我国房地产多元化融资发展研究.pdf

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1、金融纛投资我国房地产多元化融资发展研究提要国内房地产融资单一模式的风险日益显现，急需寻求融资发展的突破基于国外经验及本国特点，“一个核心、两类机构、双元组织”的多元融资模式是房地产业多元化发展寻求的合理组织模式，但在此发展历程中存在着种种困难根据这些困难，提出了促进房地产多元化融资的措施建议关键词：融资：风险；多元化中图分类号：F 2 9 3 3 文献标识码：一、我国房地产融资现状及多元化发展的必然性我国房地产伴随着我国经济的腾飞，一直在平稳地发展。在房地产资金链中，银行信贷资金主导了房地产开发的全过程，并促进了房地产业的快速膨胀。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备

2、贷款等，房地产市场中各个环节的市场风险和信用风险向银行传递，这与我国房地产金融市场不健全有关。对房地产业银根紧缩，一方面凸现了国家抑制房地产过热投资的决心，同时也促使房地产企业将其融资视野转向市场，通过直接融资拓宽其融资渠道。口文曾铠斌伴随着中央政府对抗经济过热带来的国内银行信贷紧缩，从2 0 0 7 年初起先后6 次提高存贷款基准利率，1 2 次调高法定存款准备金率，把房地产业列为控制通胀的重点调控行业之一，发布各种政策提高房地产贷款门槛，再加上2 0 0 8 年悬在高位的房价和低迷的市场消费意愿造成销售乏力，使得房地产行业遭遇了前所未有的资金困境。在开发企业的现金流量表上，经营性现金流入与

3、融资性现金流入都遇到问题，而多数企业短期还债压力巨大。加之2 0 0 8 年全球性金融危机给消费者信心带来极大的打击使得房地产市场举步维艰。政府为了金融安全，对于只有单一银行融资模式的房地产贷款依然没有放松。拓宽房地产融资渠道已成为了亟待解决的问题。另外，单一的融资方式带来的不仅是房地产企业自身的融资风险、银行业的金融风险，也带来了房地产业融资的高成本性；同时也使得掌握最大规模资金的普通民众空有资金却无法从房地产的快速发展中分一杯羹，违背了国家的调控意愿。在国外，房地产金融产品比较丰富，并形成了多层次的市场体系，建立了一套合理且具有抗风险能力的房地产融资体系。多元化融资发展才是我国房地产企业融

4、资发展的最终方向。二、多元融资模式解析关于建立房地产多元融资模式，在组织模式上，综合业内人士意见，我国房地产金融体系宜以“一个核心、两类机构、双元组织”为宜。“一个核心”是指国家建立房地产金融中心，其地位类似于房地产金融体系中的“中央银行”，其职能在于统帅和调控房地产融资活动。“两类机构”则是指房地产金融机构既有专门的也有兼理的，房地产金融业务在其金融活动中占主导者为专门机构，非主导者为兼理。而双元组织”是指银行与非银行房地产金融操作组织，在银行系统内可设专门的住宅银行、国家土地银行，以及在兼理的商业银行下设房贷部或房地产信托投资公司等；在非银行系统内可以有住房公积金管理中心以及住房信用合作杜

5、、住房(互助)协会等，同时还应拓宽保险公司的业务并应允其他资质条件具备的非银行金融组织涉足房地产金融业务。笔者认为，此种组织模式在宏观层面与微观层面上均能有效地顾及到房地产企业发债必须有一个一级担保机构保证得风险投资或者创投的帮助，而我国的中壁江山的我国，如何解决好、发展好中小他们的信用，可银监会不让银行来做担小企业在成长中，基本无法获得这样的融企业成了发展我国经济的关键。保，这无形中增a n t 中小企业发债的难资。以深圳为例，深圳拥有3，0 0 0 家创投(作者单位：福建师范大学福清分校)度。公司，注册资金达6，0 0 0 亿元，但没有公创业板市场的推出似乎给中小企业司愿意投资给创业初期的

6、企业。这些公司主要参考文献：带来了希望，符合创业板上市条件的中小更多时候只是看中比较成熟、能上创业板【1 辛媛媛。未来货权质押：中小企业融资企业不少，但真正能够上市融资，对于很和证券市场的企业，用一句通俗的话形容新锐 J】中国外汇，2 0 0 9 2 多中小企业来说仍然是一种奢望。就是“看到企业果实快成熟了才参与进 2】孙萍丽中小企业融资困境及对策研中小企业希望通过风险投资解困的来”，短期目的和利益性很强。究财会通讯，2 0 0 9 1 出路也基本无望。在国外，中小企业的融以上是导致中小企业融资难，阻碍中【3】王旭辉，张子瑞申小企业融资不畅卡资不仅仅依靠银行的贷款，很多时候是获小企业发展的主要

7、原因。在中小企业占半在 c l U b?(J】理论参考，2 0 0 9 2 口蕊磊磊再蕊而再磊蕊F 一万方数据融资过程中的各个目标述求。在微观层面上，房地产多元化路径的选择上，存在着以下主要可借鉴的融资方式：银行信贷(银行贷款+垫资+预售款)、R E I T S 融资、股权融资、债券融资、项目融资、境外资金、房地产租赁等这些主要融资。之所以把银行贷款与垫资和预售款组合在一起，就因为后两种其实大部分资金来源是间接的银行信贷。笔者认为，应采用“银行信贷+其他某一融资工具”的组合方式为主题，根据不同阶段、不同类型、不同规模的房地产项目进行“多元化+个性化”的融资方式。一般来说，我们可供采取的组合模式

8、有“银行信贷+信托”、“银行信贷+基金”、“银行信贷+上市融资”、“银行信贷+联合开发”、“银行信贷+债券融资”、“银行信贷+境外资金”等二元或多元融资方式。无论哪种组合情况都需要适合国内房地产金融和政策的发展变化。借鉴美国、香港等国家和地区的房地产融资发展水平及经验，就目前我国而言，采用“银行贷款+R E I T S”是相对合理且比较有前景的组合方式。三、多元化融资模式在国内发展缓慢的原因我国房地产发展已经有一段时间了，但除了银行信贷这种融资方式以及很少一部分企业进行上市融资外，其他融资方式所占比例微乎其微。造成我国多元化融资模式发展极其缓慢的原因有如下几点，其中有些同样也是在我国房地产融资

9、健康发展的过程中需要排除的障碍：(一)制度与市场发展的渐进性致使房地产多元化发展缓 乏纵观我国改革开放历程，我国的制度变迁都是稳步、谨慎的。这也决定了我国金融制度的变迁不会是激进的，种种改革不可能一步到位，由点向面的变迁推进、由小范围试点向大面积推广成为我国金融改革的主要方式。另外，房地产融资渠道多元化的过程实质上是融资市场化的一个重要内容，但我国房地产融资还远没有达到完全市场化的程度。正如易宪容所说，资本市场不是没有向房地产市场开放，问题是房地产市场还没有达到资本市场的标准。其中，最关键的是在制度创新方面的严重滞后。制度创新的滞后特征要求融资多元化的渐进式定位。(二)银行自身利益的驱使阻砰了

10、融资多元化发展作为一个赢利性机构的银行不愿轻易放弃房地产金融业务。房地产行业的高利润和高收益对它们有着巨大的吸引力。于是，银行难逃高利润的引诱，明知房地产业的高风险，但仍然愿意对其放贷。有时即使国家有些限制性的规定，银行仍然受利益驱使违规给房地产企业贷款。从“2 0 0 9 年6 月2 4 日的什一届全国人大常委会第九次会议上作了关于2 0 0 8 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告6 家银行去年违规放贷近3 6 6 亿元涉及房地产2 1 5 亿元可知，银行也对于房地产这块大蛋糕无论如何也不想松口。因此，也造成了房地产企业对于银行信贷的极度依赖性，这也是促使融资单一性持续的一个很重要

11、的原因。(三)房地企业信息不透明，增大了其他投资主体的心理规避性投资主体的风险规避心理可能会影响投资积极性。不可置否，房地产行业的高利润对任何投资者都有强大的吸引力。但同时其存在的高风险也会让很多投资者望而却步。一是房地产行业近几年特别是近两年的波动巨大，有大起也有大落，投资者养成了相当谨慎的心态。有关房地产的统计数据杂而有别，而关于房地产泡沫是否存在的问题又各执一词，投资者没有一个可以信赖的判断依据。二是一些金融机构已经参与房地产融资却面临重重困境的现状也可能会使投资者打退堂鼓。因此，在信息不透明化和监管机制不够完善的情况下，作为理性的经济人，投资主体可能会持观望态度，从而影响房地产融资多元

12、化的进程。(四)房地产企业自身素质缺陷拖延了融资多元化发展在国内，人们提到开发商，就想到暴利以及没信誉。比如，近年来一些房地产企业以假按揭套取银行贷款的恶劣行径，在本质上就已经超越了融资渠道本身的问题。再如，前几年出现的房地产信托井喷发展到2 0 0 6 年银监会紧急叫停房地产信托，究其原因就是房地产企业中的违规操作带来了极大的风险。所以，国内房地产企业的信誉问题，使得国金融南投资外资金止步，使得民间资金敢想而不敢入，使得国家推动房地产融资多元化发展的犹豫不前、顾虑重重。四、促进房地产多元融资发展根据房地产多元化融资路程中存在的弊端，可以得知，做到以下几点可促进房地产多元化进程加速以及健康发展

13、。(一)政策严控商业银行的放贷行为。要求商业银行严格把握对于房地产贷款的风险控制，提高资产业务质量。(二)政策引导，并强制性要求房地产企业加大信息透明度，运营公开化。有利于投资者加强对于所投资产品的了解，能够进行投资风险的全面评估，进而增强投资信心。(三)加快完善各种融资方式的法律制度，尤其是房地产信托基金的相关法律规定。同时，降低各融资方式的准入门槛，增强资金的流动性，这样方能激发民间资金的活力，造就各方共赢的局面。(四)政府清晰扮演市场裁判者角色，才能在房地产这块高利润市场中保持中立、公平的姿态，正确处理利益各方的关系，从而推动房地产多元化融资发展。(五)房地产企业自身素质的提高，行业道德

14、的提升。五、结论虽然单一的房地产融资模式依然占据着主导位置，而且多元融资路程中面临着种种障碍，但从长期来看，多元化融资是必然趋势，银行独霸房地产融资的状况必将得到彻底的改变。但实现这一完美模式需要的是时间、是耐心，同样需要政府与房地产企业的共同努力。(作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院)主要参考文献：f l】1 刘玉录发展中的房地产金融 J】住宅与房地产，2 0 0 6【2】陈宪，尹百宽，刘翠玲关于中国房地产融资渠道的多元化战略研究【J】财政金融，2 0 0 7【3】夏桂林我国发展房地产信托基金的幽要性与可行性分析【J】金融经济，2 0 0 7 合作经济与科技2 0 0 9 年1 1 月号

15、上(总第3 8 0 期)万方数据我国房地产多元化融资发展研究我国房地产多元化融资发展研究作者：曾铠斌作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院刊名：合作经济与科技英文刊名：CO-OERATIVECONOMY&SCIENCE年，卷(期)：2009，(21)被引用次数：0次 参考文献(3条)参考文献(3条)1.刘玉录 发展中的房地产金融 20062.陈宪.尹百宽.刘翠玲 关于中国房地产融资渠道的多元化战略研究 20073.夏桂林 我国发展房地产信托基金的必要性与可行性分析 2007 相似文献(10条)相似文献(10条)1.学位论文 李国斌 A担保机构融资担保风险定价模型研究 2008 本文针对A担保机

16、构融资担保产品风险定价问题做了较为深入的研究，力求完善A担保机构的融资担保产品价格形成机制，为推动我国其他中小企业信用担保机构的风险定价研究、信用风险管理体系建设以及提高中小企业信用担保风险量化水平提供参考。论文从中小企业信用担保机构的运作机理出发，以信用风险管理基础理论、信用风险定价理论作为基础，归纳整理了适用于中小企业信用担保机构的信用风险管理体系和信用风险量化指标体系；通过对A担保机构担保产品价格形成机制存在问题的分析，引入A担保机构风险定价的核心要素-内部资金转移价格，并提出了单资金池、多资金池模式下的融资担保产品风险定价模型，解决了融资担保产品风险定价问题。在分析过程中，通过对A担保

17、机构的实际价格与融资担保产品风险价格的对比，证实了A担保机构计算融资担保产品风险价格模型的有效性，为使融资担保产品风险价格的确定更切合实际情况，进一步提出了A担保机构融资担保产品风险价格的修订模型。论文达到了对A担保机构融资担保产品价格形成机制进行系统研究和修订的目的：通过理论联系实际的分析和研究，提出了融资担保业务风险定价模型对A担保机构提高收益水平的现实作用；由于A担保机构的定价现状具有一定普遍性，通过对A担保机构风险定价的研究，为业内其他担保机构提供了计算融资担保风险价格的简便易行的定价思路和参考。2.期刊论文 李德志 巨灾之痛呼唤风险融资证券化-商场现代化2008,(32)随着巨灾发生

18、频率和损失幅度的加强,全球保险行业发生了一场伟大的技术变革-巨灾风险证券化.本文在巨灾风险证券化理论基础上通过对风险的分布特征及危害程度的考察,导致不同风险单位之间的损失具有相关性且使保险机制失灵的风险,并且得出风险转移是风险融资路径的必然选择的结论.再从金融创新的视角,得出巨灾风险证券化是风险融资发展的必然趋势.3.学位论文 曾鸿志 信息不对称与公司融资政策 2005 风险对于公司的融资行为有着非常重要的影响，但是将融资理论与风险结合起来研究一直是公司融资理论研究的一个难点问题。本文研究了价值及资产风险的信息非对称对公司的融资决策的影响，并从应用混合融资工具可转换债券的角度寻求有效解决上述问

19、题的途径。所以本文的主要研究内容分为两个部分：(1)对资产风险信息不对称与公司融资政策进行模型与实证研究；(2)对公司可转换债券融资与风险信息不对称进行模型与实证研究。具体研究内容概括如下：1.通过模型研究与实证分析，证明了关于资产风险的信息不对称对于中国上市公司融资行为和资本结构有着重要影响，这也从另一个角度解释了中国的股权融资偏好现象，并且对关于融资结构不同理论的分歧提出了新的解释，得出结论：传统的融资优序理论没有考虑到风险的信息不对称，当存在对资产风险的信息不对称时，可能会得出和融资优序相反的结论。为了进一步证明所得结论的有效性，文中做了大量的显著性检验，结果表明负债约束，时机选择及传统

20、权衡理论的决定因素均不能排斥本文的结论。2.正因为资产风险的信息不对称对中国上市公司融资行为存在显著的影响，所以本文另一部分的工作是研究能有效解决上述问题的融资工具可转换债券的应用。为此本文研究了可转换债券与资产风险信息不对称的信号模型，拓展了Brennan和Kraus(1987)提出的无成本可转债融资信号模型，通过引入信息透明度，成本等因素，说明了使用可转债融资有助于克服资产风险的信息不对称问题，并能提高融资效率，减少债务融资成本。3.结合中国上市公司的可转换债券的融资实践对上市公司发行可转换债券的融资动机作了大量的实证研究，其中也专门研究了可转换债券发行与上述研究的资产风险信息不对称关系。

21、以累积标准正态分布函数N(d2)估计可转债的预期转换率，将中国上市可转债的类型进行负债类型、权益类型和混合类型的分类。实证研究了中国上市公司可转债融资的动机，对中国上市公司发行可转债的多种动机观点进行了综合性的实证研究，通过t检验、Mann-WhineyU检验、Logistic回归分析和Tobit回归分析等实证方法，探讨了上市公司发行可转债的融资成本与可转债融资决策的关系。4.期刊论文 杨艳玲 金融物流融资产品风险研究以基于应收账款管理的金融物流融资产品为例-科技创新导报2009,(34)金融物流融资产品是一种新型的具有多赢特性的金融业务品种.但对于每一项业务而言,均是风险和收益并存.只有充分

22、认识业务中的风险因素,才能有效的进行风险防控,才能使业务健康有序的发展.5.学位论文 胡颖 银行如何防范信用证融资下的授信风险 2009 本文主要通过具体分析当前商业银行的几项信用证融资品种，从而使银行相关人员能够熟练掌握信用证融资业务，并且能有效地防范融资流程中出现各种风险，从而增加贷款利息收入以及中间业务收入。并且从客观上促进企业实力的壮大，以及国家外贸业务的发展。本文主要通过对信用证项下的出口融资、进口融资两方面的分类叙述，逐项分析业务中潜在的信用风险，从而使银行相关授信部门对风险能防范未然。本文主要采用了分类叙述、归纳总结、业务实操、案例分析、参考国内外文献等研究方法。本文通过研究商业

23、银行在信用证融资中潜在的授信风险，得出的结论是银行要想从这项业务中获取稳定的利息收入以及其它中间业务收入，一定要在信用证的审单标准方面有清醒的认识，以及对国际贸易惯例有更深刻的理解，特别要认真处理融资流程中的信用风险和道德风险，这样才能有效地降低信用证融资的风险度，使它成为一项低风险业务，从而达到商业银行的初衷。6.会议论文 钟卫东.孙大海.计国君 初创企业风险融资过程中创业者的策略选择 2008 本文通过建立一个以创业者为中心决策人的风险融资决策模型,对影响初创企业风险融资的主要因素及其作用机制进行了理论分析.分析结果表明:(1)创业者对项目质量评价水平越高,其愿意吸引的风险资本越多,但这种

24、趋势将会逐渐弱化;(2)创业者主观上可能存在着一个对创业项目成功概率评价水平的临界点,当评价水平大于该临界值时,其对成功概率的评价水平与愿意引入的风险资本数额正相关;(3)创业者感知到的投资者非货币资源越多,其愿意引入的风险资本数额反而越少,但这种趋势将会逐渐弱化;(4)风险投资者与创业者对初创企业评价水平的差距越大,创业者愿意吸纳的风险资本数额越少.7.学位论文 周友生 商品融资规律及风险控制方式创新研究 2000 该文从商品变换角度,运用定性、定量研究、金融工程的理论与方法对商品融资特征、规律及风险控制的方法进行了独到的、深入的分析与研究.论文分为三篇.第一篇,商品融资行为与方式研究.主要

25、回答商品融资的概念、商品融资方式以及商品融资的合同结构.第三篇,商品融资规律研究.主要回答融资中的商品特性,商品融资规律.第三篇,商品融资风险控制方式创新研究.主要研究在期货市场、期权市场和掉期市场如何稳定商品价格和创新融资方式.8.期刊论文 融资担保风险中的不确定因素控制及其应用-当代财经2005,(9)我国担保业的市场需求和市场空间,推动了担保业的迅速发展,同时使不同担保机构的特征明显.由于我国金融市场中信息、收益与风险、融资供求非对称的客观存在,以及银行对担保机构的认可程度、担保机构缺乏对融资担保风险本质的应有认识等,都成为担保经营与业务风险控制中的不确定因素.浙江杭州萧山融资担保的成功

26、经验和深圳高新技术投资担保有限公司融资担保的数理应用,为国内担保机构控制风险不确定因素提供了佐证.9.学位论文 李雪净 高科技产业融资模型分析与决策优化 2008 在当今世界经济全球化的背景下，高科技产业是现代各国经济的重要组成部分，它也是各国国际竞争力的核心体现。为了加强和提高在国际竞争中的实力和地位，各国政府都积极制定和采取了发展高科技产业的政策。在激烈的国际竞争中，中国也加快了发展高科技产业的步伐。然而，融资问题一直是困扰着我国高科技产业发展的显著难题。因此，借鉴国外成熟的企业融资理论和有效的融资方式，并结合我国高科技产业融资中的实际数据对我国高科技产业融资进行模型分析和实证分析，为高科

27、技产业优化决策提供依据具有非常重要的理论和现实意义。本文首先介绍了高科技产业融资的基本相关概念和原理，主要从高科技产业融资的内部融资战略和风险投资决策两大问题切入，并运用数理及计量方法建立了高科技产业内部融资战略的博弈模型、风险投资动态决策模型、融资环境的计量模型，在建模过程中根据变量数据的可得性以及模型是否可做数据分析的实际情况，尽量多收集数据和设置合理数据进行了实证分析和算例分析。本文共五章分别是：第一章为绪论部分，这个部分阐述了选题的重要性和研究意义，相关的国内外文献综述，提出了高科技产业融资模型分析和决策优化的基本思路，说明了分析这个问题的研究方法，论文的篇章结构安排以及可能的创新点。

28、第二章重点考察了高科技企业通过增加留存收益比例而实现的内部融资形式。主要运用博弈论的方法建立了高科技产业的内部融资数学模型，讨论在四种不同信息环境下，两个高科技企业之间的最优内部融资战略，比较了各种信息环境下的高科技产业内部融资战略，分析了高科技产业内部融资的独特性质，论证了内部融资是高科技产业获得长期持续资金支持的主要来源和它对处于产业生命周期成长期之前的高科技产业缓解融资紧张局面的重要作用。第三章主要考虑高科技产业风险投资的多阶段最优决策问题。运用运筹学中动态规划的方法分析单项目多阶段风险投资决策，多项目多阶段风险投资决策，并考虑随机因素的影响，揭示了在不确定投资环境中，风险投资发展必须符

29、合的客观基本经济规律。分析了风险投资中风险投资家与高科技企业家之间存在的双边道德风险问题，借鉴信息经济学中的委托代理理论和契约经济学中的交易成本理论，从激励型契约的角度，探讨克服风险投资家和风险企业家（高科技企业家）之间双边道德风险问题的方法。第四章重点考察融资环境对高科技产业融资的影响并建立高科技产业融资环境的计量模型进行实证分析。第五章在前面章节对高科技产业融资的策略、方法分析的基础上提出优化高科技产业融资的对策建议，分别从增强内部融资能力、发展风险投资、优化融资环境三个方面进行。第六章为结语部分，这个部分将对前面定性、定量分析的问题进行总结，归纳和总结前面各章得出的主要结论，指明文章的主要创新之处和存在问题和不足，为继续这一主题的研究者提供参考。10.期刊论文 钟熙维 论发展中国家开放证券市场融资的风险-华中科技大学学报(城市科学版)2003,20(2)开放证券市场进行融资日益成为发展中国家吸收外资的重要形式.但是这种融资方式对引资国的经济会产生两个重要的负效应,而发展中国家开放证券市场还需要承担额外的风险.在国际融资证券化以及我国外商直接投资和国际借款的进一步增长有限的形势下,必须正确认识与权衡证券融资的利弊和风险,通过阶段式的渐进道路实现证券市场的国际化.本文链接：http:/