高校已购公房上市交易现状与管理对策探讨.pdf

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1、樊鹏，等：高校已购公房上市交易现状与管理对策探讨 公共政策 高校已购公房上市交易现状与管理对策探讨 樊鹏 ，杨生海 ，单肃 ( 西安电子科技大学 国资处 ，陕西 西安7 1 0 0 7 1 ) 【 摘要】公有住房作为高校极其重要的物质基础和资源，直接关系着教科研队伍稳定和学校人才引进 ，已购公房上市 交易工作上 多年 来高校 因种 种原因仍 未全面推 进 ，本文在分析该项工作现状 的基础上 ，认 为高校公房上 市是 国家深化房 改的 必然结果 ，并从遵循原 则、推进 产权证 办理 、提 高物业管理 水平和建立健全二级交 易市场 四个方 面提 出突破 该工作 “ 瓶 颈” 的几点对策。 关键词住

2、房制度；公房；交易 D OI 】1 0 1 3 9 3 9 j c n k i z g s e 2 0 1 5 3 8 1 8 9 1 引 言 高校已购公房指的是教职工根据国家和县级以上地方人 民政府有关城镇住房制度改革政策规定 ，按照成本价购买 的 公有住房。公有住房作为高校极其重要的物质基础和资源， 直接关系着教科研队伍稳定和学校人才引进 ，同时已购公房 上市交易是深化高校住房改革 、维护教职工权益 的重要手 段 与现实出路。但是，诸多高校由于新校区建设、土地管理的 特殊性等原因使其在 已购公房上市工作上多年来仍在 “ 谨 慎地观望” ，这与职工 日益迫切要求 自由置换已购住房的需 求形成

3、了住房管理体制改革下新的矛盾。如何有效地解决已 购公房上市的交易问题，将会是现在和未来很长一段时间内 高校房管工作的重点和难点工作。 2 高校已购公房上市交易现状分析 1 9 9 8年教育部与建设部联合下发的 关于进一步深化 学校住房制度改革加快解决教职工住房问题 的若干意见 规定：“ 为避免学校住房流失，学校 向教职工个人出售住房 时 ，要根据所售房产权的具体情况 ，同购房者签订具有法律 效力的书面协议 ，凡享受国家和学校优惠政策的住房和建在 学校校园内的住房，应明确购房者不能擅自改变住房用途或 赠与他人；购房一定期限后如出售亦只能再售给学校、学校 教职工或学校主管部门；如因特殊情况要进入市

4、场，向社会 出售。必须经学校主管部门审批同意后方可进行。 ”公有住 房可以认为是我国计划经济体制下长年积累的一笔巨大物质 财富，但是，各高校为了确保教职工的稳定和校园的完整， 基本上都禁止已购公房过户或上市交易，致使这笔 “ 红利” 长期以来处于冻结状态 ，不能进行市场流通 。公有住房 只能 被视为教职工资产满足其居住功能，却不能作为财产在社会 经济中体现出它的财富功能。 根据国家政策要求，尽管随后各地政府有关部门连续采 取了一些提高效率、方便交易的措施，但是高校已购公房上 市出售并没有全面有效展开 。本文认为 主要是三个 问题制 约 着上市交易的进程 。 一 是已购公房上市交易后相关制度和管

5、理机制尚未建立 健全。学校公房上市工作目前在南方发达地区的高校进展程 度较快，而北方内陆城市因其地域的特殊性大部分尚未开展 或是仅仅进展了小部分 ，但总体讲仍然处于起步阶段。因此 各高校尤其是北方的高校应该多进行探索和调查研究，建立 健全已购公房上市交易后相关制度和管理机制。二是楼宇产 权权属登记工作和分户办证工作并未全面推进。由于房改房 虽然买下了，但是所在楼宇因为年代久远、资料缺失并没有 取得产权权属登记房产证 ( 产权大证) ，而办理个人分户产 权证 ( 产权小证 ) 是产 权大证 之后 的手 续 ，因学 校稳 定 以 及物业管理等要求也没有全面展开 ，因此个人上市交易也就 无从谈起。三

6、是住房面积超标问题。各地政府颁布的房改政 策都规定个人职务职级的住房核定面积标准 ，而一些高校在 房改房租借分管理出现面积超标问题，使得办理房产证前期 手续时需要缴纳高额罚金。四是已购公房交易后物业管理问 题突出。个别学校办理产权证后并未发放到个人手中，在保 证校内流转的同时，不能保证校园绝对的安全稳定。学校住 房管理也会向商品房物业管理社会化方向发展，学校的物业 管理因此也会提高成本。 3高校已购 公房 上 市交 易是 国家 深化 房 改的 必 然结果 从 1 9 9 9年开始国家加快了深化住房制度改革的进程， 接连颁布了 已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂 行办法 、 已购公有住房和经

7、济适用住房上市 出售土地出 让金和收益分配管理的若干规定、 关于调整房地产市场 若干税收政策的通知等一系列文件，为已购公房上市交 易提供了政策依据和导向。从发展规律上分析，高校已购公 房上市交易是社会发展必然趋势。高校教职工已取得已购公 房的完全产权 ，自己拥有房屋使用权和处置权，并且随着社 会 的发展 ，已购公房教职 工的个人 情况都在发生着变化 ，对 已购公 房进 行上市交易的需求会越来越多 、越来越强烈 。 4突破公房上市 的瓶颈 。多方面解决 问题对策 4 1 遵循学校公房上市交易的原则，进行规范管理和合法 监督 高校已购公房之所以不能上市交易，就是在政策限制太 多。因此高校应梳理国家

8、相关法律法规，结合高校的实际情 况，把握已购公房上市交易四条原则：“ 允许交易、规范管 理、制度保障、公私兼顾。 ”要疏通政策法规，一是允许高 校已购公房上市交易；针对高校已购公房的特殊性 ，既不能 对其上市交易放任 自流，也不能一棍子打死，第二应加强管 2 0 1 5 9艇 公共政 策 中国市场2 0 1 5 年第3 8 期 ( 总第8 5 3 期) 理，规范交易，积极引导已购公房进行合理流通；第三要制 定出已购公房上市交易制度，高校已购公房上市交易牵涉面 比较多，情况比较繁杂。定完善合理的高校已购公房上市交 易制度，确保高校已购公房上市交易的合法性；第四是要强 调公 私兼顾 、高校 已购住

9、房关乎教职工的切身利益 ，也是学 校 的重要 资源 ，因此在 已购公房上市交易管理 中既要维护教 职工 的利 益 ，又要避免校 园内房源流失 。高校应根据上述的 四条基本原则 ，采取合理措施，妥善解决各方问题。 4 2 全面推进产权过渡，早日把学校全部 1 0 0 房屋产权证 发到职工手中 教职工有了房屋产权证才是合法的房屋所有权人，才能 进行房屋交易。由房屋产权是最近几年才逐渐下放到老百姓 的手中，并且有的房屋只有使用权，而没有产权，因此老百 姓无法将手中的公房拿到市场上去出售。因此政府应该加快 房改的速度，特别是对由部分产权向全部产权过渡的工作， 早 日把房屋产权证发到老百姓的手中政府应该

10、采取灵活多样 的交易形式，方便老百姓进行公房的交易 ，使手中拥有公房 的老百姓尽快将公房上市 ，推动房地 产二级市 场的发展 。 具体措施有以下几点：一是整理教职工住房档案，完善 已购公房教职工的住房信息，保证已购公房教职工住房档案 翔实有效。及时办理和发放教职工已购公房的房屋所有权 证。根据教职工的住房档案，二是按照有关法律法规 ，对购 买公有住房超标的教职工进行超标处理，不进行超标处理是 不允许上市交易的。三是除学校购买房屋外，校方只负责监 督 ，不参与议价。四是买卖双方谈好房价后，和学校签订具 有法律效力 的三方协议 ，卖房者保证 以后不能再找学校解决 住房问题。五是学校开具该房屋上市的

11、相关证明，并将该房 屋的相关信息备案至央产房上市交易中心，协助和监督买卖 双方完成房屋的交易和产权过户。吸引更多的开发商、中间 商人市。 4 3 加强物业创新化管理，提高物业管理水平 在部分已购公房交易后的新形势下，应取消物业管理费 由单位给个人交纳的现状，学校应采取将物业管理费通过工 资下发给个人并由其交纳，对于房产已过户业主，物业管理 费也应该由新业主来交纳。这样既减少了物业管理公司与学 校之间的矛盾，也减轻了购房单位的负担 ，更为公房能够顺 利上市奠定了基础。另外 ，学校应高度重视购房交易后整个 校园管理的完整性，要求乙方物业出台一系列针对公房上市 出售后学校家属区管理的规定，在具体实施

12、时严格要求规范 管理，打击社会闲散人员因房屋出售后管理难度加大进行违 法活动 ，维护学校校园、家属 区安全稳定 。 4 4 建立健全中介市场，提供完善服务 中介机构在住房二级市场 的交易 活动 中具 有重要地 位 ， 国外大城市绝大部分存量房交易都是通过中介机构完成的。 发展住房二级市场需要相应数量的高水准的中介机构的支 持。目前我国中介市场还相当不发达，服务内容、收费标准 也不规范。中介机构数量不少 ，但大都规模较小、资金有 限、素质不高。为此，政府应当尽快 出台规范中介服务内 容、收费标准等方面的政策，严格中介行业的市场准入制 度，吸引资金实力强大的投资者介入中介市场，提升这一行 业的公司

13、形象，同时，加强中介行业的自律 ，提高服务人员 的素质，为住房二级市场的快速发展提供完善服务。 5结论 高校已购公房上市交易涉及学校和教职工切身利益，是 一 个敏感话题 ，同时也是一个复杂难题。但高校不能畏惧困 难 ，将问题积压起来留给后人，而应该积极探索、努力研 究 、开拓创新 ，合理合法解决已购公房上市难题，使高校和 教职工达成双赢的可持续发展状态。 参考文献： 1 林增杰 公 房人 市政 策研究 J 首都 经济 贸易 大学学 报 ，1 9 9 9 ( 4 ) 2 曹 国斌 开放公房二级市场的意义 J 学 习论坛 ，2 0 0 0 ( 6 ) 3 傅十和 发展和规范我国住房二级市场 J 管理世界， 2 0 0 0 ( 2 ) 4任玉岭 居民住 房制度改革的 国际借鉴及启 示 J 中国 市场 ，2 0 1 5 ( 1 8 ) 【 作者简介樊鹏 ( 1 9 8 4 一) ，汉族，陕西西安人，国资处科 长，工程师 ，硕士学位 ，从 事高校职工住房管理研究。