远卓最新精品被业内人士誉为中国最专业的大型房地产项目可研报告.pdf

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1、北京房地产开发有限公司北京房地产开发有限公司 2005年年 打造环渤海地区一流的旅游度假胜地打造环渤海地区一流的旅游度假胜地 地产地产- YY旅游地产项目旅游地产项目 项目可研报告项目可研报告 摘要汇报版摘要汇报版 PDF created with pdfFactory trial version 1 2005 远卓管理顾问 说明说明 本版本仅为摘要汇报版，本报告原文共1458页，分 为7个子报告与若干测算表，每一个章节均有更详 细的分析报告以供参考 由于属于机密，本摘要版也省略了部分章节内容 详细的财务测算详见附件Excel表 详细的管理要点详见附件 详细的投资方式与融资方式详见附件 PDF

2、 created with pdfFactory trial version 2 2005 远卓管理顾问 远卓是中国居于领先地位的管理咨询公司之一远卓是中国居于领先地位的管理咨询公司之一 p几乎所有介绍国际国内知名咨询几乎所有介绍国际国内知名咨询 公司的书籍与文章中都对远卓进公司的书籍与文章中都对远卓进 行了推荐行了推荐 p被被2002年中国咨询年会誉为年中国咨询年会誉为“中中 国实力派咨询公司的代表国实力派咨询公司的代表” 公认的行业地位公认的行业地位 强大的咨询资源强大的咨询资源 p70余人专业咨询队伍，余人专业咨询队伍，80来自顶尖来自顶尖大大 学学的的博士、硕士、博士、硕士、MBA。

3、p项目项目经经理理均具均具有有至少三至少三年年以上以上咨询咨询经验经验 p强大的强大的全球化外部全球化外部专专家团家团队队和全球化和全球化的的 资资料信息网络料信息网络 p结合世界结合世界知名咨询公司与国知名咨询公司与国 内内企企业咨询业咨询运作经验运作经验 p自成体系自成体系的项目管理的项目管理、控制、控制、 质量保证体系质量保证体系，经历超过经历超过400 个个项目的项目的积累积累 成熟成熟的咨询的咨询体系体系 p主主要要合伙合伙人人均具均具有有在在国际国际著著名的管理名的管理 咨询公司咨询公司(麦肯锡、罗兰贝格、波士麦肯锡、罗兰贝格、波士 顿、埃森哲、正顿、埃森哲、正大大联合、凯捷安永等

4、）联合、凯捷安永等） 的的丰富丰富咨询咨询经验。经验。 p早早年年组织组织的中国的中国首届首届管理咨询管理咨询技能培技能培 训班训班为中国为中国培养培养了了众多众多的专业管理咨的专业管理咨 询人询人员员 公认的咨询实力公认的咨询实力 PDF created with pdfFactory trial version 3 2005 远卓管理顾问 国内国内外众多外众多媒媒体和学体和学者给予者给予了远卓了远卓高高度的度的评价评价 为中国为中国企企业业服务服务的的具具有国际有国际水平水平的的本土本土咨询公司咨询公司 点击世界顶尖咨询公司 在在远卓，远卓，员员工工在在做做业业务时务时都有一都有一种凶猛种

5、凶猛的的“Animal Spirit”（动物本（动物本能）能）财经 远卓远卓击败击败了了麦肯锡、罗兰贝格等麦肯锡、罗兰贝格等国际知名咨询公司，国际知名咨询公司， 获得这获得这家家总总资产资产超超千亿元千亿元超超大大型型企企业的业的集集团团战略战略与与全全 面面管理管理改善改善咨询项目咨询项目伦敦商学院 不不能能为为客户提供价值客户提供价值，远卓，远卓宁愿放弃宁愿放弃英才 远卓是中国远卓是中国唯唯一一一一家家招收招收大大量量海海外外留留学学生担任顾问生担任顾问的的 咨询公司咨询公司.某英国媒体 . 为中国为中国企企业业服务服务的的具具有国际有国际水平水平的的本土本土咨询公司咨询公司 点击世界顶尖

6、咨询公司 在在远卓，远卓，员员工工在在做做业业务时务时都有一都有一种凶猛种凶猛的的“Animal Spirit”（动物本（动物本能）能）财经 远卓远卓击败击败了了麦肯锡、罗兰贝格等麦肯锡、罗兰贝格等国际知名咨询公司，国际知名咨询公司， 获得这获得这家家总总资产资产超超千亿元千亿元超超大大型型企企业的业的集集团团战略战略与与全全 面面管理管理改善改善咨询项目咨询项目伦敦商学院 不不能能为为客户提供价值客户提供价值，远卓，远卓宁愿放弃宁愿放弃英才 远卓是中国远卓是中国唯唯一一一一家家招收招收大大量量海海外外留留学学生担任顾问生担任顾问的的 咨询公司咨询公司.某英国媒体 . PDF created

7、with pdfFactory trial version 4 2005 远卓管理顾问 成成立立8年年来来，为，为数百数百家家中国中国最优秀最优秀的的企企业业提供提供了了全全方方位的位的深深度咨询度咨询服务服务与大与大 型变革辅导型变革辅导 典型客户举例 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 金融战略 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 战略与全面管理改善 战略与全面管理诊断 战略 战略与营销体系 SBU管控模式，资本运营体系 集团控股模式与信息化战略 集团信息化发展规划与信息产业投资战略 业务流程重组 业务流程与组织优化（信贷部分） 业务流程重组 金融板块战略规划

8、产品战略与渠道战略 营销体系规划与管理培训 交通线路评价与设计 发展战略研讨 世界最大的航运企业之一，集团总部 （北京） 世界最大的航运企业之一，下属超大型工业企业（北京） 世界最大的航运企业之一 中国某大型的房地产企业 中国最大的石油天然气进口商 （珠海） 中国最大的公路基建上市公司（杭州） 中国最大的纺织类上市公司 （天津） 中国最大的工业自动化集成商之一（深圳） 中国最大的手持信息产品厂商（北京） 中国最大的管理软件企业之一（济南） 中国前十位的证券公司（深圳） 世界500强之一，中国最大的国有企业 中国最大的轻工业控股集团之一 ，总部（北京） 中国最大的进出口贸易企业之一 ，集团总部（

9、北京） 中国最大的电信集团，总部（北京） 世界500强之一，中国最大的国有银行之一，总部（北京） 中国最大的厂商，总部（北京） 中国最大的矿产贸易集团 ，集团总部（北京） 中国最大的电信行业集成商之一（北京） 中国最大的中央空调主机制造商（长沙） 中国最大的城市公共交通上市公司（上海） 中国成长最快的专业银行之一总部（深圳） 在在8年的咨询年的咨询历历程程中，远卓咨询中，远卓咨询积累积累了了超过超过400家家中国领先中国领先企企业的咨询业的咨询案例；案例；一一些客户些客户成成了远卓的了远卓的 战略战略合作伙合作伙伴伴和和长期客户长期客户，如如中国远中国远洋洋运运输集输集团、团、中国中国五矿集五

10、矿集团、团、中国中国华华能能集集团、团、金茂集金茂集团团 PDF created with pdfFactory trial version 5 2005 远卓管理顾问 房地产是远卓房地产是远卓主主要的咨询要的咨询板块板块之一，咨询内之一，咨询内容涉及容涉及房地产房地产企企业业运运营营以以及及项项 目目投投资的资的方方面面方方面面，我们也非我们也非常荣幸常荣幸能能为地产为地产提供提供专业专业服务服务 地产地产策划策划房地产开发房地产开发房地产房地产经经营营房地产中介房地产中介房地产房地产金金融融 战略战略 组织组织 人力人力 资源资源 运运营营 流流程程 IT规规 划划 项目项目 投投资资 北

11、京某资产上百亿房 地产企业01 北京某区域领先房地 产公司 某全国知名的民营房 地产公司 昆明某上市公司房地 产业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房 地产企业02、03 重庆领先的房地产 北京某资产上百亿房 地产企业01 北京某区域领先房地 产公司 某全国知名的民营房 地产公司 昆明某上市公司房地 产业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房 地产企业02、03 重庆领先的房地产 深圳某房地产金融 公司（房地产按揭 、房地产基金） 深圳某房地产金融 公司（房地产按揭 、房地产基金） 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 昆明某上市公司房地

12、 产业务（商业地产） 昆明某上市公司房地 产业务（商业地产） 北京某资产上百亿房地 产企业01 某全国知名的民营房地 产公司 昆明某上市公司房地产 业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房地 产企业02、03 北京在建最大的城市公 园地产业务 北京某资产上百亿房地 产企业01 某全国知名的民营房地 产公司 昆明某上市公司房地产 业务（商业地产） 河北某房地产公司 北京某资产上百亿房地 产企业02、03 北京在建最大的城市公 园地产业务 上海某高端物业经营公 司（多个项目） 上海某高端物业经营公 司（多个项目） 河北某集团- 内 蒙古地块规划 昆明某上市公 司房地产业务 河北某集团

13、- 内 蒙古地块规划 昆明某上市公 司房地产业务上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 上海领先的房地 产中介服务公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 深圳某房地产金融 公司 北京某大型房地产商 北京某大型房地产商 北京某大型房地 产商 北京某大型房地 产商 PDF created with pdfFactory trial version 6 2005 远卓管理顾问 目目录录 1、总总论

14、论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 蓬莱酒店市场分析与竞争比较 2.3 蓬莱会议市场分析与竞争比较 2.4 蓬莱别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 3.7 销售方式定位 4、经、经营营模式建议模式建议 5.1 公司管控模式 5.2 公司组建形式 5.3 未来股权结构 5、经、经营营状况状况和和财财

15、务务状况状况的的预测预测 4.1 盈亏平衡分析 4.2 赢利预测 4.3 敏感性分析 6、项目的项目的投投融融资资方案方案建议建议 6.1 投资估算 6.2 投融资建议 7、潜潜在在风险风险提提示示及及措施措施 8、结、结论论 9、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 7 2005 远卓管理顾问 总总论论 1、总总论论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 YY酒店市场分析与竞争比较 2.3 YY会议市场

16、分析与竞争比较 2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 4、项目项目投投资资预测预测 5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对对措施措施 6、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 8 2005 远卓管理顾问 该该项目是项目是YY市政府市政府和和市市旅游旅游局重点建设局重点建设项目，项目，建设用建设用地为旅游度假地为旅游度假性性质质 ，地，地块块背山背山

17、面面海，海，占占地地面面积积953亩亩，总总建筑建筑面面积积约约25万万平方平方米米， 项目， 项目拟建拟建 设设内内容容主主要要包括：包括：度假度假酒店酒店、会会议议中中心心、别墅别墅、公公寓寓等等物物业业 项目选址山东省YY市城区西部，项目 东部紧邻小泰山、西部与野生动物园相临 ，南部为政府新规划的市政府用地，北部 为YY海滨观光大道，距海岸线仅30米，与 长岛隔海相望。 项目现已拥有旅游用途出让土地 635412平方米（地号：01196，01208-1， 01208-2。约953亩）和租用林地310亩。 项目拟建设内容主要包括：度假酒店 、会议中心、别墅、公寓等物业。 PDF creat

18、ed with pdfFactory trial version 9 2005 远卓管理顾问 地产地产作作为为新崛起新崛起于北京房地产于北京房地产界界的一的一家家专业房地产开发公司，专业房地产开发公司，经经营营状况良好状况良好， 目目前前正正处处于于跨跨区区域扩张域扩张的的战略战略发发展阶段展阶段，基基于于稳健稳健投投资的资的原则原则，地产，地产委托委托远卓远卓 为为其其进行进行前前期期调调研研及及可研可研工工作作，为，为YY项目项目提供提供决策依据决策依据 地产作为新崛起于北京房地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良 好，目前正处于跨区域扩张的战略发展阶段，山东YY旅游度假项目是其区域性

19、扩张 战略的重要一步。 地产已经与YY市政府签订了开发协议，并已经成立了发展公司。 远卓管理顾问已经就YY项目的一些分析和定位与地产主要领导进行了两次 汇报与沟通。远卓根据以上工作的结果制作了本文件，供决策参考。 本报告代表远卓对地产YY项目的结论性意见和基于报告时点下的最终建议 。随着时间的推移和市场的变化，报告的方案在具体执行上也许需要做适应的调整 。 本可研报告中的称谓及缩写： 北京房地产开发有限公司：地产、 远卓管理顾问公司：远卓公司、远卓 PDF created with pdfFactory trial version 10 2005 远卓管理顾问 在过在过去去的几的几周里周里，远

20、卓，远卓和和联合联合工工作作小小组组对对YY项目项目展展开了大开了大量量的的调查调查研研 究究，相互相互之之间间进行进行过多过多次沟通次沟通和和讨讨论论 调查调查研研究究 大大型型地产地产运作运作研研究究 地产运作模式研究 地产运作难点和相关因素研究 市场市场及及竞争分析竞争分析 YY本地酒店/高档房产市场的供求状况， (YY7家酒店， 5 家别墅公寓楼盘， 1家旅行社） 周边地区（胶东半岛、环渤海 ）市场情况及竞争分析（环 渤海47家度假酒店） 专业人专业人士士访谈访谈 政府部门：旅游局/规划局/建设局 访谈了上海1家会务代理公司、1家房地产经纪公司 国内国内外外优秀案例优秀案例分析分析 国

21、内外优秀的旅游地产开发案例 大量国内外度假酒店的案例（国外7家，国内2家），并对 这9家酒店的功能组合进行详尽的分析 沟通沟通讨讨论论 研研讨讨与汇报与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小小组组内内部部讨讨论论 远卓项目小组内部经常就项目的一 些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求 证、进行二次访谈 与与及及设设计计公司的公司的意见交换意见交换 在保持远卓自己独立专业判断的基 础上，充分考虑到相关各方的一些 建议 PDF created with pdfFactory trial version 11 2005 远卓管理顾问 项目可行项目可行性性研研究究是是以以前前

22、期期充分充分的的市场调市场调研研和和竞争分析竞争分析，以以及及在在此此基基础础上上形形 成成的项目的项目定定位为位为条件条件和和依据依据，对项目进行，对项目进行客客观观评价评价 本本报告报告基基于于： 1、对对市场市场的的充分充分调调研研分析分析 2、对对该该项目项目竞争竞争对对手手的的充分分析充分分析 3、该该类类项目的项目的成成功功经验经验总总结结 4、基基于假于假设定设定位位下下的的严谨严谨的的投投资资预测预测 PDF created with pdfFactory trial version 12 2005 远卓管理顾问 市场调市场调研研及及前景预测前景预测 本本章内章内容容详见详见“

23、可研可研分分报告报告系系列列一一市场调市场调研研及及前景预测前景预测” 1、总总论论 1.1 项目概况 1.2 项目提出的背景及建设必要性 1.3 可行性研究的依据和主要工作 2、市场调市场调研研及及前景预测前景预测 2.1 宏观环境分析 2.2 YY酒店市场分析与竞争比较 2.3 YY会议市场分析与竞争比较 2.4 YY别墅公寓市场分析与竞争比较 2.5 本项目前景预测 3、项目项目定定位位 3.1 主题定位 3.2 功能定位 3.3 市场定位 3.4 整体定位 3.5 酒店定位 3.6 会议中心定位 3.7 别墅公寓定位 4、项目项目投投资资预测预测 5、潜潜在在风险风险提提示示及及应应对

24、对措施措施 6、下下一一步步工工作作 PDF created with pdfFactory trial version 13 2005 远卓管理顾问 经经济济 YY的经济增长较快，人均 收入高于全国与环渤海地 区，但人口增长相对较慢 ，这意味着投资购房的潜 力可能会大于自用购房的 潜力 YY人均收入相对较高，但 人均消费相对较低，说明 YY居民的消费潜力大，但 消费意识不强，消费资源 相对匮乏 旅游旅游 YY旅游收入增长相对较 慢，这与以前YY旅游基 础设施建设较慢和旅游 投入不足有很大关系 但是，全国旅游发展趋 势良好，国家旅游大环 境的影响、山东政府的 重视和YY自身的优越条 件将会大大

25、推动YY旅游 的发展 YY新的城市规划将YY定 义为度假城市，全力推 动观光旅游向休闲度假 旅游转变，强化区域旅 游度假中心地位，并采 取了一系列措施 从未来来看，YY市也制 定了较长远的旅游规划 ，预计未来YY的旅游收 入将有快速的增长 地理地理特征特征 YY是一个地理位置优越， 经济增长快，发展潜力大 的小型旅游度假海滨城市 YY地处山东半岛北端，与 日本、韩国隔海相望，离 烟台、大连等旅游城市都 很近；且交通比较便利 YY拥有长达86公里的海岸 线，是中国为数不多的拥 有良好的海岸景观的城市 ，而且座南朝北，城市气 候不潮湿 YY气候比较舒适，一年中 有七个月适合旅游度假， 其中还有五个

26、月气候宜人 ，适合疗养 YY是一是一个个地理位地理位置置优优越越，经经济增济增长长快快，发，发展潜展潜力大的力大的小小型型旅游度假海旅游度假海滨城滨城 市市，由由于于政府政府的大力的大力支持支持，预预计未计未来来YY的旅游的旅游收收入将入将有有快速快速的的增增长长 PDF created with pdfFactory trial version 14 2005 远卓管理顾问 YY地地处山处山东半岛东半岛北北端端，拥拥有有86公公里里长长的海的海岸线岸线，是中国为，是中国为数不数不多多的的拥拥有有良良 好好的海的海岸岸景景观观的的城城市市，而且座南朝而且座南朝北北；城城市市交交通通也也比较便利

27、比较便利 主主要要交交通设施通设施： 公路：206国道和4条省级公路穿越境内； 铁路：YY通过烟台与国内各主要城市之间都有铁路线路相连； 飞机：东距烟台机场70公里，南距青岛机场200公里； 港口和航线：东距烟台港70公里，南距青岛港200公里；沿海有中小港口4个，拥有万吨级 泊位3个，5000吨级泊位2个，年吞吐能力1000万吨以上；现已开通连接山东半岛与辽东 半岛的客货滚装运输航线和通往香港、日本、韩国等国家和地区的货运航线 ； PDF created with pdfFactory trial version 15 2005 远卓管理顾问 YY年年均均气温气温13.1度，度，气候凉爽湿润

28、气候凉爽湿润，带带有明有明显显的海的海洋洋性性气候特气候特点点，一年中，一年中 有有七七个个月适月适合合旅游度假，旅游度假，其其中有中有五五个个月气候宜月气候宜人，人，适适合合疗疗养养 以上以上数数据据表明表明：YY5、6、7、8、9五五个个月月适适合合休闲休闲度假度假和和疗疗养养，4，10两两个个月月适适合合休闲休闲度假度假。 舒适舒适度度计算计算公公式：式： THI=t- 0.55(1- f)(t-14.47) 其中：t为气温（ ）； f为湿度（%） 蓬莱各月份舒适度指标 0 20 40 60 80 100 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月年平均 气温(度)湿度(%)

29、舒适度 数据来源：YY统计年鉴 %/ /舒适度 蓬莱气候的舒适度 0 5 10 15 20 25 30 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 舒适度 暖，感觉舒适 25 17 15 冷 不适合休闲度假 热 不适合休闲度假 * * 适适合合性性 舒适凉冷感觉感觉 17- 24.915- 16.915 舒适舒适度度 适适合合休闲休闲度假度假 适适合合疗疗养养 凉 长长达达7个个月适月适合合休闲休闲度假度假 PDF created with pdfFactory trial version 16 2005 远卓管理顾问 GDP增长率变动情况比较 0 5 10 15 20 25 30

30、 1995199619971998199920002001200220032004 全国环渤海山东蓬莱 YY的的经经济增济增长长较快较快，GDP增增长长率率高高于于全全国与环渤海地区，国与环渤海地区，但但人人口增口增长长相相对对 较慢较慢，这这意味着意味着投投资资购购房的房的潜潜力可力可能能会大于会大于自自用用购购房的房的潜潜力力 数据来源：中国统计年鉴，山东统计年鉴，YY统计年鉴 人口自然增长率 -4 0 4 8 12 16 199019951999200020012002200320042005 中国环渤海山东蓬莱 % 元 城城市市化化进进程程慢慢 PDF created with pdf

31、Factory trial version 17 2005 远卓管理顾问 YY人人均均收收入入相相对对较较高高，但但人人均均消费消费相相对对较低较低，说明，说明YY居居民民的的消费消费潜潜力大，力大， 但消费意识但消费意识不不强，强，消费消费资源资源相相对对匮乏匮乏 人均收入（农村） 0 1000 2000 3000 4000 5000 199519992000200120022003 中国山东蓬莱 元收入（城镇） 0 4000 8000 12000 19951999200020012002200320042005 中国山东蓬莱 元 元 数据来源：中国统计年鉴和各地区统计年鉴和统计公报 人均消

32、费支出比较分析 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 1990199520002001200220032004 中国山东蓬莱 元 PDF created with pdfFactory trial version 18 2005 远卓管理顾问 2004年接待旅游人数比较 0 200 400 600 800 蓬莱龙口泰安北戴河秦皇岛 年接待旅游人数 YY旅游旅游等等第第三三产业产业在在国国民民生生产产总值总值中的中的比比重重比较低比较低，旅游，旅游收收入增入增长长相相对对较慢较慢，相相比比 周周边边旅游旅游城城市市，目，目前前YY的年的年接待接待旅游人旅游人数数较较少少

33、，平平均均逗逗留留天天数数有限有限 数据来源：中国统计年鉴，各地区统计年鉴 2004年平均逗留天数比较 0 0.5 1 1.5 2 蓬莱龙口泰安北戴河秦皇岛 平均逗留天数 万天 旅游收入增长率比较旅游收入增长率比较 -10 10 30 50 200020012002200320042005 中国山东蓬莱 2004年各地区产业结构比较年各地区产业结构比较 0% 20% 40% 60% 80% 100% 蓬莱龙口泰安北戴河秦皇岛 第 一 产 业第 二 产 业第 三 产 业 PDF created with pdfFactory trial version 19 2005 远卓管理顾问 这这与与以以

34、前前YY旅游旅游基基础础设施建设设施建设较慢较慢和和旅游旅游投投入入不不足足有有很很大大关关系系 基基础础设施设施少少 吃、住、行、游、购、娱六个方面 发展不均衡； 比较有名的住宿酒店只有YY阁宾 馆、八仙居宾馆和YY宾馆等少数几 家； 购物地点、娱乐设施比较少； 景景观观资源资源匮乏匮乏 景点单一，“YY十大景”中竟有四 个是海岸景观，且缺少冬季景点； 没有针对旅客特点进行重点项目建 设以吸引客源； 交交通设施通设施不不够够健健全全 铁路交通不便, 没有火车站; 尽管离烟台飞机场较近,但机场和 YY市区之间并没有直达班车; 配套配套设施设施少少 对旅游宣传不够； 旅游区特色产品少； 旅游旅游

35、设施设施匮乏匮乏 PDF created with pdfFactory trial version 20 2005 远卓管理顾问 但但是是YY新新的的城城市规划市规划将将YY定定义义为度假为度假城城市市，全全力推力推动动观观光光旅游旅游向向休闲休闲度假度假 旅游旅游转转变变，强，强化化区区域域旅游度假中旅游度假中心心地位，地位，并采取并采取了一了一系系列列措施措施 对对城城市基市基础础设施建设设施建设进行进行统统一一合合理理规划规划 强化“港口立市、旅游兴市、酒业富民” 思想； 大力培植临港工业、大旅游、葡萄及葡萄酒、汽车及零部件加工四大主导产业； 全面优化环境，合理利用土地资源； 对对城城

36、市基市基础础设施建设设施建设进行进行统统一一合合理理规划规划 强化“港口立市、旅游兴市、酒业富民” 思想； 大力培植临港工业、大旅游、葡萄及葡萄酒、汽车及零部件加工四大主导产业； 全面优化环境，合理利用土地资源； 旅游项目的旅游项目的招招商引商引资资 连续3年合同和实际利用外资额保持90和150的高增长； 2004年完成国家级风景名胜区等8项规划，建成区覆盖率达到90%； 2004年投资12.6亿元，兴建亚洲最大的海洋极地世界、推进水城保护开发和YY村项目； 建设葡萄长廊，2004年底全市葡萄酒生产能力达到8万吨，葡萄种植面积扩大到8万亩； 旅游项目的旅游项目的招招商引商引资资 连续3年合同和

37、实际利用外资额保持90和150的高增长； 2004年完成国家级风景名胜区等8项规划，建成区覆盖率达到90%； 2004年投资12.6亿元，兴建亚洲最大的海洋极地世界、推进水城保护开发和YY村项目； 建设葡萄长廊，2004年底全市葡萄酒生产能力达到8万吨，葡萄种植面积扩大到8万亩； 度假区环度假区环境境建设建设 城城市市绿绿化化：2004年，YY植树285万株，造林2万亩，新增城区园林绿化49万平方米； 环环境治境治理理：2004年，YY投入资金2550万元，开展专项整治60多次，增加环卫设施1811台 套，改造集 贸市场4处，治理河流3条； 观观光道路光道路：2004年，YY投入资金2亿元，修

38、建园区道路40.8公里，绿化48.2万平方米 ； 度假区环度假区环境境建设建设 城城市市绿绿化化：2004年，YY植树285万株，造林2万亩，新增城区园林绿化49万平方米； 环环境治境治理理：2004年，YY投入资金2550万元，开展专项整治60多次，增加环卫设施1811台 套，改造集 贸市场4处，治理河流3条； 观观光道路光道路：2004年，YY投入资金2亿元，修建园区道路40.8公里，绿化48.2万平方米 ； YY 发发 展展 成成 度度 假假 城城 市市 PDF created with pdfFactory trial version 21 2005 远卓管理顾问 2005年1- 5月

39、份蓬莱接待旅游收入及其同期增长率 182.0207.1 255.8 904.6 2770.9 2208.0 864.1 0 1000 2000 3000 1月2月3月4月5月五一平均 旅游收入 0.0 287.6 0.0 36.1 136.1 76.979.3 0 300 1月2 月3 月4 月5 月五一平均 旅游收入同期增藏率 万元/% 这些这些措施措施的的落落实实使使得得2005年年YY旅游发旅游发展展势头势头良好良好，从从未未来来来来看看，YY市市也也制制 定定了了较较长长远的旅游远的旅游规划规划，预预计未计未来来YY的旅游的旅游收收入将入将有有快速快速的的增增长长 2005年1- 5月

40、份蓬莱接待旅游人数及其增长率 3.6 4.3 6.4 16.0 44.2 31.1 14.9 0 10 20 30 40 50 1月2月3月4月5月五一平均 接待旅游人数 0.0 287.6 0.0 36.1 136.1 76.979.3 0 300 1 月2 月3 月4 月5 月五一平均 旅游人数同比增长率 万人/% PDF created with pdfFactory trial version 22 2005 远卓管理顾问 通通过过对对YY大环大环境境的的分析分析，远卓，远卓总总的认为，目的认为，目前前YY的旅游资源的旅游资源结结构构性性缺缺乏乏， 未未来来有一有一定定的的增增长长潜潜

41、力，力，具具有旅游有旅游设施设施投投资的资的空空间间 YY市作为北方的旅游度假地，仍然 存在淡旺季区别明显的问题。 YY本地居民消费意识不强，使得新 建项目对外地购买力的依赖会增大 许多新景点项目可能会牵涉到旅游 度假内容，未来会出现一定的竞争 态势 YY的经济持续增长，具有一定的购 买力 YY市作为著名旅游区，气候舒适， 拥有众多忠实的客户群体。 YY的旅游资源结构性缺乏，配套物 业较少，中低档物业过多而高档旅 游物业较少，这给高档配套物业的 开发提供了市场空间 YY市旅游资源开发与利用受到市政 府的高度重视，未来增长潜力较大 Threat威胁威胁分析分析Opportunity机机会会分析分

42、析 PDF created with pdfFactory trial version 23 2005 远卓管理顾问 55% 63% 50% 52% 54% 56% 58% 60% 62% 64% 2003年2004年 30%30%30% 50% 80% 70% 90%90%90% 80% 70% 50% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 YY目目前前有有客客房房3000余余间间，从从数数量上来量上来讲讲总总量量偏紧偏紧张张，且且存存在在相相当当的的季节季节性性 短缺短缺，每每年流年流

43、失失大大约约20万万人人次次的的住宿住宿客户客户 平平均均出租出租率率呈季节呈季节性性分分布布，季节季节性性短缺短缺严严重重 每年旅游旺季，有将近20万人次 的住宿需求客户转投龙口等城市 总总量量供供应应偏紧偏紧张张，平平均均出租出租率率高高于于全全国国水平水平 YY客客房房出租出租率率提提升升快快 42.99% 63% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00% 全国2002年平均蓬莱2004年平均 53% 资料来源：中国旅游统计年鉴2003、YY市旅游局 PDF created with pdfFactory trial v

44、ersion 24 2005 远卓管理顾问 酒店酒店主主要要集集中中在在中中低低档档区区域域，只只能能用用于于满足满足观观光光旅游旅游和和一一般般性性商商务务和和会会议议 会会展展需求需求，而且而且基基本本都是都是“小小而而全全”的旅游的旅游酒店酒店，没没有明有明确确的的定定位位和和特特色色 YY酒店酒店构构成成比比例例图图 YY酒店酒店价价格格图图 46 1 10 3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 其他一星二星准二星三星 具有50以 上 标 准 床 位 的 宾 馆 饭店60处 ， 总 建 筑 面积40万 平 米 ， 可 供 出 租 的

45、 客 房 总 量 为3000间 180 300 120 200 0 50 100 150 200 250 300 350 11-4月5-10月 星级酒店 其他 总总计计：60家家 资料来源：YY市旅游局 单位：元 PDF created with pdfFactory trial version 25 2005 远卓管理顾问 整整体体竞争竞争处处于一于一种种低低水平水平状状态态，无法满足无法满足高高消费观消费观光光人人群群、休闲休闲度假人度假人群群 、高高档档会会议议会会展展和和商商务务需求需求，高高档档主主题题酒店市场酒店市场供给供给缺缺位位 2.6 2.5 1.5 0.8 1.3 1.1

46、0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 人均逗留人均入住 烟台蓬莱龙口 与龙口比，YY人均逗留时 间占优，而人均入住较低， 说明住宿等配套设施不足 旅游接待设备设施与发展休 闲度假的要求相去甚远 单位：天 资料来源： YY市旅游局 2003年人年人均均逗逗留时留时间间和和人人均均入入住天住天数数比较比较表表 PDF created with pdfFactory trial version 26 2005 远卓管理顾问 我们我们通通过过对对YY旅游人旅游人数数的的预测预测推推算算YY的的住宿住宿市场市场，预预计计2008年年YY住宿需求住宿需求将达将达到到 2.44亿亿，如如果每果每年年按照按

47、照10.4%的的速速度度增增长长，2013年可年可以以达达到到4亿亿 住宿实际收入：3000*63%*200*365 = 1.38亿 1.共3000间客房 2.平均入住率63% 3.平均房价200元/间天 流失住宿需求：20*1.2*0.55*200 = 0.26亿 1.流失20万人次 2.人均住宿天数1.2天 3.每人每天需要房间数0.55间 4.每间客房平均价格200元/间天 20042004年年住宿需求住宿需求年年住宿需求住宿需求1.641.64亿亿亿亿 =1.64亿亿 注注：按照按照国际旅游国际旅游组织组织预测预测的中国的中国10.4%的的平平均均旅游旅游 消费增速消费增速预测预测未未

48、来来几年几年增增长长 YYYY未未来来几年几年住宿需求住宿需求预测预测未未来来几年几年住宿需求住宿需求预测预测 单位：亿元单位：亿元 1.64 1.81 2 2.21 2.44 2.7 2.98 3.29 3.63 4 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 PDF created with pdfFactory trial version 27 2005 远卓管理顾问 按照按照保保守守的的估估计计，到到2008年年市场市场上上将将会有大会有大约约1616

49、间间/套套的的供给供给缺缺口口，除除 去潜去潜在在竞争竞争对对手手规划规划中的项目，中的项目，至少至少有有500多多间间的的市场市场空缺空缺 现现有有3000间间/套套的的供给供给量量不变不变 平平均均房房间间价价格格为为230元元/间间天天 仍然仍然保保持持63%的的平平均均入入住住率率 假假设设条件条件 住宿需求 住宿需求总总额 额 230元元/间间天天 365天 天 63% = 4616间间/套套 2008年年 住宿需求住宿需求 1616间间/套套 2008年年 供给供给缺缺口口 320 利利群四星级群四星级 酒店酒店 （论论证证中中） 460 国国电电培训培训基基 地地1100 320金金港湾港湾 总供给总供给量量总供给总供给量量 （间间（间间/ /套套）套套） 预预计计供给供给量量预预计计供给供给量量 （间间（间间/ /套套）套套） 潜潜在在竞