某购物中心营销策划方案8462.docx

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1、金福世贸贸广场华华联购物物中心策策划方案案一、 广广告投放放情况广告投放放时间 广告投投放位置置 广告告主要内内容及主主诉求点点20004-008-003 晨晨报 都都市报 主标：北京华华联来了了 全国国知名财财神到 丰厚“嫁嫁妆”等等你拿220044-088-044 晚报报 新疆疆都市报报 主标标：北京京华联出出嫁 新新疆福润润德明媒媒正娶 超级嫁嫁妆等你你拿主要内容容：首付付40% 返第第8.99.100三年租租金 最最低46680元元/平方方20004-008-005 晨晨报 主主标：你你做房东东 北京京华联帮帮你打工工主要内容容：买22个铺加加一元送送五楼铺铺位一个个广告投投放时间间

2、广告告投放位位置 广广告主要要内容及及主诉求求点20004-08-06 新疆都都市报 晚报 晨报 主标：买商铺铺 您的的保障在在这里主主要内容容：北京京华联220022-20003年年销售额额全国排排名第四四20004-008-006 -220044-088-133 新疆疆都市报报 主标标：买商商铺 你你的保障障在这里里主要内内容：五五大优势势1. 你做房房东，北北京华联联帮您打打工2. 北京京华联用用销售额额的300%，不不超过11个亿做做履约保保障3. 一次次性返33年租44. 买买2+11送五楼楼商铺55. 购购买商铺铺做北京京华联终终身会员员广告投放放时间 广告投投放位置置 广告告主要

3、内内容及主主诉求点点20004-008-116 新新疆都市市报 主主标：名名气就是是号召力力 就是是人气 就是财财力主要要内容：市政规规划 让让北京路路成为乌乌鲁木齐齐的“长长安街”2004-08-20 新疆都市报 主标：实实在在投资 稳稳当当受益主要内容：北京华联投资商铺秘籍揭露1、位置为首 2、投资回报 3、经营模式 4、市政规划 5、交通条件二、广告告投放与与销售收收入分析析名称 时间 金额（单单位：元元）广告告投入 8.003-9.05 1200万左右右 销售售收入 75万万左右三、本阶阶段营销销总结与与分析11、 本本阶段广广告诉求求重点北京京华联诉诉求内容容：北京京华联中国国零售业

4、业巨头11、 北北京华联联是全国国零售业业的领军军优势22、 北北京华联联选择金金福世贸贸广场的的原因33、 北北京路的的市政规规划优势势，升值值潜力巨巨大2、 本本阶段营营销手段段1、 返租后后三年22、 华华联销售售额的330%，不不超过11个亿做做保障33、 买买2+11送五楼楼商铺 4、 购买商商铺做北北京华联联终身会会员四、本阶阶段不成成功点总总结1、 北京华华联的优优势宣传传不明显显本阶段段虽然把把北京华华联作为为本项目目的主要要依托点点，但是是没有把把北京华华联作为为中国零零售业的的巨头形形象做一一个彻彻彻底底的的宣传，反反而将本本项目的的次要优优势（例例如单价价、地段段、回报报

5、等）反反客为主主，作为为广告宣宣传的重重点，从从而将北北京华联联的优势势降为一一个次要要点，从从而将本本项目最最重要的的优势给给放弃了了。2、 小投资资客数量量锐减作作为在220022年开盘盘项目（例例如国际际大巴扎扎）来讲讲，率先先采取“返返租”的的促销模模式，投投资额从从30000元开开始，将将大量的的散户投投资者纳纳入囊中中；经过过随后几几个项目目的消化化，市场场上的投投资客越越来越少少；同时时投资客客对投资资风险、单单价、可可实现性性等也开开始了明明显的思思考。所所有这些些因素导导致小投投资商数数量锐减减，导致致本项目目的目标标客户群群也随之之减少。本本阶段也也将主要要客户群群定位为为

6、投资额额在2万万-5万万的投资资人群，而而在同此此时间段段开盘的的竞争项项目在地地段和回回报率上上比本项项目有很很大的明明显优势势，因此此项目的的客户资资源优势势也就不不明显了了。3、 商业按按揭停止止，让小小投资商商出局在在本项目目销售的的关键时时期，全全部银行行停止商商铺的按按揭，导导致在22万5万之之间的小小投资商商全部出出局，从从而使我我们的目目标客户户数量大大大减少少。大投投资商也也对巨大大的市场场风险表表现的极极为慎重重，导致致本项目目的意向向客户锐锐减，许许多处于于观望状状态。44、 项项目工程程延后，损损害投资资者投资资信念由由于北京京华联预预定开业业时间两两次延后后，与公公开

7、宣传传资料不不符，直直接导致致投资者者对本项项目的信信心降低低，投资资者投资资顾虑较较多5、 营销策策略降低低商铺与与生俱来来的珍稀稀价值“买买2+11送五楼楼商铺”这这样的商商铺销售售策略让让人产生生一个商商铺价值值不高的的印象，将将项目的的价值拉拉低，直直接阻碍碍了客户户投资第二章 新疆国国投不动动产信托托理财（ 20004-99-088-220044-122-211 ） 一、 广广告投放放情况分分析短信投放放两次报报纸广告告两次二、广告告投放与与销售收收入分析析名称 时间 金额（单单位：元元）广告告投入 8.00-9.005 22万元左左右销售售收入 60000万左左右三、本阶阶段营销销

8、总结与与分析1、 本阶段广广告诉求求重点新疆疆国投主主诉求点点：新疆疆国投对对金福世世贸广场场实行不不动产信信托诉求求内容：1、 年8.1%的的投资回回报2、 2年之之后可由由开发商商回购33、 投投资3年年为一个个投资周周期本阶段的的目标客客户发生生了实质质上的变变化，目目标客户户由不动动产投资资（商铺铺投资）向向金融投投资客（债债券投资资）的转转变，而而这部分分投资客客是最追追求短期期利益和和最不稳稳定的，给给本项目目的带来来了巨大大的不稳稳定因素素，项目目的风险险增长最最高点。1、 目标客户户由商铺铺投资客客向债券券投资客客转变2、 本阶段的的营销手手段债券投投资3、 本阶段不不成功点点

9、总结2、 项项目的投投资定位位由商铺铺支点转转变为证证券的依依托点本阶段将将本项目目的投资资性质由由正统的的商业投投资转变变为金融融上的融融资投资资，从而而将本项项目的目目标客户户发生根根本性的的转变，从从而抛弃弃了真正正商铺投投资客户户。3、 本本阶段的的销售成成绩基本本为零本阶段的的销售收收入虽然然达到660000万，但但是由于于金融的的投资客客户并不不是长期期的投资资路线，而而且在两两年后可可以随时时收回投投资，这这就说明明本阶段段的销售售收入并并没有真真正归开开发商所所有，开开发商可可控制资资金基本本上为零零第三章 项目的的营销策策划一、 项项目的SSWOTT分析1、 项项目的优优势分

10、析析a、“超超市”经经营业态态填补周周边市场场空白，不不存在同同类业态态的竞争争；b、华华联超市市20年年租期保保证，88%的固固定租金金回报有有保障；c、周周边人群群消费能能力高出出其他地地方200300%，对对本项目目的经营营前提有有保证dd、乌鲁鲁木齐居居民投资资意识较较强，对对产权式式商铺在在思想上上能够接接受2、 项项目的劣劣势分析析a、 新新疆停止止商业银银行按揭揭，个人人投资门门槛提高高，个人人投资风风险增加加b、 项目前前期营销销策划定定位不准准确，变变数较多多，投资资者对此此疑虑较较多c、 本项目目的经营营交付时时间延后后，投资资者信心心受挫dd、 220年的的项目租租期较长

11、长，投资资者对88%的回回报不满满意3、 项项目的机机会点分分析a、 商商业按揭揭全面停停止，项项目在单单价上有有优势，投投资门槛槛相对其其他项目目较低bb、 部部分商业业项目销销售完毕毕或停滞滞销售，本本项目直直接竞争争对手减减少c、 本项目目所在的的北京路路位于市市政规划划的最前前沿，地地段升值值潜力大大d、 本项目目的重新新定位讨讨论，给给本项目目带来新新的生机机4、 项项目的威威胁点分分析a、 天天气进入入隆冬时时间，天天气寒冻冻可能降降低投资资者的热热情b、 部分竞竞争对手手首期降降低为零零，对本本项目销销售有很很大威胁胁c、 投资策策略的调调整，会会增加项项目的不不稳定元元素d、

12、外地的的投资者者回乡，直直接导致致投资客客源减少少二、项目目的调整整建议11、投资资理论的的调整a 、投投资概念念的调整整项目要由由单纯的的债券投投资模式式转变为为正统的的商铺投投资模式式，杜绝绝回购商商铺的可可能，保保证投资资商成功功回笼资资金商铺铺投资要要保证经经营收入入增长的的同时也也要保证证商铺原原始资本本金的增增长b、商铺铺价值概概念的调调整商铺的价价值决定定有两个个重要的的指标：地段和和周边的的供应量量。地段段因素包包括现有有地段优优势和未未来地段段优势；周边的的供应量量的多少少会产生生供求关关系的不不平衡，直直接影响响商铺的的价值。本项目有来地段的增值潜力大和周边供应量很少的两大

13、优势2、目标客户的调整从先前的的销售情情况可以以得到，我我们前期期的销售售成绩几几乎为零零，也就就说明了了我们的的目标客客户并不不是项目目先前的的小投资资商或债债券投资资客户。如如果我们们还要把把眼光放放在这些些客户上上面，那那么我们们项目也也就不可可能有新新的突破破，因此此我们从从纯粹的的商铺经经营出发发，就决决定了我我们的投投资者为为中高型型投资商商户。我我们的目目标客户户：年龄龄：355455岁投资资额：110万50万万逻辑思思维：投投资慎重重，对商商铺投资资有远见见意识喜喜欢稳健健的投资资方式着着重于运运营商的的经营能能力及商商铺的后后续经营营可执行行性3、产品品分割的的调整产品的分分

14、割要从从商铺经经营的角角度出发发，而不不应该根根据投资资者的投投资额决决定商铺铺的面积积，让小小投资者者掌握商商铺的整整体方向向，给后后续经营营带来混混乱基于商铺铺经营的的必要，我我们对项项目的产产品分割割建议如如下：10115平方方 占660%116330平方方 占220%331550平方方 占110%559平平方 占占10%4、促销销策略的的调整抛弃原有有的“买买2+11送五”的的促销手手段，从从提高产产品的附附加值入入手，提提高商铺铺的价值值层次，彻彻底改变变“商铺铺大甩卖卖”的贬贬值销售售形象我我们的促促销策略略：投资资者成为为华联终终生会员员，购物物比普通通会员有有优惠投投资者对对华

15、联经经营有监监督权利利，保证证业主的的投资稳稳健降低低销售单单价（总总销售额额不变），打打消客户户对北京京路商铺铺价格高高的看法法尽可能能实行“后后五年返返租”，降降低投资资商的投投资总额额将本项项目的投投资回报报率提升升到100%112%之之间，提提高本项项目的竞竞争能力力三、项目目的营销销策略由由于项目目前期运运作期间间，商铺铺面积间间隔偏小小，金福福世贸广广场与北北京华联联的租赁赁合约从从未在公公众面前前出现，户户外广告告上打的的北京华华联开业业日期一一再的延延期，对对市场造造成了极极大的负负面影响响。故此此，我司司认为重重拾市场场的信心心极为重重要，以以大量的的外力及及客观事事实证明明

16、北京华华联的确确定入驻驻金福世世贸广场场及北京京华联作作为中国国连锁业业巨头（220044.2排排名中国国第二，次次于国美美），业业绩凌驾驾于国际际连锁巨巨头家乐乐福和沃沃尔玛的的娇人业业绩。所所以建议议20005年11月20005年55月项目目的总体体营销思思路：公公关性事事件销售售为主，阶阶段性促促销为辅辅，广告告策略以以软文为为主，硬硬性广告告为辅。其其主要内内容于下下：事件一：北京华华联进驻驻金福世世贸广场场签约仪仪式时间：220055年1月月18日日地点：现场营营销中心心广告报报纸：11月8日日1月月19日日广告主主题：北北京华联联中国连连锁业排排名第二二 业绩绩凌驾家家乐福和和沃尔

17、玛玛两大国国际巨头头1月118日北北京华联联签约 金福世世贸广场场 广告告形式：.以系系列稿形形式出现现时间目目的：重重拾市场场信心，再再度回暖暖北京华华联促销销策略：一.三三.三北北京华联联黄金风风暴时间间：20005年年1月118日20005年年2月55日付款款方式（一一.三.三的含含义）：一：首首期400%，发发展商一一次性返返还前三三年的租租金，即即总价的的30%，投资资者只需需交纳总总价的110%作作为首期期款三：北京华华联开业业前（220055年5月月1日前前）交纳纳另外的的30%三：北北京华联联开业后后一个月月内（220055年6月月1日前前）交纳纳剩余的的30%事件二：北京华华

18、联体验验之旅时间：220055年2月月28日日220055年3月月2日地地点：呼呼和浩特特华联店店 包头头华联店店广告投投放：22月155日2月226日 不少于于8次广广告广告告主题：1、 亲身体体验北京京华联的的庞大的的消费人人群2、 北京华华联请你你 游内内蒙古33、 今今年最后后一封大大利市，下下定即赠赠华联2200元元消费金金券广告告形式：以系列列稿形式式出现事事件目的的：引起起媒体炒炒作，以以客观事事实证明明北京华华联的经经营能力力促销策策略：沿沿用一三三三黄金风风暴事件三：投资创创富专家家论坛北北京华联联总裁吉吉小刚投投资讲座座时间：年月月日日地点：现场销销售中心心广告投投放：、

19、中中国商业业巨头讲讲座、 成功人人士教你你成功投投资、 一个与与商业巨巨头对话话的机会会广告形形式：以以系列稿稿形式事事件目的的：名人人效应，引引起市场场炒作促促销策略略：沿用用一.三三.三黄黄金风暴暴事件四:快 稳稳 准抓抓住北京京华联-北北京华联联乌市巡巡展时间:220055年4月月18日日-20005年44月300日地址址:乌鲁鲁木齐各各区广告告投放:20005年44月155日-220055年4月月30日日广告主主题:、 快快抓住北北京华联联、 稳抓住住北京华华联、 准抓住住北京华华联、 庆祝北北京华联联乌市巡巡展完满满成功广广告形式式：以系系列稿出出现事件件目的：到乌市市各地宣宣传，增

20、增大客户户层面促促销策略略：沿用用一.三三.三黄黄金风暴暴事件五五:北京京华联开开业庆典典时间:220055年5月月1日地地点:现现场销售售中心广广告投放放:20005年年4月228日-20005年年4月330日广广告主题题:北京京华联倒倒计时广广告形式式:系列列稿形式式事件目目的:借借助北京京华联开开业的庞庞大人流流进行促促销促销销策略:二.八八富人定定律付款款方式:二八定定律、 首期550%，发发展商一一次返还还前三年年租金即即总价的的30%，投资资者只需需交纳总总价200%即可可作为首首期款、 其其余500%可分分作8个个月向发发展商供供款9.26.202215:1815:18:1922.9.263时18分3时18分19秒9月. 26, 2226 九月 20223:18:19 下午15:18:192022年9月26日星期一15:18:19