项目移交物业-设备移交标准（修改）.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作项目移交物业之设备移交标准编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1. 设施设备移交1.1 强电移交标准1.1.1 电气回路1) 绝缘测试：导线间和导线对地间的绝缘电阻值必须大于1兆欧；2) 通电测试：漏电开关短路保护、过载保护动作可靠。各回路功能标识明显；3) 办公区间、公共设施设备须备双电源，并能单独计量；4) 三相电流需进行平衡测试。1.1.2 高低压配电1) 电缆规格应符合设计规定，排列整齐，无机械损坏；标志牌装设齐全、正确、清晰；2) 电缆终端、电缆接头应接牢固。接地应良好；相色应正确；电缆支架等的

2、金属部件防腐层应完好。电缆路径标志应清晰、牢固、间隔适当并与实际工作线路相符；3) 高低压配电室应设置物理隔离，直流操作电源应设置在与配电室隔离的房间内;4) 高压中央信号屏报警功能、充电功能、及蓄电池电压正常；5) 高低压各控制开关性能可靠，联动系统工作正常；6) 变压器工作温度在正常范围；变压器采用干式变压器，变压器内部配置散热风机7) 需三相平衡测试；8) 高低压电缆应分开走线。9) 高低压配电柜各计量表具量正确。各信号指示正确、完好；各开关状态指示正确、完好；10) 高低压配电室、各高低压配电柜、变压器、电缆桥架空洞封堵完好；11) 防止电气误操作的“五防”装置齐全，并动作灵活。1.1

3、.3 配电柜、盘1) 盘、柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁、整齐，固定牢固；2) 所有二次回路接线准确、连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求；3) 盘柜内所装电器元件应完好，安装位置正确，固定牢固4) 柜内一次设备的安装质量验收要求符合规范要求5) 手车或抽屉式开关柜在推入或抽出时应灵活，机械闭锁可靠，照明装置齐全；6) 配电盘、柜及电缆管道安装完，应作好封堵。操作及联动试验正确，符合设计要求。使用通用钥匙或弹簧开启方式。7) 配电柜个计量表具计量正确，各信号指示正确、完好；各开关状态指示正确、完好；1.1.4 发电机1) 发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，检修工具及配件齐全

4、，各状态标识清楚；2) 设备表面完好无损伤，设备安装牢固；3) 设备运行状态参数符合标准；4) 发电机自投切换工作状态正常；5) 发电机电池电压正常，运行频率应为50HZ，三相输出电流平衡、电压保持380V；6) 油箱的底部进油口建议提高到8-10公分，进油管与出油管上下左右错开，发电机在运行的时候回油管回的油不会直接冲击成泡漠效应，使油混浊。7) 发电机储油柜应满足8小时供油量；并设油耗标记；8) 发电机应设置蓄电池自充电功能；9) 发电机组应覆盖所有一级负荷：火灾自动报警及消防联动控制设备、消防电梯、正压风机、应急照明、航空障碍灯、地下室排污系统、一卡通系统、停车场系统、安防系统等。1.1

5、.5 弱电移交标准1、弱电系统移交及验收的文件及记录应包括以下内容：a 工程设计说明，包括系统选型论证，系统监控方案和规模容量说明，系统功能说明和性能指标等；b 工程竣工图纸，包括系统结构图、各子系统监控原理图、施工平面图、设备电气端子接线图、中央控制室设备布置图、接线图、设备清单等；c 系统的产品说明书、操作手册和维护手册。d 工程检测记录，包括隐蔽工程检测记录、施工质量检查记录、设备功能检查记录、系统检测报告等；e 其他文件，包括工程合同、系统设备出厂检测报告和设备开箱验收记录、系统试运行记录、相关工程质量事故报告、工程设计变更单、工程决算书等。f系统的竣工验收及移交应由工程的建设方、监理

6、、设计、施工单位和物业相关人员的代表组成验收小组，按竣工图进行验收。验收时应做好记录，签署验收证书，并应立卷、归档。工程验收合格后，验收小组应签署验收证书。2、背景音乐a、系统的配置必须满足招标书上的设计要求b、室外扬声器安装牢固，每只扬声器有单独开关，导线必须穿管，配置和使用必须可靠。3、电话网络、光纤 系统的配置必须满足招标书上的设计要求a 交换机房设备与移交清单相符；b 电话、网络、光纤能满足用户申请、使用条件；网络需有每个点位的测试记录c 对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线；d 测量光纤增益信号值应在75db。4、 楼

7、宇对讲a 室内机在验收阶段时，通话质量优良，可视屏图象清晰，电控锁开启灵活，可视摄像头必须满足白天、夜间图象的清晰，访客呼叫键采用直按式；b 门禁主机呼叫总机、分机、开锁等功能正常；c 主干线及设备终端须有接地保护和防雷击功能。5、安防系统a 摄像监控系统l 系统的配置必须满足招标书上的设计要求l 系统具备联动录像视频功能；l 摄象机必须安装牢固，设备必须能满足白天、夜间正常使用，并保证图象清晰、能防雨、水；l 主干线及设备终端须有接地保护和防雷击功能。b 脉冲电子围栏系统l 系统的配置必须满足招标书上的设计要求，l 设备、支架安装可靠牢固，雨天、雾天、大雪天不会发生误动作，有防雷措施，l 配

8、备相应的警示牌，警示牌具备夜间反光功能 6、停车场管理系统系统的配置必须满足招标书上的设计要求1） 停车管理系统功能检测应分别对入口管理系统、出口管理系统和管理中心的功能进行检测。车辆探测器对出入车辆的探测灵敏度检测，抗干扰性能检测；2） 自动栅栏升降功能正常，有防砸车功能应做防砸检测；3）读卡器功能，对无效卡的识别功能；对非接触IC卡读卡器还应检测读卡距离和灵敏度是否与设计指标相符；4） 发卡(票)器功能检测，吐卡功能是否正常、入场日期、时间等记录是否正确；5）满位显示器功能是否正常；6）管理中心的计费、显示、收费、统计、信息储存等功能的检测；7）出/入口管理工作站及与管理中心站的通讯是否正

9、常；8）对具有图像识别功能的汽车库管理系统应分别检测出/入口车牌和车辆图像记录的清晰度、调用图像信息的符合情况；7、出入口控制(门禁)系统1 ） 系统的配置必须满足招标书上的设计要求2 ）系统主机具备在离线的情况下，出入口(门禁)控制器独立工作的准确性、实时性和储存信息的功能；3）系统主机与出入口(门禁)控制器在在线控制时，出入口(门禁)控制器工作的准确性、实时性和储存信息的功能；4）检测掉电后，系统备用电源应急工作的准确性、实时性和信息的存储和恢复能力；5）软件功能验证，以证明软件功能与任务书或合同书要求一致；6）根据需求说明书中规定的性能要求，包括精度、时间、适应性、稳定性、安全性以及图形

10、化界面友好程度，对所验收的软件逐项进行测试，并有测试记录7）信息钮要布置合理，贴放可靠牢固，要能防水、防锈。8）巡更系统软件工作正常并能正常打印巡逻数据；1.1.6 电梯移交标准1） 限速器绳轮、钢带轮、导向轮必须牢固，转动灵活，钢丝绳应擦拭干净，严禁有死弯、松股及断丝现象；2） 层门指示灯盒及召唤盒安装应平整、牢固、不变形、不突出装饰面；3） 电梯的电源应专用，并设置双电源，机房照明、井道照明、轿箱照明应与电梯电源分开。专用电源及应急电源能正常快速切换；4） 急停、检修转换等按钮和开关的动作必须灵活可靠；5） 极限、限位、缓速装置的安装位置正确，功能必须可靠；6） 电梯启动、运行和停止，轿箱

11、内无较大的震动和冲击，制动可靠；7） 超载试验必须达到电梯能安全启动、运行和停止；8） 电梯内紧急按钮能够实现轿厢控制中心三方对讲；9） 电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层曳引机的噪声和震动声不得超过规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。1.1.6中央空调1）空调系统与风口的风量测定与调整，实测值与设计风量的偏差不应大于10%。2）空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.3）空调工程水系统应冲洗干净、不含杂物，并排

12、除管道系统中的空气；系统连续运行应达到正常、平稳；水泵的压力和水泵电机的电流不应出现大幅波动，系统平衡调整后，空调机组水流量应符合设计要求。4）末端设备（风机盘管机组、空调箱）的三速、温控开关的动作应正确，并与空调机组运行状态一对应。5）空调工程的控制和监测设备、应能与系统的检测元件和执行机构正常沟通，系统的态参数应能正确显示，设备联锁、自动调节、自动保护应能正确动作.6）在水系统管路中必须安装水流开关，在系统最高点必须设排气阀门，在进、出水管连接处必须安装截止阀门，在系统最低点应设置排水管及排水阀7）电动自控阀门在安装前应进行单体的调试，包括开启、关闭等动作试验.8）需取得相关合格检验、证照

13、齐全。9）中央空调需保温处理的管路保温材料需无破损、管道无滴漏现象。10）冷却塔及散热装置工作正常。11）盘管风机无明显噪音、冷凝水无滴漏现象；各温度控制器工作正常1.1.7 二次供水移交标准1） 二次供水水箱取得卫生检验合格证书；2） 设备运行正常；3） 技术资料齐全；4） 供水设备安装符合设计产品说明书要求；5） 设计厂家及施工单位对物业进行培训。6） 电机性能应符合电机周围工作环境的要求，电机转子应灵活，不得有碰卡声。7） 润滑脂的情况正常，无变色、变质及变硬现象。其性能应符合电机的工作条件。8） 电机的引出线鼻子焊接或压接良好，编号齐全，方向要符合要求，无杂声。9） 水泵的地脚螺丝应该

14、垂直，螺母、垫圈与泵接触应紧密拧紧。10）离心泵和轴流泵的安装应水平，出水管与水泵节的连接必须对正，牢固可靠。11）底座与传动轴、泵管的中心线应垂直，与泵管的连接法兰应对准，螺栓紧固。12）离心泵、轴流泵填料松紧应适当，允许有滴状泄露、温度不得过高。13）运转中无明显振动，声音正常，每个连接部分不得松动或泄露。14）滚动轴承最高温度不得超过70，滑动轴承不能超过60。1.1.8 消防移交标准1） 所有消防主管网应在合理位置，高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。清晰标识管网功能、流向，在天台设置试验消防栓系统应在最高位置设置自动排气设备，所有消防阀门应标明控制区域；2） 消防泵应设置带负

15、荷试泵条件：在泵的出水管闸阀前加装一套循环管；3） 防排烟送风阀旋转灵活，开关自如，风机运行无异常声音；防火卷帘门升降自如，电机运行无异常声音。消防控制中心应安装空调；4） 办公室、仓库、主要出入口、地下停车场、所有设备房、控制中心应设内线电话。各楼层应设立消防紧急对讲电话；5） 防火门：公共部位防火门钥锁应通用。门开、关、锁动作自如，门表面无划伤，闭门器完好无损、力量适中；6） 稳压装置正常，系统保压正常；7） 管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合要求，应按套安装水表或予留表位；8） 楼内每个消火栓前方应设蝶阀控制。9） 报警点位逻辑编码表、联动关系表应一一对应并准确无误参考模板无4.附件1.1 【承接验收邀请函】1.2 【实体移交清单】1.3 【资料移交清单】1.4 【正式移交通知书】5.样表1.5 检验项目、检验内容、检验办法和检验要求