2022年房地产基本制度与政策 .pdf

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1、第一章房地产法律法规概述房地产业：房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。房地产估计业：为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产法的调整对象：1、房地产开发关系2、房地产交易关系3、物业管理关系4、房地产行政管理关系房地产交易包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁房地产服务机构：1、有自己的名称和组织机构2、有固定的服务场所3、有必要的财产和经费4、有足够数量的专业人员5、法律、行政法规规定

2、的其他条件第二章房地产中介服务管理制度与政策房地产中介服务的特点：1、人员特定2、委托服务3、服务有偿房地产估价资质：一级、二级、三级新成立的按照最低等级核定，并设1 年暂定期一级：从事估价连续6 年以上，取得二级估计资质3 年以上有 15 名以上的专职注册房地产估价师注册资本 200 万以上，合伙企业的出资额120 万元以上申请前 3 年平均每年完成估价建筑面积50 万平方以上或土地面积25 万平方以上二级：取得三级资质后从事房地产估价活动连续4 年以上有 8 名以上的专职房地产估价师注册资本 100 万以上，合伙企业的出资额60 万元以上申请前 3 年平均每年完成估价建筑面积30 万平方米

3、以上或土地面积15 万平方米三级：注册资本50 万元以上，合伙企业的出资额30 万元以上有 3 名以上的专职注册房地产估价师暂定期内完成估价建筑面积8 完平方米以上或土地面积3 万平方米以上具有一级资质的房地产估价机构可以按照规定设立分支机构，二三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。房地产估价的对象：土地、在建工程、建筑物、构筑物房地产咨询收费一般不超过咨询标的额的0.5% 房地产买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%2.5%计收。实行独家代理的，由双方协商，最高不超过成交金额的3% 房地产经纪机构及所设立的分支机构和交易保证机构应当在自领取营业执照之日起30 日内， 到工商登记所在地的房地

4、产管理部门备案，由房地产管理部门出具备案文件。房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立交易结算资金专用存款账户，交易结算资金和存储和划转均应通过交易结算资金专用存款账户进行。房地产估价机构信用档案的主要内容：1、机构基本情况2、机构良好行为记录3、机构不良行为记录4、估价项目汇总5、估价项目基本情况6、股东情况7、注册房地产估价师基本情况8、机构资质年审情况9、投诉情况1994 年 8 月 成立 中国房地产估价师学会2004 年 7 月 12 日，更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会下立： 1、考试注册专业委员会2、教育培训专业委员会3、学术专业委员会4、国际交流专业委员会5、标准专业委

5、员会房地产经纪管理的主要措施：1、全面推行房地产经纪机构备案公示制度2、严格实施房地产经纪人员职业资格制度3、规范房地产经纪行为4、加强房地产经纪合同管理5、建立商品房交易结算资金管理制度6、规范交易结算资金专户存款账户开设和资金划转7、加强交易结算资金专用存款账户管理8、建立健全办事公开制度9、建立和完善信用公示制度10、加强房地产经纪行业自律建设名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 1 页，共 3 页 - - - - - - - - - 第三章建设用地制度与政策土地的社

6、会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。农民集体的范围有：1、村农民集体2、村内两个以上农民集体3、乡镇农民集体土地用途分类：1、农用地2、建设用地3、未利用地取得国有建设用地使用权的途径主要有：1、通过国家出让方式取得2、通过行政划拨方式取得3、通过房地产转让方式取得4、通过土地或房地产租赁方式征收土地原则：1、珍惜耕地、合理利用土地原则2、保证国家建设用地的原则3、妥善安置被征地单位和农民的原则4、有偿使用土地原则5、依法征地的原则征收土地批准权限的规定：1、征收土地实行两级审批制度，即国务院审批和省级人民政府审批2、征收农用地的，应办

7、理农用地转用手续3、耕地超过35 公顷的，其他土地超过70 公顷的，由国务院审批4、其他用地和已经批准农用地转用范围的具体项目，由省级人民政府批准并报国务院备案临时使用土地的期限，最多不超过2 年，并不得改变批准的用途。征收土地补偿费：1、土地补偿费2、安置补助费3、地上附着物和青苗的补偿费等费用4、临时用地补偿5、合理使用土地补偿费、安置补助费建设用地审查报批程序：1、用地预审：人民政府土地行政主管部门2、申请用地：填写建设用地申请表3、上报审批：30 日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案4、组织实施：5、颁发建设用地批准书 ：土地使用者应当依法申请土地登记。土地使用

8、权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议（公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地）建设用地使用权出让年限：1、居住用地70 年2、工业用地50 年3、教育、科技、文化卫生、体育用地50 年4、商业、旅游、娱乐用地40 年5、综合或其他用地50 年国有建设用地使用权的收回：1、土地使用权届满的收回2、国家有权提前收回土地使用权（根据社会公共利益的需要）3、因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（60 日内应全部付清）4、司法机关决定收回土地使用权以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设

9、用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途固定资产规模和强度开发土地。（超过 1 年未开发，收20%的土地闲置费，超过2 年未开发可收回）国有土地有偿使用：1、出让、2、租赁（土地租赁合同可以转让）3、作价出资或入股划拨土地使用权的范围：1、国家机关用地和军事用地2、城市基础设施和公益事业用地3、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地4、法律、行政法规规定的其他用地闲置土地： 1、自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1 年未动工开发建设的2、 已动工开发但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3 或者已投资额占总投资不足25%且未经批准中止开发建

10、设连续满1 年的3、法律、法规规定的其他情形名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 2 页，共 3 页 - - - - - - - - - 第四章房地产开发经营管理制度与政策城乡规划包括：城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划、村庄规划城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划(控制性详细规划和修建性详细规划)。城市规划管理：城市规划编制审批管理、实施监察管理城市规划的实施管理：报建审批管理、批后管理报建审批管理：1、对建设项目选址审批核发项目选址意见书2、对城市用地审批核发建设

11、用地规划许可证3、对建设工程审批核发建设工程规划许可证批后管理：按照规划实施监督体系对违章占地和违章建设的查禁工作。以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。建设用地规划许可证：建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。建设工程规划许可证：申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。建设工程规划许可证管理的主要内容包括：1、建筑管理

12、2、道路管理3、管线管理4、审定设计方案5、核发建设工程规划许可证6、放线、验线制度7、建设工程的竣工验收8、竣工资料的报送设计单位的建筑图纸由负责该项目的注册建筑师签字。自拆自建行为，不属于拆迁条例调整的行为，不需要申领房屋拆迁许可证。搬迁期限从属于拆迁期限，搬迁期限不能超出拆迁期限。房屋拆迁申请的提出：1、建设项目批准文件2、建设用地规划许可证3、国有土地使用权批准文件4、拆迁计划和拆迁方案5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明房屋拆迁许可证是房屋拆迁的法律凭证。房屋拆迁管理部门发放房屋拆迁许可证时，应当依照拆迁条例的规定向被拆迁人发出房屋拆迁公告。公告要明确建设项目、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等。房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经过公证机关公证，并办理证据保全。拆迁补偿方式：货币补偿和房屋产权调换（拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿）拆迁条例规定的拆迁货币补偿的基本原则是：等价有偿。拆迁估价一般采用市场比较法。名师资料总结 - - -精品资料欢迎下载 - - - - - - - - - - - - - - - - - - 名师精心整理 - - - - - - - 第 3 页，共 3 页 - - - - - - - - -