物业管理方案怎么写.docx

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1、物业管理方案怎么写-推荐通用稿物业管理方案怎么写-推荐通用稿 以下是我整理的物业管理方案怎么写，欢迎阅读！ 目录 一、项目概况2 二、物业管理内容3 三、物业管理模式9 四、物业公司组织机构和管理制度11 五、物业费的成本测算18 六、业服务内容、标准及质量保证措施25 七、管理总体目标与分项目标38 一、项目概况 1。地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2。项目主要经济指标 项目计量单位数值 居住区规划总用地Hm213。23 1。居住区用地Hm29。87 住宅用地Hm26。89 公建用地Hm21。31 道路用地Hm21。24 公共绿地Hm20。

2、42 2。其它用地Hm23。36 居住户数户1292 居住人数人4134 户均人数人/户3。2 总建筑面积万m219。11 1。居住区用地内建筑总面积万m216。23 住宅建筑面积万m214。87 公建面积万m21。46 2。大卖场总建筑面积万m22。88 项目计量单位数值 大卖场面积万m21。17 扩建面积（三层）万m20。96 公建面积万m20。75 地下车库及人防万m20。28 3。底层架空面积万m21。25 住宅平均层数层7。5 人口毛密度人/hm2411。1 住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128。5 住宅建筑配套密度（净）套/hm2184。0 住宅建筑面积毛密度万m2/hm21。4

3、96 住宅建筑面积净密度万m2/hm22。144 容积率万m2/hm21。64 停车率%50。0 停车位辆634 地面停车率%8。7 地面停车位辆110 住宅建筑净密度%28。5 建筑密度%25。6 绿地率%40。2 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及

4、设施设备管理 1。1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户

5、的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1。2共用设施、设备的管理 范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。 三、物业管理模式 居住在jt社区中，不仅提高了住户的生活质量，也改变了人们的生活观念和生活方式。物业管理也将用现代化的管理观念、管理机构、管理手段，通过高素质的管理人员达到的管理效果。 我们的管理方式分为管理方法、管理目标、运作程序、实施措施、管理手段等五个部分。 1、管理方法 1。1严格资质管理确保各类人员的专业素质和综合素质。 1。2提供共管式服务。 1。3严格法规、制度和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为。 1。4运用现代化管

6、理手段，实现办公管理自动化。 1。5启动CI系统，致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略。 2、运作程序 可分为整体管理运作流程与分项管理流程两部分。 3、实施措施 3。1治安管理上运用现代科技手段“三防”结合，确保安全。 3。2装修管理上采用情理手段、经济手段、行政手段并用的方法。 3。3精心养护小区绿化，加强小区环境建设和环保建设。 3。4合理调度、有序停车，人车分流顺畅交通。 3。5发挥规模优势，实施对电梯、保安方面的专业化管理。 3。6在智能化管理上加强各方面工作 3。7超前性、创造性、全方位地实行共管式服务。 3。8开展卓有成效的社区文化活动 4、管理手段 4。1启动思想工作机制，通

7、过思想工作重在激发潜能，充分发挥群众效能和工作积极性，引导员工动机，尊重个人感情，并且针对个性心理做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈等。 4。2执行奖惩制度，在实际工作中坚持优胜劣汰、奖惩分明。 通过奖与惩，做到人人有动力，个个有压力，从而促进工作。 4。3建立激励机制，尊重个体权力，保持团队希望。我们把将培训放在集体和个人发展的重要位置。培养的目标是使员工忠于企业。一专多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者让，为人才的脱颖而出创造良性环境。方式有培养提升、培训进修等。 4。4工资奖金重在考核。依据贡献大小进行工资决策，既要考虑群体效能，更重视个人利益。充分肯定努力工作所应得的

8、报酬。 4。5提倡“以人为本”的管理理念，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主人公意识和自我实现意识，使其在授权范围内创造性地开展工作。 4。6管理工作的计划性，我们根据各个阶段管理要点的不同，按照轻重有序、科学实效的原则，拟定不同时期阶段的工作计划，并实施。 四、物业公司组织机构和管理制度 1、服务中心组织机构 1。1物业管理公司组织机构图 2、公共管理制度 2。1停车场管理须知 A、区停车场交通、治安均由小区保安人员负责。入场车辆都应自觉服从停车场保安人员的调度和管理。 B、您不要乱停、乱放车辆，不要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预先告知外，非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。 C、

9、请您不要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。 D、小区业主应自觉交纳泊位费并办理停车证。 E、出租车（除特殊情况下）不得驶入小区。 F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进行锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。 2。2卫生管理须知 为了保持小区环境整洁，使业主享受幽雅舒适的生活环境： A、您将生活垃圾装袋并放置楼洞门口指定地点。 B、您不要将各种杂物投入下水道及便桶中。如因使用不当，造成堵塞或损坏，业主应承担全部修理费用及连带责任。 C、请您爱护小区内公共环境，不要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。 D、请您不要将自种花卉放置在楼栋口或

10、楼道内，避免丢失及影响其他业主的出入。 E、请您不要在楼梯间放置车辆或将鞋架、家具、储藏类等家庭物品。一经发现，物业处不经通知，有权进行清理。 2。3宠物管理须知 为美化、净化小区的居住环境，防止病疫传播，保障广大业主合法权益不受侵犯： A、您定时携带宠物犬在小区内活动，并佩束犬链，由主人牵领、看管，及时清除排出的粪便； B、为免对他人的滋扰和对设施的损坏，请您不要携宠物进入会馆、公建楼、幼儿园等公共场所； C、个人豢养宠物不得妨害他人，宠物影响他人正常生活、休息时，宠物主人有义务采取有效措施予以制止； D、每年须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播； E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置

11、，死亡的宠物请不要遗弃或埋在小区内。 2。4绿化管理须知 A、了保持小区环境优美，请您爱护住宅小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。 B、您不要攀折花草树木，不要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，不要损坏花木的保护措施。 C、请您不要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。 D、请您及您的孩子不要在绿化带内打斗玩耍，不要在绿地内进行体育活动。 E、请您不要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。 F、请您不要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。 #p#分页标题#e# 3、内部管理制度（各岗位职责） 31物业处经理岗位职责 A。应主动配合、支持公司正副总经理和管理部、财务部

12、的监督、检查工作； B。熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度； C。带领各岗位人员进行小区验收，做好小区的各项管理工作及经济核算工作，完成公司下达的经济指标； D。做好员工管理工作，检查各岗位人员完成任务情况； E。鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见； F。关心小区管委员会建设，并接受管委员会监督，共同搞好管辖区的各项工作； G。配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作及其他上级交办的工作； 32经理助理岗位职责 A。负责本中心职责范围内工作的策划、指导、监督、把关； B。负责每月向管理处经理提交本中心工作计划及工作总

13、结； C。负责对本中心员工各类考核； D。向管理处经理提交各岗位用人计划； E。接待来访住户，对住户的投诉及时处理；投诉处理率99%； F。熟悉楼宇结构、单元数、户数；管线的走向；各种设备操作方法，公共设施养护办法和常见故障、常用维修方法；督促本中心工作人员及时收缴管理费，收缴率达预定目标； G。熟悉有关物业、市容卫生、绿化、治安、消防等管理规定； H。每日巡查小区，检查各部门工作，发现潜在问题及时安排处理，并加以改进； I。负责指导、监督健全档案管理，并抽查工作情况； 33环境管理部主管岗位职责 A、依据小区的环境规划，制定小区环境整体养护的年度、季度、月度计划，营造小区良好居住环境，搞好小

14、区绿化和清洁卫生； B、对绿化工作和保洁工作，按人分区划片包干作业管理，做到员工之间任务划分清楚，责任明确，检查考核标准公开，奖惩兑现； C、负责定期组织员工培训，提高员工的政治素质，业务技能和工作效率； D、经常巡视检查员工现场工作情况，随时掌握小区内绿化状况和清洁状况，必要时到现场督导员工操作； E、对小区内各种环境标识牌及人文景观的布置等提出合理化建设性意见和观点，提高社区环境文化品位。 F、定期开展小区的消杀工作，并严格按照消杀计划检查和监督消杀工作； G、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 34保安部主管岗位职责 A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，不断提高保

15、安人员的专业素质和责任心； B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录； C、严格执行各种安全管理规章制度，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导； D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管理工作； E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运行及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员都能做到“二懂、三会、三能”： 二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法； 三会：会报火警、会使用消防器材、会处理险肇事故； 三能：能遵守消防制度、能及时发现火险、能扑救火情。 F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合理调配人员，坚持白天和夜间的定期

16、查岗制度； G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促落实，遇到突发事件时以身作责，组织处理； H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作； I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。 35工程维修部主管职责 A、负责小区公用设施、设备的运行、保养、维修、安全检查工作的安排与落实； B、组织参与设备的大、中、小修，制定计划，负责员工的专业技术培训； C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购； D、做好各项记录，收集整理设备技术资料及维修保养记录，做好设备台帐工作； E、参与违章纠正工作，及时发现和制止违章建筑和施工； F、负责用户对本部门工作的投诉处理，不合格

17、服务的处理，纠正和预防措施的实施，跟踪检查； G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤； H、合理控制本部门各项费用，广开增收渠道； 36、服务中心主管职责 A、熟悉物业管理有关法规政策； B、负责建立完善服务中心信息流通网络，包括业主报修服务，投诉受理传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等； C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管理； D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活； E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资料存档工作的定期检查； F、负责开展服务中心宣传工作和公益性活动。 4、人员配置和人员的素质要求 jt物业管理的用人原则为“精干、高效、敬业”，确

18、定“重学历，也重能力；重水平，更重品德”的用人标准。我们要求事务管理具体操作人员必须是一专多能，实行一岗多职，相互协作，体现团队精神。（人员的实际配置以具体管理范围而定） 五、物业费的成本测算 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。 1。1人员编制和基本工资标准：见表（01） 人员编制和基本工资标准表（01） 序号项目人数（人）工资标准（元/月）总额（元/月）备注 一管理人员6/6650。00 1经理12021。002021。00 2经理助理11500。001500。00 3财务员1800。00800。00 4维修主管11000。001000。00 5保安主管1800。00800。00

19、 6保洁主管1550。00550。00 二普通员工14/9400。00 1维修员2800。001600。00 2保安员9600。005400。00 3绿化员1500。00500。00 4保洁员2450。00900。00 三合计20/16050。00 1。2费用测算 管理服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02) 序号项目金额（元/月）依据测算结果（元/月。M2） 一基本工资16050。00/ 二福利费2407。50注(1)暂按15%测算 三服装费667。00注(2) 四合计19124。50/ 注(1)：福利费为工资总额的35。5%，其中福利基金占工资总额的14

20、%；教育基金占工资总额的1。5%；社会保险占工资总额的20%。 注(2)：服装按年均400元/人计算，则每月分摊为： 20400元/人/年12月=667(元/月) 2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费 2。1采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。 注：因小区新建在保修期中，暂不考虑。 2。2公共设施、设备所用电为 A、（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为： （60瓦/盏200盏12小时30日/月

21、）0。60元/千瓦/小时 =4320千瓦/小时0。60元/千瓦/小时 =2592。00元/月 B、智能化网络运行等综合：1000。00元 C、共计为：3592。00元 2。3电梯运行电费为：每部电梯按每天15元计算则运行电费为： 10部15元/天30天 =150元/天30天 =4500元/月 维修保养费用为;每部每月按50元计算则为： 10部50元/月 =500元/月 3。4水泵运行费： 10部5元/天30天 =50元/天30天 =1500元/月 3、绿化管理费： 小区绿化面积为30000M2，绿化管理费测算见表（03） 绿化管理测算表（03） 序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月。

22、M2）备注 1绿化工具费1000元/年84。00 2劳保用品费500元/年42。00 3绿化用水费400。00/ 4农药化肥费200。00 5景观再造费0。10元/M2。年200。00 6合计/926。00 #p#分页标题#e# 4、清洁卫生费 清洁卫生费测算表（04） 序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月。M2） 1工具购置费300元/人。年75。00 2劳保用品费300元/人。年75。00 3化粪池清掏费(注1)/ 4垃圾外运费1000。00 5环境消杀/100。00/ 6合计/1250。00 注(1)：化粪池清掏费全年共计约为：2021元，由于小区新建第一年将不会产生费用。 5

23、、保安费： 保安费测算表（05） 序号项目测算依据金额（元/月）测算结果（元/月M2） 1装备费300元/人。年25000 2人身保险费（暂不计）/ 3房租费（暂不计）/ 4联建、治安费100元/人。月1000。00 5合计/1250。00 6、办公费：（全年开支办公费约3万元） 月办公费=3000012 =2500元/月 7、固定资产折旧费： 固定资产总额为10万元，平均折旧年限为5年，即： 月固定资产折旧费为：100000（125年） =1667元/月 8、法定税费： 两税一费为前八项之和的5。75%，则 多层税费=（30309。5）5。57% =1688元/月 小高层税费=（36809。

24、5）5。57% =2021元/月 9、利润： 利润取10%，则 多层利润=（30309。5）10% =3031元/月 小高层利润=（36809。5）10% =3681元/月 10、管理成本汇总表见（06） 管理成本汇总表（06） 序号项目金额（元/月）金额（元/月。平方米）备注 一管理成本 1工资福利费19124。50 2维修及保养费10092。00 三、便民服务 物业公司提供的无偿服务（共计24项） 类别编号项目内容 家政服务1代请装修、装饰公司 2代请家教、介绍保姆 3代租售房屋、代租汽车 4发布气象信息、国内外新闻信息 5组织各种展销活动 6无偿配备医药急救箱 7代订中、西餐 8代订牛奶

25、 商务活动9代购车船、飞机票 10代订报刊、杂志 11代办旅游手续 12电话留言服务 13代订酒店、客房 礼仪服务14代购代送礼品、鲜花 15代办喜事庆典 文化娱乐 服务16提供图书、音像制品交流 17开设棋、牌活动场所 18开展各种健康、医疗培训 19组织健身舞晨练队 20开展球类、健身培训 21开展网上游戏攻关竞赛交流会 老年服务22建立老年活动组织，开办老年课堂 23组织老年联谊活动 24组织健康义诊活动 物业提供的有偿服务（共计62项） 类别编号项目内容价格待定 1瓷砖改造 2铺贴普通地砖 3洗手盆安装 4坐便器安装 5安装抽油烟机 6安装分体式空调 7安装热水器 8安装吊灯 9安装电

26、脑、传真等办公设备 10家用电器检查、小修 11换门锁（材料自备） 12更换、检修开关、插座 13空调加氟利昂 14配钥匙、修锁 15查线、换线 16 自行车、摩托车小修 17钟表维修 18更换灯泡、灯管 19更换灯角、灯口、镇流器 20木门窗维修 21清洗抽油烟机 22清洗空调过滤网 23安装音响与家用电器 24安装灯具、门铃、橱柜（不含材料） 25修理更换水阀门、各类软管（不含材料） 26修理洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（不含材料） 27疏通下水管道 28修理窗帘、拉窗等（不含材料） 29修理家具配件 30内墙修理粉刷 31配木门窗玻璃 家政服务32室内整体保洁 33木地板打蜡 34看护病人

27、35上门收洗衣服（洗衣费另记） 36接送小孩上学 37家庭绿化盆景造型 38剪裁、宠物喂养指导 39中、西餐 40代购、代售二手电脑家私 41家政培训 42清洁地毯、沙发 43小学生中餐 44学生寒暑假短期学习班 45提供钟点工（家务、护理、照顾小孩或老人） 46为老人读报，聊天 礼仪服务47特殊安全服务 48租售鲜花、盆景 49代接、代送客人 健康服务50健康检查 51建立健康档案 52家庭病床 53儿童保健 54健身培训 商务服务55长途电话 56接发传真 57打字 58复印 59出租商务洽谈室 60出租会议室 61租车 62汽车美容 四、服务承诺标准 序号指标名称国家及jz市标准服务承诺

28、标准服务质量保证措施 01房屋完好率98%99%制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无破损立面，房屋无改变使用功能，无乱搭建，公用设施及通道无随意占用 02房屋零修、急修及时率99%100%急修、零修接到维修通知，及时赶到现场。零修现场及时完成；急修不过夜，工作量过大以协商形式解决，并按照维修回访制度进行回访记录、质量跟踪 03维修工程质量合格率100%100%分项监督检查，结合部位，严格把关，按照工序维修到位，杜绝二次返工 04保洁率99%995%由专职保洁员进行保洁，并实行巡查制度，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，区内洁净卫生 05绿化完好率95

29、%99%制定专职绿化员负责维护，并实行园艺师直接负责的巡查制度，建档记录，确保小区绿地树木无破坏、无黄土裸露、无病虫害现象 06道路、车场完好率及使用率95%99%制定公用设施管理员进行维护，实行巡查制度，建档记录，由维修主管负责监督。建立健全道路、停车场管理制度，责任落实到人 07化粪池、雨水井、污水井完好率95%99%由工程维修部清理疏通及维修计划按相应作业规程实施，有检查、记录，达到排放畅通，无堵、无塌陷、井盖完好无损 08排水管明暗沟完好率95%99%维修工作依计划定期检查，发现问题及时维修，达到排水畅通无积水、无污染、无塌陷、无残缺 09路灯完好率95%98%维修工每日检查，随坏随修

30、，做到路灯完好无损，夜间正常使用计划维修保养，保持洁净 10停车场、自行车棚完好率98%99%每日检查，随坏随修，达到车辆行驶停泊有序、车场无损坏、无积水、平坦整洁，设施完好无损 11公共问题设施以及小品雕塑完好率95%99%每日检查，发现问题及时维修定期按计划实施维修、维护工作，确保使用功能，保持外观造型完好无损 12小区内治安案件发生率年1以下年1以下实行24小时保安巡视制度，设立24小时报警中心，充分利用小区智能化设施人防、技防、物防三结合的治安管理，确保小区居民人身财产安全 13消防、智能化设施完好率98%100%每日巡检与定期保养相结合，确保设施设备完好无损，各项记录齐全 14火灾发

31、生率年1以下年1以下加强防火宣传教育和防患措施，配齐消防器具，通过消防检查，发现隐患及时处理，并组织强有力的兼职消防队伍 15违章发生率11建立巡视制度，对区内各类违章通过巡查，发现问题及时处理，对违章现象跟踪管理，建档记录，通过宣传教育活动使区内居民自觉杜绝违章 16违章处理率95%99% 17住户有效投诉率21按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访 18住户投诉处理率95%100%按政策规定做好各项工作，强化服务意识，了解住户需求，满足住户合理需要，及时为住户排忧解难，投诉处理有记录，有回访 19管理人员专业培训合格

32、率90%100%管理人员持证上岗，培训与自学相结合，有培训制度，培训计划、培训考核、培训记录，保证人员较高的专业素质 20维修服务回访率95%99%建立严格的工作制度、回访制度，做好回访记录、工作记录、上门回访与电话回访结合，业主满意、文明服务 21居民对物业管理满意率95%98%采取现代科学的管理手段，开展温馨服务、亲情服务，在日常服务过程中及时收集住户需求信息，尽可能满足住户需要，与住户加强沟通，确保住户对物业管理满意程度 22档案建立与完好率98%100%各种档案资料专人管理、分类存放、检索方便，保证档案资料齐全 23管理费收缴率90%95%按照规定收取，杜绝擅自提高收费标准和乱收费，合

33、理使用费用，做到取之于民、用之于民 #p#分页标题#e# 七、管理总体目标与分项目标 为了将jt项目建设成为全国一流的文明住宅小区，物业管理公司将依照全国优秀示范物业小区标准实施物业管理，我们的目标是： 自jt业主入住一年内获得jz市达标公寓称号；二年内获得jz市物业管理优秀住宅小区；三年内获得jz市物业管理示范住宅小区；四年内成为湖北省物业管理优秀示范小区。 推荐 物业管理方案 物业管理方案 物业管理方案 某项目物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标

34、 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈 运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、

35、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100。 五、经营预测 a)经营收入：19.14万元（年度，以下省略） l物业管理费：11.34万元 应收12.6万元 30000*12*0.35=126000（元） 预计收入11.34万元（收缴率90） l维修服务费：0.5万元 l特约服务：5.8万元 l其他收入：1.5万

36、元 b)支出：20.25万元 l人员工资福利：14万元 l办公费用：2.5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等） l维修保养费用：1.5万元 l税金：1.05万元 l不可预见费用：1.2万元 c)润亏：-1.11万元 d)物业接管期间 前期投入：10万元（办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等） e)公共性服务费构成测算：21.962万元/年，0.61元/月*M2 （1）员工的工资和按规定提取的福利费 序号岗位人数工资标准工资合计 1经理1120xx200 2经营部主任1800800 3办事员36001800 4物业管理员1800800 5安全护卫员75003500

37、 6水电工1700700 7保洁员2400800 工资总额合计9600版权所有 工资总额合计：9600元/月；115200元/年 福利：115200*23=26496（元/年） 合计：14.17万元/年 （2）公用设施设备维修及保养费：1.5万元 （3）绿化管理费：绿化率451.04万M2*1元/年*M2=1.04万元 （4）清洁卫生费：2人*12月*80元/月*人=0.192万元 （5）安全护卫费：7人*200元/年*人=0.14万元 （6）办公费：按管理人员工资总额25计算 5.52万元*25=1.38万元 （7）固定资产折旧费：按10计算即1万元 （8）税费：按营收5.5缴纳即1.052万元 （9）保险费：暂不投保 （10）合理利