中海地产项目成本管理实施细则(华南区).pdf

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1、COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则 项目成本管理实施细则项目成本管理实施细则 1 编制依据编制依据 1.1 中海地产集团区域公司制管理办法（试行）；1.2 中海地产人字（2008）第 096 号关于明确区域公司相关管理事项的通知；1.3 中海地产华南人字（2008）013 号关于规范区域制管理流程的通知；1.4 中海地产项目发展成本管理制度（试行）及地产集团（发）字（2008）第 095 号修订通知；1.5 地产集团（发）字（2008）第 009 号关于调整“建安费用科目”设置的通知；1.6 中海地产地区公司工程合约管理制度；1.7 中海地产项目后评估工作指引；1.8 关

2、于加强项目成本管理、推行限额审批的意见 1.9 其它集团截止 2008 年 9 月 4 日发布的与之有关的通知、文件。2 目的目的 为了更好的贯彻落实中海地产集团区域公司制管理办法、中海地产项目发展成本管理制度（试行）等，明确项目成本管理文件的审批流程及审批程序。3 适用范围适用范围-1-COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则 适用于中海地产集团有限公司（华南区）（下简称：华南区）所属区域内的各地区公司及管理机构。4 定义定义 4.1 大额工程：主承包工程、合同额较大（500 万元及以上）的专业分包工程、大宗材料和设备采购（200 万元及以上）；4.2 暂定总价合同：暂定总价

3、超过 100 万元（含 100 万）的暂定合同；4.3 大额增补合同：原合同签订后发生的补充合同、设计变更、现场签证等引起的合同增补额累计达到 100 万元（主承包工程为 200 万元）；4.4 大额工程款：本期超过 300 万元（含 300 万）的工程进度款；4.5 展示区内外装饰工程：指售楼区域内的所有园建、绿化工程及精装修工程（含会所、售楼处及样板房装修等），该类合同管理另有相应的实施细则。5 实施细则（以下简称细则）实施细则（以下简称细则）5.1 成本管理成本管理 5.1.1 项目发展各阶段成本控制目标 5.1.1.1 各阶段成本控制目标由地区公司按相关要求编制，上报地产集团发展管理部

4、审批，同时抄送华南区发展管理部。视上报资料编制情况华南区可直接向地区公司出具审核意见；5.1.1.2 各阶段的目标成本确定原则、方法、编制格式及时间节-2-COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则 点要求等详见附表一“成本管理工作指引”；5.1.1.3 目标成本编制过程中，必须严格执行本细则要求的统一成本科目及相应的预测表格。5.1.2 成本动态监控 5.1.2.1 对在建项目建安/全成本实施月/季报制度，每月的第 2个工作日向华南区发展管理部上报在建项目成本月/季报；5.1.2.2 月/季报中需对项目建安/全成本动态监控情况进行阐述，形成工程成本变动报告，供公司领导及相关部门

5、掌握项目成本控制情况，同时对可能出现超支或已超支的项目及时进行成本预警或上报超支审批。5.1.3 后评估 5.1.3.1 项目完工后 6 个月内，地区公司需完成本项目的后评估工作，上报地产集团发展管理部审批，同时抄送华南区发展管理部。视上报资料编制情况华南区可直接向地区公司出具审核意见；5.1.3.2 后评估报告的编制内容要求尽量简明扼要，对历次批复的成本控制目标的变化原因加以分析，总结项目发展的经验教训，形成专题报告并组织相关人员学习，不断提高专业能力和管理水平；5.1.3.3 后评估的具体操作按照中海地产项目后评估工作指引办理。-3-COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则

6、 5.1.4 成本数据库 5.1.4.1 项目完工后 6 个月或结算工作接近尾声（主包结算完毕）后，地区公司需对本项目的成本进行总结、提炼，以形成该项目的成本数据采集表；5.1.4.2 成本数据采集表格式暂按附件 13 要求办理，后续将在实际运用过程中不断完善并及时更新。5.2（大额）合同管理（大额）合同管理 5.2.1 合同管理过程中相关的上报方式、时间要求详见附表二“（大额）合同管理工作指引”；5.2.2 第一次开标后，合约管理部应及时将评标分析报告提交公司领导，由合约主管领导和项目主管领导共同确定参加议标的单位名称，并在开标书上签署达成一致的意见，然后在 2 个工作日内由合约管理部将该开

7、标书(含议标单位名单)上报华南区备案；如有多次议标及议标单位，每一次均要上报华南区备案；5.2.3 大额工程合同定标事宜由地区公司合约管理部经理在定标前37 个工作日内及时与华南区发展管理部联系，由华南区发展管理部统一安排各地区公司的近期的大额工程合同定标时间，并发布区域定标会会议通知；5.2.4 需华南区备案的相关文件（详见附表二）由地区公司上报，并由华南区发展管理部向地产集团发展管理部沟通汇报相关情况；-4-COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则 5.2.5 需华南区审批的“大额工程合同中标单位审批表”由地区公司上报，华南区完成书面审批流程后，由华南区发展管理部将审批意见

8、抄报地产集团发展管理部备案。地产集团发展管理部将根据华南区上报的审批意见在ERP系统作相应的系统审批（该部分内容具体描述见本细则 5.3.5）；5.2.6 定标会上如对评标报告提出修订要求的，在上报“大额工程合同中标单位审批表”的同时需将该工程的评标报告修订版同时上报。5.3 ERP 项目管理项目管理 5.3.1 ERP 项目管理的应用必须遵循ERP 项目管理系统应用规定（附件 15）及关于调整 ERP 项目管理系统使用要求的通知中的相关要求；5.3.2 ERP 项目管理运用中需要地区公司上报的资料、时间要求及相应的审批流程等可参考附表三“ERP 项目管理系统工作指引”；5.3.3 指引中由地

9、产集团审批的“ERP 项目管理系统延期启用审批表”，地区公司应事先与华南区发展管理部进行沟通，形成统一意见后由地区公司报地产集团发展管理部审批，同时抄送华南区发展管理部；5.3.4 指引中工程合同（附表 2、附表 3、附表 4）、设备及材料合同（附表 5、附表 6）的审批流程分为两个步骤：首先由地区公司向华南区发展管理部上报相关待审批的书面文件；书面文件审-5-COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则 批完成后，华南区发展管理部将审批意见反馈给地区公司，同时抄报地产集团发展管理部，并由地产集团发展管理部完成 ERP系统的审批；5.3.5 对于指引中附表 3 的工程合同，若华南区

10、发展部参与了地区公司的定标会并审批了该工程的“大额工程合同中标单位审批表”，可不办理“暂定总价工程合同核定表”的审批工作，地产集团发展管理部在收到由华南区抄报的“大额工程合同中标单位审批表”后会在 ERP 系统对该工程进行审批；5.3.6 地区公司需不定期对华南区已审批的“暂定总价工程核定表”进行检讨，并及时办理“暂定总价工程合同核销表”，在暂定总价未转固定总价前，该合同在 ERP 系统中是无法录入增补合同的；5.3.7 大额工程款的支付不用上报相关的书面审批文件，直接在 ERP系统中审批即可，地区公司相关负责人需密切跟进审批流的审批情况，并及时与相关人员沟通。6 其它其它 6.1 本细则附件

11、为截止发布日起的最新附件，发布后如有更新将另行通知。附表一：成本管理工作指引 附表二：（大额）合同管理工作指引 附表三：ERP 项目管理系统工作指引 附件：-6-COHL/HN/FZ/XZ/001 项目成本管理实施细则 -7-01：建安费用科目（2008年1月版）02：项目成本及盈利预测表 03：项目建安成本目标控制表 04：项目现金流量预测表 05：项目建安成本预测明细表 06：上报传真格式 07：项目发展成本控制目标审核表VX.X 08：项目发展成本控制目标审批表VX.X 09：关于【XXXX】项目发展成本控制指标（XX 阶段）的批复 10：项目成本超支审批表 11：建安成本超支审批表 1

12、2：项目成本执行情况表 13：建安成本数据采集分析表 14：关于加强工程合同管理的通知 15：ERP 项目管理系统应用规定 16：关于加强对大额工程款支付审批管理的通知 17：中海地产统一合约安排管理办法（试行）18：中海地产地区公司工程合约管理制度 附表一、成本管理工作指引编制部门：华南区发展管理部编制日期：编制部门：华南区发展管理部编制日期：2008年年7月月30日修订日期：-版次：A地产集团编码前提条件上报资料/批复时间要求备注审核时间要求审批日修订日期：-版次：A地产集团编码前提条件上报资料/批复时间要求备注审核时间要求审批1.项目成本盈利预测表(附件02)2.建安成本目标控制表(附件

13、附件03)3.项目现金流量预测表(附件04)4.地区公司总经理签发书面通知(附件06)备案1.项目成本盈利预测表(附件02)2.建安成本目标控制表(附件附件03)3.项目现金流量预测表(附件04)4.地区公司总经理签发书面通知(附件06)备案1.项目成本盈利预测表(附件02)2.建安成本目标控制表(附件附件03)3.项目现金流量预测表(附件04)4.地区公司总经理签发书面通知(附件06)备案1.项目建安成本预测明细表(附件附件05)2.地区公司总经理签发书面通知(附件06)备案1.项目建安成本预测明细表(附件附件05)2.地区公司总经理签发书面通知(附件06)备案3.项目成本超支审批表(附件1

14、0)4.建安成本超支审批表(附件11)5.超支情况分析说明超支情况B见说明31.项目建安成本预测明细表(附件附件05)2.地区公司总经理签发书面通知(附件06)备案4.5.3.2施工过程a、项目成本动态监控b、工程成本变动报告具体格式均按月报要求进行每月第二个工作日备案05后评估4.4.5项目完工后评估报告6个月内06成本数据库4.6项目完工后建安成本数据采集分析表(附件13及附件)6个月内说明：1、2、超支情况A：4.4.4.3在项目施工阶段出现总成本预计超支2或建安成本超支5%；3、4、5、15个工作日内同上01可研阶段02市场定位阶段4.4.2定位报告获得批复（营销决策中心）4.4.1完

15、成土地吸纳10个工作日内在收到报告后2 个工作日内出具审核或评审意见华南区业务部门审核时间要求严格按1.3 中海地产华南人字（2008）013 号关于规范区域制管理流程的通知的要求，由地产集团审批，华南区审核的事项，华南区发展管理部在收到相关报告后的2个工作日内出具审核或评审意见，并报地产集团发展管理部审批。成本管理工作指引成本管理工作指引序号阶段制度规定华南区备注序号阶段制度规定华南区备注方案完成后，对各方案的技术指标、结构形式、建筑用料、设备选型等进行充分对比并提出相应的优化建议，对影响成本的关键指标积极推进限额设计，直至扩初设计图纸完成后15个工作日编制完毕。4.4.3规划设计方案获得通

16、过（规划设计中心）且初设完成后15个工作日内同上同上超支情况A03规划设计阶段在执行本制度的同时，尚须严格遵守：a.关于加强工程合同管理的通知（附件14）大额工程招投标；b.关于加强对大额工程款支付审批管理的通知（附件16）；c.中海地产统一合约安排管理办法（试行）（附件17）及中海地产地区公司工程合约管理制度（定稿）（附件18）；d.中海地产项目后评估工作指引；随时了解项目成本动态，发现成本超支小于5%需及时进行成本预警，并制定切实可行的纠偏措施；发祥成本超支大于5%的需进行超支审批。04施工阶段4.3.3.1目标成本的确定原则：应以达到规定的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则

17、上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。如果出现总建筑面积5以上或分类物业建筑面积10以上的较大变化，则设计费用、建安费用等以建筑面积为计算依据的成本项目，应按原来确定的分类物业单位成本，相应调整成本总额；如果原来没有同类物业，或有同类物业但物业档次发生较大改变的，应重新确定单位成本，相应调整成本总额；超支情况B：4.5.3.2在成本监控过程中，如果发现总成本已经超支或预计超支2或建安成本超支5%的情况时，责成经营单位按照4.4.4.3 执行。对于总成本未超过2及建安成本未超过5的，但其中建安费用的岩土工程、基础工程、配套设施、配套工程、室外工程的分项超支比例达到10，或分类单体工程的

18、分项超支比例达到6；4.4.4由华南区协助地区公司完成总成本预计超支2或建安成本超支5%。若有可能有超支情况的发生，按超支流程4.4.4.3相关要求及时上报地产集团，经批准后相应调整项目成本控制目标。若有可能有超支情况的发生，按超支流程4.4.4.3相关要求及时上报地产集团，经批准后相应调整项目成本控制目标。4.4.41、主体工程开工或主包合同签订后（以先开始为准）15个工作日内同上2、主体结构封顶后15个工作日内3、项目竣工验收后15个工作日内同上第 1 页，共 1 页附表二、（大额）合同管理工作指引（大额）合同管理工作指引（大额）合同管理工作指引编制部门：华南区发展管理部编制日期：编制部门

19、：华南区发展管理部编制日期：2008年年7月月30日修订日期：-版次：A日修订日期：-版次：A序号制度规定编码阶段地区公司上报资料华南区职责地产集团职责事项/主要资料名称上报方式时间要求备案审批批复方式时限备案时限01一准备阶段大额工程定义-02二准备阶段预测合同金额是否达到大额工程标准-招标前-03三发标前大额工程合同投标单位备案表(附件14-01)电邮及传真发标前-04四开标后开标原始记录（含多次开标）传真或扫描议标单位名单确定后2天内-05标价分析或评标报告电子邮件定标前3-7天-06投标方案技术分析（如带设计或方案投标）电子邮件定标前3-7天-07五议标-08七定标会大额工程合同定标会

20、议前及时与华南区沟通-定标前3-7天-区域定标会议通知-09九定标华南区参加定标会（或视频）-大额工程合同中标单位审批表（附件14-03）含评标报告修订版（如果定标时有要求）电邮及传真定标后7天内-口头及书面收到后3-5工作日内10十五检查XXXX年X半年工程合约定标情况表（附件14-04）电子邮件1月底及7月底-备注：1、大额工程合同定义：主承包工程、合同额较大（500万元及以上）的专业分包工程、大宗材料和设备采购（200万元及以上）；2、预测合同金额未达到大额工程标准，但开标后发现有效的最低标总价达到大额工程标准的，按“编码四”要求执行；3、议标单位由合约主管领导和项目主管领导共同确定，并

21、在开标书中签署参加议标单位名单的意见；4、参考制度关于加强工程合同管理的通知（附件14）、中海地产集团区域公司制管理办法（试行），两个制度出现不一致的情形，以中海地产集团区域公司制管理办法（试行）为准。第 1 页，共 1 页附表三：ERP项目管理系统工作指引编制部门：华南区发展管理部编制日期：编制部门：华南区发展管理部编制日期：2008年年7月月30日修订日期：日修订日期：版次：A版次：A事项/主要资料名称上报方式时间要求备注备案审批时限备案审批时限01签订土地使用权受让合同-3个月内新设立公司-02签订土地使用权受让合同-1个月内非新设立公司-03系统延期使用延期启用ERP项目管理系统延期启

22、用审批表（附件15-01）传真或扫描15天内-043.1.2合同录入时限书面合同签订合同清单录入（汇总清单，不要求超供模式及应供量模式）、审批ERP系统15天内*最长30天-053.1.3成本指标录入时限地产集团下达成本控制指标批复成本指标录入、审批ERP系统15天内-063.1.4成本预警与控制设置时限地产集团下达成本控制指标成本项目的预警和控制设置ERP系统30天内-073.1.5成本分配和结转时限成本指标下达后，达到ERP成本分配和结转条件的成本项目成本分配和结转ERP系统15天内-083.1.6合同处理时限达到合同结算、结项、分摊条件合同结算、结项、分摊等操作ERP系统15天内-093

23、.1.7建安任务维护时限项目设计方案批准对建安任务进行维护，删除不涉及的物业类型项目ERP系统30天内-103.2.1.1固定总价合同，其增补合同数额累计达到：主包合同200万元、其他合同100万元大额增补工程合同审批表（附件15-02）传真及时-3-5个工作日内-11暂定总价合同，暂定总价达到100万元暂定总价工程合同核定表（附件15-03）传真及时最迟在录入ERP系统前-同上-12暂定合同转为固定总价暂定总价工程合同核销表（附件15-04）传真及时-同上-133.2.2.2暂定应供量的设备、材料，在实际应供量确定后材料暂定量转实际应供量审批表（附件15-05）传真-同上-142.2.2.3

24、当期累计合同完成额超原合同（ERP的主合同）100万元材料合同超额付款审批表（附件15-06）传真-同上-153.2大额工程款支付单笔实际支付数额达到300万元及以上ERP系统-同上-备注：2、*增补合同的录入应以该增补金额最终确认的时间为准（完成相关审批手续）；华南区职责地产集团职责设备、材料合同审批权限1、参考制度：a、ERP项目管理系统应用规定（附件15）；b、关于ERP系统对工程合同实行审批管理有关事宜的通知（20070613）；c、关于调整ERP项目管理系统使用要求的通知（20070709；d、ERP项目管理系统制度规定、应用规则与操作指引文件汇编080118；3.1.1系统启用时限工程合同审批权限3.2.1.24、华南区业务部门审核时间要求严格按1.3 中海地产华南人字（2008）013 号关于规范区域制管理流程的通知的要求，由华南区审核的事项，华南区发展管理部在收到相关报告后的3-5个工作日内完成审批流程，同时将审批意见上报地产集团发展管理部备案。3、工程合同审批权限及设备、材料合同的书面审批权限在华南区，书面文件审批完毕后，华南区发展部将审批意见抄报地产集团备案，由地产集团在ERP系统上进行审批。ERP项目管理系统工作指引项目管理系统工作指引序号制度规定编码应用规则前提条件地区公司上报资料第 1 页，共 1 页