某水城项目可行性分析报告.docx

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1、某水城工程可行性分析报告报告提要某某水城工程是指位于某某江东片区A皇冠假日以东约5248. 55亩土地的一级开 发工程。2009年11月，作为某某国际会展中心土地挂牌出让的捆绑条件,工程开发资格 基本确定为某某（某某）旅游开发。2010年1月14日，某某（某某）旅游开发与某某土地储藏中心双方成立的 谈判小组进行了第一次对接。双方达成共识，某某（某某）旅游开发首先针对项 目的基本情况进行调查研究，并核算工程开发本钱，为双方进入下一轮谈判作好基础性 准备。根据双方共识要求，某某（某某）旅游开发组织人员对工程区域的权属情况 、地类情况、居民人口情况进行了全方位调查，并结合某某现行土地征收政策及一级开

2、发 工程一般本钱情况,对工程土地征收及工程开发投资进行了初步核算，并结合当前土地 市场情况,对工程操作的可行性进行了分析。分析显示,该工程开发总投资约29亿元，其中土地征收本钱大约15.6亿元,五通一 平工程本钱约13.4亿元。如果按照现行控制性规划，即可出让面积为2118.83亩，平均 容积率0.8的水平，结合目前土地市场的基本行情，工程收益为负值，即经济不可行。项 目开发经济可行的出路在于调整控规,工程可行的控规调整目标为：可出让比例提高到 65%,平均容积率提高到2.1到2. 7O在上述分析的基础上，本着确保企业实现预期回报的原那么，本报告提出了以下四种 操作建议，分别是:分别投入，价格

3、保底，按投入分成;整体投入，价格保底，按比例分成; 整体投入，价不保底，用土地分成；上缴10%,整体投入，保底分成。并对四种操作建议分 别进行了评价并排列了谈判争取的优先次序。鉴于某某现成案例一一北京首某某西海岸新区的情况,本报告针对某某土地储藏中 心可能提出的保底封顶的动向，也做出了破解分析并提出了应对措施。工程背景及范围2009年底某某国际会展中心工程土地挂牌的捆绑工程。2010年1月14日与某某国土局首次正式对接。根据现行某某江东组团片区控制性详细规划，并结合于某某国土局接洽沟通的 意见，目前的A水城包括了从A皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、工程总投入序号工程合价（元）

4、可出让面积（亩）单位本钱（兀演）1工程前期后期费用3000. 002118. 831.422土地征收费用156227.722118. 8373. 733工程施工费用131213. 752118. 8361. 93合计290441.472118. 83137. 081.6 工程工期与资金安排工程开发周期5年,本着分期投入、滚动开发的原贝1,工程的资金使用情况工程经济可行性分析在明确本工程现行控制性规划、工程区域内权属地类情况的基础上，以上已经计算 出本工程的投入情况，下面将结合市场以及工程本身规划调整的可能进行经济可行性分 析。分析包括两个方面的内容:静态分析和动态分析。静态分析是指在现行规划条

5、件下, 根据目前市场情况，计算分析工程的收益情况。动态分析是指综合考虑变动的市场及规 划调整双因素，分析工程在不同情况下的收益情况。首先，明确土地成交后须上缴省级以 上土地财政的比例。1.7 土地成交收益上缴在工程土地实现出让变现后，首先要向省级以上财政缴纳应该缴付的税赛，在本部 分的分析中，首先明确一般情况下土地一级开发所需缴付的分项，然后，将所提交的各个 分项按照统一的基础基数进行归纳，形成以土地成交价款为基础的总的上缴比例值。上缴工程分项（1）农业开发资金根据关于印发用于农业土地开发的土地出让金使用管理方法的通知（琼财字 2005 288号），在土地成交价款中须计提农业开发资金，计提金额

6、=开发面积 （亩）X0. 7067；（2） 土地收益基金根据关于印发国有土地使用权出让收支管理方法的通知（财综【2006】68 号），在土地成交价款中须计提国有土地收益基金，计提金额=土地成交价款X3%；上缴计 提农业开发资金与国有土地收益基金后的土地成交价款，命名为“土地成交总价款”。（3） 土地出让金根据某某人民政府关于进一步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作的通知（琼府2006 26号），须上缴省土地出让金，计提金额=土地成交总价款X10%；（4）被征地农民保障资金根据某某某某办公厅关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的通知 （琼府办2007 20号），须上缴被征地农民保障资金，

7、计提金额=土地成交总价款X15%； 上缴省土地出让金、被征地农民保障资金，并支付土地开发本钱及土地出让业务费之后， 余下的土地成交总价款被命名为土地出让净收益。（5）国家廉租房建设基金在土地净收益中，须上缴国家廉租房建设基金，计提金额=土地出让净收益义10%上缴工程总和上述上缴工程的计算基础都有不同，为计算方便，将上述上缴工程计算基础统一转 化为土地成交价款，那么全部上缴计提工程大约为成交价款的26%（因为一些工程是以土 地面积为基础的，一些是扣除本钱后上缴的，在转化基数时,本文采取了一般情况下估算 的方式）。扣除上述省级以上土地财政上缴工程后,剩余局部为工程土地出让净收益。工程收入计算方法亩

8、数土地成交价款农业开发 资金农业开发 资金GC!0. 7067 践.卅件2国有土地收信基金去.甜伴3土地成交总价款做.附件4上交省土 地出让金被征地农民 保障资金世.甜伴5土地开发本钱,土地出让业务费=42冲附件7土地出让净收益廉租房建 设基金(M国.用件6廉租房建 设基金(M国.用件6返还收益金额计 提金额二H1.8静态分析当前市场情况2010年4月10日，某某国有建设用地使用权挂牌出让公告001号，整体挂牌位于 某某西海岸新区地块130.288亩，容积率2. 5,起始挂牌价为3538.05元/平方米，被内 蒙古伊泰置业有限责任公司以8150元/平方米价格竞得，竞得单价折合543. 34万元

9、/亩折合楼面地价为3260元/平方米。本工程规划指标如前文所述，按照现行江东片区控制性规划，本工程规划地块11块，总面积 4031.17亩，其中可出让面积2118.83亩，占规划地块的52. 56%,占工程总占地面积的 40. 37%,工程区域内平均容积率为0. 8O本工程土地出让净收益比照2010年001号西海岸新区土地挂牌情况，即本工程地块假定也能够实现楼面 地价3260元/平方米，那么本工程地价为2608元/平方米，即173. 87万元/亩。在上述静态条件下，本工程土地成交价款约为368400.97万元，扣除上缴省级以上 财政的26%,那么本工程土地出让净收益为272616. 72万元。

10、本工程可分配收益在上述土地出让净收益的基础上，扣除工程投入的开发本钱（即290441.47万元）， 那么本工程的可分配收益为T7824. 75万元。静态分析结论根据以上计算与分析可知，在当前市场条件下，在现行规划指标不变的情况下，本项 目的收益为负值。也就是说,工程收益无法抵偿工程投入，在当前静态的情况下是经济不 可行的。1. 9动态分析在规划可出让面积可以调整的情况下，在市场价格发生变动的情况下，对工程收益 的计算和分析，属于动态分析。下面以可出让面积和土地市场单价为双变动因素,综合分 析在每一种不同组合条件下，工程的收益及可分配情况。土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动按照现行规

11、划，可出让面积是2118.83亩，占总占地面积5248. 55的40. 37%,通过 规划调整,可以提高可出让面积的比例。同时，某某土地市场一直处于变动之中。我们选 取上述两个变数来模拟工程土地出让收入情况。土地出让净收益之于控规调整与市场预 期的双因素变动，计算了在不同的可出让比例及不同的土地市场价格下的土地成交价款, 在上述计算的基础上，将土地成交价款扣除上缴的26%,便是土地出让净收益之于控规 调整与市场预期的双因素变动情况。待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动完成上述土地出让净收益的计算后，减去工程开发总本钱，得到的是工程待分配收 益之于控规调整与市场预期的双因素变动情况。详见

12、以下图：(说明：红字局部为负值)结合双因素变动的待分配收益经济分析(1)投资收益率计算及分析待分配收益除以工程投入的总本钱，等于工程的投资收益率，如上表所示，绿色区域 的局部为投资收益率100%到200%之间的情况,茶色区域为投资收益率大于300%的情况, 期间黄色的区域为投资收益率为200%到300%的情况。如果出让土地售价在200万元/亩 以下，如何提高可出让土地面积的比例，都无法实现投资收益率超过100队在可出让比 例45%以下时，无论怎样提高容积率水平，即提高土地出让单价，都无法满足投资收益率 满足200%；图中茶色区域即投资收益率300%以上的情况，控规调整的难度已经非常大了O(2)

13、可出让土地面积比例调整目标综合规划调整的难度，并兼顾工程收益,建议规划可出让比例调整至65%,从而实现 200%到300%的工程投资收益率水平。合作模式选择根据以上分析，在以下两种情况下，推荐选择几种不同的操作模式。1. 10控规不调整的静态情况根据前文的分析，可知在当前市场和当前工程土地容积率水平和可出让面积的情况 下,土地出让净收益无法抵偿工程开发投入,即工程的待分配收益为负值，从经济分析的 角度工程不可行。在控规不调整的静态情况下，无法合作,建议不合作。1. 11控规调整的动态情况前文已述，控规的容积率和可出让面积的比例两个因素都作出调整的情况下，可以 实现较为理想的工程投资收益率。以下

14、，首先锁定控规调整的目标，然后，在此基础上提 出几个合作模型。控规调整目标关于可出让土地所占比例，前文已经进行了分析，为了实现工程预期收益，可出让土 地所占比例应该不小于65%,以下就容积率调整方向进行分析。(1)基于楼面地价3260元/平方米的容积率规调整指标结合西海岸新区3260元/平方米楼面土地单价,计算出确保预期土地市场价实现的容积率水平在1.6到2.0之间。（为计算方便，未考虑修正系数）出让价格（万元国100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.00在3260元施楼面单价下 的容瞬保证0.460.690.921.151.38

15、1.611.842.072.30（2）容积率指标随楼面地价的变动情况随着楼面地价的变化，实现土地市场预期的容积率保证也会有所不同，以下是楼面 地价在2000至5000之间实现土地出让地价的容积率保证值。如果对楼面地价有不同的 预期，那么可以得出不同的容积率调整目标。相对于不同楼面i地价情况下实现市场预期的容积率保证楼面翻、10015020025030035040045050020000. 751.121.501.872. 252. 623. 003. 373.7525000. 600.901.201.501.802.102. 402. 703.0030000.500.751.001.251.5

16、01.752.002.252.5035000.430.640.861.071.291.501.711.932.1440000.370.560.750.941.121.311.501.691.8745000.330.500.670.831.001.171.331.501.6750000.300.450.600.750.901.051.201.351.50（3）本工程合理的容积率调整指标2010年01号挂牌地块,是截至目前最高的地价水平，即地王水平。随着中央相继出 台房地产价格遏制政策，某某房地产水平也不会一直保持高位，现在已经出现了环比下 降的趋势。所以,3260元/亩的楼面地价不应该作为容积率

17、计算的基本指标,2500元/亩 的楼面地价应该是较为理性的楼面地价水平，这样，实现工程预期土地售价的保障容积 率水平应该为2. 1到2.7O（4）本工程综合控规调整目标综上所述，为确保工程实现预期收益，控规调整的总体目标方向是:可出让比例调整 到65%,容积率指标调整至2. 1至2.7。土地出让保底价格（1）工程发生的税费在企业分成收入中，须缴纳的税种至少包括：营业税及其附加（营业税=营业收入 X5%,城市维护建设税=营业税X5%,教育附加费=营业税X3%）、堤围费（=营业收入 X0. 1%）、印花税（=营业收入X0.03%）、代征所得税（约=营业收入X3.75%）。综上所列，企业须缴纳税费约

18、占其收入的9.3%。(2)工程单位开发本钱按照上述规划指标调整后，可出让土地面积调整为3411.56亩，那么单位出让面积项 目总本钱为85. 13万元/亩。(3)保底价格计算按照8%一般行业利润率,企业税后单位收益应不小于91. 94万元/亩，税前收益不 小于101. 37万元/亩，那么土地出让保底价格为136. 99万元/亩。合作模式一:分别投入，价格保底，按投入分成(1)工作分工与投入政府一方投入费用约15. 6亿元，负责土地征收的全部工作以及土地挂牌销售工作; 企业投入费用约13.4亿元，负责工程规划设计以及“五通一平”等工程工作。(2)双方分成方法土地成交价款，在上缴省级以上约26%的

19、各项费用后，双方按照投资比例对收益进 行分配，分配比例大约为54%：46%O(3)方案评价该方法的最大特点是风险共担、利益共享。该方案缺点是土地出让由政府主导，由于 政府要承当其他的社会责任，往往通过土地补偿进行兑现,从而致使该方案不能确保土 地出让按最理想价格实现。合作模式二:整体投入，价格保底，按比例分成(1)工作分工与投入企业负责投入全部约29.0亿元的费用，负责工程规划以及“五通一平”等工程开 发；政府不投资,负责工程土地征收工作以及土地挂牌销售工作。(2)双方分成方法土地成交价款，在上缴省级以上约26%的各项费用后，双方分成比例按37%：63%,政 府分配37%,企业分配63%。(3

20、)方案评价该方案因为企业投资增加，投资回收也增加，为了化解变数，须在300万元/亩价格 情况下回收预期收益，上述分成比例就是据此计算得来的。该方案也有土地出让价格不 保证的问题。合作模式三:整体投入，价不保底，土地分成(1)工作分工与投入企业负责投入全部约29.0亿元的费用，负责工程规划以及“五通一平”等工程开 发；政府不投资,负责工程土地征收工作以及土地挂牌销售工作。(2)双方分成方法土地一级开发完成后，将土地的48%以零地价转到企业名下，不再发生其他费用，政 府将其余的52%土地挂牌出让。(3)方案评价该方案的最大特点是操作难度大，因为上市土地必须进入公开交易市场即挂牌交易 程序。另外，企

21、业获得土地的价格折合177. 36万元/亩，升值空间也非常有限。然而，该方 案的最大优点是,一旦可以实现企业获得土地，就可以防止政府挂牌土地中的随意性问 题，可以确保土地变现中的价格水平。(说明：按350万元/亩的土地市场水平，企业持有土地本钱价在约175万元/亩，可 以确保100%的收益空间,反算得出企业应分得土地量约占总可出让土地的48%O)合作模式四:上缴10%,整体投入，保底分成(1)工作分工与投入企业负责投入全部约29.0亿元的费用，负责工程规划以及“五通一平”等工程开 发；政府不投资,负责工程土地征收工作以及土地挂牌销售工作。(2)双方分成方法土地成交价款，在上缴省级以上约10%的

22、各项赛用后，双方分成比例按54%：46%,政 府分配54%,企业分配46%。详见以下图：(3)方案评价该方案的优点是上缴比例小，待分配收益有增力口。上述分配比例是按照企业须在 300万元/亩价格情况下回收预期收益计算得出的。方案的缺点仍然是政府在土地出让 过程中，因为各种原因，不能保证土地按照最理想价格实现。本工程合作对策与措施针对本工程的上述分析，建议公司在本轮谈判中重点推出以下对策与措施。1. 12坚持推进控规调整调整的目标，前文已述,这里再重复一遍:在当前楼面地价3260元/平方米前提下, 可出让比例65%,容积率在1. 6至2. 0之间。1. 13推荐合作模型的选择优先次序上述推荐的四

23、个合作模型各有特点，方案一，风险最小，回收较快;方案三难度较大, 利益较有保障；方案二与方案四都是锁定在300万元/亩价格的情况下实现100%的投资 收益率。建议首选方案一，其次选择方案三，再次选择方案四，最后选择方案二。1. 14准备应对对方提出收益封顶（本局部只对内）某某现行较为成功的土地一级合作开发的案例是与北京首某某开发是西海岸新区, 该案例采用的是保底封顶的做法。如果对方提出收益封顶，那么该工程的收益将受到很大的局限。根据本报告第二局部 对首某某案例的调研，可知土地一级开发投资收益率最多为no%。如果与对方谈判无法实现突破，只能走保底封顶的路线，那么必须考虑在投资收益率 限定的条件下

24、，投资得以迅速而有保障地回收的问题。为此，形成建议分配模式如下：作法一：分别投入，上缴10%企业投资为134213.75万元,投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的 回报分别为114081. 69万元、134213. 75万元、147635. 12万元。兼顾政府方利益，待分配 收益应该为590540.48万元。形成如下分配方式：在可出让面积调整至65姒容积率调整至2. 1至2. 7的情况下，上缴10%并扣减开发 本钱后的待分配收益：（1）在032亿元之间时,政府与企业双方分配比例为64%： 36%。（注:土地售价在 200万元/亩以内，企业分得约11. 52亿元，投资收益率

25、约85. 83%）（2）在3242亿元之间时,政府与企业双方分配比例为75%：25乳（注:土地售价 在250万元/亩以内，企业分得2. 50亿元,投资收益率累计到达104. 46%）；（3）在4247亿元之间是，政府与企业双方分配比例为85%： 15%（注：土地售价接 近250万元/亩，企业分得0.75亿元，企业投资收益率累计约为110%） e(4)在47亿元以上时，收益全部归政府方。作法二:分别投入，上缴26%企业投资为134213.75万元,投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的 回报分别为114081. 69万元、134213. 75万元、147635. 12万元。兼

26、顾政府方利益，待分配 收益应该为590540. 48万元。如以下图:形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至2.1到2.7的情况下，上缴26%并扣减开发 本钱后的待分配收益：(1)在020亿元之间时，双方分配比例为42%： 58%。(注：土地售价在200万元/ 亩以内，企业分得约1L 60亿元,投资收投资收益率约86. 43%)；(2)在2030亿元之间时,政府与企业双方分配比例为75%：25%。(注：土地售价 在250万元/亩以内，企业分得2. 50亿元，投资收益率累计到达105. 6%)；(3)在3035亿元之间是,政府与企业双方分配比例为87%： 13%。(注：土地售价

27、接近或稍稍超过250万元/亩，企业分得0. 65亿元，企业投资收益率累计接近110%)；(4)在35亿元以上时，收益全部归政府方。作法三：整体投入，上缴10%企业投资为290441.47万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的 回报分别为246875. 25万元、290441. 47万元、319485. 62万元。兼顾政府方利益，待分配 收益应该为某某.48万元。形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至2.1到2.7的情况下，上缴10%并扣减开发 本钱后的待分配收益：(1)在032亿元之间时，双方分配比例为23%： 77%。(注：土地售价在200万元/

28、亩以内，企业分得约24. 64亿元,投资收益率约84. 84%)(2)在3242亿元之间时,政府与企业双方分配比例为50%： 50乳(注：土地售价 在250万元/亩以内，企业分得5. 00亿元,投资收益率累计到达102. 05%)；(3)在4247亿元之间是,政府与企业双方分配比例为60%：40%。(注：土地售价 接近250万元/亩，企业分得2. 00亿元,投资收益率累计接近110%)；(4)在47亿元以上时，收益全部归政府方。海岸线以南的约5248. 55亩的范围。（如以下图所示）工程区域基本情况调查1. 1 工程区域规划情况调查按照现行江东控制性规划,工程区域规划有地块11块（30#地块到

29、40#地块）。地块数据统计A水城基本规划数据摘要地块编码地块编码建筑容积率建筑限高 绿地率密度用地用地用地性质 性质代码面积30地块作法四：整体投入，上缴26%企业投资为290441.47万元，投资收益率为85%、100%、110%的情况时，企业分配的 回报分别为246875. 25万元、29044L47万元、319485. 62万元。兼顾政府方利益，待分配 收益应该为某某某某某某 48万元。如以下图：形成分配方式如下：在可出让面积调整至65%、容积率调整至1. 6到2. 0的情况下，上缴26%并扣减开发 本钱后的待分配收益：(1)在020亿元之间时，双方分配比例为0%： 100%。(注：土地

30、售价在200万元/ 亩以内，企业分得约20亿元,投资收投资收益率约68. 86%)(2)在2030亿元之间时,政府与企业双方分配比例为10%： 90%。(注：土地售价 在250万元/亩以内,企业分得9亿元,投资收益率累计到达99. 85%)；(3)在3035亿元之间是,政府与企业双方分配比例为42%：58%。(注：土地售价 接近或稍稍超过250万元/亩，企业分得2. 90亿元,投资收益率累计接近110%)；(4)在35亿元以上时，收益全部归政府方。保底封顶模式情况下的优先次序如果谈判进入北京首某某西海岸新区保底封顶模式，建议优先首选作法一，其次作 法三，再次作法二，最后作法四。因为比照北京首某

31、某的模式,减少上缴比例，从而做大可 分配收益，双方的压力都比拟小。3001广场用地S2238833002防护绿地G22373113003河港用地T421107573004商业用地C21382341.230203531地块3101河港用地T421021163102防护绿地G22845759032地块3201防护绿地G2279801903202一类居住用地R112637610. 8(1.2)2213(19)4533地块3301幼儿园用地R12108950.82513453302一类居住用地R112957450. 8(1.2)1813(19)403303防护绿地G22611169034地块3401防

32、护绿地G22100065903402宾馆酒店用地C25802850.5(0. 8)1516(23)503403一类居住用地R111430320.5(0. 8)1813(19)453404小学R12246230.825164535地块3501防护绿地G2253834903502宾馆酒店用地C25718360.5(0. 8)1813(19)503503一类居住用地R11746250.5(0. 8)1813(19)4536地块3601一类居住用地R111831720.5(0. 8)1813(19)4537地块3701一类居住用地R112618690.5(0. 8)1813(19)4538地块3801

33、公共绿地G111942148039地块3901公共绿地G113235328040地块4001公共绿地G116817780数据合计合计某某平方米合4031. 17亩主要统计结果统计结果说明，工程地块内：广场用地23883平方米，防护绿地835970平方米，河港 用地212873平方米，幼儿园用地10895平方米，小学24623平方米，公共绿地342746平 方米，商业用地38234平方米，宾馆酒店用地152121平方米，一类居住用地某某平方米。 总面积某某平方米,即约4031.17亩。可经营性建设用地为商业用地、宾馆酒店用地、一类居住用地共计某某平方米，即 2118. 83亩，所占的比例为52.

34、 56%。类似案例调研案例基本情况2007年12月，北京首某某股份与某某土地储藏整理中心,就西海岸新区 土地一级开兴旺成协议。双方约定,工程地块总面积约为5209亩，扣除行政中心划拨用 地、会展中心用地、公共道路绿化用地等非出让用地后，可出让经营性用地面积不低于3300亩。可以计算得出，工程开发可出让土地所占比例为不小于63. 35%。双方分工及投入在合作方式中，双方明确:土地储藏中心负责办理工程地块一级开发前的各项审批 手续并负责投入资金完成工程地块一期约4050亩土地的征地、拆迁、国有土地收回置换 工作；北京首某某股份投入资金累计不低于7亿元人民币，其中3亿元用于第 一期行政中心建设,4亿

35、元用于工程地块一期和二期的土地一级开发;北京首某某股份 具体负责完成工程地块用地红线内土地一级开发中的通路、通电、排水、土地平 整。也就是说,北京首某某主要负责工程工作并承当费用，土地储藏中心主要负责土地征 收工作并承当费用。土地价款之费用上缴根据了解，某某省人民政府规定应上缴的费用，双方按照工程土地出让价款的 10%（即只缴纳土地出让金）进行的计提。双方收益分配关于土地出让收益分配，双方明确，工程地块一级开发完成后，依照法律、法规规定 的程序和方式出让可出让地块,所取得每一笔土地出让收入，按照以下顺序和比例进行 分配：1、扣缴某某省人民政府规定应上缴的费用；2、扣除所有出让地块应分摊的土地一

36、 级开发本钱;3、剩余土地出让收入按照以下比例分配：（1）在人民币壹拾柒亿（）元（含） 以下局部，甲、乙双方分别按照65%： 35%的比例进行分配；在人民币壹拾柒亿 （1,700, 000,000）元至贰拾亿元（2,000,000, 000）（含）之前的局部，甲、乙双方分别按 照60%： 40%的比例进行分配；（3）在人民币贰拾亿元（2,000,000,000）元至叁拾亿元 （3,000,000,000）（含）之前的局部，甲、乙双方分别按照95%： 5%的比例进行分配；（4）超 过人民币叁拾亿元（3,000,000, 000）的局部，全部归甲方所有。分配模型破解在实际运作中，双方按照保底加封顶

37、的模式共同开发上述工程的，出让土地保底单 价为125万元/亩。结合上述分配比例可以看出，北京首某某股份的封顶收益为 7.65亿元，而在封顶值以前，政府方的收益为22.35亿元。在封顶前双方收入比例为 74. 5%： 25. 5%。据了解，西海岸新区一级开发的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入约7 亿元人民币，回报7亿元人民币。北京首某某股份在某某西海岸新区一级开发 中，基本只负责工程区域内的“三通一平”，工程总本钱也就是7亿元人民币左右（由于 工程资金采取滚动回流的方式，工程资金完全可以兼顾行政中心建设的投资使用），而其 封顶回报却是7. 65亿元，可见有0. 65亿元，属于工程增值收益

38、的奖励局部。进而可知在 保底的基础上，北京首某某股份的分成按投资收益率计算，梯次分别为85%、102%x109%e1.2 工程区域土地情况调查工程区域土地面积工程范围内土地面积某某.45平方米，计5248. 55亩。计算方法，将区域按照规划划分成11个地块，然后统计地块的面积，以及规划水系 下面所占的面积(从规划水系的中线划分开来)，土地权属和村庄分布工程区域地类情况根据国土局测绘院提供的“二调”数据，并统计显示，上述范围内主要地类面积及 所占比例如下：(1)耕地某某.17平方米，即1696.34亩，占总面积的32. 32%；(2)林地79548.89平方米，即119.32亩，占总面积的2.

39、27%；(3)养殖水面某某.80平方米，即2019.21亩，占总面积的38.47%；(4)除养殖水面以外的其他“其他农用地” 124617.67平方米，即186. 92亩，占总 面积的3 56%；(5)居民点371626. 95平方米，即557.44亩,占总面积的10. 62%；(6)除居民点以外的其他建设用地48576. 75平方米，即72. 86亩，占总面积的 1. 39%；(7)未利用地397630. 22平方米，即596. 44亩，占总面积的地.36%。土地征收本钱新增建设用地有偿使用费根据财综20061 48号文件，新增建设用地有偿使用费收费标准为每亩4. 26万元, 本工程新增建设

40、用地有偿使用费总额为22358. 82万元。征地补偿根据关于印发某某省征地统一年产值标准和某某省征地青苗及地上附着物补偿 标准的通知(琼府【2009】41号)，灵山镇年产值为2805元/亩，综合补偿倍数为26 倍，征地补偿费为72930元/亩，即征地补偿费38277. 68万元。青苗补偿根据关于印发某某省征地统一年产值标准和某某省征地青苗及地上附着物补偿 标准的通知(琼府【2009】41号)，常见短期农作物补偿标准约2000元/亩左右，那么青 苗补偿费339. 27万元。林木补偿根据关于印发某某省征地统一年产值标准和某某省征地青苗及地上附着物补偿 标准的通知（琼府2009 41号,林木补偿费为

41、每亩约5845元（区域内大局部为核树, 补偿价格35元/株，每亩合理株数167），即林木补偿费69.74万元。养殖水面补偿参照某某东环铁路工程征地拆迁补偿方案（海口晚报网11月8日讯），鱼塘包 干补偿费为3500元/亩，低位虾塘包干补偿费5500元/亩，高位虾塘包干补偿费16000 元/亩。按高位虾塘与低位虾塘各占一半的情况，对工程内养殖水面补偿情况进行预估， 那么养殖水面补偿费为2170.65万元。耕地占用税根据某某省实施中华人民共和国耕地占用税暂行条例方法（某某省人民政府 令第217号），某某省某某与三亚市耕地占用税征收标准为35元/平方米，即23333. 45 元/亩，本工程耕地占用税为

42、12246. 44万元。耕地占用复垦费根据某某省人民政府关于印发某某省耕地开垦费收缴使用管理方法的通知 （琼府【2002】7号），耕地占用复垦费为每亩12000元，本工程耕地占用复垦费为 6298. 26 万元。社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题的通知的规定，被征地农民社会保障费 用按照政府、被征地农民各分担一局部的原那么，参照某某东环铁路工程征地拆迁补偿 方案（海口晚报网n月8日讯），其中政府负担局部按每亩5000元计收，本工程社会 保障费为2624.28万元。征地补偿统计这里的征地补偿包括了上述的征地补偿费、青苗补偿费、林木补偿费、虾塘等养殖水 面补偿费、耕地占用税、耕地复垦费、

43、被征地农民社保赛。七项之和为62026.31万元居民安置非现金补偿工程区域内共有人口 3659人，约1220户，考虑到本工程区域内可出让土地面积有 限，且容积率偏低，建议采用整体拆迁集中安置的拆迂安置方案。拆迁补偿方案非现金局部考虑按每户160平方米安置房考虑，共需建设安置房面积 19. 52万平方米。比照北京首某某公司长流南片区土地一级开发估算标准，按2700元/ 平方米单位造价投入建设，全部投资为52704万元。每户拆迁安置补偿80平方米住房和10平方米商铺,拆迁户另需按2700元/平方米价格回购70平方米住房。安置房的最终本钱（即居民安置非现金补偿局部）为29646. 00万元。居民安置

44、土地本钱按容积率2. 0计算，安置房需占用土地9.76万平方米（=L9. 52/2,其中19.52万平 方米为共计需建设的安置房总面积），即146. 40亩米9. 76/666.67）.根据某某人民政 府关于公布实施某某城镇土地基准地价标准的通知（海府【2009】84号），灵山镇 居住用地三级土地基准地价22万元/亩，那么需缴纳占用土地费用3220. 80万元。居民安置现金补偿工程区域内共有人口 3659人，约1220户。比照北京首某某公司长流南片区土地一 级开发估算标准,每户25. 39万元现金补偿,补偿费用为30975. 8万元。每户补偿项分别为：按每平方米2700元回购70平方米拆迁房需

45、要189000元;农转 居生活补助费54000元;超转病残医疗补助费1800元;搬家费600元;拆房及渣土清理 1500元；奖励费7000元。见下表:拆迁补偿费单价组成序号工程名称单位数量单价合价（元）备注1每户回购拆迁房费用平方米702700. 00189000. 00拆迁户回购，每户70平方米2农转居生活补助费户154000. 0054000. 00按每户3人，12个月， 每月补助1500元3超转人员医疗补助费、超 转病残生活补助费户11800. 001800. 00按30的的拆迁户，每户按500元/月考 虑，计算12个月补助4搬家费户1600. 00600. 00按每间房200元考虑，每户按三间 房共计600元计算（包括误工费）5拆房及渣土清理户11500. 001500. 00估计6奖励费户17000.