海口度假地产前瞻.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作海口度假地产前瞻一， 海口房产的困境无论是业内人士还是市民，都对海口的房产有着几分担忧：一方面是上世纪末的四五百万平米的烂尾楼盘的积压，一方面是每年二三百万平米的新建住宅上市，另一方面是每年一百万多一点的销售量和低廉的成交价格。按照这个速度，悲观者估计，十年也消化不了海口的房产。深入到发展商层面分析研究，我们会发现大量的发展商出身于建筑承包商或者贸易公司老板，对房产的开发经营都没有丰富的经验，有“摸着石头过河”的谨慎心理。市场与策划人才缺乏直接导致了“邯郸学步”的悲剧，从别的城市抄袭来的产品严重和市场脱节、与资源脱节，产品最终成了本地人买不

2、起、外地人相不中的尴尬结局。海口房产很特别，特别得让人一头雾水。其实，了解一下海口的经济就可以发现：购房者不能形成“购买力梯度”，二手房、普通住宅、中高级住宅价格差距大，大量企业、机关的集资房供应源源不断，郊区、市县的进城能力差、购买力小，这些推动房地产发展的原动力小得可怜。加上海口的创业环境、就业环境、医疗环境、教育环境远不如其他省会城市，连省内在外的学子都不愿意回来长住，想吸引外来人口进驻海口，恐怕短期是没有多大指望的，这样，我们又失去新增购买力的推动。困难重重的海口房地产的出路在哪？在中国高速发展的经济，在庞大的度假需求！二， 富人度假的需求孔子说：“仁者乐山，智者乐水”。我说：海南是户

3、外运动的天堂，海南将改变中国人的生活方式。中国，拥有13亿人口，经济连续20年持续高速增长。2003年，长江三角洲有9个城市人均GDP达到达到4820美圆，长三角16市的人均GDP达到3517美圆，环渤海10市的人均GDP达到2807美圆。国外的经验告诉我们：当人均GDP达到2000美圆后，平均每个家庭可以外出度假一次，当人均GDP达到3000美圆时，每个家庭平均每年可以外出度假两次。富裕阶层有钱有闲后，他们在想什么呢？玩！这就是现代白领、老板阶层的真实生活。我们打开杂志，浏览互联网，户外运动、休闲等字眼比比皆是，有玩健身、网球和高尔夫的，也有玩暴走、攀岩和登山的；有玩跳伞、滑翔和飞行的，有玩

4、徒步、探险和越野的；有玩帆板、冲浪和潜水的，也有玩帆船、垂钓和游艇的玩，是休闲度假的核心，参与性和冒险性是休闲度假的灵魂。或许，万科董事长王石先生的冒险经历可以佐证这个结论：先是登山，玩完了7+2以后，开始飞了，一半在天上，一半在海上，天上玩滑翔，海上玩帆船戏称自己为“见习水手”。其实，还有许许多多鲜为人知的职业经理人、企业家驰骋在山野、海洋。今年春节，海口的酒店开房率突然猛增25%就是例证：韩国人包机来打高尔夫，日本人包机来冲浪，深圳、广州人飞来玩帆板，上海、北京的白领来攀岩这些都说明，海南的优质户外运动资源，吸引了越来越多的富裕人群来海南度假。这也说明，度假，光有阳光和沙滩是不够的，还需要

5、配套的户外运动项目。笔者春节期间一直在销售前线值班，接待客人无数，成交十分活跃。购买者说：我们今后每年会来海口度假，想买个房子，既享受又投资这不就是度假地产的理念吗？！三， 差异化的定位浮躁的地产人士说：海口的度假地产，玩不过三亚。我说：不然！海口与三亚是两个不同的度假城市，自然资源与社会资源不一样，需要差异化定位，形成互补的姊妹关系。度假客的假期长短是市场细分的关键。我们把一周的称为短期度假，七至三十天的称为中期度假，一个月至半年的称为长期度假，半年以上的就算暂住居民了（不纳入度假客范畴）。短期度假，三亚有明显的优势：有山有海有河，气候宜人，风景秀丽，在大东海、亚龙湾或者其他海边住上几天，那

6、种感觉，仿佛在天堂。然而，时间长了，需要社会活动，找朋友聊天喝茶，参加点什么活动，甚至自己做饭请客等等。这就需要庞大的社会资源配套，交通、文化、人口、商业、贸易等等，决定了中长期度假客的假期生活质量。也就是说：中长期度假，光有风光和酒店是不够的，社会配套资源起着举足轻重的作用。海口的度假地产就是这样：解决中长期度假客尤其是家庭或团体的度假需求的度假公寓。她利用海口充裕的城市社会资源，从政治、经济、文化、人际关系等诸多方面，为中长期度假客人提供多样化、人性化的度假生活服务。度假地产明显地不同于传统住宅。传统房地产主要以住宅产品为主，解决消费者的长期居住需求。度假地产则是解决消费者的旅游与度假需求

7、，尤其是中、长期度假需求。度假地产的最主要特征是：消费者往往不是以长期居住为目的，而是以休闲度假为目的；设施配套和管理服务也不是以居住者为中心，而是以旅游度假者为中心。她以优美的景观资源为核心，互动性、参与性的多种游乐项目为依托，完善的旅游度假经营设施相配套，具有一定主题的房地产项目，通过房产和旅游项目的嫁接与融合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个融旅游、休闲、度假、居住等诸种功能于一体的大型旅游休闲社区。在度假地产的项目中，传统住宅往往所占比重不大，更多的房产是产权酒店、时权酒店、度假公寓、旅游配套的商业设施等。四， 精准的市场营销度假，尤其是现代度假，呈多样化发展的趋势。主要表现特征是

8、：彰显个性、重在体验与参与，个人感受需要轻松、冒险和刺激，团体度假则需要增强共同参与以增进相互关系。于是，度假产业中的度假地产，强调的不仅是住宅本身的质量，更在乎住宅的配套资源和服务。精准的市场营销与策划是度假地产成功的关键。精准营销的结果就是主题度假地产。主题地产的表现是主题社区专门为某个特殊人群打造的社区，从房屋到景点，从度假项目到服务，都围绕目标市场人群展开。比如：高尔夫社区，游艇社区等，就专门为发烧级人士度身定制。其实，在海口还有很多主题可以尝试：比如按年龄分的情侣社区、老年社区；按区域分的浙江、湖南社区、四川社区等；按运动项目分的网球社区、极限运动社区、足球社区；按社会阶层分的经理人

9、社区、院士社区、博士硕士社区等等。在精准营销出来的产品中，房产、景观只是产品的硬指标，服务才是软指标。各类度假活动的主题活动的组织、参加者的档次、教练或指导老师的知名度等都是主题度假社区成败的重要因素。度假地产不可回避的现实问题是投资回报。至少要让买房人不需要另外掏钱住房子、养房子，如果能用经营收入支付其按揭供楼款，项目的成功把握就会更大。于是，项目的前期策划十分重要，若能项目未动概念先行，硬件未动软件先行，住宅未动景观先行，房东未到服务先行，项目就一定会成功。海口，有机会成为中国的嘎纳、尼斯、迈阿密或夏威夷，我们不但有和他们一样优秀的自然资源，更重要的是我们有中国十三亿人口的客源。耐心等待，苦心经营，或许，井喷就在明天。