易居地产资讯周报.pdf

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1、易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=1=易居地产资讯 周报 据上海市房屋、规划土地、财政、税务等四部门联合发文，自 2008 年 11月 1 日起，上海市享受优惠政策的普通住房标准调整为：单套建筑面积 140 平方米以下，内环线以内套总价每套 245 万元、内环线和外环线之间每套 140 万元、外环线以外每套 98 万元以下，五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。北京市土地整理储备中心对外发布了北京市朝阳区太阳宫新区D区土地一级开发项目招标公告

2、。据了解，这块地位于朝阳区太阳宫乡，东至太阳宫中路，南至太阳宫大街，西至高压走廊，北至太阳宫街，面积达 696800 平方米，全部为集体土地，也是今年市内推出面积最大的居住用地。其规划用途为“居住、商业及配套”，规划建筑面积 201720 平方米。交通银行 4 日公布房贷新政实施细则规定，对于首套自住房以外的贷款，仍将按照中国人民银行和银监会此前的文件执行。已经利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，首付比例不得低于 40%。对于已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款时，可以比照首套自住房贷款政策执行。尽管刺激

3、楼市的政策不断出台，但投资机构仍然不看好中国内地房地产市场。投资银行瑞信 11 月 3 日发表研究报告称，随着中国经济增长明显放缓，该行对内地房地产市场的看法亦愈趋审慎，并将对内地明年房价的预测由原来下跌 5%修订至下跌 10%15%。10 月，上海复地主席郭广昌 13 次增持公司股票。截至 11 月 3 日，根据香港联交所公布的信息，郭广昌已经持有公司股份约 3.1 亿股，占总股本的29.66%。今年年初，郭广昌仅拥有公司 5.44%的股份。此间，公司股价已从近4 港元位置跌落至 1 港元以下。专 业 全 面 及 时 快 捷 编 委：张永岳 丁祖昱 张 燕 主 编：汪 波 责 编：张毅松 编

4、 辑：徐子晴 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=2=本周导读 易居观察 地产“寒冬”下的房企就业危局 本周关注 新政全面落地 仍欠细则东风房贷细则“难产”症结全解析 图片新闻 央行苏宁：明年经济环境更严峻 北京发改委正在研究制定救市政策 新政刺激沪商品房成交猛涨 数字地产 瑞信不看好内地楼市 料明年内地房价跌 10%-15%一线城市住宅存量激增 京沪穗 2800 万平方米待售 北京：10 月楼市交易低迷 同比下降 34%北京 27 个住宅项目 11 月开盘 沪廉租房申请上限升至 8

5、00 元 今年海南省房地产开发总额预计超 150 亿元 南京 10 月比 9 月多卖 673 套新房 政策法规 北京住房公积金最高贷款额上调至 80 万 上海调整普通住房标准 变“暗贴”为“明贴”沪再扩廉租房受益面 天津调整购买普通住房契税标准 首购小户型缴 1%广州拟购二手房作廉租房 杭州房产办证实现“立等可取”厦门立规保护住宅采光权 长沙：首次购买 140 平米以下自住房首付款为 20%南昌松绑第二套住房政策 土地金融 明年或减少供应住宅用地 北京 18 地块本月将入市 北京通州新城首个地块入市 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。

6、未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=3=京首块集体用地入市建商品房 上海 1 号土地出让预告首度亮相 广州大放土地闸门 供地面积近 50 万平米 广东佛山每年安排专项资金用于收购闲置土地 央行不再硬约束银行信贷 招行否认出台房贷细则 目前正在研究中 交通银行公布房贷细则利率最低七折 沪地产企业蜂拥联交所融资 企业动态 光大控股购雷曼旗下亚雷 51%股权 上海建工 4.87 亿元中标一地块 郭广昌上月增持上海复地 13 次 禾嘉股份拟用债权置换房产资产 中信集团拟助中信泰富贷款 15 亿美元 中粮在沪首个滨江服务式公寓面市 华置：为两附属公司 11 亿港元贷款提供担保 雅居乐

7、200 亿试水旅游地产 摩根士丹利参与建设 珠江实业：逆市低吸土地资源 新鸿基内地储地逾 520 万平米 碧桂园遭两董事减持近 4 亿股 富力地产拟在内地发债 60 亿元 并拟出售物业 长江实业放缓上海真如项目 合景泰富 10 月合约销售逾 4 亿 薪酬或调整 建筑产品 重庆开建西部第一高楼 “生态大厦”环保节能 Joel Sanders 完成纽约 Blesso 生态友好型顶层公寓设计 老宅“度身”改建 广州新河浦整旧存真别墅群改造获奖 聚焦可持续性 震后首个民居设计金奖倍受瞩目 声音荟萃 陶冬：救市最佳办法是让房价跌 30%陈淮：别小看了降息对楼市的作用 潘石屹：商业地产利润高得多 杨红旭：

8、武汉楼市处于崩盘的边缘！北京国土局长：不存在高价卖地导致高房价现象 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=4=大杂烩 二套房“不松绑”已成共识 北京康庄限价房地块延挂牌时间 沪保障性住房规划细则出台 首对舒适度作规定 中海、华润成都涨价 重庆将掀涨价潮 新政出台一周哈尔滨楼市平稳 成交量无明显波动 广州：房产“新政”刺激 楼市销售回升 南京楼市本月首周短期反弹 难改颓势 上市房企销售萎缩 年底资金更紧 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院

9、版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=5=地产“寒冬”下的房企就业危局 地产“寒冬”下的房企就业危局 2007 年正是房地产业最红火的一年，进入 2008 年后，尽管多数人的牛市思维仍在延续，却不得不慢慢接受熊市的事实。在这场浪潮中，房地产中介是最先倒下的。据报道，中介行业的“龙头”中原地产拟部分裁员，初步“瘦身”方案是裁减约 450 人，约 15%左右。下一步还将调整门店数量。然而这仅仅是一个开始。随着大批企业调减开发面积、减缓施工进度，一些农民工、施工队伍也不得不转投他乡。同时，交易量的减少，靠买房和提成生活的销售员们同样度日艰难。整个房地产产业链都在饱受煎熬，降

10、薪、裁员危机步步逼近。大刀阔斧：远离核心业务人员岌岌可危 代表企业重庆华宇集团 大刀阔斧：远离核心业务人员岌岌可危 代表企业重庆华宇集团 重庆地产三巨头之一的华宇集团正在忙于裁员。据一位业内人士透露，该公司的裁员动作不小，比例可能高达 10%-20%。对此，华宇集团品牌部主管陈重愚也向记者坦言：“公司的人力资源计划正在调整，员工数量的确有所变化。”无独有偶。近日河南居易国际集团也正在大刀阔斧地裁员，比例高达 40%，涉及工程技术、行政和后勤等多个部门。资金链紧张，原材料供应不足，很多项目进展缓慢，人员出现冗余，首先开刀的自然是远离核心业务的行政、客服、后勤、品牌文化等不是很重要岗位的职员。值得

11、一提的是，据 51job、智联近日不完全统计显示：地产企业招聘风险管理经理、风险控制总监等职位的启事明显增多。在销售旺盛时，各招聘网站主要都是寻找开发、销售方面的人才，今昔对比，明显可以看到房地产行业的诉求发生了显著的变化。只出不进：“节流”也非万全之策 代表企业龙湖地产、万科集团 只出不进：“节流”也非万全之策 代表企业龙湖地产、万科集团 龙湖也在悄悄进行人员调整。对此，龙湖新闻发言人顾伟否认龙湖有裁员的事情：“有人员走动是很正常的。龙湖内部有很好的人才考评机制，不合适龙湖的，也会建议离开。”万科做得更是绝妙。据万科内部人士透露，近日，公司决定严格执行人事制度，强化绩效管理，实行末位淘汰，这

12、可能会造成 5%的人员被精简。对此，万科人力资源总监付凯表示：“5%左右的人员被动离开可能会有，但我们不会裁员，因为之前每年都有被动离开的人员。”很多大的地产企业已经不再招人了，实行“只出不进”政策。在房地产市场向好的时候，对开发商来说，人员成本是可以忽略不计的。在楼市成交低迷、销售资金回笼缓慢的状况下，中小房企面临破产的边缘，大型房企生存也十分困难。虽然人力成本所占比例小，但在目前资金链面临断裂风险的状况下，也变成了较大的开支。易居观察 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=6=从企

13、业融资成本、人才流通培养和社会安稳发展角度考量，裁员现象反映的问题远不简单。对于开发商而言：裁掉部分新进员工能够更好的节省企业成本，缓和企业资金链的周转。另外，从企业战略角度考虑，弱市环紧下，人才的流动性大大增加。企业能够更加从容的获取高阶层的骨干分子，对于提升企业自身“素养”大有好处。问题是，公司的人才计划由此打乱，后备人才培养无法跟上，对进一步发展不利。对于求职者而言：公司对员工的主观解聘很大程度上影响了员工的自信心，自身能力怀疑直接影响了后续求职的心情。但就个人而言，对职业和人生的发展虽然是个挫折，却有利于警醒自己，向别人看齐。任何人处于裁员风潮下都会感到恐慌，这是人的第一反应。但之后，

14、也许大家会更加敬业，小心谨慎，努力工作。对社会发展而言：在整体大环境良好的气候下，裁员是很正常的，资源的利用需要效率，并向更高的利润领域流动，这是社会发展进步的根本动力。在整体大环境恶劣的气候下，裁员是无奈的，企业凸现的自身问题直接制约了对社会的贡献能力，社会发展进步的直接制约限制了本国经济的发展。而且广泛裁员造成了人流的过剩“堆积”，给人才市场添加了巨大压力，增加了社会不安定因素。楼市前几年的“拔苗助长”必定为而今的“萎靡不振”打下基础。出来混的总是要还的！地产界的大鳄正在为其 2007 年的狂热拿地付出代价。在楼市降温、房企不堪重负的背景下，转让项目、谋求融资黔驴技穷之后，缩编裁员则被认为

15、是另一项自救的措施。问题是，它的救助力度能有多大？在某媒体采访北京中原房产总经理李文杰时，获得的答案是“裁员没多大用。”他解释说，房企自救在于几个方面，如：通过出让股权、海外私募、房地产信托等多种融资渠道，增加现金流；如果融资渠道不畅，就要考虑降价，回笼资金；就裁员所能减少的企业成本而言实在有限，若不能够在接下来的半年中拉动销售量，任何的节流之举都不是万全之策。对于商品经济下的社会而言，商品的流通畅快程度决定了商品的价值。房地产归根结底就是奢侈商品的概念，如何将该类商品行之有效的推销出去是救开发商的唯一途径。目前一些开发商在硬扛，房价没有回落到广大老百姓能够真正承受得起的理性价格。只要价格回归

16、理性，大多老百姓肯定会购买房产，楼市才会真正回暖，开发商才能实现真正意义上的自救。（本期主持：杨婕）易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=7=新政全面落地 仍欠细则东风 新政全面落地 仍欠细则东风 房贷细则“难产”症结全解析 房贷细则“难产”症结全解析 编者按：财政部 10 月 22 日发布公告：自 11 月 1 日起，中国个人住房新政全面“落地”。从税率的重新调整到公积金税率的下调，中央政府全面出台“救市”举措，地方政府相继跟进，陆续出台相关“救市”政策。在强调“一保一稳”的政策制定

17、大方向面前，货币政策从之前的“紧缩”到近期的“宽松”的转变，已经折射出“救市”的迫切程度。无论是对宏观方针制定的变化到货币政策松紧控制的改变都表现出政府在面对全球金融危机时对策的滞后性，都是一种“急匆匆的跟进”，显得很被动。虽然中央政府近期出台了系列救市政策，但是从整个经济走势来看，目的只有一个，那就是不希望楼市继续下降，但也不希望楼市过快增长，所谓“稳”字当头，这其实是政府和房地产行业之间的一种博弈。在贯彻经济快速发展的同时，确保房地产稳定增长成了毋庸质疑的课题。不管多么的不情愿，“救市”政策已经切切实实的制定了下来。在舆论一片沸腾的“议论”声中，“新政”的效果正等待市场检验。本周关注 易居

18、地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=8=【新政后各方反应新政后各方反应】楼市持续低迷，住房新政落地，观望还是下手？其实，这不是个哈姆雷特式的非此即彼的问题。在这 2007 年与 2008 年冰火瞬间相连的轮回背后，是整个中国楼市调控前后宏大的历史镜头和标志面孔。投资客、房产中介、开发商、中资行、外资行、自住客，每一个市场博弈者在为以往的非理性做着补偿。自住购房者：紧看房慢签约，等待楼市触底 自住购房者：紧看房慢签约，等待楼市触底 楼市新政实施一周，部分自住型购房者开始入市淘房，中介公司的

19、带看量上升了二成，一手房售楼处也热闹起来，但普遍反映成交量变化不大。购房者紧看房、慢签约，一方面是看跌后市，希望淘到便宜房，另一方面是等待新政实施细则出台。通过走访南京的一些楼盘后发现，新政出台后不少楼盘的售楼处前人气旺了很多，但多数市民却是“只看不买”。西安某知名网站一份调查也显示：房地产新政策出台后，在被问及“在政策影响下您是否有购房意向”时，超过 60%的网友选择“现在不会买房”。而在成都，虽然受制于政策调控的滞后期，各大售楼部来参观买房的人流量并无明显上升，但在一些销售中心和中介门店内，来咨询相关政策优惠的购房者还是明显增多。投资客：租转售增多，按捺不住试图变现投资客：租转售增多，按捺

20、不住试图变现 从一些中介门店了解到，各公司登记的出租房源明显增加，尤其是可租可售的房源。据上海美联物业市场部统计，近期该公司 50 余家连锁店所涉及的中高档板块中，租赁房源挂牌量环比增加 20%-30%，其中可售可租房源占所有租赁房源的 50%，市中心配套完善及交通方便的可售可租房源比例达 50%左右。受到新政影响，一些业主有“变现”迹象。45 天内三次降息和一系列针对楼市的财税政策出台，降低了买卖成本。一些急于套现的业主顺应新政，将政府让利部分直接惠及下家，主动降价，以期尽早出手，不少楼盘推出了特价房。除了新政对于市场有一定影响，目前全球经济环境恶化也导致境外业主、苏浙企业主等减价出售手上物

21、业。开发商：苦等信贷放松，自卖自买套取按揭开发商：苦等信贷放松，自卖自买套取按揭 首次置业 90 平方米以下，契税可以由 1.5减免至 1，且不需交纳印花税。广州住房新政，规定从 11 月 1 日起正式实施。但在新政后首个工作日，阳光家缘数据显示，上周末广州一手住宅签约量暴升，签约量翻了几倍，共有 132 个楼盘成交，网签量回升至 502 套，而在10 月 28 日31 日，每天签约量仅六七十套。既然新政尚未正式“落地”，为何会出现签约大升呢？有业内人士透露，目前开发商的资金链紧张，但又不想将房子拿去直接抵押，造成资金紧张的感觉。因此，目前市场上开始出现一种苗头，就是开发商以相对较低的价钱，自

22、己购买套取银行按揭贷款。“以三成的首付和少数手续费，换得银行 7 成的按揭贷款，还是比较值的”。易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=9=中介公司：手中活暂歇，忙拟补充协议中介公司：手中活暂歇，忙拟补充协议 新政策对于二手房市场的影响更加明显。天津几大中介机构都表示，新政中对于契税的优惠政策的确打动了不少购房者，很多交易都已经叫停，希望等新政策执行后按照新的优惠税率办理手续。中介机构眼下都在为这些暂停的房屋交易者拟订补充协议，以免在此拖延交易的过程中出现违约等现象，确保交易双方的权益。

23、中资银行：五大银行相继出台细则，多未进实操阶段中资银行：五大银行相继出台细则，多未进实操阶段 自首个出台细则农行朝令夕撤后，各家细则自此陷入怪圈，招行、光大两大银行同样也是早上公布，晚上又被撤下。目前各银行在房贷新规细则上都处于纸上谈兵的阶段。房贷新政推行一周以来，农行、光大、建行、招行、交行相续出台房贷细则，但是目前仅交通银行明确表示可以接受新增客户申请。虽然各大银行细则具体内容有所不同，但大部分要求首次购房且面积在 90 平方米以下。外资银行：视客户情况，自主做判断外资银行：视客户情况，自主做判断 鉴于央行未对“改善型住房”提出认定界限，导致本周的房贷市场混乱一片。相对于中资“再等等监管层

24、细则”的模糊态度，外资银行的态度显得较为明确。沪上一家法人外资银行表示，央行明确表示不会再出细则，也就是说在对改善型房源的判定上，各家银行有了自主权。“我们自己也不会出台具体房贷细则，我们会按照客户的个人情况，自主做出分析。”链接 央行声音：央行不再硬约束银行信贷 贷款变得更容易 链接 央行声音：央行不再硬约束银行信贷 贷款变得更容易 央行新闻发言人李超表示，央行目前已不再对商业银行信贷规划加以硬约束，以灵活有效地应对正在蔓延的国际金融危机可能带来的影响。【新政后一周市场】【新政后一周市场】数据是市场最好的注脚。据各地相关官方信息披露显示，对于新政实施后交易市场局面的客观条件敞开，数据展现了购

25、房者并不领情的心理。“房价可以再跌”，这是普遍买房者共同的心理特征。对于大气候的持续紧缩造成的心理阴影，以及消费者“买涨不买跌”的观念影响，目前市场观望等待气氛仍然是主流。全国部分城市两周商品房市场供应及成交情况统计表 全国部分城市两周商品房市场供应及成交情况统计表 供应量 供应量 成交量 成交量 城市 城市 新增面积新增面积10.20-10.26 10.20-10.26 新增面积 新增面积 10.27-11.0210.27-11.02新增涨跌新增涨跌幅（%）幅（%）成交面积成交面积10.20-11.2610.20-11.26成交面积成交面积10.27-11.02 10.27-11.02 成交

26、量涨成交量涨跌幅（%）跌幅（%）上海 53.29 36.19 32.09%24.1 21.01 12.81%扬州 0 0.97 3.39 1.19 51%苏州 16 6.9 57.09%5.9 8.4 43.26%杭州 7.49 21.29 184.2%3.06 1.75 43.48%易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=10=合肥 1.49 2.92 95.97%9.9 8.92 9.9%重庆 9.51 7.59 16.72%44.07 45.12 2.33%成都 25.55 23.

27、87 6.6%9.41 7.02 29.4%深圳 22.04 7.6 65.5%6.59 5.9 10%福州 2.62 0.92 85.08%2.62 2.1 19.72%海口 2.62 5.05 92.75 3.53 3.17 10.20%长春 0.8946 0 4.69 4.96 5.79%沈阳 20.4 10.87 46.72%20.34 12.91 36.55%从新政推出后两周各地成交数据可以明显看出：各地市场并没有象预料中的打开，相反成交迅速下滑，消费者普遍期待银行细则近期出台，以便达到利益的最优化。从新增面积比较中我们看出：开发商对于新政带来的利好短期内无法立即兑现给予了清醒的认识

28、，在经济大环境整体严峻的前提下选择谨慎、保守推案策略，期待市场反映。从成交面积比较中我们得出：消费者普遍持币观望，银行细则准备出台的通知推迟了他们购房的冲动，在利益最大化可能性没有明朗的前提下，消费者不会轻易出手。新政后两周新增面积情况0102030405060上海沈阳苏州重庆成都深圳福州海口杭州合肥新增面积10.20-10.26 新增面积10.27-11.02新政后两周成交面积情况01020304050上海沈阳苏州重庆成都深圳福州海口杭州合肥成交面积10.20-10.26 成交面积10.27-11.02易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所

29、有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=11=另外，统计数据显示 11 月 1 日、2 日两日，也就是新政正式生效时日起，各地成交情况突飞猛进，整体拉动了周成交趋势。从中我们不难发现，新政带动的成交情况上升，拉动消费积极性威力势不可挡，随着银行细则的逐渐出台，市场回暖指日可待。【新政后症结解析】【新政后症结解析】市场数据、各家反映以上种种不难看出，房产新政效果并不如期那么有效，这个被称作中国史上最大的救赎，难道力度还是不够猛？显然，非也。房产新政生效一周以来，所遗留的诸多疑惑，是让这剂“猛药”药效大减的主要原因，而这所有疑惑的关键似乎集中在银行细则迟迟难露面上。细则生变之四大

30、银行细则生变之四大银行 央行房贷新政出台后，农行 28 日首家发布的房贷细则不到几个小时便宣告“流产”。坊间有传闻称，农行紧急召回已出台的优惠细则，是由于监管层欲“修正”此前出台的房贷优惠政策。可是，仅仅过了一个晚上，这一实施细则又再次出现在农行网站上，具体规定与 28 日公布的细则基本一致。两三天之内，一个细则上了下、下了上，折腾三回。不知这样下去有多少购房者敢贸然出手贷款买房。四大银行轮番上演细则变奏曲四大银行轮番上演细则变奏曲 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=12=细则生变

31、之缘由猜想细则生变之缘由猜想 现在的楼市，老百姓看不太懂。开发商明里暗里在降价，政府方面也一直有救市信息，近期更出台了央行的房贷新政。一些急于买房的消费者，自然欢喜，准备出手“抄底”。可是等来等去，等了一周时间了，也不见各银行的具体细则出台。好容易农行弄了个细则，热乎气还没过去，又瞬间流产了。购房人空欢喜一场，折腾半天，越想越糊涂。没想清楚呢，这又出台了。央行的房贷新政，总需要有执行的细则，并不是银行乐意折腾、出尔反尔。事实上，对于细则问题银行业也处于两难境地。至于缘由，业内猜想主要集中银行三大忧虑上：银行之忧一：央行下放细则制定权可能会促成银行业恶性竞争 银行之忧一：央行下放细则制定权可能会

32、促成银行业恶性竞争 在如今四大行全面占据房贷市场主导地位的时候，股份制商业银行既想乘此机会抢占市场，同时也不想因为过多的优惠政策让自己在利润上吃亏。这个平衡点很难把握。于是，整整一周，各商业银行似乎都在等待监管部门对细则的进一步细化，或者其他商业银行出细则。在已经出台的细则里，银行都表示，对于自住购房能否适用最优惠利率，将综合购房类别、借款人信用记录和还款能力等风险因素进行考虑。这就产生了另一个可能，在房贷市场上本来不占优势的银行业金融机构，可能采取更加“猛”的政策来开拓市场。银行之忧二：3 年以上存贷款利率倒挂，房贷利率打 7 折会亏本 银行之忧二：3 年以上存贷款利率倒挂，房贷利率打 7

33、折会亏本 央行的房贷新政本意是提振楼市，而对于大多数背负着房贷的市民来说，银行对于存量房贷是否调整利率，成为另一个焦点。在上周央行降息之前，各家银行迟迟不出台细则的重要原因之一，就在于一旦下调存量贷款的利率，将导致巨大的利润损失。现在，不对称的降息很大程度上缓解了利率倒挂带来的影响，5年期存贷款利率的倒挂已经从之前的0.35%降至 0.09%。某国有银行房贷负责人上周曾向媒体表示。如果银行不放开存量贷款的口子，很有可能带来的结果就是，贷款者先把之前的贷款重新还上，重新向银行申请房贷。银行之忧三：首套首付 20%、二套房贷松动，会使风险向银行集中 银行之忧三：首套首付 20%、二套房贷松动，会使

34、风险向银行集中 在楼市仍有可能继续下滑的情况下,将首付款比例调低至两成,对银行而言,也意味着风险的增加。某大型银行副行长透露，在该行的个人房贷中，按揭成数在六成以下的约占60%；六至七成的占 35%；七至八成的只有 10%左右。那么，现在首付 20%不再限于购买首套自住房且套型建筑面积 90 平方米以下的客户，将意味着七至八成按揭成数的部分“扩容”。存贷款基准利率对比表存贷款基准利率对比表 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=13=“性命交关”的是，假如房价下跌 20%，就对七至八成

35、之间的按揭贷款带来影响。改善型住房如何定义，也成为各家银行制定细则的最大难题，多家银行的房贷业务不得不进入观望状态。房地产业内对此最大的分歧在于，对于已经有一套房但房屋居住面积太小，为了改善生活而购买第二套房，是否应该按照新政处理？这又会不会在实际操作中造成违背去年二套房贷政策的现象？细则生变之负面影响 细则生变之负面影响 几番折腾之下，近期购房人的观望情绪更加强烈，老百姓生怕刚买了房，明天又换了规矩吃亏受损失。银行的声誉，其实就是靠信誉靠稳定，说白了应该是一言九鼎。若银行自己都看不清楚现状，搞不清楚究竟该何去何从，消费者对银行的信心，自然是会大打折扣。银行自然是不想折腾，百姓当然更不想折腾。

36、其实，谁都知道，无利不起早。农行第一个响应新政，自然是想抢在前头，多弄些购房人的贷款进账。但是，任何规则都不是小朋友玩过家家，不能说上就上，说下就下。虽然有人会算账、有人不会算账，但是，基本上所有人都明白大方向，任何事情都有个前因后果来龙去脉，看不清楚的话就别盲动，看看别人是怎么选择的。这个道理，对普通购房者适用，对银行，也极其适用。中介大吐苦水 中介大吐苦水“到底什么叫改善型住房？两房换三房到底算不算改善型？”不少购房者的这一疑惑，成为当前银行、房产中介最不愿回答的问题。农行版、光大版，甚至还有长春版，一系列所谓房贷细则近日里连续出台，但就是没有一个版本能解释得清的。“有关部门出台了房产新政

37、，怎么就没有就具体执行的解释呢？”就新政细则上的“难产”，一位房产中介人士直言不讳。“像最近，甚至已经有购房者提出，要求我们务必能贷到 7 折的最优惠利率的贷款。”美联物业上海有限公司虹口区域经理大倒苦水，“银行的贷款细则迟迟未出，我们这边也不好操作，更不好随便给购房者太多承诺。”没有了明晰的房贷细则作指引，直接导致的结果，便是房产中介业务的“空转”。一位房产中介门店负责人坦言，这些天不光银行在“抠”字眼，中介也在四处打听关于房贷的最新细则及解释，各门店加紧辅导业务员做“功课”，以应对可能出现的交易新情况。业内人士用“模糊”来形容当前新政正式生效后的过渡期。“要让房产市场、交易中心真正适应新政

38、，至少得花一周的时间。”还有的中介人士坦言，房贷也好，过户也罢，都需要一个，甚至是多个成功的案例作为“模本”，供后续操作来予以仿效、实施。消费者雾里看花 消费者雾里看花 银行在房贷细则上举棋不定，反倒是 11 月 1 日开始实施的上海普通住房的14 条新政让苦等甘霖的市场激动了一下。松江九亭颐亭花园售楼中心工作人员介绍说，近期周末看盘的市民逐渐增多，尤其新政出台之后，前来询问的人比平常多了几倍。前来看房的梁非先生表示，新政让他坚定了近期买房的决心。但银行细则的缺席，让他的预期暂时搁浅。银行什么时候才能出细则呢？梁先生很着急。售楼中心有关负责人表示，像梁先生这样的客户不在少数。上海某银行基层信贷

39、人员告诉记者，目前九亭地区的房贷市场比较平稳，本是利好消息的14 条新政，对楼市的刺激作用之所以没有体现出来，原因就在于缺少了银行细则的易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=14=东风。细则生变之业内声音 细则生变之业内声音 新政本周全面落实，而银行细则千呼万唤始不来，楼市话语圈又热闹了起来 全国人大财经委副主任委员吴晓灵 全国人大财经委副主任委员吴晓灵“商业银行不必出台房贷新政的执行细则，银行应该根据每个客户的情况，自主决定对客户的优惠利率，不要利用细则规定的首付比例和利率优惠幅度，

40、去进行恶性竞争。”中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立 中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立“老贷款和新贷款的利率执行标准还需要明确，否则，就存在套利的空间，这是一个漏洞。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇 中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇“银行房贷新政策不出台，说白了是各家银行在博弈。这个时候除非统一口径，否则谁先出台谁不利。”中体奥林匹克副总裁王哲 中体奥林匹克副总裁王哲“目前的房贷新政对房地产行业的影响有限，对购房者刺激不会很大。成交量会有所上升，而房价依旧需根据市场情况再次调整。目前形势下，开发商为了迅速回笼资金，防止资金链断裂，还是会降价。政府肯定

41、还有后续政策出台配合。”细则生变之编外事件 细则生变之编外事件 这是商业银行最左右为难的时期，也是房贷市场最富有戏剧性的时期。据媒体披露，央行高层近期曾召集各大部委相关人士及部分业内人士召开了一次非正式的座谈会。会议讨论的重点便是对“房贷新政”相关细则做具体界定，其中涉及到“改善型自住房”的定义。值得注意的是，在这次讨论当中，第二套住房并未完全被排除在外。事实上，在 10 月 22 日央行发布“房贷新政”时便称，金融机构将在 10 月 27 日前完成实施细则的拟定。但直到本周，仅有农业银行、光大银行以及建设银行相继出台了房贷细则，且内容仍具模糊空间。目前相关部委正在联合拟定一个对各行实施细则的

42、指导意见，但对于“改善性自住房”等具体定义尚存较大分歧。争议“改善型自住房”争议“改善型自住房”在上述非正式座谈会上，各方人士就“改善型自住房”提出了 3 条建议：一是以购买时间为限制，在购买首套住房若干年之后购买的第二套住房，可以界定为改善性自住房；二是对第一套住房所计算出来的家庭人均住房面积进行规定；三是对第二套住房的面积进行限定，依然执行 90 平方米以下的中小户型标准。而这也意味着，目前对第二套房贷松动的可能性依然存在。据消息人士透露，央行相关负责人在座谈会上表示，会再针对“改善性自住房”等具体定义进行研究，出台一个对各行具有指导意义的明确意见。易居地产资讯周报|08.11.03-08

43、.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=15=“利率倒挂只是暂时”“利率倒挂只是暂时”“房贷新政”细则难产的背后，其实是商业银行在“保增长”与“保利润、避风险”之间的权衡。其中，5 年期存贷款利率倒挂直接导致商业银行对房贷新政实施缺乏动力。10 月 30 日，央行宣布降息，暂时收窄了倒挂空间。本次调整后，5 年期贷款利率为7.20%，5 年期存款利率 5.13%，最大优惠房贷利率为 5.04%，仅比 5 年期存款利息低 0.09个百分点。“利率的倒挂只是暂时的，预计在明年 1 月 1 日前还会降息，最终补上这个倒挂的漏洞。”某

44、相关部委官员表示。【新政后未来预测】【新政后未来预测】新政后民众仍在观望，市场信心依旧难以确立，未来楼市向左走，还是向右行？在本周依然是个无解的命题。事实上，道理很浅显，市场在观望细则而后谋动，正所谓：“新政全面落实一周，却欠细则这一东风。”左右为难是银行生存现状，一方面,如果在央行的框架下对符合条件的客户都执行利率下限，则银行虽然揽了客户，但实际上要赔钱，房贷市场可能陷入无序竞争的局面；另一方面，如果为了盈利，某银行定价高于其他银行，或者对获得优惠利率的客户要求高于其他银行，则势必赶走客户。因而，目前银行谁也不愿率先抛出实施细则。细则的出台，会引发不少市场骚动；细则的难产，必将引起更多的市场

45、守望。烫手的山芋似乎再次抛给了央行同时，在上述编外事件中，其真实性我们无法考证，但有一点无空穴不来风。新政后央行或是采取继续降息、或是咬紧二套不放松，已成为业内普遍判断。值得一提的是，对于那些持有祈求政策救市的市场行为，要把市场奉为上帝了。在市场经济体制下，没有什么是确定的。同时，也没有什么不可能。而那些等待政策出台后再行的计划，不得已再次搁浅。如果银行抱团今年不出台细则的话，市场将是什么样子呢？我们可以拭目以待。不过，不管细则何时出台，对于冷暖自知的地产企业，审时度势早下决心，在这个考验的季节里，用价格手段把握好推盘节奏是为上策。（本期主持：杨婕 卢明堂）易居地产资讯周报|08.11.03-

46、08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=16=央行苏宁：明年经济环境更严峻 央行苏宁：明年经济环境更严峻 苏宁指出，当前，我国经济平稳较快发展的基本面并没有改变。但是今年第三季度，美国、欧洲以及日本经济都出现了不同程度的衰退迹象，这将对我国外贸出口以及经济增长产生巨大影响。“综合考虑国际、国内经济环境，明年我国经济发展的环境可能会比今年严峻。我们必须予以高度重视，采取更加积极的应对措施，加大结构调整力度，保持出口稳定增长。”苏宁强调说，在稳定出口增长的同时，保持国内需求的稳定增长具有特别重要的意义。在苏宁看来，扩大内需除了

47、可以扩大投资需求，如在改善基础设施、改善城市建设、加强环境治理方面可以加大政府投资外，更要扩大消费需求。(2008 年 11 月 5 日 证券时报)易居视点：易居视点：央行副行长苏宁预期经济环境 09 年将更加严峻，从而反映出 08 年度全球性金融危机对中国的影响深久长远，面对金融风暴的持续影响全国人民必须团结一致共同抵御这场世纪大战。由于金融风暴造成了欧美众多国家的经济衰退，对于以出口贸易作为重要经济来源之一的中国来说势必影响巨大。投行的纷纷倒闭造成外资撤离中国市场严重影响着股票市场的信心。对于处在风暴核心处的房地产行业，成交的极度低迷反映了当下市场信心的低下。众多因素综合起来对经济实体造成

48、影响。政府宏观调控政策的制定并不能在短期内恢复市场信心，经济大环境的整体回暖必须等到国际市场环境的复苏结合政府强有力的政策保障体系的共同作用下完成。图片新闻 易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=17=北京发改委正在研究制定救市政策 北京发改委正在研究制定救市政策 北京发改委副主任宋宇 10 月 31 日在“2008 年奥运经济市场推介会”会后表示，目前北京房地产市场的确受到周边市场环境的影响，但是总体看来北京房地产市场运行平稳、依然健康。宋宇表示，北京即将出台针对房地产行业发展的鼓励

49、政策，目前政策正在研究制定中，主要以国务院下发的关于稳定和刺激房地产业发展的政策为主，北京落实这一政策并做出细化，支持方向主要集中在房地产流通领域和贷款领域。宋宇表示，从目前来看，北京房地产市场受到的影响并不是很大，没有出现锐减的情况。至少到明年，投资规模将会与今年持平甚至更多。(2008 年 11 月 3 日 第一财经日报)新政刺激沪商品房成交猛涨 新政刺激沪商品房成交猛涨 随着一系列房地产新政细则的落实，近期上海楼市成交量逐步回暖。根据上海市房地产交易中心的统计数据，6 日共成交各类商品房 400 套，面积 3.81 万平方米，此前 11 月 1 日-5 日各类商品房成交量分别为 260、

50、211、405、352、367 套。自 10 月 31 日上海普通住房标准公布一周以来，上海商品房成交量逐步攀升，较上周日均 100 套左右的成交量出现大幅提升。易居地产资讯周报|08.11.03-08.11.07 2008 上海易居房地产研究院版权所有。未经易居研究院表示同意，不得抄袭、转载或剪辑本文资料=18=不过，也有业内人士表示，此轮上海楼市的回暖将延续到今年 12 月，但量价的全面回升则最快要等到明年年底。摆脱目前楼市的整体低迷状态仍需要等待宏观经济回暖。由于年底一般为工程款的集中支付期，如果销售额不能进一步放大，未来房地产行业的净现金流情况将无法好转。(2008 年 11 月 7