土地估价实务基础精讲班讲义.docx

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1、土地估价实务基础精讲班第1讲讲义考试大纲有关内容大纲内容讲解：一、土地估价概念(一)考试目的测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。(二)考试范围1土地估价的定义2土地估价的作用及现实意义3土地估价的使用方向4我国土地估价的产生背景和发展过程(三)考试基本要求掌握：土地估价的定义、作用；熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。二、土地估价的原则(一)考试目的测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。(二)考试范围1土地估价原则(1)预期收益原则(2)替代原则(3)最有效利用原则(4)供需原则(5)报酬递增递减原则(6)贡献

2、原则(7)变动原则(8)合法原则2不同估价原则适用范围及注意点3土地估价各原则的理论依据和产生背景(三)考试基本要求掌握：土地估价原则内涵；熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1收益还原法概念2收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4收益还

3、原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8土地

4、还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。四、市场比较法(一)考试目的测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。(二)考试范围1市场比较法概念2市场比较法的特征3市场比较法的原理(1)理论依据(2)适用的估价原则(3)适用的假定条件4市场比较法的基本公式(1)公式的内

5、涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)公式计算的基本要求5市场比较法的估价步骤(1)调查与选择比较案例(2)确定价格可比基准(3)交易情况修正(4)估价期日修正(5)区域因素比较与修正(6)个别因素比较与修正(7)其他相关修正(8)确定比准价格6调查与选择比较案例(1)比较案例的概念(2)比较案例的要求(3)比较案例的数据采集内容(4)比较案例的调查途径和方法(5)比较案例的选择环境(6)比较案例选择的原则和方法7确定价格可比基准(1)地价可比基准的概念(2)地价可比基准确定的原则(3)可比基准的内容(4)可比基准确定的方法8交易情况修正(1)交易情况的概念(2)交易情况的种类(3)

6、交易情况修正的目的(4)不同交易情况的修正原则(5)交易情况修正系数确定方法9估价期日修正(1)估价期日的概念(2)估价期日修正的目的(3)估价期日修正的原则(4)估价期日修正系数(5)权重确定方法等10区域因素比较与修正(1)区域因素的概念(2)区域因素的种类(3)区域因素选择的方法(4)区域因素比较的内容(5)区域因素修正系数确定方法等11.个别因素比较与修正(1)个别因素的概念(2)个别因素的种类(3)个别因素选择的方法(4)个别因素比较的内容(5)个别因素修正系数、权重确定方法12其他相关修正的类型及修正方法13确定比准价格(1)比准价格的概念(2)比准价格确定的方法14市场比较法适用

7、范围(1)市场比较法适用范围及基本条件(2)市场比较法确定其他参数的基本方法15市场比较法的发展过程及在国外的使用(三)考试基本要求掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法；熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求；了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。五、成本逼近法(一)考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1成本逼近法概念2成本逼近法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3成本逼近法估价步骤(1)确定土地取得费(2)确定土地开发费(3)计算税费(4)计算利息(5)计算

8、利润(6)确定土地增值(7)修正并确定土地价格4土地取得费的概念、构成及计算方法(1)土地取得费的概念(2)土地取得费的构成及计算方法(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5土地开发费(1)土地开发费的概念(2)土地开发费的构成及计算方法(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法6利息(1)利息的概念(2)利息计息方式及其区别(3)单利与复利的计算方法7利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)利润的计算方法8土地增值(1)土地增值的概念(2)土地增值的计算方法(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法9土地价格修正与确定(1)修正的原则及要求(2)修正的因素及修正公式(3)根据

9、估价对象条件修正的要求10成本逼近法适应范围(三)考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算；熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求；了解：成本逼近法的应用限制。六、剩余法(一)考试目的测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1剩余法概念2剩余法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3剩余法估价步骤(1)最佳开发利用方式的确定(2)开发完成后不动产价值的测算(3)开发成本的计算(4)利息的计算(5)利润的计算(6)土地价格的计算4最佳开发利用方式(1)最佳开发利用方式的选择依据(2)确定最

10、佳开发利用方式所要确定的项目5开发完成后不动产价值的测算(1)开发完成后不动产价值的概念(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法6开发成本(1)开发成本的概念(2)开发成本的构成及计算依据(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法7利息(1)剩余法中利息计算方式及其区别(2)单利与复利的计算方法(3)传统方法和现金流量折现法(4)利息率的选取依据及确定方法8利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)计算利润的参数确定、计算方法9土地价格的计算(1)适用公式的选择(2)土地价格的计算公式与方法10剩余法适用范围(三)考试基本要求掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取；熟悉：剩余

11、法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别；了解：剩余法的应用领域。七、路线价法(一)考试目的测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1路线价法的概念(1)路线价的概念(2)路线价法的概念(3)路线价法的基本原理2与路线价估价法有关的概念(1)标准深度(2)里地线(3)深度指数修正表(4)路线价区段等3路线价估价法的操作步骤4路线价的深度修正方法(1)四三二一法则(2)苏慕斯法则(3)霍夫曼法则(4)哈柏法则等5其他宗地条件修正系数编制6路线价估价法的适用范围7路线价估价法的实际应用(三)考试基本要求掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测

12、算方法、修正系数的确定方法；熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。八、基准地价系数修正法(一)考试目的测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。(二)考试范围1基准地价系数修正法概述(1)基准地价系数修正法概念(2)基准地价系数修正法的基本原理2基准地价系数修正法的公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件3采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤(1)基准地价成果介绍的基本要求(2)宗地级别及基准地价的确定(3)宗地影响因素调查分析与修正系数确定(4)年期修正的公式与方法(5)期日修正的依据

13、、参数确定、方法(6)容积率修正的依据、参数确定、方法(7)开发程度及其他因素修正(8)修正确定宗地价格4基准地价系数修正法的适用范围5农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤(三)考试基本要求掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤；熟悉：基准地价系数修正法的适用范围；了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。土地估价实务基础精讲班第2讲讲义一、土地估价概念(考纲要求)一、土地估价概念(一)考试目的测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。(二)考试范围1土地估价的定义2土地估价的作用及现实意义3土地估价的使用方向4我国土地估价的产生背景和发展过程(三)考试基

14、本要求掌握：土地估价的定义、作用；熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。(内容详解)一、土地估价的概念土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。例题：土地价格是土地在( )的价钱。(2002年真题)A某一权利状态下B某一时点C某一土地利用方式D某一经营管理水平下答案：ABC

15、解析：根据土地价格定义。二、土地估价的作用及现实意义地价作为土地市场各因素综合作用的结果，在土地市场建设中发挥着重要作用，具有重大的现实意义：一是能灵敏地反映市场的供需状况、土地的利用状况和市场动态变化，同时通过与其他社会经济发展指标综合反映社会经济发展状况。二是调控土地市场供需的有力杠杆，通过地价信号反映出土地供应量、供应结构和需要调整的方面，政府根据社会经济和土地市场状况调节供应，引导投资和需求，促进土地资源和合理有效利用，对土地市场中的地价进行调控，确保土地市场和房地产市场的健康平稳运行，因为地价是土地市场参与各方进行经济活动的基础，人们以此作出自己的决策和预期，因此，地价就可以成为影响

16、供求关系，调控土地市场的杠杆。三是调整土地市场经济主体之间经济利益关系的保障。中央与地方、政府与企业、企业与企业、政府与个人、企业与个人在土地上的利益关系，最直接的表现就是地价，地价为协调不同权利主体间的利益关系提供了依据，地价管理为协调解决不同权利主体间的利益关系，调节收益分配提供了手段，使土地所有者和使用者权益在经济上真正得以体现。四是推进我国土地使用制度改革的重要前提，我国在走向社会主义市场经济中土地使用制度改革的核心，就是土地的有偿使用，而马克思地租理论为其提供了重要的前提，地价为土地的有偿使用提供了重要的基础。五是量化国有土地资产的尺度，在我国国有企业改制过程中，通过地价和地价管理，

17、极大地显化了国有土地资产，支持了国有企业的改制。三、土地估价的利用方向三、土地估价的利用方向1为国有土地利用权出让(包括国有土地利用权招标、拍卖、挂牌出让价钱评估)、转让、租赁、收回、收购储蓄、作价入股、清产核资等提供地价参考；2为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；3为土地使用权抵押提供地价参考；4为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；5确定和更新城镇基准地价、标定地价；6实现城市地价动态监测；7对农用地进行分等定级；8确定农用地综合区片价；9为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考

18、；10为司法鉴定提供地价参考。四、我国土地估价的产生背景和发展过程。改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了客观需要，特别是1986年土地管理法颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标、拍卖比例，等等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场

19、上的客观要求，1993年，原国家土地管理局制定了土地估价师资格考试暂行办法，规定对土地估价资格实行全国统一考试。可以说，土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有二十多年的历史。在这二十多年里，土地估价行业在服务于市场经济建设和国有企业改革、服务于土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。1建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，地价问题一直是核心问题和前提条件。从城镇土地分等定级到城市基准地价测算，从出让地价到国企改革中土地资产管理，

20、从土地有偿使用到经营城市，土地估价从无到有，建立了一系列的制度和体系。如：建立了基准地价、标定地价、宗地地价、城市地价动态监测系统、征地区片价等地价体系；建立了从估价机构注册与公示、估价报告备案、土地资产处置审批改革的管理制度；建立了土地估价师资格考试、继续教育、信息公示等土地估价人员和机构的监督管理机制。2003年12月19日，国务院办公厅转发了财政部关于增强和标准评估行业治理意见的通知(国办发2003101号文)，明确规定土地估价师是依照目前我国社会主义市场经济进展的客观需要设置的六类资产评估专业资格之一，进一步明确了土地估价师在社会主义市场经济建设中的地位和作用，这是国务院对土地估价行业

21、二十连年来改革和进展的充分确信。例题：土地估价是( )的一种。A.房地产中介B.房地产咨询C.房地产经纪D.房地产证券答案：A.房地产中介2形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系。已先后颁布了城镇土地估价规程、城镇土地分等定级规程、农用地分等规程、农用地定级规程、农用地估价规程两个国家标准和三个行业标准，以及土地估价报告规范格式、城市地价动态监测技术规范等技术标准，出版了土地估价师资格考试系列教材、城市土地价格调查与动态监测、中国城市地价图集、城市地产评估等专著和众多研究报告，有超过60个高等院校开设了土地估价的专业课程，形成了从本科、硕士到博士的系列教育和理论

22、研究体系。3形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍现在，全国共有2万多名具有资格的土地估价师，其中执业注册的土地估价师上万人，执业土地估价机构2000家。经过脱钩改制、改革土地估价结果确认和土地资产处置审批制度、改革土地估价人员和机构监督管理方式的三次改革，土地估价行业的人员素质、机构规模、业务能力、竞争风险意识等都有很大的提高，已经形成了一批具有规模的、能够自我发展，自我约束，自主经营，自担风险的土地估价专业队伍。4有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设据有关部门的不完全统计，1992年以来，全国土地出让金收入累计达1万多亿元。土地出让金收入主要用于了地方城市建设，对改善城

23、市环境、加快城市基础设施建设，推进土地市场建设起了积极作用。这其中出让地价评估和城市基准地价评估是土地使用权出让和土地市场建设的基础工作。5，有力地配合国有企业改革据不完全统计，近年来，全国共完成了近6万家改制企业的土地评估工作，显化资产几千亿元，仅由原国家土地局和现国土资源部确认和处置的企业数就达200多家，涉及宗地超过10万宗，其中包括了中石油、中石化、中国联通、中国电信、中国移动通信等特大型集团公司的改制等，在显化国有土地资产，促进国有经济的战略性调整，防止土地资产流失等方面曾发挥了重要作用。6土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路2002年，国土资源部按照国

24、务院改革行政审批制度的要求，改革了土地估价行业监督管理方式，强化了行业自律，有力促进了行业自律组织建设。目前，已有28个省、自治区、直辖市成立了土地估价师协会。通过几年的改革，土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。本章小结：土地估价的概念是整个内容体系的基础，对其涵义及特性的深刻把握有助于整个学科的理解。本章主要介绍了土地估价的概念及估价需要考虑的相关因素。特别是土地估价的概念是历年考试的重点，需要重点把握。土地估价实务基础精讲班第3讲讲义一、预期收益原那么一、土地估价的原那么(一)考试目的测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。(二)考试范围1土地估价原

25、则(1)预期收益原则(2)替代原则(3)最有效利用原则(4)供需原则(5)报酬递增递减原则(6)贡献原则(7)变动原则(8)合法原则2不同估价原则适用范围及注意点3土地估价各原则的理论依据和产生背景(三)考试基本要求掌握：土地估价原则内涵；熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。(内容详解)土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。一、预期收益原则土地的价格受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、

26、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。土地价格受预期收益形成因素的变动所左右，土地投资者是在预测该土地在有限使用年期内所能带来的收益或效用后进行投资的，因此，准确预测土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和(即收益价格)是预期收益原则的具体表现。预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价

27、实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。二、替代原那么二、替代原那么依照市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供效劳的效用相同或大致相似时，价钱最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或效劳同时存在时，商品或效劳的价钱是通过彼此阻碍与比较以后才决定的。土地价钱也一样遵循替代规律。某块土地的价钱，受其他具有相同利用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价钱所牵制。换言之，具有相同利用价值、有替代可能的地块之间，会彼此阻碍和竞争，使价钱彼此牵制而趋于一致。因此，土地估价中的替代原那么可归纳如下：1土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；2

28、土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；3土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。如在同一市场供需圈内，可以通过调查近期发生交易的、与待估地块有替代可能的地块的地价和条件，通过与待估地块进行比较来确定待估地块价格，即在土地估价中经常采用的市场比较法是以替代原则为基础的。应当注意的是，由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品。因此，一般都要进行时间和土地条件修正后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估

29、地块价格。替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修正法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修正，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。例题：在城市的专业街道两边

30、土地的用途大致相同，所遵循的估价原则是(土地估价实务基础精讲班第4讲讲义三、最有效利用原那么三、最有效利用原那么由于土地具有效途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能知足这一目的为确信土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用最有效发挥为前提的。一般情况下，现在城市内的土地应处于最有效使用状态，但事实并非如此。许多城市土地的利用并不一定合理，尤其是我国的一些城镇，由于过去长期无偿无限期使用制度，这种现象就更为普遍。根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应对何种情况下才能

31、最有效使用作出正确的判断。例如，市区的农田，其最佳利用方式并非农业而可能是居住用地，对此地块就不能用农田的估价方法来估价。判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果不是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续多久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及到预期收益原则的运用。总之，最有效使用应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。四、供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格，取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之

32、提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。其成立条件是：供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；同质的商品随价钱变更而自由调剂其供给量。土地也是一样，其价钱也是由需求与供给的相互关系而定。但因为土地不同于一样商品，具有一些人文与自然特性，使得它除遵循上述供求均衡之外，也遵循其特有的供求规律。由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。土地需求与供给的特点如下：(1)需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息。(2)替代性有限。由于成为

33、交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。例题：一定条件下，( )是阻碍地价的要紧方面。A成本B供给C需求D收益答案：C需求五、报酬递增递减原那么五、报酬递增递减原那

34、么经济学中的边际效益递减原那么，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益再也可不能与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。假设在某地段建设高层楼房，随着楼层增加，纯收益相应增加，当超过某一层数之后，收益就很难成比例增加，这个收益达到最高的层数，在经济上是最有利的。为了确定这一点，必须就不同结构不同高度建筑物的必要成本、预计收入、经营支出等加以组合进行计算，以寻找总收益上升和下降的转折点。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最大收益点，也可称为最有效使用点。因此这一原则与最有效使用原则密切相关。实际上，在任何给定的条件下，土地

35、、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。这一原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。六、贡献原则按经济学中的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。其中某一部分带来的收益，对总收益而言，是部分与整体之间的关系。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格；也可根据

36、整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。七、变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中

37、形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。因此变动原则与预测原则密切相关。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。八、合法原则合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。由于我国土地所有制特性，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在

38、进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。本章小结：我们在探讨土地估价方法之前，首先要掌握土地估价的基本原则，以此为指南，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，对土地价格做出最准确的判断。本节介绍了8种估价原则，需要加以注意。这是对理解和应用估价方法的基础，有时也有选择题出现。土地估价实务基础精讲班第5讲讲义大纲要求大纲要求：收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1收益还原法概念2收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3

39、收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构

40、成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。对于这一点，大家一定要了解收益还原方法的范围，是有收益和

41、潜在收入的土地或者房地产，如写字楼、住宅、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、出租用标准厂房和仓库、农地等等。对于有收益大家好理解，但是，潜在收益我想大家还是要根据土地的客观收益情况，比如：有一宗公寓，它为空闲或是自用，表面看是没有实际收益，但是，大家还要看到，它存在的潜在收益，假想它是出租的状态，就是应当是有收益的。那么我们将按照它存在的潜在收益来给它估价，这一点希望大家明确。但是对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产，收益法大多不适用。我们要讲解收益法的七个基本公式，这其中包括它演变得来的六个公式，大家只要记住公式的写法就可以了，不必去关心公式的推导过程。因为，我们考

42、试只要会应用就可以了，不必陷入公式推导的误区。内容详解：一、收益还原法概念一、收益还原法概念(一)收益还原法的概念收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。(二)收益还原法的的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额(称

43、为收益价值或资本价值)时，它即表现为该土地的实质价值。也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。具体表述为：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地纯收益价格应该是每平方米20000元，即地价土地年纯收益土地还原率。现假设这人另以20000元货币以年利率5存入银行，这人每一年取得的利息(货币纯收益)与上述的一平方米土地的收益是等额的。因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。(以上是在土地收益、土地还原率每一年不变，且在土地利用年期为无穷年情形下的表述。)二、收

44、益还原法不同情况下的公式。土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：土地估价实务基础精讲班第6讲讲义(三)纯收益年期转变，按必然比率递增或递减时的土地价钱计算公式(三)纯收益年期转变，按必然比率递增或递减时的土地价钱计算公式1，土地利用年期无穷时的地价计算公式P=a/r干s式中：P、a、r含义同前；s纯收益逐年递增或递减的比率，如纯收益第一年为a，那么第二年为a(1s)，第三年为a(1s)2，第n年为a(1s)n-1。公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。r不变，递增时rs，递减时(r+s)0。2，土地使用年期有限时的地价计算公式P=a

45、/r干s1(1s/1+r)n式中：P、a、r、s、n含义同前。公式中的符号，当纯收益按等比级数递增时取上面的符号，递减时取下面的符号。r不变，递增时rs，r+s0(四)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式式中：a1,a2an别离为以后各年的纯收益；r1,r2,rn别离为以后各年的还原利率。本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，即收益还原法公式的最一般形式。当公式中ai、ri、n按一定规律变化时，可推算出上述六个公式。(五)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式当未来某年的土地价格已知，而已知土地价格的年份以前的纯收益有变化(不变时是特例)，r每年不变且大于零时，土地价格的计算公式如

46、下：四、收益还原法土地估价的大体步骤四、收益还原法土地估价的大体步骤1总收益测算的项目和方式总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。2总费用测算的项目和方法。计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。3不同条件下纯收益测算方法从总收益中扣除总费用

47、和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。4还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。（1）综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低23个百分点。5评估价格计算公式的选择和估价结果的确定根据公