算依据据金额（元元/月）

34、测算结果果（元/月.M22）备注1绿化工具具费10000元/年84.0002劳保用品品费500元元/年42.0003绿化用水水费400.00/4农药化肥肥费200.005景观再造造费0.100元/ MM2.年200.006合计/926.004、清洁洁卫生费费清洁卫生生费测算算表（004）序号项目测算依据据金额（元元/月）测算结果果（元/月.M22）1工具购置置费300元元/人.年75.0002劳保用品品费300元元/人.年75.0003化粪池清清掏费(注1)/4垃圾外运运费10000.0005环境消杀杀/100.00/6合计/12500.000注(1):化粪池池清掏费费全年共共计约为为：200

35、00元元，由于于小区新新建第一一年将不不会产生生费用。5、保安安费：保安费测测算表（05）序号项目测算依据据金额（元元/月）测算结果果（元/月M2）1装备费300元元/人.年250002人身保险险费（暂不计计）/3房租费（暂不计计）/4联建、治治安费100元元/人.月10000.0005合计/12500.0006、办公公费：（全全年开支支办公费费约3万万元）月办公费费=30000012=25000元/月7、固定定资产折折旧费：固定资产产总额为为10万万元，平平均折旧旧年限为为5年，即即：月固定资资产折旧旧费为：10000000（125年）=16667元/月8、法定定税费：两税一费费为前八八项之

36、和和的5.75%，则多层税费费=（3003099.5）5.57%=16888元/月小高层税税费=（3668099.5）5.57%=20550元/月9、利润润：利润取110%，则多层利润润=（3003099.5）10%=30331元/月小高层利利润=（3668099.5）10%=36881元/月10、管管理成本本汇总表表见（006）管理成本本汇总表表（066）序号项目金额（元元/月）金额（元元/月.平方米米）备注一管理成本本1工资福利利费191224.502维修及保保养费100992.000共用照明明35922.000电梯50000.000小高层水泵15000.000小高层3绿化管理理费926.

37、004清洁卫生生费12500.0005保安费12500.0006办公费25000.0007折旧费16677.0008法定税费费多层住宅宅16888.000小高层住住宅20500.0009利润多层住宅宅30311.000小高层住住宅36811.00010合计多层住宅宅350228.550.44423多层：7791993万MM2小高层住住宅425440.550.96640小高层：441127万万M2六、业服服务内容容、标准准及质量量保证措措施为将jtt小区建建设成为为具有标标志性的的超一流流的文明明住宅小小区，物物业公司司将依照照全国国优秀示示范物业业小区标标准实施施物业管管理。具具体服务务承诺及

38、及质量保保证措施施如下：一、基本本服务：1、签订订物业服服务合同同，明确确权利义义务关系系；2、承接接项目对对住宅区区公共部部分、共共用设施施认真检检查，做做到验收收手续齐齐全；3、管理理人员和和专业操操作人员员按照国国家规定定持证上上岗；4、建立立完善的的物业管管理方案案，质量量管理，财财务管理理，档案案管理等等制度；5、管理理服务人人员统一一着装，佩佩戴标志志，行为为规范，服服务主动动热情；6、建立立客户服服务中心心，公示示24小小时服务务电话。急急修1小小时内，其其他报修修按照约约定时间间到达现现场；7、根据据业主需需求，提提供物业业服务合合同之外外的特约约服务和和代办服服务，公公示服务

39、务项目和和收费价价目；8、公布布物业服服务费用用或者物物业服务务资金的的收支情情况；9、每年年至少一一次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率775以以上。二、公共共服务（一）安安全管理理10、小小区主入入口244小时执执勤；11、监监控室实实行244小时监监控； 12、别别墅区设设立专职职保安员员；13、小小区内每每小时保保安巡查查一次；14、对对小区内内的车辆辆进行管管理，引引导车辆辆有序通通行、停停放；15、对对进出小小区的装装修等劳劳务人员员实行登登记管理理；16、对对火灾、治治安、公公共卫生生等突发发事件有有应急预预案，事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采

40、取相应应措施。（二）环环境管理理17、按按幢设置置垃圾桶桶，生活活拉圾每每天清运运一次；18、小小区道路路、广场场、停车车场、绿绿地等每每日清扫扫一次；电梯厅厅、楼道道每日清清扫一次次；楼梯梯扶手每每周擦洗洗一次；公共玻玻璃每季季度清洁洁一次；路灯、楼楼道灯每每半年清清洗1次次；19、区区内公共共雨、污污水管道道每年疏疏通1次次；雨、污污水井每每半年检检查1次次，并视视情况及及时清掏掏；20、二二次供水水水箱按按规定清清洗，水水质符合合卫生要要求；21、对对草坪、花花卉、绿绿篱、树树木定期期进行修修剪、养养护；22、定定期清除除绿地杂杂草、杂杂物；23、定定期预防防花草、树树木病虫虫害（三）房

41、房屋管理理24、每每周巡查查一次小小区房屋屋单元门门、楼道道通道以以及其他他公共部部位的门门窗、玻玻璃等，定定期维护护养护；25、按按照住宅宅装修管管理规定定和业主主公约要要求，建建立装修修管理制制度。通通知业主主装修事事项。至至少两次次巡查装装修施工工现场，发发现违反反规定现现象，及及时劝阻阻，并通通知有关关部门；26各组组团、栋栋、单元元门、户户有明显显标志。27、小小区道路路平整，主主要通道道及停车车场交通通标志齐齐全规范范；28、对对共用设设施设备备进行日日常管理理和维护护（依法法应由专专业部门门负责的的除外）；（四）设设施、设设备管理理29、建建立共用用设施设设备档案案（设备备台帐）

42、，设设施设备备的运行行、检修修等记录录齐全；30、操操作维护护人员严严格执行行设施设设备操作作规程及及保养规规范；设设施运行行正常；31、对对共用设设施设备备定期组组织巡查查、作好好巡查记记录、属属于小修修范围的的，及时时组织修修复；32、载载人电梯梯早6点点至晚上上12点点正常运运行；33、消消防设施施设备完完好，可可随时启启用，消消防通道道畅通；34、路路灯、楼楼道灯完完好率不不低于88035、容容易危机机人身安安全的设设施设备备有明显显警世标标志和防防范措施施；对可可能发生生的各种种突发设设备故障障有应急急方案；三、便民民服务物业公司司提供的的无偿服服务（共共计244项）类别编号项目内容

43、容家 政政 服服 务务1代请装修修、装饰饰公司2代请家教教、介绍绍保姆3代租售房房屋、代代租汽车车4发布气象象信息、国国内外新新闻信息息5组织各种种展销活活动6无偿配备备医药急急救箱7代订中、西西餐8代订牛奶奶商 务 活 动动9代购车船船、飞机机票10代订报刊刊、杂志志11代办旅游游手续12电话留言言服务13代订酒店店、客房房礼 仪 服 务务14代购代送送礼品、鲜鲜花15代办喜事事庆典文 化 娱 乐乐 服 务务16提供图书书、音像像制品交交流17开设棋、牌牌活动场场所18开展各种种健康、医医疗培训训19组织健身身舞晨练练队20开展球类类、健身身培训21开展网上上游戏攻攻关竞赛赛交流会会老年服务务22建立老年年活动组组织，开开办老年年课堂23组织老年年联谊活活动24组织健康康义诊活活动物业提供供的有偿偿服务（共共计622项）类别编号项目内容容价格待定定1瓷砖改造造2铺贴普通通地砖3洗手盆安安装4坐便器安安装5安装抽油油烟机6安装分体体式空调调7安装热水水器8安装吊灯灯