某物业管理公司全程营销10616.docx

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1、我们眼中中的物业业管理公公司经过详细细的分析析和周密密的考察察，我们们和怡高高物业走走到了一一起。怡怡高物业业顾问累累积百多多年的物物业管理理经验，亦亦是最早早涉足国国内之境境物业管管理公司司。配合合该公司司多年来来在国内内所累积积之物业业管理经经验，及及连同其其他部门门之专业业人才、经经验及技技术，相相信能凭凭着该公公司高质质素的服服务和先先进管理理概念，为为美的海海岸花园园提供一一个综合合性的高高级物业业服务。怡高物业业服务有有限公司司是由实实力雄厚厚的高力力国际物物业集团团与怡和和太平洋洋公司在在亚洲的的物业业业务进行行合并而而组建的的，形成成了亚太太地区一一个规模模庞大、网网络广阔阔的

2、物业业机构怡高高物业顾顾问集团团。怡高不但但承袭了了高力集集团丰富富的环球球物业顾顾问经验验，更拥拥有怡和和太平洋洋在亚洲洲的崇高高声誉。怡怡高的全全球网络络，它拥拥有世界界性的见见解及观观点，亦亦深入了了解不同同地方的的市场变变化。透过高力力国际的的环球联联系网络络，怡高高可利用用36000多位位专业人人员及健健全的物物业及客客户资料料库，快快捷而有有效地掌掌握适当当的物业业时机，顺顺利满足足客户的的要求。怡高的客客户范围围十分广广泛，其其中包括括有大规规模的商商业集团团、金融融机构及及政府机机关。凭凭借着优优良的口口碑及声声誉，怡怡高亚太太地区网网络得以以不断扩扩展，迅迅速而有有效地成成为

3、亚太太地区最最优秀的的物业顾顾问公司司之一。透过亚太太区地内内的366家办事事处及其其他地区区的1445家联联系办事事处，怡怡高为客客户提供供多元化化的物业业服务，其其中包括括买卖、租租赁、物物业管理理及工程程管理、估估值、研研究及顾顾问服务务等，拥拥有数以以千计专专业物业业顾问人人士。在物业管管理部门门中，不不但聘用用了具有有丰富物物业管理理经验的的专业人人员，更更汇聚了了不少造造诣精湛湛的技术术人员。为为满足现现今社会会客户的的需求，怡怡高提供供全面化化物业管管理服务务。包括括专业财财政预算算及会计计、技术术维修、物物业市场场推广、电电脑资料料处理及及技术提提供、人人事管理理、行政政管理等

4、等。此外外，怡高高采用了了现代化化物业管管理技巧巧，使客客户能掌掌握更多多市场资资料、确确保物业业的耐用用性及增增值能力力。该公公司的物物业经理理能因情情况提供供高效服服务，达达到客户户的要求求，深受受同业及及客户的的赞赏。目前由怡怡高负责责销售及及管理的的国内项项目超过过40个个，提供供物业管管理及顾顾问服务务的工商商住宅物物业总面面积逾2250万万平方米米。遍布布大连、天天津、北北京、上上海、广广州、东东莞、番番禺及深深圳八大大城市，并并由300多位来来自香港港、台湾湾及新加加坡的专专业人才才负责督督促在中中国当地地招聘的的逾15500名名物业管管理员工工。截止止19995年底底，怡高高受

5、委托托项目总总值超过过25亿亿美元。现现时在国国内分别别于北京京、上海海及广州州设立办办事处，另另有144个管理理办事处处设于八八大城市市。由怡怡高负责责管理的的番禺丽丽江花园园，获中中国国务务院建设设部颁发发“全国城城市物业业管理优优秀示范范住宅小小区”奖项。第七节 怡高高物业管管理顾问问合同文文本附录顺德美的的海岸花花园物业业管理顾顾问合约约广东省美美的集团团股份有有限公司司房产公公司（以以下简称称甲方），乃乃中国顺顺德美的的海岸花花园之发发展商。甲甲方在广广东省顺顺德市登登记注册册，其法法定地址址。 法法人代表表：。怡怡和高力力物业服服务（上上海）有有限公司司广东分分公司（以以下简称称乙

6、方），在在广州登登记注册册，其法法定地址址在广州州市流花花路1009号之之九达宝宝广场110066室，法法定代表表：柳维维伦第一章 前言言（一）顺顺德美的的海岸花花园位于于顺德北北滘镇南南部，该该发展项项目首期期工程预预计约于于19999年88月开始始交付使使用。甲甲方在业业主委员员会成立立前拥有有顺德美美的海岸岸花园的的物业管管理权，可可独立行行使美的的海岸花花园物业业管理的的职责。（二）立立约双方方根据中中华人民民共和国国（中国国）的有有关法律律和条例例，并本本着平等等互利，共共同做好好顺德美美的海岸岸花园物物业管理理工作的的原则，经经友好协协商，特特订立本本合同。（三）甲甲方根据据以下条

7、条款，聘聘用并委委任乙方方为顺德德美的海海岸花园园的物业业管理顾顾问，协协助甲方方管理该该物业之之住宅、商商场、住住客会所所及车库库，总建建筑面积积共约22450000平平方米（以以下简称称托管物物业）。甲方需向向乙方支支付管理理顾问酬酬金及其其他有关关费用。乙方根据据以下条条款，接接受甲方方的聘用用，推动动托管物物业之维维修及物物业管理理工作，并并对该项项工作负负责。乙方乃怡怡高物业业顾问集集团之附附属机构构，因此此，在日日后托的的管物业业管理事事宜之对对外宣传传上，将将可沿用用怡高物物业顾问问集团之之形象及及有关标标记。第二章 甲、乙乙方双方方的职责责（一）甲甲方的职职责根据本合合同的条条

8、款，甲甲方同意意聘用乙乙方为物物业管理理顾问并并协助甲甲方推动动托管物物业 之之管理工工作，在在履行合合约期内内，为保保障乙方方能有效效地协助助管理托托管物业业，甲方方同意履履行下列列的职责责：1）确保保在托管管物业入入伙前成成立托管管物业和和物业管管理公司司（或物物业管理理部门）。在在本合约约中，所所有物业业管理公公司的字字样亦可可指物业业管理部部门；2）协助助乙方调调派及招招聘专业业人员加加入物业业管理公公司，推推动托管管物业的的物业管管理工作作；3）在履履行合约约期内，监监督乙方方的工作作表现；4）保证证托管物物业按时时按质按按量通过过有关政政府部门门之正式式竣工验验收并移移交物业业管理

9、公公司，然然后使物物业管理理公司能能顺利履履行其既既定的管管理职责责；并须须负责相相关遗留留工程之之跟进工工作及承承担相应应发生的的费用。5）在履履行合约约期内应应按甲、乙乙双方同同意的财财务预算算，由甲甲方预先先垫付一一笔可供供管理公公司初始始运作的的开办费费。（二）乙乙方的职职责根据本合合约的条条款，乙乙方同意意接受甲甲方的聘聘用，负负责向托托管物业业提供物物业管理理顾问服服务。在在合约期期内，乙乙方同意意履行下下列的职职责：托管物业业交付使使用前1）协助助甲方（或或其委托托之法律律顾问）编编写及落落实有关关托管物物业之业业主公约约，作为为日后物物业管理理之基本本依据；2）草拟拟托管物物业

10、管理理部门筹筹备期及及托管物物业首年年管理财财务预算算报告，并并以此为为依据计计算托管管物业各各部分之之管理份份额；3）对管管理公司司的设立立及公司司形象、自自身建设设、管理理等提供供建议；4）制定定各部门门管理及及运作制制度，包包括保安安、财务务、采购购、人事事、行政政等制度度；5）协助助甲方安安排合适适的电脑脑公司，建建立电脑脑管理系系统，并并就此系系统对甲甲方提出出管理顾顾问方面面的意见见；6）编写写有关托托管物业业之管理理文件，包包括用户户手册，装装修手册册等供甲甲方审阅阅，并制制订有关关之运作作程序，包包括楼宇宇交收程程序、紧紧急应变变措施、客客户投诉诉处理等等；7）协助助甲方或或管

11、理公公司拟定定托管物物业日后后有偿服服务及无无偿服务务方案；8）就托托管物业业配套商商业设施施、设备备，包括括会所设设施，设设备的管管理应从从物业管管理角度度提供建建议；9）就托托管物业业之发展展设计从从物业管管理角度度向甲方方提出建建议，尽尽量使其其设计与与未来管管理运作作相配合合；10）拟拟定管理理部门人人员编制制及协助助甲方招招聘及挑挑选有关关骨干人人员（如如部门主主管）；11）在在国内提提供一次次为期55天的入入职培训训，导师师由乙方方资深的的管理员员工担任任，并由由乙方从从国内或或香港办办事处调调派人手手参与培培训；12）协协助甲方方统筹安安排所需需物料及及设备之之采购事事宜；13）

12、在在有必要要时，协协助甲方方甄选或或向甲方方推荐适适合之承承判商；14）就就托管物物业社区区文化的的建立提提供意见见；并配配合甲方方的市场场推广工工作，从从物业管管理方面面提供支支持；15）每每月2次次（可按按需要协协商增加加或减少少）派员员到工地地检视及及参与有有关之工工程会议议，并对对影响将将来物业业管理工工作的事事项提交交报告；16）每每月2次次（可按按需要协协商增加加或减少少）与发发展商开开会商讨讨有关物物业管理理工作的的进展情情况；17）根根据托管管物业情情况及物物业的特特别要求求，建议议并协助助甲方为为托管物物业购买买合适之之保险；18）对对发展商商所提出出的问题题作出回回应。托管

13、物业业交付使使用时及及交付使使用后） 交付使用用期间，派派员到现现场协助助托管物物业的楼楼宇交收收工作，为为期5天天；） 托管物业业交付使使用后一一个月内内，提交交一管理理评估报报告；） 每月两次次（可按按需要协协商增加加或减少少）派员员到现场场按照既既定之服服务标准准检视物物业管理理工作，并并提交有有关检定定报告，对对托管物物业之保保安、清清洁、绿绿化等各各项工作作提供改改善意见见；） 对物业交交付使用用前制订订的一系系列制度度及工作作程序进进行检讨讨，并提提供修订订及改善善建议；） 协助甲方方制定物物业整体体长短期期保养修修缮计划划，包括括长远维维修建议议、预防防性保养养计划及及改善工工程

14、；） 每月两次次（可按按需要协协商增加加或减少少）与甲甲方或管管理公司司开会商商讨有关关物业管管理工作作的进展展情况；） 从最终用用家的角角度，检检讨楼宇宇设计和和设施，提提出有关关改善意意见，力力求托管管物业达达至高水水平之物物业管理理要求；） 托管物业业交付使使用3个个月后安安排一次次为期44天之在在职培训训课程，并并由乙方方调派导导师参与与培训；） 依照政府府部门有有关规定定，向甲甲方或管管理公司司就成立立托管物物业业主主委员会会事项提提供建议议，如果果具备足足够条件件，协助助甲方或或管理公公司筹备备托管物物业首届届业主委委员会；） 就甲方申申请ISSO90002认认证提出出乙方过过往的

15、经经验及意意见；） 在顾问期期间，对对发展商商所提出出的问题题作出回回应。乙方上述述之职责责是根据据乙方提提交的顺顺德美的的海岸花花园物业业管理计计划书中中所列的的物业管管理公司司职责而而制定的的，惟根根据甲乙乙双方协协议，乙乙方只以以物业管管理顾问问之身份份为甲方方提供服服务，而而非以全全面管理理的模式式接管有有关物业业管理工工作，因因而附录录一之部部分内容容作如下下调整：） 乙方不负负责托管管物业所所有机电电故障及及遗漏工工程的跟跟进工作作，惟可可就机电电故障及及遗漏工工程提供供建议：） 乙方根据据甲方所所提供之之财务资资料对托托管物业业管理收收支运作作进行评评估，并并提供改改善建议议；）

16、 乙方将按按甲方要要求及托托管物业业实际需需要协助助甲方招招聘及甄甄选各级级管理人人员，以以确保管管理公司司有一支支高质素素之管理理队伍。顺德美美的海岸岸花园物物业管理理计划书书内所所指的“物业管管理公司司的职责责”乃指接接管托管管物业的的管理公公司职责责，乙方方会就此此提供顾顾问服务务予管理理公司，以以协助其其完成附附录一内内之职责责内容。第三章 双方方同意的的条款根据上述述的职责责及下列列的条款款，甲方方同意聘聘用乙方方，推动动托管物物业管理理工作，乙乙方愿意意接受甲甲方聘用用出任托托管物业业的物业业管理顾顾问。（一） 合约年期期此合约自自甲、乙乙双方签签署后立立即生效效，至托托管物业业一

17、期工工程洋房房单元第第一个单单位正式式向业主主发出收收楼通知知书之日日（具体体日期双双方日后后以备忘忘录形式式确定）起起计后六六个月为为期满。合合约期满满前，如如双方达达成一致致协议可可再续约约，续约约期另行行商定。 如双方方在本合合约届满满前未达达成一致致续约协协议，及及双方并并未有违违反本合合约内第第三章第第（四）项项的条款款，本合合约将于于合约期期的最后后一天终终止。（二） 物业管理理顾问酬酬金（略略）（三） 人事甲方同意意乙方不不须负责责任何甲甲方所聘聘有关人人事聘用用之费用用。人事事聘用费费用包括括工资、津津贴、资资金及其其他一切切劳保福福利及聘聘请时所所需手续续费用等等均列入入管理

18、预预算开支支。（四） 终止合约约1）甲、乙乙双方同同意根据据下列情情况可提提早300天给予予对方书书面通知知终止本本合约；a、任何何一方严严重违反反或没有有履行本本合约内内列任何何条款的的职责，并并接到对对方书面面通知起起计144天内未未能改善善及履行行有关条条款的职职责。b、任何何一方受受到法律律制裁而而引致破破产清盘盘或自动动清盘。2）如因因各种无无法预见见因素导导致甲方方或乙方方无法继继续履行行本合约约，或者者由于第第三方严严重违约约而造成成甲方或或乙方无无法继续续履行本本合约，则则另一方方仍需针针对对方方已经提提供服务务的部分分支付合合理的酬酬金；除除此之外外，如一一方在没没有合理理的

19、原因因提出单单方面之之终止合合约通知知，另一一方将保保留一切切权利，向向对方追追讨所有有由此而而引起之之法律责责任及经经济损失失。（五）合合约的修修改与变变更对本合约约的修改改与变更更，必须须经甲、乙乙双方协协商并签签署有效效的书面面协议才才能生效效。（六）适适用法律律本合约的的效力、解解释、履履行和争争议的解解决均受受中华人人民共和和国法律律的管辖辖。（七）争争议的解解决1）凡因因履行本本合约所所发生的的或与本本合约有有关的一一切争议议，双方方应尽量量通过友友好协商商加以解解决。通通过协商商不能解解决时，应应提交托托管物业业所在地地并拥有有管辖权权之人民民法院进进行有关关之诉讼讼程序。败败诉

20、方须须负责有有关之诉诉讼及法法律费用用。在诉诉讼过程程中，除除双方有有争议的的正在进进行诉讼讼的部分分外，本本合约应应继续进进行。2）合约约中任何何一方发发出的任任何通知知或报告告须以书书面记录录，并以以挂号信信件、电电传或图图文传真真的形式式发出，并并以收件件人明确确已收到到才视作作有效送送达。双双方如用用电报、电电传等发发送通知知的方法法，应有有义务随随之以书书面信件件再行通通知。3）本合合约双方方地址、电电传或图图文传真真号码，如如有任何何改变，须须在改变变后488小时内内通知另另一方有有关之改改变。（九）特特别规定定在本合约约有效期期内，如如甲方需需要在其其宣传资资料或任任何文件件中引

21、用用乙方公公司名称称或标记记，则必必须同时时注明类类似由怡怡和高力力物业服服务（上上海）有有限公司司广东分分公司或或怡高物物业顾问问集团提提供物业业管理顾顾问服务务的字样样，其中中物业管管理顾问问服务中中的“顾问”两字不不可省略略。（十）本本合约以以正本，共共一式三三份，甲甲、乙双双方及管管理公司司各持壹壹份，均均具有同同等效力力。（十一）本本合约由由甲、乙乙双方盖盖章及双双方代表表签字后后立即开开始生效效。甲方 ：广东东省美的的集团股股份有限限公司房房产公司司法定代表表人/职职务 ：签署及盖盖章公司地址址日期见证人乙方 ：怡和高高力物业业服务（上上海）有有限公司司广东分分公司法定代表表人/职

22、职务签署及盖盖章公司地址址日期见证人第一节 住宅质量量保证书书和住宅宅使用说说明书（略略）第二节 物业经营营在小区物物业管理理的范围围内开展展多种经经营已是是当前物物业管理理的一个个重要课课题，多多种经营营的好坏坏直接影影响着管管理公司司、发展展商和广广大业主主的贴身身利益。考考虑到美美的海岸岸花园物物业管理理由于各各种因素素而不可可避免的的高成本本与业主主的承受受能力和和市场预预期之间间的矛盾盾，灵活活开展多多种经营营来增加加物业管管理的收收入是一一个很好好的缓冲冲方式。因因此，我我们建议议发展商商将商业业用途物物业的经经营收入入部分或或全部划划归物业业账，以以避免因因为物业业管理的的收不抵

23、抵支而对对服务品品质的影影响。这这样既可可充分利利用物业业管理的的资源，同同时也减减轻了业业主的负负担。我们为小小区物业业管理制制订了多多项家政政服务、代代理代办办服务、工工程服务务的内容容，并将将停车场场、肉菜菜市场等等纳入小小区物业业管理的的经营之之内。另另外，在在对小区区的各项项服务和和经营成成熟之后后，物业业管理公公司可以以作为一一个经济济实体走走出去开开展更广广泛的经经营和服服务，以以此为小小区和业业主谋求求更多的的利益。比比如，我我们建议议物业管管理公司司日后筹筹划的连连锁特许许经营将将是一项项很大的的经营工工程。RREALL在对连连锁特许许经营的的策划上上有着较较成熟和和完善的的

24、体系，将将连锁特特许经营营与物业业管理相相结合也也是REEAL房房地产开开发经营营的一个个创举。连锁特许许经营与与一般的的企业经经营管理理有非常常大的差差别，最最主要的的不同点点就是必必须考虑虑系统化化的作业业与规格格化的管管理。每每个门店店虽然地地点、人人员都不不相同，但但是却要要有一致致的服务务质量，根根据国际际发展的的经验，有有效规划划连锁特特许经营营的制度度，就是是成功运运作的关关键因素素。REALL为连锁锁及特许许经营业业者进行行成套的的管理制制度规划划，内容容包括：A、 前置作业业（策略略定位）1、市场场调查 2、经经营构想想和定位位 3、品品牌定位位4、商品品组合与与定位 55、

25、开店店策略 6、总总部与组组织运作作B、 第一部分分（展店店作业）1、商圈圈调研与与开发 22、选店店和租店店要领 33、开店店管理、 促销活动动管理 5、消消费者管管理与组组织C、 第二部分分（营业业规划）1、培训训作业 2、门门市现场场作业管管理 3、店店头绩效效评估、 营收分析析 55、门市市财务管管理D、 第三部分分（制度度规划）1、财务务稽核管管理 2、采采购管理理 33、仓储储管理 44、盘点点管理5、人事事管理 6、职职工创业业入股办办法 7、职职工奖励励办法1、 报表分析析与管理理 99、行政政管理 100、会议议系统与与管理11、公公关管理理 E、 第四部分分（加盟盟规划）1

26、、加盟盟招揽 22、加盟盟合同附录1关于六区区商业用用房及地地下车库库的经营营方案一、 商业用房房现打算在在六区设设商业用用房2间间，分别别位于11幢1001和22幢1001（四四房两厅厅户型，建建筑面积积1266.855平方米米），计计划将上上述两户户型稍进进行改造造以使其其可商住住两用，其其中商业业用房建建筑面积积约533.700平方米米（以实实际丈量量为准）。住住宅用房房的售价价可执行行洋房的的销售政政策，商商业用房房则根据据市场价价格及小小区的情情况制定定合理销销售价格格。须强强调一点点，业主主的经营营管理须须服从和和配合美美的海岸岸花园的的物业管管理，建建议美的的海岸花花园商业业用房

27、的的价格可可定在77000080000元元/平方方米，六六区商业业用房可可根据现现在六区区的销售售政策可可定在660000元/平平方米左左右。但但须强调调，商业业用房的的经营范范围必须须加以限限定。二、 地下车库库现在六区区的地下下车库共共60000平方方米，可可容纳1190辆辆汽车，现现考虑到到目前住住户的汽汽车拥有有率不太太高，为为提高车车库的使使用率和和解决摩摩托车的的停放问问题，可可将部分分位置用用于停放放摩托车车。由于于自行车车自身构构成危险险，以及及由于大大量停放放自行车车会大大大地加大大对车库库的管理理难度，因因此，地地上车库库不适用用于小区区自行车车的停放放，建议议在洋房房的外

28、围围辟一空空地建自自行车棚棚。根据据周边停停车场的的收费标标准，以以及小区区地下车车库的成成本，建建议汽车车车位售售价为220000元/平平方米，租租金为5500元元/月，摩摩托车车车位租金金为1000元/月，摩摩托车车车位将视视日后情情况逐步步移至地地面，以以留有足足够的车车位给汽汽车。车车库车位位还须考考虑整体体的销售售政策和和促进租租售的需需要，建建议汽车车车位的的售价为为18000元/平方米米，租金金4000元/月月，摩托托车的租租金为880元/月，将将来摩托托车车位位移至地地面车棚棚后将调调整对其其的收费费。附录219999年车位位租售估估算月份出售数量量（个）出售单价价（万元元）出

29、售金额额（万元元）出租数量量（个）出售单价价（元）租金总额额（元）123456789101112总计注：表格格内容略略。附录3：20000年220022年会所所收支预预算表年份营业额费用支出出19999年20000年20011年20022年注：支出出部分未未含税款款。（表表格内容容略）附录420000年美的的海岸花花园会所所收支估估算表月份营业额费用支出出123456789101112合计注：表格格内容略略。第八节 美的海岸岸花园管管理公约约一、 定义：在本公约约中，除除文意另另有所指指而需作作另外解解释外，下下列用语语将有以以下意义义：1、“物物业”是指美美的海岸岸花园内内已建成成或未建建成

30、的任任何建筑筑物以及及包括其其附属设设施等所所占土地地的使用用权。2、“公公共地方方”是指美美的海岸岸花园内内不为某某一业主主单独享享有使用用的场所所，其中中包括大大门口、楼楼梯间、楼楼宇外墙墙、天台台、通道道、行人人道、绿绿化区、管管理者办办事处，以以及为业业主和住住客及访访客而设设并使用用之地方方或范围围。3、“公公共设施施”是指为为美的海海岸花园园公众利利益而安安装的各各种机器器、设备备、装置置、包括括供电系系统、供供水系统统、排水水系统、消消防系统统、电子子监控系系统、电电讯系统统、公共共照明系系统、所所有供美美的海岸岸花园使使用的去去水道、沟沟渠、水水道、管管道、槽槽沟及其其他设备备

31、。以上上所列之之各类设设备亦属属公共设设施之一一部分，但但任何只只供个别别业主或或租户使使用的设设施则不不包括在在内。4、“会会所”是指美美的海岸岸花园内内俱乐部部会所所所在之建建筑物，和和一切相相关的文文娱、康康乐、饮饮食及其其他设施施设备。5、“单单元”是指美美的海岸岸花园内内各业主主拥有房房屋所有有权的单单位。6、“发发展商”或“第一业业主”是指顺顺德市美美的房产产公司。7、“业业主”是指对对每个单单元拥有有或共同同拥有房房屋所有有权的人人士，并并包括其其日后的的合法继继承人或或受让人人。8、“管管理者”是指发发展商或或业主委委员会聘聘用为管管理美的的海岸花花园的管管理组织织。9、“租租

32、户和合合法使用用人”是指从从业主或或发展商商处租用用或被批批准使用用有关物物业单元元的法人人或个人人。10、“管理份份额”是指各各业主分分摊并交交纳管理理费用而而分配给给各单元元的份额额，以建建筑面积积平方米米和非建建筑面积积平方米米计算。11、“管理费费用”是指管管理者因因管理及及保养美美的海岸岸花园而而引起的的所有费费用和开开支。12、“海岸花花园”是指美美的海岸岸花园。二、 总则、 为明确美美的海岸岸花园业业主、使使用者、管管理者及及其有关关各方在在所有权权、使用用、维修修及管理理方面的的权利和和义务，保保障海岸岸花园的的正常使使用和管管理，保保障各方方的利益益，本着着权益、责责任和公公

33、平合理理的原则则，特制制定本公公约。、 在土地批批文、房房产买卖卖合同及及房产法法例限制制和保障障下，美美的海岸岸花园各各业主完完全享有有本身所所拥有部部分的全全部权益益。但各各业主不不得擅自自更改各各单元的的使用用用途。、 美的海岸岸花园的的所有业业主、管管理者及及其他有有关各方方，以及及他们的的受让人人或继承承人均须须遵守和和履行本本公约，并并受其约约束，同同时享有有本公约约赋予各各项权利利。、 合法使用用人及租租户须遵遵照广广东省物物业管理理条例第第二章第第十五条条，遵守守和履行行本公约约。三、 发展商权权利、 发展商保保留及拥拥有海岸岸花园的的“公共地地方”的使用用权，并并有权改改换或

34、改改变海岸岸花园外外墙和公公共地方方的颜色色，在上上述任何何部分安安装、架架设和拆拆除招牌牌、广告告及其他他物件。、 发展商及及其承建建商、代代理人或或其他经经许可的的人拥有有检查、维维修海岸岸花园任任何一部部分的权权利，有有权携带带一切必必要的设设备机器器及材料料进入海海岸花园园的任何何一部分分。如有有必要，可可进入任任何单元元的内部部，但要要事先通通知有关关的业主主或使用用人（紧紧急情况况除外）；、 发展商有有权在本本公约签签订时存存在的海海岸花园园建筑规规划及蓝蓝图进行行修改，并并就此事事与政府府磋商达达成协议议，而无无须任何何其他业业主或拥拥有海岸岸花园权权益的人人同意或或批准。但但此

35、权利利的行驶驶不得妨妨碍其他他业主使使用其所所属物业业。、 发展商可可在业主主委员会会成立之之前审核核和批准准海岸花花园年度度管理费费预算。、 业主委员员会成立立之前，发发展商有有权聘任任管理公公司成为为海岸花花园的管管理者。、 发展商有有权在其其认为合合适的情情况下，更更改海岸岸花园的的名称或或其中部部分名称称和编号号。在进进行上述述更改前前，发展展商须提提前一个个月在公公告栏上上通知各各业主和和使用人人，但无无须就此此而引起起的任何何损失向向各业主主和使用用人作出出赔偿。、 发展商有有权将海海岸花园园内尚未未售出的的任何建建筑物或或任何单单位，指指定或更更改为公公共场所所或公用用设施，使使

36、业主共共同使用用，而业业主须分分担其维维修保养养费用。、 发展商有有权制订订和修改改会所的的使用和和管理条条例，包包括不限限于费用用、使用用人士资资格、开开放时间间等因素素。四、 业主的权权利和义义务、 业主权利利） 依法享有有对自己己所拥有有物业收收益和处处分的权权利。） 依法享有有合理使使用房屋屋本体和和住宅区区公用设设施、公公共地方方的权利利，但不不得妨碍碍其他业业主对公公用设施施和公共共地方的的正常使使用。） 有权按有有关规定定在允许许范围内内进行装装修、维维修和改改造。） 有权自己己或聘请请他人对对房屋自自用部位位的各种种管道、电电线以及及其他设设施进行行合法的的维修养养护。） 有权

37、参加加业主大大会，并并对住宅宅区的各各项管理理决策拥拥有表决决权。） 有权对住住宅区的的物业管管理提出出建议、意意见或批批评，可可要求业业主委员员会对物物业管理理公司的的违反本本合约或或有关规规定的行行为进行行干预、处处罚。、 业主义务务） 如业主将将其物业业出售、转转让、出出租给他他人，该该业主在在出售、转转让、出出租合同同或协议议书签字字后155天内，须须将物业业使用变变化情况况以书面面通知管管理者，出出售、转转让、出出租合同同或协议议中须要要求购买买人、受受让人或或承租人人接受本本公约规规定的业业主义务务，并按按广东省省物业管管理条例例及有关关法规将将本公约约作为上上述合同同的附件件，最

38、终终对承租租人、购购买人或或受让人人有约束束力。如如此等合合同并未未将本公公约作为为其附件件，则前前业主须须继续履履行本公公约规定定的业主主业务。前前业主如如未付清清其应付付的管理理费用及及其他有有关费用用，将不不得处分分其所属属物业。业业主违约约，管理理者将保保留其向向前业主主或新业业主追索索的权利利。） 各业主在在其单元元进行任任何装修修工程前前，必须须到管理理公司办办理有关关手续，领领取装修修许可证证，并按按规定交交纳装修修保证金金（不生生利息），保保证金由由装修工工程队支支付。如如进行装装修工程程的装修修工程队队违反管管理者订订立的装装修规定定或因装装修工程程引起任任何追索索、损失失或

39、法律律责任，管管理者可可以从该该笔款项项中扣除除管理者者认为合合适的款款项作为为赔偿，如如有不足足，有关关业主须须赔偿不不足的金金额，该该保证金金或其剩剩余款项项将在装装修工程程完成后后30天天内发还还给装修修工程队队。） 各业主及及其承租租人、代代理人、访访客及其其他使用用者在任任何时候候均应遵遵守和履履行美美的海岸岸花园管管理公约约及其其管理者者按照管管理需要要而制定定的其他他规则。） 在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得增建建、改变变外墙、围围墙、围围栏、阳阳台、门门窗等影影响海岸岸花园外外貌的设设置，亦亦不得改改变其颜颜色。） 在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得在海海

40、岸花园园的外墙墙或其他他公共地地方安装装任何遮遮蓬、花花架、招招牌、防防盗网（防防盗网只只能在窗窗户内安安装）及及其他影影响海岸岸花园外外貌的任任何伸出出物和结结构，亦亦不得堵堵塞任何何门窗。私私家花园园内搭建建，也必必须经过过管理者者同意。） 海岸花园园规划设设计时，已已为每一一单元安安排好空空调机安安装点，在在未得管管理 者者书面同同意前，各各业主不不得在其其他地方方安装空空调机。） 在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得对房房屋内外外承重墙墙、梁、柱柱、楼板板、阳台台、天台台、屋面面及通道道进行凿凿、拆、切切割。） 各业主不不得阻碍碍异产毗毗连房屋屋的正常常维修（如如上层楼楼漏水，

41、给给其他住住户造成成影响时时，上层层住户必必须给予予配合），否否则，应应承担给给他人造造成损害害的责任任。） 各业主不不得利用用花园、走走廊、楼楼梯及其其他公共共地方晒晒晾衣物物或放置置其他物物品。） 在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得变更更或改动动其单元元的用途途和结构构，亦不不得对公公共地方方或公共共设施作作出任何何改动、损损害。） 各业主需需如期按按管理者者要求的的付款方方式，将将其单元元应缴的的管理费费及其他他费用付付给管理理者；逾逾期者，管管理者有有权按每每日加收收欠交款款金额千千分之三三的滞纳纳金。） 各业主不不得在其其物业内内外存放放任何有有公害、污污染环境境及易燃燃易

42、爆的的物品。） 各业主、承承租人及及其他使使用人不不得在海海岸花园园内饲养养家禽、家家畜；宠宠物的饲饲养须经经管理公公司批准准，如受受到其他他业主合合理的投投诉和批批评或管管理者认认为有损损公众利利益的，管管理者有有权禁止止其饲养养。） 各业主、承承租人及及其他使使用人不不得在公公用供电电线路、给给水或供供气管道道私自接接敷线、管管；通过过不正当当手段使使用水、电电、气，将将追究其其法律责责任。） 各业主、承承租人及及其他使使用人不不得践踏踏草地，损损坏绿化化及其附附属设施施。） 各业主不不得涂污污公共地地方或公公共服务务设施，在在未得管管理者书书面同意意前，各各业主不不得张贴贴通告、广广告或

43、其其他物件件于海岸岸花园围围墙内外外、公共共地方、公公共服务务设施及及其他地地方。） 进入海岸岸花园的的车辆必必须按指指定地点点停放，在在指定地地点外停停入任何何车辆（包包括摩托托车、自自行车等等），管管理者有有权将车车拖走，并并要车主主缴纳一一定的费费用。五、 管理者的的权利和和责任在不抵触触第一业业主及其其权利转转让人的的权利下下，管理理者有完完全之授授权做所所有海岸岸花园有有效管理理和维护护所必须须做的事事情，并并为些负负责，其其中包括括（但不不限于）下下列事项项：、 管理维持持海岸花花园的公公众安全全、公共共秩序、公公共卫生生、公用用场所、公公用设施施及其公公用水电电、环保保、绿化化、

44、照明明和其他他关系海海岸花园园的全体体事情。、 制定海岸岸花园公公共开支支和费用用的全年年预算，合合理评定定每个业业主应负负责和支支付的管管理费。、 在合理情情况和不不蓄意造造成对业业主滋扰扰的情况况下，可可进入海海岸花园园任何部部分（包包括业主主物业）进进行检查查及维修修，以确确保海岸岸花园结结构、公公共场所所和公用用设施的的良好运运作；但但在紧急急情况下下可酌情情另作处处理。、 在不抵触触本公约约的规定定下，采采取其他他措施使使海岸花花园得到到妥善的的管理和和维修，以以保持海海岸花园园及其每每部分处处于良好好、清洁洁、安全全的状态态。、 更换维修修公共地地方中损损坏的设设备及破破损的公公用

45、设施施，保持持所有公公共服务务设施及及公共地地方处于于良好状状态。、 保持海岸岸花园及及其所有有部分（业业主所属属单元除除外）清清洁、卫卫生、干干净，并并将垃圾圾清理，保保证垃圾圾收集设设施处于于良好的的工作状状态。、 防止所有有公共地地方堵塞塞，并在在堵塞时时及时清清除。、 对海岸花花园所有有下水道道、水管管或其他他管道进进行定期期维护、清清理，使使其保持持畅通。、 清理任何何不符合合本公约约规定的的建筑物物或安装装物，并并向有关关业主收收取因清清理而引引起的费费用。、 安排保养养海岸花花园内消消防设施施并使之之符合政政府有关关法律、法法规要求求。、 维护并改改进所有有公共服服务设施施及服务

46、务质量，使使海岸花花园各业业主更有有效地使使用海岸岸花园。、 防止任何何人未经经管理者者书面同同意或违违反本公公约的规规定，占占用、变变更、损损害公共共地方、公公用设施施。、 按本公约约规定并并收取所所有海岸岸花园业业主应付付之款项项，支付付所有因因海岸花花园管理理及维护护而产生生的应付付款项。、 监督各业业主遵守守及履行行本公约约条款方方法：a、 管理者可可将违约约业主及及使用人人的姓名名连同违违约情节节在海岸岸花园公公告栏公公布。b、 书面通知知违约业业主纠正正错误，并并在通知知后155天期满满而该业业主仍未未纠正错错误时，对对违约业业主之单单元采取取相应的的行动。如如属紧急急情况，可可不必书书面通知知。c、 通过民事事诉讼业业主追索索本公约约规定业业主须交交付的任任何款项项及管理理者认为为合适的的行为，诉诉讼所发发生的费费用由管管理账垫垫付，待待诉讼结结束后由由败诉方方承担。、 采取一切切措施（包包括提起起诉讼）制制止各业业主违反反、不遵遵守或不不履行本本公约规规定的行行为。、 管理者有有权制定定、修改改海岸花花园管理理公约及及其他管管理规则则。以上上规则修修