2022年造价控制方法A收集 .pdf

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1、【讨论】利用扩初图招标的造价控制方法京-通盈-成本：从理论上讲，工程招标应该用施工图纸进行招标。但在实际工程操作中，很多建设方都是用扩初图招标的。主要原因，就是工期的问题了。从扩初图认定到出施工图，快的也需要两个月。招标阶段，一般需要一个月左右的时间才能完成招标。如果用施工图招标，那就意味着工期最少也得晚一个月。因此，很多开发商都选择了用扩初图招标，在施工图出来前，基础土方工程已经完成。或者是设计院没有能力做深化设计的内容。如幕墙、钢结构、弱电智能化等。需要通过初设图纸招标，然后深化设计。这样才能施工用扩初图招标，对建设方来说，对后期造价控制影响很大。个人认为，主要有以下几个方面：1、工程量变

2、化的风险；2、工程项目变化的风险，比如土建中的柱、梁、墙截面变化，增加项目等；机电被动检测与主动检测的变化，环境温度变化等3、材料变化的风险；档次在土建中尤为突出。品牌变化严重影响价格机电中的智能化等以上变化所带来的风险对项目造价控制来讲容易失控，而且经常建设方被动跟着承包方转圈！上海-weiwei-预算：我们老板的做法是找熟人介绍施工单位，防止以后找事，呵呵。费率招标！京-通盈-成本：几乎如出一辙的说抢工期，但究竟最终抢来多少工期，性价比有多高呢？北京-涵-成本：开发商可能会权衡工期和造价，综合考虑后会有一个定论。成都-小强-合约：抢工期是最恼火的，什么都乱京-通盈-成本：费率招标又是一个定

3、额，那回到了起点北京-涵-成本：对，确实是上海-weiwei-预算：拟定框架协议，结算时麻烦重庆-葵-成本：费率招标？指啥？广州-蓝天-成本：对，所以要做好前期的计划。北京-涵-成本：但是预算愿意用费率招标，在招标的时候图省事北京-丰-土建：这不单是一般的开发商是这样做的，国家的大型项目也是这样，首都国际机场三号楼也是这样，为了 08 年奥运前启用，就是三边工程，边设计边施工边变更，图纸的版本从最初的1.0 到最后都不知是几十版了，当初签的合同基本上就是不能用了，直接费所有的量全要重新核，单价能用的也很少，措施费也在调整，主材价也要调整山东-船长-预算：如果采用费率招标，主材是如何处理的？（甲

4、供还是乙供）？乙供材料单价如何确定？江苏-蛰伏-成本：费率招标施工出来后双方再编制预算确定合同总价名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 1 页，共 9 页 -北京-涵-成本：甲供和乙供跟招标方式没有关系京-通盈-成本：刚才还没有提及一点：4、若是结构形式发生变化了，那么基本上招标就失去了意义？成都-小强-合约：约定好甲供和乙供的采管费问题就OK了京-通盈-成本：不是甲供、乙供的问题京-通盈-成本：甲供、乙供没有关系，可以约定当期参考价格和调价机制京-通盈-成本：也可以甲供取采保费的原则深圳-西风-成本：甲供、乙供关系的如是乙供进入定额计价是要取利润的深圳-JR-成本：其实可以约定的

5、都没关系，问题是这个抢的工期的实际意义京-通盈-成本：乙供可以限价，加调价机制深圳-西风-成本：有关系京-通盈-成本：你可以约定他不进入计费，让大家自行报采保费京-通盈-成本：我现在想知道各位有什么建议控制以上几点引起的造价失控深圳-JR-成本：抢的这些工期，除了资本化利息什么的有节约，势必又对过程中很多问题造成影响，但是抢回来的工期对最后的收入，能否测算出贝塔值？江苏-蛰伏-成本：这样的情况我们做多了开工就定个采用什么定额下浮多少那些材料自购那些材料甲定乙供那些材料甲供等完工后给结算京-通盈-成本：这里面怎么做好成本控制呢？深圳-西风-成本：深圳-JR 同意你的说法甲方往往很赶时间结果适得其

6、反京-通盈-成本：但有些深化设计的分项工程也是一样难以控制造价。怎么处理？深圳-JR-成本：前段时间想去测算这抢回来的工期对最后利润的影响率，结果没弄出来，哈哈北京-涵-成本：提前一天销售，提前一天封顶，这些能带来多少利好重庆-葵-成本：京-通盈-成本但有些深化设计的分项工程也是一样难以控制造价。怎么处理？能不能举例？京-通盈-成本：这个议题，一直是困扰我的事情。也想听各位的建议北京-涵-成本：我正在研究这个招标方式的问题深圳-JR-成本：因为某企业为了去突破政府指标，用了三个月，带来了数千万的利息费用，但是是否能利用争取到得指标来实现利润的增大，又没做测算山东-船长-预算：对于 1.工程量的

7、变化这个只要是扩充图纸不可避免，现在在图纸不准确的情况大多是采用暂定量招标，施工图下发一定时间内核对施工图纸工程量形成施工图固定量合同价北京-涵-成本：公司很多项目都用费率或者模拟清单，成本控制真的挺被动的京-通盈-成本：山东-船长-预算：暂估量就有一个问题：不平衡报价怎么处理？名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 2 页，共 9 页 -中山-悟空-房建：我觉得很难控制只能签固定单价合同先定好单价，措施费定死结构形式变了基本的东西不会变安徽-地产-成本：项目不全或者做法不一样怎么处理山东-船长-预算：2.工程项目的变化，昨天晚上有个同仁提出这么一个建议，就是用招标的清单项目和选材来

8、限制设计，比如机电安装的清单采用PPS镀锌管给水管，那设计你就必须采用PPS镀锌管给水管。安徽-地产-成本：而且措施费如果工程量变化大不调整也是不现实的成都-小强-合约：其实我觉得：一般的赶工期，主要是在售楼部亮相这段时间：可以对价格相对变化不大的基础部分约定单价，先进场可能好点山东-船长-预算：不平衡报价我认为可以与招标测算单价进行比较，在询标或者在疑问卷指出与招标单位测算单价进行比较中山-悟空-房建：先定好交楼标准，材料用料基本就定死了，设计变化主要是量的变化京-通盈-成本：好像上述各位的招使过山东-船长-预算：我们这里总包招标会给投标单位标注偏高和偏低表，对于明显不平衡报价会在这个表格中

9、给予标注，提醒施工单位重新核定该项单价中山-悟空-房建：至于措施费：只要面积不变、建筑体型和高度等不变，差异不会大，可以定死价中山-悟空-房建：不平衡报价，可以设定一个基准值京-通盈-成本：怎么设定？标底单价？北京-涵-成本：措施费可以包死，我觉得，如果用费率招标，措施费可以包死吗北京-涵-成本：从定额中把措施费单拎出来北京-小松-成本：北京的定额？北京-涵-成本：我没做过预算，不知道可行否中山-悟空-房建：我们的做法，还是以招标时政府发布的信息价作为材料价格基准，清单及采用的定额都固定，报价单位只考虑上下浮的问题。中山-悟空-房建：类似标底单价中山-悟空-房建：费率招标，要求合同计价条款很清

10、晰，否则以后争议很大中山-悟空-房建：现在市场材料人工价格变化很大，签固定价款合同都要考虑主材调差的问题，有个基准的话也便于调差名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 3 页，共 9 页 -京-通盈-成本：项目变化导致的子目没有。那怎么处理？是以定额为参考来确定吗？京-通盈-成本：或者是范围界定北京-涵-成本：没有的话只能承包商上报，甲方确认了吧北京-涵-成本：如果有类似的就按类似的子目中山-悟空-房建：没有的项目价格按定额计价后下浮几点。包括水电安装前期预埋我们都要求总包单位做，在招标文件和合同里面定好计价方式。京-通盈-成本：是呀，那不是失去了先机吗？广东-老郑-工程：也不能说是

11、失去了先机吧广东-老郑-工程：其实，拿个框框就开始做工程，等楼盘封顶才拿到施工许可证的事情，这个本身就不利成本控制，山东-船长-预算：我们是在合同中约定有相近的按照相近的，没有相近的，按照定额：合同约定定额人工单价；土建（人才机的和乘以一个系数）机电安装的（定额基价+人工费乘以系数+主材费）*税率，不在计取其他任何费用了京-通盈-成本：对。老郑说得极好广东-老郑-工程：但是，作为成本部，应该有预警，并把风险向公司汇报，中山-悟空-房建：没办法，不急着搞销售的话，资金回笼慢公司周转也有影响广东-老郑-工程：刚才你们说的一个单价的问题，我们之前采用过一种做法，广东-老郑-工程：还是给水管的问题，比

12、如可能审图的时候，管径有可能变化，部分 PPR管径，由 DN20改为 DN25，那么，就给出这个DN25的管径单价进行招标，工程量暂定为1 广东-老郑-工程：这样，避免了大家以后再去争议这个价钱的行为，我的意思，这种做法，只是一种参考思路，大家可以有预见性把一些存在的变化因素在招标清单里面体现出来京-通盈-成本：是呀，那不是需要考虑得特别是多的清单情况出现广东-老郑-工程：也不会，如果一个企业是做过连续多年开发案例的，那样，基本上可能形成一种设计方式，山东-船长-预算：这样会有一个弊端就是，如果施工单位比较有经验，可以预见将来 DN20的管改为 DN25的，那他就可以把DN25的价格报的很高，

13、而且又不影响总投标报价怎么办？京-通盈-成本：是的就不平衡报价了广东-老郑-工程：那么，就算他是拿着方案图施工，但是，审图的结果应该跟方案图并不会有很明显的出入，但是，要考虑一下新的规范要求带来的隐性风险成都-小强-合约：未计价材料及土建主材以甲方认价回复为准，甲方材料认价原则：未计价材料费主要材料的甲方认价（货到现场的当期市场现金采购价）另外单独约定采管费就OK了京-通盈-成本：当期市场价怎么确定？山东-船长-预算：我在前期招标中就是把两个规格的量简单的分摊一下，让施工单位无法报严重不平衡报价郑州-突然-成本：群里的兄弟们，现在新的抗震规范出来了，新老规范之间钢筋差异会有多少，有哪位做过这方

14、面的测算名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 4 页，共 9 页 -广东-老郑-工程：不平衡报价是不可避免的，除非极端性的价格，不然，我觉得没必要针对这个不平衡报价进行议价成都-小强-合约：当期市场价甲方产品询价，确定一个合适价格单位后，交给乙方就 OK了山东-船长-预算：施工单位不认可甲方询价，如何解决？京-通盈-成本：关键就是合适价格的确定广东-老郑-工程：比如，招标过程中，指定某品牌的材料，恰好某施工单位有关系能够在该品牌拿到低价，那么他的单价肯定会稍低，而其他根本就未使用过这品牌的单位报价肯定会稍高，山东-船长-预算：对，会有这种现象郑州-突然-成本：这个是他们的资源优势，

15、老郑，把人家利润炸的太狠了广东-老郑-工程：所以，对于不平衡报价，除非很不合理，明显偏高或者明显偏低的情况，招标过程可以忽略，成都-小强-合约：双方合同约定了呀，未计价材料及土建主材以甲方认价回复为准，甲方材料认价原则：未计价材料费主要材料的甲方认价（货到现场的当期市场现金采购价广东-老郑-工程：还有，就是考虑一个不平衡报价带来的影响，成都-小强-合约：甲方认价的这个价格是保证能买回来的，乙方不同意，甲方直接给联系方式，保证这个价格买的到啊成都-小强-合约：双方合同约定了呀，未计价材料及土建主材以甲方认价回复为准，甲方材料认价原则：未计价材料费主要材料的甲方认价（货到现场的当期市场现金采购价甲

16、方单方面认价肯定是行不通的广东-老郑-工程：比如有可能甲供的材料，或者甲方指定施工单位等等，可能被剥离的材料或者项目，应该加强审核，成都-小强-合约：双方约定一个采管费不行吗？成都-小强-合约：在这个基础上乙方收采管费山东-船长-预算：施工单位要求的往往不是采管费这个东西，他想利润最大化郑州-突然-成本：采保费 35%，一般都是这样给施工单位的。京-通盈-成本：哦，那这种是甲方认价，乙方采购，但一定是需要对方能买来，同时这样付款方式又会出问题了成都-小强-合约：前面你的招标文件约定好，他不愿意就不来投标就OK了，前期招标的时候就要约定采管费的条件深圳-西风-成本：甲定乙供材料价要双方都同意才行

17、京-通盈-成本：对呀深圳-西风-成本：乙方不同意甲方能怎么办?成都-小强-合约：前期招标前约定相应的条件，如采管费，付款方式等成都-小强-合约：招标的时候乙方不同意，合同都签不了的山东-船长-预算：乙方不同意采取的行动就是，你不认价他不干活深圳-西风-成本：要以供货方的合同为依据京-通盈-成本：一旦签了合同，那又不一样了名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 5 页，共 9 页 -深圳-西风-成本：施工前甲方是大爷进场后 乙方是大爷山东-船长-预算：认低了他还不干，这时工程上就会找你啦成都-小强-合约：招标前，需要明确很多东西，完后在合同中体现，后期出现问题，尽量按照合同执行郑州-突

18、然-成本：船长说的这种情况很常见。京-通盈-成本：有这一条的时候，你定的价格，我说买不来，你自己买可以吧山东-船长-预算：对，好多这样谈价的，说买不来，改甲供吧成都-小强-合约：招标的时间需要在过程中解决很多问题：1.双方后期可能出现问题的解决方式2.对方的；履约诚信记录广东-老郑-工程：京-通盈-成本，有这一条的时候，你定的价格，我说买不来，你自己买可以吧。这个在合同执行过程，还真是时不时有这种情况，成都-小强-合约：那我换个角度说，我说这个东西 20 块，你说 20 块买不到，市场没有，我把我这边的联系方式告诉他，这里有你买的到的郑州-突然-成本：通盈兄说的意思是：甲定的价格乙方无法采购的

19、话，可以改为甲供北京-涵-成本：实在不行，三方坐一起谈呗广东-老郑-工程：或者他买到了，但是，样板非常糟糕，是山寨货里面的极品，估计，你也不会用，北京-涵-成本：签订三方协议北京-涵-成本：不过这样甲方的责任大了成都-小强-合约：三方需要签认价的东西成都-小强-合约：另外一些样品需要封样京-通盈-成本：对呀。签订合同后再来论价格的事情。建设方需要承担很多的本来应该承建方承担的责任广东-老郑-工程：通盈对于这种扯皮的解决办法，应该比较有经验，不如讲讲你在操作过程里面，是怎么解决，郑州-突然-成本：成都-小强-合约：那我换个角度说，我说这个东西20 块，你说 20 块买不到，市场没有，我把我这边的

20、联系方式告诉他，这里有你买的到的这样的周期会很长，而且会供货单位会价格反复。毕竟谁最终下单听谁的。成都-小强-合约：。如果把时间压缩到一定时间，要求供应商提出报价的有效期，可以避免吧山东-船长-预算：小强说的这个问题，一旦供应商知道你只是询价，而非实际采购方，他会跟施工单位联合抬高价格的，只有真正的采购方才是上帝京-通盈-成本：我是把原来一直想弄明白的话题今天大家一起讨论，所以今天立题的时候用的是【讨论】，真的有时候感觉很无赖山东-船长-预算：小强说的这个问题，一旦供应商知道你只是询价，而非实际采购方，他会跟施工单位联合抬高价格的，只有真正的采购方才是上帝太正确了山东-船长-预算：其实也不能叫

21、无赖，都是在不同角度，不同立场，有着不同利名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 6 页，共 9 页 -益的京-通盈-成本：我说的是自己建设方很无赖。山东-船长-预算：有些施工单位要求的利润还是比较合理的京-通盈-成本：当然一定需要给承建方适当的利润广东-老郑-工程：如果涉及材料多的话，执行合同过程的肉搏战是少不了，成都-小强-合约：因为询价本身是机房比价的过程，招标实际上是利用人的互相猜忌心理压价，京-通盈-成本：但往往这时候的签证确认才是利润丰厚的地方山东-船长-预算：对郑州-突然-成本：通盈兄这个担心，我想只能在合同条款中附加认价流程，通过合同约定规避上述问题。中山-悟空-房建

22、：大家觉得总包单位多少利润率比较合适？山东-船长-预算：往往乙供材料选谁不是建设方说了算，要是甲指乙供还可以广东-老郑-工程：以前我遇过很多这种问题，比如一个签证项目，几万块钱的，施工单位说某某材料根本买不过来，然后，我去询到更便宜点的价钱，结果，把联系方式给施工单位之后，然后，价格立马上涨了，广州-天歌-工程：前期招标的时候为了工程进度，三边工程，模拟清单或者费率招标，好像没有很好的解决办法郑州-突然-成本(307126743)15:12:08 我们单位一般惯常做法是遵照政府公信力信息价，如果没有按照监理、工程部、成本部一同认定的价格下发给施工单位。老郑说的这种情况很常见，如果出现类似的状况

23、，我一般会直接改为甲供。断了他们的念想京-通盈-成本：但不是没有很好解决办法，就不解决。还得去解决他广东-老郑-工程：或者像一些装修工程，材料价钱可能有几万块的，标底材料价，假设只有 100 块，那么，施工单位送个 60 块的样板给你，因为，影响外观效果，那么，甲方为了赶工期之类的，有时候，不得不另补差额，让他再买更好点的材料。广州-天歌-工程：我常用的方法是PK，谈茶水费后，拿到书面报价广东-老郑-工程：以前我遇过很多这种问题，比如一个签证项目，几万块钱的，施工单位说某某材料根本买不过来，然后，我去询到更便宜点的价钱，结果，把联系方式给施工单位之后，然后，价格立马上涨了，这个怎么解决？广东-

24、老郑-工程：郑州-突然-成本你的想法好，但是，上头同意么，有些公司，走的流程，又复杂，需要会签的人又多，会直接影响进度的，山东-船长-预算：同意老郑的看法，我们这里盖个甲供至少到总经理郑州-突然-成本：我们公司 10 万元以内可以直接委托采购。郑州-突然-成本：一般这类的材料总价不高。如果总价高的话，在设定的时候就直接调整为甲供材名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 7 页，共 9 页 -山东-船长-预算：其实有时候为了降低成本和加快进度，制度可以灵活一些广东-老郑-工程：说到这个流程，就很有意思，以前我们公司有个项目，因为刮台风嘛，然后，项目上就下通知给施工单位，让他们做好防台风

25、工作，结果，台风都刮完好几天了，这个会签流程才走完，郑州-突然-成本：不想改甲供的目的很简单，无非是怕大家监守自盗，吃回扣而已。山东-船长-预算：突然-你那里总承包机电的都什么材料甲供？广东-老郑-工程：通盈，那个调价的事情，有时候，考虑工期等因素，不会明显比市场行情高出不少，造价影响不是很大，如果我决定，会适当让步，没办法，郑州-突然-成本：大宗的材料、设备都是甲供。广东-老郑-工程：大宗的材料，这个还好点，就算不是甲供，也可能签订三边协议供货，广东-老郑-工程：最怕是时不时搞个几万的单子，别看都是一二万的，有时候，项目大点，你也不敢随便签这个字，郑州-突然-成本：很多材料是直接和生产厂家签

26、订的。京-通盈-成本：老郑说得对呀，就怕单子多了广东-老郑-工程：如果你们像万科一样，有战略合作商，这个问题，就容易解决很多，京-通盈-成本：战略采购中有的可以。没有的呢？郑州-突然-成本：我现在很少拟定暂定价的东西，要么改为甲供，要么乙方自报价，单价包死。减少这方面的隐患。广东-老郑-工程：通盈，在我看来，看价钱影响了，比如可以集中在一家公司供货，还是可以采取集中招标的方式，甲方乙供，山东-船长-预算：我们只有散热器、阀门、消火栓箱配电箱、电线、电缆、水泵之类的，塑料管甲指乙供、其他钢管、保温材料类的都是乙供了咱们继续探讨广东-老郑-工程：额，通盈，上述的问题，你分亨一下你的经验呀郑州-突然

27、-成本：通盈兄，我想打断先问一下有人对设计限额这块有接触没？广东-老郑-工程：其实，我觉得成本管理里面的过程控制，真的很重要，跟施工管理的过程控制一样京-通盈-成本：我做过呀中山-悟空-房建：我觉得成本管理的位置很尴尬郑州-突然-成本：我们准备给设计管理中心下指标修正数据库指标呢。京-通盈-成本：看你原来当地的标准再做对比中山-悟空-房建：很多时候，帮老板省了钱，他还觉得你有问题。中山-悟空-房建：抓紧点吧，得罪很多人，放松点吧成本超支自己又不好过郑州-突然-成本：国家通行的抗震设计规范，许多地方都应该会涉及到京-通盈-成本：首先是把强制标准的东西做一个比较，然后再收集资料标杆名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 8 页，共 9 页 -感谢“京-通盈-成本”“山东-船长-预算”“广东-老郑-工程”“成都-小强-合约”“北京-涵-成本”等群友为我们奉献一次精彩的讨论！成本控制 B群（139246881）群简介：探讨房地产,成本控制,预算决算,招标采购,财务管理,税收筹划 2011年 5 月 18 日名师资料总结-精品资料欢迎下载-名师精心整理-第 9 页，共 9 页 -