法律概要.docx

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1、附 錄 六一、關於房地產開發業務的法律監管（一）房 地 產 開 發 企 業 的 設 立有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根據全國人大常委會於1994年7月5日頒布，並於1995年1月起施行的中華人民共和國城市房地產管理法（房地產管理法）的規定，房地產開發企業是指以營利為目的、從事房地產開發和經營的企業。根據國務院於1998年7月20日頒布並施行的城市房地產開發經營管理條例（開發經營管理條例）的規定，設立房地產開發企業應當具備下列條件：(1)撥有人民幣1百萬元以上的註冊資本； (2)有四名以上持有關資格證書的房地產專業建築工程專業的專職技術人員，兩名或以上持有關資格證書的專職會計人員

2、。開發經營管理條例同時規定省、自治區、直轄市人民政府可以根據當地的實際情況，對設立房地產開發企業的註冊資本和專業技術人員的條件作出高於前述條件的規定。根據廣東省人大常委會於1997年10月16日 修 正並 施 行 的廣 東 省 房 地 產 開 發 經 營 條 例的 規 定 ， 在 廣 東 省（廣 東）設 立 的 房 地 產開發企業的自有流動資金不得少於人民幣3百萬元，同時不同資質等級的房地產開發企業應符合相應的對專業技術人員資格的要求。根據湖南省人民政府於2006年4月12日頒布，並於2006年6月1日起施行的湖南省城市房地產開發經營管理辦法的規定，在湖南省（湖南）設立的房地產開發企業的註冊資

3、本不得少於人民幣4百萬元，同時不同資質等級的房地產開發企 業 應 符 合 相 應 的 對 專 業 技 術 人 員 資 格 的 要 求 。根 據開 發 經 營 管 理 條 例的 規 定 ， 設 立 房 地 產 開 發 企 業 應 當 向 工 商 行 政 管 理 局 申 請 登記。房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，必須到登記機關所在地的房地產開發主管 部 門 備 案 。根據國務院於2004年4月26日頒布施行的國務院關於調整部分行業固定資產投資項目資本 金 比例 的 通 知（國 發 200413號）， 房 地 產 開發 項 目（不含 經 濟 適 用 房 項 目）資 本 金 比 例 由20

4、%及 以 上 提 高 到 35%及 以 上 。（二）外 商 投 資 房 地 產 開 發 企 業根據中華人民共和國商務部和國家發展和改革委員會於2004年11月30日頒布並於2005年1月 1日起 施行 的外 商投 資 產業 指導 目錄（產業 指 導目 錄）的 規定 ，普 通 住宅 的 開 發建設屬於鼓勵外商投資的產業，而土地成片開發和高檔賓館、單體住宅、高檔寫字樓以及國際會展中心以及大型主題公園的開發建設屬於限制外商投資的產業，其中土地的成片開發僅限於採用中外合資或中外合作的開發方式，其餘房地產開發屬於允許外商投資的產業。因此，設立外商投資的房地產開發企業，應依據產業指導目錄及其他有關外商投資

5、企業法律、行政 VI-1 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要法規的規定，可以成立中外合資經營、中外合作經營或外商獨資經營企業。外商投資的房地產開發企業在向工商行政管理部門申請登記前應取得商務主管部門的審批，及領取外商投資 企 業 批 准 證 書。2006年 7月 11日 ， 中 華 人 民 共 和 國 建 設 部 、 中 國 商 務 部 、 國 家 發 展 及 改 革 委 員 會 、 中國人民銀行、國家工商行政管理總局及國家外管理局聯合頒布了關於規範房地產市場外資准入和管理的意見（建住房2006171號）。該意見對房地產市場的外資准入提出如下要求：(1)境外機構和個人在境

6、內投資購買非自用房地產，須遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批准並辦理有關登記後 ， 方 可 按 照 核 准 的 經 營 範 圍 從 事 相 關 業 務 。(2)外商投資設立房地產企業，投資總額超過1,000萬美 元（含 1,000萬美 元）的 ， 註冊 資本金不得低於投資總額的50%。投資總額低於1,000萬美元的，註冊資本金仍按現行規 定 執 行 。(3)設立外商投資房地產企業，由商務主管部門和工商行政管理機關依法批准設立和辦理註冊登記手續，頒發一年期外商投資企業批准證書和營業執照。企業付清土地使用權出讓金後，憑上述證照到土地管理部門申辦國有

7、土地使用證，根據國有土地使用證到商務主管部門換發正式的外商投資企業批准證書，再到工商行政管理機關換發與外商投資企業批准證書經營期限一致的營業執照，到稅務機關 辦 理 稅 務 登 記 。(4)外商投資房地產企業的股權和項目轉讓，以及境外投資者並購境內房地產企業，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規和政策規定進行審批。投資者應提交：(a)履行國有土地使用權出讓合同、建設用地規劃許可證及建設工程規劃許可證的保證函；(b)國有土地使用證；(c)建設主管部門的變更備案證明；(d)稅務機關出具的 相 關 納 稅 證 明 材 料 。(5)境外投資者通過股權轉讓及其他方式並購境內房地產企業，或收購合資企業中方

8、股 VI-2 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要權的，須妥善安置職工、處理銀行債務，並以自有資金一次性支付全部轉讓金。對有 不 良 記 錄 的 境 外 投 資 者 ， 不 允 許 其 在 境 內 進 行 上 述 活 動 。（三）房 地 產 開 發 企 業 的 資 質1、房地產開發企業資質的等級及核定根據開發經營管理條例，房地產開發企業自領取營業執照之日起30日內，必須到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案。房地產開發主管部門應當根據房地產開發企業的資產、專業技術人員和開發經營業績等，對備案的房地產開發企業核定資質等級。房 地 產 開 發 企 業 應 當 按 照 核 定

9、的 資 質 登 記 ， 承 擔 相 應 的 房 地 產 開 發 項 目 。根據建設部於2000年3月29日頒布並施行的房地產開發企業資質管理規定（資質管理規定）的規定，房地產開發企業應當按照該規定申請核定企業資質登記，未取得房 地 產 開 發 資 質 等 級 證 書 的 企 業 ， 不 得 從 事 房 地 產 開 發 經 營 業 務 。根 據資 質 管 理 規 定的 規 定 ， 房 地 產 開 發 企 業 的 資 質 分 為 一 、 二 、 三 、 四 四 個 等級，資質等級實行分級審批。其中：一級資質由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下建設主管部門初步審批，然後由國務院轄下建設主管部門審批；

10、二級資質及二級資質以下開發企業的核定辦法由有關省、自治區、直轄市人民政府轄下建設主管部門制訂。經資質審查合格的企業，由資質核定部門發給相應等級的資質證書。新設立的房地產開發企業到房地產開發主管部門備案後，房地產開發主管部門應當在收到上述備案申請後30日內向符合條件的企業發出暫定資質證書，暫定資質證書有效期1年，房地產開發主管部門可以視企業經營情況延長暫定資質證書有效期不超過2年。房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期滿前一個月內向房地產開發主管部門申請核定資質等級。根據廣東省房地產開發經營條例的規定，設立房地產開發企業必須經省或市人民政府或其委托的建設行政主管部門的批准，並按規定申請領取開發資

11、質證書。房地產開發 企 業 的 資 質 分 為 一 級 、 二 級 、 三 級 、 四 級 四 個 等 級 。 VI-3 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根 據湖 南 省 城 市 房 地 產 開 發 經 營 管 理 辦 法的 規 定 ， 房 地 產 開 發 企 業 的 資 質 分 為一、二、三、四級資質或暫定資質。一級資質由省人民政府房地產開發主管部門初步核定後，報國務院建設行政主管部門核定；二、三、四級資質和暫定資質由省人民政府房地產開發主管部門核定；其中，三、四級資質和暫定資質可以由省人民政府房地產開發主管部門委托設區的市、自治區人民政府房地產開發主管部門核定，報省

12、人民政府房地產開發主管部門備案。房地產開發企業資質等級證書的有效期為3年。暫定資質證書的有效期為1年。房地產開發企業因經營情況需要延長暫定資質證書有效期的，原核發 機 關 可 以 批 准 延 長 ， 但 延 長 期 不 得 超 過 2年 。2、房地產開發企業憑資質等級承擔業務的規模根據資質管理規定的規定，各資質等級的房地產開發企業只可在規定的經營範圍內從事房地產開發經營業務，不得越級承擔業務。一級資質的房地產開發企業承擔房地產項目的建設規模不受限制，可以在全國範圍承辦房地產開發項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發企業可以承擔建築面積25萬平方米以下的建設項目，承擔業務的具體 範 圍 由 有

13、 關 省 、 自 治 區 、 直 轄 市 人 民 政 府 轄 下 建 設 主 管 部 門 確 定 。廣東省房地產開發經營條例未對房地產開發企業承擔業務的規模作出明確規定。根據湖南省城市房地產開發經營管理辦法的規定，一級資質的房地產開發企業承擔開發項目的建築面積不受限制；二級資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得超過25萬平方米；三級資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得超過15萬平方米；四級資質或者暫定資質的房地產開發企業，承擔開發項目的建築面積不得 超 過5萬 平 方 米 。3、房地產開發企業的資質年檢根據資質管理規定的規定，房地產開發企業的資質實行年檢制度。一級資質房地

14、產開發企業的資質年檢由國務院建設行政主管部門或者其委托的機構負責。二級資質及二級資質以下房地產開發企業的資質年檢由省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部 門 制 定 辦 法 。根據廣東省房地產開發經營條例的規定，房地產開發企業的資質實行年審制度。湖南省城市房地產開發經營管理辦法未對房地產開發企業的資質年檢作出明確規定 。 VI-4 附 錄 六（四）房 地 產 項 目 的 開 發 建 設1、房地產開發用地有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根據國務院於1990年5月19日頒布並施行的中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例（出讓和轉讓暫行條例），國家實行城鎮國有土地使用權出

15、讓，轉讓制度。土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，國家將土地使用權在一定年限內出讓於土地使用者。土地使用者可以將土地使用權在使用年限內轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。根據出讓和轉讓暫行條例和房地產管理法的規定，土地使用權出讓應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽定出讓合同，土地使用者必須按照出讓合同約定支付土地出讓金，土地使用者在支付全部土地使用權出讓金後，向土地管理部門辦理登記，領取土地使用證，取得土地使用權。根據開發經營管理條例的規定，除中國法律和國務院規定可以採用劃撥方式取得的土地使用權外，房地產開發用地 應 當 以 出 讓 方 式 取 得 。根據國土資源部於2002年5

16、月9日頒布，並於2002年7月1日起施行的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅開發等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。因此，根據招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定的規 定， 自 2002年7月 1日起，出讓取得商業、旅游、娛樂和商品住宅開發等各類經 營 性 用 地 的 國 有 土 地 使 用 權 證 書 的 程 序 如 下 ：(1)市、縣人民政府土地行政主管部門（出讓人）至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前20日頒布招標、拍賣或者掛牌公告，列明招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況 、 投 標 人 、 競 買 人 的 資 格 要 求 、 確 定 中 標 人

17、、 競 得 人 的 標 準 和 方 法 以 及 投標 、 競 買 保 證 金 等 條 件 。(2)出讓人應當對投標申請人、競買申請人進行資格審查。對符合招標拍賣掛牌公告 規 定 條 件 的 ， 應 當 通 知 其 參 加 招 標 拍 賣 掛 牌 活 動 。(3)以招標、拍賣或者掛牌方式確定中標人、競得人後，出讓人應當與中標人、競得人簽訂成交確認書。出讓人退還未中標的投標人、競買人支付的投標、競買保 證 金 。(4)中標人、競得人應當按照成交 確認書約定 的時間，與 出讓 人簽訂國有土地使用 權 出 讓 合 同。 中 標 人 、 競 得 人 支 付 的 投 標 、 競 買 保 證 金 ， 部 分

18、 抵 作 國 有土 地 使 用 權 出 讓 金 。 VI-5 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要(5)中標人、競得人依照國有土地使用權出讓合同的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請辦理土地登記。市、縣級以上人民政府應核發國有土 地 使 用 權 證 書 。根據國土資源部於2003年 9月4日頒 布的國 土 資源 部 關於 加 強 城市 建 設 用地 審 查報批工作有關問題的通知的規定，自該通知 下發之日起，嚴格控制高檔商品住房用地，停止申請報批單體住宅用地。2006年5月30日，國土資源部頒布了關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知。該通知明確規定， 房地產開發用

19、地必須採用招標拍賣掛牌方式公開出讓，堅決執行停止單體住宅類房地產開發項目土地供應的規定，從通知頒布之日起 ， 一 律 停 止 其 供 地 和 辦 理 相 關 用 地 手 續 。根據關於當前進一步從嚴土地管理的緊急通知的規定，各地土地行政主管部門應嚴格執行國土資源部、國家工商行政管理總局頒布的國有土地使用權出讓合同示範文本和國有土地使用權出讓合同補充協議示範文本（試行）。土地出讓文件應當將住房套型限制、容積率、開工及竣工時限等規劃、建設、土地使用條件明確，並在國有土地使 用 權 出 讓 合 同 中 予 以 約 定 。2、房地產項目的開發(1)房 地 產 項 目 的 動 工 開 發 及 閑 置 土

20、 地根據房地產管理法的規定，以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。根據國土資源部於 1999年4月28日頒 布 並 施行 的閑 置土 地處 置辦 法的規 定 ， 具有 下列 情 形之 一 的 ， 可 以 被 認 定 為 閑 置 土 地 ：土地使用者依法取得土地使用權後，未經原批准用地的人民政府同意，超過 規 定 的 期 限 未 動 工 開 發 建 設 的 建 設 用 地 ；國有土地有償使用合同或者建設用地批准書未規定動工開發建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批准書頒發之日 起 滿1年 未 動 工

21、開 發 建 設 的 ； VI-6 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要已動工開發建設但開發建設的面積佔應動工開發建設總面積不足三分之一或者已投資額佔總投資額不足25%且未經批准中止開發建設連續滿1年的；法 律 、 行 政 法 規 規 定 的 其 他 情 形 。市 、 縣 人 民 政 府 土 地 行 政 主 管 部 門 對 其 認 定 的 閑 置 土 地 ， 應 當 通 知 土 地 使 用者，擬訂該宗閑置土地處置方案， 包括延長開發建設時間（但最長不得超過1年）、改 變 土 地 用 途 、 安 排 臨 時 使 用 、 政 府 採 取 招 標 、 拍 賣 等 方 式 確 定 新

22、 的 土 地 使 用 者等。處置方案經原批准用地的人民政府批准後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對於在城市規劃區範圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工 開 發 必 需 的 前 期 工 作 造 成 動 工 開 發 遲 延 的 除 外 。(2)房 地 產 項 目 的 規 劃根據全國人大常委會於1989年12月26日頒布，並於1990年4月1日起施行的中華人民共

23、和國城市規劃法、建設部於1992年12月4日頒布，並於1993年1月1日起施行的城市國有土地使用權出讓轉讓規劃管理辦法及建設部於2002年12月26日頒布並施行的建設部關於加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知的規定，房地產開發企業在簽訂國有土地使用權出讓合同後，應當持國有土地使用權出讓合同向市、 縣人民政府城鄉規 劃行政主管 部門申請領取建設項 目選址意見書和建設用地規劃許可證。在取得建設用地規劃許可證後，房地產開發企業根據規劃設計要求，對項目組織勘察、規劃、設計工作，並持有關批准文件向城市規劃規劃行政主 管 部 門申 請 領 取建設 工 程 規 劃 許可 證。 VI-7 附 錄 六(3)

24、房 地 產 項 目 的 施 工有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根據建設部於1999年10月15日頒布並於2001年7月4日修改並施行的建築工程施工許可管理辦法的規定，房地產開發企業在取得建設工程規劃許可證後，應持有關證 明文件向工程所在 地的縣級以 上人民政府建設行政 主管部門申請領取建築工 程 施 工 許 可 證。(4)房 地 產 項 目 的 竣 工根據開發經營管理條例、國務院2000年1月30日頒布並施行的建設工程質量管理 條例、 建設部於 2000年4月頒 布的房 屋建築工 程和 市政 基礎 設施工 程竣 工驗收備 案 管 理暫 行辦 法及 建設 部於 2000年 6月 3

25、0日頒 布 並 施行 的房 屋建 築工 程和 市政基礎 設施工程竣工驗收 暫行規定的規定， 房地產開發項目竣工 後，房地產開發企業應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門提出竣工驗收申請，辦理工程竣工驗收備案手續，領取工程竣工驗收備案表。對於住宅小區等綜 合 大 樓 項 目 ， 竣 工 後 應 當 進 行 綜 合 驗 收 ， 該 項 目 實 行 分 期 開 發 的 ， 可 以 分 期 驗收 。（五）房 地 產 交 易1、房地產轉讓根據房地產管理法和建設部於1995年8月7日頒布並於2001年8月15日修改的城市房地產轉讓管理規定的規定，房地產權利 人可以通過買賣、贈與或者其他合

26、法方式將其房地產轉移給他人或法律實體。房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋佔用範圍內的土地使用權同時轉讓。房地產轉讓當事人應當簽訂書面轉讓合同並應在房地產轉讓合同簽訂 後 90日 內 向 房 地 產 所 在 地 的 房 地 產 管 理 部 門 辦 理 登 記 備 案 手 續 。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進 行 投 資 開 發 ， 屬 於 房 屋 建 設 工 程 的 ， 完 成 開 發 投 資 總 額 的 25%以 上 。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使

27、用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘部分。並且，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和有關市、縣 VI-8 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要人民政府規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地 使 用權 出 讓 合 同 ，以（其 中 包 括）相 應 調 整土 地 使 用 權 出讓 金 。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，按照國務院的規定，報有批准權的人民政府審批。有批准權的人民政府准予轉讓的，除符合法律規定可以不辦理土地使用權出讓手續的情形外，應當由受讓方辦理

28、土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納 土 地 使 用 權 出 讓 金 。2、商品房的銷售根 據 建 設 部 於 2001年 4月 4日 頒 布 ， 並 於 2001年 6月 1日 起 施 行 的商 品 房 銷 售 管 理 辦法的 規 定 ， 商 品 房 銷售 包 括 商 品 房預 售 和 商 品 房現 售 。(1)商 品 房 的 預 售 許 可根據開發經營管理條例及建設部於1994年11月15日頒布並分別於2001年8月15日和2004年7月20日修正的城市商品房預售管理辦法（預售管理辦法）的規定，商品房預售實行許可制度，據此，房地產開發企業進行商品房預售應向市、縣房地產開發主管部門辦理

29、預售登記，取得商品房預售許可證。商品房預售應當符合下列條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；(3)按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%或以上，並已確定施工進度和竣工交付日期；及(4)已辦理預售 登 記 ， 取 得 商 品 房 預 售 許 可 證 明 。根據廣東省人大常委會於1998年8月22日頒布並於2000年10月14日修正的廣東省商 品房預 售管 理條 例以 及廣 東省 建設廳 於2001年1月頒 布的關 於調整我 省商 品房預售 項目工程形象進度 條件的通知的規定 ，廣東省的商品房預 售還需符

30、合以下條件：(1)房地產開發企業已取得房地產開發資質證書、營業執照；(2)已辦理建設工程質量和安全監督手續；(3)七層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程並封頂 ； 七 層 以 上（不 含 本 數）的 商 品 房 預 售 項 目 ， 已 完 成 三 分 之 二 結 構 工 程 ； (4)已 VI-9 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶；(5)預售商品房項目及其土地使用 權 未 設 定 他 項 權 。根據湖南省人民政府於2006年4月12日頒布的，並於2006年6月1日起施行的湖南省城 市房地產開發經營 管理辦法的規定， 湖

31、南省的商品房預售 ，應當符合下列條件：(1)已取得土地使用權證書、建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證；(2)高層建築工程進度達到設計形象進度的三分之一以上，其他建築工程進度達到設計形象進度的二分之一以上；(3)已確定工程施工進度和竣工交付日期。根據長沙市人民政府於2004年1月19日頒布，並於2004年3月1日起施行的長沙市城市房地產交易管理辦法的規定，長沙市房地產開發企業取得商品房預售許可證，應符合以下條件：(1)取得土地使用權證書；(2)取得商品房建設工程規劃許可證及建築施工許可證；(3)房屋土建工程完成50%以上或多層建築封頂、高層建築達到十層，並已確定施工進度和竣工交付日期（含環境

32、和配套設施建設）；(4)已確定商品房預售方案；(5)已在本市銀行開立商品房預售款監管賬戶，與銀行簽訂了預售款監管協議；(6)具物業 管 理 方 案 。(2)商 品 房 預 售 款 的 管 理根據預售管理辦法的規定，房地產開發企業預售商品房所得款項應當用於有關 的 工 程 建 設 。 商 品 房 預 售 款 監 管 的 具 體 辦 法 ， 由 房 地 產 管 理 部 門 制 定 。根據廣東省人大常委會於1998年7月29日頒布並於2000年8月22日修改的廣東省商品房 預售管理條例的規定，房地產開發企 業向主管部門申請辦 理商品房預售許可證時，應在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用賬戶。房地

33、產開發企業有多個商品房預售項目的，應分別設立商品房預售款專用賬戶。在項目竣工之前，專用賬戶內的款項只能用於購買項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款及法定稅費，不得挪作他用。預購人按合同約定的付款時間將商品房預售款直接存入專用賬戶。商品房預售款的收存與使用由預售商品房所在地的市、縣房 VI-10 附 錄 六有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要地產交易登記機構負責監督管理。房地產開發經營企業使用商品房預售款時，銀行按房地產交易登記機構核准同意支付的數額撥付。房地產開發經營企業違反上述規定使用商品房預售款或直接收存商品房預售款的，主管部門責令其改正，降低或注銷 其 房 地

34、 產 開 發 資 質 ， 可 以 處 以 違 法 使 用 款 項 10%以 上 20%以 下 的 罰 款 。(3)商 品 房 的 現 售 條 件根據商品房銷售管理辦法的規定，商品房現售應當符合下列條件：(1)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；(2)取得土地使用權證書或者使用土地的批准文件；(3)持有建設工程規劃許可證和施工許可證；(4)已通過竣工驗收；(5)拆遷安置已經落實；(6)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用 條 件 或 者 已 確 定 施 工 進 度 和 交 付 日 期 ； (7)

35、物 業 管 理 方 案 已 經 落 實。房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條 件 的 有 關 證 明 文 件 報 送 房 地 產 開 發 主 管 部 門 備 案 。(4)商 品 房 銷 售 行 為 的 規 範根據開發經營管理條例和預售管理辦法的規定，商品房預售，房地產開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。房地產開發企業應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產管理部門應當積極應用網絡信息技術，逐步推行商品房 預 售 合 同 網 上 登 記 備 案 。 VI-11 附 錄 六有 關

36、 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根 據 國 務 院 辦 公 廳 於 2005年5月9日 所 轉 發 的 建 設 部 等 部 門關 於做 好 穩定 住房價格工作的意見（國辦發200526號）的規定，針對商品房的銷售行為，該意見作出如 下 規 定 ：禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓等手續；房屋所有權申請人與登記備案的預售合同載明的預購人不一致 的 ， 房 屋 權 屬 登 記 機 關 不 得 為 其 辦 理 房 屋 權 屬 登 記 手 續 。實 行 實 名 制 購 房 ， 推 行 商 品 房

37、預 銷 售 合 同 網 上 即 時 備 案 。2006年 7月 6日 ， 建 設 部 、 發 改 委 及 工 商 總 局 聯 合 頒 布 了關 於進 一步 整 頓規 範房地產交易秩序的通知（建住房2006166號）。該通知針對規範商品房銷售行為，作 出 了 如 下 規 定 ：房地產開發企業取得預售許可證後，應當在10日內開始銷售商品房。未取得商品房預售許可證的項目，房地產開發企業不得非法預售商品房，也不得以認購（包括認訂、登記、選號等）、收取預定款性質費用等各種形式變相 預 售 商 品 房 。各級房地產管理部門要抓緊建立健全商品房預（銷）售合同網上即時備案系統和房地產交易信息公示制度。商品房基

38、本情況、銷售進度、權利狀態等預（銷）售 信 息 應 及 時 、 全 面 、 準 確 地 在 網 上 備 案 系 統 和 銷 售 現 場 進 行 公示 。 嚴 禁 將 購 買 的 未 竣 工 預 售 商 品 房 再 行 轉 讓 。未 取 得 商 品 房 預 售 許 可 證 的 房 地 產 項 目 ， 不 得 發 布 商 品 房 預 售 廣 告 。有嚴重違法違規不良記錄的房地產企業和不具備預（銷）售條件的商品房項目 ， 不 得 參 加 展 銷 活 動 。房 地 產管 理 部 門 應 嚴格 預 售 合 同 登記 備 案 制 度 ， 落 實 購 房實 名 制。 VI-12 附 錄 六3、房地產抵押有

39、關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根據房地產管理法、全國人民代表大會常務委員會於1995年6月30日頒布並於1995年10月1日起施行的中華人民共和國擔保法及建設部於1997年5月頒布並於2001年8月15日修改的城市房地產抵押管理辦法的規定，抵押是指債務人或者第三人不轉移對財產的佔有，將該財產作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋佔用範圍內的國有土地使

40、用權同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押。鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉（鎮）、村企業的廠房等建築物抵押的，其佔用範圍內的土地使用權同時抵押。抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同，房地產抵押合同自簽訂之日起30日內，抵押當事人應當到房地產所在地的房地產管理部門辦理房地產抵押登記。房地產抵押合同自抵押登記之日起生效。以依法取得的房屋所有權證書的房地產抵押的，登記機關應當在原房屋所有權證上作他項權利記載後，並向抵押人頒發房屋他項權證，以預售商品房或者在建工程抵押的，登記機關應當在抵押合同上作記載。抵押的房地產在抵押期間竣工的，當事人

41、應當 在 領 取 房 地 產 權 屬 證 書 後 ， 重 新 辦 理 房 地 產 抵 押 登 記 。4、房 屋 租 賃根據房地產管理法和建設部於1995年5月9日頒布，並於1995年6月1日起施行的城市房屋租賃管理辦法的規定，房屋租賃， 當事人應當簽訂書面租賃合同。房屋租賃實行登記備案制度。簽訂、變更、終止租賃合同的，當事人應當向房屋所在地市、縣人民政 府 房 地 產 管 理 部 門 登 記 備 案 。 VI-13 附 錄 六（六）房 地 產 信 貸有 關 中 國 房 地 產 業 法 律 概 要根據中國人民銀行於2001年6月19日頒布的中國人民銀行關於規範住房金融業務的通知的規定，銀行發放住

42、房開發貸款、個人住房抵押貸款及個人商業用房貸款必須符合如下要求：(1)銀行發放住房開發貸款的對象應為具備房地產開發資質、信用等級高的房地產開發企業，住房開發貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，借款企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%，開發項目必須具 備國 有 土地 使用 證、建設 用地 規劃 許 可證、建 設工 程 規 劃 許 可證和建 築 工 程 施 工 許 可 證。(2)銀行發放個人住房抵押貸款，貸款額與抵押物實際價值的比例（抵借比）最高不得超過80%。借款人申請個人住房貸款購買期房的，所購期房必須滿足多層住宅主體結 構 封 頂 ， 高 層 住 宅 完 成 總 投 資 的 三 分

43、之 二 的 條 件 。(3)銀行發放個人商業用房貸款、借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%， 貸 款 期 限 最 長 不 得 超 過 10年 ， 所 購 商 業 用 房 應 為 現 房 。2003年6月5日，中國人民銀行頒布了關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知。該通 知 對 房 地 產 開 發 貸 款 及 個 人 住 房 貸 款 進 一 步 作 出 如 下 規 定 ：(1)商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式 的 貸 款 。(2)商 業 銀 行 不 得 向 房 地 產 開 發 企 業 發 放 用 於 繳 交 土 地 出 讓 金 的 貸 款 。(3)商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執行20%的規定；對購買第二套 以 上（含 第 二 套）住 房 的 ， 應 適當 提 高 首 付 款 比 例 。根據中國銀行業監