【房地产精品资料】商业房地产市场投资实用书完整版（重量级）ewb.docx

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1、商业房地地产市场场投资实实用书目录前言第一章 宏观经经济技术术参数。一、宏观观政策、法法规、金金融及重重大事件件。二、地缘缘与人口口关系三、人口口与经济济关系四、未来来发展规规划五、宏观观经济技技术参数数使用方方法。第二章投投资技术术参数一、 地产方面面地产常用用知识解解答二、商业业方面1、 时机性；2、 进程性；3、 地段性；4、 规模性；5、 布局性；6、 人气性；7、 硬件性；8、 稳定性；9、 资源性；10、 竞争与兼兼容性；11、人人口分析析；12、商商圈分析析；13、人人性SWOTT分析法法13参数数分析法法第三章技技术分析析方法一、定量量分析二、定性性分析三、典型型性商业业分析四

2、、定价价方法及及换算五、市场场各阶段段风格介介绍六、图形形设计第四章各各业态市市场简介介、及北北京市各各业态市市场之现现状1、服装装、鞋、百百货类市市场2、食品品类市场场3、家居居类市场场4、机电电类市场场5、边贸贸市场、旅旅游购物物类市场场6、电子子类市场场7、其他他各类市市场第五章运运作手法法一、租赁赁模式二、销售售模式三、组合合模式四、炒铺铺1、概念念介绍1）各技技术参数数在炒铺铺中的应应用2）炒铺铺操作程程序3）艾略略特波浪浪理论介介绍4）波浪浪理论在在炒铺中中的应用用五、房地地产证券券化和信信托介绍绍第六章节节点控制制一、营销销节点1、蓄水水期2、开业业期：3、养市市期4、经营营期二

3、、推广广节点各推广工工具的应应用（一） 蓄水期（二）开开盘期（三）开开业期（四）养养市期（五）日日常运营营期各类运营营模式简简述1、 常见模式式）2、 远洋城模模式3、 万达模式式4、 东方家园园模式5、 香港豪德德公司模模式6、 赛博模式式7、 天雅模式式其它各类类商业业业态介绍绍1、 概念、分分类2、 业态分类类的变量量3、 商业街及及商业街街设计4、 Shopppinng mmalll第七章使使用工具具1、 经营管理理公约2、 租赁合同同3、 商业策划划内容4、消防防管理文文本5、各类类实用图图形鉴赏赏前言20044年夏天天的一个个炎热早早晨，我我在北京京堵塞得得车流中中缓缓前前进。望望

4、着车外外滚滚的的车流，耳耳边响起起一首英英文歌，歌歌词大意意是：“我有一一个梦，埋埋藏在心心中，从从来没有有想放弃弃过。”从96年年正式踏踏入商业业地产行行业，屈屈指已过过10年了了，经历历过太多多的波折折，为了了研究这这个行业业的规则则，在烈烈日下步步行走过过北京四四环以里里的大街街小巷，花花费了半半年的时时光，回回想起每每天走335公里里的那段段时光，令令人刻骨骨难忘。郑州、石石家庄、西西安、太太原、沈沈阳、济济南等一一个个熟熟悉的城城市在脑脑海闪过过，为了了对各个个区域市市场的运运行规律律作分析析研究，这这些城市市伴随着着我的步步伐，令令人多么么亲切。经经过几千千个市场场的洗礼礼，终于于

5、对市场场的客观观规律有有深刻的的理解。市场是动动态的、发发展变化化的，在在研究和和探索的的过程中中，得到到了许多多朋友的的帮助和和鼓励，非非常感谢谢，顾京京海、詹詹九生、王王斌、张张捷、刘刘艳霞、王王巧玉杨杨宇光，北北京天雅雅大厦的的赵永杰杰，以及及为我做做书稿整整理的杨杨坤等等等，在此此对他们们的帮助助深表感感谢，也也非常感感谢许多多信任我我的公司司，将上上亿的资资金交于于我操盘盘，使我我对其内内部规律律有了更更深刻的的认识，正正是在大大家的支支持下，才才得以将将此书完完成。商业地产产作为一一门新兴兴的边缘缘学科，市市面上有有关它的的书籍很很少，一一般有的的也是社社区底商商和国外外shoop

6、piing malll的书书，而作作为中国国特色的的市场类类业态，其其运行规规律在许许多从业业者中比比较陌生生。本书将从从投资者者常用的的分析方方法、分分析工具具入手，从从宏观经经济技术术参数、投投资技术术参数和和定量、定定性、典典型性商商业分析析，对项项目的前前期研究究、定位位到项目目设计运运作和节节点把控控，提供供全程的的指导，同同时也对对各类市市场业态态和各种种流派运运作手法法进行简简单剖析析，使读读者对市市场运行行规律有有个较全全面的认认识，在在此书中中，将我我所知和和经历的的经验毫毫无保留留的奉献献给读者者，由于于篇幅和和时间所所限，此此书不足足之处难难免，敬敬请谅解解。此书中所所举

7、案例例，由于于时间因因素，仅仅代表其其某个阶阶段的，而而非永久久不变，使使用过程程中参考考使用。谨以此书书献给我我的妻子子和女儿儿。谨以此书书献给所所有关心心此书的的朋友们们。谨以此书书献给所所有鞭策策过我的的人们。第一章宏宏观经济济技术参参数。一、 宏观政策策法规、金金融及重重大事件件。1、 国家、各各省市有有关房地地产开发发经营的的方针政政策，如如房改政政策，开开发区政政策，金金融政策策，土地地政策，人人口政策策和产业业发展政政策等。有关关房地产产开发经经营的法法律规定定，如房房地产开开发经营营管理条条件、中中华人民民共和国国房地产产管理法法中中华人民民共和国国土地管管理法，都都是对房房地

8、产行行业进行行调控和和管理的的文件。2、 商业房地地产也是是隶属于于房地产产行业范范畴，它它与国家家宏观调调控有着着紧密关关系。如如银根紧紧缩、调调息等。例例如20004年年银行对对商业物物业贷款款的限制制，直接接导致大大批商业业物业的的停工和和资金链链断裂。例例如（1121号号文件）：中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知中国人民民银行文文件 银银发2200331221号中国人民民银行各各分行、营营业管理理部，各各国有独独资商业业银行、股股份制商商业银行行：为进进一步落落实房地地产信贷贷政策，防防范金融融风险，促促进房地地产金融融健康发发展，现现就加强强房地产产信

9、贷业业务管理理的要求求通知如如下： 一、加加强房地地产开发发贷款管管理、引引导规范范贷款投投向房地地产开发发贷款对对象应为为具备房房地产开开发资质质、信用用等级较较高、没没有拖欠欠工程款款的房地地产开发发企业。贷贷款应重重点支持持符合中中低收入入家庭购购买能力力的住宅宅项目，对对大户型型、大面面积、高高档商品品房。别别墅等项项目应适适当限制制。对商商品房空空置量大大、负债债率高的的房地产产开发企企业，要要严格审审批新增增房地产产开发贷贷款并重重点监控控。各商业银银行应严严格执行行建设设部、国国家计委委、财政政部、国国土资源源部、中中国人民民银行、国国家税务务总局关关于加强强房地产产市场宏宏观调

10、控控促进房房地产市市场健康康发展的的若干意意见（建建住房200022217号号），对对未取得得土地使使用权证证书、建建设用地地规划许许可证。建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证的的项目，不不得发放放任何形形式的贷贷款。商业银行行对房地地产开发发企业申申请的贷贷款，只只能通过过房地产产开发贷贷款科目目发放，严严禁以房房地产开开发流动动资金贷贷款及其其他形式式贷款科科目发放放。对房房地产开开发企业业已发放放的非房房地产开开发贷款款，各商商业银行行按照只只收不放放的原则则执行。房房地产开开发企业业申请银银行贷款款，其自自有资金金（指所所有者权权益）应应不低于于开发项项目总投投资的330%。商商业

11、银行行发放的的房地产产贷款，只只能用于于本地区区的房地地产项目目，严禁禁跨地区区使用。二、严格格控制土土地储备备贷款的的发放各商业银银行应规规范对政政府土地地储备机机构贷款款的管理理，在土土地储备备机构贷贷款管理理办法颁颁布前，审审慎发放放此类贷贷款。对对土地储储备机构构发放的的贷款为为抵押贷贷款，贷贷款额度度不得超超过所收收购土地地评估价价值的770，贷贷款期限限最长不不得超过过2年。商业银行行不得向向房地产产开发企企业发放放用于缴缴交土地地出让金金的贷款款。三、规范范建筑施施工企业业流动资资金贷款款用途商业银行行要严格格防止建建筑施工工企业使使用银行行贷款垫垫资房地地产开发发项目。承承建房

12、地地产建设设项目的的建筑施施工企业业只能将将获得的的流动资资金贷款款用于购购买施工工所必需需的设备备（如塔塔吊、挖挖土机、推推土机等等）。企企业将贷贷款挪作作他用的的，经办办银行应应限期追追回挪用用资金，并并向当地地其他的的商业银银行通报报该企业业违规行行为，各各商业银银行不应应再对该该企业提提供相应应的信贷贷支持。对对自有资资金低、应应收账款款多的承承建房地地产建设设项目的的建筑施施工企业业，商业业银行应应限制对对其发放放贷款。四四、加强强个人住住房贷款款管理，重重点支持持中低收收入家庭庭购买住住房的需需要、商商业银行行应进一一步扩大大个人住住房贷款款的覆盖盖面，扩扩大住房房贷款的的受益群群

13、体。为为减轻借借款人不不必要的的利息负负担，商商业银行行只能对对购买主主体结构构已封顶顶住房的的个人发发放个人人住房贷贷款。对对借款人人申请个个人住房房贷款购购买第一一套自住住住房的的，首付付款比例例仍执行行20的规定定；对购购买第二二套以上上(含第第二套)住房的的，应适适当提高高首付款款比例。商业银行行应将发发放的个个人住房房贷款情情况登记记在当地地人民银银行的信信贷登记记咨询系系统，详详细记载载借款人人的借款款金额、贷贷款期限限、借款款人及其其配偶的的身份证证号码。商商业银行行在发放放个人住住房贷款款前，应应到信贷贷登记咨咨询系统统进行查查询。五、强化化个人商商业用房房贷款管管理借款人申申

14、请个人人商业用用房贷款款的抵借借比不得得超过660，贷贷款期限限最长不不得超过过10年年，所购购商业用用房为竣竣工验收收的房屋屋。对借借款人以以“商住两两用房”名义申申请银行行贷款的的，商业业银行一一律按照照个人商商业用房房贷款管管理规定定执行。六六、充分分发挥利利率杠杆杆对个人人住房贷贷款需求求的调节节作用对借款人人申请个个人住房房贷款购购买房改改房或第第一套自自住住房房的(高高档商品品房、别别墅除外外)，商商业银行行按照中中国人民民银行公公布的个个人住房房贷款利利率(不不得浮动动)执行行；购买买高档商商品房、别别墅、商商业用房房或第二二套以上上(含第第二套)住房的的，商业业银行按按照中国国

15、人民银银行公布布的同期期同档次次贷款利利率执行行。七、加强强个人住住房公积积金委托托贷款业业务的管管理各商业银银行应严严格执行行中国国人民银银行关于于加强住住房公积积金信贷贷业务管管理的通通知）（银银发220022）2447号）的的有关规规定，切切实加强强账户管管理，理理顺委托托关系，对对违反规规定的有有关行为为应即刻刻纠正住住房委托托贷款业业务仅限限于个人人住房公公积金委委托贷款款，对使使用其他他房改资资金（包包括单位位售房款款、购房房补贴资资金、住住房维修修基金等等）委托托办理贷贷款业务务的，商商业银行行一律不不得承办办。八、切实实加强房房地产信信贷业务务的管理理中国人民民银行各各分支行行

16、应建立立房地产产信贷业业务分析析制度，跟跟踪、调调查、分分析商业业银行房房地产信信贷执行行情况，对对违法违违规行为为要责令令商业银银行限期期改正，并并依法给给予行政政处罚。请中国人人民银行行各分行行、营业业管理部部将本通通知转发发至辖区区内各城城市商业业银行、城城乡信用用社。诸如1221号文文件这类类针对投投资过热热，国家家专项整整治的政政策对房房地产行行业影响响巨大。在宏观重重大事件件中，利利好的如如北京申申奥成功功，中国国加入WWTO等等，直接接刺激着着首都房房地产在在近几年年飞速发发展，有有目共睹睹的就是是北京大大规模的的拆迁改改建工程程。不利的如如19988年金融融危机事事件，造造成对

17、房房地产资资金链的的影响。所以做房房地产一一定要优优先考虑虑大环境境大趋势势。二、 地缘与人人口关系系1、 区域的范范围界定定，区域域地缘关关系；区域的地地缘关系系在市场场领域中中，由于于涉及商商业的流流通和物物流业，则则其范畴畴比住宅宅要广阔阔多。区区域的划划分遵循循地形等等自然条条件而进进行区域域的地缘缘分配，而而不是依依照行政政划分的的。例如：（1）乌乌鲁木齐齐市，它它的内部部区域为为新疆全全省，辐辐射区域域是中亚亚各国，乌乌市与内内地尤其其在河西西走廊漫漫长的上上千公里里，荒芜芜人烟，造造成了断断裂。辐辐射区域域就不包包括甘肃肃，青海海。（2）石石家庄市市，由于于其北边边为北京京，天津

18、津，其辐辐射影响响力在河河北省北北部的城城市则不不受其辐辐射，其其辐射区区域就是是周边以以及河北北省南部部。（3）内内蒙的通通辽、集集宁等城城市由于于地缘关关系去沈沈阳方便便，其在在行政上上隶属呼呼市管辖辖，而在在市场领领域中则则受沈阳阳的辐射射区域影影响。2、 区域面积积及人口口，区域域幅射面面积及人人口；区域各省省直辖市市面积，人人口表如如下图：人口及面面积人口：据据19995年全全国抽样样调查数数据统计计，汉族族人口为为10999322万人，占占全国总总人口的的91.02；其余余55个个民族共共108846万万人，占占8.998。（由由于人口口的发展展变化，此此表人口口数为参参考使用用）

19、中国各省省人口面面积一览览表（11）名称简称政府所在在地面积（万万平方公公里）19966年底人人口（万万人）北京市京北京1.68812599天津市津天津1.133948河北省翼石家庄19.00064844山西省晋太原15.66031099内蒙古自自治区内蒙古呼和浩特特11022322辽宁省辽沈阳14.55741166吉林省吉长春18.77026100黑龙江省省黑哈尔滨46.99037288上海市沪上海0.62214199江苏省苏南京10.22671100浙江省浙杭州10.11843433安徽省皖合肥13.99060700福建省闽福州12.00032611通过各省省市的面面积及人人口，可可以宏观

20、观上反映映其区域域的支撑撑量大小小。以内蒙古古自治区区为例：呼和浩浩特市是是内蒙古古自治区区的省会会位于内内蒙古自自治区中中部，在在行政划划分中属属于2级城市市，但在在市场领领域中，内内蒙古面面积1110万平平方公里里，而人人口22230多多万人，每每平方公公里人口口2000人。属属于地广广人稀。在在其东、中中、西三三部中，位位于东边边的满州州里，牙牙克石等等由于地地缘因素素，其商商业属于于哈尔滨滨，齐齐齐哈尔等等黑龙江江省的商商业辐射射范围，而而通辽、集集宁等地地又离辽辽宁省的的沈阳近近，隶属属于沈阳阳商业的的辐射范范围。西西部临河河地区等等离银川川近则属属于宁夏夏银川的的辐射范范围。呼呼和

21、浩特特虽然作作为行政政上的二二级城市市，但其其商业区区域辐射射范围在在地缘上上讲很小小，就是是呼市周周边和包包头等地地，这个个范围中中因南边边山脉、沙沙地的阻阻挡，地地理的自自然条件件限制了了这个商商业向南南辐射，所所以对区区域的商商业理解解就从对对地缘的的自然地地理中了了解，不不可按照照行政划划分，在在地理条条件中，自自然的山山脉，河河流，沙沙漠等都都是左右右其区域域范围的的因素。如山西省省，山西西东边是是太行山山，北边边是沙地地，山脉脉南边是是高原，西西边是高高原，地地理上属属于狭长长性盆地地，而太太原市作作为山西西的行政政中心，政政治经济济中心，其其辐射力力就因地地缘关系系，恰好好影响整

22、整个山西西省，所所以其商商业的辐辐射范围围和人口口量就相相比呼市市而言大大多了，山山西省面面积155.6万万平方公公里，人人口31100万万，这就就是它的的辐射人人口量。在三级城城市中，如如地级市市中，如如山西的的运城因因地缘关关系，去去郑州的的距离比比太原近近，所以以它的商商业从地地缘上讲讲就是郑郑州的辐辐射范围围，因三三级城市市辐射面面小，其其区域影影响力一一般也就就是地级级市范围围内，但但因其影影响力弱弱，需要要考虑的的是对周周边的辐辐射力和和隶属关关系，属属于哪一一个更大大一级商商业圈的的范畴中中，判断断其商圈圈的范围围，区域域内商业业范畴。三三级城市市除了和和二级城城市一样样考虑辐辐

23、射力外外，另一一个就是是隶属性性。如河北的的唐山市市，其商商业内部部区域为为唐山市市各区县县，但其其隶属于于京津商商圈，而而不是河河北省省省会石家家庄的区区域，对对区域的的范围界界定，对对界定区区域内商商业规模模及商业业总消化化量和商商业总支支撑量有有着非常常重要的的关系。如乌鲁木木齐市；市区人人口2000多万万，新疆疆全省人人口16680万万，其为为二级城城市，与与甘肃省省兰州市市相比而而言，兰兰州市区区人口2200万万，全省省人口225000万，在在区域内内部都是是二级行行政城市市，都是是具有本本省区域域垄断的的城市，但但从其商商业发展展现状，从从表面看看应该是是兰州大大于乌市市，而实实际

24、上乌乌市的商商业远远远大于兰兰州，其其原因除除了人均均GDPP收入高高外，另另一个就就是辐射射力。乌市面临临的中亚亚各国，其其日常生生活品的的消费大大都从乌乌市进口口，哈萨萨斯坦，阿阿富汗，乌乌兹别克克斯坦等等共100多个国国家，11亿多人人口的总总量从而而造就乌乌市的商商业规模模、租金金，消化化量都是是以1亿多人人口的基基数在衡衡量，则则远大于于其它省省级城市市。而兰州的的辐射虽虽可影响响青海和和宁夏部部分地区区，纵观观而言，无无非30000万万人，其其人口辐辐射基数数差几倍倍，也就就使其市市场商业业规模与与乌市相相比相差差甚远，租租金价格格也相差差很大。在在兰州东东部市场场做服装装百货交交

25、易也就就40000商户户左右，而而乌市大大小西门门，商贸贸城，边边疆华凌凌等地，有有几万户户。一般般商业的的租金水水平兰州州2元m2/天，乌乌市为55元m2天，这就就是辐射射人口造造成的差差别。通过对市市场中的的消费者者或前来来进货的的商户了了解，很很容易得得知区域域的辐射射范围，此此可在定定性访谈谈中得知知，在如如何界定定辐射范范围的方方法中，这这是一个个捷径。3、城市市面积、人人口及城城市特性性各城市由由于在历历史发展展中形成成各种特特性，在在其基本本的城市市机能中中，体现现着极强强城市个个性。例例如：北北京是首首都，是是中国政政治、文文化、经经济中心心，也是是一座历历史名城城、国际际旅游

26、城城市。海海南三亚亚为旅游游城市，新新疆克拉拉玛依市市则是石石油工业业城市，各各城市具具有不同同城市的的特征。例如北京京1.668万平平方公里里；上海海0.662万平平方公里里，而人人口北京京13445万，上上海15500万万，则单单位面积积中，上上海的人人口密度度是北京京的3倍，这这就在单单位面积积中，其其商业的的消化量量和商业业设施的的需求量量要远大大于北京京，其单单位商业业面积的的产值也也高，相相应的租租金支撑撑水平也也高，同同样类比比，香港港0.116万平平方公里里，人口口6500万，其其密度是是北京的的10倍，则则相应的的会更高高。这就就是为什什么同样样城市档档次，其其租金的的支撑力

27、力水平相相差甚大大。城市各区区域的人人口之间间也存在在密度不不同，新新开发区区面积虽虽然大，但但人口稀稀少，老老城区面面积虽然然小，可可人口基基数大，从从微观上上比较，在在各区域域板块中中，不同同的人口口密度，对对商业的的支撑力力完全不不同，例例如北京京方庄的的面积55.533平方公公里，常常住人口口6.99万。每每单位人人口量为为1.11万/m2。人口口密度之之高，造造成其内内部商业业火爆，而而同等面面积的区区域放在在丰台区区，则无无法望其其项背。三、人口口与经济济关系一、GDDP概述述及划分分标准 GDDP（GGrosssDDomeestiicPProdductt），就就一个国国家而言言，

28、被称称国内生生产总值值。表示示居民在在一特定定时期内内生产的的所有商商品和服服务的货货币价值值总和。在在国民经经济核算算中，通通常使用用GDPP总量、GGDP增增长率和和人均GGDP三三个重要要指标。这这三个指指标分别别具有不不同的作作用。GDDP总量量，衡量量的是一一个国家家（或地地区）的的经济规规模。主主要用于于反映一一个国家家（或地地区）的的经济实实力；国国际间和和地区间间进行比比较；制制定一国国（或地地区）经经济发展展战略；经济分分析和经经济管理理。GDDP指标标为各级级领导分分析经济济运行状状况、政政府调控控管理经经济提供供了广泛泛的用途途。GDPP增长率率，衡量量的是经经济增长长速

29、度。它它是宏观观经济的的重要调调控目标标。主要要表现为为：经济济增长、物物价稳定定、充分分就业和和国际收收支平衡衡；是经经济周期期性波动动的重要要测度指指标和横横向、纵纵向比较较的重要要参照指指标。人均均GDPP，衡量量的是一一个国家家的生活活水平和和富裕程程度，同同时也是是划分经经济发展展阶段的的重要指指标。资资料显示示世界银银行按人人均GDDP水平平（实际际购买力力平价），将将各国分分为低收收入、下下中等收收入、上上中等收收入和高高收入四四个等级级。20000年年，人均均GDPP19880美元元为低收收入组，446000美元为为下中等等收入组组，91120美美元为上上中等收收入组，2277

30、770美元元为高收收入组。从从作为划划分经济济发展阶阶段的重重要指标标来看，国国际上通通常把一一国的发发展水平平按人均均GDPP分为几几个阶段段：30004000美元以以下是贫贫困阶段段；40005000美元是是摆脱贫贫困的阶阶段；880010000美元元是开始始走向富富裕阶段段，我国国称小康康阶段；3000060000美元元是比较较富裕阶阶段，我我国称全全面小康康阶段。另另外我国国提出的的基本实实现现代代化主要要评价指指标体系系中的第第一项为为人均GGDP990000美元。可可见，人人均GDDP是一一个重要要指标。 区域城市市GDPP收入表表：20044年中国国各省市市自治区区GDPP排名（

31、香香港澳门门台湾除除外）名次名称GDP总总量（RRMB）比上年年增长1广东160440亿元元14.22%2山东154990.77亿元15.33%3江苏超过1550000亿元14%以以上4浙江112443亿元元14.33%5河北88366.9亿亿元12.99%6河南88155.099亿元13.77%7上海74500.277亿元13.66%8辽宁68722.655亿元12.88%9四川65566亿元12.77%10湖北63200亿元11.55%11福建60533亿元12.11%12湖南56122.266亿元12.00%13黑龙江53033亿元11.77%14安徽48122.7亿亿元12.55%15

32、北京42833.3亿亿元13.22%16江西35000亿元13.22%17广西33200.100亿元11.88%18山西304224亿元141119云南2959948亿元元115520吉林29588.211亿元12.22%21天津29311.888亿元15.77%22陕西28833.5亿亿元12.99%23内蒙古27000亿元20%24重庆26500亿元12%25新疆22033亿元11.44%26贵州15911.9亿亿元11.44%27甘肃15400亿元11%28湖南790.12亿亿元10.44%29青海465.73亿亿元12.33%30宁夏460.3亿元元11%31西藏200亿亿元20033

33、年为1550亿元元20044年中国国城市GGDP排排名位次城市名称称GDP总总量（亿亿元）人口人均GDDP排名名1上海62500.8441342242广州36099.63374233北京33000.12213566144深圳28600.25550215苏州28022.00060156天津23866.95510044157重庆21188.00030100348杭州21000.355658109无锡19022.200509710成都18700.600100882411青岛17800.4007651612宁波17799.900550913武汉16622.4007811914大连16322.60055

34、81115沈阳16022.0007121816南京15766.2115731217哈尔滨14144.80095529GDP作作为动态态的参考考值，在在GDPP中由于于官方统统计数据据中存在在无效成成本，部部分会出出现失真真，具体体核实在在项目当当地对出出租车行行业，普普通工人人，迪厅厅这些城城市窗口口行业调调查，即即可知道道。其中各城城市中需需要分档档是中国国现分为为4个级级别城市市：一级城市市北京、上上海、深深圳，人人均收入入25000元/月以上上；即GGDP在在30000美元元/年以以上。二级城市市，各省省的省会会城市及及沿海经经济发展展计划单单列市和和天津、重重庆直辖辖市。在在二级城城市

35、中由由于拉萨萨、银川川、西宁宁这几个个城市的的人口量量少，应应当划为为第三级级城市。其其市区人人口小于于1000万，人人均收入入也低，二二级城市市人均收收入一般般在800010000元/月，广广东省的的一些地地级市，因因其收入入高可划划分为二二级城市市和社会会经济计计划发展展单列市市。三级城市市：各地地级市和和沿海各各县级市市，人均均收入在在沿海的的县级市市人均收收入虽然然高，但但其综合合能力小小，所以以也划为为三级城城市，人人均收入入在6000元/月左右右；四级城市市：各类类小城市市，人均均收入在在40005000/月标标准，因因为官方方的统计计比较有有出入的的，通过过对每个个城市窗窗口行业

36、业的调查查，其人人均收入入水平很很快可得得出一个个比较接接近实际际的数据据。通过对GGDP城城市人均均表中可可见，人人均过了了30000美元元/年GDPP收入，即即跨入中中等发展展中的国国家行列列，前几几年，对对于上海海，北京京率先跨跨入人均均30000美元元，进行行了大肆肆报道，就就是指GGDP的的影响力力，在各各层面的的体现，它它发展到到一定值值后，就就对商业业的结构构产生巨巨大的影影响，具具体如：GDP数数值在不不同阶段段，商业业地产出出现的趋趋势。GGDP值值在10000美美元以下下，各类类初级市市场，集集贸市场场产生；在10000美美元20000美元元，生活活超市产产生，食食品类批批

37、发市场场退出该该区域；在20000美美元30000美元元，产生生建材超超市、超超市连锁锁店在各各领域发发展；在在30000美元元40000美美元，产产生商业业开始郊郊区化发发展，SShopppinngmaall等等产生；在40000美美元以上上开始产产生旅游游地产。三、 区域社会会零售总总额，人人均可支支配收入入，恩格格尔系数数，百户户汽车拥拥有量，城城乡居民民储蓄存存款余额额。这些些参数常常常在统统计年鉴鉴中见到到，例如如在北京京市昌平平区20004年年的统计计年鉴：昌平区全区经济济持续快快速增长长。20001年年全区实实现国内内生产总总值5998.33亿元，比比上年增增长211.8%。按当

38、当前汇率率（1：8.227）折折算，人人均国内内生产总总值按户户籍人口口计算达达到43331美美元，按按常住人人口计算算达到333000美元。消费需求求稳步增增长。全全年实现现社会消消费品零零售额3322.13亿亿元，比比上年增增长8.1%。消消费结构构逐步升升级“穿、用用”消费增增长快，去去年同期期分别增增长199.3%、9.99%。人口全区人口口总量低低速增长长。年末末全区总总人口2219.18万万人，在在区居住住半年以以上的常常住人口口共有1167万万人，暂暂时人口口52.14万万人。居民收入入：城乡居民民收入水水平较快快增长。2001年全区在岗职工平均工资22842元。城镇居民人均可支

39、配收入13229.16元，比上年增长9.88%；全年人均消费性支出为8998.92元，比上年增长1.96%。农民人均可支配收入口972.7元，比上年增长10.2%；农民人均生活消费性支出5940.01元，比上年下降8.8%；从这段我我们常见见的统计计年鉴中中，国内内生产总总值，社社会零售售总额及及人均可可支配收收入都可可表明区区域内总总的商业业消化量量，在投投资中这这就是一一个总的的需求量量，它可可换算出出单位面面积的利利润量，这这样就推推算出一一个区域域商业租租金的总总收入量量，一切切租金的的收益都都是通过过消费者者的购物物消费来来最终体体现的，这这样对现现存量的的客观分分析，就就可知其其供

40、应与与需求之之间的差差距。人均可支支配收入入中，思思格尔系系数是一一个参考考值，恩恩格尔系系数介绍绍如下恩格尔系系数是根根据恩格格尔定律律得出的的比例数数，是表表示生活活水平高高低的一一个指标标。其计算算公式如如下：食物支支出金额额恩恩格尔系系数总支出出金额它反映了了：生活活水平状状况，由由于目前前我国大大部分地地区所报报的恩格格尔系数数有无效效部分，具具体参考考时，可可相应下下降一个个档，如如某区域域所报恩恩格尔系系数为336%，则则按国际际粮农标标准衡量量，此处处则为小小康，相相应下一一个档，如如恩格尔尔系数与与GDPP相配合合使用，在在中国的的标准衡衡量，如如果以人人均收入入过6万元/年

41、，年年家庭收收入为高高收入者者，则定定为富裕裕水平，则则GDPP人均过过30000美元元/为中康康，20000美美元30000元为为小康水水平，110000美元以以下为温温饱，则则相应的的恩格尔尔系数就就可知，3000美元4000美元，30-40%。20003000美元，是恩格尔系数应为4050%。1000美元以下5059%，此为参照值，具体可通过此作参考分析。每百户汽汽车拥有有量是在在GDPP过30000美元元/年收入入的城市市需要考考察的一一个量，它它对于商商业的结结构有很很大影响响，它是是商业效效区化的的一个参参考量，因因汽车运运动的发发展，如如北京220044年，汽汽车达2200多多万

42、量，百百户拥有有量为118，其刺激激周边区区县和临临近城市市的商业业消费，以以及沿44环线的的交通便便利地段段的商业业需求，燕燕莎ouutlaas就是是一个例例子，它它位于东东南四环环主要依依靠汽车车带来人人流，同同时它对对停车场场要求很很大。它它是停车车量决定定人流量量的一个个重要参参考值。3、 区域经济济支柱产产业，区区域经济济发展特特性。各区域经经济发展展的依托托性不同同，其区区域支柱柱产业结结构将很很大部分分决定该该区域收收入和支支出，具具体考察察区域支支柱产业业结构，对对商业的的特性了了解有帮帮助，例例如吉林林通化市市，从通通化东宝宝等大药药厂、大大上市公公司可以以推出区区域的支支柱

43、产业业为医药药，医药药行业的的兴衰决决定区域域的收支支，从而而影响到到商业的的收入，影影响到商商业的供供应和支支撑。再再例如包包头市，包包钢的每每一次发发薪水，就就是包头头各商厦厦营业收收入最火火的一日日，作为为包头的的主要支支柱产业业、包钢钢效益影影响着商商业的方方方面面面。在药药业为主主导性城城市通化化，或以以旅游为为主导城城市如北北戴河等等，尤为为明显。四、未来来规划发发展1、区域域经济发发展规划划，商业业网点规规划；政府的商商业规划划是建立立在城市市的规划划和商业业规划的的各种要要素基础础上。如如北京市市商业“十五”规划明明确规定定。四环环路周边边以大型型专业市市场、批批发市场场和新型

44、型零售业业为主的的商业圈圈，公路路一环周周边以大大型多功功能购物物中心和和现代化化商业物物流配送送区为主主的商业业圈。由由于城市市发展和和住宅郊郊区化的的趋势，使使三环路路和四环环路周边边地区成成为北京京商业最最有发展展潜力的的地带。北京城城市总体体规划中中规划的的市级、地地区级商商业中心心约有550%位位于这一一地带。郊郊区卫星星城要根根据城市市规模和和发展趋趋势，规规划发展展12个地地区级商商业中心心和若干干个社区区商业中中心，形形成以地地区级商商业中心心为核心心，以社社区商业业中心为为骨干，行行业配套套、布局局合理、规规模适当当的商业业体系。新新增加营营业面积积在50000平平方米以以上的大大中型零零售商业业设施，原原则上只只能布局局在市级级商业中中心和规规划的大大型多功功能购物物中心内内。每个个地区级级商业中中心一般般只能安安排12个个营业面面积50000平平方米以以上的大大中型零零售商业业设施。营营业面积积1万平平方米以以上的大大型仓储储式商场场只能布布局在三三环路以以外的商商业中心心。新发发展50000平平方米以以上的大大型超市市（包括括大型仓仓储式商商场），与与相邻大大型超市市之间的的距离不不得小于于40000米。北京市各各级商业业中心（区区）的分分布根据北京京的“十五”商业发发