某物业公司工程部工作手册13070.DOC

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1、信诚物业业公司工工程部工工作规程程装修管理理工作规规程1.0目目的规范装修修管理工工作，确确保建筑筑物结构构安全和和房屋外外观协调调、统一一、美观观，保障公共设设施的正正常使用用以便合合理、安安全使用用物业。2.0适适用范围围适用于公公司各物物业服务务中心所所辖的物物业装修修管理工工作。3.0 职责3.1物物服中心心主任负负责装修修申请的的审批及及重大违违章装修修的处理理工作。3.2工工程部负负责装修修申请的的审核、装修巡巡查监管管、违章章装修的的处理、装修施施工中的的水电管管理、装装修验收收及装修修资料保保管工作作。3.3财财务负责责核收装装修有关关费用。3.4客客户中心心责顾客客装修申申请

2、的咨咨询、一一般违章章装修的的处理，负责装修现场环境及公共卫生巡查、装修垃圾的清运、装修验收后资料的存档及相关事项的协调。3.5安安管部负负责装修修消防、装修时时间控制制、留宿宿人员等等事项的的巡查及及违章事事项处理理。4.0工工作程序序4.1 装修申申请4.1.1顾客办办理装修修，客服服中心发发放的以以下资料料请顾客客签收：装修修开工申申请表、装修管管理公开开文件（装装修管理理规定或或住户手手册）。4.1.2顾客与与物服中中心签定定物业业装饰装装修管理理协议。4.1.3如必须须经有关关政府职职能部门门（如消消防部门门）批准准的写字字楼、商商业装修修项目，则则须办理理有关审审批手续续，并将将复

3、印件件交物业业服务中中心审批批存档。4.1.4顾客需需提交的的资料（复复印件）包包括：如如实填写写的住住户装修修申请表表，装装修设计计图纸、装修说说明书、装修施施工单位位的营业业执照、税务登登记证、资质证证书、装装修工人人身份证证和照片片、房屋屋装修管管理协议议等（租租户必须须持业主主委托书书）。4.2 审核与与审批：4.2.1工程部部主管负负责审核核的装修修申请，审审查装修修图纸、装修说说明书，应应建议顾顾客使用用环保装装修材料料，对审审核属违违约装修修项目，工工程部主主管和客客服中心心人员应应应耐心向向业主解解释，直直至业主主完全承承诺不出出现违章章装修。对不肯肯承诺的的住户，不得同意意装

4、修开开工。承承审核完完后提交交服中心心主任批批准。4.2.2顾客需需改变建建筑物主主体结构构与承重重结构或或加大负负荷的，由由顾客找找原设计计单位或具有相相应资质质的设计计单位提提出更改改方案，报报政府设设计单位位审批部部门审批批后方可可提出相相应部位位的更改改装修申申请。4.2.3顾客提提交的装装修资料料以及手手续齐全全后，根根据实际际情况工工程部三三个工作作日内给给予批复复，写字字楼及商商业用途途面积较较大的装装修，一一周内给给予批复复。4.2.4批复后后应与装装修单位位签署环环境/职业健健康安全全管理责责任书并并统一存存入4.3缴缴费4.3.1由物服服中心财财务出纳纳根据所所在物业业区域

5、规规定核算算出装修修押金，或或按照物物业入伙伙方案中中的装修修费用规规定缴纳纳，装修修单位缴缴纳装修修押金（商商业、写写字楼另另计）和和装修出出入证押押金及工工本费。 4.3.2收取顾顾客及装装修队的的各项费费用（如如：装修修税金等等）。4.3.3施工单单位凭缴缴费收据据到工程程部办理理装修修许可证证，并并登记。4.3.4施工单单位凭缴缴费收据据和装装修许可可证到到安管部部办理装装修人员员出入证证和或留留宿证，并并登记。4.4装装修监督督和装修修巡视4.4.1装修进进出材料料和工具具等由安安管部负负责查验验，凭物物品放行行条方方可放行行，严格格控制易易燃、易易爆材料料进入所所辖物业业。其装装修

6、人员员凭装修修出入证证（或临临时出入入证）予予以放行行。 4.4.2动火作作业由装装修单位位填写动动火申请请表，工工程部主主管审核核签署意意见报请请物服中心防防火责任任人/安管部部主管审审批，经经审批同同意后办办理动动火许可可证，由由安管部指指定专业业消防员员负责监监督。4.4.3物业部部每天不不少于二二次按照照装修审审批内容容和装修修现场环环境的管管理要求求进行巡巡视并填填写装装修巡视视记录。4.5.1检查是是否擅自自开工，是是否按规规定时间间施工，装装修工作作证、留留宿证是是否有效效；4.5.2检查施工工现场是是否按规规定放置置合格灭灭火器；4.5.3检查是是否随意意丢弃装装修垃圾圾，抛扔

7、扔物品；4.5.4检查是是否利用用公共部部位、场场地加工工装修材材料和破破坏公共共绿篱、绿地的的施工情情况。4.5.5检查查是否擅擅自在室室外加装装灯、牌牌、广告告等；4.5.6检查查有无私私自增加加线路负负荷，乱乱拉乱接接施工电电源等违违章用电电情况； 4.5.7检查查有无违违章使用用电焊、气割、焊和不不合格的的工器具具情况；4.5.8检查查施工中中有无产产生超过过规定的的噪声；4.5.9检查查是否使使用符合合环保和和安全要要求的装装修材料料，是否否使用合合格的装装修设备备、工具具；4.6装装修违规规的处理理4.6.1教育，批批评，规规劝改正正；4.6.2责令停停工，出出具装装修违约约整改通

8、通知书，限期整改；4.6.3责令恢恢复原状状；4.6.5 要求支支付违约约金，须须报总经经理批准准；4.6.6报政府府主管部部门，须须报总经经理批准准。4.7装装修验收收4.7.1 装修施施工结束束后，由由施工单单位负责责人向客客服中心心提出验验收申请请；4.7.2物服中中心在二二日内组组织人员员验收，物服中心工程部主管和物业部主管与施工单位负责人、顾客共同参与对装修的主体结构、整体外观、空调工程、水电工程、厨卫露台渗漏水等项目进行验收；4.7.3填写写装修修验收表表，要要求顾客客、装修修单位负负责人物物服中心心工程人人员三方方共同签签字确认认；4.7.4对不不符合要要求的项项目，由由装修队队

9、按整改改内容进进行整改改，直到到合格为为止，要要求顾客客对整改改后进行行再次次次确认；4.7.5装修单单位在装装修验收收合格后后当日离离开。维修服务务工作规规程1.0目目的为顾客提提供及时时满意的的有偿和和无偿服服务，保保证维修修服务的的质量。2.0适适用范围围 适适用公司司管辖的的各物业业小区工工程部对对顾客提提供的有有偿和无无偿维修修服务。3.0职职责3.1物物服中心心主任负负责督导导工程部部维修服服务工作作的开展展。3.2工工程部主主管负责责维修服服务工作作组织和和指导，负负责定期期回访工工作。3.3工工程部领领班和技技工维修修服务工工作的实实施。3.4客客服中心心负责维维修服务务工作的

10、的接报修修和定期期回访工工作。4.0工工作程序序4.1基基本要求求4.1.1实行全全年365天24小时接接受顾客客报修，报报修电话话XXXXXXXXXX4.1.2工程人人员按公公司规定定统一着着装，佩佩戴胸牌牌，仪表表仪容整整洁端庄庄，持证证上岗；4.1.3接待顾顾客报修修时应态态度和蔼蔼，用语语规范、耐心热热情；4.1.4应做到到维修修（服务务）填填写准确确、齐全全，及时时落实任任务。4.2维维修服务务项目和和服务标标准4.2.1服务态态度，热热情、谦谦虚、使使用文明明用语。4.2.2上门时时间，接接到维修修要求，到到目的地地不超过过25分钟，如如暂没有有此项维维修人员员，应向向住户解解释，

11、再再约定时时间。4.2.3提供维维修材料料，向顾顾客提供供合格有有效的所所需材料料。4.2.4维修服服务时间间，视工工艺复杂杂情况而而定，一一般不超超过8小时，最最多不超超过72时，如如超出上上述时间间，应向向住户说说明原因因。4.2.5服务对对象满意意率，应应达到98%。，对对不满意意的应尽尽快组织织二次维维修，使使顾客满满意。4.2.6洗脸盆盆、洗菜菜盆漏水水维修，应应达到原原先标准准，经反反复试用用，不漏漏水，服服务对象象满意，此此项修不不超过1小时。4.2.7洗菜盆盆漏水，接接头、阀阀门、软软管应按按原标准准安装，维维修时间间不超1小时。4.2.8洗脸盆盆、洗菜菜盆堵塞塞，达到到畅通标

12、标准，对对切口处处的修补补应尽力力恢复原原样，修时间不不超过4小时。4.2.9浴缸堵堵塞及漏漏水，达达到畅通通，对切切口处的的修补尽尽力恢复复原样，经经反复使使用达到畅通、不漏水水，维修修时间不不超过4小时。4.2.10维修墙墙内水管管，应摸摸准管路路，打墙墙时尽量量少破坏坏磁片，维维修完毕毕后外观观应恢复复原样，做做到工完完场清，维维修时间间不超过过72小时。4.2.11修理电电器，使使电器能能达到正正常使用用，保持持原有外外观，试试用效果果使住户户满意，小维修不不超过2小时，较较难的不不超过72小时。4.2.12疏通马马桶，使使之相当当畅通，即即使往马马桶里扔扔少许报报纸团也也不影响响畅通

13、，维维修时间间不超过过2小时，严严重堵塞塞除外，如如马桶内内掉进梳梳子、香香皂、洗洗发水瓶瓶等。4.2.13疏通地地漏，使使之相当当畅通，并并对切口口恢复原原样，清清出异物物须清理理，维修修时间不不超过4小时。4.3维维修服务务接待4.4.1电话报报修，顾顾客电话话（电话话响三次次前接听听）或前前来物服服中心申申报维修修服务项项目时，客客服中心心人员应应礼貌询询问并记记录申报报项目，及及时详细细做好来来电来访访登记表表，填写写服务务作业单单，通通知工程程部人员员按时上上门提供供维修服服务；4.4.2顾客在在现场直直接向工工程部人人员报修修时，需需临时紧紧急处理理的工程程维修项项目，工工程部人人

14、员需先先报工程程部主管管和客服服中心登登记方可可维修，维维修工作作结束后后，需及及时回物物服中心心填写服服务作业业单请请顾客确确认签名名。4.4上上门维修修服务4.4.1工程部部人员接接到服服务作业业单后后，应携携带服服务作业业单、对讲机机、鞋套套、布垫垫、抹布布、工具具箱、需需更换的的器材料料或零部部件，按按预约时时间，赶赶赴需要要维修服服务的现现场。4.4.2工程部部人员抵抵达门口口后，应应礼貌按按门铃（或或轻声敲敲门三下下），如如几次后后无应答答，需填填写请求求再次预预约上门门维修（服服务），粘粘贴在顾顾客房门门的显眼眼处。4.4.3入室后后，工程程人员勘勘察、检检测后，将将判断结结果告

15、知知顾客，并并与顾客客确认需需要维修修服务的的项目和和有关收收费标准准，经顾顾客确认认后方可可实施维维修服务务。4.4.4维修服服务时，如如需移动动居室内内的物件件时，应应征得顾顾客同意意后方可可移动，作作业完成成后应移移到原处处。4.4.5作业完完成后，工工程人员员应主动动及时清清理、清清扫作业业现场，将将维修工工具放入入工具箱箱，并将将作业时时产生的的污物及及杂物用用布垫包包好带离离现场，按按垃圾分分类收集集要求投投入规定定的垃圾圾箱内。4.5有有偿维修修服务收收费标准准4.5.1有偿维维修服务务收费标标准以物物业管理理条例结结合当地地物业管管理法规规，经物物业所在在地物价价管理部部门核准

16、准或备案案的价格格，或与与小区业业主委员员会签定定的物业业管理合合同中规规定的收收费标准准为准。 4.5.2有偿维维修服务务收费时时，应由由财务人人员开具具发票，并并在发票票上注明明材料、人工费费用。4.5.3由于维维修质量量原因，导导致顾客客损失，应应按实赔赔偿，导导致重复复维修，不不再另行行收费。电气设备备运行工工作规程程1.0目目的 保保障电气气设备的的的正常常运行，为为顾客提提供稳定定可靠电电源，方方便生活活和工作作。2.0适适用范围围 适适用公司司管辖的的各物业业小区的的电气设设备的运运行工作作。3.0职职责3.1工工程部主主管负责责电气设设备的运运行管理理、组织织和督导导工作。3.

17、2工工程部领领班负责责电气设设备运行行的实施施和检查查工作。3.3工工程部技技工负责责电气设设备运行行的实施施、巡查查和记录录工作。4.0工工作程序序4.1运运行检查查工作规规程4.1.1每班必必须清洁洁配电室室环境，保保持配电电室清洁洁卫生，地地面、墙墙壁、门门窗、无无积尘、无水渍渍、油渍渍；4.1.2配电室室每两小小时必须须对所有有配电设设备的运运行情况况(环境温温度、电电流、电电压、功功率因数数、运行行状况等等)巡查一一次， 做好巡巡查记录录；4.1.3变配电电设备发发生异常常要及时时报告工工程领班班、主管管，派人人协助排排除故障障；4.1.4配电超超负荷运运行时，应应立即检检查原因因，

18、通知知相关超超负荷用用电单位位，同时时报告工工程部领领班主管管；4.1.5无关人人员禁止止入内；非工作作人员进进入配电电室，须须经工程程部主管管同意， 由值班班人员陪陪同方可可入内；4.1.6保持消消防设施施完备，配配电室内内禁止吸吸烟；保保持室内内照明、通风良良好；4.1.7不得擅擅自更改改变配电电室工程程设备线线路及器器材，若若要整改改须按规规程报批批同意后后组织实实施；禁禁止乱拉拉乱接线线路、堆堆放杂物物；4.1.8交接班班时认真真听取和和察看交交班人员员的值班班和设备备运行报报告，对对于记录录不清楚楚的要当当面询问问；4.1.9运行人人员严格格按变配配电设备备的操作作说明操操作，供供电

19、操作作开关的的标志要要明显，保保证设备备正常运运行；4.1.10全部停停电或部部分停电电作业时时，应在在断开的的开关分分闸把柄柄上悬挂挂“有人工工作，禁止合闸闸”的指示示牌；4.1.11严禁带带电作业业，紧急急情况须须带电作作业时，应应有监护护人和足足够的照照明、空空间，并穿戴绝绝缘手套套、工作作衣、绝绝缘鞋，确确认安全全才可进进行作业业；4.1.12自动空空气开关关跳开或或熔断器器熔断时时，应查查明原因因再进行行恢复，必必要时允允许试送送电一次次；4.2供供配电系系统操作作规程4.2.1高压系系统安全全操作规规程环网柜的的变压器器高压电电源断路路的操作作：仅在在接到物物服中心心主任命命令或检

20、检修变压压器及高高压侧设设备时才才进行停停送电，其其操作规规程如下下：4.2.1.11停电A、值班班操作人人员认真真验证电电气工作作票；B、切换换相应变变压器低低压侧负负荷；C、切断断变压器器高压侧侧断路器器；D、投入入高压侧侧接地闸闸；E、悬挂挂标志牌牌“严禁合合闸，有有人工作作”；F、于变变压器低低压端进进行验电电、放电电，在高高压电缆缆头上挂挂上三相相短路接接地线；G、由专专人监护护。4.2.1.22送电A、检查查变压器器及设备备上有无无工具、材料遗遗漏；B、拆下下三相短短路接地地线；C、填写写电气工工作票终终结情况况；D、摘下下警告标标志牌；E、拉开开高压接接地闸；F合变压压器高压压侧

21、断路路器；G、再送送低压端端负荷。4.2.2低压系系统安全全操作规规程4.2.2.11停电正常停电电检修，根根据停电电区域范范围，部部分或全全部停电电（低压压部分指指配电房房）、动力设备备及用户户，停电电前四小小时通知知受影响响的用户户。运行行技工按按照工作作票的停停电范围围关闭相相关配电电屏开关关，在出出现事故故情况下下，应按按事故处处理规程程处理。4.2.2.22操作顺顺序A、由低低压到高高压；B、由分分开关到到总开关关；C、经验验电无误误后，挂挂上“严禁合合闸，有有人工作作”的警告告牌于操操作键上上；D、维修修(检修)工在验验定无电电后,挂上接接地线加加以保护护。如果果是检修修电容或或摇

22、测电电缆阻值时时,应先充充分放电电后,才能进进行下步步作业。4.2.2.33送电A、操作作工认真真填写通通知单终终结情况况，并签签名；B、检查查地线是是否拆除除，工具具材料是是否清理理干净及及负荷的的分配是是否配合合要求；C、确定定一切正正常后，摘摘下警告告牌按送送电顺序序进行合合闸；D、由高高压到低低压；E、由总总开关到到分开关关。4.3电电气安全全工作规规程4.3.1在电气气设备上上工作，应应填用工工作票或或按命令令执行，其其方式有有下列三三种：填填用甲种种票；填填用乙种种工作票票；口头头或电话话命令；4.3.2填用甲甲种工作作票的工工作为：高压设设备上工工作需要要全部停停电或部部分停电电

23、者；高高压室内内的二次次接线和和照明等等回路上上的工作作，需要要将高压压设备或或做安全全措施者者；4.3.3填乙种种工作票票的工作作为：带带电作业业和带电电设备外外壳上的的工作；控制屏屏和低压压配电屏屏、配电电箱、电电源干线线上的工工作；二二次结线线回路上上的工作作，无需需将高压压设备停停电者；转动中中的发电电机上的的工作；4.3.4其他工工作用口口头或电电话命令令。口头头或电话话命令必必须清楚楚正确，值值班员应应将发令令人、负负责人及及工作任任务详细细记入操操作簿中中，并向向发令人人复诵对对一遍；4.3.5工作票票要用钢钢笔或圆圆珠笔填填写一式式二份，应应正确清清楚，不不得任意意涂改，如如有

24、错别别字、漏漏字需修修改时，应应字迹清清楚 。两份份工作票票中的一一份必须须经常保保存在工工作地点点，由工工作负责责人收执执，另一一份由值值班员收收执，按按值移交交。值班班员应将将工作票票号码、工作任任务、许许可工作作时间及及完工时时间记入入操作记记录簿中中；4.3.6一个工工作负责责人只能能发给一一张工作作票。工工作票所所列的工工作地点点，以一一个电气气连接部部分为限限。开工工前工作作票内的的全部完完全措施施应一次次做完。事故抢抢修工作作班可不用用工作票票，但应应操作记记录簿内内。在开开始工作作前必须须做好保保证安全全的技术措施并并指定专专人负责责监护，即即：停电电，验电电，装设设接地线线，

25、悬挂挂指示牌牌和装设设遮拦。乙工作作票签发发人有效效时间，以以批准检检修期为为限；4.3.7需要变变更工作作班中的的成员时时，须经经工作负负责人同同意；4.3.8工作票票签发人人由强电电工程师师担任。工作负负责人和和允许办办理工作作票的值值班员电气设备备维修保保养工作作规程1.0目目的 按按规范对对电气设设备进行行有效维维修保养养，减少少电气设设备故障障的发生生，为顾顾客提供供稳定可可靠的电电源。2.0适适用范围围 适适用公司司管辖的的各物业业小区的的电气设设备维修修保养工工作。3.0职职责3.1工工程部主主管负责责电气设设备维修修保养工工作的计计划、组组织和督督导。3.2工工程部领领班负责责

26、发电气气设备维维修保养养工作的的实施。3.3工工程部技技工负责责电气设设备维修修保养工工作的实实施和记记录。4.0工工作程序序4.1制制定维修修保养计计划：4.1.1工程部部主管应应根据设设备的使使用年限限和运行行状况, 于每年12月制定定下一年年度的电电气设备备年度维维修保养养计划表表, 报物服服中心主主任和工工程技术术部审核核，维修修保养计计划的内内容应包包括:维修保保养项目目、使用用材料及及主要零零部件，计计划时间间、责任任人、外外协方（如如必要）、预计费费用等；大、中中修计划划公司总总经理审审批后执执行； 4.1.2运行和和维修领领班应根根据电气气设备实实际运行行情况,每月25前制定定

27、下月电电气设备备维修保保养计划划，报工工程主管管修改审审核，由由物服中中心主任任审批后后执行；4.1.3运行和和维修领领班根据据电气设设备实际际运行情情况，每每周五制制定下周周日常维维修保养养计划，报报工程部部主管审审批，并并向物服服中心主主任汇报报。4.2日日常维修修保养：4.2.1日常维维修保养养由运行行或维修修领班负负责安排排工程人人员完成成，维修修保养应应遵守安安全操作作规程, 并且不不能影响响正常的的供电，必必要时须须向工程程部主管管报告；4.2.2低压配配电房、变压器器室、高高压室、低压配配电屏、高压柜柜、配电电室等，打打扫卫生生、保持持干净；4.2.3对电流流表、电电压表、功率表

28、表、功率率因素表表等计量量表计误误差超过过规定值值或故障障时做相应应整定或或更换，恢恢复原有有精度；4.2.4对各负负荷开关关、空气气开关、电缆或或电缆接接头等发发热即时时组织维维修或更更换，恢恢复至原原有状态态，需停停电维修修的，必必须事先先报告工工程部主主管；4.2.5对各类类转换开开关、按按扭、指指示灯、电容器器、接地地或接零零端子松松动或故故障即时时组织维维修或更更换，恢恢复原有有功能；4.3月月度维修修保养：4.3.1月度维维修保养养由工程程部主管管负责安安排工程程部人员员，并根根据月度度维修保保养计划划内容逐逐一完成成，重点点是对低低压配电电屏内、配电箱箱、控制制箱内进进行一次次除

29、尘，检检查维修修、调整整或更换换存在故故障隐患患的主要要开关、电缆接接头，检检查并拧拧紧配电电屏、配配电箱或或控制柜柜内接线线，做好好相关的的记录；4.3.2月度维维修保养养同时须须遵守4.2中项的的规程，并并完成2项中所所列的维维修保养养内容,做好相相关的记记录。4.4年年度维修修保养：4.4.1年度维维修保养养由工程程部主管管负责安安排工程程部人员员，并根根据年度度维修保保养计划划内严格格执行完完成，年年度维修修保养时时间应安安排在对对顾客的的营业影影响最小小的时间间段进行行；同时时避开节节假日时时间, 并且采采取分段段分项施施工的办办法, 做到不不影响顾顾客的正正常生活活、工作作和营业业

30、等。年年度维修修保养之之前由物物服中心心向顾客客发布停停电通知知，同时时在宣传传栏内公公示，并并要求各各部门做做好停电电期间各各种准备备；4.4.2年度维维修保养养作业之之前必须须做好充充分准备备, 包括施施工的计计划、步步骤、材材料、零零配件、责任人人、紧急急措施等等, 经物服服中心主主任和工工程部主主管审核核确定；4.4.3年度维维修保养养作业必必须对重重要电气气设备或或项目进进行技术术检测和和试运行行, 发现存存在故障障隐患或或检测不不合格要要立即进进行电气气设备采采取维修修、整定定或更换换等整改改措施, 直至合合格； 4.5电电气设备备临时故故障的排排除和维维修4.5.1运行或或维修人

31、人员发现现电气设设备设施施发生故故障, 必须迅迅速报告告班长或或工程部部主管，并并做好相相关的记记录；4.5.2班长或或工程部部主管接接到工作作人员的的报告后后,立即组组织工程程技术人人员到现现场, 分析故故障原因因, 然后决决定故障障排除和和维修方方案。4.5.3故障排排除和维维修时需需停电的的, 工程部部主管必必须报告告物服中中心主任任,并报告告停电时时间，要要通知做做好发电电准备工工作（如如有发电电机的）, 保证应应急设备备的用电电；4.5.4一般故故障排除除不超过过半个小小时, 超过半半个小时时的, 应采取取临时措措施向停停电顾客客提供临临时电源源；4.6变变压器保保养4.6.1先投入

32、入备用变变压器，再再把待保保养变压压器退出出运行；4.6.2用高压压操作手手柄断开开备用变变压器高高压侧接接地开关关，确认认断开位位置后，合合上高压压侧的负负荷开关关，观察察备用变变压器空空载运行行是否正正常，然然后用锁锁锁住该该高压柜柜；4.6.3逐级断断开配电电柜上的的负荷开开关；4.6.4断开并并摇出待待保养变变压器低低压侧的的总开关关，并拉拉下隔离离刀阀，在在手把悬悬挂“有人操操作，禁禁止合闸闸”的标识识牌；4.6.5断开待待保养变变压器高高压侧的的负荷开开关，确确认断开开位置后后，合上上接地开开关，然然后用锁锁锁住该该高压柜柜，并悬悬挂“有人操操作，禁禁止合闸闸”的标识识牌；4.6.

33、6逐级合合上配电电柜上的的负荷开开关；4.6.7开门进进入干式式变压器器室，首首先应用用高压验验电器确确认该台台变压器器在停电电状态下，然后后检查变变压器外外壳、垫垫片、瓷瓷套有无无破损及及母线有有无变形形现象，有有破损的应进进行更换换；4.6.8重新紧紧固引线线端子、销子、接地螺螺丝。进进出母线线螺丝如如有松动动的应拆拆下螺丝丝，用细细平锉轻轻锉接触触面，用用手感觉觉无任何何凹凸不不平的感感觉后，用用干净的的布条擦擦去灰尘尘，拌上上凡士林林，换上上新的弹弹簧垫圈圈，紧固固螺丝；4.6.9用干净净的棉布布擦去变变压器周周围及瓷瓷瓶上的的灰尘，用用吸尘器器清洁变变压器内内部的灰灰尘；4.6.10

34、断开待待保养变变压器高高侧压的的接地开开关，用用25000V摇表测测试变压压器一次次侧、二二次侧线线圈的相相与相、相对地地之间的的绝缘电电阻，一一次侧绝绝缘电阻阻不低于于300兆欧，二二次侧绝绝缘电阻阻不低于于10兆欧。在测试试前应接接好放电电线，测测试完毕毕后，进进行放电电；4.6.11检查变变压器室室及变压压器内有有无遗留留工具，然然后撤离离现场，锁锁上变压压器外罩罩门；4.6.12合上待待保养变变压器的的高压侧侧负荷开开关，让让变压器器空载运运行并取取下高压压侧警告告标示牌牌；4.6.13合上待待保养变变压器的的低压侧侧隔离刀刀闸，用用手柄把把低压侧侧总空气气开关摇摇入，并并转移部部分负

35、荷荷至保养养后的变变压器，观观察其带带负荷运运转情况况；4.6.14保养情情况详细细记录在在变压压器保养养记录表表上。发电机运运行检查查工作规规程1.0目目的 密密切监视视发电机机运行，保保障发电电机处于于良好的的运行状状态，确确保发电电机输出出稳定正正常的电电压，为为顾客提提供必要要的应急急电源。2.0适适用范围围 适适用公司司管辖的的各物业业小区的的发电机机组。3.0职职责3.1工工程部主主管负责责发电机机组运行行的组织织和督导导工作。3.2工工程部领领班负责责发电机机组运行行的实施施和检查查工作。3.3工工程部技技工负责责发电机机组运行行的实施施、巡查查和记录录工作。4.0工工作程序序4

36、.1开开机前的的检查工工作4.1.1断开发发电机组组的自动动空气开开关，把把发电机机控制屏屏上的选选择开关关置于“停止”位置。4.1.2检查润润滑机油油油位在在正常刻刻度位置置，不能能过高，更更不能过过低。4.1.3检查冷冷却水箱箱中的水水位，水水位应在在散热水水箱盖下下50毫米位位置。4.1.4确定油油箱中有有足够的的燃油，以以及燃油油系统管管路无渗渗漏，并并且到引引擎的管管路畅通通。 4.1.5检查蓄蓄电池的的端电压压应是DC224V，检查查控制面面板上是是否有警警告符号号指示。4.2手手动启动动4.2.1将控制制屏上的的选择开开关置于于“停止”位置。4.2.2当市电电停止时时，拉下下配电

37、房房市电联联络开关关。当试试验发电电机时，断断开发电电机的自自动空气气开关。4.2.3打开送送电机（未未与发电电机联动动的）4.2.4将控制制屏上选选择开关关置于“手动”位置，发发电机组组将启动动发电。4.3自自动启动动 将控制制屏上的的选择开开关置于于“自动”位置，当当市电停停电或将将配电房房市电联联络开关断开时时，发电电机将自自动启动动发电。当市电电停柴油油发电机机应急供供电时，值值班电工工应密切监视视运行情情况，并并每隔1小时进进行一次次运行记记录，行行情况填填写于发发电机组组运行记录表表。4.4停停机4.4.1自动状状态下的的停机当市电恢恢复正常常后，电电源输出出到发电电机房应应急电源

38、源配电柜柜上，工工作电源源（市电电电源）“断路器”自动合合闸，联联锁应急急电源“断路器”分闸，柴柴油发电电机空载载运转三三分钟后后自动停停止。4.4.2手动状状态下的的停机4.4.2.11先切断断后端负负载，再再断开发发电机自自动空气气开关。4.4.2.22发电机机空载运运转3-5分钟后后，把发发电机控控制屏上上的转换换开关置置于“停止”位置。4.4.2.33关闭送送风机（未未与发电电机联动动的）4.4.2.44检查一一切正常常后，将将发电机机控制屏屏上的选选择开关关置于“自动”位置，合合上发电电机自动动空气开开关。4.6运运行操作作检查事事项4.6.1首次启启动或在在更换机机油或机机油滤清清

39、器后启启动发电电机时，应应在发电电机运转转数分钟钟后停止止并等待待15分钟，待待机油回回到机油油盘中后后，再次次检查发发电机机机油平面面，如不不够予以以添加，使使滑机油油油位在在正常刻刻度位置置。4.6.2发电机机与变压压器严禁禁同时运运行。发发电机严严禁向市市电反送送电（并并车）。4.6.3事故母母线上的的电气联联锁与机机械闭锁锁不得随随便调整整。4.6.4排烟颜颜色是否否正常，是是否有漏漏油（机机油、柴柴油）、漏水现现象。4.6.5机油压压力冷却却水温是是否正常常。4.6.6频率偏偏差是否否较大。4.7发发电机巡巡视检查查4.7.1巡视视检查每每小时一一次，遇遇有异常常情况应应增加巡巡视次

40、数数。4.7.2巡视机机油、燃燃油是否否充足。4.7.3巡视视蓄电池池电压、电能液液是否充充足，外外观有无无锈蚀、积水。4.7.4巡视视冷却水水是否充充足。4.7.5巡视视油箱、水箱机机身有无无渗透漏漏，传动动皮带是是否正常常。4.7.6巡视视控制面面板显示示是否正正常，有有无报警警信号，处处于正确确位置。发电机维维修保养养工作规规程1.0目目的 保保障发电电机处于于良好的的工作备备用状态态，确保保发电机机在停电电后能及及时正常常提供应应急电源源。2.0适适用范围围 适适用公司司管辖的的各物业业小区的的发电机机组维修修保养工工作。3.0职职责3.1工工程部主主管负责责发电机机组维修修保养计计划

41、的制制定、组组织和督督导。3.2工工程部领领班负责责发电机机组维修修保养工工作的组组织和实实施。3.3工工程部技技工负责责发电机机组维修修保养工工作的实实施。4.0工工作程序序4.1每每半个月月应使备备用柴油油发电机机试运行行一次，试试运行时时间为1015分钟，做做好试运运行记录录。4.2关关闭电机机组的输输出自动动空气开开关，把把发电机机控制屏屏上的选选择开关关置于手手动“停止”位置。4.3查查启动电电瓶液位位，电解解液应高高出极板板10-15毫米，不不足加蒸蒸馏水补补齐。拆拆下电瓶瓶线夹，在在苏打溶溶液中浸浸过并擦擦干净，涂涂上凡士士林，然然后紧固固其接线线螺丝，并并测试电电瓶电压压（DC

42、224V）。4.4电电机组运运行250小时后后，更换换机油滤滤清器、燃油滤滤清器和和水滤清清器。4.5换换燃油滤滤清器后后，应检检查油阀阀及阀门门是否调调到满负负荷运转转时的油油量，固固定的螺螺丝有无无松动，然然后进行行手动泵泵油，排排除油路路中的空空气。4.6电电机组运运行250小时后后，拆下下空气滤滤清器，用用汽油清清洗并除除尘，太太阳晒后后再装上上。发电电机组运运行500小时后后，更换换空气滤滤清器。4.7查查机油的的油质，如如浑浊有有变质应应进行更更换。检检查机油油油位应应在油尺尺高线位位置，不不够则加加补。发发电机组组运行250小时后后，更换换机油。4.8查查冷却水水箱中的的水位，水

43、水箱水应应在水盖盖下50毫米，不不够则加加补 。发电电机组运运行250小时后后，更换换水箱中中的冷却却水，换换水后加加DCAA60LL防锈水水。4.9检检查发电电机组有有无漏油油、漏水水现象，搞搞好机组组清洁。避雷系统统维护和和接地电电阻测试试工作规规程1.0目目的 对对避雷系系统进行行必要的的维护和和定期测测试，确确保避雷雷系统接接地良好好好可靠靠，避免免建筑物物及设施施设备遭遭雷击破破坏，保保障顾客客及相关关人员的的人身和和财产安安全。2.0适适用范围围 适适用公司司管辖的的各物业业小区的的避雷系系统维护护和接地地电阻测测试工作作。3.0职职责3.1工工程部主主管负责责制定避避雷系统统维护

44、和和接地电电阻的测测试工作作的计划划、组织织和督导导工作。3.2工工程部领领班负责责避雷系系统维护护和接地地电阻的的测试的的安排和和实施工工作。3.3工工程部技技工负责责避雷系系统维护护和接地地电阻的的测试实实施和记记录工作作。4.0工工作程序序4.1避避雷系统统4.1.1避雷系系统的维维护4.1.1.11避雷带带：每年年除锈、防锈；更换损损坏的避避雷带。4.1.1.22接地线线：每年年除锈、防锈；更换损损坏的接接地线；接地电电阻测试试(不应大大于10欧)。4.1.1.33引下线线：引下下线是否否结构牢牢固、畅畅通无阻阻；测试试点否夹夹接紧固固，无锈锈蚀。4.1.2避雷系系统接地地电阻测测试工

45、作作规程4.1.2.11接地电电阻测试试部位避雷系统统重点部部位（天天面圆钢钢避雷带带）、大大型机电电设备（高高压环网网柜、变变压器、低压配配电柜、发电机机组等）的的接地系系统。4.1.2.22地电阻阻测试时时间每年雷雨雨季节来来临前（每每年五月月初）对对接地电电阻测试试部位进进行一次次测试。4.1.2.33接地电电阻测量量方法：B、电流流极到接接地网的的距离（d13），一一般取接接地网最最大对角角线（D）的45倍， 4.2接接地电阻阻测试仪仪的使用用4.2.1将2.55mm22的电线线裸露端端固定在在测试点点的避雷雷带或接接地带上上，保持持二者接接触良好好。4.2.2将电线线的另一一端连接接

46、在接地地电阻测测试仪的的接地接接线柱上上（E接线柱柱）。4.3避避雷系统统巡视检检查内容容4.3.1避雷带带：焊接接处是否否牢固可可靠，光光洁平整整；各支支撑杆稳稳固、完完整。4.3.2引下线线：引下下线是否否结构牢牢固、畅畅通无阻阻；测试试点是否否夹接紧紧固，无无锈蚀。4.3.3接地线线：高压压环网柜柜、高压压器、配配电屏、发电机机组、水水泵房、空调房房等金属属体与接接地线是是否连接接完好。柜（器器）体与与接地线线是否焊焊接可靠靠。如用用螺栓结结合的，应应紧固牢牢靠。其其接点、扁钢油油漆颜色色是否一一致，无无锈蚀。供水设备备运行和和维修保保养工作作规程1.0目目的 对对供水系系统设备备进行有有效的运运行管理理和维修修保养工工作，减减少故障障的发生生，确保保为顾客客提供不不受污染染符合卫卫生标准准的生活活