《深圳市光明区棚户区改造实施细则（试行）》编制说明.docx

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1、深圳市光明区棚户区改造实施细则（试行）编制说明为稳步推进光明区棚户区改造工作，按照区委区政府工作部署，我局起草了深圳市光明区棚户区改造实施细则（试行）（以下简称实施细则）。现就相关情况说明如下：一、编制依据主要以国务院关于加快棚户区改造工作的意见（国发201325号）、广东省人民政府关于加快棚户区改造工作的实施意见（粤府20142号）、深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（深圳市人民政府令第292号）、深圳市人民政府关于加强棚户区改造工作的实施意见（深府规20188号）、深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实深圳市人民政府关于棚户区改造工作职权调整决定的实施意见（深府办规20191号）作为编制依据，

2、结合光明区老旧住宅区实际情况进行编制。二、适用范围实施细则适用于光明区范围内国有用地上（含原光明华侨畜牧场用地）按照棚户区改造政策实施的旧住宅区拆旧建新改造（以下简称棚户区改造）活动。符合关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办201638号）第六条规定，无法独立进行改造的零散旧住宅区可以不纳入棚户区改造政策适用范围。因规划统筹需要，具备改造条件的城中村、旧屋村，确需通过棚户区改造政策实施拆旧建新改造的，可以参照本实施细则规定程序实施，但项目搬迁安置补偿标准需另行制定。三、基本原则光明区棚户区改造工作遵循以下原则：（一）以公共利益为目的，主要通过拆旧建新的方式，由区政府主导，以人才住房

3、专营机构为主实施，其他企业可以参与。（二）在满足基础设施及公共服务配套设施要求的基础上，其住宅部分除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。（三）采取货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合等方式，由权利主体自愿选择。（四）实行统一的搬迁安置补偿标准。实行货币补偿的，按照深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）（深圳市人民政府令第292号）的规定进行补偿；实行产权调换的，按照套内建筑面积1:1或不超过建筑面积1:1.2的比例确定产权调换标准；根据项目实际情况，可以奖励权利主体每套住房增购不超过10平方米的建筑面积，增购面积的价格按照同地块安居型商品房的价格计收，最高不超过被搬迁

4、住房类似房地产的市场价格。四、组织机构依照市棚改8号文要求，结合辖区部门设置及职责分工特点，设定组织机构及职责分工如下：（一）区棚户区改造工作领导小组（以下简称区领导小组），是光明区棚户区改造工作领导机构，负责领导全区棚户区改造工作，对棚户区改造的重大事项进行审议、决策。（二）区住房和建设局是光明区棚户区改造改造工作的主管部门（以下简称区主管部门），负责区领导小组的日常工作，统筹协调全区棚户区改造工作，编制区棚户区改造规范性文件，受理、审查棚户区改造项目申报及棚户区改造年度计划申请，将棚户区改造项目年度计划、项目搬迁安置补偿方案和社会稳定风险评估报告，向市主管部门申请备案，将列入棚户区改造年度

5、计划的项目申请纳入市保障性安居工程年度计划，编制棚户区改造项目实施方案，核发项目实施主体确认文件，签订项目监管协议，负责棚户区改造项目涉及的政策性房屋信息核查，审核棚户区改造项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告，组织编制项目概念规划和专项规划等工作。（三）区城市更新和土地整备局负责核查棚户区改造项目范围内土地及建筑物信息，开展棚户区改造项目专项规划审查和报批，办理建设用地审批手续，签订土地使用权出让合同，将列入棚户区改造年度计划的项目申请纳入房屋征收年度计划，根据公共利益的需要，依法实施房屋征收等工作。（四）市规划和自然资源局光明管理局负责将列入棚户区改造年度计划的项目申请纳入年度城市建

6、设与土地利用实施计划，对棚户区改造项目中涉及的历史遗留问题用地进行处理，将审批通过的项目专项规划依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信息系统。（五）街道办事处负责宣传、贯彻棚户区改造政策，调查区旧住宅区综合情况，筛选、申报棚户区改造项目，委托专业机构对旧住宅区住房质量、消防、使用功能或配套设施开展评估，发布棚户区改造意愿征集公告，开展项目意愿征集工作，申请将项目纳入棚户区改造年度计划，协助核查棚户区改造项目涉及的政策性房屋信息，组织项目实施主体开展权利主体信息公示及权属认定，组织项目实施主体编制项目搬迁安置补偿方案，开展项目社会稳定风险评估，开展补偿签约、签订搬迁安置补偿协议，受房屋征收部门委

7、托，依法开展房屋征收具体实施等工作。（六）项目实施主体负责在街道办事处的组织下，开展信息核查及权属公示、认定工作，开展申请项目范围内土地、建筑物等相关信息核查，在区主管部门的组织下，编制棚户区改造项目专项规划，在街道办事处的组织下，编制项目搬迁安置补偿方案，根据项目需要，组织开展房屋测绘及价值评估工作，开展协商补偿工作，签订搬迁安置补偿协议，按照约定支付补偿款，开展协商补偿工作，签订搬迁安置补偿协议，按照约定支付补偿款，开展房屋搬迁、拆除及产权注销等工作。（七）区司法局、区规划土地监察局、区发展和改革局、区财政局等其他相关部门，依据职能分工开展监督、管理、审批等工作。五、工作流程总体上依据市棚

8、改8号文规定的流程，对个别环节进行细化和优化，确保项目的可操作性。具体流程包括五个阶段：（一）项目申报与审查阶段1、街道办事处组织开展摸底调查，掌握区内旧住宅区土地与建筑物信息、住房产权、房屋质量、周边公共配套设施、改造意愿等情况，建立信息台账。2、街道办事处在综合情况调查的基础上，筛选改造意愿强烈、实施条件成熟的旧住宅区，开展棚户区政策适用性评估后（需取得地质灾害危险性评估报告、危房鉴定报告、消防安全评估报告、基础设施和公共服务设施建设评估报告的一项或多项），向区主管部门申报项目，提交项目综合情况调查报告、评估报告等资料。棚户区改造实行项目申报常态化。3、区主管部门应自受理之日起20个工作日

9、内，完成项目的申报审查。（二）项目意愿征集与计划阶段1、经审查通过的项目，区主管部门委托具有相应资质的机构编制项目概念规划。2、街道办事处在项目现场发布意愿征集公告，公布补偿标准和项目概念规划。改造意愿征集期限原则上为90日，最长不超过180日。3、意愿征集期限届满，经占建筑物总面积95%以上（含本数）且占总数量95%以上（含本数）的权利主体同意或区领导小组认为确需改造的项目，街道办事处向区主管部门申请纳入棚户区改造年度计划。提交纳入棚户区改造年度计划申请书、意愿征集情况报告及相关证明材料等资料。4、区主管部门应自收到街道办事处申请材料起20个工作日内，完成项目的审核，并报区领导小组审议。5、

10、经区领导小组审议通过的项目，纳入区棚户区改造年度计划，并由区主管部门报市主管部门备案。同时纳入相应实施计划。（三）确认项目实施主体阶段1、区主管部门在项目纳入棚户区改造年度计划后，及时编制项目实施方案，并报区领导小组审议。2、项目实施方案审议通过后，区主管部门按照区领导小组审议结果，依程序确认人才住房专营机构作为项目实施主体，或通过招标等方式确定项目实施主体，并核发项目实施主体确认文件。3、区主管部门在项目现场公告项目实施主体名称、简介及资格确认文件。（四）信息核查与项目规划阶段1、项目实施主体在取得项目实施主体确认文件后，及时向相关部门申请开展项目土地、建筑物等相关信息核查。2、项目信息核查

11、完成后，项目实施主体负责将核查结果进行整理、汇总，形成初步权属信息，并在项目现场进行公示。公示期不少于7个自然日。权利主体不明确等特殊情形，需在公众媒体进行公示的，由街道办事处将相关情况在深圳市属报纸或光明区政府在线进行公示。3、公示期间，相关权利主体对公示结果有异议的，可以向街道办事处提出异议申请，并提供合法、有效的异议证明材料。街道办事处受理后，组织项目实施主体对异议事项进行复核。经复核，确需改变原权属信息的，应及时更改并重新公示；维持原公示结果的，应对异议方予以解释说明。经公示及异议处理完成后，以公示及处理结果最终确定权利主体权属信息。4、街道办事处组织项目实施主体，充分征求权利主体意见

12、，依据实施细则及棚户区改造项目具体情况，开展项目搬迁安置补偿方案编制工作。5、街道办事处委托专业机构，同步开展项目社会稳定风险评估，编写社会稳定风险评估报告。6、区主管部门组织项目实施主体，根据城市总体规划、土地利用总体规划和法定图则的要求，考虑片区公共配套设施和市政交通基础设施承载能力、人才住房和保障性住房建设等因素，结合信息核查结果、项目概念规划，编制项目专项规划，报区城市更新和土地整备局审查。7、项目专项规划审查通过后，区城市更新和土地整备局在市属主要媒体、官方网站、项目现场进行公示，征求公众意见，公示期不少于30个自然日。8、街道办事处将项目土地及建筑物信息核查结果、项目搬迁安置补偿方

13、案、项目社会稳定风险评估报告一并提交区主管部门，由区主管部门报区领导小组审议。9、区城市更新和土地整备局将公示期间收集的意见及其处理情况连同项目专项规划一并提交区城市更新工作领导小组审议。10、经区领导小组审议通过后，由区主管部门将项目搬迁安置补偿方案、项目社会稳定风险评估报告报市主管部门备案。区城市更新和土地整备局依程序将项目专项规划报市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批。11、审批通过的项目专项规划由区主管部门组织项目实施主体在项目现场公示，或以其他方式通知权利主体，同时抄送市住房和建设局、市规划和自然资源局光明管理局。市规划和自然资源局光明管理局依程序纳入规划国土“一张图”综合管理信

14、息系统。12、项目专项规划审批通过后，区主管部门与项目实施主体签订项目监管协议。（五）项目搬迁安置补偿阶段1、项目搬迁安置补偿方案及社会稳定风险评估报告取得市主管部门同意备案的意见后，街道办事处组织项目实施主体，适时启动项目搬迁补偿签约工作。街道办事处会同项目实施主体，与被搬迁人签订三方搬迁安置补偿协议。2、补偿签约期限届满，经占建筑物总面积95%以上（含本数）且占总数量95%以上（含本数）的权利主体同意后，项目继续实施；否则项目终止，调出年度实施计划，且5年内不再启动该项目棚户区改造工作，但区领导小组认为确需改造的项目除外。3、补偿签约期限届满，对于达不成搬迁安置补偿协议，或房屋所有人不明确

15、的，街道办事处将项目相关情况形成书面报告，经区主管部门审核，报区领导小组审议通过后，可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收，具体由区城市更新和土地整备局组织开展。涉及违法行为的，由区规划土地监察局依法启动行政处罚程序。4、项目依法实施房屋征收程序后，对于征收补偿签约期限届满仍无法达到100%权利主体签订补偿协议的，街道办事处将项目签约情况及相关证明材料收集、整理后，提交区主管部门，由区主管部门报区领导小组审议后，项目终止。5、项目实施主体根据补偿协议签订情况，适时启动房屋搬迁事宜，开展收房、支付补偿费用等相关工作。6、补偿协议签订完成后，项目实施主体应当向区住房和建设局申请房屋拆除工程备案，组织具有相应资质的拆除施工单位完成建筑物拆除，区住房和建设局应对拆除过程进行监督，并对拆除情况进行确认。7、被搬迁房屋完成拆除后，项目实施主体应向不动产登记部门申请办理与补偿协议相对应的产权证书注销登记。8、建筑物拆除和不动产权利证书注销后，项目实施主体持项目立项批复、环境影响评价批复、项目实施主体确认文件、项目监管协议、补偿协议等相关材料，向区城市更新和土地整备局申请办理建设用地审批手续。9、项目实施主体组织开展报批报建、施工建设与管理、申请验收、安置分房、办理产权登记、移交配建的人才住房和保障性住房、公共设施等相关后续事项。光明区住房和建设局2019年09月26日12