前期物业接管方案fmaa.docx

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1、前期物业业接管方方案第一部分分：前期期介入工工作小组组及工作作计划一、成立立前期介介入工作作小组从公司内内部选派派多名管管理、技技术人员员，组成成项目前前期介入入工作小小组（以以下简称称项目小小组），跟跟随项目目进度开开展前期期介入工工作，公公司协调调与开发发商接洽洽。组长：公公司副总总经理组员：公公司行政政部经理理、品质质部经理理、物业业部经理理、项目目部经理理、项目目客服主主管、工工程主管管、安全全主管二、物业业管理接接管组织织机构示意图（见下图）深圳市合隆物业管理有限公司前期工作小组工程维修类安全管理类客户服务类三、项目目接管工工作推进进计划序号介入节点工作内容容开始时间间完成时间间责任

2、部门门责任人完成情况况1前期介入前期物业业管理服服务合同同签订20111年8月月16日日20111年8月月31日日2办理管理理处营业业执照、税税务登记记、组织织机构代代码20111年8月月22日日20111年8月月28日日3要求停车车场施工工单位办办理经营营性停车车场许可可证20111年9月月1日20111年9月月30日日4办理停车车场营业业执照、税税务登记记20111年100月1日日20111年100月311日5管理处物物业服务务费收费费备案20111年9月月1日20111年9月月31日日6员工临时时宿舍选选址、租租赁20111年8月月16日日20111年8月月31日日7邀请装修修装饰单单位

3、对管管理处办办公场所所、员工工宿舍图图纸设计计及报价价、审批批20111年8月月16日日20111年8月月31日日8工程遗留留问题统统计、报报开发商商、跟进进处理情情况20111年8月月16日日20111年8月月31日日9秩序维护护员、工工程技术术人员、客客服人员员招聘20111年8月月16日日20111年8月月31日日10VI标识识数量统统计20111年8月月16日日20111年8月月20日日11VI标识识系统设设计、报报批、制制作安装装20111年8月月20日日20111年9月月20日日12选定清洁洁公司20111年8月月16日日20111年8月月31日日13房屋清洁洁费用测测算及合合同签

4、订订20111年8月月16日日20111年8月月31日日14与开发商商谈判开开办费20111年8月月16日日20111年8月月31日日15供电手续续办理及及解决基基本电费费问题20111年8月月22日日20111年9月月10日日16供水手续续办理及及协调居居民、商商业用水水指标20111年8月月22日日20111年8月月31日日17前期物业业管理服服务合同同备案（到到区物管管科）20111年9月月1日20111年9月月10日日18管理处成立编制物业业管理方方案20111年8月月25日日20111年8月月31日日19人员编制制核定、建建立组织织架构、岗岗位职责责20111年8月月25日日2011

5、1年8月月31日日20秩序维护护员、工工程技术术人员、客客服人员员岗位培培训20111年8月月25日日20111年8月月31日日21管理处办办公室、员员工宿舍舍装修施施工20111年8月月25日日20111年9月月31日日22办公设备备采购20111年9月月1日20111年9月月31日日23各类工程程验收及及资料接接收20111年8月月30日日20111年9月月10日日24各类设备备验收及及配用工工具、资资料、保保修文件件接收20111年8月月30日日20111年9月月10日日25选定档案案管理人人员、档档案归类类建立条条目20111年8月月25日日20111年100月311日26选定资产产管

6、理人人员、固固定资产产建立台台账20111年8月月31日日20111年122月311日27细部验收收细部验收收人员招招聘、培培训、上上岗20111年8月月25日日20111年8月月31日日28第一轮模模拟验收收、督促促整改20111年8月月25日日20111年8月月31日日29第二轮模模拟验收收、督促促整改20111年8月月31日日20111年9月月3日30入住入住工作作组成立立20111年8月月25日日20111年8月月26日日31编制入住住方案20111年8月月25日日20111年8月月27日日32发放入住住通知书书及报纸纸公告20111年月日日20111年月日日33入住前房房间全面面清洁

7、开开荒20111年8月月30日日20111年9月月1日34入住接待待小组人人员安排排20111年8月月25日日20111年8月月26日日35入住资料料培训20111年8月月27日日20111年8月月31日日36入住接待待现场布布置及培培训20111年8月月30日日20111年9月月1日37正式办理理入住20111年9月月3日20111年122月311日38物业管理理物业管理理实施20111年9月月1日39各类工程程遗留问问题处理理跟踪20111年9月月1日40品牌维护护开展第一一次客户户满意度度调查及及回访20122年3月月1日20122年3月月10日日41就第一次次调查报报告制定定顾客满满意

8、度提提升措施施20122年3月月10日日20122年3月月31日日42顾客满意意度提升升措施持持续跟踪踪、服务务品质督督导20122年3月月31日日20122年111月300日43开展第二二次客户户满意度度调查及及回访20122年122月1日日20122年122月100日44就第二次次调查报报告制定定顾客满满意度提提升措施施20122年122月100日20122年122月311日45顾客满意意度提升升措施持持续跟踪踪、服务务品质督督导20133年1月月1日20133年6月月31日日四、职责责1、副总总经理负负责物业业管理前前期准备备的组织织工作。2、接管管小组负负责前期期介入移移交手续续的办理

9、理、物业业管理合合同的评评审。3、行政政部负责责新建管管理处物物资采购购工作。4、人力力资源部部负责人人员编制制确定、人人员招聘聘和培训训工作。5、品质质部负责责各项规规章制度度及入伙伙资料的的审核。6、财务务部负责责各类收收费项目目及标准准的核定定。7、新建建管理处处经理负负责相关关管理工工作的筹筹备和实实施。五、前期期准备工工作1、行政政部前期期准备工工作1.1负负责新建建管理处处所有标标识的设设计、制制作并指指导安装装。1.2负负责新建建管理处处员工工工作服的的订制。1.3负负责审核核各类物物资、设设备工具具的采购购申请。物资的采采购：根根据物物业管理理方案负负责办公公用品、办办公设备备

10、及维修修工具、设设备、安安全保洁洁工具、设设备的购购置计划划的制定定、询价价、报批批及采购购工作。包包括：a.办公公用品：家私、各各类文具具等。b.办公公设备：打印机机、电话话、复印印机、传传真机、空空调、电电视机、音音响等。c.后勤勤服务设设施：食食堂、宿宿舍用品品、用具具等。d.网络络设备：电脑等等。e.清洁洁及绿化化设备和和工具：洗地机机、吸尘尘器、剪剪草机、喷喷雾器等等。f.安全全设备：对讲机机、电警警棍、手手电筒等等。g.加工工维修设设备工具具：万用用表、兆兆欧表、电电焊机、台台虎钳等等。1.4负负责新项项目入伙伙现场的的策划、布布置及展展板的设设计、制制作和摆摆放。2、人力力资源部

11、部前期准准备工作作2.1负负责在入入伙前三三个月正正式下发发管理处处成立的的文件。2.2根根据物物业管理理方案审审核新建建管理处处人员编编制，并并确保管管理人员员及专业业技术人人员入伙伙前三个个月到位位，保安员、保保洁员提提前一个个月到位位。2.3负负责新建建管理处处人员的的入职培培训及管管理专业业技术人人员的培培训考核核。3、财务务部前期期准备工工作3.1负负责前期期介入费费用及新新项目管管理费标标准的测测算，经经副总经理理审核、董董事长审审批后纳纳入委托托管理合合同。3.2负负责新项项目各项项服务收收费标准准的审定定。3.3负负责管理理处接管管物业入入伙前清清洁费用用的审定定。3.4负负责

12、指导导管理处处出纳按按财务制制度建账账及财务务软件的的使用。3.5负负责监督督新建管管理处的的物资采采购工作作。4、品质质部前期期准备工工作4.1负负责新项项目委托托管理合合同的评评审，报报副总经理理签定。4.2负负责质量量体系文文件的发发放及协协助编写写相关作作业指导导文件。4.3协协助管理理处分类类建立物物业管理理档案资资料。4.4负负责审核核各项规规章制度度及入伙伙资料。4.5协协助新项项目管理理处质量量体系文文件及入入伙工作作办理程程序的培培训。5、新建建管理处处经理前前期准备备工作5.1负负责拟定定入伙工工作计划划时间表表，包括括：工作作内容、负负责人及及完成时时间等，并并报副总经理

13、理审核、董董事长审审批。5.2负负责内部部管理运运作相关关工作：A编制制管理处处组织结结构、各各岗位职职责，报报人力资资源部及及副总经理理审核、董事长长审批。B根据据物业实实际情况况，完善善闭路监监控、停停车场设设施、背背景音乐乐、泛光光照明、信信箱、康康乐休闲闲文化设设施、园园林绿化化等公共共设施。C指定定专人记记录入伙伙前后发发生的清清洁、返返修及配配套完善善工程等等所产生生的各项项费用，以以便与地地产公司司结算。5.3将将入住住指引、业业主（住住户）资资料卡于于入伙前前十天交交建设单单位，与与入伙伙通知书书一并并发放业业主。5.4负负责入伙伙前一周周准备好好入伙应应备资料料,包括括:A.

14、 入伙流流程B. 委托银银行代收收款协议议书；C. 临时管管理规约约；D. 业户手手册；E. 前期物物业管理理协议书书F. 房屋交交付验收收表；G. 常规服服务项目目表H. 水、电、气气、有线线电视开开户申请请资料；I. 防盗门、窗窗花、阳阳台推拉拉门图样样（包括括材料、规规格、尺尺寸、安安装要求求等）；J. 房内配送送电器或或其他需需操作设设施用品品的说明明书、保保修卡；K. 房间设计计平面图图（含水水电走向向）；L. 其他与业业主相关关资料。M. 现场入伙伙宣传展展板及相相关入伙伙指引标标识。N. 所有“入入伙资料料” 的填填写样本本。5.5进进行入伙伙模拟演演练，检检验入伙伙流程、资资源

15、配置置等准备备工作是是否充分分。第二部分分：接管管验收接管验收收的概念念接管验收收是物业业管理企企业接管管开发企企业、建建设单位位或个人人委托的的房屋时时,以物物业主体体结构安安全、满满足使用用功能和和满足管管理服务务要求为为主要内内容的接接管检验验，对新新建房屋屋，接管管验收是是竣工验验收的再再验收。在在完成接接管验收收后，整整体物业业连同配配套的设设备、设设施就应应该移交交给物业业管理企企业了。接管验收收与竣工工验收不不同，竣竣工验收收是建设设工程完完成后，由由施工单单位向建建设单位位移交物物业的过过程，竣竣工验收收属于政政府行为为，由政政府建设设行政主主管部门门负责组组成综合合验收小小组

16、，对对施工质质量和设设计质量量进行全全面质量量检验和和评定。竣竣工验收收的完成成标志着着物业可可以交付付使用，物物业管理理企业可可以参加加工程的的竣工验验收，但但在竣工工验收中中，物业业管理企企业只是是验收的的参与者者，而不不是验收收的责任任主体。接管验收收是物业业管理企企业根据据合同约约定或接接受委托托取得物物业的管管理权以以后，在在正式接接管前，针针对主体体建筑、附附属设施施、设备备、道路路、绿化化、场地地等进行行的综合合验收，接接管验收收更注重重建筑的的综合使使用功能能和管理理需要，接接管验收收属于企企业行为为，物业业管理企企业在接接管验收收的过程程中不仅仅仅是参参与者，而而更应该该是验

17、收收的责任任主体，接接管验收收相比竣竣工验收收应该更更全面、更更详细、更更深入，接接管验收收的完成成，标志志着物业业正式投投入使用用，物业业管理企企业正式式开始履履行管理理和服务务职能。接管验收收的目的的和作用用物业接管管验收是是物业管管理企业业在接管管物业前前不可缺缺少的重重要环节节，接管管验收应应由开发发建设单单位和物物业管理理企业共共同组成成联合验验收小组组进行，主主要目的的和作用用如下：1、明确确交接双双方的责责、权、利利关系，通通过接管管验收和和委托接接管合同同的签定定，实现现权利和和义务的的转移，在在法律上上界定清清楚各方方的义务务和权利利。2、确保保物业具具备正常常的使用用功能，

18、充充分维护护业主的的利益。要要通过物物业管理理企业的的接管验验收，从从客观上上能进一一步促使使开发企企业和施施工企业业按标准准进行设设计和建建设，减减少日后后物业管管理中的的麻烦和和开支。同同时接管管验收能能够弥补补部分业业主专业业知识的的不足，为为业主的的入伙验验收做好好准备，从从整体上上把握物物业的建建筑质量量、使用用功能、管管理要求求。3、接管管验收是是对前期期介入工工作的进进一步强强化和补补充，在在前期介介入的过过程中，物物业管理理企业已已经对工工程的设设计规划划、施工工工艺、设设施配套套等方面面提出了了一系列列的建议议，对于于开发建建设单位位尚未实实施的，物物业管理理企业可可借助接接

19、管验收收要求开开发单位位彻底全全面实施施，同时时通过参参与竣工工验收和和接管验验收，对对前期介介入过程程中未发发现的缺缺陷和漏漏洞，一一并提请请开发单单位整改改完善。4、为日日后管理理创造条条件，通通过接管管验收，一一方面使使工程质质量达到到要求，减减少日常常管理过过程的维维修、养养护工作作量，减减少工作作返修的的麻烦。另另一方面面，根据据接管中中的有关关物业的的文件和和资料，可可以摸清清物业的的性能和和特点，预预防管理理中可能能出现的的问题，计计划安排排好各项项管理工工作，充充分发挥挥专业化化管理优优势。接管验收收的内容容和标准准接管验收收应包括括资料的的交接验验收、建建筑主体体及配套套设施

20、的的验收、各各类机电电设备的的验收、户户内设施施的验收收、钥匙匙的验收收和接管管。3.1 资资料的交交接验收收3.1.1 产产权资料料包含以以下项目目：3.1.1.11 项目目批准文文件3.1.1.22 用地地批准文文件3.1.1.33拆迁资资料3.1.1.44房屋所所有权证证3.1.1.55土地使使用权证证3.1.1.66有关司司法、公公证文书书和协议议3.1.1.77房屋分分户使用用清册3.1.1.88房屋设设备及定定、附着着物清册册3.1.2 技技术资料料包括以以下项目目： 3.1.2.11 竣竣工图包括括总平面面布置图图，建筑筑、结构构、水、暖暖、电、气气、附属属工程各各专业竣竣工图及

21、及地下管管线综合合布置竣竣工图（有有隐蔽管管线的全全套图纸纸）。3.1.2.22 机机电设备备的竣工工图纸、调调试记录录、使用用说明、原原理图、维维护指导导、政府府主管部部门验收收合格证证明等。3.1.2.33 地质质勘察报报告3.1.2.44 工工程合同同及开、竣竣工报告告3.1.2.55 工工程预决决算3.1.2.66 图图纸会审审记录3.1.2.77 工工程设计计变更记记录及技技术核定定记录（包包括质量量事故处处理记录录）3.1.2.88 隐隐蔽工程程验收签签证3.1.2.99 沉降降观测记记录3.1.2.110 防防雷接地地测试合合格证明明3.1.2.111 竣工验验收证明明书3.1.

22、2.112 钢钢材、水水泥等主主要材料料的质量量保证书书3.1.2.113 新新材料、构构、配件件的鉴定定合格证证书3.1.2.114 水、电电、暖、通通、消防防、智能能化、卫卫生器具具、电梯梯等设备备的检验验合格证证书3.1.2.115 砂浆、混混凝土试试块试压压报告3.1.2.116 供水、供供暖、消消防、管管道煤气气的试压压报告3.1.2.117 与供水水、供电电、供气气、电信信、邮政政等部门门签订的的相关协协议书3.1.2.118 各类机机电设备备、附属属设施、园园林绿化化工程质质量保证证及维护护保养协协议书3.1.2.119 钥匙清清单3.1.2.220 房地产产平面图图；3.1.2

23、.221 房屋分分间平面面图；3.1.2.222 房屋及及设备技技术资料料。3.2 建筑筑主体及及配套设设施的验验收3.2.1 地基基基础的沉沉降不得得超过建建筑设计计规范的的允许变变形值，不不得引起起上部结结构的开开裂或相相邻房屋屋的损坏坏。3.2.2 钢筋、混混凝土构构件产生生的变形形、裂缝缝不得超超过设计计规范的的规定值值。3.2.3 承重墙墙、填充充墙必须须有足够够的强度度和刚度度，不允允许有明明显裂缝缝。3.2.4 外墙防防水符合合规范，不不得有外外墙渗水水。外墙墙面材料料应易于于清洗。3.2.5各类类屋面符符合工程程及验收收规范的的规定，排排水顺畅畅、无积积水、无无渗漏，应应有组织

24、织排水口口，出水水口、檐檐沟、落落水管应应安装牢牢固，接接口严密密，不滴滴漏，平平屋面部部分应有有隔热、保保温措施施，公用用部位应应设置屋屋面检修修孔。3.2.6 地面的的面层与与基层必必须粘接接牢固，不不空鼓，无无脱皮、裂裂缝、起起砂现象象，整体体地面平平整。3.2.7楼梯梯、扶手手：钢木木楼梯安安装牢固固、无锈锈蚀、弯弯曲，油油漆完好好、色泽泽均匀、表表面平滑滑。砼楼楼梯无裂裂缝、无无表皮剥剥落。3.2.8屋面面避雷设设施连接接牢固，支支撑间距距符合设设计规范范，油漆漆完好，接接地电阻阻值符合合设计要要求。3.2.9外墙墙面平整整，面层层涂料均均匀，无无漏刷。无无面层剥剥落，无无明显裂裂缝

25、，无无污渍。3.2.10 室外外排水系系统的标标高、窨窨井（检检查井）设设置、管管道坡度度、管径径符合设设计规范范，管道道应顺直直，交叉叉处角度度合理排排水顺畅畅，井盖盖应搁置置稳妥并并设置井井圈。3.2.11 化化粪池应应按排污污量合理理设置，池池内无垃垃圾杂物物，进出出水口高高差不得得小于55CM。立立管与粪粪池间的的连接管管道应有有足够坡坡度，并并不应超超过两个个弯。3.2.12 明明沟、散散水、落落水沟内内不得有有断裂、积积水现象象。3.2.13 房屋屋入口处处必须做做室外道道路，并并与主干干道相通通，路面面无积水水、空鼓鼓、断裂裂现象，路路面排水水沟应有有铁蓖等等防护设设施。3.2.

26、14 小小区主干干道、支支干道、楼楼前楼后后应设置置足够的的照明设设施。3.2.15小小区应设设置足够够的生活活和建筑筑垃圾转转运场所所。3.2.16 房房屋应按按单元设设置信报报箱，其其规格、位位置须符符合规定定。3.2.17 挂挂物钩、晒晒衣架应应安装牢牢固。烟烟道、通通风道应应畅通，无无阻塞物物，露天天部分应应设置有有效的防防落雨措措施。3.2.18 园园林绿化化应配备备足够的的浇灌设设备、设设施。3.2.19 运运动场所所、设施施应达到到功能要要求，有有足够的的安全防防护措施施。3.2.20 施施工现场场须做到到工完、料料净、地地清，小小区内临临时设施施及过渡渡用房拆拆除清理理完毕。3

27、.2.21 停停车场配配套设施施齐全，倒倒车架、弯弯道镜、地地锁设置置合理，车车位线、行行车指示示标识清清晰、耐耐久，限限高、限限速标识识明显。3.2.22 群群体建筑筑应检验验相应的的市政、公公建配套套工程和和服务设设施，达达到应有有的质量量和使用用功能要要求。3.3 配配套机电电设备的的验收3.3.1供、配配电设备备验收标标准3.3.1.11 高压压柜、电电力变压压器、低低压配电电柜、主主电力电电缆送电电正常，接线端子接线完好，安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常，继电保护功能正常。3.3.1.22 电表表、各类类开关、各各类配电电箱、供供电线路路、插座座、照明明器具配配备合理理

28、，二次次线路连连接符合合规范要要求。各各类计量量表计安安装位置置合理，无无重复计计量和漏漏计量现现象。3.3.1.33 电气气线路安安装应平平整、牢牢固、顺顺直，过过墙应有有导管。导导线连接接必须紧紧密，铝铝导线连连接不得得采用绞绞接或绑绑接。采采用管于于配线时时，连接接点必须须紧密、可可靠，使使管路在在结构上上和电气气上均连连成整体体并有可可靠的接接地。每每回路导导线间和和对地绝绝缘电阻阻值不得得小于 1M欧/kV。3.3.1.44 应按按套安装装电表或或预留表表位，并并有电器器接地装装置。3.3.1.55 照明明器具等等低压电电器安装装支架必必须牢固固，部件件齐全，接接触良好好，位置置正确

29、。3.3.1.66 各种种避雷装装置的所所有连接接点必须须牢固可可靠，接接地电阻阻值必须须符合要要求。3.3.1.77 发电电机组启启动及运运行状况况正常，无无杂音，设设备安装装符合技技术设计计规范，消消音处理理良好。3.3.2 给、排排水设备备的验收收标准3.3.2.11 水箱箱、水池池符合设设计要求求，无漏漏水、渗渗水现象象。3.3.2.22 水泵泵运行平平稳，声声音正常常，所有有闸阀、仪仪表完好好，无渗渗、漏水水现象。3.3.2.33 给、排排水管网网外观整整齐，所所有闸阀阀完好，无无渗、漏漏水现象象，管道道外部有有防腐涂涂层，油油漆无破破损，标标识明显显、规范范。3.3.2.44 室内

30、内外排水水管道、沟沟、渠、池池、井排排水通畅畅，无杂杂物堵塞塞。3.3.2.55 污水水处理系系统污水泵泵（潜水水泵）高高水位开开，低水水位停，运运行平稳稳，重要要设备间间天花部部位的污污水管道道下方必必须采取取安全防防护措施施，如设设置喇叭叭口。3.3.3 弱弱电设备备的验收收标准3.3.3.11 有线线电视、公公用天线线系统符符合规定定等级，接接收信号号画面清清晰度达达标，声声音清楚楚。3.3.3.22 电话话系统分分接箱位位置设置置合理，布布线规范范，标识识明显、准准确。3.3.3.33 电脑脑网络系系统布线线合理，运运行稳定定、可靠靠。3.3.3.44 电讯讯系统信信号对应应地点无无误

31、，安安装符合合设计及及有关合合同要求求。3.3.4消防防设施的的验收标标准3.3.4.11 消防防管道、煤煤气管道道、切断断阀外观观完好，功功能正常常。3.3.4.11 接合合器、水水龙带等等配件完完好无损损、不漏漏水，安安装位置置正确，排排送风机机风量及及所有线线路符合合设计要要求，各各种设施施能够正正常运作作。3.3.4.11 水泵泵、管网网扬程、压压力符合合设计规规范。3.3.4.11 小区区消防通通道设置置合理、畅畅通。3.3.4.11 消防防设施的的验收主主要以消消防部门门的验收收标准为为准，我我方积极极参与。3.3.5安防防智能化化系统的的验收3.3.5.11 智能能化系统统主要包

32、包括闭路路电视监监控、周周界防翻翻越、智智能门禁禁、楼宇宇对讲、停停车场管管理等子子系统。3.3.5.22 主机机设备质质量合格格，提供供厂家检检验合格格证明，安安装位置置合理、稳稳妥，操操作方便便便于管管理；各各系统之之间信号号传输正正常、联联动准确确。3.3.5.33 系统统运行稳稳定、探探测设备备安全、可可靠，信信号准确确。3.3.5.44 管线线安装规规范，易易于维修修。3.3.5.55 室内内设备要要求安装装美观，能能够合理理布控。3.3.6设备备间的验验收3.3.6.11 设备备布局合合理，便便于维修修、维护护。3.3.6.22 设备备间配备备足够的的通风、降降温、防防潮、防防鼠设

33、施施，配备备足够的的消防器器材。3.3.6.33 设备备间有防防水、排排水设施施，电器器设备间间接地良良好。3.3.6.44 各类类设备标标识明显显、准确确。3.4户户内设施施的验收收3.4.1 地地面、墙墙面、天天花无裂裂痕、缝缝隙、水水迹，外外观完好好。3.4.2块料料（如瓷瓷砖）面面层：粘粘贴牢固固，无缺缺棱掉角角；面层层无裂纹纹、损伤伤、色泽泽一致；对缝砂砂浆饱满满，线条条顺直。3.4.3门、窗窗：门开开启自如如，无晃晃动和裂裂缝、零零配件齐齐全、位位置准确确，无翘翘曲变形形；门锁锁、窗销销连接牢牢固、开开启灵活活；玻璃璃安装牢牢固、胶胶封密实实，无明明显刮花花痕迹、无无损伤；油漆均均

34、匀，色色泽光亮亮新鲜、完完整；不不锈钢防防盗门表表面光亮亮，无刮刮花、变变形；高高档装饰饰门装饰饰完整。3.4.4卫生生间、阳阳台地面面应低于于相邻地地面2厘厘米左右右，不应应有积水水、倒泛泛水和渗渗漏。3.4.5卫生生间、厨厨房内的的排污管管应分设设，出户户管长不不宜超过过8m，并并不应使使用陶瓷瓷管、塑塑料管。地地漏、排排污管接接口、检检查口不不得渗漏漏，管道道排水必必须流畅畅。3.4.6 开开关、灯灯具、插插座安装装位置正正确，安安装牢固固可靠，配配电箱接接地良好好。3.4.7 预预留空调调孔位置置准确、规规范，冷冷凝水排排水管通通畅。3.5 钥匙的的接管与与验收3.5.1各类类钥匙应应

35、有详细细清单。3.5.2钥匙匙应有明明显标识识，开锁锁准确无无误。3.5.3交接接时应逐逐项核对对，办理理交接手手续。第三部分分：记录录表格设备/设设施移交交验收记记录表部门设施名称称规格型号号配套工具配套资料存在问题甲方代表表：日 期：乙方代表表：日 期：物业代表表：日 期： 注：可可另附页页。房屋移交交验收情情况通报报表致：由：事项： 负责责人签字字： 年年 月 日承建商（开开发商）签签字确认认 年 月 日日房屋移交交验收记记录表部门房 号号部 位存 在在 问问 题题地面墙面天花板门、窗灯具开关、插插座、接接线盒、配配电箱门铃电控控锁、对对讲预留部位位洗手间洁洁具厨房给排水通风排气气护栏煤

36、气管、表表暧气管、表表楼梯室内卫生生甲方代表表：日期：乙方代表表：日期：物业代表表：日期：注：可另另附页。物业资料料移交清清单序号编号名称数量备注1234567891011121314151617181920移交单位位移交人： 年 月 日日接收单位位接收人：年 月 日钥匙移交交清单序号编号名称数量备注1234567891011121314151617181920移交单位位移交人： 年 月 日日接收单位位接收人：年 月 日第四部分分：业主主入住的的组织与与实施一、提供供“一站式式”入住服务合隆物业业认为，与与业主取取得良好好的沟通通是从业业主入住住时开始始的，为为了建立立良好的的客户服服务关系系

37、，要求求分片包包干的贴贴心管家家对责任任区内的的客户信信息全面面撑握，自自业主入入住时，就就提供“一站式式”的服务务，即业业主的入入住工作由由贴心管管家全程程负责、全全程陪伴伴，将便便利留给给客户，把把麻烦留留给自己己，全方方位的为为业主提提供贴心心的服务务，如入入住手续的的办理工工作、资资料的填填写工作作、房屋屋返修的的跟进工工作、业业主入住住后提出出的各类类个性化化服务需需求的跟跟进工作作等。二、入住住现场便便民服务务1、 合理安排排业主的的入住时时间，节节约业主主办理手手续时间间，加强强节假日日的入住住办理，延延长入住住办理时时间；2、 一条龙办办理入住住手续，随随到随办办，简洁洁高效（

38、流流程见后后附图）；3、 提前与供供电公司司、自来来水公司司、燃气气公司、电电话公司司、有线线电视台台、银行行签订代代办服务务协议书书，代办办有关业业务。4、 开设收费费一本通通服务5、 在入住期期内由管管理处保保安员、保保洁员组组建一支支入住服服务义工工队，满满足业主主提出的的合理要要求，同同时应付付各类突突发事件件。三、入住住手续办办理 入住通知知：业主主持发展展商发出出的入入住通知知书商商品房买买卖合同同及物物业公司司通知业业主需要要准备的的相关资资料前来来办理入入住手续续； 入住手续续办理：由业主主提供相相关资料料，现场场填写和和签订相相关协议议，并交交纳相关关费用。 验房：由由管理处

39、处指定人人员陪同同业主对对移交房房屋验收收，并填填写收收楼意见见书。 钥匙领取取：业主主对房屋屋验收后后在管理理处领取取钥匙，同同时入住住手续办办理完成成。（详详见流程程图）四、入住住流程图图保安员引导业主到房屋交付现场业主与开发商办理相关手续业主交验入住通知书、购房合同等文件工作人员协助业主填写相关资料管理处通知业主领取返修钥匙签订临时管理规约、委托银行代收款协议书等文件管理处验收 OOk业主交纳相关费用管理处、客户中心、销售部三方陪同业主验房，抄录水、电表底数，双方确认施工方返修业主在收楼意见书上确认无返修内容在收楼意见书上填写返修项业主领取房门钥匙、住户手册及相关物品Yes noo入住手

40、续完成，资料存档办理车位租用手续、门禁卡手续等第五部分分： 装修管管理与服服务装修管理理是物业业实际操操作中的的一大难难点，同同时也是是人为造造成房屋屋损坏和和安全隐隐患的高高发期。为为维护*项项目外观观形象的的统一、美美观，保保障智能能化系统统的正常常使用功功能不被被破坏，物物业管理理处将从从实际出出发，以以公共部部位、公公共设施施管线、消消防安全全为装修修工作的的监督重重点。做做好装修修宣传培培训、装装修审批批、装修修巡查、违违章处理理、装修修验收五五个环节节，力争争服务在在一线、监监管在一一线，从从正面引引导业主主正确、安安全、有有效的完完成装修修。一、正面面宣传，合合理引导导管理处针针

41、对项目目特点，制制订详细细的装装修指南南，在在入住办办理手续续时发放放给业主主，管理理处为业业主提供供必要的的房屋结结构、水水电走向向图纸，指指导业主主合理进进行装修修，同时时将加大大装修宣宣传的力力度，在在公共区区域明示示装修规规定、违违章装修修的危害害性和处处理措施施，并增增加环保保装修的的宣传，充充分发挥挥社区文文化的导导向功能能、约束束功能，并并由贴心心管家直直接负责责与业主主沟通引引导，架架起管理理处与业业主的沟沟通桥梁梁，提高高业主的的自觉性性。二、严格格控制装装修备案案程序工程部主主管审核核业主提提供的装装修公司司营业执执照、资资质证书书、装修修方案，管管理处经经理对住住户的装装修申请请审批，并并签署备备案意见见。审批批的基本本原则是是确保建建筑物结结构安全全和装修修协调、统统一、美美观，符符合消防防安全要要求。三、加强强装修期期间的监监督与管管理1、装修修行为的的管理成立以工工程及保保安员为为成员的的装修联联合管理理小组，工程部主管为主要负责人。管理小组按装饰装修管理服务协议内容负责结构安全和建筑装修监理，检查并及时填写