房地产和租赁业审核作业指导书doc17(1)ccpz.docx

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1、房地产和和租赁业业审核作作业指导导书自有地产产出租、房房地产代代理和按按单位或或合同的的房地产产管理丙32.2（项目代代码:332）BCC/AG/S-332.22/000编制：孙孙雪如审核：操操圣祥批准：汪汪丽芳20022/6/9一、 编制目的的指导本公公司审核核人员对对各类型型的房地地产管理理组织，按按“职业安安全健康康管理体体系审核核规范”进行有有效的审审核；二、适用用范围包括不同同使用功功能的物物业管理理（住宅宅小区、大大厦物业业、工业业区物业业、其他他用途物物业）受受物业所所有人的的委托，依依据物业业管理委委托合同同对已建建成投入入使用的的房屋建建筑、设设备、设设施和场场地，对对绿化、

2、卫卫生、交交通、安安全、环环境等管管理项目目进行维维护、修修缮、整整治，向向物业所所有人提提供整洁洁、文明明、安全全、舒适适的生活活和工作作环境，提提供综合合性的有有偿服务务的服务务行业。三、所引引用的法法律法规规和其他他要求（1） 法律：中华人民民共和国国宪法中华人民民共和国国劳动法法中华人民民共和国国消防法法中华人民民共和国国工会法法中华人民民共和国国环境保保护法中华人民民共和国国建筑法法中华人民民共和国国节约能能源法中华人民民共和国国职业病病防治法法中华人民民共和国国标准化化法中华人民民共和国国卫生防防疫法（2） 法规规章章北京市市高档住住宅物业业管理服服务收费费暂行办办法北京市市普通居

3、居住小区区物业管管理服务务收费标标准北京市市居住小小区物业业管理服服务基本本要求（试试行）京房地物物字 19999 第 1877 号北京市房房屋土地地管理局局关于开开展内销销商品房房房屋使使用、管管理、维维修公约约核准工工作的通通知 京京房地物物字119988第334号商品住宅宅实行住住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书制制度的规规定北京市经经济适用用住房小小区物业业管理服服务收费费办法（试试行）家庭居居室装饰饰装修管管理试行行办法 （建建建119977922号）物业管理理企业资资质管理理试行办办法 建住房房199992611号文 220000年1月1日起实实施房屋及其其设备小小修服务务标准

4、 京房地地修字（119988）第7799号号北京市城城镇房屋屋完损等等级评定定实施规规定 京房房地修字字（19994）第第4955号北京市商商品房销销售面积积计算及及公用建建筑面积积分摊暂暂行规定定京房地权权字（119988）第2285号号城市居民民住宅安安全防范范设施建建设管理理规定建设部、公公安部第第49号号，19999-01-05发发布，119966-022-011实施）城市危险险房屋管管理规定定房屋修缮缮工程质质量检查查评定标标准 城住住字（884）第第6766号北京市城城镇房屋屋修缮范范围和标标准 京房房地修字字（19994）第第4955号关于加强强电梯管管理的暂暂行规定定 建计计（

5、19994）6667号号（955-5-1实施施）房屋修缮缮技术管管理规定定 城城住字（884）第第6755号房屋渗漏漏修缮技技术规范范 建标（119955）2117号CCJJ662-995 95-4-222发布布城市房屋屋租赁管管理办法法 建建设部第第42号号95-5-99治安管理理处罚条条例家庭居室室装饰装装修管理理试行办办法 建建建（119977）922号文 977-4-15锅炉压力力容器安安全监督督暂行条条例压力容器器安全技技术监督督规范压力容器器登记管管理规则则 劳劳部发（993）4442号号漏电保护护的安全全监察规规定 劳生生字900-166号锅炉房安安全管理理规定 劳人锅锅（888

6、）2号号文888-100-100仓库防火火安全管管理规则则热水锅炉炉安全技技术监察察规程(3)标标准GB28894-96 安全全标志GB1661799-966 使用用导则GB1334955-922 消防防安全标标志GB43327-84 消防防设施图图形符号号GB1556300-955 消防防安全标标志质量量要求GB38836.1-883 爆爆炸性环环境用防防爆电气气设备通通用要求求GB75588-87 电梯梯制造与与安装安安全规范范GB1335322-922 干粉粉灭火剂剂通用技技术条件件GB57749-85 生活活饮用水水卫生标标准GB96667-96 游泳泳场所卫卫生标准准GB122016

7、6-899 绝缘缘鞋（靴靴）绝缘缘性能试试验方法法LD344.1-92 带带电作业业用绝缘缘手套LD644-944 高压压绝缘胶胶鞋四、典型型的服务务管理流流程组织机构职责、人员培训、所需的服务规范、作业指导书业主期望、法律法规及其他要求服务（职业安全健康管理体系）策划标书合同物业所有人发标或委托服务提供过程文件管理、信息交流、服务过程实现、应急方案计划提出目标（指标）、制定管理方案记录证据、日常监控、内部审核服 务 的 检 验评 审（职业安全健康体系适宜性、充分性、有效性）改 进不符合采取纠正/预防措施五、服务务过程实实现所涉涉及的主主要危害害因素服务过程程实现服务项目目接收管理理装修管理理

8、保安服务务管理业主管理理车场管理理环卫管理理绿化管理理可能涉及及的主要要危害因因素（消防）火灾坍塌噪音 火灾灾中毒电线短路路、电梯梯关人、水水管破裂裂、火灾灾、噪声声、偷盗盗等标志缺陷车辆伤害噪音高处坠落落物体打击击中毒服务项目目房屋结构构及其设设备设施施维修、使使用、保保养、管管理锅炉供暖暖供配电给排水电梯空调房屋修缮缮可能涉及及的主要要危害因因素物理性爆爆炸噪声触电雷电静电电磁伤害害二次供水水污染，中中毒水箱爆裂裂夹人/关关人起重伤害害（人身身伤害）缺氧触电、机机械伤害害、其他他伤害六、危害害风险评评价方法法1.方法法:用矩矩阵法较较为适宜宜2.分析析步骤：确定对象象 收集集资料 分析危危

9、害因素素 确定定风险等等级 选选择控制制措施 填写矩矩阵分析析表3.风险险评价矩矩阵图后果严重重发 生生 可可 能能 性性人财物环境声誉在同类作作业中未未发生过过同类作业业中曾发发生在本单位位有发生生本单位每每年发生生几次本作业小小组每年年几次可忽略的的极小极小极小01234轻微的小小小23456严重的大大一定范围围34567个体死亡亡重大重大国内45678多人死亡亡巨大巨大国际56789注：7-9级为为无法承承受风险险（高度度），55-6级级为需关关注风险险（中度度）0-4级为为可接收收风险（低低）七、要素素审核序号审核要素素有 关 活动审 核核 要要 点点14.1总总要求1. 建立并保保持

10、OHHSMSS2. 对体系的的总体评评价1. 按”OHHSMSS管理体体系审核核规范”建立推推动职业业安全健健康体系系;2. 管理体系系包含方方针/策策划/实实施与运运行/检检查与纠纠正措施施/管理理评审/持续改改进/等等环节;24.2职职业安全全健康方方针1. 查阅方针针2. 对方针内内容审核核3. 员工参与与的证实实1. 方针是否否包括；遵守法法律法规规的承诺诺；适合合本企业业的产品品服务、经经营规范范，对持持续改进进、事故故预防，保保护员工工安全健健康的承承诺；2. 方针制定定与员工工及其代代表进行行协商，形形成文件件，并经经最高管管理者批批准；3. 如何传达达到全体体员工，可可为外部部

11、相关方方所获取取；4. 定期评审审方针的的持续适适用性。34.3.1危害害辨识、风风险评价价和危害害控制的的策划查危害辨辨识、危危害风险险评价方方法、评评价结果果1. 建立和保保持危害害辨识、风风险评价价和实施施必要控控制措施施的程序序；2. 危害辨识识的范围围、性质质和时限限、考虑虑内容、适适用性、充充分性；3. 风险评价价（风险险级别）的的方法，对对合理性性和可操操作性的的评价；4. 风险评价价的结果果；5. 风险控制制计划（运运行控制制/管理理方案）；6. 定期评审审和更新新危害辨辨识、风风险评价价和控制制措施的的信息；44.3.2法律律法规及及其他要要求查法律法法规和其其他要求求清单是

12、是否适用用、有效效，是否否有遗漏漏1. 建立和保保持职业业安全健健康法律律法规的的获取和和识别程程序；2. 法律法规规获取的的途径、识识别、登登录、更更新、传传递、执执行的方方法；3. 法律法规规适用性性审查的的办法。54.3.3目标标1. 查文件化化的职业业安全健健康目标标2. 查相关职职能和层层次上的的职业安安全健康康目标指指标1. 目标(指指标)是是否符合合方针，体体现对持持续改进进的承诺诺；2. 建立和评评审目标标、指标标的要求求；法律律法规及及其他要要求；自身身的职业业安全健健康风险险和防护护措施；优化化技术方方案；服务务、运行行和经营营要求；相关关方观点点；64.3.4管理理方案1

13、. 查阅管理理方案、实实施监控控记录2. 查评审记记录、修修订记录录1. 制定并保保持为实实现“目标、指指标的管管理方案案“；2. 管理方案案内容是是否规定定了职责责和责任任，是否否明确实实现目标标的方式式和时间间表；3. 对方案实实施的方方法、进进度、资资源进行行监控制制；4. 定期对方方案进行行评审，提提供评审审记录；5. 当组织产产品服务务活动或或运行条条件变化化时，对对方案进进行修改改。74.4.1机构构和职责责查相关人人员熟知知个人的的职责和和权限，并并执行之之1. 确定组织织机构；2. 明确职能能分配,相关职职能和层层次；3. 制定相关关人员职职责和权权限；4. 为管理体体系实施施

14、与控制制提供必必要的资资源；84.4.2培训训意识和和能力1. 建立并保保持程序序2. 全体员工工意识提提高的证证实1. 培训的需需求，相相关人员员得到的的适宜的的培训；2. 员工是否否意识符符合方针针、程序序、职业业安全健健康要求求的重要要性，个个人行为为对安全全影响；3. 所有员工工是否对对应急准准备与响响应要求求的熟知知；4. 是否证明明承包方方和供方方在服务务过程有有必备的的安全意意识和相相关培训训；5. 特殊工种种的资格格确认94.4.3协调调与交流流协商和沟沟通的程程序员工参与与职业安安全健康康事项协协商的记记录；包含职业业安全健健康绩效效资料和和其他有有关职业业安全健健康信息息的

15、公告告栏或简简报、业业务通讯讯；职业安全全健康外外部交流流记录等等1. 建立并保保持协商商与交流流程序；2. 员工参与与和协商商计划形形成文件件并通报报相关方方；3. 双向交流流、接收收、处理理、反馈馈形成记记录，有有效传递递；104.4.4文件件化职业安全全健康管管理体系系综述文文件或手手册；程序文件件；工作指导导书；文件登记记表、主主要清单单或索引引等；1. 是否对管管理体系系核心要要素及其其相互作作用进行行描述；2. 提供查询询相关文文件的途途径；3. 文件的分分类（手手册、程程序文件件、作业业指导书书、记录录）；114.4.5文件件和资料料控制文件和资资料控制制程序文件和资资料发放放和

16、借阅阅记录文件的更更改记记记录等1. 建立并保保持文件件和资料料控制程程序；2. 定期评审审、确认认适宜性性；3. 文件和资资料的查查询方法法；4. 重要岗位位得到相相关的有有效版本本文件和和资料；5. 失效文件件及时撤撤回，防防止误用用，采取取的措施施；6. 需保存的的信息，留留存文件件和资料料是否有有适当的的标识；124.4.6运行行控制查重点高高风险危危害得以以控制预预防1. 明确各项项服务和和房屋维维修修缮缮，设备备设施的的高风险险危害运运行控制制标准和和作业指指导书；2. 对高风险险的危害害进行适适当的标标识（警警示、提提示、指指示、禁禁示）；3. 按运行控控制标准准和作业业指导书书

17、规则实实施控制制，运行行控制是是否达到到控制和和预防高高风险危危害的目目的，进进行运行行和监控控记录；4. 将有关程程序和要要求通报报采购和和使用的的设备的的供方、承承包方；5. 结合现场场，考虑虑运行控控制程序序和作业业指导书书是否具具备可操操作性，其其可能导导致偏离离职业安安全健康康方针、目目标、指指标的运运行，其其程序化化是否符符合；134.4.7应急急准备与与响应确认发生生事故和和紧急情情况时，有有相应的的响应措措施，达达到减少少损失的的效果；1. 是否按程程序确定定了可能能的事故故和紧急急情况；2. 是否有事事前预防防措施；3. 一旦发生生事故和和紧急情情况，组组织是否否能按程程序做

18、出出响应，分分析原因因，对应应急程序序评审，必必要时是是否进行行了修订订；4. 条件可行行性，组组织是否否对应急急准备与与响应设设施及程程序进行行了试验验，以判判断其有有效性；144.5.1绩效效测量与与监测监视和测测量控制制程序检验计划划和检查查表有关设备备清单以以及设备备检验检检查表工作场所所条件标标准以及及检验检检查表测量设备备清单监视和测测量设备备的控制制程序校准计划划和核准准记录维护活动动和结果果日常运行行监控，监监控内容容和结果果1. 该程序是是否包括括对职业业安全健健康绩效效的监测测，对目目标、指指标完成成情况，运运行控制制程序执执行情况况的监控控；2. 上述监测测监控是是否覆盖

19、盖了具有有重大危危险因素素影响的的运行与与活动的的关键特特性；3. 是否有定定期评审审职业安安全健康康法律法法规遵循循情况的的程序；4. 是否规定定了各类类监测的的记录，设设备的校校准，维维护要求求及其记记录的符符合性；5. 是否按程程序文件件实施了了各类监监测，结结果如何何，是否否出现了了不符合合；6. 查阅各类类监测监监控记录录，判断断其是否否按预定定时间和和频次进进行，记记录是否否完备；7. 职业安全全项目（如如粉尘、噪噪声、高高温、有有毒气体体、高频频）的自自行监测测是否严严格按有有关操作作规程进进行；8. 监测设备备的校准准，维护护情况，查查阅有关关记录、台台帐或校校准标识识；9.

20、外部项目目监测是是否由职职业安全全健康主主管部门门或指定定的具备备资格单单位进行行；10. 审阅法律律法规遵遵循情况况的记录录或报告告；154.5.2事故故、事件件、不符符合，纠纠正和预预防措施施事故、事事件、不不符合调调查处理理程序；纠正和预预防措施施制定程程序；事故、事事件和不不符合登登记表；事故、事事件和不不符合调调查处理理报告；纠正和预预防措施施的风险险评价记记录或报报告；对纠正和和预防措措施的有有效性进进行评估估验证的的记录；1. 是否有事事故和不不符合程程序2. 对发生的的不符合合是否形形成了不不符合报报告，对对不符合合原因进进行调查查是否形形成调查查报告；3. 是否识别别和实施施

21、必要的的纠正措措施；4. 在实施纠纠正或预预防措施施之前，是是否对更更新的风风险进行行评估；5. 是否将纠纠正和预预防措施施作为管管理评审审的输入入；6. 是否对纠纠正和预预防措施施有效性性进行评评估；164.5.3记录录和记录录管理记录和记记录管理理程序；记录的保保存和归归档以及及查找的的指引说说明；记录目录录清单以以及关于于保存期期限的规规定；1. 组织是否否建立并并保持职职业安全全健康有有关的记记录管理理程序；2. 抽查记录录的管理理的符合合性，编编目、填填写，追追溯相关关活动；3. 记录的标标识、保保存期限限、保存存条件、查查询174.5.4审核核审核控制制程序审核计划划/方案案检查表

22、及及审核记记录不符合报报告审核报告告向管理者者报告审审核结果果的常见见事实与与证据1. 组织有职职业安全全健康审审核程序序；2. 组织是否否有职业业安全健健康体系系的审核核计划或或方案；3. 审核计划划或方案案是否按按照实施施；4. 审核发现现的不符符合是否否通知责责任部门门；5. 不符合是是否采取取了纠正正措施，并并对实施施效果进进行验证证、确认认；6. 向管理部部门报告告审核结结果的证证据；184.6管管理评审审管理评审审计划或或通知；管理评审审准备资资料；管理评审审会议纪纪要；1. 组织是否否按规定定的时间间间隔进进行评审审；2. 收集必要要的信息息，评价价职业安安全健康康管理体体系适宜宜性、有有效性、充充分性；3. 评审内容容：方针针、目标标的适宜宜性；体系系持续的的适宜性性、充分分性、有有效性；监控控的结果果；审核核结果；相关关方的反反馈；改进进意见；4. 后续活动动、纠正正/预防防措施实实施结果果；