Savills大湾区物流指数（中）.docx

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1、大湾区物流指数604020大湾区城市历史总租用成本(1H/2012-2H/2021 )001X6020IH 2H IH 2HIH 2H IH 2HIH 2HIH 2HIH 2HIH 2HIH 2HIH 2H2012201320142015201620172018201920202021香港广州深圳中山东莞惠州肇庆-佛山江门珠海来源：第一太平戴维斯研究部，20226S2021年下半年，大湾区城市总租用成本均有上升。其中，香港平均总租用成本仍为最高，本期环比 升1.4% ,至人民币每平方米每月121.6元。在租赁需求强劲及可租赁面积有限的共同影响下，深圳斗 均总租用成本环比上升2.8% ,并首次突

2、破人民币每平方米每月60元。同期，得益于租赁及投资市交 的强势表现，东莞平均总租用成本录本期最大增幅，环比上升5.2% ,期末升至人民币每平方米每月 40.9元。期内，其它各城总租用成本亦录得2.2%至4.2%的环比增幅。 9市场周期大湾区物流市场周期（2H/2021 ）上升末期下降初期下降末期香琏 广州 深圳惠佛山舛I东莞LU江门 肇庆上升初期下降初期2021年下半年，鉴于大湾区物流租赁及投资市场表现强势，叠加市场供应相对有限，业主及投资者情绪大振，致使市场总租用成本增长，且在大湾区各城成本增幅的进一步扩大中得以体现。期内，各城平均总租用成本增幅环比扩张0.3至4.2个 百分点。未来数年，在

3、供求关系保持积极、大湾区发展前景可期的共同推动下，市场仍将展现出强劲的租金增长潜力。综上所述，本期区域内所有城市共同步入上升初期。10 展望因近期奥密克戎的爆发及全球部分主要经济体间地缘政治冲突的持续，供应链或再次受到冲击，这难免给全球制造业和物流市场带来诸多挑战。尽管如此，但随着2022年区域全面经济伙伴关系协定的正式生效，叠加大湾区 进一步发展，区域物流地产市场前景仍将保持积极。同时，不断扩张的网络零售市场亦将为市 场注入可观的需求。得益于上述利好推动，大湾区 流租赁市场预计保持活跃。2022年 管市场预计有186.9万平方米新增缜捶为租金健饕王选前第湾区物流租恐褶翻舞困跃程贯辣趣费活动，

4、市场供应或仍难满足需求的增长。这大湾区巨大的发展潜力、强劲的租赁市场表现、更高收益率的共同支持下，区域投资市场仍将呈卖方市场 授征活物值僵增演的薨多瞩湾腐物篇投泰串物送酸相驰蝌,，因盛海蟠喇於管如此， 11定义&说明徽背景 2020年，第一太平戴维斯发布大湾区物流湾 指数，旨在为粤港澳大湾区（以下简称“大区”）物流地产市场参与者，如开发商、业主、以 租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变 化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将 进行定期更新。产局标准仓库 高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构平 为佳、净层高达9米及以上、首层承重达每方米3吨及以上的仓库；此

5、外，其防火等 级应至少为丙二类。万智总租用成本 总租用成本为净有效租金、物业管理费及相 关税费总和。2 IW）大湾区数据取样范围本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个展 城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发阶段差异化特征，对各城市选择不同指数 起点。香港、深圳、广州指数起点始于2010年， 其它城市指数起点为2015年及以后。口指数租金及价格指数分别反映出各城市间租金及 价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产 市场资产表现的共性与差异。+0-0-0是更新周期大湾区物流指数于2020年7月首次发布，物 并将定期进行半年度更新，以对大湾区城市流市场最新趋势及租金、价格变化加以阐 述。大湾区物流

6、指数摘要2021年下半年，得益于租赁及投资市场的强势表现，大湾区物流租金 和价格指数分别环比上升3.1%和4.3%o随着居民消费习惯持续向网络消费转变，加之电商企业不断优化其分拨 网络系统布局，大湾区物流市场租赁需求保持畅旺。2021年，区域年度净吸纳量达113.8万平方米。截至年底，区域高标仓平均空置率同比 下降1.7个百分点，至3.5%。2021年下半年，大湾区各城总租用成本均有上升。其中，深圳平均总在 租用成本首次超过人民币每平方米每月60元；东莞则录得区域最大成 本增幅，平均总租用成本环比上升5.2%。租金持续增长、供求关系保持积极、大湾区发展前景可期的共同推动 下，本期区域内所有城市

7、共同步入上升初期。大湾区物流指数大湾区物流租金指数(1H/2012-2H/2021 )801H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H1H1H1H1H1H1H1H1H1HsEIOmHsON/HI2012201320142015201620172018201920202021香港广州深圳中山东莞惠州肇庆佛山江门珠海大湾区来源：第一太平戴维斯研究部，2022租金指数尽管受奥密克戎的负面冲击，全球供应链仍面临空前压力，但全球贸易已然强势复苏。2021年，全 球贸易额再创新高，达28.5万亿美元。鉴于此，加之国内网络零售市场的不断扩张，共同为物流市 场注入了强劲的需求。2021年下半年，大湾区物流租赁

8、市场热度持续高涨，第三方物流和电商，特 别是部分跨境电商企业，持续进行业务扩张，并在区域内承租大面积仓储空间。各城租金因此继续 上涨，大湾区物流租金指数随之环比上升3.1%、同比上升4.5%。大湾区物流价格指数(1H/2012-2H/2021 )601H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H1H2H2012201320142015201620172018201920202021香港广州深圳中山东莞惠州肇庆佛山江门珠海大湾区来源：第一太平戴维斯研究部，2022价格指数 2021年下半年，在市场租赁需求持续增长及租金保持稳定上升潜力的共同推动下，物流市场投资情绪进一步

9、增强，且在机构型投资者投资活动的增长中得以体现。此外，本期大湾区亦录得数 宗投资交易达成。强劲的租赁市场表现、有限的可投资标数量、未来1至2年内有望保持乐观的市 场发展态势等推动大湾区物流市场平均价格继续上涨，区域价格指数环比上升4.3%、同比上升6.7%。 5供应与需求大湾区城市高标仓总存量及空置率（2H/2021 ）004%64200 米乐讲k501%2410050香港东莞广州佛山O空置率（右轴）总存量（左轴）来源：第一太平戴维斯研究部，20222021年下半年，市场共迎89.8万平方米新增供应入市，区域高标仓总存量环比扩张7.7%、同比扩张8.2% , 至1,259.3万平方米。尽管如此

10、，大湾区物流市场供应仍然难以满足持续增长的需求。大湾区物流市场租赁需求保持畅旺，特别是自疫情爆发以来，区域年度净吸纳量已连续两年超过百万平方米。 2021年，大湾区物流市场年度净吸纳量录得113.8万平方米，较过去五年（2016至2020年）平均水平高 14.7%。截至年底，区域平均空置率同比下降1.7个百分点，至3.5%。在此期间，随着居民消费习惯持续 向网络消费转变，加之电商企业不断优化其分拨网络系统布局，电商和第三方物流企业继续成为租赁需求 的主要来源。深莞惠城市板块截至2021年底佛肇城市板块高标仓存量上升至某455.1万平方米，占区域总存量的36.1%o期内，知名跨境电商持续扩张，并

11、在该板块的三个城市均承租可观的仓储面积。得益于此，2021年广佛肇城市更板块年度净吸纳量仍为区域最高，全年录得55.3万平方米，占区域总量的48.6%。其中，肇庆以其具有竞争力金及更充足的可租赁面积持续吸上引源自广、佛的外溢需求。其空置率亦由2020年禧翳瓶禽蝙2裂事机深莞惠城市板块租赁市场持续火热。截 年底，深、 莞的既有项目已近乎满租，同时未来六至十二个月拟 交付的仓储面积中亦有近半数已被预租。得益于此，域 该板块2021年度净吸纳量达31.5万平方米，占区总量的27.7%。截至年底，深莞惠城市板块平均着 空置率同比下降1.0个百分点，至2.5%。期内，随22.5万平方米新增供应的入市，该

12、板块存量同比扩张8.9% ,至354.4万平方米。尽管如此，但市场仍处供不应求状态。在此背景下，业主在租户甄选方截至2021年底，得益于江门29.0万平方米供应面积的交付，该板块存量同比上升61.4% ,至76.3万平广佛肇城市板块方米。珠中江城市板块当属大湾区物流市场的后起发之秀，近年持续展现出强劲发展潜力，并吸引更多开期商及投资者的布局。此外，市场租户组合日渐多元。下半年，珠中江城市板块租赁市场保持活跃，且可由内数宗整租交易的达成得以印证。全年，该板块净 吸纳量同比上升81.3%，至27.1万平方米。尽管如此，但因个别项目有小规模租约调整，该板块平均空置率同比上升2.5个百分点，至2.7%。 7大湾区物流市场总租用成本分析大湾区城市总租用成本(2H/2021 )6 - 港L - 香2 -11 :5 一3 -*34.930.429.826.523.8佛山中山江门珠海肇庆来源：第一太平戴维斯研究部，2022大湾区城市总租用成本环比变化(2H/2021)来源：第一太平戴维斯研究部,20228