国外房地产惯例.doc

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1、2022年-2023年建筑工程管理行业文档 齐鲁斌创作国外房地产惯例湖南师范大学树达学院09级土地资源管理绝密贺清云，女，1955年出生。现任湖南师范大学资源与环境科学学院教授，硕士生导师。兼任中国地理学会世界地理专业委员会委员、中国非洲问题研究会常务理事、湖南省土地学会会员。长期从事人文地理学、土地制度学、房地产经济学、房地产市场学等的教学与科研工作。近年来主持、参加各类科研课题30余项，其中有13项课题被评审鉴定为国内领先或国内先进，其余课题或已公开出版或已获奖和被各级政府部门采用，反响良好。近年来独著、合著出版著作19本，在各级刊物上发表学术论文30余篇，一些著作和论文获多项奖励。第一章

2、 绪论 第一节 西方各国房地产制度概况 一、美法日房地产制度体系的特征西方各国房地产制度发展较早，历史较长，最有代表性的房地产制度有两类：n 一类是以美、日为代表的土地私有制为主的国家n 另一类是以英国及英联邦为代表的国家和地区n 两者都是私有制经济最发达的国家，房地产制度体系以私有制为基础，其中，美国的房地产制度最典型。1、美国房地产制度体系的特征n 美国房地产制度体系完善配套，都建立在私有制基础上n 房地产经济的整个循环系统完全通过市场自由进行n 各资源要素的配置、经济关系的协调平衡都通过市场机制的主导作用来实现n 国家作为经营主体参与房地产经济运行2、法国房地产制度体系的特征n 法国于1

3、953年、1958年、1967年和21世纪70年代进行了5次大的房地产制度改革，主要包括房地产廉价制度改革为税金制，设立全国领土整治资金、工资储蓄基金和城市网络规划与布局等。3、日本房地产制度体系特征n 实行混合型房地产制度，其特点是：挖掘各方面资金潜力，共同参与房地产开发，实行商品化的同时，在一定范围内实行补贴；采用多层次经营形式，设立按收入的低中高的公共经营开发公司、市区发展公司、房地产贷款公司。二、加拿大英国房地产制度体系的特征1加拿大房地产制度特征n 20世纪40年代开始，制定了一系列房地产法规，如1938年的全国房地产法加拿大抵押和房地产公司法等。2英及英联邦国家和地区n 城市土地基

4、本上属国家或政府所有，但土地使用权可出租n 土地使用者可按契约规定转让土地使用权n 政府出租土地时收取地价，在土地转让或经营房产时征收与土地相关的税收。第二节 各国房地产制度的共同特征 1房地产的私有产权制度和市场交换制度是主导2金融信贷市场对房地产市场的渗透，有力地支持和刺激了房地产经济的发展3法律制度强有力的约束，保证了房地产交易的规范化4房地产作为一项产业参与整个国民经济的运转n 各国房地产制度各有差异，但房地产商品化已成为世界各国房地产制度发展的主流和归宿。房地产已越来越成为各国国民经济产业结构中一个极为重要的组成因素。第二章 各国土地制度与土地政策 n 第一节 土地所有制 一 一、土

5、地所有制的基本概念n 1土地是一种特殊的商品，狭义的土地指地球外壳的陆地部分，广义的土地则包括地球上一切自然物和自然力。而人们习惯上的土地仅指平地和山坡地，是农业和工商业及居住通常方便使用的土地。n 2土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地所有关系的总称，是土地制度的基础。分为两类： 1）土地私有制为主的国家n 2） 土地国有制为主的国家二、美国的土地所有制1、土地所有制形式（三种形式）全美土地22.3亿英亩其中：私人土地13亿英亩占58%n 联邦政府土地7.6亿英亩占34%n 州县市土地1.3亿英亩占6%n 印第安保留地0.44亿英亩占2%.2、土地所有制的管理n 美国内政部土地管

6、理局主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。主要采取立法措施，保护私人土地和联邦土地所有权不受侵犯。3、土地所有权形式n 地下权，包括地下资源开采权n 地上权，为建造建筑物或其他工作物等而使用他人土地n 空间权，包括建筑物加层和近空通过n 这三部分权益可以分别转让三、加拿大的土地所有制1三种土地所有制n 联邦公有，省公有合占90%n 私人所有占10%n 私人土地虽比值少，但主要分布在国土南端土壤肥沃的狭长地带，全国的城市土地，肥沃的农田和牧场，基本上均为私人所有。2土地管理体制n 加拿大是土地所有权、处置权和管理基本一致的管理体制。联邦、省、私人各自管理自己的土地，各级政府和业

7、主对土地的开发、利用和保护，均根据联邦和省的有关土地法律行事。公有土地权属转移的四种办法：n 1）为私人申请购买n 2）公开招标出售n 3）土地拍卖n 4）为买主直接查阅政府准备出售地块目录，选定后可购买四、英国的土地所有制n 1英国土地所有权很特殊n 从法学理论角度而言，英国全部土地都属英王所有，但实际上全英90%的土地为私人所有，其私有土地比重远高于美日等国，是典型的土地私有制国家。土地所有者对土地享有永久主权，可以自由买卖和出租。n 在英国，实际判断是否土地所有者的尺度是是否拥有自由处理所持有土地的权利，即“自由的土地保有权”。也就是永久业权。2英国的土地所有制结构n 85%的不动产属于

8、私人n 15%的不动产属于国有或公有 3土地所有权的管理n 法律规定，没有地权就没有房权，因此不存在与地皮相分割而单独出卖房屋的情况。n 土地所有权包括对地下矿藏的所有权，私有土地所有权乃至其他一切土地所有权都是立体的（三维），上至天空，下至地核，都属于土地所有者。五、日本的土地所有制1土地制度土地私有制n 个人土地占57%n 法人土地占8%n 国家和公共团体占35%n 可利用的土地分为建筑用地和农用地，多为私人所有，而且是人数众多的个人分别所有。2土地所有的管理n 土地可以自由地买卖、租赁、抵押、继承、赠与等。可以在本国个人与法人之间作交易，也可以根据各个主权国家的有关法令、政策同外国的个人

9、、法人之间作交易。第二节 土地管理机构及其职能n 世界各国土地管理机构及方式各不相同，但管理原则大致相同，即对国土管理经营实行统管与分管相结合；资源管理与经营管理相分离；城市土地经营、土地管理与房地产管理相统一。一、美国的土地管理机构与职能1美国土地管理机构n 土地管理隶属内政部，设局长、副局长各1名，助理局长4名，局下设13个区域土地办公室，58个地区土地办公室，143个资源区土地办公室。全国共有7000名工作人员，其中1200人在华盛顿总部工作。2美国土地管理机构的职能n 美国土地管理局主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行统一协调，其工作范围和职能较宽。主要是从维护国家利益、

10、保证土地最佳综合利用和保持地力出发，对联邦土地进行宏观管理，通过制定政策、制订计划和规划、采取必要的经济手段来实施管理。美国土地管理机构的主要职能n 1）主管地籍档案，负责地籍测量，确认私有土地境界和界标n 2）负责土地利用规划的编制n 3）负责国有土地的出让n 4）根据国家授权依法征用私人土地n 5）开矿占地特许的签发n 6）依法授予国有土地的使用权n 7）依法管理国会规定的特殊地区n 8）负责法律规定的与土地管理有关的业务n 联邦政府土地管理局对全国土地管理机构实行垂直管理，这些机构对地方政府不存在隶属关系。二、加拿大的土地管理机构与职能1管理机构n 管理联邦公有土地的是环境部，下设规划司

11、、财务行政司、保护司、国家公园局、大气环境局，以下再设置土地处等7个处室，土地处下设土地利用分析室等6个科室。环境部通过信息的掌握和土地利用的研究提供宏观决策意见，并在具体管理上起牵头的作用。2联邦公有土地管理的协调机构n 联邦政府土地利用委员会是负责贯彻加拿大土地利用指南10条原则的协调机构。另一个管理协调机构是加拿大土地利用委员会。主要职能是协调联邦政府与省政府在土地管理上的合作关系。3联邦公有土地管理机构的职能n 主要是通过制订计划和政策来影响土地的利用，具体负责土地测量和调查、进行土地政策和土地利用的分析、对土地进行生态分类和利用监测、进行土地立法等。4. 省公有土地管理机构及职能 主

12、要是保护公有土地合理有效利用等。三、英国的土地管理机构与职能1土地管理机构n 中央政府没有统一的机构，而是实行对土地的分类管理，由各级政府部门下属的机构执行土地管理的职能。如林业委员会管理森林地等。n 1）政府土地登记局 是英国政府对土地管理的核心机构，统一管理、界定和保护每一宗土地的所有权权益。n 2）地产估价局 是1910年成立的一个官方机构，主要任务是咨询，但只限于各级政府、公共社团相互间不动产的买卖。或它们与私人之间的不动产买卖，不办理私人之间互相买卖不动产的咨询业务。2、中央政府对土地的管理n 1）制定新法规n 2）中央政府和地方政府的作用和权力n 3）税收水平n 4）对新开发项目的

13、刺激n 5）全国城镇规划政策n 6）对卫生、教育和住房的财政拨款等四、日本的土地管理机构与职能n 日本有比较健全的土地管理机构，宏观国土资源管理机构是国土厅。国土厅下设土地局等机构。n 1国土厅土地局的机构和职能n 国土厅下设土地利用调整课、地价调整课、土地利用调整课和国土调整课4个课。主要工作是：编制和实施全国城乡土地利用计划、限制土地交易、休闲土地的管理、编制国土利用形态分类图表、地价管理、组织国土调查等。n 2其他国土调查机构n 包括国土审议会、土地利用审查会、土地鉴定委员会等第三节 地籍管理制度 n 地籍是反映土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍管理制度是国家

14、为取得地籍资料以全面研究土地的权属、自然和经济状况以及贯彻土地管理的各项措施，所作的各项规范化的政策规定。一、土地登记制度n 土地登记制度是国家依照法律对土地的坐落、面积、用途、等级、权属关系以专门的簿册进行登记的一种制度，其形成的文件资料具有法律效力。1契据登记制度登记对抗主义 n 是政府设立专门机构，以专设的簿册对当事人订立的不动产转让契约所载内容进行登记。登记簿可供有利害关系的第三者查阅，登记为对抗第三者的要件。特点是：n 1）证明契据已经订立n 2）登记与否步予强制n 3）登记具有证据力。法国的契据登记制度特点n 登记为物权变动的对抗要件n 登记机关对登记的申请采取形式审查主义n 登记

15、无公信力n 登记簿的编成采取人的编成主义n 登记物的移动状态美国的契据登记制度特点n 公证人和公证书n 产权摘要n 产权保险2产权登记制n 是由国家设置专门机构，对不动产的权利取得及变更进行登记的制度。产权登记制度的目的主要在于确定产权、表明产权。权利登记制 n 又称德国式土地登记制，特点是：登记是物权变动的生效要件，即登记具有强制性。对登记的申请采用实质审查主义。登记具有公信力。登记簿的编成采用物的编成主义。登记物的静的状态。托伦斯登记制度 n 由英国托伦斯爵士1958年所创，其特点是：不强制登记，但一经登记，其土地权利如有变更，则非经登记不发生效力。土地登记后发放记载权利状态的地券二份，其

16、中一份交给权利人。经登记的土地权利具有公信力。二、土地登记程序1美国的土地登记程序n 提出申请n 实质审查n 报纸公告n 发放产权登记书状n 登记员将书状登记于不动产登记簿上n 登记后产权发生变动则要重新办理转移登记2德国的土地登记程序n 登记资料的准备n 产权登记局办理登记手续n 通知3日本的土地登记程序n 当事人申请登记n 登记官接受登记第四节 土地管理法规 n 为了维护土地所有制和保护土地资源及其环境，各国都进行了土地立法，但一般都没有制定统一的土地法，而是由若干相关法律组成土地法规体系。一、美国的土地管理法规n 美国联邦政府土地政策管理法的主要内容：1、法律定义 ：包括公有土地、综合利

17、用、永续利用、公众参与、主要用途的规定等。2、关于制订土地利用规划纲要的规定 ：土地利用规划是对公有土地的某块土地或某一地区土地的使用作出的规定。对所有公有土地，不论是已被份等定级的、撤消的、弃置不用的或者另被划定用于几种用途的，均应编制土地利用规划。 3、公有土地出售的规定：符合一定的条件均可以出售，但出售面积超过2500英亩时，须经国会参众两院同意，出售价格不低于市场价格。4、管理职能：包括管理内容和方式5、牧地管理：采取发放放牧许可证和同时签订租用契约的办法管理，有效期为10年。6、地役权：指在公有土地上根据许可证或契约享受的通行权。包括水库等蓄积、储存、输送、调配水的设施或系统；石油等

18、管道和系统；修建发电、输变电系统；修建传送、接受等电子系统；修筑道路等运输系统或设施；修建为公共利益所必须的其他各种运输系统或设施。7、地役权走廊是指主管部门在发放地役权许可证时，对地役权用地规定去向、大小的标准和程序。n 地役权证书 包括下列条款： n 申请地役权的目的 n 尽量减少对自然景观德风景价值、野生动植物栖息地造成的损害以及变化环境的要求 n 适用的空气质量标准和水质标准 n 各种公众健康和安全、环保标准 n 各种设施选址、修建、经营、维修等的有关标准。 二、日本的土地管理法规n 1日本国土利用计划法：为三级1）是以全国区域为对象制定的全国土地利用规划；2）以都道府县区域为对象制定

19、的都道府县土地利用规划；3）以市镇村为对象制定的市镇村土地利用规划。分其主要内容如下：n 土地利用基本计划划分的区域 分为城市地区、农业地区、林区、自然公园地区、自然保护地区、其他有关土地利用调整地区6类。n 限制土地转让的制度 规定下列两种制度：第一是土地转让限制区域许可制；第二，是土地转让申报劝告制2农地购买及转让许可的法规n 农业振兴地整备法n 国土利用计划法n 都市计划法n 农地法n 不同区域农地转用许可的有关规定n 农地转用、农地购买的限制措施n 生产绿地法n 农地转用许可申请手续三、英国的土地管理法规n 1947年英国制定了城乡规划法1971年颁布了新的城乡规划法，后经多次修订。1

20、1971年的城乡规划法n 规定了政府职权n 土地获得的处置2土地开发许可制度 n 任何人欲开发土地，均须申请并取得开发许可，获得土地发展权，即高强度的或更高价值的土地使用权。并须为此而交纳发展价值税。其申请程序为：n 申请人申请文件申请费环境大臣的申请招回有关机构的咨询地方规划机关的决定开发许可的效力异议。第三章 各国住宅制度与住宅政策 n 第一节 各国住宅经济模式和国家对住宅市场的干预 n 一、住宅经济的几种模式n 以商品经济为主的模式 完全将住宅商品化，住宅的建设和分配依照价值规律，实行等价交换，政府的支配作用很小。n 商品经济兼福利制模式 住宅主要按商品经济原则进行经营管理。同时政府又用

21、低息贷款资助社会团体和个人实行房租补贴，或拨款建公房。n 福利兼商品经济模式 在第二种模式基础上发展个人、合作社建房，变住宅的单一所有制为多种所有制，改革房租制度，发展房地产市场。n 以产品经济为主的模式 住宅完全由国家包下来，实行低租金、福利制。该包投资、包建设、包维修、包管理。所有制和投资渠道单一化。二、各国政府对住宅经济的调节n 1改变住宅所有权结构，调节市场供求关系n 政府直接拥有一批国有住宅，成为住宅的所以者，使单一的私人住宅市场变为国家与私人共同参与的住宅市场。n 在政府的援助下，由团体建造和拥有一批住宅。在一些欧洲国家，这类住宅也归入公共住房。主要分为三种：第一由官方和半官方的团

22、体建造，政府给予补贴，建成的住宅由团体经营；第二由住宅合作社组织建造，政府给予支持；第三由个人、商业公司、保险公司或教会慈善机构建造，资金由政府与承建者按比例分担，住宅归承建者所有。n 政府对公民自建自有住宅提供资助和优惠待遇2调节住宅市场价格1）间接的价格调节 是通过与住宅价格有关的因素，影响房租房价包括：利用税收杠杆调节房租房价；采取各种措施影响住宅市场的供需；国家向住宅供应者和自建自住者提供各种优惠待遇。2）直接的价格调节 n 是指政府直接调整国有住宅和得到政府资助的住宅的房租房价。包括对国有住宅和得到国家财政资助的供出售出租的住宅，实行低于市场房租房价德卖方价格；出售、出租公共住房时，

23、依据租购对象的收入状况规定不同的交易价格，以保证最低收入阶层优先得到低价公房；对低收入者提供房租房价补贴，改变买方价格。住宅市场的买方价格是指住宅消费者购买或租用住房支付的价格。3调节住宅资金市场n 通过出租出售国有住宅，收回国家住宅投资n 投入财政资金，通过补贴等途径，增加住宅市场资金的供应n 提供住宅信用 政府住宅信用援助是国家调节住宅资金市场的重要内容。 提供住宅信用包括三类： 1）对住宅供应方，主要指的是住宅建筑承包商、建筑委托人、住宅销售者和出租者等提供的各种信贷优惠和信用保证；2）对住宅需求方，即住宅购买者提供信用； 3 ）向经营住宅金融的机构提供信用。 第二节 美国的住宅政策 一

24、、美国住宅政策的沿革1二次大战以前经济恐慌时期1）1933年，批准了住宅抵押再贷款法并依此成立了房产贷款公司2）授权联邦住宅贷款银行登记监督联邦储蓄会，增加房产抵押贷款的款源3）依照1934年颁布的全国房屋建设法，成立联邦储蓄贷款保险公司，为每户5000美元以内的房产投资提供保险。4）根据全国房屋建设法，设立联邦房屋建设管理局5）搞了若干过程计划法案并付诸实施6）1937年国会通过联邦房屋建设法设立联邦平民房屋建设总处。2二次大战中国防危机时期 n 1940至1945年，美国住宅政策的重点是对退伍军人的住宅补助，一般性住宅的重要性降至最低点。3、二次大战后战后经济危机调整时期 n 1949年美

25、国国会批准了新的住宅法主旨是清除贫民窟与消灭不合标准与不适当的住房，刺激房屋与建筑业的发展，充分解决房荒，以达到为每一个美国家庭提供适宜住宅与舒适生活环境的目标。n 1960-1973年间美国住宅政策的重点转向消弭种族歧视，主张公平住宅及清理都市中的贫民区。n 1973年后对住宅的需求剧增，房价高涨对国有住宅政策的内容与执行方式产生了很大的影响。二、美国住宅政策的现况、问题与政策1住宅现状 n 包括住宅存量、自有住宅率、住宅建造时间、内部设备、房间数、居住状况等。2、存在问题n 房价过高，房屋费用负担太重n 一部分住宅水准过低n 无居所者日增n 都市更新问题突出n 单亲有子女家庭增多n 自有房

26、屋者享受的补助增大n 很多人无法取得房屋长期贷款n 贷款机构不愿意向购买都市较老地区房屋的人提供长期低利率的贷款3美国现行住宅政策 n 实现每一美国家庭皆有适宜居住环境的住宅的目标n 提高民间住宅投资者介入住宅市场程度n 减少联邦政府对住宅补助的支出，仅帮助确需要补助者具体的住宅政策措施有：n 实行抵押贷款保证制度n 建立二级抵押市场n 对低收入者拥有自有住宅提供补助n 减免自用住宅房主所得税n 租金管制n 地方政府建设国民住宅n 向低收入家庭及老人、残疾者提供租金补助或房租津贴n 社区计划与发展措施n 公平住宅及机会均等政策n 州及地方政府实行相对独立的住宅政策n 都市更新政策第三节 英国的

27、住宅政策 一、住宅模式 n 英国政府长期推行住房自有化政策，其住房模式的特点是：n 自有住宅比重大n 私房出租量急剧下降n 1987年英国政府公布住房问题白皮书提出4个目标和相应的措施n 继续推行住房私有化政策n 改变限制出租的政策，扭转私房出租下降趋势n 转变地方政府职能，加强对住房的宏观管理n 中央政府将有效地使用国家资金，使住房户受益二、公有住房优惠出售政策n 租用公房的住户只要住满2年，即有权以优惠折扣价格购买所住的公房n 公有住房的购买者可向银行等以所买的住房作抵押申请抵押贷款，通常可得到90%的贷款n 低收入者还可以申请适量的抵押贷款购买一套住房的部分产权，其余部分仍然租用，等收入

28、增加后再买下整套住房。n 凡申请抵押贷款在3万英镑以下的，可免交利息税。n 居民购房后，其住房的维修和改善费用由房主自行负责租用公房的住户只要住满2年，即有权以优惠折扣价格购买所住的公房 三、有关的组织机构及其职能n 1住房公司 总部设在伦敦，在全国设立8个地区办事处，主要职责是推动住房协会的工作。负责住房协会的登记注册，向住房公司提供建房所需资金的75%。n 1住房协会 是由自愿人员义务经营的非赢利组织。利用政府拨款和银行贷款建新房或改建旧房，然后出售或出租。主要向低收入家庭、年轻单身、离婚者、老人和残疾人提供住房。n 3住房金融公司 一个行业性服务机构。宗旨是向私人筹集住房协会所需要的建房

29、资金。第四节 日本的住宅政策 n 日本住宅建设的总目标是：与国民经济发展阶段相适应，与家庭构成以及居住区域的特性等相适应，为全体国民提供良好居住环境的住宅。 一、住宅管理机构n 主要是政府的建设省及下属的住宅局，此外还有执行有关住宅建设法律、政策的机构，如住宅金融公库、日本住宅公团、宅地开发团、住宅对策审议会、宅地审议会等。建设省住宅局是日本住房建设的中央统管机构，其主要职责是拟制住宅政策、健全实施体制、编制住宅预算、分配政府的住宅建设投资等。二、政府资助为主的多种集资渠道n 政府采取了重点资助各种住宅机构和团体投资建 住宅、统管房租及提供住宅补贴等多种政策。政府提供住宅补贴的途径为财政拨款和

30、政府财政投资性贷款。财政拨款 n 一方面用于资助公营住宅的建设，另一方面向低收入家庭提供租房、购房的补贴。n 财政投资性贷款主要有两种：一是对住宅公团的住宅建设贷款，另一种是将资金拨给住宅金融公库用于建造公共住宅和向低收入者发放住宅贷款。政府财政投资性贷款的资金来源，是大藏省通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集得资金。三、住宅的供应1由国家拨款补助地方政府建造公营住宅 分为两种：n 出租给月收入8.714.1万日元的家庭的。政府补贴住宅造价的1/2；n 出租给月收入8.7万日元以下家庭的，政府补贴住宅造价的2/3。2都市整备公团向中等收入家庭提供住宅n 政府向公团提供低息贷款和一部分周转金，以

31、建造价格较低的住宅向中等收入家庭出售。国家向公团征收的税金比较低，一般仅为总营业额的5%。 较低的住宅向中等收入家庭出售。3住宅金融公库为住宅供应提供资金支持n 住宅金融公库是为住宅建设提供资金得半官方的机构，其巨额的住宅资金主要来源于财政投资性贷款和公库发行的住宅的债券。主要职责是：n 1）向房地产商和其他组织提供低息贷款以此调节住宅市场的价格n 2）向欲获得自有住宅或欲建出租住宅的个人、地方住宅供给公司和欲建住宅的私人开发商提供长期低息贷款，以鼓励私有住宅的发展。4地方住宅供应公司提供商品住宅 n 公司是不以盈利为目的代表公共利益得法人，在地方政府的监督下，依据当地实际情况，吸收需房者的资

32、金，并利用其他资金，建造并向居民提供商品住宅。公司是不以盈利为目的代表公共利益得法人，在地方政府的监督下，依据当地实际情况，吸收需房者的资金，并利用其他资金，建造并向居民提供商品住宅。5民间住宅金融 n 包括住宅金融专门公司贷款和住宅储蓄制度等。 四、住宅发展的立法n 日本政府制定了近40个有关住宅的法令、法规。形成了比较完备的住宅法律体系。分为两类：n 政府制定的住宅建设的计划与政策，以及有关机构组织的立法依据n 对住宅建设和交易的全过程，包括土地开发、建筑设计与施工和房租地租的征收等，规定的具体规范和标准。例如：n 住宅建设法 1966年颁布n 公营住宅法 1951年颁布五、住宅税制n 鼓

33、励增加住房数量的税制 不论是为自己居住而建房，或者为出租而建房，该税制均给予鼓励，如实行新建住房特别减价办法等。n 鼓励私人获得住房的税制 如1978年实行住房贷款扣除所得税等。n 鼓励更好地利用现有住房的税制 是政府为鼓励改善居住条件而设的税制。如减少住房的注册和执照税、住房获得扣除、不动产获得扣除和减少不动产获得税、实行捐款税中住房基金捐款折减制等。第四章 各国房地产税制 n 第一节 概述 n 房地产税制是房地产税收法令和征收办法的总称，它是向纳税人征税的法律依据和工作规范。n 土地赋税是国家税收历史最悠久的一种形式。世界上绝大多数国家都以土地为征税对象。 土地税的功能主要 n 保障该国的

34、财政收入n 控制土地投机n 促进土地资源的合理利用n 引导土地利用方向的调整各国土地税主要有以下几种形态 一、土地的逐年课税 1对土地单独课征土地税 n 又称为地产税，按征税依据的不同，又分为两类：n 土地面积税，即按土地面积的大小与生产力水平的高低课征土地税。n 地价税，即按照地价课征土地税2对土地所得征收所得税 n 以土地的所得为课税标准，包括土地的毛收入、纯收益、地租收入和推算的租赁收入等。在推行所得税制的国家，有的国家仅就私人所有权的收入或使用土地所得征收所得税。3对土地房屋合征不动产税 n 原因是城市土地大部分是建筑用地，房产和地产结为一体，单独估价较难，所以在现实中，大多把土地税和

35、房产税合并征收者较多，分别征收者较少，并习惯上称为房地产税或不动产税。4对土地与其他财产合征财产税n 土地税包括在财产税之中。如美国地方政府推行的财产税，是对土地和其他财产按其价值课税。德国等则是征收财富净值税。其征收的依据是某一个人所有的土地与其他不动产及动产的评定价值，减除其所负债务后的净值。二、土地转移时的课税 n 土地有偿转移时，课征不动产转移税或登记税n 土地无偿转移时，课征继承税或遗产税及增与税三、其他的土地课税 1、土地增值税，是对土地增值部分的课税，即以土地所增加的价值（实际上是价格）作为课税的依据的课税。主要依据是：土地增值的主要来源为土地的开发、公共设施的建设和完善、矿藏的

36、发现等，所以其大部分应归社会占有而不应归土地所有者占有；课征土地增值税，可以抑制土地投机，控制私人竟相抬高地价。土地增值税有两种计征方法：n 在土地转让时，从某一基本年度算起，对此后各年财产的价值超过上一年价值的部分，按年征收附加税，即土地增值税。n 在土地不发生转移时，政府每隔一段时间对土地价值进行一次评估，然后对增加的地价征收土地增值税。2受益捐或工程受益费 n 任何一项土地投资必然对周围土地利用产生一定影响，从而使土地价值提高，因此，有些国家的政府对土地进行公共投资时，总要看受益程度的大小对周围的土地所有者征收受益捐和工程受益费。这种税又称为土地特别税，主要在美国通行，是对特定财产按照特

37、定设施所带来的利益课税。 第二节 美国的房地产税制 一、政府对房地产税制的管理1征税权 美国采用联邦主义的财税分权原则n 联邦政府的征税权由联邦宪法规定 n 州政府的征税权由州宪法规定 n 县政府的征税权由州政府授予，订于地方规章中。 2税制的作用 n 不仅是政府管理房地产业，增加财政收入的手段，而且是推行土地利用规划的手段。地方政府为规划需要可采取相应的税收减免措施：n 对需要迅速鼓励开发的地区，政府采取填空优惠的减免不动产税收的措施；n 对未开发的土地实行高税率，而对已开发的地皮实行低税率；n 按土地现时用途课税，而不考虑土地最高最佳使用的价值。3、税制的演变 n 美国土地税早期起源于人头

38、税，其后演变为通行税，1913年联邦政府的“所得税” 建制后，土地税并入所得税。二、土地税的分级课征n 联邦政府的土地税 以所得税为主干，对土地的收益一向不课税。但对土地买卖转移时发生的资本增值，将课征资本增值税。n 州政府土地税 大多数州政府对土地不单独课税，而是并入一般财产中，课征财产税。n 地方政府的土地税 原由州与地方政府分成的财产税，已全部改为地方税，以土地为课税标的的财产税，已成为地方财产收入的骨干。三、应税标的物的估价n 1有效成本法 以取得财产时的成本，作为估价的基础，评估人员对各种建筑物及各地段的土地进行评价后，分级制定评价表，作为课征财产税分级计算税额的基本依据，然后具体应

39、某一财产的土地增值和建筑物折旧，进行增减调整。n 2有效销售比较法 亦称市场资料法，以目前同一土地段的土地、同一类型建筑结构的不动产的市场销售市价，作为评估价的基础。n 3有效所得法 以应税财产的可能产生的所得，作为课税财产评价的重要依据。四、资本增益的计算与课税n 财产持有期长短的界定，以6个月或1年为界定标准n 长期资本增益，实行优惠税率n 短期资本增益，并入一般所得适用累进税率，计征个人所得税五、新税制法案 n 1986年12月22日里根签署了新税制法案。主要内容有：n 对资本增益按与普通所得一样的税率课税n 房地产出租调整后的所得在10万元以上者，不得抵消其工资、股息、折旧等“主动所得

40、”n 房屋折旧年限在原来19年的基础上进一步延长（商业31,5年，居住房屋27.5年）n 基本住宅与的第二住宅的房屋贷款利息，以及这两种住宅的房地产税，仍可在自报所得中抵扣 从而享受所得税的减免。n 业主售卖住宅后24个月内买价格高于旧住宅的新房，利润可延后申报n 凡年满55岁的业主，可以享受对其出售房屋收入中12.5万元的收入免税的优待，但终身只限一次。第三节 日本不动产税制 n 一、不动产税的主要税种n 不动产取得税（都道府县税） 是针对不动产取得的事实课征的流通税n 1）纳税义务人 是在不动产所在的道府县取得该不动产者n 2）课税对象 是不动产的取得。不动产指所有的土地和所有的建筑物。n

41、 3）课税标准与税率 课税标准是取得不动产时不动产的价格。不动产取得税实行比例税率，标准税率为固定资产评估额的4%。n 4）免税及其它日本税法不动产取得税的免税规定 n 对供公共法人和公益目的的不动产取得始终免税n 对于依农田法规定购买国家出售的土地，或因实行土地改良而换地等不动产取得，予以免税n 对形式上的所有权转让不予课税2不动产登记税 n 根据登记许可税法课税。n 不动产的登记,原则上按当事人的申请或以政府行政机关嘱托进行,但登记者在登记申请或登记嘱托之前,应向国家交纳登记许可税。此外，登记机关在进行登记时，应确认已交纳登记许可税的事实。3继承税（国税） n 课征对象是因继承或接受遗赠而

42、取得的财产，即继承财产。纳税义务人为因继承或遗赠而取得财产的个人。4固定资产税（市町村税） n 是对固定资产（土地、房屋、折旧资产）课征的税收。每年1月1日为固定自从税的课税日期。各市町村对本区域内所有的固定资产按固定资产课税台帐上的内容征税。纳税义务人为固定资产所有人，课税对象为固定资产，主要为土地、房屋以及折旧资产。税率由各市町村规定。5都市计划税（市町村税） n 为给城市计划事业和土地区划整理事业筹措所需要的经费，市町村在本区域内，对城市计划法所指定的城市计划和区域的市街化区域内的土地与房屋课征都市计划税。以土地和房屋的价格为课税标准。6特别土地保有税（市町村税） n 两种：一种是对在一

43、年之内，在同一地区连续购买一定规模以上的土地的所有者或取得者课征的，按买卖价格的3%征收。另一种是对一定规模以上的土地所有者课征的，按其土地买卖价格的1.4%征收，为期10年。7、土地转让收益税 n 各国土地转让税分为三种类型：n 原则上对土地转让不加征税；n 将土地转让收益单独分离出来，作为土地增值税征收；n 将土地转让收益纳入所得税或法人税中征收。n 日本的土地转让收益税属于第三种类型，即将土地转让收益归入一般财产收益，以财产收益为对象，统一征收所得税，包括对个人征收的所得税和对法人征收的法人税。此外，作为地方税种的居民税也是以财产收益为对象征收的。二、不动产评估制度和税制的特点n 日本土

44、地估价的特点n 日本对不动产课税，是先评估不动产的价格，再乘以适用税率，得出应纳税额。日本采用重置成本法方式估价。n 日本土地的“一物四价”是日本土地估价的特殊现象。对同一土地进行评估，将得出的四种不同的价额，依价格高低顺序排列为：n 国土厅每年公布的交易参考的“公告地价”n 都道府县视为境内交易价格的“基准地价”n 国税厅核课裁定的“继承价格”n 市町村据以课征固定资产税的“固定资产价格”n 日本土地估价的特点是：n 估价的客观性n 估价的专业性日本的不动产税制有以下特点n 中立性n 单一税率n 无申报现值的义务 所有者仅在取得财产时，为课征不动产取得税而有申报不动产所在地、种类及取得年月日

45、的义务，并无申报现值的义务。第五章 不动产投资证券化和房地产中介制度 第一节 美国的不动产投资证券化 n 20世纪60年代，美国不动产证券化就开始发展，主要经营事业为不动产投资信托与不动产有限合伙，都由私人企业主导，从事不动产的开发。一、体制与流程n 依照美国于1960年国会通过的不动产投资信托法案，所谓“不动产证券化”就是将不动产的投资转变为证券形态，将投资者和投资标的物之间的关系，由拥有土地和房屋的所有权，改变为拥有有价证券的债权。 n 证券的形式依金融机构的组织方式而定，多采取不动产投资基金的方式。投资大众、信托机构与不动产经营机构为不动产证券化的三大主体。美国不动产金融证券化的流程为：1创始于收购2证券发行的架构n 信用保证n 上柜或上市与承销n 售后服务二、不动产信托制度n 美国不动产信托业为其不动产证券化的主要发展形式之一。其主要特色为金融机构的加入，从而将资本市场与不动产市场联系起来，结合成一个重要的营运形态。不动产信托在运作上充分体现了所有者与经营者分离的精神，广大的投资者作为资产的拥有者，而由受托人或董事负责实际的经营管理；它采取现代企业营运方式，投资的标的物不限于不动产，政府所