某企业单位上半年经营分析结果汇报.doc

《某企业单位上半年经营分析结果汇报.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某企业单位上半年经营分析结果汇报.doc（10页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、,XX公司上半年经营分析报告上半年，XX公司按照集团公司董事会的部署和要求，稳步推行各项经营工作，为全年经营目标和重点任务的实现奠定了良好的基础。一、主要经营指标完成情况和运行特点上半年，XX公司实现营业收入XX万元，完成年度预算目标XX万元的XX%,同比增长XX%;实现利润总额XX万元，完成年度预算指标XX万元的XX%,同比减亏XX%;实现经营现金流量净额XX万元，完成年度预算指标XX万元的XX%,同比下降%。上半年，XX公司经营运行呈现以下特点：（一）营业收入总体下降，经营发展不乏亮点上半年，XX公司加大市场开拓力度，营业收入虽有所下滑，但是业务板块之间经营发展并不平衡。一是业务板块发展不

2、平衡。营销策划部完成存量房签约销售面积XX平方米，回收资金XX万元（未确认收入），完成年度预算指标XX万元的XX%,同比增长XX%；资产管理部共完成物业租金收入XX万元，完成年度预算指标XX万元的XX%,同比增长XX%；物业公司完成XX万元，完成年度预算指标的XX%，同比增长XX%；管理公司完成国有公房租金收入XX万元，完成年度预算指标的XX%，同比增长XX%；拆迁公司实现营业收入XX万元，完成年度预算指标XX万元的XX%,同比下降XX%。物业公司、管理公司同比全面增长，超进度完成收入指标，实现时间过半任务过半目标；资产管理、拆迁公司同比下降，没按进度完成收入指标。二是主要业务经营波动较大。地

3、产开发业务自2009年以来没有承接新的项目，XX三期项目因环评问题迟迟不能开工；存量房销售是XX公司的主要业务，上半年存量房签约销售面积XX平方米，同比下降XX%，签约销售金额XX万元，同比下降XX%，回收销售资金XX万元，同比下降XX%。上半年存量房销售同比下降的主要原因:一是受国家宏观调控政策影响，房屋购买力下降；二是公司可销售房源减少。拆迁业务受政府资金的制约，拆迁安置工作难做，XX三期在拆迁项目进展缓慢，经营规模连年萎缩，今年上半年基本处于停滞状态。（二）经营成本同比上升，期间费用同比减少上半年XX公司经营成本总体减少XX%，主要是上年同期结转存量房销售成本而今年没有结转所致。物业公司

4、主营业务成本同比增加XX万元，同比增长XX%，其主要原因：一是所管理小区的电梯、照明、对讲系统、车棚等设备使用年限较长，维护修理费用同比增长XX%，增加费用XX万元；二是按XX市劳动监察部门的检查意见，结合本市同行业人力资源工资水平，调涨保安保洁人员工资水平，以及新增加武警部队、新城印象小区物业管理而增加人力成本，导致工资同比增长XX%，增加人力成本XX万元；三是电费同比增长XX%，增加成本XX万元。上半年,XX公司期间费用支出XX万元，超同期预算水平XX%，比上年同期下降XX%，但是费用产生并不平衡。主要是：1、人力成本支出XX万元，与同期预算水平持平，同比下降XX%。主要原因是：部分员工退

5、、离职减少人力成本支出，因政府拆迁资金不能到位，拆迁业务停滞减少员工加班费。2、差旅费支出XX万元，占同期预算XX%，同比下降XX%，主要原因是：受调控政策影响，减少了商务外出活动，减少了差率费用。3、车辆费用支出XX万元，占同期预算XX%，同比下降XX%，主要是XADB186报废，使用成本减少所致。4、业务招待费支出XX万元，占同期预算XX%，同比增长XX%，主要是XX环评项目接待费增加所致。5、维修费支出XX万元，占同期预算XX%，同比下降XX%，主用是车辆维修支出减少所致。6、水电费支出XX万元，占同期预算XX%，同比增长XX%，主要原因是:公司代垫的租户用水电费用和水费中加收的卫生费未

6、能按期收回冲减成本所致。8、通讯费、办公费、会议费等支出执行预算情况较好，控制在预算范围内，同比也有较大幅度下降。（三）经营依然亏损，亏损幅度收窄上半年XX公司利润总额亏损XX万元，同比减少亏损XX万元，扭亏XX%。其中：公司本部亏损XX万元，同比增加亏损XX万元，主要原因是人力成本和事务费用双双上升。管理公司实现利润总额XX万元，同比增加利润XX万元，主要原因是公房租金收入大幅度增加。管理公司上半年实现了速度与效益同步增长。物业公司实现利润亏损XX万元，同比亏损增长XX%。毛利率由上年的XX%下降至XX%，毛利率减少XX个百分点。营业成本和税金成本增幅与收入水平不同步，营业成本高于营业收入的

7、增幅，虽然营业收入有大幅度增长，但是增收不增效。主要原因是主营业务成本大幅度增加。拆迁公司利润亏损XX万元，同比减亏XX%，其中主要原因是受政府资金制约，拆迁业务停滞，人力成本中的绩效工资同比有较大幅度下降，但是拆迁公司业务招待费、外联费用增长过快。上半年，XX公司经营利润亏损的主要原因，一是物业租金收入上涨缓慢，经营成本上升，盈利空间减少；二是国家宏观调控政策影响,开发项目停止不前，存量房销售困难；三是劳动合同规范，用工成本增加；四是新项目前期费用开支较大。（四）经营现金流严重短缺，自我造血功能弱化上半年，XX公司实现经营现金流量净额XX万元，经营现金净流量为负数状态，公司销售回款与日常经营

8、、项目投资未能实现持续的平衡。一方面存量房占用资金较多，因支付人力成本等固定费用导致连续经营亏损消耗了部分现金，另一方面物业租金、物业管理费收缴率偏低，存量房销售运作未形成持续有序的衔接状态，自我造血功能弱化，日常经营支付困难，持续经营能力存在问题。与去年同期相比，现金流入方面经营活动产生的流入结构比没有异常变化。但现金流出方面结构变化较大，其中，支付工程款现金流出占比自去年同期为XX%上升为XX%；支付拆迁款、支付费用现金流出占比自去年同期为XX%下降为XX%。从流出的结构变化可以看出，本年上半年支付工程款现金流出大于上年同期水平，主要是因为春节期间支付到期债务比较集中；本年上半年支付拆迁补

9、偿款现金流出小于上年同期水平，主要是因为今年拆迁业务减少所致。 从上述经营分析可以看出，XX公司上半年经营业绩不佳，资金压力较大，但是公司在资产管理方面取得了一定的进步。（一）上半年，XX公司总体经营效益较去年同期有一定提升，主要体现在资产的运营效率显著提高，但综合盈利能力需要进一步提升。（二）上半年，XX公司经营状态呈现不均衡状态。近几年地产开发项目运作未形成连续滚动的衔接状态，公司开发业务处于困难时期。公房管理出现了速度效益同步增长的好形势。物业管理增收不增效值得商榷。拆迁业务停滞不前，固定人力成本难以消化。自有物业管理需要进一步向上提升。（三）上半年，XX公司经营现金流量状况较去年同期有

10、所下降，总体经营现金流入量小于流出量，净流量为负数。在这种经营状态下要保持公司的持续经营只有促进后续销售回款和依靠融资能力，但目前整个房地产市场所呈现的成交量持续下滑和融资瓶颈，是公司所面临的挑战。 二、主要做法和工作成效 上半年，公司本部紧盯XX三期项目、公司本部改造开发项目，抓新项目拓展；管理公司加大租金清收力度，积极扩大营业规模；物业公司克服小区房屋建设质量问题，加快物业费清收，做大物业经营；资产管理进一步规范，有较好的发展势头。公司主业发展有望取得突破，管理创新有待初见成效，经营发展工作取得了一定的实效。（一）积极推进建项建设，为发展提供支撑载体一是认真抓好在建项目建设。XX（C地块）

11、13号楼及其配套工程基本完工，正在进行专项工程（如消防、电梯等等）验收以及分户、竣工验收准备工作。预计2012年7月底具备交房条件。7号楼现已进入外墙面粉刷阶段，预计2012年10月份将具备交房条件。14号楼因为前期拆迁工作8月份才完成，涉及集体土地转用手续办理滞后，目前规划许可证正在办理中，图纸审查工作已先期进行。待规划许可证下来后即可放线施工。该项目正在向市物价局有关部门进行物价申报工作。代建项目（XX街办事处、XX派出所、区规划局办公楼）已全部竣工，目前正在办理包括外墙保温、电梯、消防等各分项工程验收，各施工单位报决算至审计单位审核。绿化工程按照业主单位的要求。由其自行安排施工单位施工。

12、土建施工单位正在申报“XX杯”，XX街办事处办公楼的装修施工单位正在申报装修工程“XX杯”。二是积极做好新项目的前期工作。XX三期项目已在积极筹备中，已完成1万伏高压线的迁移工作。地块土方回填工作已进入收尾阶段，因政府要求增加房源与龟北片拆迁对接，保障房计划需要改变，以前的一书一证和方案均不能再用，目前已向区政府申请计划增补，该申请还在审批之中，待环评审批通过后再办理一书一证和方案等事宜。环评工作主要是落实环控距离上存在难点，公司与环保局多次沟通无果，影响了项目进度。公司本部改造项目按照集团的要求，积极参与区委区沟通协调，跟踪XX东扩的动向，做两手准备，一方面对XX的要求暂不回应，另一方面着手

13、前期工作，已完成项目面积的调查、危房鉴定、土地评估工作，目前正在办理房屋征收、规划方案咨询等前期工作。（二）签订经营责任目标书，为工作提供目标方向一是签订经营目标。年初与三个基层单位六个部门分别签订了年度经营目标责任书，明确了各单位各部门的年度工作重点、时间节点，传递压力，明确职责，强化目标，落实责任。二是设定成本目标。按照项目建设情况、职能部门性质、基层单位特性分别设定相应的成本预算目标，分项目、分业务、分单元、分部门进行总成本控制。三是制定绩效目标。根据项目情况实行“职能制”与“职能制+项目制”两种运行体系，明确相应的绩效考核办法。在经营目标考核的可考性、合理性、竞争性和激励性上下功夫。（

14、三）采取开源节流措施，为经营提供循环血液一是积极寻找创收渠道：加强自管产房屋的管理，租金应收尽收，调整租金方案，提高租金水平。与国资办协商，积极争取自管产售房款资金的启用。加强代建项目应收款及拆迁代办费的催收。加大存量房销售力度，及时回笼存量房售房资金。加强售房欠款的追收力度，特别是通过各种手段加强对重点欠款客户的追收工作。有效缓解了公司日常支付压力。二是严格控制支付出口：合理规划税费。加强日常费用控制，对日常费用支出严格审核把关，减少不必要的开支。加强对工程款支付控制，延长付款周期，控制付款频率。厉行节约，节能降耗，节约办公开支。有效的控制了开支。三、经营发展过程中存在的问题和对策上半年，X

15、X公司总体经济运行情况基本稳定，经营发展工作取得了一定的实效，但是制约公司经营发展问题仍然突出，下半年经营发展任务更加艰巨。一是资金短缺，融资困难。上半年，XX公司经营性资金净流量XX万元，现金流量比率XX%。公司存在资金紧缺的现象，甚至有出现资金链断裂可能；同时，公司XX三期项目也需要大量资金投入。因此，资金能否按计划筹措到位，将对公司进一步稳定发展具有决定性的影响。二是项目的盈利水平不高。近五年主要开发的是安居房，其利润空间很有限，由于有些手续办理不全，延长了项目的建设周期，加上项目管理过于粗放，增加了开发成本，项目盈利能力有待提升。三是没有土地储备。土地是房地产开发最重要的要素，也是房地

16、产开发最有力的支撑，关系公司生存发展的命脉。以招拍挂方式取得土地公司明显资金实力不够，目前公司土地储备几乎为零。解决上述问题主要对策是：一要靠项目运作，切实将XX三期项目、公司本部改造项目的前期工作做扎实，打牢基础，尽快将三期土地拿到手，启动起来，形成健康的血液循环。二要靠加强管理，进一步优化管理流程，开源节流，缩短开发周期，降低开发成本。三要充分运用棚户区改造政策争取项目的开发权和取得土地的优惠，并且择机布局地市州房地产市场和一些可行性强的商业地产、旅游地产、养老地产项目。按照在建一批、新开一批、储备一批的目标，策划好今后的经营工作，确保经营收入和利润的持续性和稳定性。 四、下半年工作计划安

17、排下半年，XX公司要围绕集团下达的年度预算目标，坚持两手抓，一手抓当期经营，一手抓开发项目，采取针对性措施，切实解决经营发展中存在的突出问题，确保公司稳健发展。一、紧盯三期项目。要盯紧、跟踪XX三期的环评、规划、土地等工作，让项目尽早落地。二、抓紧办证工作。抓紧办理XX一期、XX项目住户的产权证，做好维护小区住户稳定工作。借办证之机，力争收回XX集团的欠款。做好XX代建工程的预决算，协调回款工作。三、加大清收力度。公司本部要加强应收帐款追收的组织力度，抓好存量房销售工作及应收帐款回笼。管理公司、物业公司、资产管理部要提高物业租金、物业管理费收缴率，组织人力专项负责，建立回笼率的考核、监督机制，提高资金周转率和使用效率。四、关注本部项目。下半年与区委区政府进一步接触，将本部改造方案与区委区政府沟通一次。五、加强资产管理。管理公司、物业公司、资产管理部要规范和加强资产管理，维护资产安全，优化资产配置，提高资产使用效率，防范资产流失风险。管理公司按要求整理完市属房产账目，并报区政府确认后报市房产局，续签公房委托管理合同。六、做好融资工作。加强与银行等金融机构联系，建立良好的银企合作关系，积极宽融资渠道，争取项目资金及时到位。