某年度土地储备行业风险分析报告12304.docx

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1、摘要一、行业业产业链链分析土地储备备是一种种简略的的提法，它它的完整整概念应应是土地地规划、土地整整理、土土地收购购整治和和土地供供应的全全过程。土地整整理是指指在一定定的地域域空间内内，按照照土地利利用总体体规划和和土地利利用计划划的要求求，采用用一定的的措施和和手段，调调整土地地利用关关系，改改善土地地利用结结构。土土地收购购整治是是指通过过征用或或收回闲闲置土地地、拆迁迁平整、归并整整理以及及土地置置换来调调整不合合理配置置用地。土地供供应是根根据社会会经济发发展、城城市规划划和供地地计划通通过土地地招标拍拍卖出让让方式供供应给不不同的需需求者。完整的的土地储储备产业业链应当当包括这这四

2、个环环节，而而各个环环节又会会涉及到到不同的的机构和和组织。目前，在在我国大大部分地地区，土土地储备备制度形形成了土土地储备备管理委委员会和和土地储储备机构构两级管管理的运运行机制制。二、行业业主要特特征（一）土土地储备备与宏观观调控中国实行行城市土土地国家家所有、土地用用途管制制、农地地转用、建设用用地统一一供应制制度，这这使得政政府可以以通过调调节土地地供应总总量、安安排不同同的土地地用途来来抑制或或鼓励市市场需求求，有效效地引导导投资的的方向和和水平，实实现调控控经济运运行的目目标。因因此，运运用土地地政策对对经济进进行宏观观调控具具有可行行性和有有效性。正确运运用土地地政策参参与宏观观

3、调控，对对制止部部分行业业盲目投投资和低低水平扩扩张产生生了釜底底抽薪的的效应，是是国家宏宏观调控控凸显成成效的关关键因素素所在。而把握握土地供供应和适适度放贷贷这两个个方面，就就会在宏宏观调控控中起到到很好的的作用。（二）土土地供应应的垄断断性和出出让方式式的不完完全竞争争性按照我国国宪法和和土地管管理法的的相关规规定，国国有土地地使用权权的出让让以及集集体土地地所有权权的征收收征用，都都只能由由政府进进行。土土地储备备制度下下，土地地储备机机构具体体执行土土地所有有者职能能，通过过将许多多闲置的的、分散散的土地地集中起起来，直直接进行行储备或或者经过过开发后后进入储储备，同同新征用用地一起

4、起纳入土土地储备备体系，然然后由城城市政府府按计划划出让和和出租土土地的方方式，实实现了政政府对土土地一级级市场的的垄断。此外，我我国的土土地出让让存在着着不完全全竞争。我国土土地出让让存在协协议、招招标、拍拍卖等方方式。虽虽然在土土地储备备制度框框架下，土土地储备备出让市市场具有有较高的的竞争性性，土地地产权流流转市场场化程度度较高，市市场化程程度较高高的招标标、拍卖卖出让方方式将逐逐渐取代代协议出出让方式式而占据据主导地地位。但但是，由由于土地地是重要要的生产产和生活活资源，公公共事业业用地由由于具有有特殊性性而不可可能采用用市场方方式供应应，而采采用政策策优惠价价供应；而且根根据我国国土

5、地地法的的规定，符符合相关关条件的的土地可可以采用用划拨的的行政手手段供应应。土地地出让和和土地划划拨双轨轨制的同同时存在在，使得得储备土土地的出出让方式式呈现出出不完全全竞争性性。（三）土土地储备备的区位位性土地价值值来自其其区域位位置，即即坐落的的位置、周边条条件和环环境。不不同的区区位，形形成不同同的土地地价值。影响土土地区位位的因素素是多方方面的，其其中主要要有交通通条件、就业机机会和条条件、教教育设施施、医疗疗设施、商业设设施、文文体娱乐乐设施、景观等等。城市市居民的的生活离离不开这这些设施施，因此此，这些些设施、条件越越便利，越越优越，其其区位价价值就越越高，即即土地价价值越高高。

6、由于于城市发发展的历历史原因因，交通通、就业业、教育育、商业业、文体体娱乐等等设施往往往集中中在城市市的中心心地区。随着城城市的发发展，城城市面积积不断扩扩大，而而以上城城市配套套设施并并不能跟跟上城市市规模发发展的速速度，往往往是滞滞后的或或长时间间滞后的的，因此此，城市市中心地地区的便便利条件件就更加加可贵随随着经济济的发展展和个人人收入的的增加，城城市化的的发展和和城市规规模、人人口的扩扩大，区区位好的的土地价价值必然然增高。由此，不不难理解解，为什什么土地地价格在在不断增增高、位位于城市市中心地地区的二二手房会会不断增增值、开开发商的的利润会会随土地地升值而而不断增增涨。土土地的区区位

7、性也也直接决决定了土土地的供供求关系系和交易易中的价价格。（四）土土地储备备机构的的特殊性性城市土地地储备机机构主要要通过政政府信用用担保或或土地抵抵押等形形式获得得银行信信贷资金金，以政政府制定定的统一一补偿价价格或者者协商价价格从原原土地使使用者手手中进行行土地收收购，支支付土地地回收补补偿费，收收购储备备地块；在处理理房屋拆拆迁、土土地整理理、储备备土地的的管理等等环节上上向土地地开发施施工单位位支付土土地开发发成本，然然后向政政府申请请出让地地块；土土地出让让后，财财政部门门对土地地储备成成本进行行审核，土土地储备备机构收收回审核核后成本本同时获获得少量量土地基基金，巨巨额的级级差收益

8、益上交财财政。（五）土土地储备备受国家家政策影影响强与其它行行业不同同，土地地储备对对市场变变化的敏敏感性较较低，而而受国家家政策影影响较大大。20004年年至20007年年，政府府对土地地市场的的规范程程度不断断加深，对对土地宏宏观调控控的力度度不断加加强。土土地的使使用更加加合理，土土地资源源的配置置更加有有效率。数据来源源：国家家统计局局1998820007全全国土地地购置面面积趋势势图国家的土土地政策策也在一一定程度度上影响响到了我我国土地地市场的的交易，上上图为房房地产企企业从119988年至20007年年每年购购置土地地面积图图。从图图中可以以看到，国国家政策策对土地地市场的的影响

9、效效度。119988年至20004年年，全国国房地产产企业购购置土地地面积每每年都保保持着高高速增长长，19998年年，全国国房地产产企业购购置土地地面积还还只是1101009.33万平方方米，到到了20003年年，这个个数字达达到了3356996.55万平方方米。而而20004年后后，受到到国家政政策的影影响，房房地产企企业购置置土地的的面积开开始保持持稳定，在在20004年至至20006年的的三年间间，购置置土地的的面积呈呈现出了了负增长长。尽管管在20007年年，全国国房地产产企业购购置土地地的数量量有所回回升，但但11%的增长长率仍然然低于119977年至20004年年间任何何年度的的

10、增长率率。三、供给给总量及及速率分分析从土地供供给方面面来看，2004年之后，尽管国家对土地的控制更加严格，但是土地供应量在保持稳定的基础上略有上升。数据来源源：国家家统计局局2004420007全全国土地地出让面面积及增增速20044年，全全国共出出让土地地面积117.887万公公顷；受受20004年政政策的影影响，220055年全国国共出让让土地面面积略有有下降，为为16.32万万公顷；20006年，随随着房地地产市场场的持续续火爆，各各房地产产企业迅迅速开始始了在全全国范围围内布局局，土地地出让的的数量有有了很大大提高，土土地市场场的供给给量也有有所增加加，全年年共出让让土地面面积233

11、.255万公顷顷，增幅幅为422.5%；而到到了20007年年，随着着多个文文件的出出台，土土地的供供应量也也没有重重现20006年年大幅增增长的趋趋势，全全年土地地实际供供应量222.665万公公顷总量量与20006年年基本持持平。从近三年年的批准准新增建建筑用地地来看，也也表现出出同出让让土地面面积相似似的变化化特点。20005年，全全国审批批建设用用地344.688万公顷顷；而在在20006年，批批准新增增建筑用用地有了了大幅的的上涨，达达到400.433万公顷顷。进入入20007年，审审批建设设用地逐逐渐回落落，保持持在300多万公公顷。四、需求求总量及及速率分分析土地需求求一般是是指

12、企业业或个人人在各种种可能价价格下愿愿意并且且能够购购买的土土地数量量，土地地需求主主要分为为商业、工业、居住等等土地需需求类型型。市场场土地需需求的最最大主体体就是房房地产开开发企业业，土地地经过他他们的开开发才能能真正发发挥商业业、住宅宅或工业业的功能能。数据来源源：国家家统计局局1998820007全全国购置置土地面面积总量量及增速速图从图中可可以看到到，在220011年前，土土地市场场化程度度不很高高的情况况下，房房地产开开发企业业购置土土地较少少。在220022年土地地实施招招标拍卖卖的形式式后，房房地产开开发企业业在购置置土地面面积上有有了很大大的提高高。在随随后的55年间，房房地

13、产企企业每年年购置土土地的数数量相对对保持稳稳定，每每年购置置土地的的面积都都稳定在在3亿平方方米以上上。而在在20007年，土土地购置置面积更更是达到到了创纪纪录的4406009.118万平平方米，这这个数字字是19998年年全国房房地产企企业购置置土地数数量的44倍。由由此可以以看到，在在过去的的10年间间，土地地需求量量有了大大幅上升升。但是增幅幅却显示示，在过过去的110年间间，购置置土地面面积的增增幅在总总体上保保持了下下降的趋趋势。尤尤其是在在20004年之之后，随随着国家家有关政政策的陆陆续出台台，土地地购置方方面增幅幅较为平平稳，每每年的波波动并不不很高，已已经很难难再出现现如

14、同119988年增长长52%的情况况，而且且在20005年年和20006年年两年，甚甚至出现现了负增增长的情情况。购购置土地地面积增增加反映映了对土土地需求求的旺盛盛，而增增长率的的降低则则反映了了政府对对土地市市场的调调控，尤尤其是对对房地产产企业“囤地”行为的的打击。五、土地地交易价价格我国土地地一直存存在供求求矛盾，有有效供给给远远不不能满足足市场需需求。随随着土地地市场的的市场化化进程不不断加深深，供求求矛盾表表现得更更加明显显，直接接反映在在土地市市场上就就是土地地价格的的上涨。2001120007年年土地交交易价格格指数指 标2007720066200552004420033200

15、2220011土地交易易价格指指数112.3105.8109.1110.1108.3106.9101.71.居民民住宅用用地113.7106110.3111.6112.4107.7102.2豪华住宅宅用地117107.4120.5107.6105.9101.9102.4普通住宅宅用地113.2105.7108.9111.8113108.4102.12.工业业用地105.9104.7103.6104.3101.3100.4100.83.商业业、旅游游、娱乐乐用地113106.4107.9110.4104.9107101.24.其他他用地103.8103.5106.7105.5104.4106.9

16、101.7数据来源源：国家家统计局局从上表中中可以看看到，从从20004年到到20007年土土地价格格指数持持续上涨涨，各个个年份增增幅不等等。在220033年以前前，土地地价格增增速缓慢慢。20004年年之后，受受到国家家政策的的影响，土土地市场场不断规规范，依依靠关系系拿地的的情况逐逐渐减少少，价格格逐渐趋趋于市场场化，再再加之政政府对土土地供给给方面控控制更加加严格，市市场需求求方的竞竞争逐渐渐加剧，土土地的价价格业有有了较大大程度的的上涨。除了220066年土地地价格增增幅只有有5.88%之外外，其余余年份都都接近或或超过了了10%。六、房地地产业分分析土地是房房地产开开发的命命脉，是

17、是房地产产企业的的生存之之本。而而房地产产企业是是土地市市场上最最大的需需求者。20004年后后，土地地市场化化步伐加加快，宏宏观调控控对房地地产企业业的实力力提出了了更高要要求，没没有资金金、没有有开发经经验、靠靠关系拿拿“一手地地”的开发发商逐渐渐淡出市市场；而而那些有有实力、有竞争争力的企企业及各各大上市市公司、外资巨巨头成为为各地土土地争夺夺的有力力竞争者者。研究究表明，我我国目前前有房地地产企业业近6万家，其其中内资资企业占占到了990%以以上。而而真正有有市场影影响力的的房地产产企业并并不多，整整个行业业的集中中度较高高。房地地产百强强在成长长性、抗抗风险性性、资本本盈利能能力、企

18、企业战略略布局等等诸多方方面都具具有非常常强的优优势。整整个房地地产行业业虽然受受国家土土地政策策和宏观观调控的的影响较较大，但但整体发发展形势势良好。从销售情情况来看看，20007年年商品房房销售面面积较好好，商品品房销售售面积累累计达7761992.77万平方方米，比比20006年606628.14万万平米的的销售面面积相比比，增长长了233.2%。其中中，商品品住宅的的销售面面积为6691003.779万平平方米，同同比增加加24.7%；办公楼楼销售面面积为114544.199万平方方米，同同比增加加18.1%；商业营营业性用用房销售售面积为为45552.994万平平方米，同同比增加加5

19、%。从从这几种种物业累累计销售售面积中中可以看看出，市市场对商商品住宅宅的需求求较大，而而对办公公楼的需需求较小小。同时时，20007年年全国商商品房空空置面积积也有所所下降，全全国商品品房空置置面积为为1.3亿平方方米，比比20006年末末减少88%；其其中，空空置商品品住宅667566万平方方米，比比上年减减少166.6%。七、土地地储备机机构特征征（一）资资金需求求及使用用特征第一，巨巨额性。资金需需求的巨巨额性是是城市土土地储备备的显著著特征。首先，储储备土地地的取得得需要巨巨额资金金投入。无论是是通过征征购农村村集体土土地、收收购企事事业单位位及机构构土地还还是成片片拆迁改改造用地地

20、都不可可避免地地要投入入巨额资资金。其其次，在在土地储储备和整整理阶段段，也需需要大量量资金投投入，特特别是对对于新征征土地。第二，长长期性。由于土土地储备备运作周周期较长长，实际际运作中中，土地地储备机机构同样样存在对对原土地地使用权权人发生生大量应应付帐款款和对储储备土地地使用权权取得人人发生大大量应收收帐款的的问题，不不同项目目资金垫垫积和压压占的情情况也比比较普遍遍，甚至至存在公公益性项项目土地地储备长长期占压压储备机机构运营营资金的的现象。第三，连连续性与与周期性性。土地地储备运运作过程程在一定定程度上上是一种种资产经经营过程程，从土土地储备备资金投投入到储储备整理理后供应应土地收收

21、回成本本、积累累土地收收益，然然后，再再行投入入，循环环往复。土地储储备对资资金的调调配使用用是连续续不断的的，对资资金的需需求具有有连续性性。最后，资资金使用用的财政政支出特特性。由由于我国国的城市市土地储储备制度度在功能能和目标标定位上上具有二二元性，即即公共目目标和经经营目标标兼顾，土土地储备备机构在在储备资资金的使使用上不不可避免免地具有有相应特特征。（二）土土地储备备机构风风险特征征1. 政政策风险险截至目前前，我国国土地储储备领域域尚未出出台全国国性的规规章制度度，现有有政策也也仅仅局局限于国国家主管管部门行行政指令令框架下下的地方方规定，内内容各异异，如果果政策发发生变化化，土地

22、地储备机机构就不不可避免免地要承承受由此此导致的的各类损损失。并并且，由由于制度度缺失，现现阶段对对土地储储备机构构性质、目标定定位、储储备程序序和手段段等均没没有法律律层面界界定。2. 市市场风险险在市场经经济中，经经营者的的经营行行为在市市场上发发生，受受市场环环境影响响，经济济周期、产业周周期等均均反映在在不同时时期的市市场供需需状况、价格波波动等方方面，对对市场经经营者造造成实质质性影响响。土地地储备机机构是土土地资产产经营主主体，尽尽管在土土地一级级市场实实行垄断断经营，但但随着市市场体系系的不断断发育和和完善，关关联市场场的辐射射和互动动是难以以掌控的的。3. 运运营风险险土地储备

23、备机构运运营风险险就是在在土地储储备的各各个阶段段或环节节中由于于经营决决策、资资金筹措措及使用用、操作作管理等等失误、不当或或错误造造成未来来损失的的不确定定性，包包括源自自土地储储备机构构主管部部门和政政府干预预等导致致的经营营风险。八、风险险环境分分析（一）金金融政策策对土地地储备影影响分析析及风险险提示利率变动动对土地地储备机机构的影影响主要要表现在在利率上上升会增增加其资资金筹集集成本。对于资资金需求求量非常常大的土土地收购购储备工工作来说说，哪怕怕幅度非非常小的的加息，都都会使土土地收购购储备机机构利息息支出大大幅增加加，动辄辄上百万万元，从从而使土土地收购购储备成成本也跟跟着提高

24、高。一般般每个市市级土地地储备机机构要正正常运转转都需要要四五亿亿元的贷贷款资金金，本次次利率调调整后，年年度增加加利息支支出1008万元元1335万元元。而且且随着220088年从紧紧的货币币政策继继续实施施，加息息可能还还将成为为政府实实施货币币政策的的手段，土土地储备备机构所所要支付付的利息息费用将将会更高高，机构构财务风风险扩大大。此外外，由于于土地储储备贷款款多为抵抵押方式式，土地地储备机机构只有有及时足足额偿还还银行贷贷款，解解除储备备土地抵抵押权，才才能使储储备土地地出让工工作按计计划顺利利实施，及及时回笼笼资金，保保持土地地收购储储备健康康发展。但由于于上地储储备量的的减少，新

25、新的储备备土地抵抵押给银银行所能能获得的的贷款，很很有可能能不够偿偿还即将将或已经经到期的的贷款，不不能解除除原来的的储备上上地抵押押权，影影响到储储备土地地的出让让工作，土土地储备备资金的的回笼也也就无从从谈起，使使土地收收购储备备机构面面临的财财务风险险明显加加大。同时为确确保贷款款资金的的安全，我我国银行行目前对对贷款的的使用要要求非常常严格，贷贷款申请请的门槛槛也较高高。中中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知(银发2200331221号)明确规规定：各各商业银银行“对土地地储备机机构发放放的贷款款为抵押押贷款，贷贷款额度度不得超超过所收收购土地地评估价价值

26、的770%，贷贷款期限限最长不不得超过过2年”，这无无形中限限制了土土地储备备机构贷贷款规模模。资金金的不足足，将制制约土地地收购储储备工作作的开展展。而且且随着紧紧缩货币币政策所所带来的的银根紧紧缩，贷贷款规模模将会受受到严格格的限制制，许多多项目可可能由于于资金量量大，拆拆迁周期期长而难难以获得得足额贷贷款。土土地机构构运营风风险加大大。（二）房房地产业业风险分分析及提提示1. 供供需矛盾盾继续存存在，供供给增速速可能放放缓20077年全国国房地产产市场总总体供需需两旺。在人民民币升值值、流动动性过剩剩、房地地产市场场预期看看好的背背景下，资资金通过过各种途途径进入入房地产产开发领领域，全

27、全年完成成的商品品住宅投投资增长长32.1%。尽管商商品住宅宅投资的的大幅度度增长，但但并没有有缓解市市场供不不应求的的矛盾。据400个重点点城市220077年1-112月统统计数据据，商品品住宅批批准预售售面积同同比增长长约 110%，登登记销售售面积同同比增长长24%，需求求类指标标的增幅幅依然明明显高于于供应类类指标的的增幅，相相差近114个百百分点，有有效供给给依然不不足。从供给看看，近期期出台的的提高存存款准备备金率、存贷款款利率和和项目资资本金比比例、严严格土地地管理、控制拆拆迁规模模等宏观观政策都都在一定定程度上上减缓了了房地产产市场的的供给增增速。在在国家控控制投资资规模、紧缩

28、“银根”、“地根”的宏观观调控政政策不可可能有根根本改变变的情况况下，未未来2-3年全全国房地地产市场场的供给给增速将将略有减减缓。房房地产市市场供求求发展不不平衡的的矛盾将将继续存存在。2. 价价格上涨涨空间不不大20077年房地地产的问问题最重重要的表表现形式式是房价价上涨过过快。全全国700个大中中城市房房屋销售售价格比比上年上上涨了77.6%，涨幅幅提高了了2.11个百分分点。但但其深层层次原因因在于住住房保障障制度的的不健全全，保障障性住房房供应不不足，商商品房供供应结构构不合理理。单纯纯从抑制制房价入入手，难难免会陷陷入行政政权力干干预市场场的尴尬尬局面。短期内内对房价价的单向向抑

29、制，将将会导致致长期的的供应不不足，从从而使房房价在更更长的周周期内“报复性性上涨”。随着着一系列列政策的的出台，房房地产价价格的上上涨趋势势也逐渐渐放缓甚甚至下降降。北京京房价在在20007年的的最后四四周中只只有一周周在上涨涨，其他他三周都都出现了了不同程程度的下下跌。此此外，220077年10月份份，上海海、深圳圳和广州州的房价价都出现现了下降降的拐点点，这种种下跌的的趋势一一直持续续到20007年年12月份份。部分分城市房房价的下下降加大大了全国国房地产产市场的的风险。（三）土土地储备备行业风风险1. 土土地市场场化程度度难以满满足房地地产开发发需求经过城镇镇住房体体制改革革，我国国的

30、商品品房供求求已经完完全市场场化，大大多数居居民通过过商品房房市场购购买住房房，房地地产开发发和销售售由追求求利润最最大化的的开发商商承担。一是从从一级市市场“招拍挂挂”，而是是土地二二级市场场转让。不论哪哪种方式式，政府府“有形的的手”都掌握握着土地地的供应应。市场场可以调调节商品品房市场场的供应应，却不不能影响响土地供供应，土土地开发发的时间间和规模模都完全全由政府府拍板，制制度因素素带来了了土地非非市场化化和商品品房市场场化的冲冲突，表表现为土土地供应应不能满满足市场场的需求求。2. 土土地储备备数量有有限，有有效供给给不足20077年年初初，国土土资源部部就正式式印发了了20007年年

31、国土资资源工作作要点，指指出在220077年国家家将继续续严格落落实土地地管理和和耕地保保护责任任制、严严格实行行问责制制等。加加强遥感感监测和和动态巡巡查，及及时掌握握重点地地区和重重点城市市土地违违法情况况，将违违法行为为的发现现率、制制止率列列为重要要考核指指标。土土地的按按用途分分可以分分为农业业用地、工业用用地和其其他用地地。农业业用地在在整个土土地中占占有绝大大部分，在在耕地保保护制度度下，农农业用地地，尤其其是耕地地难以转转化为土土地开发发的来源源。数据上来来看，自自20005年下下半年以以来，全全国土地地供应更更是持续续17个月月同比负负增长，土土地供应应短缺一一览无疑疑。20

32、007年年5月，由由于基数数的原因因，全国国房地产产企业购购置土地地面积增增速才呈呈现正值值，但不不少城市市依旧紧紧缩地根根，全国国绝大多多数城市市都没有有完成220077年土地地储备计计划。3. 土土地储备备机构风风险提示示为了调控控土地市市场、加加速旧城城改造步步伐，土土地储备备机构在在短期内内迅速收收购及储储备土地地，这需需要庞大大的资金金支持，当当资金筹筹集不足足或土地地出让的的部分收收益回收收跟不上上时，资资金链必必然绷紧紧，带来来资金链链断裂的的风险，在在紧缩银银根的情情况下，这这种风险险将会加加剧。在房地产产增速放放缓的情情况下，土土地市场场的景气气程度也也有所平平稳。土土地不能

33、能及时出出让，土土地储备备库中的的土地明明显不合合理增加加，占用用大量资资金时，将将会影响响到土地地储备机机构土地地收储成成本的回回收，如如果资金金没有得得到及时时补充，正正常资金金运转将将会被打打乱，正正常土地地收购活活动将会会难以维维继，甚甚至会存存在破产产的威胁胁。九、土地地储备信信贷建议议从长期来来看，市市场对土土地的需需求仍然然旺盛，供供给矛盾盾并没有有得到根根本解决决。从目目前的情情况来看看，供给给矛盾还还将继续续持续，土土地储备备长期内内看好。由此来来看，土土地储备备行业信信贷在长长期内不不会大幅幅缩减。但是，在在短期内内，受到到国家政政策影响响，对于于土地储储备业的的信贷总总额

34、应当当减少。在信贷结结构上，两两类信贷贷应当首首先予以以考虑。一类是是开发周周期相对对较短的的土地。开发周周期较短短的土地地能够使使企业在在更短的的时间内内收回资资金，减减小信贷贷风险。这种策策略尤其其符合市市场逐渐渐“降温”的背景景。另外外一类是是重点开开发中低低档商品品住宅用用地，尤尤其是经经济实用用房、两两限房、廉租房房等保障障性房源源项目。在20007年年，政府府更加注注重保障障性住房房的建设设，因此此，土地地市场的的主要需需求不再再是高档档住宅区区和商业业区用地地。这类类住宅用用地将会会有更广广的市场场需求。在区域方方面，主主要结合合两个方方面提出出关于土土地储备备的政策策建议。首先

35、是是从我国国房地产产开发的的情况来来看，其其大多现现在正在在努力开开拓二线线、三线线城市的的住宅，如如杭州、宁波等等。这块块市场一一段时间间内将成成为房地地产企业业完成全全国布局局的重要要举措，同同时也将将推动中中、小城城市房地地产业的的发展和和土地储储备的发发展。因因此，银银行应当当对二线线城市和和三线城城市予以以关注。其次，要要选择政政府主导导型的土土地储备备机构作作为投资资。在市市场情况况不明朗朗的情况况下，相相比较市市场主导导型土地地储备机机构，政政府主导导型储备备机构的的风险将将对更小小，其信信誉也较较好。目录第一章 土地地储备业业市场供供需分析析及预测测1第一节土土地储备备业在国国

36、民经济济中地位位变化11一、行业业产业链链分析11二、行业业主要特特征2第二节土土地储备备业供给给分析及及预测88一、供给给总量及及速率分分析8二、供给给方式和和结构变变化100三、2000820110年土土地供给给预测112第三节土土地储备备业需求求分析及及预测114一、需求求总量及及速率分分析144二、需求求结构变变化分析析15三、2000820110年土土地需求求预测116第四节供供需平衡衡及价格格分析118第二章 房地地产业分分析222第一节房房地产业业供求情情况分析析22一、行业业供给状状况分析析22二、商品品房需求求及销售售情况223第二节房房地产业业状况225一、房地地产景气气状

37、况225二、房地地产价格格状况226第三节房房地产业业资金来来源277第三章 各地地土地储储备分析析28第一节全全国土地地购置区区域情况况28第二节北北京土地地储备业业发展分分析及预预测300一、北京京土地储储备的规规模及变变化300二、20007年年北京土土地成交交情况330三、北京京土地市市场展望望33第三节上上海土地地储备业业发展分分析及预预测344一、上海海土地储储备的规规模及变变化344二、20007年年上海土土地成交交情况334三、上海海土地市市场展望望36第四节广广州土地地储备业业发展分分析及预预测388一、广州州土地储储备的规规模及变变化388二、20007年年广州土土地成交交

38、情况338三、广州州土地市市场展望望40第五节大大连土地地储备业业发展分分析及预预测422一、大连连土地储储备的规规模及变变化422二、20007年年大连土土地市场场运行情情况422三、大连连土地市市场展望望45第六节成成都土地地储备业业发展分分析及预预测477一、成都都土地储储备的规规模及变变化477二、20007年年成都土土地市场场运行情情况477三、成都都土地市市场展望望49第七节西西安土地地储备业业发展分分析及预预测500一、西安安土地储储备规模模及变化化50二、20007年年西安土土地市场场运行情情况511三、西安安土地市市场展望望52第四章 土地地储备机机构分析析54第一节行行业企

39、业业特征分分析544一、资金金需求及及使用特特征544二、土地地储备机机构风险险特征555第二节杭杭州土地地储备机机构特征征分析558一、杭州州土地储储备机构构的特征征58二、杭州州土地储储备运作作模式的的问题559第三节上上海土地地储备机机构特征征分析661第四节武武汉土地地储备机机构特征征分析662一、土地地储备机机构的特特征622二、武汉汉土地储储备模式式运行存存在的问问题633第五章 行业业授信风风险分析析及提示示64第一节环环境风险险分析及及提示664一、宏观观经济对对土地储储备影响响分析及及风险提提示644二、金融融政策对对土地储储备影响响分析及及风险提提示644第二节房房地产业业

40、风险分分析及提提示666一、宏观观调控对对房地产产市场影影响666二、房地地产业所所面临的的风险667第三节土土地储备备业风险险分析及及提示669一、市场场供需风风险提示示69二、土地地储备机机构风险险提示669第六章 土地地储备业业信贷建建议711附表表120007年年房地产产企业（单单位）购购置土地地面积表表15表22000120007年土土地交易易价格指指数188表31999720007年全全国房地地产开发发企业 (单位位)土地开开发及购购置211表420007年年房屋销销售价格格指数226表520007年年房屋销销售价格格指数227表61999720007年全全国房地地产开发发企业 (

41、单位位)土地开开发及购购置288表720006年年与20007年年北京土土地成交交对比表表31表820006年年与20007年年北京居居住用地地土地成成交对比比表311表9北京京20007年已已完成出出让地块块区域分分布表331表1022006620007年年琶洲、珠江新新城商务务用地成成交表440表11220077年大连连土地成成交表443表12220077年西安安土地成成交表551附图图11999820007全国国土地购购置面积积趋势图图6图220007年年全国土土地资源源结构图图9图32000420007全国国土地出出让面积积及增速速10图42000420007全国国招拍挂挂成交土土地面

42、积积及增速速11图52000420007全国国招牌挂挂土地占占出让土土地比例例11图61999820007全国国购置土土地面积积总量及及增速图图14图72000420007年完完成开发发土地及及所占土土地购置置比例图图16图82000120007年重重要价格格指数对对比图（上上年价格格=1000）19图92000120007年各各类土地地价格指指数对比比图（上上年价格格=1000）19图1022001120007年年不同住住宅用地地价格指指数对比比图（上上年价格格=1000）20图1122003320007年年房地产产业施工工面积趋趋势图222图1222003320007年年房地产产业新开开工

43、面积积趋势图图23图13220077年房地地产业综综合景气气指数225图1422004420007年年上海市市经营性性用地供供应量走走势344图15220077年上海海市各区区经营性性土地成成交比例例35图16220077年上海海市各区区经营性性土地成成交比较较图366图17220077年广州州市出让让土地性性质分布布39图18220077年广州州市出让让土地区区域分布布39图19220077年大连连市土地地供应计计划区域域分布443第一章土土地储备备业市场场供需分分析及预预测第一节土土地储备备业在国国民经济济中地位位变化一、行业业产业链链分析土地储备备是一种种简略的的提法，它它的完整整概念应

44、应是土地地规划、土地整整理、土土地收购购整治和和土地供供应的全全过程。土地整整理是指指在一定定的地域域空间内内，按照照土地利利用总体体规划和和土地利利用计划划的要求求，采用用一定的的措施和和手段，调调整土地地利用关关系，改改善土地地利用结结构。土土地收购购整治是是指通过过征用或或收回闲闲置土地地、拆迁迁平整、归并整整理以及及土地置置换来调调整不合合理配置置用地。土地供供应是根根据社会会经济发发展、城城市规划划和供地地计划通通过土地地招标拍拍卖出让让方式供供应给不不同的需需求者。完整的的土地储储备产业业链应当当包括这这四个环环节，而而各个环环节又会会涉及到到不同的的机构和和组织。目前，在在我国大

45、大部分地地区，土土地储备备制度形形成了土土地储备备管理委委员会和和土地储储备机构构两级管管理的运运行机制制。土地地储备委委员会是是城市土土地储备备制度的的决策机机构，成成员由政政府领导导的计划划、经济济、财政政、土地地、规划划、房管管、城建建等职能能部门组组成，它它的主要要职责是是研究决决定土地地储备工工作的方方针、政政策、计计划、资资金使用用及其他他有关重重大问题题，并审审核土地地储备机机构的工工作计划划，指导导和监督督土地储储备机构构的工作作。土地地储备机机构根据据城市国国民经济济及社会会发展规规划、土土地利用用总体规规划、城城市规划划和土地地利用年年度计划划，结合合当地土土地利用用的实际

46、际情况，通通过对房房地产市市场进行行分析和和判断，对对拟储备备的宗地地逐宗进进行分析析，在兼兼顾社会会生活的的各个方方面的基基础上，制制定详实实的土地地储备年年度计划划并报批批，以保保证全年年土地储储备任务务的完成成。土地地储备年年度计划划应合理理确定土土地年度度储备开开发总量量、结构构和布局局等事项项。土地地储备委委员会在在土地规规划及管管理方面面发挥着着重要作作用，是是整个土土地储备备产业链链中的上上游机构构。土地储备备机构是是土地储储备制度度的执行行机构，其其主要工工作职责责主要包包括：（1）根据城市规划和政府政策，制定土地储备计划；（2）进行土地征用、收购、回收、置换、转制、置换等工作

47、；（3）对进入土地储备库的土地进行前期开发，主要是完成地块拆迁安置工作及供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫设施、通讯设施等基础设施配套建设工作；（4）对土地库中的土地进行临时经营、使用和管理；（5）根据城市规划及市场需求，制定合理的土地供应计划，通过招标、拍卖及挂牌等方式出让土地使用权；（6）采取合理可行的融资方式筹集并运作土地储备资金；（7）为社会各界提供土地储备信息和土地供应计划等信息服务。土地储备机构是土地储备业中实施土地整理、土地收购整治和土地供应的主体，其直接影响着对土地二级市场的供给。处在土地地储备产产业链下下游的是是房地产产商，房房地产商商通过二二级市场场交易方方式获得得土地，并并进行开开发。从从土地出出让的用用途来看看，主要要有住宅宅、商业业、工业业、其他他用地四四种类型型。二、行业业主要特特征（一）土土地储备备与宏观观调控中国实行行城市土土地国家家所有、土地用用途管制制、农地地转用、建设用用地统一一供应制制度，这这使得政政府可以以通过调调节土地地供应总总量、安安排不同同的土地地用途来来抑制或或鼓励市市场需求