物业前期介入管理精选PPT.ppt

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1、关于物业前期介入管理第1页，讲稿共190张，创作于星期二物业工程前期介入物业工程前期介入第2页，讲稿共190张，创作于星期二培训要点培训要点前期物业管理是物业管理过程中非常重要的一个阶段。前期物业管理是物业管理过程中非常重要的一个阶段。本章介绍物业管理早期介入的作用和内容，前期物业本章介绍物业管理早期介入的作用和内容，前期物业服务合同，物业接管验收，房屋装修管理、物业管理服务合同，物业接管验收，房屋装修管理、物业管理招投标以及物业服务合同。招投标以及物业服务合同。第3页，讲稿共190张，创作于星期二开篇案例开篇案例 某某商商品品房房小小区区一一期期业业主主张张先先生生准准时时入入住住，在在办办

2、理理入入住住手手续续时时开开发发商商聘聘请请物物业业公公司司要要求求张张先先生生先先在在前前期期物物业业服服务务协协议议上上签签字字，并并交交纳纳1 1年年的的物物业业服服务务费费后后，才才能能拿拿到到钥钥匙匙。张张某某因因急急于于收收房房，没没有有细细看看协协议议条条文文便便签签了了字字。入入住住后后才才发发现现小小区区树树木木稀稀少少，空空地地都都是是黄黄土土，没没有有草草坪坪，绿绿化化率率极极低低，门门口口很很少少见见到到保保安安，外外人人可可以以随随意意出出入入，装装修修垃垃圾圾长长时时间间无无人人清清运运等等。张张先先生生找找到到物物业业公公司司经经理理，要要求求物物业业公公司司改改

3、进进。物物业业公公司司经经理理称称，小小区区属属分分期期开开发发，要要等等后后期期工工程程全全部部建建成成后后，才才能能整整体体绿绿化化，目目前前出出入入小小区区人人员员较较多多，不不便便进进行行查查验验。张张先先生生则则要要求求减减免免物物业业服服务务费费，但但物物业业公公司司不不答答应应。回回家家后后，张张先先生生仔仔细细查查看看前前期期物物业业服服务务协协议议，发发现现协协议议中中对对保保安安服服务务、小小区区绿绿化化和和公公共共卫卫生生都都没没有有明明确确约约定定。到到物物业业公公司司通通知知张张某某交交纳纳第第2 2年年物物业业费费时时，张张先生予以拒绝。先生予以拒绝。第4页，讲稿共

4、190张，创作于星期二案例分析案例分析问题实质：问题实质：这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即这个问题实际上涉及了一个重要但尚未引起重视的问题，即前期物业服务协议的前期物业服务协议的签订及对业主的效力问题签订及对业主的效力问题。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与。根据张先生提供的前期物业服务协议内容，有失公平主要体现在收费标准与物业公司提供的服务明显质价不符上。物业公司提供的服务明显质价不符上。处理依据：处理依据：张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双方客观上不存在张先生并没有与物业公司按照合同法规定订立前期物业服务协议，双

5、方客观上不存在要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服要约与承诺的订约阶段，协议内容实际上是物业公司单方面规定的，业主不可能参与约定，前期物业服务协议无法体现业主的真实意思。尽管务协议无法体现业主的真实意思。尽管物业管理条例物业管理条例规定了前期物业服务协议内容应当包含在物规定了前期物业服务协议内容应当包含在物业买卖合同中业买卖合同中，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定，但这并不意味着业主将来要签订的协议内容不会发生变化。因此，这一规定并不能保障业主对于前期物业服务协议的知情权。并不能保障业主对于前期物业服务协议

6、的知情权。第5页，讲稿共190张，创作于星期二第一节第一节 物业管理的早期介入物业管理的早期介入概念概念 是指物业服务企业在是指物业服务企业在接管物业之前接管物业之前，就参与物，就参与物业的业的规划设计和建设规划设计和建设的过程，从的过程，从业主与使用人业主与使用人以及物业管理以及物业管理的角度，就物业开发、建设和今的角度，就物业开发、建设和今后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质后使用管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备。上和组织上做好准备。第6页，讲稿共190张，创作于星期二项目前期项目前期与建设单位签与建设单位签订管理合同始订管理合同始（收楼前（收楼前3-6个月）个

7、月）与业委会签订与业委会签订第一份合同第一份合同早期早期介入介入前期前期管理管理时间划分时间划分第7页，讲稿共190张，创作于星期二一、物业管理早期介入的意义一、物业管理早期介入的意义物业管理早期介入的作用主要有：物业管理早期介入的作用主要有：1.有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症有利于优化设计，完善设计细节，减少返工，防止后遗症2.有利于提高房屋建造质量有利于提高房屋建造质量3.有利于保证物业的使用功能有利于保证物业的使用功能4.有利于加强对所管物业的全面了解有利于加强对所管物业的全面了解5.有利于后期管理工作的进行有利于后期管理工作的进行第8页，讲稿共190张，创作于星期二

8、二、物业管理早期介入的内容二、物业管理早期介入的内容物业管理早期介入的流程图如下：Y与房地产开发公司开始洽谈初步达成协议介入可行性研究签订合同正式进入早期介入退出房地产开发介入规划设计阶段介入施工建设阶段介入物业销售阶段物业移交验收结束早期介入，进入正常物管N主体完工第9页，讲稿共190张，创作于星期二（一）物业管理在规划、设计阶段的参与（一）物业管理在规划、设计阶段的参与规规划划设设计计阶阶段段的的早早期期介介入入是是指指物物业业管管理理企企业业在在房房地地产产开开发发已已确确立立的的项项目目设设计计规规划划阶阶段段即即开开始始介介入入，此此时时的的主主要要内容就是内容就是完善物业的功能和管

9、理功能设计完善物业的功能和管理功能设计。设设计计规规划划阶阶段段是是房房地地产产开开发发的的第第二二个个阶阶段段，这这个个阶阶段段要要解解决决的的主主要要是是综综合合考考虑虑整整体体环环境境设设计计、小小区区的的合合理理布布局局、房房屋屋或或楼楼宇宇的的使使用用功功能能、建建材材的的选选用用、居居住住的的安安全全舒舒适适、硬硬件件设设施施、设设备备配备和服务配套等。配备和服务配套等。第10页，讲稿共190张，创作于星期二1配套设施的完善配套设施的完善对对于于一一定定规规模模的的住住宅宅小小区区，要要有有幼幼儿儿园园、学学校校等等公公益益事事业业，各各类类服服务务商商业业网网点点（饮饮食食店店、

10、邮邮电电所所、银银行）、人们休息活动场所与场地。行）、人们休息活动场所与场地。配套设施完善 对于写字楼、商贸中心等，则商务中心面积以及停车场大小都很重要。第11页，讲稿共190张，创作于星期二2水电气等的供应容量水电气等的供应容量水水电电气气的的供供应应容容量量是是项项目目规规划划设设计计时时的的基基本本参参数数，设设计计人人员员在在设设计计时时，通通常常参参照照国国家家的的标标准准设设计计，而而国国标标仅仅规规定定了了下下限限，即即最最低低标标准准，只只要要高高于于此此限限就就算算达达到到设设计计要要求求。但但随随着着社社会会生生活活水水平平的的不不断断提提高高，生生活活、工工作作中中的的耗

11、耗能能设设备备将将会会越越来来越越多多，对对这这些些能能源源的的需需求求量量不不断断增增加加；再再加加之之地地域域的的气气候候、地地理理环环境境等等因因素素的的差差异异，也也会会造造成成实实际际用用量量的的差差异异。因因此此，在在规规划划设设计计时时，要考虑到这些因素，要考虑到这些因素，给水电气等的供应容量留有余地给水电气等的供应容量留有余地。第12页，讲稿共190张，创作于星期二 3.安全保卫系统安全保卫系统 规划设计时，对安全保卫系统智能化给予足够重视。在节约成本前提下尽可能设计防盗报警系统，给业主创造一个安全的居家环境。可视对讲单元防盗门阳台上的红外线探头第13页，讲稿共190张，创作于

12、星期二 4.垃圾处理方式垃圾处理方式 根据各地不同情况，决定是否采用设立垃圾桶或分发垃圾袋，以及是否有专人收倒垃圾还是业主自己收倒垃圾。此外还应考虑垃圾外运方式与垃圾集运站位置。垃圾箱垃圾压缩设备第14页，讲稿共190张，创作于星期二 5.绿化布置绿化布置 绿化应考虑气候、环境、造型、布局等，特别的根据需要搭配。主干道：以种高大乔木落叶为主；次干道：小区的路通常56m，人行为主，通车为次，绿化选择富于变化、色彩变化、高低错落变化。主干道绿化 住住宅宅群群之之间间道道路路通通常常23m，以以花花木木为为主主，种种一一些些花花卉卉，一一些些草草坪坪，使人有舒适感。使人有舒适感。住宅群间绿化第15页

13、，讲稿共190张，创作于星期二 6.消防设施消防设施 在建筑设计中消防设备的配套是有严格要求的，物业管理公司应着眼于各种消防死角，比如大楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般考虑不周，自动喷淋装置也不可能估计每个角落。消防设施和消防演习物管公司应建议在这些地方配备灭火器物管公司应建议在这些地方配备灭火器（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭（电器部分应用二氧化碳灭火器）或灭火砂箱。火砂箱。第16页，讲稿共190张，创作于星期二7建筑材料的选用建筑材料的选用建建筑筑材材料料的的选选择择不不仅仅影影响响着着工工程程的的质质量量、造造价价，而而且且也也会会影影响响以以后后的的物物业业管管理理服服务务。

14、不不同同的的建建筑筑材材料料由由于于其其材材料料特特性性的的不不同同，使使用用养养护护要要求求不不同同，随随之之要要求求的的养养护护设设备备、管管理理工工作作量量就就不不同同。如如玻玻璃璃、大大理理石石、陶陶质质墙墙砖砖、涂涂料料等等不不同同建建筑筑材材料料的的外外墙墙饰饰面面，对对保保洁洁的的要要求求就就不不同同。物物业业管管理理企企业业应应根根据据自自己己以以往往的的管管理理经经验验，本本着着节节约约资资源源、保保护护环环境境的的原原则则，提提出出建建筑筑材材料料选选择择的的意意见见，为为今今后后的的物物业管理服务工作提供一定的便利。业管理服务工作提供一定的便利。第17页，讲稿共190张，

15、创作于星期二8.高层建筑外观的清洁问题高层建筑外观的清洁问题如，建议设计供清洗装置升降移动用的轨道如，建议设计供清洗装置升降移动用的轨道9.物业管理需要设备问题物业管理需要设备问题如如果果采采用用智智能能化化管管理理就就应应向向规规划划设设计计单单位位提提出出有有关关管管线线的的特特殊要求，做好预留。殊要求，做好预留。第18页，讲稿共190张，创作于星期二规划阶段应注意的问题规划阶段应注意的问题 物业管理公司参与规划设计可从下面几个方面考虑：实用性实用性 房屋的功能首先满足实用功能。采光、通风、隔热都应满足要求。房屋功能要有实用性第19页，讲稿共190张，创作于星期二 美观、耐用性美观、耐用性

16、 美观与耐用两方面处理很好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如有些房地产商考虑美观、突出一些造型，采用一些寿命短的材料（挂灰板、铁网）装修一些间隔墙，特别在一些公共部分，造成物业管理企业在接手管理后没几年，就需花大量资金重新装修，给物业管理公司和业主造成很大后期经济负担。第20页，讲稿共190张，创作于星期二 例：住宅空调统一留位、防盗网门统一安装、尽量减少二次装修影响公共外观的不统一。以上材料尽可能采用不锈、耐用材料，以免长时期锈迹、污染外墙、影响整体美观等等。住宅空调的统一留位第21页，讲稿共190张，创作于星期二 功能性功能性 除了正常规划设计考虑的功能性。还应注意一些常被忽视的功能性设

17、施配备，如：住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备第22页，讲稿共190张，创作于星期二 集中“能源计量表”功能配备。如水、电气能源量按功能区分，集中安放入公共区间，通常讲“三表出户”。煤气表出户电表出户水表出户第23页，讲稿共190张，创作于星期二 各种指标牌、小区（大厦）平面图，警示标志（牌）配备。第24页，讲稿共190张，创作于星期二 物业管理用房的配备（如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等）n垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施。住宅底层可作为物业管理用房垃圾的分类收集第25页，讲稿共190张，创作于星期二 其他功能。防火、防盗、访客等系统，购物活动场所、

18、绿化道路、围墙护栏等环境，邮政、交通、通讯等功能。绿色的围墙护栏活动场地信报箱第26页，讲稿共190张，创作于星期二 以人为本的活动休闲区域 底层架空可作为活动场所楼间的活动场所绿地上的活动场所第27页，讲稿共190张，创作于星期二 安全性安全性 有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理 第28页，讲稿共190张，创作于星期二 利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失 住宅围合的智能化进出控制第29页，讲稿共190张，创作于星期二 装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料 道路要人车分流 人车分流，行人有自己的道路系统第30页，讲稿共190张，创作于星期二

19、节能性节能性 注意各种节能材料的运用 公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯）公共区域的照明第31页，讲稿共190张，创作于星期二案例案例早期介入发现设计不合理怎么办？早期介入发现设计不合理怎么办？开开元元国国际际物物业业管管理理公公司司与与祥祥隆隆置置业业公公司司签签约约，为为其其开开发发的的海海天天名名人人广广场场提提供供物物业业管管理理顾顾问问服服务务，随随后后组组成成的的顾顾问问团团即即抵抵达达现现场场，开开始始前前期期顾顾问问服服务务工工作作。当当时时，海海天天名名人人广广场场尚尚处

20、处于于结结构构施施工工阶阶段段。顾顾问问团团通通过过分分析析市市场场、阅阅读读图图纸纸、勘勘验验现现场场和和比比较较测测算算，从从满满足足物物业业管管理理服服务务需需求求、保保证证物物业业管管理理运运行行质质量量、控控制制物物业业管管理理经经济济成成本本的的角角度度，提提出出了了多多项项优优化化设设计计建建议议。期期间间，他他们们还还发发现现消消火火栓栓系系统统存存在在着着设设计计超超标标的的问问题题。于于是是，开开元元国国际际顾顾问问团团提提议议发发展展商商抓抓紧紧找找设设计计院院洽洽商商变变更更设设计计，取取消消一一道道消消火火栓栓及及其其立立管管（设设计计三三道道）。发发展展商商认认为为

21、开开元元国国际际的的建建议议确确实实很很有有道道理，便马上和设计院进行交涉。理，便马上和设计院进行交涉。第32页，讲稿共190张，创作于星期二不不料料设设计计院院不不愿愿意意否否定定自自己己的的设设计计方方案案，坚坚持持认认定定必必须须要要有有三三道道消消火火栓栓及及其其立立管管，发发展展商商反反复复交交涉涉也也未未获获认认可可，球球又又被被踢踢回回开开元元国国际际。开开元元国国际际的的专专业业人人员员不不屈屈不不挠挠，书书面面列列出出国国家家消消防防设设计计规规范范的的有有关关条条款款，并并和和海海天天名名人人广广场场的的原原消消火火栓栓设设计计进进行行对对比比分分析析，指指出出其其不不合合

22、理理所所在在。发发展展商商据据此此再再次次找找到到设设计计院院，设设计计院院这这次次无无法法予予以以拒拒绝绝，只只好好按按照照开开元国际的意见修改元国际的意见修改了设计。了设计。通通过过消消火火栓栓系系统统的的设设计计变变更更，发发展展商商不不仅仅体体会会到到了了开开元元国国际际的的技技术术实实力力，而而且且感感受受到到了了他他们们的的负负责责精精神神，随随后后又又把把整整个个项项目目的的智智能能化化工工程程交交给给了了开开元元国国际际控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。控股的开元同济楼宇科技公司设计、施工。试结合物业管理早期介入问题，谈谈自己的体会！试结合物业管理早期介入问题，谈谈自己的体

23、会！第33页，讲稿共190张，创作于星期二案例分析案例分析体会：体会：俗话说俗话说:“:“鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道鞋子舒服不舒服只有穿的人才知道”。套用过来，就是。套用过来，就是“物业完美不完美、物业完美不完美、惟有管理者最清楚惟有管理者最清楚”。一个成熟的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开。一个成熟的物业公司见多识广，孰优孰劣、何长何短的经验积淀对开发商具有难得的借鉴和参考价值。所以聪明的发展商在发商具有难得的借鉴和参考价值。所以聪明的发展商在“纸上谈兵纸上谈兵”的设计阶段和的设计阶段和“照猫画照猫画虎虎”的施工阶段，都应十分的施工阶段，都应十分注意倾听物业公司注意倾听

24、物业公司的意见和建议。的意见和建议。第34页，讲稿共190张，创作于星期二（二）物业管理在施工阶段的参与（二）物业管理在施工阶段的参与建建设设施施工工阶阶段段的的早早期期介介入入是是指指物物业业管管理理企企业业在在房房地地产产开开发发已已确确立立的的项项目目建建设设施施工工阶阶段段即即开开始始介介入入，此此时时的的主主要要内内容容就就是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。是进行工程监控和熟悉项目的整体情况。物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。（1）监督工程质量并提出意见）监督工程质量并提出意见 物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及

25、其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。用加压泵测试管道是否有渗漏第35页，讲稿共190张，创作于星期二（2）建建设设过过程程中中如如何何按按照照设设计计规规划划的的图图纸纸施施工工，所所有有建建筑筑材材料料，尤尤其其是是关关键键材材料料齐齐规规格格质质量量是是否否符符合合设设计计要要求求，如有问题，及时提出问题。如有问题，及时提出问题。（3）物物业业附附属属设设备备及及设设施施、配配套套设设施施建建设设是是够够符符合合设设计计要要求求，如有遗缺、偏差和质量问题，及时提出弥补、修改等建议。如有遗缺、偏差和质量问题，及时提出弥补、修改等建议。（4）对对物物业业管管

26、理理所所需需设设施施建建设设的的特特殊殊要要求求是是够够可可以以满满足，如存在什么技术性、质量性问题，及时提出并修改。足，如存在什么技术性、质量性问题，及时提出并修改。第36页，讲稿共190张，创作于星期二（5）掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题（一年使用期除外）。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。第37页，讲稿共190张，创作于星期二（1）组织验收小组）组织验收小组

27、 由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如：主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期 与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准 准备竣工验收的表格资料 房屋接管验收表 机电设备按盘验收表等等 3）把好工程质量验收关房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程验收时，必须细致入微。具体做法是：第38页，讲稿共190张，创作于星期二（2）竣工验收内容）竣工验收内容 通常竣工验收分为四次 隐蔽工程验收被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程 分期验收是指分期进行的工程项目或个

28、别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收 单项工程验收是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。全部工程验收整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。第39页，讲稿共190张，创作于星期二案例案例某某小小区区尚尚处处于于施施工工阶阶段段，开开发发商商委委托托物物业业管管理理公公司司早早期期介介入入。物业管理公司根据管理经验，发现：物业管理公司根据管理经验，发现：1该该小小区区在在高高层层或或多多层层住住宅宅的的楼楼道道、走走廊廊两两边边的的墙墙上上，东东一一块块、西西

29、一一块块补补丁丁般般地地布布满满了了有有线线电电视视、水水表表、电电表表、电电子子保保安安、电话等箱子。电话等箱子。2在在小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。小区设计图纸中发现，原先的垃圾房设计不够合理。3有有几几幢幢楼楼的的楼楼板板内内无无任任何何预预埋埋管管道道，这这将将影影响响今今后后的的“穿穿线线”工作。工作。第40页，讲稿共190张，创作于星期二物业公司提出整改建议：物业公司提出整改建议：1 1根根据据不不同同房房型型的的特特点点，留留出出一一定定的的空空间间，将将所所有有的的表表具具安安装装在在合合适适的的位位置置，既既方方便便不不同同单单位位来来安安装装，又又为为今今后

30、后抄抄表表工工作作省去不少麻烦。省去不少麻烦。2 2就就向向开开发发商商建建议议设设置置骑骑墙墙式式垃垃圾圾房房，一一面面朝朝向向小小区区存存放放垃垃圾圾，一一面面朝朝向向交交通通道道路路，便便于于装装运运垃垃圾圾。此此垃垃圾圾房房建建筑筑面面积积在在二二十十平平方方米米左左右右，内内外外设设门门，内内墙墙面面贴贴瓷瓷砖砖，设设水水龙龙头头便便于于清清洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。洗，下置排水道，外立面与小区整体建筑风格相协调。3 3物物业业管管理理公公司司向向开开发发商商汇汇报报了了此此事事，开开发发商商立立刻刻命命令令施施工工队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工

31、过程。队返工，并要求物业管理公司和监理方共同监督施工过程。第41页，讲稿共190张，创作于星期二分析分析本本案案例例是是一一家家物物业业管管理理公公司司在在早早期期介介入入阶阶段段，向向开开发发商商提提出出了了几几条条合合理理化化建建议议，既既使使开开发发商商节节约约了了成成本本，又又避避免免日日后后因因这这些些细细节节引引发发纠纠纷纷。物物业业管管理理早早期期介介入入的的最最大大好好处处，是是物物业业管管理理公公司司能能从从业业主主的的利利益益、需需求求出出发发发发表表意意见见，从从而而把把一一般般楼楼盘盘开开发发中中容容易易出出现现的的问问题题降降到到最最低低限限度度。早早期期介介入入的的

32、物物业业管管理理公公司司是是从从物物业业管管理理服服务务审审慎慎的的思思维维角角度度、从从是是否否有有利利于于日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。日后物业管理服务等具体细节上提出意见或建议。第42页，讲稿共190张，创作于星期二问题问题1早期介入费用由谁承担？早期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承费用应由开发商承担担，原因：，原因：1 1）早期介入的主要目的是协助开发商工作）早期介入的主要目的是协助开发商工作（1 1）早期介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次早期

33、介入为验收接管打下基础，使房屋质量得到保证，提升了物业档次（2 2）使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助开发商销售使已购房业主对物业质量及日后管理放心，帮助开发商销售2 2）管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是开发商，管理费用尚无收费来源，此期间公司的实际服务对象是开发商，谁受益，谁付费。谁受益，谁付费。3 3）政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。政府规定：目前国家尚无统一立法，但各地政府明文规定。第43页，讲稿共190张，创作于星期二2设计单位不接受、采纳意见怎么办？设计单位不接受、采纳意见怎么办？不采纳理由不采纳理由（1 1）不符合设计规范）不符合设计规范

34、（2 2）增加设计难度）增加设计难度（3 3）自认为设计符合规范、无须更改）自认为设计符合规范、无须更改管理公司做法与态度：管理公司做法与态度：（1 1）对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计对确实不符合设计规范的意见，公司应放弃，应尊重科学，尊重设计（2 2）说服开发商，多为以后着想说服开发商，多为以后着想（3 3）一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努一些设计虽符合规范要求，但偏于保守，落后于现实发展需要，则应努力用事实依据来改变设计单位的看法。力用事实依据来改变设计单位的看法。第44页，讲稿共190张，创作于星期二三、写字楼早期介入的主要内容

35、三、写字楼早期介入的主要内容（一）在设计阶段的工作要点（一）在设计阶段的工作要点1、检检查查配配套套设设施施是是否否完完善善，如如邮邮局局、商商务务中中心心、垃垃圾圾房房、停停车车场场、员员工工餐餐厅厅等等服务设施服务设施；物管管理用房、库房、员工通道、岗亭等；物管管理用房、库房、员工通道、岗亭等后勤设施后勤设施；2、检检查查水水电电供供应应容容量量及及能能源源费费计计量量的的设设计计。根根据据写写字字楼楼的的功功能能要要求求和和考考虑虑不不同同业业主主（租租户户）使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量；使用的设备及其发展需要审查水电特别是区域供电容量；3、检查安全监控系统和消防系统

36、设备的布局是否合理实用，是否留有死角；检查安全监控系统和消防系统设备的布局是否合理实用，是否留有死角；4、检检查查建建筑筑材材料料的的选选用用是是否否合合理理。设设计计单单位位和和发发展展商商从从外外型型美美观观和和采采购购成成本本上上考考虑虑的较多，物管公司应从其后期维养的难易程度及费用提出选择建议；的较多，物管公司应从其后期维养的难易程度及费用提出选择建议；5、检检查查机机电电设设备备的的配配置置是是否否合合理理。物物管管公公司司应应主主要要从从不不同同功功能能和和不不同同业业主主的的使使用用要要求求、节节能能要要求求、安安全全要要求求、设设备备维维养养的的难难易易程程度度及及费费用用等等

37、几几方方面面对对各各机机电电系系统统提提出出选选择择建建议议。第45页，讲稿共190张，创作于星期二（二）在建安工程阶段的工作要点：（二）在建安工程阶段的工作要点：1、协助发展商审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；协助发展商审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划；2、协协助助发发展展商商审审查查承承建建单单位位提提出出的的材材料料和和设设备备清清单单及及其其所所列列的的规规格格与与质质量量、工工程程承承包包合同；合同；3、协协助助控控制制工工程程进进度度：物物管管公公司司通通过过对对施施工工计计划划和和现现场场情情况况的的分分析析对对比比，协协助助解

38、解决决施施工工中中的的问问题题，提提出出解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现；解决问题的措施、期限和承担者，并督促其实现；4、协协助助控控制制工工程程质质量量：物物管管公公司司要要参参与与制制定定重重大大项项目目和和设设备备的的招招投投标标条条件件和和合合同同条条款款；协协助助督督促促承承建建单单位位设设置置质质量量保保证证体体系系，设设立立质质量量检检查查负负责责人人；特特别别是是在在机机电电设设备备方方面面，物物管管公公司司要要对对订订货货、采采购购、包包装装、运运输输、储储存存、安安装装、调调试试及及成成品品保保护护进进行行全全过过程程的的检检查查和和验验收收，做做好好质质量量记记

39、录录和和分分析析，提提出出意意见见协协助助处处理理质量问题；质量问题；5、检查安全消防措施和保险合同条款；检查安全消防措施和保险合同条款；6、收集整理合同文件和技术档案资料。收集整理合同文件和技术档案资料。第46页，讲稿共190张，创作于星期二（三）在开业运营前筹备阶段的工作要点：（三）在开业运营前筹备阶段的工作要点：1、物物管管公公司司应应根根据据工工程程进进展展和和大大厦厦的的租租售售情情况况与与发发展展商商，协协商商制制定定一一份份详详细细的的工工作作计计划划和和进进度度控控制制表；表；2、起草大厦的物管委托合同并与发展商签署；、起草大厦的物管委托合同并与发展商签署；3、与发展商协商制定

40、大厦的管理维修公约并报市房地局核准备案；、与发展商协商制定大厦的管理维修公约并报市房地局核准备案；4、开立项目银行结算帐户、管理基金帐户并建帐；、开立项目银行结算帐户、管理基金帐户并建帐；5、与与发发展展商商一一起起制制定定租租售售价价格格和和营营销销方方案案；了了解解已已签签约约的的业业主主和和租租户户及及发发展展商商对对他他们们在在物管方面所做的承诺，以制定相应的服务和解决方案；物管方面所做的承诺，以制定相应的服务和解决方案；6、制定大厦运营期的保险方案，签署保险合同，注意其与大厦的工程一切险的衔接；、制定大厦运营期的保险方案，签署保险合同，注意其与大厦的工程一切险的衔接；7、制制 定定

41、大大 厦厦 物物 业业 管管 理理 的的 岗岗 位位 设设 置置 和和 人人 员员 编编 制制，列列 出出 人人 员员 到到 位位 时时 间间 表表；第47页，讲稿共190张，创作于星期二在开业运营前筹备阶段的工作要点在开业运营前筹备阶段的工作要点8、制定外包项目，签署外包合同；制定汇总各部门采购清单；、制定外包项目，签署外包合同；制定汇总各部门采购清单；9、根根据据开开业业前前人人员员到到位位计计划划、人人员员工工资资福福利利及及办办公公费费用用、外外包包合合同同费费用用以以及及采采购购清清单单编编制制开开办费预算报发展商审批执行；办费预算报发展商审批执行；10、根根据据大大厦厦的的楼楼宇宇

42、设设备备情情况况及及业业主主租租户户的的服服务务需需求求预预测测编编制制物物业业管管理理费费预预算算，确确定定每每月月每每建建筑筑平平米米的的管管理理费费金金额额；根根据据设设备备情情况况及及业业主主使使用用功功能能的的要要求求，拟拟定定能能源源费费计计量量及及分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；分摊方案及原则；确定服务项目及各类收费标准；11、通邮地址和通邮手续；、通邮地址和通邮手续；12、工程方面、工程方面13、人员培训；、人员培训；14、建建立立主主要要的的制制度度和和工工作作程程序序：公公众众制制度度、员员工工岗岗位位职职责责、人人事事制制度度、财财务务制制度度及及重重要要对对

43、客服务程序等；客服务程序等；15、相应文件及表格的设计、印刷和使用；、相应文件及表格的设计、印刷和使用；16、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。、协助发展商办理业主的入伙手续；办理业主及租户的入住手续。第48页，讲稿共190张，创作于星期二四、制定物业管理方案的准备工作四、制定物业管理方案的准备工作（一）进行拟管项目全面情况调查研究（一）进行拟管项目全面情况调查研究1.调查研究的主要内容调查研究的主要内容（1）项目的位置）项目的位置（2）项目面积）项目面积（3）项目建筑情况）项目建筑情况（4）配套及附近交通状况）配套及附近交通状况（5）消防、安保、清洁等设施状况）消防、安

44、保、清洁等设施状况（6）项目性质及特色）项目性质及特色（7）政府的支持、扶持与介入程度）政府的支持、扶持与介入程度（8）开发商的背景）开发商的背景（9）周边环境状况）周边环境状况第49页，讲稿共190张，创作于星期二2.调查研究的主要方法调查研究的主要方法2.调查研究的主要方法调查研究的主要方法（1）派人实地考察）派人实地考察（2）从报刊、广播、电视等公开信息收集）从报刊、广播、电视等公开信息收集（3）向政府有关部门了解）向政府有关部门了解（4）其他途径）其他途径（二）进行住区人员物业管理与服务需求的调查（二）进行住区人员物业管理与服务需求的调查1.调查内容调查内容（1）住区人员自然状况分析：

45、总人口、男女比例、年龄结构、受教育程度与职业、民族、经济收入）住区人员自然状况分析：总人口、男女比例、年龄结构、受教育程度与职业、民族、经济收入（2）住区人员需求分析：需求的对象、弹性、条件等）住区人员需求分析：需求的对象、弹性、条件等2.需求特性分析需求特性分析（1）对象性）对象性（2）条件性）条件性（3）欲求性）欲求性（4）关联性）关联性（5）反复性）反复性（6）选择性）选择性第50页，讲稿共190张，创作于星期二（三）进行竞争对手企业情况的调查（三）进行竞争对手企业情况的调查1.竞争对手总体情况调查：数量、分布等竞争对手总体情况调查：数量、分布等2.竞竞争争对对手手能能力力调调查查：资资

46、金金、企企业业规规模模、技技术术水水平平、业业绩绩、经经营水平营水平3.竞争对手成功的奥妙、技巧竞争对手成功的奥妙、技巧4.本企业同竞争者竞争成功的机会有多大本企业同竞争者竞争成功的机会有多大第51页，讲稿共190张，创作于星期二五、制定物业管理方案五、制定物业管理方案1.项目管理的整体设想与策划项目管理的整体设想与策划2.管理模式管理模式3.公司人力资源管理公司人力资源管理4.规章制度建议规章制度建议5.经营管理指标经营管理指标6.社区文化建设与社区服务社区文化建设与社区服务7.财务管理及经费收入测算财务管理及经费收入测算8.日常管理日常管理9.物业维修养护计划和实施物业维修养护计划和实施第

47、52页，讲稿共190张，创作于星期二第二节第二节前期物业服务合同前期物业服务合同一、前期物业管理概述一、前期物业管理概述二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同三、业主临时公约三、业主临时公约第53页，讲稿共190张，创作于星期二第二节第二节前期物业服务合同前期物业服务合同一、前期物业管理概述一、前期物业管理概述二、前期物业服务合同二、前期物业服务合同三、业主临时公约三、业主临时公约第54页，讲稿共190张，创作于星期二主要有以下几点区别：主要有以下几点区别：（1）早早期期介介入入的的物物业业管管理理不不一一定定与与开开发发商商确确定定管管理理合合同同委委托托关关系系；而而前前期期物物业业管管

48、理理必必须须有有委委托托关关系系，管管理理者者已已拥拥有有该该物物业业的管理权。的管理权。（2）早早期期介介入入一一般般还还没没有有确确定定物物业业与与业业主主等等具具体体管管理理对对象象；而前期物业管理必须而前期物业管理必须有明确的管理对象。有明确的管理对象。（3）在在早早期期介介入入中中，物物业业管管理理公公司司只只是是起起辅辅助助作作用用；而而在在前前期物业管理中，物业管理公司起期物业管理中，物业管理公司起主导主导作用。作用。（4）早早期期介介入入服服务务对对象象是是建建设设单单位位，并并由由建建设设单单位位根根据据约约定定支支付付早早期期介介入入服服务务费费用用；而而前前期期物物业业管

49、管理理服服务务的的对对象象是是全全体体业业主主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。，并按规定向业主收取物业管理服务费用。第55页，讲稿共190张，创作于星期二时段确定时段确定业委会与物业管理企业签订新的物业业委会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效前服务合同生效前一般始于收楼前一般始于收楼前3-63-6个月不等个月不等责权关系责权关系费用问题费用问题业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系业主、开发建设单位和物业管理企业复杂的责权关系交付使用前为建设单位交付使用前为建设单位交付使用后为业主及其使用人交付使用后为业主及其使用人第56页，讲稿共190张，创作于星期二2.2.前期物业管理中

50、权利主体的相互关系前期物业管理中权利主体的相互关系前前期期物物业业管管理理阶阶段段，形形成成了了开开发发企企业业、受受托托的的物物业业管管理理企企业业以及以及业主业主三个权利主体共存的法律关系。三个权利主体共存的法律关系。开开发发企企业业与与物物业业管管理理企企业业达达成成的的前前期期物物业业管管理理委委托托合合同同须须向向行业主管部门备案。行业主管部门备案。开发商与业主：开发商与业主：买卖关系买卖关系开发商与物业公司：开发商与物业公司：合同聘用关系合同聘用关系物业公司与业主：物业公司与业主：服务与被服务关系服务与被服务关系 买受人如果拒绝接受拟定的前期管理合同也就意味着物业买卖无法成交，这是