永春县基准地价应用方案(44页).doc

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1、-永春县基准地价应用方案-第 43 页永春县城镇土地级别和基准地价应用方案永春县国土资源局2008 年 5月1日目 录第一章 永春县城规划区基准地价的基本内容3第二章 县城规划区土地级别划分和基准地价标准5一、永春县城规划区土地级别范围说明5二、永春县城规划区基准地价的标准6第三章 永春县城规划区宗地地价评估方法10一、商服用地宗地地价评估10二、住宅用地宗地地价计算17三、工业和其他用地宗地地价计算20四、商住混合用地地价计算方法21五、基准地价使用说明22六、城区宗地影响因素系数说明表23第四章 地价动态监测体系的建立28第五章 各乡镇规划区土地级别划分和基准地价标准36一、各乡镇基准地价

2、的表现形式和内涵36二、各乡镇基准地价标准36三、各镇宗地地价修正体系的建立38四、宗地地价评估方法42五、乡镇宗地影响因素系数说明表43第一章 永春县城规划区基准地价的基本内容一、基准地价的构成和应用范围基准地价，是指对城市各级土地或均质地域及商服、住宅、工业、其他等不同土地用途分别评估的土地使用权平均价格。本次评估基准地价土地用途分为商服用地、住宅用地、工业用地和其他用地等四类，基准日为2007年1月1日，土地开发程度为“五通一平”，基准地价的应用范围是县城规划区内建设用地区域。二、基准地价的表现形式和内涵（一）商服用地基准地价的表现形式和内涵商服用地主要包括商业（含商店、商场、各类批发、

3、零售市场及相应附属设施用地）、金融保险业（含银行、保险、信托、证券、期货、信用社等用地）、餐饮娱乐用地（含饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及相应附属设施用地）和其他商服用地（包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地）。商服用地基准地价采用主街路线价、级别平均路线价和级别价三种表现形式。其中级别平均路线价的适用范围是主街路线价覆盖范围之外的内街商服或新开通道路的商服用地。而级别价适用范围是不可分割销售的、自主经营的独立商服用地。1

4、、商服用地主街路线价的内涵：是指出让年限为40年，沿街进深为8米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。2、商服用地级别平均路线价的内涵：是指出让年限为40年，除主街路线价区段外，沿街或沿路进深为8米的首层商业店面每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。3、商服用地级别楼面地价的内涵：是指出让年限为40年，标准容积率为2.5，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使用权平均价格。（二）住宅用地基准地价的表现形式和内涵：住宅用地主要包括高级住宅、普通住宅和别墅等用地。住宅用地基准地价采用级别楼面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为70年，标准容积率为2.0，地上建筑物每建筑平方米分摊的土地使

5、用权平均价格。（三）工业用地基准地价的表现形式和内涵工业用地主要包括工业（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心）、仓储（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地）等用地。工业用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。（四）其他用地基准地价的表现形式和内涵其他用地主要包括营利性的科、教、文、卫、体用地，营利性的市政公用设施及营利性停车场、公墓及需以有偿出让方式供地的其他用地。其他用地基准地价采用地面地价表现形式，其内涵：是指出让年限为50年，标准容积率为1.0，每平方米土地的使用权平均价格。第二章

6、县城规划区土地级别划分和基准地价标准一、永春县城规划区土地级别范围说明1.商服用地级别范围I级区：城东南街育才路留安山西路桃溪大桥桃源南路湖滨路永春大桥八二三中路公园路仰林路环城北路二十五都环翠路鹏翔小学南侧小路东岳溪城东街城东南街II级区（I级区以外）：1、桃溪以北：（1）八二三中路溪滨路桃溪北岸西安桥新车路八二三中路北环路新安小区新安路仰林路公园路八二三中路；（2）桃溪桃溪大桥留安山西路育才路城东南街城东街东岳溪鹏翔小学南侧小路环翠路二十五都环城北路环城西路北延伸段桃源北路环翠路幼儿园旁小路东岳溪东岳小区北界线化龙小区顶山兜大路头街留安山西路仙洞桃溪；（3）五里街的民生路（新车路-八二三中

7、路）和八二三中路（民生路-新车路）两侧30米范围2、桃溪以南：永泉公路（交警大队南环路）两侧90米范围；桃源南路（永泉公路移动通讯公司）南侧90米范围III级区（I、II级区以外）：1、桃溪以北：（1）大路头街顶山兜师范小区桃源北路北侧150米平行线桃源北路西段-沿山脚向西吴厝桥许港西安桥；（2）石鼓街（卿园大溪桥段）两侧30米范围；（3）五里街民生路、八二三中路、新车路包围区域内除II级区外的范围；（4）留安路以南留安学校周边区域2、桃溪以南：（1）石鼓大桥桃源南路鲁国路规划路桃源南路；（2）自永泉公路II级区边界外向南两侧30米范围 榜德公路（包含德风拆迁户安置区）；（3）三郊公路（移动通

8、讯公司留安大桥）南侧90米、北至桃溪的范围级区（I、II、III级区以外）：1、桃溪以北：（1）永春化肥厂西侧、北侧道路包围的区域；（2）师范学校旁道路卧龙小学前道路桃源北路南环路桃城镇镇界；（3）东平太平街（八中路口东平派出所）两侧30米范围2、桃溪以南：（1）星发路规则路鲁国路桃源南路星发路；（2）三郊公路（留安大桥桃城镇镇界）以北的范围；（3）和塘中路、和塘东路（溪省道305线）两侧30米范围；（4）省道305线（南北起止均为旧永泉公路）两侧30米范围级区：I、II、III、级区以外其他规划区2、住宅用地级别范围住宅用地级别范围与商服用地级别范围相同。3.工业（交通）用地级别范围I级区：

9、城东北街城东街东段沿东岳溪向北东岳小区师范路北段建成路向南（化龙小区）大路头街西端 留安山西路（大路头街至检验检疫局段沿路不缓冲） 桃溪大桥 桃源南路湖滨路西段向东永春大桥 八二三东路八二三中路儒林街 儒林小区范围公园路仰林路溪州路小路环城西路环城北路城东北街；儒林街真武路溪滨路包含区域（仅沿路图示缓冲30米，实际包含临街第一宗地）II级区（I级区以外）：（1）卿园305省道石鼓街两侧30米范围；石鼓大桥新车路向东 化肥厂东侧小区向北 许港吴厝桥桃源北路 沿山脚向东桃源北路（沿边界图示缓冲150米，实际包含规划区域）师范学校 卧龙地区 长安（特殊教育学校）沿路向南 大路头街向西至大路头街与留安

10、山西路交叉口 东岳溪桃溪花石地区道路永泉公路桃源南路桃源南路（星发路芦柑批发市场段南侧150米平行线）星发路石鼓大桥；（2）儒林街 真武路 溪滨路东段儒林街包含区域；大路头街化龙小学规划北环路两侧30米范围（3）轻纺园区道路（留安山东路永仙公路）两侧150米范围备注：以上描述范围包括沿街I级区范围以外的夹区。III级区：I级、II级以外其他规划区4.其他用地级别范围级区的划分范围参照工业（交通）用地级区的划分范围二、永春县城规划区基准地价的标准（一）商服用地主街路线价的确定（见表2-1）表2-1 永春县主街商业用地路线价表 单位：元/平方米编号路段名路段迄至路线价S001城东街西段新华路文彬商

11、城云龙桥-煤炭大厦9332S002八二三东路东段街心公园文彬商城8659S003八二三东路西段永春大桥街心公园6830S004桃城路环城路八二三东路6524S005环城路东段八二三东路城东北街6088S006环城路西段八二三东路县医院4437S007城东街1新华路东岳溪4312S008留安路煤炭大厦留安山西路4276S009新华路城东路留安路4233S010环城路北段城东北街县医院4215S011民生路1县实验小学新车路4147S012新车路华岩新村村路西安桥4147S013桃东路环城路城东北路4048S014城南街北段桃溪路湖滨路（云龙桥）3770S015鹏源街桃源南路永春大桥（保险公司）3

12、475S016城东南街城东路留安路3342S017桃溪路（西段）城南街湖滨路3321S018八二三中路4溪滨路路口（儿童公园）永春大桥3314S019城东街2东岳溪桃源北路3236S020湖滨路中段永春大桥-人大大厦3162S021师范路1留安山西路口大路头街2982S022桃溪路（东段）城南街桃源南路2924S023湖滨路西段桃源南路永春大桥2902S024育才路城东南街桃源南路2824S025城东北街环城路城东路2800S026城南街南段桃源南路（城雕）桃溪路2604S027桃源南路5汽车站西侧100米下洲路2585S028永泉公路桃源南路-汽车站南侧100米2585S029中州路桃源南路

13、湖滨路2458S030湖滨路东段人大大厦桃溪大桥2448S031环翠路环城路桃源北路2320S032八二三中路2崇华路真武路2264S033桃源南路3鹏源路汽车站西侧100米2170S034桃源南路2鹏源街湖滨路西段2131S035儒林街八二三中路县车队2097S036公园路八二三中路仰林路2067S037师范路2桃源北路大路头街1880S038八二三中路1崇华路民生路1833S039新车路西段华岩新村村路崇华路1929S040民生路2县实验小学桃源北路1929S041溪滨路中段儒林小学路口真武路1617S042八二三西路吴厝桥民生路1558S043真武路八二三中路溪滨路1482S044桃源南

14、路5榜德公路桃溪大桥1440S045桃源南路4桃溪大桥下洲路1436S046留安山西路大路头街桃溪大桥1436S047新车路西段西安桥石鼓大桥1378S048溪滨路西段真武路五里街市场1340S049大路头街（西段）师范路化龙小学东侧路口1324S050八二三中路3真武路路口溪滨路路口1273S051溪滨路东段八二三中路儒林小学路口1265S052永泉公路桃源南路以南1250S053桃源南路1湖滨路石鼓桥南1174S054石鼓街新车路305省道948S055大路头街（东段）化龙小学东侧路口以东937S056鲁国路桃源南路魁星岩720S057太平路中段（东平）东平邮电局至供销社589S058太平

15、路东段（东平）供销社至东平镇政府503S059和塘中路（岵山）镇政府段447S060和塘东路（岵山）451S061305省道（岵山）421（二）商服用地级别平均路线价的标准（见表2-2）表2-2 永春县商服用地平均路线价表 单位：元/平方米 级别级别平均路线价上限下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/平米万元/亩元/平米万元/亩元/平米万元/亩11593-1991-1195-0.250.2521020-1275-765-0.250.253618-773-464-0.250.254399-499-299-0.250.255304-380-228-0.250.25（三）

16、商服用地级别价的标准（见表2-3）表2-3 永春县城区商服用地级别楼面价表（标准容积率2.5） 级别级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/平米万元/亩元/平米万元/亩元/平米万元/亩141669.352086.731252.00.250.25228948.236160.221736.20.250.25318831.323539.214123.50.250.25412621.015826.39515.80.250.2558814.711018.36611.00.250.25（四）住宅用地级别价的标准（见表2-4）表2-4 永春县城区住宅用地级别价

17、表（标准容积率2.0）级别级别价级别价上限级别价下限修正幅度楼面地价地面价楼面地价地面价楼面地价地面价上限下限元/平米万元/亩元/平米万元/亩元/平米万元/亩152069.365086.739052.00.250.25236148.145160.127136.10.250.25323531.329439.217623.50.250.25415720.919626.111815.70.250.25511014.713818.48311.10.250.25（五）工业用地级别价的标准（见表2-5）表2-5 永春县城区工业用地级别价表（标准容积率1.0）级 别级别价级别价上限级别价下限修正幅度元/平米

18、万元/亩元/平米万元/亩元/平米万元/亩上限下限134022.744229.523815.90.30.3221214.127618.41489.90.30.331379.117811.9966.40.30.3（六）其他用地级别价的标准（见表2-6）表2-6 永春县城区其他用地级别价表（标准容积率为1.0）级 别级别价级别价上限级别价下限修正幅度元/ 平米万元/亩元/平米万元/亩元/平米万元/亩上限下限140827.253035.328619.10.30.3225416.93302217811.90.30.3316410.921314.21157.70.30.3第三章 永春县城规划区宗地地价评估

19、方法一、商服用地宗地地价评估商服用地宗地地价评估的基本思路：商服用地可以分为房地产开发销售性质的商服用地和自营性的商服用地。房地产开发销售性质的如店面、商品房等可以分割销售的商业房地产，此类地价的评估主要采商服用地主街路线价和级别平均路线价两种方式相结合。商服用地主街路线价仅适用于宗地临街进深18米以内的商服建筑物首层楼面地价评估；商服用地级别平均路线价不仅适用于没有赋予主街路线价区段的宗地临街进深18米以内（含18米）的商服建筑物首层楼面地价评估，而且适用于宗地临街进深大于18米的商服建筑物楼面地价评估以及商服建筑物两层以上（含两层）楼面地价评估。自营性的商服用地不同于房地产开发销售性质的是

20、其一般是自主经营的，不可分割销售的，如酒店、旅馆、大型商场、加油站、专业市场等，此类地价的评估仅适用商服用地级别价。（一）房地产开发性质的商服用地的地价评估（针对可分割销售类型）1、首层商业用房地价的评估（1）里地线18米以内的区域对于已赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深18米以内的部分适用主街路线价首先确定该商铺所在路段的主街路线价，然后根据其深度、临街形式、使用年期修正、期日修正和其他需要修正的个别因素对主街路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。计算公式 Pzs=PssAs（1+Ah）Ay（1+Ao）AdS其中：Pzs待估宗地总地价Pss待估宗地所在区段的主街路线价As临街深度

21、修正系数Ah临街类型修正系数Ay使用年期修正系数Ao其他个别因素修正系数Ad期日修正系数S建筑面积临街深度修正表3-1 商服用地主街路线价临街深度修正系数表 进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数6.01.18339.20.928312.40.804815.60.73216.11.17139.30.923112.50.802015.70.73036.21.15979.40.918112.60.799215.80.72856.31.14849.50.913212.70.796515.90.72676.41.13759.60.908312.80.793816.00.72506.51.12

22、699.70.903612.90.791116.10.72336.61.11679.80.899013.00.788516.20.72166.71.10679.90.894413.10.785916.30.71996.81.097110.00.890013.20.783316.40.71836.91.087710.10.885613.30.780816.50.71677.01.078610.20.881413.40.778416.60.71517.11.069710.30.877213.50.775916.70.71357.21.061110.40.873113.60.773516.80.71

23、197.31.052710.50.869013.70.771216.90.71047.41.044610.60.865113.80.768817.00.70887.51.036710.70.861213.90.766517.10.70737.61.028910.80.857414.00.764317.20.70587.71.021410.90.853714.10.762117.30.70437.81.014111.00.850014.20.759917.40.70297.91.007011.10.846414.30.757717.50.70148.01.000011.20.842914.40.

24、755617.60.70008.10.993211.30.839414.50.753417.70.69868.20.986611.40.836014.60.751417.80.69728.30.980111.50.832614.70.749317.90.69588.40.973811.60.829314.80.747318.00.69448.50.967611.70.826114.90.74538.60.961611.80.822915.00.74338.70.955711.90.819715.10.74148.80.950012.00.816715.20.73958.90.944412.10

25、.813615.30.73769.00.938912.20.810715.40.73579.10.933512.30.807715.50.7339临街类型修正表3-2 商服用地路线价临街类型修正系数表临街形式一面临街两面临街三面临街修正幅度03%5%使用年期修正当土地出让、转让时的剩余使用年限不等于法定最高年限时，应进行年期修正，出转让年期修正的系数可以通过有限年期的收益还原公式推算，由于在本次调整中采用的土地还原利率为6.0%，所以给出的修正系数为r等于6.0%时的结果。当还原利率r不同时，可以利用下面的公式计算修正系数：其中：R待估宗地的使用年期修正系数； k待估宗地的法定最高使用年限；

26、m待估宗地的剩余使用年限； r商业土地地还原利率。表3-3 商服用地使用年期修正表使用年期12345678910修正系数0.06270.12190.17770.23030.28000.32680.37100.41270.45210.4892使用年期11121314151617181920修正系数0.52420.55720.58840.61780.64550.67170.69630.71960.74160.7623使用年期21222324252627282930修正系数0.78190.80030.81770.83410.84960.86420.87800.89100.90330.9148使用年期

27、31323334353637383940修正系数0.92570.93600.94580.95490.96360.97170.97940.98670.99351.0000其它个别因素修正表3-4 商服用地路线价其它个别因素的修正系数表优劣程度优较优一般较劣劣个别因素路段繁华度等条件好路段繁华度等条件较好路段繁华度等条件一般路段繁华度等条件较差路段繁华度等条件差修正系数+5%+2.5%0-2.5%-5%地价期日修正本次修订更新基准地价的基准日2007年1月1日。基准地价对应的是评估期日的地价水平，对于不同估价时点，土地市场的地价水平会有所变化，因此必须进行期日修正，把基准地价对应的地价水平修正到宗

28、地地价评估期日。期日修正一般根据地价指数的变动幅度进行，可按下式计算：期日修正系数=宗地估价期日的地价指数/基准地价评估期日的地价指数对于未赋予主街路线价的路段首层商铺临街进深18米以内的部分，若临近有主街路线价路段，则根据路段的商业繁华度、与主街路线价路段的关联性等实际情况取用临近路段的主街路线价的一定比例，取用比例在60%-80%（主街路线价计算方法同上）；若临近无路线价路段或路线价路段关联性不强，则取用商服用地级别平均路线价。首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。计算公式其中：

29、Pz待估宗地总地价Pss待估宗地所在级别的级别平均路线价K区域因素修正系数之和As临街深度修正系数Ay使用年期修正系数Ad期日修正系数S首层商业用房建筑面积宗地影响因素修正表3-5 商服用地地价影响因素修正表（-级）影响因素影响因子权重值（%）优（%）较优（%）一般（%）较劣（%）劣（%）商业繁华度距商服服务中心距离10.502.631.310-1.31-2.63商业聚集度10.502.631.310-1.31-2.63人口密度9.002.251.130-1.13-2.25交通便捷度道路类型5.251.310.660-0.66-1.31距长途汽车站距离5.251.310.660-0.66-1.

30、31停车方便度4.501.130.560-0.56-1.13环境优劣度大气、水、噪声等污染状况5.001.250.630-0.63-1.25社会服务设施距银行距离10.002.501.250-1.25-2.50距酒店距离10.002.501.250-1.25-2.50距学校距离5.001.250.630-0.63-1.25规划限制规划土地用途5.501.380.690-0.69-1.38周围土地用途4.501.130.560-0.56-1.13宗地条件宗地形状0.750.190.090-0.09-0.19宗地面积0.750.190.090-0.09-0.19临街状况5.251.310.660-

31、0.66-1.31宗地宽深比3.000.750.380-0.38-0.75周围建筑密度2.250.560.280-0.28-0.56地形地势1.500.380.190-0.19-0.38工程地质条件1.500.380.190-0.19-0.38临街深度修正表3-6 商服用地级别平均路线价临街深度修正系数表 进深修正系数进深修正系数进深修正系数进深修正系数6.01.18339.20.928312.40.804815.60.73216.11.17139.30.923112.50.802015.70.73036.21.15979.40.918112.60.799215.80.72856.31.148

32、49.50.913212.70.796515.90.72676.41.13759.60.908312.80.793816.00.72506.51.12699.70.903612.90.791116.10.72336.61.11679.80.899013.00.788516.20.72166.71.10679.90.894413.10.785916.30.71996.81.097110.00.890013.20.783316.40.71836.91.087710.10.885613.30.780816.50.71677.01.078610.20.881413.40.778416.60.71517

33、.11.069710.30.877213.50.775916.70.71357.21.061110.40.873113.60.773516.80.71197.31.052710.50.869013.70.771216.90.71047.41.044610.60.865113.80.768817.00.70887.51.036710.70.861213.90.766517.10.70737.61.028910.80.857414.00.764317.20.70587.71.021410.90.853714.10.762117.30.70437.81.014111.00.850014.20.759

34、917.40.70297.91.007011.10.846414.30.757717.50.70148.01.000011.20.842914.40.755617.60.70008.10.993211.30.839414.50.753417.70.69868.20.986611.40.836014.60.751417.80.69728.30.980111.50.832614.70.749317.90.69588.40.973811.60.829314.80.747318.00.69448.50.967611.70.826114.90.745318.00.60008.60.961611.80.8

35、22915.00.74338.70.955711.90.819715.10.74148.80.950012.00.816715.20.73958.90.944412.10.813615.30.73769.00.938912.20.810715.40.73579.10.933512.30.807715.50.7339使用年期修正（见表3-3）地价期日修正与商服用地主街路线价修正体系中的地价期日修正相同。（2）里地线18米以外的区域对于首层商铺临街进深18米以外的部分取用级别平均路线价。首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、临街进深、使用年期和期日对级别平均路线价进行

36、修正，即可得待估宗地首层商铺楼面地价。其中临街进深修正为“级别平均路线价临街进深修正表”中大于18米的修正系数（如城区取0.6000）。2、二层及二层以上商业用房的评估二层及二层以上商业用房楼面地价的计算取用级别平均路线价。首先确定宗地所在的商服用地级别和对应的基准地价，然后根据其区域因素、楼层、使用年期和期日对级别平均路线价的进行修正，即可得待估宗地二层及二层以上商业用房的楼面地价。计算公式 其中：Pzs待估宗地总地价Pss待估宗地所在级别的级别平均路线价(首层商服)k宗地影响因素修正系数之和Afi第i层楼层修正系数Ay使用年期修正系数Ad期日修正系数n待估宗地楼层总数Si第i层建筑面积 宗

37、地影响因素修正（见表3-5）楼层修正表3-7 永春县城区商服用地级别平均路线价楼层修正系数表级区第1层第2层I1.000.48II1.000.48III1.00IV1.00V1.00对于没有规划图纸的未建成的商服用地，根据城市规划（例如控制性详细规划）所确定的该地块容积率和土地面积，求出平均楼层数，然后再进行楼层修正。对于I、II级第3层以上及III、IV、V级第2层以上的商业用房，参照住宅用途进行计算。使用年期修正（见表3-3）地价期日修正与商服用地主街路线价修正体系中的地价期日修正相同。（二）自营性的商服用地的地价计算方法（针对不可分割销售类型）1、计算公式其中：Pzz待估宗地总地价；Psz待估宗地所在级别的级别价；K区域因素修正系数之和；Ar容积率修正系数；Ay使用年期修正系数；Ad期日修正系数；S宗地总建筑面积。2、测算过程（1）宗地影响因素修正（见表3-5）（2）其他因素修正容积率修正表3-8 永春县城区商服用地级别楼面价容积率修正系数表容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数容积率修正系数21.18873.20.89744.40.79195.60.70462.11.14363.30.88764.50.78595.70.69922.21.10263.40.87874.60.77655.80.69402.31.06533.50.8707