恒天地产有限公司.pdf

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1、 恒天地产有限公司恒天地产有限公司 拟进行增资项目拟进行增资项目 资产评估说明资产评估说明 沃克森评报字2010第 0199 号 沃克森（北京）国际资产评估有限公司沃克森（北京）国际资产评估有限公司 二零一零年九月二十日二零一零年九月二十日 中国中国北京北京 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 1 资产评估说明目录 资产评估说明目录 第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明.2 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明.2 第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明

2、第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明.1 一、评估目的.1 二、评估对象和范围.1 第四部分：资产清查核实情况说明第四部分：资产清查核实情况说明.3 一、资产清查核实内容.3 二、实物资产分布情况及特点.3 三、影响资产清查的事项及处理方法.4 四、资产清查的过程与方法.4 五、资产清查结论.6 第五部分第五部分 资产基础法评估技术说明资产基础法评估技术说明.8 一、流动资产评估技术说明.8 二、长期股权投资评估技术说明.11 三、机器设备评估技术说明.14 四、流动负债评估技术说明.21 第六部分第六部分 收益法技术说明收益法技术说明.23 一、收益法概述.23 二、收益法适用条件.2

3、3 三、收益法评估思路.24 四、收益预测的基础和假设.26 五、宏观经济形势分析.28 六、房地产行业现状与发展趋势.33 七、企业的基本情况简介.43 八、未来年度现金流的预测.45 第七部分第七部分 评估结论及其分析评估结论及其分析.59 一、评估结论.59 二、评估结论的瑕疵事项.62 三、股东部分权益价值的溢价或者折价的考虑.67 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 2 第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明第一部分：关于资产评估说明使用范围的声明 本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，

4、材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 1 第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明第二部分：企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由资产评估委托方北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司和被评估单位恒天地产有限公司撰写并盖章，详细内容见附件：“关于进行资产评估有关事项的说明”。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 1 第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明第三部分：评估目的、评估对象与评估范围说明 一、评估目的一、评估目的 根

5、据 关于恒天地产有限公司引进战略投资者的批复（中国恒天战2010102 号），北京经纬纺机新技术有限公司拟以其持有的北京博宏房地产开发公司的股权向恒天地产有限公司投资，本次评估系确定恒天地产有限公司股东全部权益价值，为恒天地产有限公司拟进行增资的经济行为提供价值参考依据。二、评估对象和范围二、评估对象和范围 本次评估对象为恒天地产有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。股东全部权益账面金额 881,698,668.99 元，截止评估基准日该股权无质押、冻结等法律瑕疵情况。具体评估范围为恒天地产有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其中资产总额账面值 89,465.71 万元，负债总额账面值 1

6、,295.84 万元，所有者权益账面值 88,169.87 万元。评估前账面值已经天职国际会计师事务所有限公司审计，并出具了天职京审字(2010)1835 号的无保留意见审计报告。资产类型包括：流动资产、长期股权投资、车辆、电子设备和流动负债。上述评估范围资产在评估基准日的账面价值情况如下表所示：资产评估范围申报汇总表资产评估范围申报汇总表 金额单位：人民币元 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 流动资产 214,001,664.69 214,001,664.69 长期股权投资 679,964,558.11 679,964,558.11 固定资产 737,361.00 690

7、,889.65 其中：车辆 530,391.00 500,682.37 电子设备 206,970.00 190,207.28 资产合计资产合计 894,662,550.04 894,657,112.45 流动负债 12,958,443.46 12,958,443.46 非流动负债 负债合计负债合计 12,958,443.46 12,958,443.46 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 2 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 净资产净资产 881,745,140.34 881,698,668.99 其中：长期股权投资帐面值如下：单位

8、：元 序号序号 被投资单位名称被投资单位名称 投资日期投资日期 投资比例投资比例%帐面价值帐面价值 1 北京京德顺房地产开发有限公司 2009/12/1 100%211,236,900.00 2 咸阳宏大房地产开发有限公司 2009/12/1 65%43,841,200.00 3 延边宏大兴边置业发展有限公司 2009/12/1 35%3,849,400.00 4 佛山市汇金恒天房地产开发有限公司 2010/6/1 100%353,584,300.00 5 北京博宏房地产开发有限公司 2010/3/1 35%67,452,758.11 合 计 679,964,558.11 具体评估范围以恒天地

9、产有限公司提供的评估申报表为准，未考虑恒天地产有限公司提供评估申报表范围外可能存在的资产及负债。恒天地产有限公司承诺，申报评估的资产及负债范围与经济行为涉及的范围一致，未重未漏，不存在影响评估价值的任何限制。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 3 第四部分：资产清查核实情况说明第四部分：资产清查核实情况说明 一、资产清查核实内容一、资产清查核实内容 沃克森（北京）国际资产评估有限公司接受北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司的委托，对拟增资行为所涉及的恒天地产有限公司纳入评估范围的资产及相关负债进行了抽查复核，列入清查范围的资产类型主要有：流动资

10、产、非流动资产（包括长期股权投资、固定资产(运输设备、电子设备)）及流动负债。上述资产评估前账面金额如下：金额单位：人民币元 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 流动资产 214,001,664.69 214,001,664.69 长期股权投资 679,964,558.11 679,964,558.11 固定资产 737,361.00 690,889.65 其中：车辆 530,391.00 500,682.37 电子设备 206,970.00 190,207.28 资产合计资产合计 894,662,550.04 894,657,112.45 流动负债 12,958,443.4

11、6 12,958,443.46 非流动负债 负债合计负债合计 12,958,443.46 12,958,443.46 净资产净资产 881,745,140.34 881,698,668.99 二、实物资产分布情况及特点二、实物资产分布情况及特点 恒天地产有限公司是一家房地产开发经营和商品房销售的企业，注册资金 77000万元整，于 2009 年 10 月成立。其实物资产的种类主要有：运输设备、电子设备。上述实物资产主要分布在恒天地产有限公司办公区内，地点较集中。恒天地产有限公司资产的主要分布及特点是：1、运输设备 运输设备主要是各类轿车等办公用车辆，主要分布在办公区域内。2、电子设备 电子设备

12、为办公用电脑、打印机、复印机、空调、佳能数码照相机等，主要分布在恒天地产有限公司本部办公楼内。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 4 运输设备和电子设备由综合办公室进行统一管理，设备保养状态良好，使用状态较佳。数量较少，单位价值不大。三、影响资产清查的事项及处理方法三、影响资产清查的事项及处理方法 本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：（一）本次清查范围以被评估单位提供的评估明细表为准。（二）由于本次评估实物资产数量不多且空间分布相对集中，评估人员对设备进行了全面现场详细勘察和核实。由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的

13、差异，未在本公司考虑的范围之内。四、资产清查的过程与方法四、资产清查的过程与方法 根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关法律规定和公司规范化的要求，按照资产评估委托书所约定的事项，评估人员业已实施了对委托评估资产的清查核实。基于此次委托评估资产的特点、以及时间上的总体要求，评估负责人制订了资产清查方案，将评估人员按专业分成小组，分别负责流动资产和负债、车辆和电子设备的清查核实工作。(一)清查组织工作 2010 年 7 月 9 日评估组各专业主要负责人 2 人进入现场，在辅导企业填表的同时，对企业的组织机构、填表单位数量及资产分布情况进行了解，和企业共同制定了详细的

14、现场清查实施计划。根据企业的资产特点，资产清查分成二个小组，每个小组又分为流动资产、机器设备和收益法小组，在企业相关人员的配合下分别对各类资产进行了清查。评估组清查核实工作从 2010 年 7 月 9 日开始，2010 年 7 月 15 日结束。清查工作结束后，各小组均提交了清查核实及现场勘察作业工作成果。(二)资产清查的过程 1、指导企业相关人员首先进行资产清查与收集，准备应向评估机构提供的资料先期派遣专家，指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估明细表”、“评估调查表”及其填写要求、资料清单，细致准确的登记填报，对被评估资产的产权归属证明文件和反映性

15、能、状态、经济技术指标等情况的文件资料进行收集。2、初步审查被评估单位提供的资产评估明细表 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 5 评估人员通过翻阅有关资料及图纸，了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后仔细阅读各类资产评估明细表，初步检查有无填项不全、错填、资产项目不明确，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估明细表有无漏项等。3、现场实地勘察 依据资产评估明细表，评估人员对申报的现金、固定资产（车辆和电子设备）进行盘点和现场勘察。针对不同的资产性质及特点，采取不同的勘察方法。(1)现金的清查：评估人员对纳入本次评估范围内的现金进行了现场盘点，并

16、编制了现金倒轧表与评估基准日金额核对。(2)设备类资产的清查：对于车辆，评估人员进行了重点清查。根据企业提供的评估明细表，核对各种设备的基本配置情况，了解设备的运行状况、技术性能、功能应用，同时对维护管理情况进行询问和了解，并会同企业技术人员填列设备现场勘察调查表和有关配置的调查表。对于申报表中所填列内容与实际不符的，按照现场核实的情况，在征求企业有关管理人员意见的前提下进行了相应的调整。对于电子及办公设备，由于量大价低单位多，主要通过抽查的方式对其设备的实际数量和使用状况进行核对和鉴定，对填列不符的要求重新填报。4、补充、修改和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果，进一步完善资产评估明细

17、表，以做到“表”“实”相符。5、核实产权证明文件 对评估范围内的车辆的产权进行调查，以确认作到产权清晰。经过核实，车辆办理了车辆行驶证，被评估单位资产不存在产权纠纷的问题。(三)清查的主要方法 在清查工作中，我们针对不同的资产性质、特点及实际情况，采取了不同的清查方法。1、流动资产的清查方法 非实物流动资产的清查 主要通过核对企业财务总账、各科目明细账、会计凭证，对非实物性流动资产进行清查。我们对货币资金、其他应收款等科目的重要记账凭证进行了重点核验，发现企业财务管理比较严格，账目清楚，无重大异常情况。2、长期股权投资 评估人员对长期股权投资的投资协议进行查阅，确定其投资日期和投资比例，对长期

18、股权投资单位的情况进行了解。3、机器设备的清查方法 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 6 对于设备类资产，由于数量较少，价值不大，采取全面勘察的办法，对设备清查比例达到 100%。评估人员查阅和复印了重要设备的采购合同，并重点核对和分析账面值中设备价、备品备件和各项费用比例。4、损益类会计科目(1)对于收入的核实，了解申报数据的准确性、收入变化趋势、以及产品价格的变化趋势和引起价格变化的主要因素等。(2)成本及费用的核实和了解，根据历史数据和预测表、了解主营成本的构成项目，并区分固定成本和变动成本项目进行核实。主要了解企业各项期间费用划分的原则、固定

19、性费用发生的规律、依据和文件、变动性费用发生的依存基础和发生规律。(3)了解税收政策、计提依据及是否有优惠政策等。五、资产清查结论五、资产清查结论 在现场评估人员对恒天地产有限公司的资产进行了清查，具体情况如下：经过现场清查，具体结论如下：（一）非实物资产，评估申报明细表和账面记录一致，申报明细表与实际情况在主要方面吻合。（二）设备类 设备类主要内容主要包括运输设备和电子设备。1、运输设备 纳入评估范围的运输设备有别克君越轿车和奥迪轿车共 2 辆，均处于正常运行状态。2、电子设备 纳入评估范围的电子设备为公用电脑、打印机、复印机、数码像机、投影机等共34 项，目前均可正常使用。企业对其他资产的

20、核算能够严格执行相关会计制度，核算手续完备，账证、账表、账实相符。经过资产清查，资产的状态较好，经评估人员现场清查确认，资产总额与账面值相符。清查结果如下：金额单位：人民币元 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 流动资产 214,001,664.69 214,001,664.69 长期股权投资 679,964,558.11 679,964,558.11 固定资产 737,361.00 690,889.65 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 7 科目名称科目名称 账面原值账面原值 账面净值账面净值 其中：车辆 530,391.00 5

21、00,682.37 电子设备 206,970.00 190,207.28 资产合计资产合计 894,662,550.04 894,657,112.45 流动负债 12,958,443.46 12,958,443.46 非流动负债 负债合计负债合计 12,958,443.46 12,958,443.46 净资产净资产 881,745,140.34 881,698,668.99 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 8 第五部分第五部分 资产基础法评估技术说明资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明一、流动资产评估技术说明(一)评估范围 本评估范围涉

22、及的各项流动资产，包括货币资金、其他应收款等。上述资产在评估基准日账面值如下所示：金额单位：人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 2,843,192.812 其他应收款 211,158,471.883 流动资产合计 214,001,664.69(二)评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段：第一阶段：准备阶段 对确定在评估范围内的流动资产的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式，按照评估机构评估规范化的要求，指导企业填写流动资产评估明细表；第二阶段：现场调查阶段 1、核对账目：根据企业提供的流动资产评估明细表资料，首先与财务台账核对，然后和仓库台账进行核

23、对。凡是资产中有名称和数量不符的、重复申报的、遗漏未报的项目进行改正，由企业重新填报，作到申报数真实可靠。2、现场查点：评估人员、企业物资部门、财务处等部门有关人员，对 2010 年 6月 30 日基准日的各项实物流动资产进行了现场盘点。现金为全额盘点，填写了“现金盘点表”。第三阶段：评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；2、对各类资产，遵照国有资产评估管理办法、资产评估准则和资产评估操作规范意见(试行)的规定，有针对性地采用市场法、重置成本法，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；3、提交流动资产的评估技术说明。恒天地产有限公司增资扩股项目资

24、产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 9 (三)具体评估方法 根据被评估单位提供的已经天职国际会计师事务所有限公司审计审定的2010年6月 30 日资产负债表、企业申报的流动资产各项目评估明细表，在核实报表、评估明细表和实物的基础上，按照资产评估准则和资产评估操作规范意见的要求，遵循独立性、客观性、科学性的工作原则来进行评估工作。1、货币资金 货币资金是由现金、银行存款组成。(1)库存现金在评估基准日账面值 44,396.35 元，存放在公司财务部门保险柜中，币种为人民币。评估人员在财务负责人和出纳员陪同下，对现场日的库存现金进行盘点，并认真填写了现金盘点表，倒推核实，未发现异常现象

25、。对库存现金评估，采取盘点倒推的方法计算出评估基准日库存现金余额，并同现金日记账、总账库存现金户余额进行核对，以核实后的账面值作为评估值。库存现金倒推公式为：评估基准日库存现金余额=盘点日库存现金实际盘点数+评估基准日至盘点日现金支出合计数-评估基准日至盘点日现金收入合计数。如：恒天地产有限公司在评估基准日现金的账面余额为 44,396.35 元，评估人员在2010 年 6 月 30 日对现金进行了监盘。在盘点日库存现金为 4,530.55 元。基准日到盘点日现金支出额为 39,865.80 元，基准日到盘点日现金收入额为 0.00 元，则倒推基准日现金余额=4,530.55+39,865.8

26、0-0.00=44,396.35 元。经核对，与基准日现金账面值相等。评估以核对无误的账面值 44,396.35 元确认为评估值。(2)银行存款 银行存款在评估基准日账面值 2,798,796.46 元，为企业在当地各银行开设的账户，主要包括中国工商银行国贸支行、建行北京城市建设开发专业支行、上海浦东发展银行北京建国路支行、中国民生银行三元支行、盛京银行北京分行等，共计 5 个账户，存款帐户均为人民币存款。评估方法及举例：评估人员采取对每个银行存款账户核对银行存款日记账和总账并收集银行对账单，如果有未达账项则按双方调节编制银行余额调节表，在评估过程中，评估人员会同审计人员向银行进行了函证，均取

27、得回函，并采取评估基准日银行对账单余额同企业日记账余额核对的方法，如有未达账项，则编制银行存款余额调节表，调节平衡，未达账项均属正常现象，未发现影响净资产事宜。对于人民币存款，以核实后的帐面值确认评估值。如：（恒天地产有限公司评估明细表 3-1-2 序号 1)恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 10 公司在中国工商银行国贸支行开设的存款户，其账号为 0200041619020220103，为人民币户。企业账面金额 10,170.00 元，不存在调整事项；银行对账单余额 10,170.00元。故以核实后的账面值 10,170.00 确认评估值。(3)货币

28、资金评估汇总数如下：序号 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率%1 现金 44,396.35 44,396.35 -2 银行存款 2,798,796.46 2,798,796.46 -3 合 计 2,843,192.812,843,192.81 -2、其他应收款 其他应收款指企业除应收账款、预付款项等以外的其他各种应收、暂付款项，主要包括企业应收的借款、押金和备用金等。恒天地产有限公司其他应收款在评估基准日账面值为 211,158,471.88 元，计提坏账准备 0.00 元，其他应收款净额 211,158,471.88元。评估方法及举例：对于其他应收款，评估人员查阅了会计账簿和部分主

29、要项目的原始凭证，对大额其他应收款进行了函证，经核实账面记录金额真实、准确。在此基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。评估人员首先借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析欠款性质、数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，据此估计出可能收不回的款项，再从这部分其他应收款总额中扣除得到评估值。对于坏账准备，按照评估操作规范，将其评估为零。被评估单位其他应收款共计 9 笔，账龄均在 1 年以内的发生帐项，金额为211,158,471.88 元，计提坏账准备 0.00 元。款项主要是企业应收的借款、房租、押金和备用金等，经核实未发现损失的迹象，按照账面价值确定

30、评估值。如：（恒天地产有限公司评估明细表 3-8 序号 4）应收北京京德顺房地产开发有限公司借款金额161,000,000.00元，账龄为1年以内，期末账面净额 161,000,000.00 元，经评估人员核实，抽查了应收款项的有关合同或协议以及付款凭证等原始资料，业务内容真实可靠，故以核实后的账面价值 161,000,000.00元作为评估值。根据以上方法，确认应收账款评估值为 211,158,471.88 元。3、流动资产评估结果及分析（1）评估结果 截止到评估基准日2010年6月30日，企业委估的流动资产评估值为214,001,664.69元，具体内容详见下表：恒天地产有限公司增资扩股项

31、目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 11 流动资产评估结果汇总表 单位：人民币元 编号编号 科目名称科目名称 帐面价值帐面价值 评估价值评估价值 增值额增值额 增值率增值率%3-1 货币资金 2,843,192.81 2,843,192.81 -3-8 其他应收款 211,158,471.88 211,158,471.88 -合计 214,001,664.69 214,001,664.69 -（2）评估增值原因分析：流动资产无增减值因素。二、长期股权投资评估技术说明二、长期股权投资评估技术说明（一）评估范围 恒天地产有限公司纳入本次评估范围的长期股权投资共 5 项，账面原值为6

32、79,964,558.11 元，减值准备 0.00 元，账面净值 679,964,558.11 元。列入本次评估范围内的 5 家其中 2 家全资子公司、2 家控股子公司、1 家参股子公司。（二）长期股权投资概况 单位：元 序号序号 被投资单位名称被投资单位名称 投资日期投资日期 股权比例股权比例 账面价值账面价值 1 北京京德顺房地产开发有限公司 2009/12/1 100%211,236,900.00 2 咸阳宏大房地产开发有限公司 2009/12/1 65%43,841,200.00 3 延边宏大兴边置业发展有限公司 2009/12/1 35%3,849,400.00 4 佛山市汇金恒天房

33、地产开发有限公司 2010/6/1 100%353,584,300.00 5 北京博宏房地产开发有限公司 2010/3/1 35%67,452,758.11 合计 679,964,558.11 （1）北京京德顺房地产开发有限公司：公司位于北京市朝阳区建国路甲 8 号，法定代表人：刘波，注册资本：人民币 18000 万元，经营范围：房地产开发；物业管理；销售商品房、建筑材料、包装材料、金属材料、机电设备、化工产品（不含危险化学品及易制毒化学品）、仪器仪表、五金交电、木材、计算机软硬件及外围设备、百货、针纺织品、工艺美术品；提供劳务服务。北京京德顺房地产开发有限公司成立于 2000 年 12 月

34、20 日，由恒天地产有限公 司独家投资设立。北京京德顺房地产开发有限公司现投资建造的水郡长安项目项目位于北京市朝阳区茶家东路东侧、通惠河南岸，紧临 CBD 中心区，项目交通便利，距京通快速路双桥出口仅 400 米，毗邻京通快速路、五环路、四环路等交通干线，城市轻恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 12 轨铁路及多条公交线路在项目附近设有站点。项目占地面积 15.5 万平米，规划建筑总面积 28.5 万平米，整个楼盘由联排别墅、多层板楼、高层板塔三种楼型共 1367 套商品住宅以及地下立体车库、商业会所和幼儿园组成。（2）咸阳宏大房地产开发有限公司：公司

35、位于咸阳市人民中路 16 号，法定代表人：季长彬，注册资本：陆仟万元，经营范围：房地产开发与经营，实业项目投资，资产委托管理，投资管理咨询，房屋中介服务。咸阳宏大房地产开发有限公司成立于 2000 年 1 月 27 日，由咸阳纺织机械厂、陕西中宏大厦置业有限公司、恒天地产有限公司共同投资设立。该公司主要开发产品中宏时代广场商铺、中宏一期 ABCD 座、中宏大厦住宅、商铺、二期中宏香榭 17 栋多层住宅、中宏丽舍高层 T1-T2、中宏星苑一期 1#、2#。公司打造的“中宏桐苑”、“中宏香榭”、“中宏丽舍”、“中宏星苑”等项目占地面积 185 亩，建筑面积 34 万平方米，已经销售面积 23 万平

36、方米，其中中宏星苑二期正在建设中，建设面积约 5 万平方米。中宏品牌所属项目先后获得建设部“绿色生态住宅“及中国房地产优秀项目、咸阳首届明星楼盘，连续获得第五届、第六届房地产展示交易会最佳项目奖，成为法国勒芒市政府代表团访问咸阳唯一参观的房地产项目等荣誉，被咸阳市城乡建设规划局认定为”诚信守法“房地产开发先进企业。目前正在进行中宏丽舍 T8（已竣工验收）、T9 号楼及一区地下车库项目，位于咸阳市人民中路 16 号，纺机厂南生活区对面，项目占地 22.38 亩，总投资 18796 万元.建筑面积约 62054 平方米，总建造房屋 476 套，项目预计在 2011 年 7 月全部竣工。（3）延边宏

37、大兴边置业发展有限公司：位于延吉市长白路 2 号，法定代表人：李柯，注册资本：人民币壹仟万元，经营范围：房地产开发、销售。延边宏大兴边置业发展有限公司系由恒天地产有限公司、北京福展洲经贸有限公司、吉林兴边实业集团有限公司和北京恒基置地投资有限公司共同投资设立，于 2006 年 11 月 27 日在延吉市工商行政管理局登记注册成立。（4）佛山市汇金恒天房地产开发有限公司：公司位于北京市通州区马驹桥镇兴 华西街 16 号，法定代表人：卢列，注册资本：人民币 100 万元，经营范围：房地产开发、销售；国内贸易。佛山市汇金恒天房地产开发有限公司系由恒天地产有限公司独家投资设立，公司成立于 2005 年

38、 12 月 29 日，在佛山市工商行政管理局登记注册成立。佛山市汇金恒天房地产开发有限公司的业务主要是进行佛山市三水区西南街道“高丰涡”地块的土地开发，该地块净用地面积约 114,318.51 平方米。此项目目前尚未正式启动，公司自成立尚无经营收入。（5）北京博宏房地产开发有限公司：公司位于咸阳市人民中路 16 号，法定代表 人：张杰，注册资本：人民币 10000 万元，经营范围：房地产开发及商品房销售；对恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 13 自有房产进行物业管理、房地产信息咨询（中介除外）、信息咨询（中介除外）、技术开发及转让；销售：金属材料、建

39、筑材料、五金交电。咸阳宏大房地产开发有限公司成立于 2001 年 5 月，由北京经纬纺机新技术有限公司、恒天地产有限公司共同投资设立。北京博宏房地产开发有限公司现开发冠军城项目位于朝阳区北沙滩桥东200米路南，尊处八达岭高速与大屯路交汇处。项目总占地面积为 35,629.50 平方米，规划总建筑面积为 141,941.79 平米，其中可销售面积为 116,196.35 平米，项目分三期开发销售。（三）评估方法 长期股权投资作为一种企业资产，它是以对其他企业拥有一定的权益而存在的，因而对长期投资的评估主要是对该项投资所代表的权益进行评估。对全资及控股的被投资企业采用资产基础法进行整体资产评估，再

40、根据投资比例与被投资企业净资产评估值的乘积确定长期投资评估值。控股的长期投资评估值=被投资单位基准日股东全部权益价值投资比例 对恒天地产有限公司等 2 家全资子公司、2 家控股子公司、1 家参股子公司。长期投资均按此方法进行评估。（四）长期股权投资评估结果及其分析 1、评估结果 根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正、科学和客观的原则，并履行必要的评估程序，对长期股权投资各控股被投资企业的全部资产及相关负债采用资产基础法进行了评估，得出控股长期投资的评估值如下表：单位：元 序号被投资单位名称 投资日期 股权比例 账面值 评估值 增值率 1 北京京德顺房地产开发有限公司 2009/12/1

41、100%211,236,900.00 221,272,926.70 4.75 2 咸阳宏大房地产开发有限公司 2009/12/1 65%43,841,200.00 219,263,199.64 400.13 3 延边宏大兴边置业发展有限公司 2009/12/1 35%3,849,400.00 3,854,949.10 0.14 4 佛山市汇金恒天房地产开发有限公司 2010/6/1 100%353,584,300.00 324,202,742.86-8.31 5 北京博宏房地产开发有限公司 2010/3/1 35%67,452,758.11 104,698,302.73 55.22 合计 67

42、9,964,558.11 873,292,121.03 28.43 2、长期投资增值原因分析 长期投资增值主要原因是由于被投资单位评估基准日净资产乘以股权比例大于企业的账面价值所形成。各长期股权投资评估过程及评估结论详见各长期投资说明。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 14 三、机器设备评估技术说明三、机器设备评估技术说明（一）评估范围 本次恒天地产有限公司纳入评估范围的设备类资产包括电子设备和车辆，具体情况如下：账面价值 科目名称 数量 原值 净值 设备类合计 36 737,361.00 690,889.65 固定资产-车辆 2 530,391.0

43、0 500,682.37 固定资产-电子设备 34 206,970.00 190,207.28（二）设备概况 恒天地产有限公司主要的设备为企业办公用的运输设备和电子设备共 36 项。电子设备包括电脑、打印机、复印机和投影仪等计 34 项。至评估基准日委估电子设备维护、保养、使用正常。车辆为使用的办公车辆计 2 辆；至评估基准日委估车辆证照齐全、产权明晰，至评估基准日维护、保养、使用正常。设备类资产配有专门部门及人员负责设备的管理工作，设备的维护保养、修理制度基本落实，设备维护较好，可以满足日常工作的需要。（三）评估过程 1、清查核实工作 评估人员对恒天地产有限公司提供的设备类清查评估明细表进行

44、审核，对各类设备申报表填写不合理及空缺栏目要求该单位进行修改、补充；申报表中有无虚报、漏报，重报的设备，对该单位经修改补充过的设备评估明细表，该单位加盖公章作为评估人员的评估依据。根据企业设备资产的构成特点及资产评估申报明细表的内容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发车辆状况调查表，并指导企业根据实际情况进行填写，以此作为评估的参考资料。2、评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察 评估人员依据设备申报表上项目进行现场勘察，现场核对设备的名称、规格型号、生产厂家及数量是否与申报表一致，并及时补充和完善评估明细表。勘查设备现有技术状况以及维护、保养情况等。对车辆要求提供所有的车辆行驶证复印件及

45、相关产权证明文件。3、评定估算 根据本次评估目的，设备评估采用重置成本法。恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 15 4、评估汇总(1)经过以上评定估算，综合分析评估结果的可靠性，增减值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查。(2)在经审核修改的基础上，汇总电子设备、运输设备等评估明细表。(3)把本次评估所用的基础资料(如企业提供的各主要车辆质量情况调查表、调查统计表、有关设备的合同及相关资料复印件等)及评估作业表、询价记录等编辑汇总成“附件”存档。5、撰写报告 参考中评协颁发的企业国有资产评估报告指南，编制“设备评估技术说明”。（四）评估

46、方法 依据评估目的，本次设备类资产评估主要采用重置成本法，即在持续使用的前提下，以重新配置该项资产的现行市值为基础确定重置成本，同时通过现场勘察和综合技术分析确定相应损耗后的成新率，据此计算评估值。其计算公式为：设备评估值=设备重置成本综合成新率 (1)电子设备 重置成本的确定 根据当地市场信息及慧聪商情等近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般条件下供应商提供免费运输及安装调试，其重置成本为：重置成本=购置价 部分电子设备采用市场法进行评估。电子设备成新率的确定 电子设备的成新率一般按年限法计算，其基本计算公式为：成新率=（1-已使用年限/经济寿命年限）100%成新率=尚可使用年

47、限/（已使用年限+尚可使用年限）100%清查核实中如果发现计算的成新率不符合实际使用状况，应以勘查成新率为准，电子设备勘查成新率的获取可参照如按市场法评估电子设备，则无须计算成新率。(2)车辆 重置成本的确定 根据车辆市场信息及黑马信息广告、第一车网等近期车辆市场价格资料，确定本评估基准日的车辆价格，在此基础上根据中华人民共和国车辆购置税暂行条例 及当地相关部门的规定计取车购税、牌照手续费等资本化费用，确定其重置成本：重置成本=现行含税购价+车辆购置税+牌照手续费 =现行含税购价1+10%/（1+17%）+牌照手续费 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司

48、 16 式中：10%为车辆购置税税率（1.6L 及以下排气量为 5%），17%为增值税税率。购置价的确定：参照车辆所在地同类车型最新交易的市场价格确定，其它费用依据车辆管理部门的收费标准确定。车辆购置税的确定：根据 2001 年国务院第 294 号令 中华人民共和国车辆购置税暂行条例的有关规定。车购税计税价格10%其中计税价格为不含增值税价格。牌照手续费的确定：根据车辆所在地相关规定，按该类费用的内容及金额确定。部分车辆采用市场法进行评估。对生产年代久远或车型已经绝版停产，且已无类似车型可替代的车辆，则参照近期二手车市场行情及价格确定评估值。车辆成新率的确定 对于运输车辆，根据原国经贸经199

49、7456 号文关于发布汽车报废标准的通知及 2000 年 12 月 18 日国经贸资源20001202 号关于调整汽车报废标准若干规定的通知的有关规定，按以下方法确定成新率后，按两者熟低的方法取其较小者为最终成新率：使用年限成新率(1已使用年限规定使用年限)100%行驶里程成新率(1已行驶里程规定行驶里程)100%成新率Min使用年限成新率，行驶里程成新率 评估人员可对待估车辆进行必要的勘察，若勘察结果确定的成新率与按上述方法确定的成新率相差较大时，则进行适当的调整。如按市场法评估车辆，则无须计算成新率。(3)对于超期服役的设备，根据其有形损耗和可预见的无形损耗因素，以现场勘察为准确定其成新率

50、。在确定成新率时，对于基本能够正常使用的设备(车辆)，成新率不低于 15%。（五）评估案例 案例 1：别克 SGM6527AT（车辆清查评估明细表 4-6-5，序号 1）（1）概况 车辆名称：别克轿车 车辆牌号：京 NHT550 规格型号：别克 SGM6527AT 生产厂家：上海通用汽车有限公司 已行驶里程：22,153.00 km 规定行驶里程：500,000.00km 恒天地产有限公司增资扩股项目资产评估说明 沃克森（北京）国际资产评估有限公司 17 已使用年限：0.59 年 寿命年限：15 年 购置日期：2009 年 12 月 启用日期：2009 年 12 月 账面原值：380,391.