苏州工业园区别墅市场分析报告14056.docx

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1、苏州工业业园区别别墅市场场分析报报告一、 宏观环境境(一)、苏苏州房地地产市场场相关政政策分析析l 政策调控控执行力力度逐渐渐加大国务院、建建设部等等多部委委在20006年年5月出出台国六六条及其其15条条细则调调控住房房的供应应结构、房房价和投投资投机机性需求求后，并针针对外资资准入、土土地控制制等出台台诸多相相关的政策，表表明政府府对房地地产行业业调控的的力度明明显加大大。当年的房房地产调调控中对对住房供供应结构构提出了了具体的的70/90标标准，对对于900平米以以下住房房作出的的比例硬硬性规定定，使得得开发商商不得不不作出被被动的适适应。在在开发商商迎合市市场作出出的主动动调整和和响应

2、政政策作出出的被动动适应两两相作用用下，小小户型成成为未来来市场主主流已经经是板上上钉钉的的事实。以以20006年全全年的楼楼市销售售形势为为依据，同同样也说说明了这这一点。这这一年当当中，小小户型频频频亮相相、屡屡屡热销。国国六条和和国十五五条的导导向就是是重点发发展满足足当地居居民自住住需求的的中低价价位、中中小套型型普通商商品住房房，继续续抑制房房地产的的投资和和投机性性需求。20066年5月月30日日国土资资源部下下发“关于当当前进一一步从严严土地管管理的紧紧急知”，规定定从5月月31日日起，各各地将停停止审批批别墅类类供地和和办理相相关用地地手续，对对联排别别墅、低低密度花花园等类类

3、别墅项项目的审审批也要要进一步步控制。自自从别墅墅禁令被被国土部部门三令令五申后后，对别别墅市场场的未来来走势的的讨论就就从未停停息过。别别墅用地地首次进进入禁止止用地项项目目录录，市场场一度预预计别墅墅会因奇奇货可居居而进一一步激发发增值潜潜力。在在市场供供应量不不再增加加的情况况下，别别墅价格格有所上上涨，而而此时市市民“买涨不不买跌”的心理理表现得得尤为明明显。20077年1月月16日日，国家家税务总总局又发发布了关关于房地地产开发发企业土土地增值值税清算算管理有有关问题题的通知知，宣宣布全国国各地从从20007年22月1日日起开展展房地产产开发企企业土地地增值税税清算。这这个条例例的颁

4、布布旨在规规范房地地产行业业利润，而而非单纯纯的打压压调控，但但无疑是是给房地地产开发发商“沉重的的一击”，从总总体来看看，土地地增值税税的征收收对利润润率较高高的项目目，如别别墅、公公寓等高高档房的的影响比比较大。谈谈“税”色变的的不仅是是开发商商，同时时，别墅墅炒家也也开始遭遭受冲击击。l 政策效果果呈现从当前房房地产形形势来看看，政府府的调控控效应虽虽然有所所体现，但但房价上上涨趋势势以及房房地产行行业诸多多不合理理问题并并没有得得到有效效控制，国国务院更更是组织织多部委委赴全国国检查房房地产调调控落实实情况和和调控效效果，并并进行第第二次全全国土地地市场检检查，相相信今后后会进一一步加

5、大大政策调调控的执执行力度度，如果果房价上上涨的势势头不能能得到有有效遏制制，则进进一步的的调控政政策出台台可能性性就比较较大。今后的住住房供应应结构将将继续调调整，普普通住房房和经济济适用房房供应将将增多，别别墅等高高端住房房的投资资和供给给将受到到限制。土土地管理理更加严严格，土土地增量量供应控控制更严严，土地地成本将将提高，这这也将加加剧对于于存量土土地的竞竞争。增量土地地资源的的供给紧紧缩，将将会促使使房地产产行业更更加注重重对存量量土地资资源的整整合，对对量土地地的竞争争也将加加剧。对对于房地地产开发发企业来来说，土土地成本本的提高高、竞争争的激烈烈，导致致大量小小型房地地产商开开始

6、退出出这一行行业，而而随着调调控深入入，这一一趋势将将变得更更加明显显。 使使得市场场更加制制度化、规规范化、透透明化和和市场化化，房地地产行业业“强者者恒强”的的局面将将得到进进一步的的体现，行行业集中中度也将将进一步步提高。（二）、园园区经济济指数20066年全区区实现地地区生产产总值6680亿亿元，比比20005年增增长199%；工工业总产产值21100亿亿元，增增长266%；地地方一般般预算收收入522.5亿亿元，增增长266%；固固定资产产投资3390亿亿元，增增长111%；进进出口总总额5000亿美美元，其其中出口口2511亿美元元，分别别增长223%和和31%；新增增注册外外资3

7、88亿美元元，实际际利用外外资166亿美元元，在较较高平台台上继续续稳步增增长。城城镇职工工和农村村居民收收入分别别超过33万元和和1.118万元元，比开开发之初初均增长长5倍左左右。l 面积、人人口苏州工业业园区原原行政辖辖区面积积2600平方公公里，于于06年年又东扩扩10平平方公里里，现为为2700平方公公里。其其中，中中新合作作区规划划面积880平方方公里，规规划居住住人口550万。l 规划建设设1、园区区总体规规划园园区行政政区域规规划面积积2600平方公公里，下下辖四个个镇，总总人口223万中中，中新新合作开开发区规规划面积积70平平方公里里。园区区规划的的“中心心思想”就就是以人

8、人为本，园区功功能用地地布局轴轴向布局局形式为为主，其其区域功功能分割割非常清清楚，脉脉络清晰晰。商业业用地居居其核心心，其两两边是生生活居住住用地，再再外围为为工业用用地。2、分区区规划园区规划划以创造造一个能能与苏州州现有城城市完美美结合，具具有良好好的居住住和工作作环境、高高效、洁洁净的现现代化园园区为目目标。规规划结构构突出贯贯穿河西西新区一一苏州古古城园区一一、二、三三区中心心的轴线线处理，土土地使用用根据明明确的功功能加以以划分，轴轴线及其其两侧的的条形地地带布置置居住及及其三个个商业中中心，清清洁的高高新技术术为主导导的轻型型工业围围绕商业业中心和和居住邻邻区，使使工作地地点和必

9、必要设施施靠近居居住。3.发展展模式根据由西西向东推推进的建建设分期期，园区区将发展展成三个个独特的的实体：第一区：首期开开发8平平方公里里，紧靠靠苏州古古城，将将建成一一个以工工商业为为主体、包包括金融融业和旅旅游业的的中心区区。地段段为新式式和现代代化的工工商业中中心，为为整个园园区乃至至苏州市市服务，拥拥有平衡衡的居住住和工业业用地，面面积155.2KKM2，人人口100万；第二区：第二区区环绕秀秀美的金金鸡湖，将将建成一一个富有有水城特特色的居居住区和和高新技技术产业业区。地地段为科科技中心心，提供供一个从从事研究究开发活活动的高高科技工工业园及及具有高高素质、湖湖滨环境境的居住住区，

10、面面积166.4KKm2，人人口200万；第三区：第三区区靠近上上海，地地势开阔阔，将建建成一个个技术密密集的制制造业和和加工工工业基地地。地段段为自给给自足的的新镇，用用于用地地较广的的轻工业业，主要要的公用用设施和和基础设设施及居居住，面面积355.3 KM22，人口口30万万。三个分期期地段以以天然或或人工界界线划分分，各具具独特的的用地环环境和发发展用途途。总用用地面积积741 KKM2（其其中金鸡鸡湖水面面722 KMM2），规规划人口口60万万。（三）、园园区发展展目标苏州工业业园区是是中国和和新加坡坡政府间间重要的的合作项项目，119944启动，至今历历经十年年，十年年来，苏苏州

11、工业业园区经经济发展展和开发发建设取取得了令令人瞩目目的成就就。园区发展展的目标标是：把把苏州工工业园区区建设成成为具有有国际竞竞争力的的高科技技工业园园区和现现代化、园园林化、国国际化的的新城区区。二、园区区房地产产总体市市场综述述（一）、园园区房地地产发展展概况1.园区区历年供供应、吸吸纳、价价格变动动20000年以来来，由于于政府对对园区的的规划初初见成效效，绿化化覆盖率率高，周周边配套套设施也也逐步成成熟起来来，所以以房价节节节攀升升，基本本上以每每年8000元/平方米米的涨幅幅上扬。从从园区第第一批商商品房的的定价来来看一般般不超过过20000元/平方米米左右，而而如今园园区的均均价

12、已在在58000元/平方米米左右。在在这短短短几年的的时间里里，房价价却翻了了3翻。不不过惊人人的涨幅幅并没有有抑制人人们对高高档生活活享受的的追求，如如今苏州州楼市仍仍呈现供供需两旺旺的势头头。2.园区区房地产产相关数数据 l 园区房地地产开发发投资截止到007年44月底,累计新新开工商商品房117155.2万万，竣竣工10058.34万万，其其中：住住宅新开开工12291.97万万，竣竣工8112.991万。已批批预售尚尚未售出出商品房房89.91万，其中中: 住住宅644.877万，商商用房225.004万3.园区区住宅用用地开发发状况：园区住宅宅用地开开发分布布图 从开发进进度来看看，

13、住宅宅类开发发成型区区域为苏苏胜路两两边地带带，地块块成交但但未推地地块，主主要为现现代大道道北和沈沈浒路之之间。 从平均容容积率来来看，自自03年年以来，园园区1.5以上上容积率率地块供供应量较较大，220055、20006年年由于政政府的总总体规划划，中低低密度的的地块供供应较大大，预计计此类产产品市场场将会出出现同期期同质化化产品激激烈竞争争。 从地块竞竞得者来来看，以以一定品品牌的开开发商为为主导，从从而提高高园区整整体的产产品力，相相信以后后市场的的竞争，不不仅是楼楼盘产品品的竞争争，更是是开发公公司实力力的竞争争。 从中新区区所占整整个园区区土地供供应的比比重来看看，20004年年

14、占699.5%，20005年年占744.5%，20006年年占711%，中中新区所所占整个个园区比比重之大大，加剧剧各楼盘盘之间客客源的相相互竞争争。 20066年，园园区成交交的土地地面积达达3388万平方方米。进进一步说说明以后后此区域域的市场场将会有有着白热热化的竞竞争，怎怎样在激激励的竞竞争找出出制胜点点将是关关键。4.园区区房地产产市场小小结目前园区区住宅供供应均价价超过558000元/平平方米，随随着园区区市政基基础设施施不断竣竣工与生生活配套套设施不不断完善善，区域域住宅市市场客户户层次、需需求面积积、销售售均价等等都将向向上增长长，预计计在不久久的将来来，园区区住宅均均价将会会

15、突破770000元/平平方米。特点一：园区依依然是市市场的领领导者06年至至今苏州州全市房房产销售售状况，园园区一直直占有很很大的比比例。而而在066年龙虎虎榜的年年度上榜榜项目中中，竟有有六个项项目来自自于园区区。而在在排名前前三的项项目中，便便有两个个项目位位于园区区。表明明了园区区在苏州州房地产产市场的的地位。特点二：实力企企业逐鹿鹿园区大型地产产企业的的开发项项目成为为市场的的领导者者。如中海、招招商、万万科、雅雅戈尔、仁仁恒等这这些拥有有着雄厚厚实力的的地产企企业开发发的项目目在市场场上有着着良好的的销售业业绩。有有着深厚厚底蕴的的地产企企业的进进入，使使苏州房房产市场场的竞争争越发

16、激激烈。由由而苏州州房地产产市场正正是由于于这些实实力雄厚厚的高端端企业进进入，房房产市场场的整体体水平正正在快速速的提升升，一个个崭新的的地产时时代正在在到来。苏苏州房地地产市场场将是一一个王者者聚集的的领地。特点三：中小户户型产品品市场需需求旺盛盛在以大户户型自居居的园区区市场，小小户型产产品（990以以下）显显得异常常稀缺，市市场上在在售的小小户型项项目缺指指可数，这这些楼盘盘主要集集中在湖湖东板块块，湖东东板块小小户型市市场相对对比较活活跃。由由于户型型小、总总价低、置置业门槛槛相对比比较低，以以及园区区公积金金的特殊殊政策，小小户型便便于套现现等因素素，使得得小户型型热销，受受到市场

17、场的追捧捧，而房房价也因因小户型型节节攀攀升。市市场的需需求永远远决定着着项目的的销售表表现，006年至至今，雅雅戈尔、新新创理想想城、大大观名园园、第五五元素、南南山巴黎黎印象、亿亿城新天天地等项项目在市市场竞争争的胜出出，便是是凭借着着对于中中小户型型住宅的的需求的的准确判判断。特点四：城市扩扩张下的的别墅热热销园区的良良好规划划加上得得天独厚厚的景观观资源，使使其成为为别墅产产品争相相开发的的区域。06年度园区销售总冠军是招商依云水岸。06年园区别墅供应相对较少，只有招商依云水岸、金水湾、德邑、中海半岛华俯等几个项目供应。强大的市场需求下，使得较少的货量得到市场强烈追捧。06年的别墅热销

18、，也带动了07年大批别墅产品的上市和热销。（二）、园园区房地地产后市市预测1.供应应分析园区的住住宅开发发量逐年年递增，增增幅惊人人。造成成这种现现象的原原因主要要有两方方面，一一方面是是需求拉拉动，使使得供应应量基本本得到去去化。另另一方面面是园区区的投资资环境日日趋成熟熟，置业业“高地”效应，使使得土地地价值凸凸现，开开发商信信心增强强。目前前园区住住宅发展展起点较较高，并并且受到到了来自自全国各各地开发发商的热热捧，未未来供应应量巨大大，竞争争较为激激烈。园园区目前前在售商商品住宅宅总量约约80万万，是是苏州市市区商品品住宅供供应量最最大的区区域市场场。自220011年以来来，园区区中心

19、区区域公开开出让住住宅用地地约7000万，可建建商品住住宅总量量约10000万万，其其中约5500万万尚未未开发或或完成销销售，存存量巨大大，后市市供应将将持续放放量。2.未来来走势目前，苏苏州工业业园区住住宅产销销两旺，不不少项目目的销售售屡屡创创造了苏苏州楼市市的奇迹迹。相对对于苏州州全市的的楼市成成交情况况来看，园园区的物物业非常常良好。一一方面说说明园区区世界一一流的规规划，理理想的居居住环境境在消费费群中已已获得认认可，另另一个重重要的原原因，应应归功于于苏州工工业园区区特殊的的社会保保障体系系，目前前公积金金会员仍仍以每年年将近1100000人的的数量递递增。这这项社保保体系已已为

20、园区区内的房房地产繁繁荣起到到积极的的推动作作用。市场竞争争日趋激激烈，市市场供应应结构出出现调整整，具体体表现为为加强产产品创新新、寻求求产品区区隔、避避免同质质化竞争争；增加加相对适适销对路路产品供供应，减减轻去化化压力。市市场结构构调整中中，两种种产品发发展趋向向表现明明显。其其一，以以满足高高端客层层需求的的高档住住宅发展展趋向；其二，以以满足中中低端客客层需求求的青年年社区发发展趋向向。园区房地地产市场场发展基基础坚实实，市场场成熟度度高，虽虽然短期期内市场场走势仍仍然以平平稳为主主，但中中期及远远期前景景值得看看好，楼盘只有有通过产产品核心心竞争力力、产品品附加值值的深度度挖掘来来

21、提升市场场占有率率。三、园区区别墅市市场综述述（一）、园园区别墅墅市场概概况1.市场场供应特特征园区内已已经售謦謦别墅项项目近十十个，目目前正在在销售项项目十余余个，集集中供应应于金鸡鸡湖、独独墅湖及及青剑湖湖板块，累累计供应应量近660万平平米。目目前工业业园区占占整个别别墅市场场的200.2%。其中中又以联联排别墅墅为主，辅以少量独立别墅。工业园区区别墅供供应量不不大，需需求旺盛盛，市场场处于供供不应求求的状况况。目前市场场供应产产品主要要以联排排等经济济性别墅墅为主，但面积偏大，平均面积在250以上，纯独栋别墅供应量不大。而独栋别墅用地的紧急刹车，则意味着独栋别墅的投资价值将远远超过其他

22、类型的物业。同时，物权法草案中住宅用地满70年续费条文的被删，无疑将进一步提升别墅的土地价值与投资价值。苏州别墅墅市场上上的买家家还是以以苏州本本地为主主，其次次即是台台湾及港港澳人士士，再次次为长三三角地区区内其它它各省市市人士，当当然还有有少量外外籍人士士。在购购买的需需求中，投投资和自自住的比比例基本本上为二二八开，投投资的比比例基本本集中在在中高端端市场的的项目中中，外籍籍的客户户也主要要集中在在中高端端市场的的项目中中。所有有置业者者几乎都都有二、三三次置业业的经验验。2.市场场走势从目前苏苏州别墅墅市场来来看，产产品的同同质化问问题比较较严重，基基本上追追求的是是以外部部自然环环境

23、为卖卖点，而而在产品品建筑本本身则没没有体现现更多的的个性，在在未来的的产品研研发中，更更应注重重居住小小环境的的创造提提升，真真正做到到人居环环境的品品质提升升。 随着着20007年政政策加大大执行力力度，别别墅将呈呈现新一一轮行情情，产品品结构也也将发生生变化。在在近期及及未来可可预期的的一段时时期，实实际的别别墅供应应将会保保持收缩缩态势，各各种档次次别墅将将会以精精品化示示人，整整个市场场的产品品结构将将出现重重大调整整，同时时价格上上升也是是不可避避免的趋趋势。就就普通别别墅而言言，为争争夺更多多的市场场份额，不不断的完完善功能能与平面面升级必必将成为为新的趋趋势。因因此那些些受政策

24、策限制少少、创新新多的普普通别墅墅产品必必将成为为市场的的新宠。（二）各各板块别别墅市场场概况园区区地地域辽阔阔，空间间跨度大大，各区区域自然然条件和和经济发发展状况况不尽一一致。为为便于分分析，可可以将园园区房地地产市场场划分为为三大类类板块。根据其市场特征划分为3个板块,即：湖西、湖东、和乡镇板块。l 湖西板块块现状特特征湖西板块块位于园园区西部部，金鸡鸡湖与老老城区中中间，系系园区内内的黄金金板块，开开发启动动早，各各开发商商均在此此投入了了极大的的人力物物力和财财力，周周边的生生活配套套较为齐齐全。目前湖西西区域土土地资源源非常稀稀缺，尤尤其是湖湖滨土地地，所以以区域在在售楼盘盘项目较

25、较少，只只有沿湖湖的仁恒恒星岛、高高尔夫花花园等，未未来的可可推案量量很有限限，区域域价格较较高，升升值空间间大，整整个园区区居住区区域发展展重点已已经向湖湖东市场场转移，走走进湖东东板块，就就可以显显见这一一大的趋趋势。l 湖东板块块现状特特征湖东板块块开发相相对于湖湖西板块块较晚，但但发展势势头较快快。 220033年，才才有一批批居住性性质的用用地进行行招拍挂挂，目前前大多数数地块上上已形成成一定规规模的开开发。目前湖东东楼盘形形态比较较注重产产品的组组合，有有纯别墅墅社区，也也有多种种物业形形态混合合社区，但但总体由由于政府府的规划划因素起起着举足足轻重的的作用，目目前湖东东市场上上主

26、要的的产品形形态为高高层和小小高层，但但后期发发展方向向将以低低密度住住宅为主主，低密密度居住住区主要要集中在在跨塘河河沿岸。目前湖东东别墅产产品在售售项目较较多，在在园区中中心区域域、核心心地段所所占比重重更大。随随着中海海御湖西西岸、玫玫瑰湾、水水墨江南南、万科科本岸等等高档住住宅项目目的上市市，园区区湖东高高档住宅宅供应量量将继续续增长。l 乡镇板块块现状特特征乡镇板块块主要指指唯亭板板块，其其中包括括青剑湖湖沿岸、阳阳澄湖南南岸地区区，唯亭亭板块将将是今后后发展的的重要区区域。唯唯亭房地地产基本本为小高高层、多多层，目目前唯亭亭商品住住宅开发发分布比比较分散散，别墅墅产品较较少，目目前

27、在售售有君地地上郡、招招商依云云水岸等等。新兴区域域青剑湖湖有星湖湖客及君君地上郡郡外，还还有其它它低密度度土地的的供应，随随着附近近土地的的大量供供应，行行政中心心的搬迁迁对其有有一定的的导入作作用，最最终未来来青剑湖湖沿边将将是低密密度商品品住宅开开发的主主要区域域。但同同时也预预测了此此区域将将是唯亭亭地产竞竞争最为为激励的的区域。（三）、竞竞争个案案分析高尔夫花花园基础信息息容积率1.9建筑面积积29万方方开发商苏州鸿意意地产发发展有限限公司代理商苏州新吉吉阳物业类型型小高层，高高层，叠叠加别墅墅类比物业业类型叠加别墅墅总户数17000户类比物业业户数88户地理位置置机场路与与星港街街

28、交汇处处建筑风格格现代简约约开盘时间间20055-033物业公司司深圳中旅旅（0.73元元/平米米）综合分析析企业诉求求双湖板块块别墅区区域产品户型型叠加别墅墅，2223-2253平平米，有有部分地地下车位位，133万元每每个车库库，一楼楼带花园园产品价格格均价在992000元/平平米(叠叠加)星岛仁仁恒基础信息息容积率0.588建筑面积积978550开发商仁恒地产产销售商自售物业类型型联排（33-7联联）类比物业业类型联排总户数350户户类比物业业户数350户户地理位置置园区独墅墅湖西岸岸建筑风格格现代简约约开盘时间间07年55月物业公司司仁恒物业业3.88元/ /月综合分析析企业诉求求独墅

29、湖边边的高档档湖滨社社区产品户型型联排面积积范围2228-2911，主主力2000-2550(地上)，地下下面积550平米米，层高高2.22米车位配比比1：1产品价格格不计地下下面积1120000元/ （联联排、双双拼）营销综述述公开时间间：066年5月月准现房房对外公公开接待待开发节奏奏：分两两期开发发，目前前为一期期（1553套），二二期（2200套套）预计计于088年上半半年推出出推盘节奏奏：一期期分三批批推出，第第一批558套（其其中1套套双拼），第第二批449套，第第三批446套。蓄水方式式： 11期1批批,于007.55.1 (样板板房于44月公开开)收取取5万元元诚意金金 ，届届

30、时按时时签约者者,优惠惠3万/套。目目前2批批预约中中,（55万元诚诚意金）约约有400组预约约.7月月1日前前签合同同有相关关优惠开盘方式式：一批批房源诚诚意金转转大定，按按卡号先先后顺序序优先选选房，可可选意向向房源11套。二二批6月月24日日直接签签合同销售情况况：一批批销售完完毕中海星星湖国际际基础信息息容积率1.4建筑面积积1500000平平方米开发商中海销售商自售物业类型型小高层、高高层、联联排类比物业业类型联排总户数13000多户类比物业业户数105户户地理位置置园区现代代大道与与华池街街交口建筑风格格欧州风格格开盘时间间07年33月物业公司司中海物业业3.55元/ /月 (别墅

31、)综合分析析企业诉求求目前形象象推广期期，主打打中海品品牌产品户型型一期122幢联排排共655套，面面积地上上1722平米左左右，地地下355平米左左右，二二期400套三层层联排别别墅,户户型基本本相同四四房两厅厅三卫,地上面面积在2204 左右右. 层层高:客客厅3.9米，开间4.6米，南南面私家家庭院用用围墙围围起来,算一半半面积.另有内内庭院,顶层有有露台。车位配比比半地下车车库,车车库开间间5.66米,面面积366 ,车库入入口坡度度较缓,面积较较大,可可作为户户外停车车位,享享受双车车位产品价格格二期未正正式公开开，价格格在95500元元左右/平米营销综述述公开时间间：066年5月月

32、准现房房对外公公开接待待开发节奏奏：别墅墅分两期期开发，目目前一期期（655套）已已销售完完毕,二二期(440套)预计于于07年年9月推推出蓄水方式式：一期期预定客客户诚意意金转大大定优惠惠2万元元，开盘盘享受99.8折折,二期期还未正正式接受受预定玫瑰湾基础信息息容积率0.8建筑面积积900000开发商上海中金金地产销售商自售物业类型型联排、双双拼、独独栋类比物业业类型联排、双双拼、独独栋总户数205户户类比物业业户数205户户地理位置置园区机场场路、星星湖街交交界处建筑风格格西班牙风风格开盘时间间07年44月物业公司司中金物业业，3.1元/平米/月综合分析析企业诉求求西班牙皇皇族专用用的环

33、岛岛水岸别别墅区产品户型型物业形态态：联排排，地上上面积（1194-2266），地地下(771-994)， 1822套； 双拼2250+1011，222套；独独栋，11套。面积范围围：1977-2330左左右，主主力面积积2077(地下733左右右) 楼层数;地上三三层地下一一层地下室:层高2.8米, 可作作阳光活活动室,带地下下庭院层高:客客厅层高高4.11米,餐厅层层高3米开间:联联排别墅墅开间66.3米米庭院:地地下庭院院入户花花园,景观露露台车位配比比1：1 880%以以上房型型含地下下车库,车库坡坡道也可可停车。产品价格格1.155-1.2万元元/ 主力总总价2550万元元/套营销综

34、述述公开时间间：06年6月市区区接待处处对外开开放开发节奏奏：分两两期开发发，目前前为一期期（2005套别别墅），二二期花园园洋房开开发时间间未定交房时间间:088年6月样板房公公开:007年7月推盘节奏奏：一期期分两批批推出,第一批批约1000套于于07年4月7日接受预预定,第二批批预计今今年8月推出出蓄水方式式：07.04.07-05.07期期间,交5万元诚诚意金,可直接接选房号号,转大定定优惠22.8万万元/套 ;签约约客户每每户赠送送价值88万元中中央空调调及吸尘尘系统销售情况况：一批批房源去去化约550%(北面沿沿河岸景景观双拼拼别墅去去化较好好)德邑基础信息息容积率0.777建筑面

35、积积5.5万万方开发商中新置地地代理商苏州同策策物业类型型独栋，双双拼，联联排，叠叠加类比物业业类型独栋，双双拼，联联排，叠叠加总户数184类比物业业户数184地理位置置星湖街东东琼姬路路南建筑风格格德式开盘时间间20066.5物业公司司和乔物业业综合分析析企业诉求求强调德式式品质和和产品力力产品户型型联排：3330-3600平米，888套 双拼：3688平米，110套独栋：4460平平米，66套 叠加加：2228-2237平平米，880套（含含16套套平层别别墅）产品价格格叠加65500-70000，联联排95500，双双拼1115000。独栋栋，1335000（单位位：元/平米）车库配比比

36、1个地上上车库+1个地地面车位位去化情况况目前销售售完毕营销综述述推盘节奏奏：先推推联排后后推叠加加别墅蓄水方式式：无特特别优惠惠措施，意意向客户户交50000元元诚意金金开盘方式式：诚意意金直接接转大定定水墨江南南基础信息息容积率0.588建筑面积积660000平方方米开发商建屋发展展销售商新明阳物业类型型独栋、联联排类比物业业类型联排总户数232户户（一期期）类比物业业户数232户户地理位置置园区星湖湖街、东东景路交交汇处建筑风格格中式园林林开盘时间间07年44月299日物业公司司建屋物业业综合分析析企业诉求求双湖板块块的中式式园林别别墅产品户型型面积范围围：联排排1700套，2243 、

37、2294两种，(花园660-1130 ),主力2290(地上上);独独栋522套（含含一套9900 ），3300-3700 ,(花园园80-1600 ),主力力3600楼层数;地上两两层地地下一层层地下室:层高22.8米米,利用用天井采采光,可可作阳光光活动室室开间:联联排别墅墅开间77.5-8.88米,客客厅层高高3.55米庭院:前前中后三三重庭院院,地上上车位或或车库产品价格格1.2-1.33万元/ (联排)。 1.6-11.8万万元/ (独栋)营销综述述公开时间间：066年100月首次次参加房房展会开发节奏奏：分两两期开发发，目前前为一期期（2330套），二二期开发发时间未未定样板房公公

38、开:007年44月下旬旬.(目目前整修修暂停对对外开放放)推盘节奏奏：一批批16套套联排别别墅于007年44月299日公开开,第二二批约330套于于07年年6月33日公开开，第三三批预计计6月底底推出，体体量未定定开盘方式式：之前前无收受受诚意金金,开盘盘直接收收大定,定金110万. 6.11后后开始签签约销售情况况：一批批推出当当天全部部定完中海御湖湖熙岸基础信息息容积率1建筑面积积26万平平方米开发商中海集团团绿化率50%物业类型型高层、小小高层、联排、双双拼、独独栋别墅墅类比物业业类型联排、双双拼地理位置置星港街、机机场路、水水坊路、湿湿地公园园围合处处建筑风格格欧式古典典风格开盘时间间

39、07年55月199日物业公司司中海物业业3.88元/月综合分析析产品户型型房型面积积：1800-2995（地地上面积积）,主力A户型2440、B户型2665，地地下室面面积500-877 车位配比比全地下车车库，建建筑面积积3000 以以上房型型均为双双车库产品价格格联排1330000元/（含含车库）、16000元/（不含车库）,总价：263-450万/套双拼： 1.88-2万万元/，面面积3330-3380（含地地下面积积）,总价8550万左左右，样样板房112500万元（含含装修）营销综述述样板房公公开:007年4月蓄水方式式：07.4.77第一批批76套房房源开始始收取诚诚意金110万,

40、享有开开盘当天天优先选选房的权权利.第二批批房源于于07.5.220开始始收诚意意金100万元。开盘方式式: 077.5.19开开盘进行行摇号选选房,先到先先摇销售情况况：第一一批766套销售售完毕，二二批具体体推出时时间及体体量未定定君地上郡郡基础信息息容积率0.6225建筑面积积8.4万万平方米米开发商上海君地地销售商苏州同策策物业类型型独栋、联联排总户数374户户地理位置置星湖街东东、青剑剑湖北建筑风格格英伦小镇镇风格开盘时间间预计077年7月月绿化率46%综合分析析产品户型型面积范围围：联排排:2665(677)3211(883)，独栋栋:3775(1220)524(1664) 庭院：

41、多多重庭院院（南北北花园、下下沉中庭庭）、入入户花园园层高：客客厅挑高高3.66米开间：66.3米米车位配比比双车位（车车库+车车位）营销综述述推盘节奏奏：首批批预推336套房房源，视视销售情情况加推推30套蓄水方式式：6月16日开始购购买VIIP卡（110万元元），凡凡办理卡卡的客户户,开盘盘当天转转大定，都都享有11万元的的优惠。开开盘前产产品说明明酒会开盘方式式：预计计7月8日开盘，按按卡号顺顺序选房房并交付付大定金金招商依云云水岸(二期)基础信息息容积率0.777建筑面积积563444.997开发商招商局地地产销售商物业类型型联排、叠叠加总户数221户户地理位置置阳澄湖东东路988号建

42、筑风格格英伦小镇镇风格开盘时间间07年66月233日物业公司司招商局物物业2.8元/月月综合分析析产品户型型175-3200，主主力面积积2300-2250(不含含地下面面积)产品价格格楼盘均价价95000元/平米营销综述述从07年年4月222日发发放VIIP卡(享受开开盘当天天价格的的9.55折), 价格格及房号号不确定定,开盘盘当天摇摇号选房房.产品品户型与与一期相相同,样样板房也也续用一一期的.竞争个案案小结产品形态态：区域域内联排排别墅及及独栋别别墅为主主，面积积大多在在2400平米以以上，2200平平米是区区域的一一个面积积空白。预约时间间: 除御御湖熙岸岸由于品品牌追随随者较多多和

43、项目目位置市市场认同同度最高高外,其他项项目前期期客户蓄蓄水时间间较长,多为1年。预约方式式:除水墨墨江南只只有内部部认购,无公开开对外接接受诚意意预约,直接大大定外,其他个个案在接接受大定定前,都有诚诚意预约约的动作作,且样板板房公开开（除玫玫瑰湾）。意意向客户户较多的的,采取开开盘当天天摇号选选房,意向客客户量一一般的采采用,直接定定房号来来锁定已已有客户户.具体的的一房一一价都在在开盘当当天公布布。推案量:都采取取分批小小量的策策略,包括中中海御湖湖熙岸和和星岛仁仁恒也都都采取较较谨慎的的态度, 推案案量总体体占比都都不大。客源: 园区的的企业中中、高层层主管和和私营业业主都是是各项目目的主力力目标群群。对外价格格: 由于于大多主主力面积积相差不不大,因此湖湖东板块块的项目目单价在在115500120000元元/（不不算地下下室面积积）。面面积在2200平平米左右右的,总价落落点都在在2500万左右右, 御湖湖熙岸因因位置不不同,较湖东东板块单单价要高高,在 1440000元/(含地上上车库层层)。上海宝名名房地产产咨询有有限公司司南山项目目组20077-6-26