《房地产开发与经营管理》完整版教程全套ppt课件.ppt

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1、1.理解房地产的相关概念和特征;房地产开发、房地产经营的含义和特征。 2.了解房地产业与建筑业的关系;房地产业与金融业的关系。 3.掌握房地产的分类及房地产开发的分类;房地产开发的主要参与者;房地产开发的流程;房地产经营的类型。,1.房地产相关概念及分类。 2.房地产开发的概念、特点及分类。 3.房地产开发的主要参与者。 4.房地产开发的流程。,1.掌握房地产相关基础概念。 2.了解房地产市场及行业的发展态势。,认识房地产与房地产业,熟悉房地产开发,了解房地产经营,分析房地产开发经营环境,了解房地产市场,任务一,认识房地产与房地产业,一、房地产的含义,广义的房地产是指全部土地和房屋及附着于土地

2、和房屋上不可分离的部分。通常是学者研究界定的房地产,实际上等同于不动产。 狭义的房地产是指城市商品化的房地产。 房地产是我国独有的概念,国际上一般称为“不动产”意义为永久性的财产。在我国香港,房地产又称为“物业”。,二、房地产的特征,三、房地产的分类,(一)按房地产用途分,(四)按房地产权属分,(二)按房地产实物形态分,(五)按房地产开发经营内容分,(三)按房地产开发程度分,(六)按住宅的产权性质分,四、房地产业,(一)房地产业的含义,基于其产品属性,房地产业是指从事房地产这种产品开发经营的行业;基于其经济实体,房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务等经济实体组成的产业部门。,四、房地产

3、业,(二)房地产业的性质,联合国的国际标准产业分类表明,房地产业是一级产业,不隶属于任何其他一级产业。房地产业属于第三产业,独立于建筑业。,四、房地产业,(三)房地产业在国民经济中的地位,作为国民经济的基础产业,房地产是社会经济活动的基本要素和场所,是居民生活消费的载体。房地产业也是社会经济活动的基本物质前提;是国民经济发展的基本保证;是人口素质提高和社会全面进步的基本条件;是城市经济发展和城市现代化的重要基础;是社会创造财富的重要源泉。,四、房地产业,(四)房地产业与金融业,任务二,熟悉房地产开发,一、房地产开发的含义,房地产开发是房地产业中的物质生产的过程,是房地产业中最基本、最主要的经济

4、活动内容。广义上的房地产开发跨越生产和流通两个领域,包括规划设计、集体土地征收、国有土地上房屋征收、土地开发、各类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用和物业管理服务等。狭义上的房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理,形成房地产产品的物质生产过程。,二、房地产开发的特征,三、房地产开发的分类,按开发的区域性质分,按开发的规模分,按开发的对象分,四、房地产开发的主要参与者,五、房地产开发的流程,(一)投资决策分析阶段,五、房地产开发的流程,(二)前期准备阶段,五、房地产开发的流程,(三)项目建设阶段,五、房地产开发的流程,(四)租售及物业管理阶段,任务三,了解

5、房地产经营,一、地产经营,(一)地产经营的含义,广义的地产经营是指利用各种方式和手段进行土地的开发利用,以获取经济收益的活动。 狭义的地产经营主要指流通过程的经营活动,即土地的出让、转让、出租、抵押等有偿流转过程,其实质是土地产权经营。,一、地产经营,(二)地产经营的途径,二、房产经营,(一)自营出租类型,(四)现房出售类型,(二)合营出租类型,(五)分期付款出售类型,(三)期房出售类型,(六)部分出售部分出租类型,任务四,分析房地产开发经营环境,一、房地产开发经营环境的内涵,对房地产开发经营而言,环境就是指以房地产开发经营行为为中心,作用于该行为的所有外界事物,是开发经营活动赖以生存和发展的

6、各种因素的总和。房地产开发经营环境就是影响房地产开发经营活动的外部条件的总和。 房地产开发经营环境能够从各个层次、各个方面对房地产开发经营所要达到的目标产生积极或消极作用。房地产开发经营环境是相当复杂的,不仅表现在其构成因素上,更表现在其对房地产开发经营目标产生的作用。,二、房地产开发经营环境的特征,三、房地产开发经营经济环境,宏观经济条件,区域的经济地位,居民经济收入和购买力,四、房地产开发经营政策环境,五、房地产开发经营法制环境,六、房地产开发经营其他环境,房地产开发经营社会环境,房地产开发经营自然环境,房地产开发经营交通环境,任务五,了解房地产市场,一、房地产市场的含义,(一)含义,房地

7、产位置的固定性导致房地产实体无法在不同市场间流转,真正流转的是房地产权益。从实质上讲,房地产市场就是房地产各种权益在不同主体间流转的过程中所涉及的各种交易关系的总和。,一、房地产市场的含义,(二)特征,一、房地产市场的含义,(三)分类,二、房地产市场基本要素,三、房地产周期,(一)房地产周期的含义,房地产周期的概念来自经济周期理论。房地产经济周期,是指房地产业在发展过程中随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。,三、房地产周期,(二)房地产周期的特点,1.房地产周期的基本特点,(1)不对称性,(3)供给波动的剧烈性更强,(5)空置率的指标性,(7)传导机制的相似性,(2)长期增强性

8、,(4)需求循环的领先性,(6)规律性,(8)差异性,三、房地产周期,(二)房地产周期的特点,2.房地产周期与宏观经济周期的差异,(1)周期波动次序的差别,(2)波幅与波长不同,三、房地产周期,(三)房地产周期的分类,三、房地产周期,(四)房地产周期的阶段,1.了解感知房地产开发项目策划的概念、特性、作用、内容、模式 和房地产开发项目策划报告的主要内容。 2.理解房地产市场调研的概述、重要性、内容、程序和方法。 3.熟悉掌握房地产开发项目市场细分的概述、程序、房地产目标市场的选择。 4.理解吸收区位的内涵、房地产开发项目的区位选择。 5.掌握巩固房地产开发项目市场定位的含义、基本程序和内容、基

9、本原则、房地产项目市场定位的要点。 6.掌握消化房地产开发项目主题策划的相关概念、作用、步骤、主题的分类。,1.房地产开发项目策划的概念、特性、作用、内容、模式和房地产开发项目策划报告的主要内容。 2.房地产市场调研的概述、重要性、内容、程序和方法。 3.房地产开发项目市场细分的概述、程序、房地产目标市场的选择。 4.区位的内涵、房地产开发项目的区位选择。 5.房地产开发项目市场定位的含义、基本程序和内容、基本原则、房地产项目市场定位的要点。 6.房地产开发项目主题策划的相关概念、作用、步骤、主题的分类。,1.逐渐形成市场调研的各种能力和技能。 2.会进行房地产市场细分。 3.能够进行房地产开

10、发项目主题策划。,认知房地产开发项目策划,进行房地产开发市场调研,进行房地产开发市场细分与目标市场选择,房地产开发项目区位的分析选择,房地产开发项目市场定位,房地产开发项目的主题策划,任务一,认知房地产开发项目策划,一、概念介绍,1.策划 策划在本质上就是筹划或谋划,是一项立足现实所提供条件的基础上、面向未来的谋划活动。,一、概念介绍,2.房地产开发项目策划 (1)概念:广义是指促销策划,即如何想方设法把楼卖出去或者可理解为这是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和选优的过程;狭义是指根据房地产开发项目的具体目标,以客观的市场调研为基础,优选最佳的项目市场定位,以独特的概念设计为核心,综合运

11、用各种策划手段,按一定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的构思和规划,并以具有可操作性的房地产项目策划文本作为结果的活动。,一、概念介绍,(2)房地产项目策划应注意内容(即房地产项目策划应着手点):,二、房地产开发项目策划的特性,三、房地产开发项目策划的作用,(1)房地产开发项目策划能使企业决策准确,为项目决策指明方向,避免项目运作出现偏差。 (2)房地产开发项目策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。 (3)房地产开发项目策划能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。 (4)房地产开发项目策划能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。,四、房地产开发项目策划

12、的内容,1.房地产项目区位的分析与选择,4.合作方式的分析与选择,2.房地产项目开发内容和规模的分析与选择,5.融资方式与资金结构的分析与选择,3.房地产项目开发时机的分析、选择与策划,6.产品经营方式的分析与选择,五、我国房地产开发的项目策划模式,六、房地产开发项目策划报告主要内容,任务二,进行房地产开发市场调研,一、房地产市场调研的概述,1.市场调研的概念 市场调研是指运用科学的方法并且有目的、有计划、系统地、客观地识别、收集、整理、分析和传播与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料,为提高产品的销售决策质量、解决存在于产品销售中的问题以及为企业营销决策提供依据的信息管理活动。,一、房地产

13、市场调研的概述,2.市场调研的目的 市场调研的目的是为管理决策部门提供参考依据,可能是为了制定长远战略规划,也可能是为制定某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。 3.市场调研的作用 市场调研有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向;有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场;有利于企业制定正确的营销策略;有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 4.市场调研的内容 市场调研的内容涉及消费者的意见、观念、习惯、行为和态度等方面。,一、房地产市场调研的概述,5.市场调研的原则 市场调研遵循客观性原则和科学性原则。 6.市场调研的结果 市场调研的结果是经过科学方法处理分

14、析后的基础性数据和资料,可以用各种形式的调研报告向社会或委托人公布(如有协议或合同,应根据协议或合同的要求执行) 7.房地产市场调研公司的概念 房地产市场调研公司就是以房地产为特点的商品对象,对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究和预测,并最终为营销决策服务的专业方法进行专业调研的公司。,一、房地产市场调研的概述,8.房地产市场调研的概念 市场调研和预测是搞好房地产开发项目策划的基础性工作,概括来说就是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和选优的过程,具体来说就是以房地产为特点的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进

15、行研究和预测,并最终为营销决策服务的专业方法。房地产市场调研是房地产开发企业为了及时做出正确的投资决策和营销决策,而客观系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。,二、房地产市场调研的重要性,(1)房地产行业作为资金密集型行业,项目运作资金动辄上亿元,丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。因此,通过市场调研,使房地产开发商对现有市场充分了解,对产品及营销策略进行评估,不断发现新的市场机会,解决面临的问题,规避市场风险。 (2)消费者的需求是不断变化的,及时的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。,三、房地产市场调研的内容,四、房地产市场调研的程序,五、房地

16、产市场调研方法,1.调研方法 (1)全面调查法；(2)重点调查法；(3)抽样调查法。 2.资料收集方法 (1)二手资料的收集方法:查询、交换、购买、索取、委托情报网收集。 (2)商业资料的收集方法:向市场调研公司购买。 (3)原始资料的收集方法: 访问法:a.面谈调查；b.邮寄调查；c.留置调查；d.电话调查。 观察法:a.直接观察法；b.间接调查法。 实验法。,任务三,进行房地产开发市场细分与目标市场选择,一、房地产市场细分,1.市场细分的概述 市场细分是指企业根据市场需求的多样性和购买者行为的差异性,把整体市场即全部顾客和潜在顾客,划分为若干具有某种相似特征的顾客群,以便选择确定自己的目标

17、市场。 2.房地产市场细分的概念 房地产市场细分就是指营销者通过市场调研,按照一定的标准,把房地产整体市场划分为若干个消费者群的市场的分类过程。其中,每个消费者群就是一个消费市场,也称“子市场”。,二、房地产市场细分的程序,三、房地产目标市场的选择,1.房地产目标市场的含义 所谓目标市场,就是企业选定参与营销活动以期达到营销目标的细分市场。 2.目标市场营销战略 (1)无差异性营销的优点是由于产品单一,有利于标准化与大规模生产,从而降低研究开发、生产、储存、运输、促销等成本费用,能以低成本取得市场竞争优势;缺点是忽视了各子市场需求的差异性,企业难以长期采用,一旦竞争者采取差异化或集中化的营销策

18、略,企业必须放弃无差异营销,否则,顾客会大量流失。 (2)差异性营销。 (3)密集性营销。,三、房地产目标市场的选择,3.目标市场选择的模式,任务四,房地产开发项目区位的分析选择,一、区位的内涵,区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。从大的方面来说指的是项目所在区域;从小的方面来说指的是项目开发场地。,二、房地产开发项目的区位选择,1.区位因素分析 房地产开发投资策略可以概括为五个要素,即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场(价格、顾客、销售区等)的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。 2.区位选择的原则 区位选择的第一原则要服从城市土地利

19、用规划,在这个条件下还要考虑自然、环境、经济和社会文化等因素。,二、房地产开发项目的区位选择,3.不同房地产开发项目用地区位选择 城市房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。 房地产投资企业一般投资于商业用房地产和居住用房地产,因此,下文仅讨论这两种房地产的区位选择。 居住用房地产选址应在城市规划指导下,选择符合居住功能要求、环境良好、有利于开发建设的新区或适宜的旧区改建地段。综合考虑所在地区的经济现状和发展趋势,以及服务对象的经济承受能力。 商业用房地产选址要考虑的标准主要是:要处于商业区;一面或两面临街;交通及通信方便;人口流量大;周围邻地预期有大的发展规划。具体可划为城市中央区、城市副

20、区和街区等不同层次的区位。,任务五,房地产开发项目市场定位,一、房地产开发项目市场定位的含义,它是指在房地产市场调研和分析的基础上,根据市场环境、企业资源及项目自身条件特征,选定目标市场,确定消费群体,明确项目档次、功能和设计建造标准。,二、房地产开发项目市场定位的基本程序和内容,1.基本程序 具体来说,主要按以下流程进行: 市场调查土地条件分析和确定潜在客户群产品定位(户型、面积、档次等)租售价格定位征意见方案调整成本与费用测算预测租售收入和租售进度经济评价确定最后方案。,二、房地产开发项目市场定位的基本程序和内容,2.主要内容 (1)确立开发理念。 (2)明确用途功能。 (3)筛选目标客户

21、。 (4)进行项目初步设计。 (5)测算租售价格。 (6)根据企业经济实力和项目投资流量,分析和选择适当的入市时机,充分考虑到风险和利益的辩证关系,提出可行的营销策划方案,保证项目的顺利进行。,三、房地产开发项目市场定位的基本原则,四、房地产项目市场定位的要点,任务六,房地产开发项目的主题策划,一、相关概念,1.主题 它是开发商所倡导的独特的开发理念、居住文化和生活方式,是项目的主要特点和优势,是贯穿于项目各环节的总体指导思想。主题概念具有层次性,有宏观主题和微观主题之分。在实际策划中,房地产项目主题概念常常用广告语的形式表现出来。 2.房地产开发项目的主题策划 它是指开发商或策划者对拟建项目

22、提出的一种概念、意图,一种贯穿于整个项目的精神和思想,是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念,体现了项目开发运作的总体指导思想。,二、房地产主题策划的作用,三、房地产主题策划的步骤,四、房地产项目主题的分类,1.掌握房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目的财务评价的基本概念和指标体系,主要技术经济指标,财务评价报表的编制。 2.了解房地产开发项目可行性研究的含义、作用、依据、工作程序,可行性研究报告的编制。 3.熟悉房地产开发项目的不确定性分析方法及方案的比选。,1.房地产开发项目可行性研究的含义。 2.房地产开发项目成本费用的构成。 3.房地产开发项目财务评价的指标。 4.房地

23、产开发项目不确定性分析方法。,1.能够掌握房地产开发项目财务评价的方法。 2.能够了解房地产开发项目可行性研究过程。,熟悉房地产开发项目可行性研究,估算房地产开发项目成本费用与收入,房地产开发项目财务评价,房地产开发项目的不确定性分析,房地产开发项目方案的比选,可行性研究报告的撰写,任务一,认知房地产开发项目策划,一、可行性研究概述,(一)可行性研究的含义和目的 (1)含义。 房地产开发项目可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节,它是指运用适当的技术经济研究方法对房地产拟建项目进行全面、系统的分析,试图对房地产开发项目做出可行或不可行判断的一种科学方法。 (2)目的。 房地产开发项

24、目可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,一、可行性研究概述,(二)可行性研究的作用和依据 1.可行性研究的作用 可行性研究是项目投资决策的依据。 可行性研究是筹集建设资金的依据。 可行性研究是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据。 可行性研究是编制下一阶段规划设计方案的依据。,一、可行性研究概述,2.可行性研究的依据 (1)自然、地理、经济、社会等基础资料。 (2)国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划。 (3)批准的项目建议书和同等效力的文件。 (4)国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划

25、等。 (5)国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证书或国土资源管理部门出具的项目用地预审意见。 (6)有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料。 (7)国家所规定的经济参数和指标。 (8)开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。 (9)环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见。,一、可行性研究概述,(三)可行性研究的工作阶段 可行性研究是在投资前期所做的工作,它分为四个工作阶段,每个阶段的内容由浅到深。,二、可行性研究的内容与步骤,(一)可行性研究的内容 房地产开发项目可行性研究的主要内容包括三个方面:一是通过市场调查预测及其研究,说明投资项目建

26、设存在的必要性;二是进行开发与施工技术方案的研究,论证其技术上的可行性;三是通过基础数据的预测和项目的效益分析,说明其在财务上的盈利性和在经济上的合理性。,二、可行性研究的内容与步骤,(二)可行性研究的步骤,三、房地产市场分析与预测,(一)市场分析,三、房地产市场分析与预测,(二)战略分析,三、房地产市场分析与预测,(三)市场预测,任务二,进行房地产开发市场调研,一、房地产开发项目成本费用构成,二、房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据,(一)开发成本,二、房地产项目投资成本费用估算汇总及计算依据,(二)开发费用,任务三,进行房地产开发市场细分与目标市场选择,一、房地产开发项目财务评价概述,

27、(一)房地产开发项目财务评价的概念及目的,1.房地产开发项目财务评价的概念 房地产开发项目财务评价是从项目的财务角度出发,以市场价格和行业收益率来评价项目的经济效果,判明项目的经济可行性,明确项目对投资主体的价值贡献,属于微观评价。 2.房地产开发项目财务评价的目的 (1)衡量企业财务盈利能力 (2)用于制订适宜的资金规划,一、房地产开发项目财务评价概述,(二)房地产开发项目财务评价的内容及指标体系,二、房地产开发项目财务评价的程序,三、房地产开发项目财务评价报表,(一)财务现金流量表,三、房地产开发项目财务评价报表,(二)利润和利润分配表,利润和利润分配表是反映项目计算期内各年的利润总额、所

28、得税及税后利润的分配情况的报表,用来计算投资利润率、资本金利润率、投资利税率等指标。,三、房地产开发项目财务评价报表,(三)资产负债表,资产负债表是用来反映项目计算期内资产、负债、所有者权益等财务状况的报表,用来计算资产负债表、流动比率等指标,分析项目偿债能力。,三、房地产开发项目财务评价报表,(四)借款还本付息计划表,借款还本付息计划表是反映项目计算期内各年借款的使用、还本付息以及偿债资金来源的报表,用来计算借款偿还期或者偿债备付率、利息备付率等指标。,四、房地产开发项目财务评价指标,(一)财务评价指标,四、房地产开发项目财务评价指标,(二)偿债能力指标,任务四,房地产开发项目区位的分析选择

29、,一、敏感性分析,(一)敏感性分析的内容,敏感性分析就是研究项目的评价结果对影响项目的各种因素变动敏感性的一种分析方法。例如,当销售量、价格、成本等发生变动时,项目的净现值和内部收益率会发生不同程度的变化。,一、敏感性分析,(二)敏感性因素分析的步骤,二、盈亏平衡分析,(一)固定成本与变动成本,盈亏平衡分析的基本前提之一是将成本划分为固定成本和变动成本,并假定产量与销量一致,根据项目正常年份的产量、成本、售价和利润四者之间的函数关系,分析产量与销量对项目盈亏的影响。 根据成本总额对产量的依存关系,全部成本可以分为固定成本和变动成本两部分。,二、盈亏平衡分析,(二)盈亏平衡分析的方法,任务五,房

30、地产开发项目市场定位,一、方案类型,二、独立型方案的评价,二、独立型方案的评价,三、互斥型方案的评价,互斥型方案经济效果评价包括两部分内容:一是考察各个方案自身的经济效果,即进行绝对(经济)效果检验;二是考察方案的相对最优性,称为相对(经济界)效果检验。显然,本身就不可行的方案不能纳入比较,所以两种检验的目的和作用不同,缺一不可,从而确保所选方案不但可行而且最优。 在进行互斥方案相对(经济)效果评价时,一般按投资大小由低到高进行两个方案比选,然后淘汰较差的方案,保留的较好方案再与其他方案比较,直至所有的方案都经过比较,最终选出经济性最优的方案。,任务六,房地产开发项目的主题策划,一、项目建议书

31、的主要内容,(一)项目建议书提出的必要性和依据,(四)工程项目投资估算和资金筹措设想,(二)项目拟建规模和建设地点的初步设想,(五)工程项目建设进度的初步安排,(三)资源情况、建设条件、协作关系和有关引进情况的初步分析,(六)经济效益和社会效益的初步估计,包括初步的财务评价和国民经济评价,二、可行性研究报告的编制依据,三、可行性研究报告的主要内容,四、可行性研究报告正文部分的编写,五、工程项目可行性研究报告的格式,(一)工程项目可行性研究报告正文,五、工程项目可行性研究报告的格式,五、工程项目可行性研究报告的格式,(二)工程项目可行性研究报告附件,五、工程项目可行性研究报告的格式,五、工程项目

32、可行性研究报告的格式,1.了解土地的概念、特性和土地资源构成、分布、特点;了解土地制度、土地政策和土地管理的概念性质、主体对象、职能、主要内容、基本原则。 2.了解国有土地使用权划拨与划拨土地使用权;国有土地使用权出让与出让土地使用权;国有土地租赁与承租土地使用权;国有土地使用权作价出资(入股)与作价出资(入股)土地使用权。 3.熟识掌握房地产征收的概述、集体土地征收、国有土地上房屋征收的补偿内容和方式。 4.了解房地产用地开发相关概念的介绍、国土资源部房地产用地调控政策解读、房地产用地的供应和监管。 5.了解并熟记土地竞买的注意事项及如何参加土地竞买。,1.土地的概念、特性和土地资源构成、分

33、布、特点;了解土地制度、土地政策和土地管理的概念性质、主体对象、职能、主要内容、基本原则。 2.国有土地使用权的类型及操作。 3.房地产征收的概述、集体土地征收、国有土地上房屋征收的补偿内容和方式。 4.房地产用地开发的政策、供应、监管和土地竞买的注意事项。,1.掌握每种类型国有土地使用权的获得和操作。 2.知道如何参加土地竞买。,熟悉土地的有关政策制度,国有土地使用权的获取,房地产征收,房地产用地开发,房地产开发企业的土地竞标,任务一,熟悉土地的有关政策制度,一、土地的概念,二、土地制度,1.土地制度的含义及其基本特征 土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称,是一个国家人地关系的法

34、定结合形式,它包括土地所有制、土地使用制和土地管理制度。土地制度是一切社会形态中最重要、最基本的制度,它对一个国家一定时期的上层建筑起着决定性的作用。土地政策是土地制度得以实行的措施体系或行为准则。因此,土地制度是土地政策的基础,土地政策又是土地制度的具体体现。 (1)土地所有制 土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心,是土地关系的基础。 (2)土地使用制 土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定,是土地制度的另一个重要组成部分。,二、土地制度,2.我国现行的土地制度 (1)现行土地所有制的形式 我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制,它分为社会主

35、义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制。 (2)现行土地使用制的基本格局 现行城市土地使用制是在不改变土地所有权归国家所有的情况下,国家可采用拍卖、招标或协议的方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,其合法权益受国家法律保护;土地使用权期满,土地连同地上的建筑物由政府无偿收回;需要继续使用的,可以申请续期,申请批准后,期限可以延长,同时按当时市场行情补交出让金;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,国家可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。现行农村

36、集体土地使用制是在土地所有权归集体的条件下,把土地使用权承包给农户,以户为单位独立经营,自负盈亏,除向集体上交提留和向国家交纳农业税以外,其余全部收入归农户个人,即家庭联产承包责任制。,三、土地政策,1.土地政策的含义 政策是指一个行政组织为完成某项任务而制定的具体目标、准则、方案、办法等各种决策。 2.土地政策的特性 土地政策的特性包括:政治性、强制性、整体性、针对性、预测性、及时性。 3.土地政策制定的原则 (1)目标明确。(2)全面、准确收集信息原则。 (3)可行性原则。(4)多方案择优原则。 (5)系统性原则。(6)公共利益原则。(7)动态性原则。 4.土地政策制定的程序 (1)明确问

37、题,确定目标;(2)科学预测,拟订方案; (3)评估选优,择定方案;(4)实施反馈,修正完善。,任务二,国有土地使用权的获取,一、国有土地使用权划拨与划拨土地使用权,1.国有土地使用权划拨 国有土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地无偿交给使用者使用的行为。国有土地使用权划拨必须依法报经县级以上人民政府批准,并由市、县人民政府土地行政主管部门向用地单位或个人颁发国有土地划拨决定书和建设用地批准书。 2.划拨土地使用权 土地使用者通过行政划拨方式取得的土地使用权属于划拨土地使用权。,二、国有土地使用权出让和出让土地使用权,

38、1.国有土地使用权出让 国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.出让土地使用权 出让土地使用权是土地使用者通过出让的方式取得的国有土地使用权。,三、国有土地租赁与承租土地使用权,1.国有土地租赁 国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用,由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同,并支付租金的行为。 2.承租土地使用权 土地使用者通过国有土地租赁方式取得的国有土地使用权为承租土地使用权。,四、国有土地使用权作价出资（入股）与作价出资（入股）土地使用权,1.国有土地使用权作价出资

39、(入股) 国有土地使用权作价出资(入股)是指国家以一定年限的国有土地使用权作价,作为投资投入股份有限公司或者有限责任公司,相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金。 2.作价出资(入股)土地使用权 作价出资(入股)土地使用权是土地使用者通过国家作价出资(入股)方式取得的国有土地使用权。,任务三,房地产征收,一、房地产征收的概述,1.房地产征收的概念 房地产征收是指国家为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。征收的主体是国家。 2.征用的概念和特征 (1)概念:征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要,依照法律规定的权限和

40、程序强制使用单位、个人的财产的行为。 (2)征用的特征: 征用必须是因紧急需要。国家必须依法行使征用权。 不移转所有权。既适用于动产也适用于不动产。,一、房地产征收的概述,3.征收与征用的异同 (1)相同点: 一是强制性,即都不必得到财产所有权人的同意;二是补偿性,即都应给予财产所有权人公平补偿。 (2)不同点: 概念不同。适用对象不同。 前提条件不同。所有权转移不同。 补偿内容不同。法律效果不同。 适用条件不同。,二、集体土地征收,1.集体土地征收的审批 必须经国务院批准方可征收的土地: (1)所有的基本农田。 (2)基本农田以外的耕地超过35公顷的。 (3)其他土地超过70公顷的,包括耕地

41、之外的土地超过70公顷的,同时也包括征收耕地35公顷以下,其他土地70公顷以下,两项之和超过70公顷的,都必须报国务院批准。,二、集体土地征收,2.集体土地征收的补偿和安置标准 (1)土地补偿费。(2)安置补助费。 (3)地上附着物补偿费。(4)青苗补偿费。 3.补偿费发放方式 土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费必须专款用于安置剩余劳力,不得挪作他用。,三、国有土地上房屋征收的补偿内容和方式,1.对被征收人给予的补偿内容 (1)被征收房屋价值的补偿。对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地

42、产的市场价格(不是评估价格,也不是投资价值等)。 (2)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿。 (3)因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。,三、国有土地上房屋征收的补偿内容和方式,2.房屋征收补偿的方式 房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种,由被征收人选择。选择房屋产权调换的,市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。,任务四,房地产用地开发,一、概念的介绍,1.房地产用地的概念 房地产用地是指商品住宅、商业用房(办公楼、写字楼)和其他经营性用途并形成不动产的项目建设用地。 2.房地产用地开发 房地产用地开发是指住

43、建部门及相关行政部门或房地产开发企业对意欲建造成商品住宅、商业用房(办公楼、写字楼)和其他经营性用途并形成不动产项目的建设用地所进行的管理规划设计利用等过程和环节。,二、国土资源部与住房和城乡建设部房地产用地调控,2015年4月,国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知(国土资发201537号),对此,国土资源部土地利用管理司有关负责人进行了解读。,三、房地产用地的供应和监管,任务五,房地产开发企业的土地竞标,一、土地竞买注意事项,(1)竞买者要了解当地土地市场的行情。 (2)竞买者要了解当地土地市场管理的基本政策。 (3)竞买

44、者要了解相关信息。 (4)竞买者要了解土地公开出让文件中对土地的规划条件及土地的使用条件的规定。 (5)竞买者要了解各部门的办事周期及效率。 (6)竞买者要了解市场需求及市场行情。 (7)竞买者要了解竞价的基本规定。 (8)竞买者要选择合适的土地估价方法。 (9)竞买者要准备充分,沉着应战。,二、如何参加土地竞买,(1)获取土地出让的公告。 (2)索取土地出让文件。 (3)市场调研,获取土地及房地产市场相关信息。 (4)报名及缴纳竞买保证金。 (5)竞价。 (6)办理成交确认手续,签订土地成交确认书。 (7)中标人、竞得人签订合同。 (8)受让人办理相关事务。,1.了解房地产融资和投资的相关概

45、念及意义。 2.掌握房地产融资的方式及方案。 3.掌握房地产投资的资金来源及估算内容。,1.房地产融资的概念、意义和分类。 2.房地产融资的主要影响因素。 3.房地产融资的方式及方案。 4.房地产融资的成本。 5.房地产投资的概念、形式、分类和特征。 6.房地产投资的资金来源。 7.房地产投资的投资估算。 8.房地产投资的收入估算。,1.掌握房地产融资的方式及方案。 2.掌握房地产投资的资金来源估算内容。,认知房地产开发项目融资,房地产开发项目融资方式与成本,房地产开发项目融资方案选择,认知房地产投资,房地产开发项目的投资估算和收入估算,任务一,认知房地产开发项目融资,一、房地产融资的概念,房

46、地产融资在广义上是指在房地产开发、流通及消费过程中,通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称,包括资金的筹集、运用和清算。 房地产融资在狭义上是指房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和,包括房地产信贷及资本市场融资等。,二、房地产开发项目融资的意义,资金问题历来都是房地产投资者最为关切和颇费心机的问题,任何一个房地产投资者,想要在竞争激烈的房地产市场中获得成功,除了取决于其技术能力、管理经验以及其在以往的房地产投资中赢得的信誉,还取决于其筹集资金的能力和使用资金的本领。,三、房地产开发项目融资的分类,从融资主体看: 房地产企业融资、房地产项目融资。 从

47、融资渠道看: 直接融资、间接融资。 其他分类方式:借 贷性融资和投资性融资、货币性融资和实物性融资。,四、房地产开发项目融资的特点,五、房地产开发项目融资的基本要求,(1)确定合理的融资规模。 (2)正确选择房地产开发融资的渠道和方式,降低融资成本。 (3)统筹考虑房地产开发的融资与投资,提高房地产开发资金的使用效益。 (4)高风险、高收益按规定建立资本金制度。 (5)高风险、高收益优化房地产开发的资金结构。,六、一个周密的房地产开发融资方案应包括的基本内容,(1)欲筹集资金的币种、数额。 (2)融资流量,即与房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。 (

48、3)资金来源构成,即各种融资方式所筹集的资金占总融资额的比重。 (4)融资风险分析及风险管理措施。 (5)融资成本预算,即在融资过程中所必须支付的手续费、工本费、管理费等费用的估算。 (6)融资方法。明确融资的权力责任关系,安排融资工作各阶段的先后顺序,以及各阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。,七、房地产开发企业向金融机构贷款,房地产开发企业流动资金贷款,房地产开发贷款,房地产开发贷款,八、商品房预售,预收货款实质上是销货单位向购货者预借一笔款项,以后再以商品归还。 商品房预售应当符合下列条件: (1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。 (2)持有建设工程规划许可证和施

49、工许可证。 (3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。 (4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。,九、影响房地产融资的主要因素分析,任务二,房地产开发项目融资方式与成本,一、房地产开发项目融资方式,(一)银行贷款融资,(四)房地产债券融资,(二)房地产信托融资,(五)房地产利用外资融资,(三)房地产股票融资,(六)房地产典当融资,二、房地产开发项目的融资成本,任务三,房地产开发项目融资方案选择,一、概述,1.概念 房地产融资方案由整个开发过程中所利用的各种资金融通的渠道和方式组成,涵盖了整个开发项目投资资金的筹集与运用。 2.确定原则 (1)时机适当原则。 (2)安全性原则。 (3)经济性原则。 (4)可行性原则。 (5)盈利性原则。,(一)房地产融资方案的概念与确定原则,一、概述,(二)房地产融资环境调查,一、概述,(三)房地产开发项目融资的目的与意义,1.目的 它充分发挥房地产的财产功能,为房地产投资融通资金,以达到尽快开发、提高投资效益的目的。 2.意义 (1)对房地产