XXXX年合肥市房地产市场研究年报_54页_星彦uhe.docx

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1、2010年合肥市房地产市场研究报告星彦地产年度观察2011.1.18提纲目录录第一部分 市场背景篇第三部分 营销观察篇第四部分 区域数据篇第二部分 楼市观察篇第五部分 市场总结及走势预测卷首语语20100年“飞吧！飞吧！”如果说金金融海啸啸20009年是是跨入新新世纪中中国经济济最为困困难的一一年，那那么即将将过去的的20110年算算的上中中国经济济最为复复杂的一一年。世世博与亚亚运、GGDP容容升世界界第二，这这些盛世世图景。都都似乎不不能代表表这一年年的本质质。一项民意意调查显显示，220100年中国国民众最最关注的的十大焦焦点问题题依次为为：物价价、房价价、医疗疗改革、食食品安全全、教育

2、育改革、住住房改革革、社会会保障、就就业问题题、收入入分配改改革和腐腐败问题题。在全全国各地地的一片片“涨”声之中中，“物价”登上了了“20110最受受关注的的十大焦焦点问题题”之首，紧紧随其后后的是坚坚不可摧摧的“房价”。“医疗改改革”在盘踞踞了“十大焦焦点问题题”榜首数数年之后后，今年年终于被被势不可可挡的物物价、房房价扳下下，屈居居第三的的位置。食品安全全、社会会保障和和腐败问问题，也也历经数数年而受受关注度度不减，在在历年“十大焦焦点问题题”榜上从从未跌出出过前十十。教育育改革、住住房改革革、就业业问题和和收入分分配改革革，长期期来看，受受关注度度呈上升升态势，尤尤其是教教育改革革和收

3、入入分配改改革，和和上一次次调查相相比，升升幅较大大。相比这些些十大焦焦点问题题，继“豆你玩玩”、“蒜你狠狠”、“姜你军军”、“糖高宗宗”一连串串的飞涨涨背后，真真是你方方唱罢我我登场，盘盘点20010年年一切的的种种原原因的背背后，政政府无疑疑成为社社会指责责的焦点点问题。第一篇：市场背景篇第一章：宏观大大势一、CPPIPPPI10月20日上调基准利率0.25个百分点11月份份居民消消费价格格同比上上涨5.1%，涨涨幅创228个月月新高；20099年数据据显示CCPI和和PPII保持在在低位运运行，整整个宏观观市场未未受到影影响，经经济高速速增长；20110年上上半年CCPI和和PPII均呈

4、现现高位运运行，市市场对此此未能加加以控制制，导致致11月月份CPPI冲高高。111月份经经济数据据反映当当前经济济企稳而而通胀高高企。生生产、投投资及出出口状况况好于预预期;CCPI上上涨5.1%,通胀迎迎来阶段段性高点点,更多多反映的的是调控控前的惯惯性上涨涨,随着着调控措措施发挥挥效应,通胀失失控的风风险将逐逐渐降低低。经济济稳定,通胀高高企这个个组合决决定了通通胀仍然然是主要要矛盾,控通胀胀仍是主主要宏观观调控目目标。二、新增增信贷前11月月新增信信贷距77.5万万亿红线线仅一步步之遥。央央行数据据显示，111月份份我国新新增人民民币贷款款达56640亿亿元，至至此，前前11个个月我国

5、国新增贷贷款超过过7.44万亿元元，距离离年初设设定的77.5万万亿元全全年信贷贷增长目目标只有有一步之之遥。交交通银行行首席经经济学家家连平认认为，111月份份的信贷贷数据超超出预期期，表明明目前的的信贷需需求仍十十分旺盛盛。银行行界普遍遍预期明明年信贷贷会进一一步趋紧紧而在年年底出现现了抢贷贷行为，这这是111月份贷贷款增加加仍然较较快的重重要原因因。货币供应应增速维维持高位位。数据据显示，111月末末我国广广义货币币M2余余额711.033万亿元元，同比比增长119.55%，增增幅比上上月提高高0.22个百分分点。专专家指出出，货币币供应增增速高位位维持，说说明我国国经济在在继续稳稳步回

6、升升，同时时也凸显显出当前前流动性性压力正正进一步步凝聚。中中央财经经大学银银行业研研究中心心主任郭郭田勇指指出，MM2继续续反弹说说明市场场存在投投资冲动动，过高高的货币币增长容容易给价价格和资资产泡沫沫带来隐隐患。三、PMMI指数数分析：20100年111月份中中国物流流与采购购联合会会(CFFLP)发布中中国制造造业采购购经理指指数为555.22%20100年111月，中中国物流流与采购购联合会会(CFFLP)中国制制造业采采购经理理指数(PMII)为555.22%，比比上月上上升0.5个百百分点。从各分项项指数来来看，呈呈现稳中中略升基基本态势势。同上上月相比比，只有有采购量量指数、进

7、进口指数数、从业业人员指指数、供供应商配配送时间间指数下下降，其其余各指指数不同同程度上上升，其其中生产产指数、产产成品库库存指数数、购进进价格指指数上升升幅度较较大，超超过1个个百分点点，尤其其以购进进价格指指数升幅幅最大，达达到3.6个百百分点。在在下降的的4个指指数中，进进口指数数下降22.2个个百分点点，其余余3个指指数降幅幅较低，均均在1个个百分点点以内。本月200个行业业中，只只有造纸纸印刷及及文教体体育用品品制造业业、纺织织业、石石油加工工及炼焦焦业、饮饮料制造造业行业业低于550%，其其余行业业均在550%以以上，其其中电气气机械及及器材制制造业、服服装鞋帽帽制造及及皮毛羽羽绒

8、制品品业、交交通运输输设备制制造业等等行业高高于600%。从从产品类类型看，原原材料与与能源类类企业位位于500%；中中间品、生生活消费费品和生生产用制制成品类类企业高高于500%，在在53.8%-58.3%之之间。五、财政政收入分析：1-111月累计计，全国国财政收收入7667400.511亿元，比比去年同同期增加加133347.41亿亿元，增增长211.1%。其中中，中央央本级收收入4002400.466亿元，增增长188.1%；地方方本级收收入3665000.055亿元，增增长244.5%。全国国财政收收入中的的税收收收入6883322.366亿元，增增长222.7%；非税税收入8840

9、88.155亿元，增增长9.1%。主主要收入入项目：国内增增值税1190225.667亿元元，同比比增长113.33%；国国内消费费税56665.08亿亿元，同同比增长长27.4%；营业税税102218.89亿亿元，同同比增长长24.4%；企业所所得税1129888.779亿元元，同比比增长77.9%；个人人所得税税44332亿元元，同比比增长222%；进口货货物增值值税、消消费税999244.733亿元，同同比增长长42%；关税税19119.005亿元元，同比比增长444.11%；车车辆购置置税15569.18亿亿元，同同比增长长53.3%；出口退退税65534.95亿亿元，同同比增长长13

10、.4%，相相应减少少财政收收入。今年以来来，全国国财政收收入增长长呈逐步步回落态态势：一一季度增增长344%，二二季度增增长222.7%，三季季度增长长12.2%，110-111月份份平均增增长155.4%。中央央本级收收入增长长回落幅幅度更大大：一季季度增长长37.6%，二二季度增增长222.4%，三季季度增长长6.55%，110-111月份份平均增增长7.2%。在在各项收收入中，受受今年以以来进口口大幅增增加、汽汽车产销销量猛增增等拉动动，关税税、进口口货物增增值税消消费税以以及车辆辆购置税税增长较较快。11-111月累计计全国财财政收入入与20008年年同期相相比，增增长322.2%（其

11、中中中央本本级收入入增长226.11%），折折算到两两年中年年均增长长15%（其中中中央本本级收入入年均增增长122.3%）。六、FDDI指数数分析：截至111月，中中国实际际使用外外资月度度数据已已连续116个月月保持正正增长，商商务部有有关负责责人表示示，未来来中国的的投资环环境将会会更加开开放、更更加公平平、更加加便利、更更加友好好，中外外投资合合作将会会向更广广阔的领领域和更更深入的的层次迈迈进。20100年1月月份11月月份全国国实际利利用外资资9177.055亿元，同比增长17.7%。一些国际组织和专业机构所做的调查也显示，中国一直是全球最具吸引力的投资东道国之一。商务部有关负责人

12、表示，在中外各方的共同努力下，未来中国的投资环境将会更加开放、更加公平、更加便利、更加友好，中外投资合作将会向更广阔的领域和更深入的层次迈进。七、房价价走势分析：11月份份，全国国70个个大中城城市房屋屋销售价价格同比比上涨77.7%，涨幅幅比100月份缩缩小0.9个百百分点；环比上上涨0.3%。 11月份份，新建建住宅销销售价格格同比上上涨9.3%，涨涨幅比110月份份缩小11.3个个百分点点；环比比上涨00.4%。其中中，商品品住宅销销售价格格上涨110.44%，其其中普通通住宅销销售价格格上涨99.4%，高档档住宅销销售价格格上涨114.11%；经经济适用用房销售售价格上上涨1.0%。与

13、与上月相相比，商商品住宅宅销售价价格上涨涨0.44%，其其中普通通住宅销销售价格格上涨00.3%，高档档住宅销销售价格格上涨00.7%；经济济适用房房销售价价格上涨涨0.11%。 八、重点点城市新新房市场场 成交：北北京、上上海等多多数城市市今年11-111月销售售面积低低于20009年年，市场场集中度度有所上上升，高高端项目目占比下下降；和往年相相比，今今年1-11月月份北京京、上海海等重点点城市住住宅月度度销售面面积低于于20009年，但但多数超超过20008年年水平，具具体来看看，一线线城市北北京、广广州前111个月月销售面面积降幅幅20009年在在30%-400%，上上海降幅幅40%-

14、500%，深深证降幅幅高达552%。和和20008年相相比，上上海、深深圳分别别下降33%和224%，北北京和广广州分别别上涨229%和和10%；二线城市市中，武武汉较220099年下降降7%，成成都下降降25%，杭州州、南京京降幅在在50%-600%。和和20008年相相比，成成都增长长55%，武汉汉增幅高高达1002%。三四线城城市中，郑郑州和包包头今年年1-111月份份月住宅宅销售面面积较220099年下降降6%，南南昌和合合肥降幅幅在300%-550%之之间，和和20008年相相比，南南昌、郑郑州增幅幅在688%，包包头增幅幅在1668%。第二章：房地产产经济运运行一、全国国房地产产经

15、济运运行1.1、房房地产开开发投资资额数据来源源：深圳圳星彦地地产安徽徽数据研研究中心心分析：1-111月，全全国房地地产开发发投资4426997亿元元，同比比增长336.55%，其其中，商商品住宅宅投资3300222亿元元，增长长34.2%，占占房地产产开发投投资的比比重为770.33%。111月当当月，房房地产开开发投资资46228亿元元，增长长36.7%。 1.2、房房地产建建设指标标图示1、近近年来全全国商品品房施工工面积和和新开工工面积走走势图图示2、近近年来全全国房屋屋竣工面面积走势势图图示3、近近年来全全国销售售面积走走势图数据来源源：深圳圳星彦地地产安徽徽数据研研究中心心分析：

16、1-111月，全全国房地地产开发发企业房房屋施工工面积338.443亿平平方米，同同比增长长28.6%；房屋新新开工面面积144.511亿平方方米，增增长488.7%；房屋屋竣工面面积4.85亿亿平方米米，增长长9.66%，其其中，住住宅竣工工面积33.933亿平方方米，增增长7.1%。 1-111月，全全国房地地产开发发企业完完成土地地购置面面积3.61亿亿平方米米，同比比增长333.22%，土土地购置置费89931亿亿元，增增长777.9%。 11月当当月，房房屋新开开工面积积1.334亿平平方米，同同比下降降17.4%；房屋竣竣工面积积65331万平平方米，下下降0.7%，其其中，住住宅

17、竣工工面积553500万平方方米，下下降3.5%；土地购购置面积积33002万平平方米，增增长9.3%，土土地购置置费9224亿元元，增长长67.4%。 1-111月，全全国商品品房销售售面积88.255亿平方方米，同同比增长长9.88%，增增幅比11-100月提高高0.77个百分分点。其其中，商商品住宅宅销售面面积增长长7.44%，办办公楼增增长255.9%，商业业营业用用房增长长35.2%。11-111月，商商品房销销售额44.233万亿元元，同比比增长117.55%，增增幅比11-100月提高高0.22个百分分点。其其中，商商品住宅宅销售额额增长112.88%，办办公楼和和商业营营业用房

18、房分别增增长488.4%和500.2%。 11月当当月，全全国商品品房销售售面积1101113万平平方米，同同比增长长14.5%，绝绝对量比比10月月份增加加8344万平方方米，增增长9.0%；全国商商品房销销售额552866亿元，同同比增长长18.6%，绝绝对额比比10月月份增加加2100亿元，增增长4.1%。 二、合肥肥房地产产经济运运行1.1、房房地产开开发投资资额分析：20055年以来来合肥市市房地产产开发投投资呈现现逐年增增加的趋趋势，本本年度220100年三季季度房地地产投资资7255.477亿元，增增长299.6%，加快快15个个百分点点；非国国有投资资17222.772亿元元，

19、增长长38.4%，加加快6.1个百百分点。亿亿元以上上投资项项目5448个，同同比增加加60个个，累计计完成投投资10039.78亿亿元，增增长544%第三章：房地产产行业政政策一、全国国楼市政政策20100年政策策十大关关键词：国十条条、地方方细则、房房产税、二二次调控控、打击击囤地、限限购令、预预售制度度、央行行加息、融融资限制制、保障障房；日期发布机构构政策内容容20100.122.200中国人民银行中国人民民银行决决定,从从20110年112月220日起起,上调调存款类类金融机机构人民民币存款款准备金金率0.5个百百分点20100.111.299中国人民银行行为加强流流动性管管理，适适

20、度调控控货币信信贷投放放，中国国人民银银行决定定，从220100年111月299日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。这是是央行年年内第六六次上调调存款准准备金率率。20100.111.166中国人民银行行20100年111月166日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。本次次上调后后，四大大银行的的存款准准备金率率将达到到18%20100.111.155财政部、国国家发改改委、住住房城乡乡建设部部联合财政部、国国家发改改委、住住房城乡乡建设部部关于于保障性性安居工工程资金金使用管管理有关关问题的的通知；通知知中明明确，

21、为为切实解解决城市市中等偏偏下收入入家庭住住房困难难，从220100年起，各各地在确确保完成成当年廉廉租住房房保障任任务的前前提下，可可将现行行从土地地出让净净收益中中安排不不低于110%的的廉租住住房保障障资金，统统筹用于于发展公公共租赁赁住房，包包括购买买、新建建、改建建、租赁赁公共租租赁住房房，贷款款贴息，向向承租公公共租赁赁住房的的廉租住住房保障障家庭发发放租赁赁补贴。20100.111.155住房和城城乡建设设部与国国家外汇汇管理局局住房和城城乡建设设部与国国家外汇汇管理局局关于于进一步步规范境境外机构构和个人人购房的的通知；通知规规定，境境外个人人只能在在境内购购买一套套用于自自住

22、的住住房，而而境外机机构只能能在注册册城市购购买办公公所需的的非住宅宅房屋。20100.111.033住房城乡乡建设部部、财政政部、中中国人民民银行、银银监会联联合住房城乡乡建设部部、财政政部、中中国人民民银行、银银监会联联合印发发关于于规范住住房公积积金个人人住房贷贷款政策策有关问问题的通通知。公公积金新新政强调调，第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款利率不不得低于于同期首首套住房房公积金金个人住住房贷款款利率的的1.11倍，首首付款比比例不得得低于550%，严严禁使用用住房公公积金个个人住房房贷款进进行投机机性购房房，并停停止向购购买第三三套及以以上住房房的缴存存职工家家庭发放放住房公公

23、积金个个人住房房贷款。20100.100.199中国人民银行行中国人民民银行宣宣布，自自20日日起，金金融机构构一年期期存款基基准利率率上调00.255个百分分点，由由现行的的2.225%提提高到22.500%；一一年期贷贷款基准准利率上上调0.25个个百分点点，由现现行的55.311%提高高到5.56%；其他他各档次次存贷款款基准利利率据此此相应调调整。20100.9.29国家多部部委国家有关关部委“新新五条”出出台；国国家有关关部委再再推多项项铁腕政政策，包包括加大大贯彻落落实房地地产市场场宏观调调控政策策措施的的力度、完完善差别别化的住住房信贷贷政策、增增加住房房的有效效供给，加加快推进

24、进房产税税改革试试点工作作等，以以巩固房房地产市市场调控控成果。国家有关关部委要要求在房房价过高高、上涨涨过快、供供应紧张张的城市市，要在在一定时时间内限限定居民民家庭购购房套数数.完善善差别化化的住房房信贷政政策，对对贷款购购买商品品住房，首首付款比比例调整整到300%及以以上；各各商业银银行暂停停发放居居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款，要加加强对消消费性贷贷款的管管理，禁禁止用于于购买住住房；切切实增加加住房有有效供给给。20100.9.27国土部、住建部国土部、住住建部关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知该通通知要要求贯彻彻落实“国国10号号文”确确定的

25、工工作任务务，进一一步加强强房地产产用地和和建设的的管理调调控，积积极促进进房地产产市场继继续向好好发展。中中国国土土资源部部称，将将严格土土地竞买买人资格格审查，土土地闲置置一年以以上竞买买人及其其控股股股东将被被禁止拿拿地。20100.6.12住建部住建部等等七部门门联合发发布 关关于加快快发展公公共租赁赁住房的的指导意意见，指指出公共共租赁住住房供应应对象主主要是城城市中等等偏下收收入住房房困难家家庭。公公共租赁赁住房房房源通过过新建、改改建、收收购、在在市场上上长期租租赁住房房等方式式多渠道道筹集。公公共租赁赁住房单单套建筑筑面积严严格控制制在600平方米米以下。20100.6.04国

26、务院住建部、央央行和银银监会联联合发文文 关关于规范范商业性性个人住住房贷款款中第二二套住房房认定标标准的通通知，明明确规定定第二套套住房的的认定情情况，二二套房的的认定在在以家庭庭为单位位的基础础上，执执行“认认房又认认贷”。住住房城乡乡建设部部等三部部委通知知称，商商业性个个人住房房贷款中中居民家家庭住房房套数，应应以拟购购房家庭庭(含借借款人、配配偶及未未成年子子女)成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进行认定定20100.6.03国家税务务总局国家税务务总局发发出关关于加强强土地增增值税征征管工作作的通知知，就就各地土土地增值值税的预预征、清清算等工工作提出出严格要要求，并并要求

27、各各地在66月底前前上报土土地增值值税。20100.4.19住建部19日从从住房城城乡建设设部获悉悉，住房房城乡建建设部近近日发出出关于于进一步步加强房房地产市市场监管管完善商商品住房房预售制制度有关关问题的的通知，要要求商品品住房严严格实行行购房实实名制，认认购后不不得擅自自更改购购房者姓姓名20100.4.17国务院国务院117日发发出关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知，明明确提出出遏制房房价过快快上涨的的五项十十条举措措，宣示示中央政政府遏制制部分城城市房价价过快上上涨动真真格，决决心切实实解决住住房这个个既是经经济问题题，更是是影响社社会稳定定的重要要民生问问题201

28、00.4.15国务院【4月115日】国国务院常常务会议议:贷款款买二套套房首付付不得低低于500% 国务院常常务会议议要求，对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款不得低低于500，对对购买首首套住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于30%20100.4.13住建部【4月113日】住住建部:房价过过高城市市限制购购置多套套房等炒炒房行为为 住建部发发出关关于进一一步加强强房地产产市场监监管完善善商品住住房预售售制度有有关问题题的通知知，规规定房地地产开发发企业应应将取得得预售许许可的商商品住房房项目，在在10日日内一次次性公开开全部准

29、准售房源源及每套套房屋价价格，并并严格按按照预售售方案申申报价格格，明码码标价对对外销售售。20100.4.11银监会【4月111日】银银监会：禁止对对炒楼者者贷款 严控二二套房贷贷中国银行行业监督督委员会会主席刘刘明康表表示，遇遇到炒楼楼的情况况，银行行有权不不贷款。刘刘明康指指出，目目前，金金融监管管机构已已经设立立了一个个负面的的名单系系统，遇遇到炒楼楼者，银银行有权权不贷款款。20100.4.10证监会【4月110日】证证监会火火线驰援援楼市调调控 十十部委共共治房地地产“从我们们收到国国务院文文件的情情况来看看，确实实在房地地产领域域为考核核指标的的部委当当中，新新增了证证监会。”4

30、月8日清晨，住房和城乡建设部的一位内部人士向中国经营报记者表示。20100.3.31工行工行表示示已收到到正式文文件：要要求从44月1日日起，首首套房贷贷款首付付两成至至三成利利率8.5折，首首付三成成以上则则利率88折。这这意味着着工行正正式取消消了首套套房贷利利率7折折的优惠惠20100.3.22国家税务务总局财政部、国国家税务务总局近近日下发发了关关于首次次购买普普通住房房有关契契税政策策的通知知，通通知中称称，对两两个或两两个以上上个人共共同购买买90平平方米及及以下普普通住房房，其中中一人或或多人已已有购房房记录的的，该套套房产的的共同购购买人均均不适用用首次购购买普通通住房的的契税

31、优优惠政策策。20100.3.22国土部国土资源源部提出出，在今今年住房房和保障障性住房房用地供供应计划划没有编编制公布布前，各各地不得得出让住住房用地地；将在在房价上上涨过快快的城市市开展土土地出让让招拍挂挂制度完完善试点点；各地地要明确确并适当当增加土土地供应应总量；房价上上涨过快快、过高高的城市市，要严严控向大大套型住住房建设设供地。20100.3.18国资委国资委要要求，778家不不以房地地产为主主业的中中央企业业加快调调整重组组，在完完成自有有土地开开发和已已实施项项目后要要退出房房地产业业务，并并在155个工作作日内制制订有序序退出的的方案。20100.3.12国土部国土资源源部称

32、，将将于今年年3月至至7月在在全国开开展对房房地产用用地突出出问题的的专项检检查，本本次调查查重点针针对擅自自改变房房地产用用地用途途、违规规供应土土地建设设别墅以以及囤地地炒地等等问题。20100.3.08国土部国土部发发出关关于加强强房地产产用地供供应和监监管有关关问题的的通知，明明确了保保障性住住房用地地供应、商商品房用用地出让让、打击击囤地等等方面的的具体要要求。内内容包括括了“开开发商竞竞买保证证金最少少两成”、“11月内付付清地价价50%”等119条土土地调控控政策。20100.1.28国土部国土资源源部部长长徐绍史史28日日在全国国土地资资源工作作会议上上表示，220100年国土

33、土部将加加快编制制保障性性住房用用地供应应计划，严严格控制制低密度度大户型型住房用用地；继继续完善善土地出出让招拍拍挂制度度，加大大闲置土土地的处处理力度度，对囤囤地炒地地行为进进行专项项整治。20100.1.21国土部国土资源源部发布布国土土资源部部关于改改进报国国务院批批准城市市建设用用地申报报与实施施工作的的通知提提出，申申报住宅宅用地的的，经济济适用住住房、廉廉租住房房和中低低价位、中中小套型型普通商商品住房房用地占占住宅用用地的比比例不得得低于770%。20100.1.12中国人民银行行从20110年11月188日起,上调存存款类金金融机构构人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点

34、，调调整后存存款准备备金率为为16%。20100.1.10国务院国务院出出台“国十一一条”，严格格二套房房贷款管管理，首首付不得得低于440%，加加大房地地产贷款款窗口指指导.对对二套房房不再区区分改善善型和非非改善型型，一概概执行440%首首付；明明确要求求央行及及银监会会要加大大对金融融机构房房地产贷贷款业务务的监督督管理和和窗口指指导；加加强监控控跨境投投融资活活动，防防境外“热热钱”冲冲击中国国市场。20100.1.07国务院国务院颁颁发关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知，主主要内容容是：增增加保障障性住房房和普通通商品住住房有效效供给、合合理引导导住房消消费抑制制投资投

35、投机性购购房需求求、加强强风险防防范和市市场监管管、加快快保障性性安居工工程建设设、落实实地方各各级人民民政府责责任。星彦研究究认为：回顾220100年房地地产政策策可分为为三大阶阶段如下下：1-4月月份，第第一轮调调控，220100年1月月10日日国务院院办公厅厅出台“国十一一条”，严严格二套套房贷款款管理，首首付不得得低于440%，加加大房地地产贷款款窗口指指导.对对二套房房不再区区分改善善型和非非改善型型，一概概执行440%首首付；明明确要求求央行及及银监会会要加大大对金融融机构房房地产贷贷款业务务的监督督管理和和窗口指指导；加加强监控控跨境投投融资活活动，防防境外“热热钱”冲冲击中国国

36、市场。但是随后市场并未出现降温，2-4月全国商品房销售面积同比增长20%以上。70个大中型城市房价持续上涨，导致4月17日的“国十条”的出台。4-9月月份，第第二轮调调控，220100年4月月17日日国务院院17日日发出关关于坚决决遏制部部分城市市房价过过快上涨涨的通知知，明明确提出出遏制房房价过快快上涨的的五项十十条举措措，宣示示中央政政府遏制制部分城城市房价价过快上上涨动真真格，决决心切实实解决住住房这个个既是经经济问题题，更是是影响社社会稳定定的重要要民生问问题。9月份市市场回暖暖带来第第三次调调控，99月份全全国重点点城市显显著升温温，数据据显示，99月份全全国1000个城城市住宅宅价

37、格环环比上涨涨0.77%，十十大城市市上涨00.8%，房价价的再度度上涨导导致中央央政府出出台密集集的政策策原因。调控方向向一：抑抑制投资资投机需需求一、差别别化信贷贷政策二、限购购政策三、上调调住房公公积金贷贷款利率率，对使使用公积积金贷款款购买多多套住房房进行限限制调控方向向二：增增加住房房特别是是保障房房供应一、大幅幅增加土土地供给给，提高高保障房房用地的的比重二、通过过减免税税费，鼓鼓励保障障房建设设三、金融融支持保保障房建建设调控方向向三：加加强市场场管理，促促进房地地产市场场健康发发展20100年政府府还出台台了系列列政策，在在企业融融资、土土地开发发、商品品房交易易等环节节加强管

38、管理，规规范房地地产企业业及相关关人员行行为，促促进房地地产市场场健康发发展。二、合肥肥地方政政策日期发布机构构落实情况况20100.100合肥财政局根据通知知，个人人首次购购买900平方米米及以下下普通住住房的，减减按1%征收契契税，这这就需要要购房者者开首套套房证明明。据了了解，旧旧政策认认定首套套房以个个人为单单位，而而新政策策以家庭庭为单位位，成员员范围包包括购房房人、配配偶以及及未成年年子女。20100.100合肥财政局依据刚刚刚出台的的新政，目目前合肥肥市民购购买1444以以上房屋屋，契税税税率为为4%；购购买1444以以下、990平方方米普普通住房房，税率率为2%；购买买90以以

39、下普通通住房，如如果是家家庭唯一一住房，契契税税率率为1%。如果果不是家家庭唯一一住房，契契税税率率为4%。若在在10月1日签约的的二套及及以上购购房者，在在12月31日前前办理契契税，仍仍按1444以以下2%，1444以上上4%执行行。20100.9住房公积金合肥昨起起执行公公积金贷贷款新政政职工个人人住房贷贷款有商商业贷款款和公积积金贷款款两类，个个人住房房商业贷贷款5年以上上的基准准利率为为6.114%，个个人住房房公积金金贷款55年以上上年利率率为4.05%，两者者利率上上的巨大大差距，使使得购房房者在购购房时都都倾向于于选择公公积金贷贷款，但但在实际际操作中中，一些些中低收收入群体体

40、由于受受到首付付款比例例限制或或者没有有办理公公积金，购购房时只只得采用用商业贷贷款。对对于这些些购房者者来说，推推出个人人住房商商业性贷贷款转公公积金贷贷款担保保业务后后，担保保公司垫垫资替购购房者结结清原有有的商业业贷款，再再通过担担保公司司担保向向公积金金中心报报送相关关材料办办理住房房公积金金贷款，便便可以享享受公积积金贷款款的利率率优惠。20100.111合肥房管管局合肥市对对“首次购购房”标准有有严格界界定合肥已经经严格执执通知知中的的“首次购购房”标准。据据合肥市市房产局局工作人人员介绍绍，联名名购买990平方方米以下下的普通通住房，任任何一方方有房将将不再享享受1%的契税税优惠

41、，购购房时需需按2%的税率率缴纳契契税，非非普通住住房则要要缴纳44%的契契税。合合肥市房房地产局局蜀山分分局工作作人员向向记者介介绍，只只有一种种特殊情情况可以以享受11%的优优惠，即即联名购购房中一一方名下下的房屋屋来自于于继承，另另一方名名下无房房，则可可被认定定为“首次购购房”，享受受1%的契契税优惠惠；对“首次购购房”的确认认是有政政府相关关部门出出具“首次购购房证明明”，开具具“首次购购房证明明”所需材材料有：商品房房买卖合合同、商商品房网网上图案案确认单单、竣工工验收备备案单、产产权人身身份证。20100.111住房公积金二套房公公积金贷贷款首付付提至五五成 合合肥尚未未执行四部

42、门的的通知规规定：使使用住房房公积金金个人住住房贷款款购买首首套普通通自住房房，套型型建筑面面积在990平方方米(含)以下的的，贷款款首付款款比例不不得低于于20%；套型型建筑面面积在990平方方米以上上的，贷贷款首付付款比例例不得低低于300%。第第二套住住房公积积金个人人住房贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于同期期首套住住房公积积金个人人住房贷贷款利率率的1.1倍。停停止向购购买第三三套及以以上住房房的缴存存职工家家庭发放放住房公公积金个个人住房房贷款。20100全年市委、市市政府市委、市市政府近近日出台台关于于加快保保障性安安居工程程建设的的实施意意见（以以下

43、简称称意见见），提提出自220100年起，用用355年时间间，使全全市享受受廉租房房保障家家庭总数数达5万户以以上，建建成公共共租赁房房2000万平方方米，基基本完成成城市与与国有工工矿棚户户区改造造，在全全市范围围内建立立和完善善住房保保障体系系以及保保障性安安居工程程规划建建设管理理体。20100年开工工建设公公共租赁赁房1000万平平方米；城市和和国有工工矿棚户户区改造造方面，合合肥将采采取“政府拆拆迁安置置、净地地拍卖”的方式式有序推推进，优优先安排排区位条条件好、居居住条件件差、安安全隐患患重、群群众意愿愿强的改改造项目目。20010年年完成城城市和国国有工矿矿棚户区区改造11127

44、78户。20100,7合肥住房公积积金合肥上调调公积金金缴存基基数7月233日，记记者从合合肥市住住房公积积金管理理中心了了解到，合合肥市职职工月缴缴存住房房公积金金基数上上限由115755元上调调至17707元元。调整整后的最最低和最最高缴存存住房公公积金基基数标准准，已从从20110年77月1日日起执行行。星彦研究究认为：全国政政策实施施，需要要地方政政府细则则跟进和和贯彻，为为此在全全国房产产调控下下，合肥肥对于地地方政策策也做了了调整，例例如9月月份二次次调控合合肥主要要是更改改了“契税的的调整”、“公积金金贷款的的调整”、“保障房房的建设设“等。9月份合合肥财政政局依据据刚刚出出台的

45、新新政，目目前合肥肥市民购购买1444以以上房屋屋，契税税税率为为4%；购购买1444以以下、990平方方米普普通住房房，税率率为2%；购买买90以以下普通通住房，如如果是家家庭唯一一住房，契契税税率率为1%。如果果不是家家庭唯一一住房，契契税税率率为4%。若在在10月1日签约的的二套及及以上购购房者，在在12月31日前办理理契税，仍仍按1444以以下2%，1444以上上4%执行行。但是是此举一一直延续续到122月份，给给政策的的落实造造成很大大漏洞。目前的合合肥政策策的执行行力度不不够，对对于全国国的政策策实施还还有很大大差距，表表现目前前部分的的“限购令令“、“征收房房产税”，目前前重庆实

46、实施了房房产，但但是效果果不明显显，主要要征税对对象范围围狭小，同同时上海海也在制制定房产产税的实实施细则则。合肥肥目前房房地产处处在高速速发展时时期，政政府顾及及经济发发展要素素，未来来合肥市市场发展展格局不不会改变变。CPI与PPI政策调控年政策走势2010年CPI与PPI走势过高，通货膨胀过于严重，十二五提出明年经济进入全面防止通货膨胀时代。调控措施不断，经历二次调控之后，本年度调控措施在一定程度上遏制了房价的过快上涨势头。2011年政策的调控不会放松，市场环境进一步的恶化，预计整年回到一定稳定水平，房价大涨几乎不可能。第四章：城市建建设规划划 大型超市市遍地开开花 合合肥绘出出未来十十年商贸贸宏图合肥市现现在已经经形成一一个以老老城区为为中心的的市级商商业功能能区和四四个区级级商业功功能区，未未来100年，将将重点布布局400多个区区级以上上商业功功能区，其其中100个综合合型商业业功能区区分别为为：老城城区商业业功能区区、滨湖湖区商业业功能区区、明珠珠广场商商业功能能区、政政务区商商业功能能区、南南二环商商业功能能区、老老机场地地区商业业功能区区、北城城商业功功能区、新新站商业业功能区区、南岗岗商业功功能区、三三十头商商业功能能区。滨滨湖将和和老城区区一起，作作为合肥肥两个都都会级零零售服务务主导型型商业功功能区，进进一步加加大其商商业功能能