当心房地产陷入土地陷井.pdf

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1、鬯4 22 0 0 c)1 n文陈真诚针对全国土地市场出现大量“拙而未用“、“拍而未建”造成大规模土地闲置现象，国土部门正在高调展开一场清查风暴开始出。重拳”打击开发商囤地。国土赍溽部国家土地总督寮办公室已经发出(关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知)要求全国各地土地督察局就土地。批而未用”问题展开一次专项快i 壹督察。决定将清理批而未用土地等纯A”双保行动“，对2 0 0 7 年和2 0 0 8 年所有“挝而未用”土地进行清理统计，并作为后续阶段的重点任务之。国土资源部表示，在确保拉动内需项目和民生项目用地的情况下，下半年要加强土地的批后监管，加大闲置土地处置力度，防止趁

2、机捂车暖地。国土资源部规定每宗地开发建设时间原则上不得超过3 年，确保供应出去的土地能够及时形威住房有效供应。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的要依法征收土地闲置费，并责令有关企业限期动工、蝗工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款白勺2 0 征收。土地阁置满两年来动工开发坚决无偿收回。国土资源部对闲置土地处譬办法的主要内容，其实并不是什么新酒。而是多年来直强调的政策陈醋，只是对多年来多个文件所规定的政荒内容的。重申”。离此最近的文件，是国务院于2 0 0 8 年1 月下发(关于促进节约集约用地的通知)。该文件规定，土地闲置满两年坚决无偿收回，闲置满一年不满硅年的将拄土地价款的2 0

3、 缴纳土地闲置费。对闲置房地产用地还要征缴增值地价，对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。而确实令人遗憾的是，。土地闲置满两年坚决无偿收回”这条。铁令。，实际上并没有得到有效执行，在执行上并不“坚决“。存全国各地，到处可见闲置2 年以上甚至多年的土地，并没有被“坚决无偿收回”。据报道，北京约有1 2 块2 0 0 7 糍!生的高价地，仍处于闲置、延缓开工状态。L 海也有1 0 7 7 公顷住宅用地“批而未用“，有相当 盼在开发商手中，涉骚7 0 多个房地产项目。在长沙，2 0 0 7 年诞生的全国“地王”，至今依然只是搞了开I 仪式之后便开而不I。在武汉。2 0 0 7 年8 月武汉拍出的位于

4、汉口京汉大道旁的义和巷的“地王”，两年后未见动工迹象。某机构公布的监测国内1 2 个城市的土地数据显示。4 0 家知名开发商自2 0 0 3 年以来在土地公开市场上获取的2 7 0 幅地块，至今有半数土地闲置目前“在售”和“售完“的地块占4 3，剩余5 7 的土地尚未形成实际供应，其中2 7 的土地”待开发”，3 0 的土地”规划在建”。另一机构公布的数据显示2 0 0 5 年至今年明产生的全国5 0 个地王项目中，仅有四分之地块建成项目上市，有高达五成以上的“地王“项目还未开工，不到两成的“地王”项目处于在建中。在未动工的“地王“地块中绝大多数是在2 0 0 7 年产生的。据统计，2 0 0

5、 7 年全国1 8 幅“地王”中，有4 幅已经退地，有7 幅处于闲置待开发状态。即便如此，由于。土地闲置满两年坚决无偿收回“几乎没怎么得到执行，政府的政策已经失去了权威，房价再次上涨，地方政策在推地上更策略化，因此，今年以来，就在旧地大量闲置的同时，一些地区的地价再次上涨，新”地王”再次频现，还出现土地向少数大型开发商或上市房企或国企集中的现象。2 0 0 9 年比较典型的”地王“如6 月2 5 日北京祈连房地产开发有限公司以1 74亿元竞得北京通州九裸树大街居住项目，高出起始价近1 0 亿。6 乒 2 6 E ，成都中泽置业有限公司以1 96 亿元拿下北京奥运村乡地块。6 月3 0 日，中化

6、方兴I R 4 06 亿元拍得北京广渠，、一_十t，fH、0+一、一，“垒地晦哦万方数据路1 5 号地。自此之后，。地王”争夺战进一步升级绿地集团分别吼9 5 7 7 亿元和1 2 1 7 元的价格接连拿下上海松江区辰花路1 5 号B地块和徐汇区斜土街道1 0 7 街坊创今年上海土地出让价格的新高。富力地产1 02 2 亿元拿下北京广渠|3 9 6 1 0 号地。雅戈尔l O2 8亿元拿下宁波“地王“。9 月l O B 下午，中海地产以7 0 0 6 亿元拍得上海普陀长风6 8 7 C 地块，高出北京广渠1 5 号地块近3 0 亿，楼板价高达每平方粒3 万，宣告2 0 0 9 年中国新“地王”

7、诞生。在具体开发商方面，如”四大金刚”。招保万金”之万科、保利等开发商，今年再次大规模拍地拿地。仅今年1 7 月，万科在全国1 1 个城市中竞得1 4 宗土地，合计支付土地款超过7 4 i 7。元。8 月份，万科接着斥资5 亿元，新增加项目3 个。9 月7 B，万科以2 2 亿元的“地王价”拿下北京房山区一地块(长阳镇起步区1 号地，总建筑面积约3 4 1万平方米)。溢价率高达2 6 3，楼面地价约合每平方米6 4 5 0 元。只是，尽管如此。万科储地规模还没有进“十大地主”之列。因此，为扩大土地储备缝上半年的百亿融资、发行不超过 民币5 9 亿元公司债券之后万科目前正筹备增发股份集资金额目标

8、为Z O m Z,元。无需多言的是，土地市场的再度#t 狂，地价再次趋涨，进而又正在事实性地影响房价上涨预期，在一定程度上推高房价。而开发商敢于大胆、大规模囤地同时又大规模争拍新韵土地根本原因之一，则在于“土地闲置满两年坚决无偿收回逸条“铁令。事实上成为了摆设。严查清理警示高价拿地不过，也要看到的是，这个政策的执行情况，或将迎来定的转机。方面，国土资源部正从中央层面出手展开一场土地清查风暴。另方面，少数地区也在有睬留地着手。处理闲置土地。如2 0 0 7 年怫山地王“被当地政府部门宣布收回涉疑蝴4 7 0 5 亿元，富力地产被罚没2 4 亿元保证金。广东中莱投资有限公司2 0 0 7 年9 月

9、1 7 日以4 4 7 5 亿元天价夺得的。地王“即广州市科学城地块，也已被收回8 0 0 0 7 T 元保证金被没收。上海市规划和国土资潭管理局相关负责A t g 表示，针对上海1 0 7 7 公顷住宅用地处于“批而未用“的状态政府将进行分类处鼍，对已具备开工条件但匿开发商原西而未开工的土地，将加大营促和处理力度。无疑的是，国土资源部清理批而未用土地，广州等地政府处置闻置土地，将有利于盘活土地，提高土地 I 用效率，确保土地的有效付毛应，促使过高的房价回归理性，也将对盲晶高价章地的开发商起到警示效果，为高地价降温。事实上由于广州市国土房管局8 月l O 曰推出全国首个针对。地王“的处理方案广

10、州市1 8 I H 推出的1 0 幅商住地块骤然降温，开发商拿地表现谨慎。整个8 月，广州市十区成空的商住用地的平均镁面地价约每平方米2 4 9 4 元，与7,9 份的平均地价相比下降接近1 4 0。针对正在展开的批而未用土地的清查风暴，国土资源部有关负责 曾表示。如果房地产开发企业。囤积”土地不及时开发会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度。人为哄抬地价，不利于市场健康发展。清查风暴将有利于防范房地产开发企业。囤积。土地，缩短土地开发周期，促进供应土地及时开发尽快形成商品住宅供应。墨作者单位长沙新思雏房地产策划公司编辑贾艳矗2 U 0 9 1 04 3万方数据当心房地产陷入土地陷井当心房地产陷入土地陷井作者：陈真诚作者单位：长沙新思维房地产策划公司刊名：城市开发英文刊名：URBAN DEVELOPMENT年，卷(期)：2009，(10)被引用次数：0次 本文链接：http:/