筑师与房地产开发建.pdf

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1、 一，f 1 建 筑师与 房 地产 开 发 萧 苤 F f 、?内窖提要：文 章从 投资与 开发 的联 系和 区别 着手-探讨 了舟地 产开 发的 实质，指 出在 房地产 开发 的几十 阶段，建筑师 从一 开始就 应参 与。开发重丽 测，前期工 作往往 决定项 目的成 败 开发 的规模、技 益为城 市设计和 环境 设计 提 出了更高的 要求 和更 广 阔的舞台 建筑师 必须予 重视。关 键 词 宦 堕 投 资 与 开 发 蓝 环 境 设 计 宣 磐 建筑业是个古老的行业 房地 产也是个古老的行业。也许有人 认 为现在来讨论房地产与建筑师 之间的关系有些多余，其实不然。多年来，这两个行业在我国与

2、世界 其 他地方在 许多 方面有不少 差 异。严格地讲，我国的房地产市场 至今并没有真正形成，其机制、做 法、管理方式与外部世界的通例还 有很大不 同。改革开放 以来，外 商、侨商对 我国房地产的兴趣 日 浓，投资也日渐增多。为了配合他 们的房地产投资作业，有必要了解 国外的做法。掌握国外房地产业 的些基本情况，有利于建筑师更 主动、更有效地参与房地产业务，从而提供更好、更有效 的服务(此 为上篇)。在此基础上介绍、讨论 一些房地产开发实例的规划设计 过程(此为下篇)。投资与开发 国内的房地产业正在升温，或 者套用一句台湾房地产界的话来 说：发烧。东西南北中，到处都在 搞；工农商学兵 各行 皆

3、一试。有 的从事劈地产投资，有的俪靖 地产 买卖，有的做房地产开发”这充 分说明房地产业的多样性。房地 产买卖，即所谓“炒”，为卖而买，很 快倒进、倒出，或代他人买卖赚取 佣金。这种业务与建筑师关系不 大，兹从略 投资与开发是既有关 联又有区别的两个概念 简而言 之，投资是用钱赚钱。买股票、债 券，收取股息、利息；或 与人台伙办 实业、出资，但 自己不亲 自干，只按 比例或协议分红。这些都是投资，其收入叫资本利得(a l 嘶d蛐)。其实质是出钱不干事，赚了分红，赔了认倒霉。为什么会如此呢?道 理很简单：有钱的人不一定懂 经 营，至少不可能懂得那 么多，因此 要找人来干，他投资。或者买块 地放在

4、那里不动，等地价升值以后 再卖掉。开发是用钱干事。它必 须从头至尾完成房地产开发的一 个完整过程，拿出成品销售，获取 利润(弄不好就亏损)。为什么会 如此?道理也很简单，干实业者一 要有眼光，二要有钱 有眼光者未 必有钱，因此需要集资。房地产业 发展到今天，光是私人集资已不够 了，必须有银行的参与，而且银行 起着至关重要的作用(前不久世界 上最大的房地产开发公司奥林匹 亚 约克在英 国的产业 申请破产 继续给以贷款)。耍而言之，建筑 师可能身兼开发商 直接与投资者 打交道 如大名鼎鼎的波特曼 有 时候可能受雇于银行；但是最为普 遍的是与开发商打交道 开发商 的工作贯穿开发始终 建筑师的工 作也

5、几乎如此。什么是开发 国内普遍有一种误解，以为征 地盖房子就是开发。这种说法是 不全面的。国内这种按计划指标 自建或集资统建，并不是开发，因 为它与市场无关。开发的要义何 在?简而言之，开发就是拓展市场，制造繁荣，见人之所未见 为人之 尚未为，是种风险很大的事业。我用个例子来加以说明。美国开拓西部之时大修铁路，火车通达之处，经济被带动起米，火车站所在地更是兴旺发达。于 是随着铁路的延伸，它下步可能 到达的地方及其沿线的地价便涨 起来。地主和地产投机商觊觎这 巨大的利润；铁路公司的老板则千 方百计把铁路走向和站点的布设 计划秘而不宣，甚至散布假信息，把投机者弄得满头雾水，压地价回 落 再行大量收

6、购。这样一来不仅 减少了铁路建设成本 而且为铁路 公司 日后 自己傲房地产准备了大 量廉价的土地。许多投机者都败 下阵来。可是一个农民却凭借自 己独到的眼光和胆识，在西部荒原 中扼住了铁路公司的咽喉，取得成 功。当时的铁路使用蒸汽机车，每 行驶一 定里程，机车必须上水整 备，旅客车箱也必须 E 水。这位农 民根据周围的地形判定铁路必经 此地，进而在荒原中找到了地下水 源 有水就有车站，有车站就有房 地产的前景。他 自己绘出规划图，布置车站、邮局、客栈，甚至连警察 局、市政厅 也赫 然在 目。图虽简 单，但是经政府部门批准之后便有 法律效力。他先于铁路公司以极 低的价格大片收购了当时谁也没 有在

7、j 鲁的土地，铁路公司只好屈尊 赣 t 筑 1 9 3 I 7 维普资讯 http:/ 来找这位农民。他开0 很高，几番 谈判达不成协议。不久他和儿子 被人枪杀了。这位农民好象有先 见之明，先把产权转移给妻子了。铁路公司后来以高价买下车站的 地皮和水源，这个地方后来发展成 个繁华的小镇，农民的后人当然 也 因为开发 这 片土 地而发 了大 财。这个觯的伊 抒碳 明；1、没有独到的眼光，就没有成 功的开发。2、再周到的计划也有风险，风 险越大，可能获得的收益越高。3、开发的全过程在某种意义 上讲就是个随机应变驾驭风险 的过程，开发商必须具备良好的应 变能力和充分的心理准备。房地产开发在国外早已

8、形成 个严谨的系统，不同的阶段有不 同专业的人士参与。开发过程 典型 的开发过程大致可以分 为定项、筹资成立机构、地块划分、营建、出戤出售哒 段。定项按照美国人的说法，开 发伊始情形都差不多：总是有那么 一个或几个人想在什么地方找块 地皮干点什么事，也即是要创造一 个投资机会。上例 中的农民就是 要借铁路来开发个市镇，他成功 了。不过实际上开发的设想十个 也难实现个。尽管如此，也央不 髂轻视这些想法。因为想都不敢 想的事又怎么敢去做呢?有些开 发商此时就拽建筑师，他希望自己 的设想能具体化，能看得见。目前 国内的开发公司也这么做，称之为 设想方案，国外,q c o r,山n，意思都差不多。内容

9、大约是大 比 尺 的平、立、剖 面 图和透 视或 鸟 瞅。设想方案虽然筒略，但是老到 的建筑师却在其中凝聚了丰富的 内容，综合考虑了经济、法规、工 8 I P 9 2-3 丘量 筑 程、设计等诸多方面的基本因素。这对于项 目以后的顺利实施至关 重要。开发商越早找建筑师越好，考虑得越广泛、越深入越好。我国 建筑师以前做这种方案不多，而国 外 的建筑师相 对来说 却长于此 遭。开发商根据测算作出决策，当 然也要从设想方案中作出选择。筹瓷成立公司目 地产开发耗 资巨大，开发商和投资人不可能全 部用自己的钱去投入，必须有银行 的参与。国外往往一个大项 目成 立十有限责任公司，债务关系清 楚，便于向银行

10、 申请贷款。银行一 旦考虑安排贷款就要仔细审查开 发项目。审查的重点在经济性，即 控制成本和估计赢利。此时的方 案比设想方案细，而且要有项目估 算。贷款银行作项目评估时比较 保守，往往把造价估高，把预期收 益估低。而达不到一定的投资收 益率银行便不肯贷款。银行不贷 款项 目就要告吹。建筑师此时多 半只是在茫茫一片白地上探索设 想方案，许多规划设计条件根本就 不具体，却又要求尽可能准确地作 出估算。这是非常困难的，要以许 多以往的实例作为基础，同时参照 近 期 的变化作 出 比较可信 的测 算。这一点也是我们的建筑师十 分缺乏的。国外重预测，我们重决 算，二者之差别我不能妄加评论，但 是既然要摘

11、 睡外部世界，恐 陷还 是先了解一下凡家为宜。还有一点须提 出来说说。发 达国家的人们建筑素养普遍较高，对建筑历史、理论及流派也甚为在 意 美国为铡，朗 约时报、洛 杉矶时报、华盛顿邮报 等全国 大报者 青建筑艺术评论专栏，有 专栏作家评论建筑设计和建筑师，介绍流派，报道建筑设计教学领域 的话动。前不久 洛杉矶时报 专 门就规划管理部门是否应该同意 路易斯 康设计的萨克生物研究 建计划一事展开讨沦(国内 译介过许多介绍性文章，我看介绍 一下平头百姓讨论大建筑师的作 品讨论岂不更有意思)。美国的开 发商委托规划设计时往往指明要 何种风格、何种样式 美国也的确 是个建筑博览会，维多利亚风格、都铎风

12、格、哥特风格、新古典、西班 牙瓯【格 殖民地风格、现代派、后现 代、解构主义，样样货色齐备。不 管建筑师怎么看待这林林总总的 风格，业主多半认为这对他的建筑 而言是一种装束，要随他的喜好而 定。建筑物作为商品之后这是必 然的趋势。有些建筑师作不了某 种风格某种样式，便往往转包出去 不至于以不喜欢、作不了为由加以 拒绝。当然大牌建筑师玩派头也 未可知，不过又有几个大牌呢?话 说回来，有明确要求倒也好，能作 不能作断然立判 国内情况则不 然，甲方往往提 出什么“2 0 年不落，新、奇、寺 等等。遏 避 描述 性指示比指令性指示就难以把握 了，靠猜。廿实有的甲方潜意识 中有他于迷茫中所憧憬的形式或

13、母本，根据蛛丝马迹猜得出来便省 却多少 时 日，猜 不 出 只好认 倒 霉。有 的业 主说得 痛快：好看就 行，其实与前者一回事。近来有些 不同，如台商在嘉兴投资建一幢 楼，指定要用古典柱式。而“后现 代”、“符号”之类语词 已常常挂在 一些 甲方的嘴上。以后的要求可 能也会越来越多样化，但是也越来 越明确的吧。地块趔1 分英文称 逋，台湾同仁称作“分割”。说自了就 是“生地变熟地”。至于怎样才叫 熟，标准各有不同。美国的作法 是：为了防止市政服务设旆因房屋 开发而负荷过量引起居住、工作环 境水平降低，立法规定必须先将生 维普资讯 http:/ 地(r a w 1 a n d)按地 目(z n

14、|j 的 毫 划分(s u b c B v i s i o n)一块块用于建单 幢建筑的地块(h)。每个地块 t 建 筑容积率、高度、间距及其他规划 条件都有明确限制，更重要的是与 之配套的市政、公甩设施，如道路、通讯、上水、下水、污水处理、热力、煤气和 电力等必须预先与有关公 私营部 门安排妥当，签好协议，交 足应付款项，以此向政府主管部门 申请 批 准 分 割 地 图 墙蛐 m a p)，经批准之后的开发地区称为 已分割好的土地 捌 d e d l 幽，简 称l d)，然后才能卖给营造商或个 人，或者由开发商 自已主持在其上 盖房子。出售地块时若有意不 出 示分割地图，或隐匿批准条件，甚

15、至未经批准而出售之，则为犯法。政府的房地产业管理部门会请你 吃官司，弄不好会到班房坐坐。这一阶段实际上是建筑师的 方案经过规划管理法令的考核。分割图往往由建筑师事务所作，也 有委托出去的。无论自己做或委 托建筑师都要代表业主与政府有 关部门打交道，使分割图获准。其 间过程多法律文件和程序，稍有不 慎即陷泥潭。有家外国公 司在美 国投资地产，买时不明究竟，山上 地块困水源不落实分割不下来，山 下一块地被规划为泄洪区不能改 地 目 m 不用谈分割 一百 多万美金躺在那里动弹不得，每年 还得交地产税。我国建筑师对此 很陌生 有的建筑师抱怨国内的 规划部门管得太死 管到横线条、竖线条，甚至涂料、瓷砖、

16、马赛克。说是外国的规划部 门管得松。其 实各有利弊。由上述情况可知 外 国建筑师的责任实在不轻 了解 这些情况对我们不无好处 或许我 们以后也会碰到。t麓或出售此时可以卖地 块给营造商击盖房子，赚一部分 钱 同时开发商也早一点收 回投 资；也可 由 开发商自建。土地分 割完成之后，地价已经升值 地产 投资这一块风险最大的利润已经 在握。房产开发这一块风险较小，但是利 刚目 对也较小=此时开发商 或售或建选择余地较大。这个阶 段对于建筑师来说就是单体设计 施工图设计，本来也无甚可谈。不 过有些开发商往往喜欢在此时出 奇制胜。美国有位开发高层建筑 和高科技建筑的大开发商泽肯多 夫(z 咄 由r )

17、，联合国总部的地片 就是他开发出来的，其过程简直象 一j 蓖 故事，有声有色。在对待建筑 师的态度上他很高明，一心想把建 筑师 从当时那种 r f 删h a c k (受雇去傲艰苦而乏味的工作的文 人)提升到自由自在地去创作富有 想象力的新设计的艺术家。为此 他找到当时在啥佛大学设计学院 研究生院任教授的华裔学者贝聿 铭，请他放手去开发革命性的新设 想。贝氏商业技巧娴熟，审美趣味 高雅，后来果然创造了既美又赚钱 的产品 泽肯多夫和 贝氏率先在 办公大楼中采甩铝合金材料。他 f r】请美国铅公司(美国最大的铅公 司)及其竞争对手分别甩自己的产 品盖办公楼加以展示。贝还把 同 样的订货交给钢铁业去

18、作，加强竞 争 进步降低造价。他大力改进 现浇锕璐混凝土结构，大大扩展了 玻璃幕墙的使用范围从而降低了 成率。贝的这些工作对他 日后的 建筑创作大有悼益。开发与城市设计 城市的形成和发展过 程其实 就是个开发和再开发的过程，开 发和再开发是促使城市富有生机 和活力的强有力手段。城市要发 展必须吸引开发商。只有当城市 对开发商产生诱惑力时城市才具 有普遍的吸引力 国外已经注意 到单纯用条例、地目等手段去管、去卡，不是好办法。许多城市已转 而采取由政府开发道路，兴办公共 事业和公共设施来吸引开发商。任何开发都必须具备一定的规模，零敲碎打不能叫开发。但是大规 模的开发都应由政府牵头组织。因为开发商再

19、有钱也到不了富可 敌国的地步，更何况其背后的银行 也不可能冒太大的风险。困此一 个开发公司开发一个项目的规模 往往相当于我国的一个小区，或稍 大或稍小，有时叫社区。在这个规 模上他与市政府的开发市政等基 础设施相衔接，恰恰也是城市设计 与环境设计的结合部 许多开发 商卖房子作广告往往宣传他的社 区环境如何 比如 景色宜人，设 有花园广场。除有足够绿化体憩 场地外，尚有喷水池、儿童游乐场 等设旖，并拟建游泳池二个。务使 置业A-A=得享舒适宁静之居住环 境”云云。这是我从香港某公司一 份卖楼广告中信手拈来的朐，写 得倒也朴实。还有写得神乎其神 的。实也罢 神也罢，都说 明开发 商已经把城市设计和环境设计纳 入他获取利润所必须考虑的范围 了。其实也就是到了公众感到需 要城市设计和环境设计，并愿意为 此花钱的时候了。国内的小区早 已开始布置小游园，搞点蘑菇亭之 类的小品了。开发向建筑师提出 了加强环境设计、城市设计的要 求，遗憾的是许多建筑师对此重视 不够，做得 不好，大有 改 进之 必 要。建筑师应发展形态设计概念 创造既现实而又动人的形象，创造 好的社区形象和社区价值 从而创 造更适合居住的城市。(未完，待续)lI殳辅 日朔：1 g 9 2 O 7 2 7 责任编辑；张光辉 新 建 筑 I 9 9 2 3 1 9 维普资讯 http:/