产权式酒店策划案例(DOC45)(1)bhxf.docx

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1、 泛城（中中国）综综合住宅宅服务产权式酒酒店策划划案例1.项目目产品定定位调整整建议1.1产产品特性性分析1.1.1产权权式酒店店的起源源“产权式式酒店公公寓”是本世世纪700年代兴兴起的产产物，是是最适合合中产阶阶级的一一种投资资方式，20世纪70年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售转让或者交换。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和

2、欧洲传播开来，之后的20年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。1.1.2产权权式酒店店的类型型国际通用用的产权权式酒店店大致有有三种类类型：时权酒酒店：将酒店的的每个单单位分为为一定的的时间份份（如：一年551周），出出售每一一个时间间份的一一定年限限的使用用权。消消费者拥拥有一定定年限内内在该酒

3、酒店每年年一定时时间（或或一周）的的居住权权；养老型型酒店：指投资人人（往往往是最终终消费者者）在退退休前购购买退休休养老度度假村的的某一个个单位，委委托管理理公司经经营管理理直至退退休后自自用。委委托管理理期间，将将获取一一定的投投资回报报。一般般情况下下该度假假村在产产权人去去世后由由管理公公司回购购，再出出售，收收益归其其家人所所有；有限自自用的投投资型酒酒店：指将酒店店的每一一个单位位分别出出售给投投资人，同同时投资资人委托托酒店管管理公司司或分时时度假网网络管理理，获取取一定的的投资回回报。一一般情况况下，投投资人均均拥有该该酒店每每年一定定时间段段的免费费居住权权；本项项目就是是属

4、于第第三种类类型即酒酒店的每每间客房房分割为为独立产产权出售售给投资资者，投投资者一一般不在在酒店居居住，而而是将客客房委托托酒店管管理公司司统一出出租经营营，获取取年度利利润分红红，同时时获得酒酒店管理理公司赠赠送的一一定期限限的免费费入住权权。这种种酒店一一般位于于著名的的旅游城城市，如如夏威夷夷，当地地拥有充充足的旅旅游客源源，因此此客房年年度利润润分红通通常足以以抵消分分期付款款的费用用，并有有客观的的盈余。业业主一般般只要投投入金额额不多的的首期，就就可不再再投入，大大约100-155年后取取得产权权。之后后投资者者可以将将单间产产权公寓寓按市场场价格卖卖给管理理公司，或或自行上上市

5、卖房房，经营营有方的的酒店通通常可以以获得可可观的增增值回报报，委托托酒店管管理公司司统一经经营的业业主将获获得700年产权权利润分分红及多多元化的的投资收收益；投投资者在在付清所所投资产产权酒店店全款后后，即可可获得770年独独立物业业产权，该该产权在在有效期期内可以以进行抵抵押，转转让，转转移，继继承。投投资者在在酒店开开业后，即即可获得得酒店部部分年度度利润分分红，利利润分红红系数根根据所投投资单位位首次交交易总额额确定。1.1.3产权权式酒店店的流行行趋势产权酒店店这种新新颖的经经营方式式和投资资方式已已经在世世界旅游游及贸易易口岸城城市迅速速发展起起来。据据资料显显示，全全球产权权酒

6、店11986619995年年年平均均增长1158；19980年，在在全球5500个个旅游目目的地有有15.5万个个家庭购购买了产产权式酒酒店；到到19995年，全全球811个国家家40000个旅旅游目的的地有335万个个家庭购购买了产产权式酒酒店。880年代代到900年代初初，全球球引入产产权式经经营的旅旅游目的的地的数数量增长长了6倍，900年代初初，全球球产权式式酒店销销售收入入已达440亿美美元，到到20000年就就飙升到到3000亿美元元。所有有信息表表明，产产权式酒酒店将成成为旅游游及贸易易发展过过程中的的一种重重要的经经营创新新模式，同同时成为为最受大大众家庭庭青睐的的投资工工具。

7、在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10投资回报房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店-青岛佳信大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大-龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。在

8、海南，自自几年前前海口第第一家现现代意义义的产权权酒店出出现后，至至今已有有尽100家不同同规模、特特点的产产权式酒酒店问世世。如海海航集团团的康乐乐园产权权酒店、海海口皇冠冠假日产产权酒店店、由“烂尾楼楼”改造的的华发大大厦产权权酒店式式公寓、中中化集团团与海南南龙泉集集团开发发的龙泉泉海景大大酒店等等，均是是一经推推出即被被看好，特特别是华华发大厦厦产权酒酒店式公公寓，创创下了77天销售售4200多套的的纪录，而而龙泉海海景大酒酒店则更更是实现现了项目目开工之之日即是是投资收收回之时时，在项项目运作作前期即即与数百百名投资资者达成成了订购购投资意意向。可可以说随随着海南南旅游条条件的进进一

9、步成成熟完善善，产权权使酒店店的投资资已经进进入了一一个高速速发展的的阶段。1.2产产品定位位调整建建议1.2.1项目目定位：产品性性质定位位：高档档次的产产权式（分分时式）度度假酒店店，由国国外著名名酒店管管理集团团经营管管理，是是亚龙湾湾唯一的的产权酒酒店；产品功功能定位位：丰富富的热带带滨海旅旅游建筑筑元素及及配套功功能，可可以收藏藏中国唯唯一热带带海域的的阳光、空空气、沙沙滩、棕棕榈产品档档次定位位：每个个建筑细细节精心心设计，每每处景观观、植物物、流水水、雕塑塑匠心独独具，提提供广阔阔的想象象空间，是是华宇集集团、WWATGG、EDSSA、洲洲际集团团等众多多国际知知名品牌牌公司联联

10、手打造造的极品品度假酒酒店；产品投投资定位位：高回回报低风风险的享享受型投投资。1.2.2分析析将项目目定位于于“高档次次产权式式度假酒酒店”的可行行性本项目的的定位基基础是“产权式式度假酒酒店”，下面面我行将将从产权权式酒店店在我国国目前的的发展基基础和其其作为新新型的房房地产投投资方式式与其它它投资方方式比较较分析本本项目定定位于“产权式式度假酒酒店”的可行行性。1.2.2.11产权式式酒店的的在我国国的发展展基础10年前前，以海海南为代代表的产产权式酒酒店曾经经遭遇败败绩，给给人们留留下了深深刻的印印象。究究其原因因主要有有三点：一是当当初的开开发商炒炒卖地皮皮的居多多，没有有多少人人愿

11、意切切实的发发展这个个产业；二是海海南当时时作为旅旅游度假假地的条条件还没没有成熟熟，国内内旅游度度假的市市场气候候也没有有形成；三是产产权式酒酒店和分分时度假假的概念念还不为为中国消消费者了了解和接接受。回过头来来分析时时下中国国产权式式酒店发发展的条条件，我我们可以以看到：首先，原原来制约约产权式式酒店发发展的条条件-旅游度度假地的的软、硬硬件环境境已渐趋趋成熟，国国内旅游游度假的的市场气气候已经经形成；其次，近近年来国国内经济济发展迅迅速，白白领阶层层急剧扩扩大，成成为都市市消费主主流群体体，同时时全新的的休闲消消费观念念为分时时度假消消费带来来了商机机；再次次，旅游游产业近近年来发发展

12、迅速速，国内内新兴旅旅游资源源越来越越丰富；最后，国国际分时时度假公公司进入入中国，使使分时度度假和产产权式酒酒店的概概念得以以在国内内业界、消消费圈中中逐渐得得到认同同。可以以说，产产权式酒酒店发展展的大环环境已经经基本成成熟。产权式酒酒店有旅旅游业和和房地产产业的双双重属性性，作为为面向消消费者的的酒店，它它是旅游游业的配配套产品品，提供供住宿、餐餐饮、娱娱乐、商商务等服服务项目目；而作作为面向向投资者者的产权权开发商商，又具具有房地地产商的的众多个个性，提提供产权权服务、物物业管理理、委托托经营等等。因此此，从产产权式酒酒店的开开发角度度分析，必必须沿着着旅游产产业和房房地产业业两条思思

13、路运作作。目前前国内的的产权式式酒店开开发商较较之七八八年前有有所改变变，开发发商不再再把迅速速回笼资资金作为为开展产产权式酒酒店业务务的唯一一目标，而而是把其其作为培培养企业业竞争力力、发展展稳定的的客源关关系的重重要手段段，而且且经过近近十年的的大浪淘淘沙，现现在的产产权式酒酒店开发发商多是是有良好好的经营营业绩、成成熟的酒酒店经营营管理经经验、良良好形象象及较强强实力的的企业，因因此短期期行为的的痕迹少少得多。从从开发商商的属性性看，目目前产权权式酒店店开发商商是以旅旅游服务务业为主主体，辅辅以房地地产的一一些运作作思路和和模式来来运行的的，这种种方式契契合了产产权式酒酒店的本本质，又又

14、迎合了了消费者者的投资资利益。对产权或或酒店的的客户群群体进行行分析，目目前购买买者同样样也兼具具消费者者、投资资者两重重个性。作作为消费费者，客客户享受受旅游度度假的服服务，享享受餐饮饮、娱乐乐、健身身等配套套优惠；而作为为投资者者，客户户享受所所购买的的房间、度度假屋的的经营利利益。具具体分析析，产权权式酒店店的客户户无外乎乎三类消消费群体体：其一一是有一一定经济济实力的的个人，他他们的角角色介于于投资者者和消费费者之间间；其二二是一些些公司或或事业机机构，其其购买动动机是用用于员工工福利或或会议，以以往一些些单位在在风景区区设有招招待所、疗疗养院等等福利设设施，而而这些设设施的日日常管理

15、理逐渐成成为单位位的负担担，购买买产权式式酒店就就可以卸卸掉这些些包袱；其三是是分时度度假公司司，其购购买动机机纯粹是是业务需需要。这这三类群群体所关关注的利利益各不不相同，分分时度假假公司最最关注的的是产权权或酒店店可供休休闲度假假的利益益点，侧侧重于酒酒店消费费功能的的体现；个人消消费者关关注的重重点在于于前期投投入的比比重、投投资升值值的保障障、酒店店经营能能力、附附加的优优惠和功功能、与与居住地地区的风风光差异异、可交交换性等等；而机机构投资资者关注注酒店的的服务和和管理能能力、财财务监控控的透明明度、企企业文化化的契合合和业务务的需要要等。不不管是哪哪一类客客户，酒酒店的可可消费性性

16、（包括括可交换换性）、可可投资性性（升值值能力）和和投资的的安全性性是决定定性的影影响因素素，而且且中国目目前有能能力投资资购买产产权式酒酒店的消消费者多多是具有有较高素素质的白白领人士士，这些些人一般般都具备备良好的的教育背背景，有有成功的的经营管管理经验验，有良良好的分分析能力力和投资资眼光，因因此，追追求短期期利益而而忽视对对消费者者长期回回报的开开发商很很难取得得他们的的信任。分析目前前国内产产权式酒酒店业的的市场环环境：其其一，市市场消费费潜力开开始释放放，这来来源于近近几年对对外开放放和国内内经济发发展的结结果，一一方面造造就了一一批具有有消费能能力的白白领阶层层，另一一方面培培育

17、了这这批白领领阶层的的超前消消费观念念；其二二，市场场氛围已已经形成成，一方方面旅游游度假区区随着国国内旅游游消费能能力的提提高而逐逐步形成成气候，另另一方面面分时度度假概念念逐步被被人们接接受；其其三，国国内产权权式酒店店的市场场虽已形形成，但但市场的的制度、法法规和秩秩序却有有待规范范，而市市场的完完善在很很大程度度上是取取决于制制度、法法规和秩秩序的，客客户投资资产权式式酒店的的信心和和安全感感也来源源于此；其四，国国外分时时度假体体系比较较完善，分分时度假假酒店联联盟可以以为产权权式酒店店的客户户提供极极具吸引引力的度度假交换换，而我我国产权权或酒店店、分时时度假消消费均不不同于国国外

18、的先先有需求求后有市市场，在在国内酒酒店客房房平均出出租率仅仅50出出头、闲闲置客房房很多的的背景下下，要由由卖方推推动市场场需求；而且国国内分时时度假体体系还很很不成熟熟，即便便全球最最大的分分时度假假交换公公司RCCI在中中国的成成员酒店店也不够够多。此此外，我我国目前前分时度度假消费费中存在在的最大大问题恐恐怕就是是曾经发发生过的的欺骗性性销售了了，这使使得分时时度假交交换体系系赋予产产权式酒酒店的魅魅力没有有得到足足够的体体现。1.2.2.22产权式式酒店作作为新型型的房地地产投资资品种，与与其它投投资方式式的比较较1.22.2.2.11产权式式酒店与与传统投投资方式式的比较较产权式酒

19、酒店作为为新兴的的一种投投资方式式，已经经逐步的的得到了了快速增增长的城城市白领领阶层的的认可，下下表是投投资产权权式酒店店与传统统投资品品种的投投资回报报与风险险的比较较：投资方式式投资回报报风险分析析产权式酒酒店6155%+免免费度假假天数+物业产产权1旅游游业倒退退：几乎乎不可能能 2酒酒店公司司经营不不善：聘聘请美誉誉度好的的公司，另另有产权权物业保保值投资股票票较好情况况为：117%股市涨跌跌难测，散散户经常常被套国债2.4004.10%通货膨胀胀，风险险很低储蓄0.9992.88%通货膨胀胀，国家家金融政政策，风风险很低低购买保险险遭遇不幸幸，才获获赔偿宁可希望望健康平平安，也也不

20、要赔赔偿通过上表表我们可可以看到到，产权权式酒店店的投资资收益和和风险，与与传统的的投资方方式相比比，投资资回报与与投资风风险都是是比较理理想的。1.2.2.22.2产产权式酒酒店与酒酒店式公公寓的比比较酒店式公公寓发展展的时间间比较长长了，投投资者对对其的了了解也比比较深入入，作为为房地产产投资品品种之一一，投资资者必然然要将产产权式酒酒店与酒酒店式公公寓进行行对比。优势劣势A. 产权权式酒店店租客范范围大。产产权式酒酒店的客客户以观观光游览览的旅客客为主，既既可以做做短期的的散客出出租，又又可以做做中长期期包房的的商务租租赁；酒酒店式公公寓只能能做中、长长期的出出租；B. 使用用起来度度假

21、休闲闲、投资资两相宜宜；C. 产权权式酒店店的配套套设施和和服务水水准一般般优于酒酒店式公公寓；D. 对于于喜欢尊贵、豪豪华、享享受的客户户，产权权式酒店店比酒店店式公寓寓更有吸吸引力；E. 产权权式酒店店一般由由专业酒酒店管理理公司进进行统一一经营管管理，而而酒店式式公寓一一般依靠靠管理处处进行招招租，经经营能力力的高下下之分一一目了然然；F. 一般般情况下下投资产产权式酒酒店的收收益要大大于投资资酒店式式公寓；G. 产权权式酒店店在物业业本体的的维护、保保养上要要优于酒酒店式公公寓；H. 开发发商可以以通过卖卖楼，降降低产权权式酒店店的投资资风险，带带旺人气气。开发发商不仅仅有卖楼楼的收益

22、益，还可可以通过过经营酒酒店的商商业配套套长期获获得收益益；A. 经营营风险大大。投资资产权式式酒店的的收益大大小决定定于酒店店客房的的出租率率和酒店店管理公公司的经经营水平平；B. 产权权式酒店店易受经经营的淡淡旺季影影响；C. 产权权式酒店店对物业业位置的的要求高高于酒店店式公寓寓，产权权式酒店店通常需需要选在在旅游旺旺地；D. 产权权式酒店店对内外外配套设设施的要要求高于于酒店式式公寓；E. 对投投资产权权式酒店店的开发发商的综综合经营营水平要要求高，开开发商必必须对项项目进行行全过程程的持续续经营；通过比较较我们可可以看到到，产权权式酒店店和其它它投资品品种相比比，更具具有竞争争优势，

23、因因此我行行相信通通过有效效的推广广活动，我我们可以以把这种种比较优优势的信信息有效效地传递递给目标标客户，达达到项目目顺利销销售的目目的。综上所述述，我行行认为将将本项目目定位为为“高档次次的产权权式度假假酒店” ，项目目的定位位准确清清晰，是是符合市市场要求求的并且且目前已已经有了了比较好好的发展展条件。从从定位的的基础和和大方向向上来说说，无需需进行定定位调整整。一、项目目营销策策划基础础1、项目目SWOOT分析析1)项项目的发发展优势势三亚的六六大优势势：I.中中国唯一一热带滨滨海旅游游城市；II.联合国国公认最最适合人人类居住住的城市市，空气气质量世世界第二二；III.长寿之之乡，三

24、三亚人均均寿命超超过800岁；IV.最好的的康复中中心，许许多疾病病在这里里可自然然康复；三亚被被称为天天然大氧氧吧，负负氧离子子比北京京高8倍，对对心血管管病、高高血脂患患者有较较好疗效效；V.天然大大温室；VI.丰富的的海岛旅旅游资源源；空气气、阳光光、海水水、沙滩滩，是这这个城市市最为傲傲人的资资源。在在污染日日益严重重的今天天，这些些已经成成为了越越来越稀稀有的不不可复制制的资源源；三亚是全全国著名名的旅游游度假胜胜地，是是我国唯唯一的热热带滨海海旅游城城市。这这里拥有有阳光、海海水、沙沙滩、温温泉、珊珊瑚礁、热热带雨林林等异常常丰富的的旅游资资源，有有天涯海海角、亚亚龙湾、南南山、鹿

25、鹿回头、大大东海等等著名的的旅游景景点，荣荣获首批批“中国优优秀旅游游城市”和首批批“中国生生态示范范城市”等国家家级荣誉誉。三亚亚以其美美丽的景景色和纯纯净的生生态，得得到越来来越多人人的青睐睐，成为为众多国国内游客客首选的的旅游度度假目的的地。世世界旅游游组织秘秘书长弗弗朗西斯斯科-弗朗加加利考察察三亚时时，称赞赞三亚是是“真正的的人间天天堂”。三亚亚正在向向着“亚洲一一流、国国际知名名”的旅游游度假胜胜地的方方向迈进进。有这这样的旅旅游资源源作保障障，酒店店的客源源也就有有了保证证而投资资者的最最终利益益也将得得到有利利的保证证。2)项项目的劣劣势I.海海南现在在的商品品房价格格非常低低

26、，平均均的房价价尚不足足20000元，而而本项目目的销售售均价将将达到1150000元。对于于客户来来说特别别是自用用型的客客户，这这样的价价格接受受起来有有一定的的困难。II. “产权权式酒店店”-有人将将其称之之为“黄金小小屋”，一方方面说明明了它的的投资价价值，另另一方面面也反映映了投资资者更愿愿意接受受“小屋”。这类类物业目目前的主主流面积积是500700平方米米，而本本项目主主力单位位的面积积分别是是77平方方米和1157平平方米，反反映到主主力单位位的总价价上分别别达到了了1155万和2335万，这这与市场场上的主主流买家家的要求求有一定定的差距距。对于于酒店经经营者来来讲，客客房

27、面积积的上升升并不能能带来客客房价格格的同比比上升。也也就是说说1577平方米米的客房房并不能能产生22倍于777平方米米客房的的收益。这这样建造造过多的的大面积积单位的的对经营营者就比比较吃亏亏。同时时从投资资者的角角度出发发，大单单位的客客房总价价比较高高，投资资者要投投入的资资金增加加了，也也就相应应的增加加了投资资的风险险。所以以在大面面积单位位的销售售问题上上，本项项目会遇遇到比较较大的抗抗性。3)项目目机会旅游产业业与旅游游房地产产快速增增长，为为项目发发展创造造了良好好发展条条件。世世界旅游游组织的的展望报报告称：到20020年年，中国国将成为为世界旅旅游的一一个主要要目的地地和

28、客源源国，接接待境外外游客可可由现在在一年550000万人次次增加到到1.773亿人人次，旅旅游收入入增长幅幅度将极极为可观观。我国国以把旅旅游业列列为第三三产业中中新兴产产业的首首位。旅旅游业“十五”计划和和到20020年年远景目目标纲要要中所提提的“十五”总体目目标为：到20005年年，入境境游人数数85000万人人次，旅旅游外汇汇收入2220亿亿人民币币，国内内游人数数将达111亿人人次，旅旅游收入入50000亿人人民币，总总收入775000亿人民民币，相相当于全全国GDDP的5.88%。我我国旅游游房地产产在八、九九十年代代已萌芽芽，当时时沿海地地区、改改革开放放较早省省市由于于盲目开

29、开发，房房地产项项目建设设供大于于求，出出现大量量空置房房。而消消化这些些空置房房的一个个有效途途径，就就是将其其中一部部分改造造为旅游游物业，而而酒店就就是其中中最重要要的物业业类型。根根据有关关部门的的预测统统计，到到20220年三三亚旅游游圈内高高档酒店店客房总总数将达达到2660000间，而而目前仅仅亚龙湾湾地区酒酒店客房房数量距距规划还还有77700间间的差距距。目前前亚龙湾湾地区的的酒店平平均入住住率在880%以以上，市市场还远远未饱和和，对于于投资者者来讲酒酒店竞争争不激烈烈，正式式投资的的好时候候。当前前，传统统房地产产开发机机会逐渐渐减少，京京、沪、深深人均居居住面积积已超过

30、过20平方方米，住住宅消费费开始向向舒适型型转移，销销售市场场出现了了萎缩的的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业开发。目前国内涉足该领域的公司超过百家，除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。其次，产产权式酒酒店在我我国虽然然已经有有了几年年的发展展，但是是现在市市场上的的产权式式酒店项项目并不不多，在在北京目目前只有有2家，在在项目所所在地海海南也不不足100家。从投投资者的的角度来来讲，可可以选择择的物业业并不多多，市场场竞争不不激烈。4)项目目威胁作为酒店店，主要要

31、的收入入来源于于客房出出租，这这也是本本项目的的投资业业主们唯唯一的回回报来源源。本项项目所在在地已经经拥有高高档酒店店近100家，将将来的客客房竞争争将会日日趋激烈烈。因此此，这些些酒店将将不可避避免地降降低目标标客户群群对本项项目未来来的预期期收益，从从而成为为本项目目销售过过程中的的主要威威胁。2、项目目卖点分分析本项目的的物业特特点决定定了其最最大的卖卖点，也也就是客客户最关关注的是是其投资资价值，主主要体现现在三个个方面：一是房房地产本本身的投投资价值值；二是是旅游产产业和旅旅游房地地产业的的加速增增长，为为项目的的发展创创造了良良好的前前景；三三是亚龙龙湾当地地稀有的的旅游资资源，

32、为为项目的的投资价价值提供供了有利利的保证证；基础卖点点： “华宇宇产权式式度假酒酒店最适合合投资的的产权式式酒店”理 由由： 华宇宇产权式式度假酒酒店的投投资环境境介绍：1)三亚亚市总体体经济快快速增长长，增幅幅位居全全国前列列；根据三亚亚市20001年年官方统统计数据据显示：I.全市市经济快快速、健健康发展展，经济济运行质质量明显显提高20011年全市市GDPP总值322.733亿，比比上年增增长111.7%，实现了了自19998年年以来连连续4年经济济增长超超过100%，超超过了全全国、全全省的平平均水平平，三大大产业同同时超过过了100%的涨涨幅。II.投投资需求求出现高高速增长长势头

33、投资结构构进一步步向优势势产业倾倾斜，全全市固定定资产投投资完成成18.56亿亿元，同同比增长长了333.1%。其中：第一产产业投资资完成11.811亿，增增长599.3%；第二二产业完完成投资资1.333亿元元，增长长54.7%；第三产产业投资资完成115.44亿元，增增长299%；III.盘活积积压房地地产工作作取得新新进展全市房地地产投入入2.661亿元元，增长长14倍。消消化盘活活积压商商品房773.99%，收收回和盘盘活闲置置用地1130000多亩亩，占可可处置量量的899%。20002年有有望将全全市积压压商品房房和闲置置土地问问题基本本解决。IV.旅旅游业发发展势头头迅猛，旅旅游

34、接待待水平进进一步提提高20011年三亚亚市通过过规范和和整顿旅旅游市场场，加大大宣传和和促销力力度，扩扩展客源源市场，大大大增强强了三亚亚的知名名度，成成功兴办办了“全球化化论坛”等大型型国际会会议和旅旅游活动动。不断断完善景景区景点点的建设设，狠抓抓“假日旅旅游”，旅游服服务质量量和形象象空前良良好，有有利的促促进了旅旅游业的的发展。2)海南南旅游业业加速发发展，三三亚市成成为海南南旅游业业的发展展重点；海南，既既有热带带海滨的的海水、沙沙滩，又又有可以以四季漂漂流的河河谷；既既有优质质温泉，又又有火山山遗址；既有海海底珊瑚瑚、热带带鱼类，又又有热带带雨林和和珍稀动动植物；既有汉汉族文化化

35、，又有有黎苗少少数民族族风情。不不仅如此此，海南南某些旅旅游资源源在国内内甚至在在东南亚亚，也具具有唯一一的特质质。更令令人惊奇奇叫绝的的是，如如此丰富富的旅游游资源汇汇集在一一个3万多平平方公里里的岛屿屿上，只只要随意意搭配，便便可组合合出多种种极具特特色的旅旅游产品品。天生生丽质的的海南拥拥有令人人垂涎的的旅游资资源，她她的美丽丽一旦被被人发现现，便再再也挡不不住追随随者的足足迹。119899年，到到海南的的游客仅仅有888万人次次。20001年年，海南南接待国国内外游游客在220000年超过过千万人人次基础础上，达达到11124.76万万人次。13年间，旅游人数增长了12倍。1989年，

36、海南旅游总收入2.39亿元；2001年，海南旅游总收入87.89亿元。13年间，旅游收入增长了37倍多。海南旅游从零星旅游到规模旅游、从观光旅游到休闲度假旅游、从简单行业到支柱产业的发展历程，从一组统计数字中可见一斑。 1998年以后，旅游总收入占全省国内生产总值的15%以上。其中三亚市旅游总收入占该市国内生产总值60%以上。旅游业已经成为拉动海南经济增长的重要动力之一。3)房地地产业复复苏，市市场需求求量以每每年百分分之三十十的速度度增长；到过海南南岛的人人都知道道，在饱饱经了990年代代初期那那段“神话”般的泡泡沫经济济重创后后，海南南成了全全国拥有有最多积积压房地地产的地地区之一一。位于

37、于祖国最最南端的的旅游名名城三亚亚自然不不能幸免免，这里里是海南南省房地地产泡沫沫重灾区区之一。1999年7月国务院批准处置海南积压房地产的方案后，三亚专门制定了建筑容貌管理办法、关于拆除整治有碍市容停缓建工程的决定等地方法规并提出了“以拆促建，拆建结合”的处置原则。在卓有成效的整治工作中，三亚拆除了影响市容景观的各类“半拉子”建筑、构筑物近60万平方米，处置“半拉子”工程90多宗，同时重点对城市28条街道进行整治，共收回闲置土地1.38万亩，其中8000多亩用于城市文化设施、公园绿地和广场的建设。正是由于收回大量的闲置土地，才为三亚城市建设提供了更为广阔的天地。城市面貌的改变有力地促进旅游业

38、的快速发展。三亚市利用收回闲置土地进行绿化美化，完成了一批城市道路以及广场、公园的绿化建设和改造，新增绿化面积近100万平方米。目前，三亚城市森林覆盖率已达62%，建成区绿地率达42%，人均拥有公共绿地16.3平方米。三亚房地产市场迅速复苏既是三亚自己努力和奋斗的结果，而天然的优良环境也是加速三亚房地产市场重振旗鼓的重要因素。仅仅过了三年时间，三亚的房地产市场已经开始以一种全新的形象脱颖而出，再度成为全国房地产界关注的焦点之一。2002年，海南三亚房地产开发量和销售量均达到历史高峰，销售面积28.73万平方米，交易额为9.7亿元，房地产营业税和契税总额为4815万元，占全市税收总额的15%。在

39、购买三亚商品房中75%的购买者来自岛外，岛外购买者中有四分之三来自北方。据有关部门统计，三亚市去年新建和续建项目49个，现房销售率达到85%以上，期房销售率也达65%，新建和续建工程总量达76万平方米，加上一些积压的空置商品房和私宅的转让，年总销量达到30万平方米，平均销售率达到63%。今年三亚房地产市场仍将保持供求平衡，价格平稳发展。从有关统计数字分析，预计今年新增住宅面积将达38万平方米。近三年来，三亚房地产的需求量以每年百分之三十的速度增长，按此计算，三亚房地产市场2003年商品房需求量应为52万平方米。从建设报建规划情况看，三亚今年将有54万平方米的住宅相继投入开发建设。4)三亚亚从观

40、光光型旅游游转向度度假型旅旅游，酒酒店的客客源有保保障；随着人们们可支配配收入的的持续增增长，旅旅游消费费市场日日益膨大大，旅游游人群主主要来自自全国各各大中心心城市的的中产阶阶层，他他们已经经成为了了三亚旅旅游的主主要基础础消费者者。同时时，三亚亚市旅游游群体呈呈现多元元化趋势势，并且且有向高高端群体体（即高高收入、高高学历、高高职务群群体）转转移的趋趋势。游游客结构构已经发发生根本本性变化化，从220000年“十一”黄金周周开始，数数个黄金金周散客客均超过过团队客客，来三三亚度假假成了高高档游客客的共识识。海南南旅游精精品不断断出现，亚亚龙湾国国家旅游游度假区区、南山山佛教文文化旅游游区、

41、博博鳌亚洲洲论坛会会址等，一一批高品品质旅游游项目和和产品开开始在市市场运作作中发挥挥主导作作用，并并支撑起起海南旅旅游的脊脊梁。这这里原有有的旅游游模式也也已从单单纯的观观光旅游游开始向向度假旅旅游过渡渡，这种种旅游模模式的转转变已经经走在了了全国的的前列，而而这种旅旅游模式式的转变变为解决决酒店的的客源问问题打下下了坚实实的基础础。5)六大大稀缺优优势，全全国最适适合居住住的地方方；I.中中国唯一一热带滨滨海旅游游城市；II.联合国国公认最最适合人人类居住住的城市市，空气气质量世世界第二二；III. 长寿寿之乡，三三亚人均均寿命超超过800岁；IV.最好的的康复中中心，许许多疾病病在这里里

42、可自然然康复；三亚被被称为天天然大氧氧吧，负负氧离子子比北京京高8倍，对对心血管管病、高高血脂患患者有较较好疗效效；V.天天然大温温室；VI.丰丰富的海海岛旅游游资源；空气、阳阳光、海海水、沙沙滩，是是这个城城市最为为傲人的的资源。在在污染日日益严重重的今天天，这些些已经成成为了越越来越稀稀有的不不可复制制的资源源；“健康”、“环境”是现在在房地产产发展的的主题，海海南的六六大优势势无不与与之契合合，三亚亚可以说说是全国国最适合合居住的的地方。6)三亚亚全力启启动旅游游市场，国国际知名名度大大大提升；今年7月月23日下下午，三三亚市在在北京饭饭店举办办了“三亚旅旅游推介介会”，“美丽、健健康、

43、时时尚、商商机”，是本本次三亚亚旅游推推介会的的主题，推推结会向向人们传传达了一一个明确确的信息息：三亚亚正在向向着“三洲一一流、国国际知名名”的旅游游度假胜胜地迈进进。三亚亚的发展展目标是是要建设设“国际化化热带滨滨海旅游游城市”，三亚亚市政府府倾心打打造“三亚旅旅游”品牌，三三亚旅游游产业近近年来保保持着超超过200%的年年增长速速度。世世界旅游游组织秘秘书长弗弗朗西斯斯科-弗朗加加利考察察三亚时时，称赞赞三亚是是“真正的的人间天天堂”。在“非典”疫情中中，海南南省未出出现一例例病例，赢赢得了“安全岛岛、健康康岛”的美誉誉，这成成为了三三亚乃至至海南旅旅游新的的“卖点”。此次次三亚旅旅游推

44、介介会的另另一个亮亮点是三三亚旅游游房地产产行业的的加盟。三亚有着得天独厚的热带滨海自然风光，更有着世界一流的生态环境，去年又获得了“中国人居环境奖”。从2001年起，沉寂多年的三亚房地产业异军突起。与以往和其它城市不同的是，本次三亚房地产业的热点和卖点在于其优美的热带海滨环境，90%以上的购房者是内地人士，他们形象地将三亚称为“第二居住地”。在此次推介会上，三亚市常务副市长还介绍了三亚即将举办的一系列大型活动。今年下半年三亚将先后举办新丝路中国模特大赛、世界小姐中国选拔赛、国际铁人三项赛、香港-三亚国际帆船赛、第二十六届世界潜水联合会代表大会、天涯海角国际婚庆和倍受关注的第53届世界小姐总决

45、赛。可以说，目前三亚正在全力启动旅游市场，三亚的国际知名度大大提升。7)最大大限度的的维持了了原始风风貌，为为游客提提赏心悦悦目的热热带海滨滨景观；海南在地地理面积积较小的的岛屿上上聚集了了丰富的的旅游资资源，对对国际游游客来说说是颇具具吸引力力的。而而海南在在发展旅旅游业的的同时也也注重了了环境的的保护和和可持续续发展，并并没有在在旅游点点周边盲盲目的兴兴建一些些大规模模的辅助助性旅游游吸引物物，对今今后的发发展旅游游产品很很有借鉴鉴意义。更更重要的的是，海海南未受受到现今今难以避避免的城城市盲目目扩展（在在发达地地区相当当普遍）的的负面影影响冲击击，出海海口市外外，其它它地区，特特别是三三

46、亚在很很大程度度上保留留了一种种内缩型型的城市市结构，仍仍然保有有广大的的未开发发后备区区域（山山丘或开开阔的乡乡野），为为游客提提供了赏赏心悦目目的田园园风光和和热带海海滨景观观，使游游客有一一种亲切切感和自自然感。8)稀有有的旅游游资源，完完善的接接待环境境；I. 旅旅游资源源A.自然然旅游资资源：亚龙湾位位于中国国最南端端的热带带滨海旅旅游城市市-三亚亚市东南南面255公里处处。19992年年10月4日经国国务院批批准，在在此建立立我国唯唯一具有有热带风风情的国国家级旅旅游度假假区-亚龙湾湾国家旅旅游度假假区。度度假区规规划面积积为188.6平平方公里里，是一一个拥有有滨海浴浴场，豪豪华

47、别墅墅、会议议中心、高高星级宾宾馆、度度假村、海海底观光光世界、海海上运动动中心、高高尔夫球球场、游游艇俱乐乐部等国国际一流流水准的的旅游度度假区。亚亚龙湾气气候宜人人，冬可可避寒、夏夏可消暑暑、自然然风光优优美、青青山连绵绵起伏、海海湾波平平浪静、湛湛蓝的海海水清澈澈如镜，柔柔软的沙沙滩洁白白如银。“三亚归来不看海，除却亚龙不是湾”这是游人对亚龙湾由衷的赞誉。亚龙湾属典型的热带海洋性气候，全年平均气温25.5度，绵软细腻的沙滩绵延伸展约8公里，海滩长度约是美国夏威夷的3倍。海水能见度10米以上，海底珊瑚礁保存十分完好，生活着众多形态各异，色彩缤纷的热带鱼种，属国家级珊瑚礁重点保护区。海湾面积

48、66平方公里，可同时容纳10万人嬉水畅游，数千只游艇游弋追逐，可以说这里不仅是滨海浴场而且也是难得的潜水胜地。1992年10月，联合国世界旅游组织秘书长尼亚克先生考察完亚龙湾后，很兴奋地挥笔写到“亚龙湾具有得天独厚的自然条件，银色的沙滩、清澈的海水、绵延优美的海滩、未被破坏的山峰和海岛上原始粗犷的植被，这里有一个真正的天堂”。B.参观观游览设设施：目前在亚亚龙湾建建有中心心广场、贝贝壳馆、蝴蝴蝶谷等等景点也也成为海海南省著著名旅游游景点，使使众多慕慕名而来来的游客客流连忘忘返。其其中中心心广场是是度假区区的标志志性建筑筑，它位位于度假假区中心心，占地地7万平方方米。广广场中心心的图腾腾柱高226.88米，上上面雕刻刻着太阳阳神和风风、雨、雷雷电等自自然神，还还有龙、凤凤、