杨家坪商圈调研报告(22页).docx

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1、-杨家坪商圈调研报告-第 21 页杨家坪商圈调研报告目录第一部分 概要1、 调研目的.22、 调研范围.23、 调研时间.24、 调研对象.25、 信息来源.26、 调研人员.27、稽核人员.2第二部分 区域情况1、九龙坡区域简介.22、九龙坡区域经济33、九龙坡区域交通34、九龙坡区域人口.45、九龙坡区域楼市4一手房价格.4二手房价格走.4二手房租金走势.5第三部分1、杨家坪商圈概况.5-92、临街商铺调查.10杨家坪商业步行街.10-12斌鑫购物街.12-13杨家坪商业步行街临街门市调查结论.14-153、杨家坪百货商场调查.16-23 富安百货.16-17 重庆新世纪百货.18-19

2、龙湖西城天街.20-21杨家坪百货商场调查结论.22-234、杨家坪步行街地下商场调查.25-275、杨家坪商圈SWOT分析.27-28附：杨家坪地区车库调查.28第四部分综述.29第一部分1、调研目的：（1）、了解杨家坪商圈现有行情及商业动态（2）、通过对杨家坪商圈调研总结，对下一步在该区域的工作进行详细（3）、加强团队协作能力；提高员工工作技巧；锻炼员工工作心态；调动员工工作激情2、调研范围：杨家坪商圈3、调研时间：2012-5-82012-5-114、调研对象：杨家坪地下商业步行街（人防工程、博浪商场、嘉运商场、美侬商场）、金鹰女人街、斌鑫世纪城、百康年、杨家坪商业步行街、西城天街、新世

3、纪百货、大洋百货、富安百货5、信息来源：物业招商、商户、网络（政府信息网、58同城网、赶集网）6、调研人员：霍霞、胡江燕、叶静、吴帅、蒋博7、稽核人：霍霞第二部分九龙坡区域简介九龙坡区是重庆市主城区之一，位于市区西南部，面积432平方公里，东接渝中区，南靠大渡口区，西邻江津区、壁山县，北与沙坪坝区接壤，区位优势十分明显，区内下辖11个镇、7个街道办事处、84个居委会、110个村委会，常住人口108.44万人。区内有多条高速公路与重要铁路干线通过，同时还有长江上游最大的深水港码头。九龙坡区域经济九龙坡是重庆都市发达经济圈重要核心区,也是重庆第一工业大区，九龙坡区有两大传统工业一是汽摩产业：全区拥

4、有庆铃、建设、隆鑫等一批汽摩龙头企业及大量配套企业，汽摩产业占到了全区工业总量的56%，摩托车产量更是占到了全市的三分之一、全国的九分之一。其次铝加工业，依托西南铝业集团，2003年九龙坡区建立了西彭铝产业区，天泰铝业、捷和铝业等一大批铝加工企业也相继进入了西彭铝产业区。近年来新兴IT产业也开始快速发展。2011年地区生产总值完成375亿元，增长14.6%，继续位居全市区县榜首； 九龙坡区社会消费品零售总额148亿元，增长16.1%；全社会固定资产投资187亿元，增长23.4%；外贸进出口实现8.3亿美元，其中出口7.2亿美元，分别增长14.3%和10.9%；区级财政收入16.8亿元，增长45

5、.9%；城市居民人均可支配收入13750元，增长18.1%；农村居民人均纯收入5701元，增长20.2%。九龙坡区域交通 九龙坡区路网四通八达，交通十分便捷。公路：有鹅公岩、李家沱、马桑溪三座长江大桥连接两岸；成渝、上界、渝长及环城高速公路横贯境内；从校场口经解放碑到大渡口的高架轻轨（重庆轨道交通二号线）横穿区内，从朝天门经沙坪坝到大学城的地铁（重庆轨道交通一号线）也将通车。 铁路：渝黔铁路、襄渝铁路、成渝铁路三条干线铁路越过境内，有重庆东站、重庆南站、重庆西站、三大货运车站，正在上桥改建新的重庆未来最大规模的火车站重庆西站。港口：区内有长江上游最大深水货运水陆联运码头九龙坡港。 九龙坡区域人

6、口信息来源：第六次全国人口普查（南岸区人口基本情况人口结构数量占总人口比例性别构成男性55.58万人51.25%女性52.86万人48.75%年龄结构0-14岁12.27万人11.32%15-6486.44万人79.71%65岁及以上9.37万人8.97%教育程度大专以上18.17万人16.76%中专24.6万人22.69%初中36.49万人33.65%小学21.95万人23%文盲1.79万人1.65%人口总量108.44万人九龙坡区域楼市一手房价格情况信息来源（楼盘名称销售价格/套内楼盘名称销售价格/套内和泓四季均价5900元/恒大雅苑均价7800元/晋愉盛世融城均价5960元/康德城市风云

7、均价9400元/保利港湾国际均价6900元/恒大绿洲均价8600元/华润二十四城均价9000元/蓝光彩云府均价6600元/二手房价格情况信息来源：（二手房租金情况信息来源: ( 第三部分1、杨家坪商圈概况杨家坪是九龙坡区府所在地，属于重庆主城五大商圈之一的杨家坪商圈，是主城西部商贸中心，是九龙坡区商贸发展重心。已经形成结构合理、业态业种齐备、功能完善、规模较大、档次较高，集购物、休闲、娱乐、消费与一体的现代商务中心，商圈商业氛围浓郁、消费市场繁荣兴旺。杨家坪中心步行商业区占地达18.9万平方米，街区面积5.5万平方米。该步行街以转盘为中心向长江路、石杨路、西郊路、杨九路四个方向延伸。政府拟投资

8、67亿元至将杨家坪商圈扩容工程中，重点向东（建设厂片区）、向南（铁马片区）、向北（工管院片区）延伸。届时，杨家坪商圈将由现在的2平方公里扩至24平方公里，是现在商圈的12倍，比解放碑步行街还大0.24平方公里，商用物业用房的营业面积将达到30万平方。 按照“上档升级、突出特色”的总体思路，杨家坪商圈，将以杨家坪步行街商业区为核心，大力发展新兴商贸服务业，突出时尚商圈、立体商圈、生态商圈、创业商圈和美食商圈特色，走差异化、高端化发展之路，提升商圈整体竞争力和辐射力，建成重庆市主城西部最具特色和竞争力的商务、旅游和商业文化中心。PjX九龙坡网_九龙坡区官方新闻网_对外宣传的窗口 走向世界的舞台崭新

9、杨家坪商圈分为六大功能区。核心区为步行商业区，谢家湾为商务酒店金融区，石坪桥为中高档住宅区，九龙半岛为杨家坪中心区功能拓展区和文化创意商贸区，动物园为休闲旅游产业和文化休闲娱乐区，直港大道九滨路餐饮娱乐休闲区。 现杨家坪商圈区域 杨家坪商圈扩展方向 杨家坪商业步行街PjX九龙坡网_九龙坡区官方新闻网_对外宣传的窗口 走向世界的舞台 交通状况：配合商圈扩容，杨家坪地段将实施“三环七横八纵”路网。“一环”是指现杨家坪商圈环道，“二环”是指华润景观大道-九滨路-天宝路-西子路-桃花溪市政道路-十八冶-工管院市政道路-华润景观大道，“三环”是指鹅公岩立交-青龙嘴立交-二桥引道-水碾立交-袁茄路-大公馆

10、立交-谢陈路-鹅公岩立交。“七横”包括谢陈路、石杨路、蟠龙大道、大件路以及3条新增规划道路。“八纵”包括陈庹路、袁茄路、杨渡路、南北干道、九滨路以及3条新增规划道路。 同时，为了便于商圈内行人通行，今年将新建三处天桥、两处地下通道。三处天桥包括杨家坪团结路口人行天桥、立丹百货人行天桥、跃华大厦人行天桥，“两处地下通道”包括谢家湾人行地下通道、动物园人行地下通道。 人 流 量：杨家坪商圈每天人流量为28万人次，仅次于解放碑商圈。 商业结构：杨家坪步行街商业现状相对传统，大型中低档百货、大型超市依然是整个商业步行街商业的龙头，以经营低档服装、饰品、鞋包为代表的地下商场成为吸纳中低消费水平人群的重要

11、来源。纵观整个商业层次的分布，步行街缺少的商业形态是中高档的综合性、一站式购物休闲娱乐中心。 经营业种业态：大型商场一般经营的商品以日用百货、化妆品、服装、鞋、帽为主，例如西城天街、大洋百货、重百、新世纪、立丹、富安百货等，步行街临街底商多经营社区型商业业态（服装专卖、药房、眼镜、美容美发、银行、书店、快餐、糕点房、通讯产品等）承租能力较高的业态。地下商场多经营服装、鞋、包、小饰品等。 租售率：杨家坪商圈整体租售率较高，达到90%左右。 经营额：2011年商业营业额达到110.6亿元人民币。 辐射范围：该商圈以本区（杨家坪附近、陈家坪、石坪桥、谢家湾、袁家岗、直港大道、动物园方向等）消费者为主

12、，部分消费者来自大渡口和李家沱以及大坪、石桥铺地区等，消费群体主要是本区的企事业单位员工。辐射人口可达120150万（含大渡口区、大坪片区与石桥铺片区等）。杨家坪商圈现有品项组合及数量：商场名称品项组合女装内衣饰品、珠宝化妆品美容美发运动休闲鞋包儿童类男装家居电器通讯娱乐餐饮超市社区合计童装童鞋童玩母婴嘉运162252028682120618313357博浪229546282410654063154310215640人防老商场221552546922578545312562斌鑫购物街4248111284358511212153步行街临街53411103229108336541426421027

13、0金鹰9331352514282591215278西城天街89311561061873711143431246新世纪982326212845121873623101348重百79171781234016361146126312富安3512159201816201146合计11012282309362104387179284592898173971427133312杨家坪商圈各品项比例图：2、临街商铺调查杨家坪商业步行街 步行街下段（百康年世纪门对面） 人流量：平均145人/分，取过往两边总值 经营状况：步行街中段的人流比较少，人流基本集中在步行街的头尾两端。以上的业态也主要集中在服装、药房、美

14、容美体、饰品、快餐以及火锅等社区型商业形态。主要的消费人群也仅限于满足步行街人流的日常需求。经营状况比较稳定。步行街上段（西城天街对面至转盘） 人流量:230人/分，取过往两边总值名称面积(平米)经营情况工商银行约500平米经营情况好益寿堂药房约40平米2F忆念美美容美体新偶像发型设计约50平米人寿保险约100平米和平药房约200平米2F春意好美容美体桐君阁大药房约300平米2F中药自选超市对面商铺情况家乐福约10000平米经营情况较好2F3F肯德基新华书店约5000平米重百单层面积约2100平米，共6F建设银行中国邮政2F德克士 经营状况 ： 步行街末端集中的商业业态与中段有明显的差别，这一

15、段步行街集中的主要有金融机构、邮政、书店、大型超市、大型药房等。明显带有区域（九龙坡）金融中心、生活中心地 气息。人流量也大大高于步行街中段以及末端。斌鑫时尚购物广场 斌鑫时尚购物广场 购物广场内部购物环境-1F: 库车1F：小商铺共有约152家商铺，其中正街约50家。服装经营商家共58家，占73%，其余为饰品6家，鞋类3家，皮具皮包4家，保健2家，小吃1家。 面积：650平米不等，为私人出租，划分紊乱。 租金：正街外段约300元平米，侧街约200元平米。 经营状况：零散出租，业态零乱，面积划分区间比较大。招商时没有进行定向的引导，造成了经营商家进驻的质量参差不齐，没有形成档次感。最终导致了经

16、营上的不良，经营商家的经营效益下降又直接导致了商家撤场，投资者为了将自己的商铺出租出去，只能没有选择地降低租金招商，商家进入的质量又进一步降低，导致了恶性的循环。2F上到咖啡开业 其他空置 面积在5015=750平米3F：定位是风尚餐厅4F:精品百货 现空置5F：家居馆：现空置品牌商家：必胜客、肯德基、家乐福、重百、上岛咖啡斌鑫世纪城优势劣势1、商场和地面步行街相连，能够最大限度的聚集商场人气。2、地处重庆五大商圈的中心区域，吸引来自各地的顾客前往。3、周边公交车站较多，轻轨2号线位于商场地面之上交通便利4、流动人口基数大，为商场增加了客流量。5、部分进驻商家都比较有实力，货品档次与店面形象较

17、好。1、周边商场过多，造成消费者的分流。2、通道较窄，设施设备比较老化3、商场缺乏统一管理，C、D区货品摆放零散，餐饮区清洁环境不好。4、商场仍就采用地下商场管理模式，无统一规划管理。5、商场缺乏大量的宣传和活动。6、商场面对的客户群体过于单一，都是女性消费者居多。临街门市品项组合：商场名称杨家坪临街门市品项组合女装内衣饰品、珠宝化妆品美容运动休闲鞋包儿童类男装家居电器通讯娱乐餐饮超市社区类合计杨家坪步行街424811128488511212153斌鑫购物街534111032291011365414264210270合计95819113232118594410415276312423杨家坪临街

18、门市品项比例图杨家坪商业步行街临街门市调查结论：（1）杨家坪商业步行街商业根据业态的不同和人流量的变化可以明显的划分为上段和下段。上段存在的业态为金融、大型超市、百货、大型快餐等，业态组合符合区域金融、生活中心的要求。下段业态主要满足附近区域及步行街人群日常消费的社区型商业业态，两段人流量存在明显的差异。（2）斌鑫时尚购物广场在步行街设置以及规划方面存在昭示性不够、人流汇集不明显、出入口混杂、导视系统差等缺点，在商业管理上又采取放任的态度导致了商业经营的恶性循环，经营效果正在逐步的下降。3、杨家坪百货商场调查重庆百货商场层高5米，柱距7米，层高4米楼层经营品类人流面积1F精品、百货20人/分2

19、000平米2F皮具、皮鞋15人/分2000平米3F家居、休闲15人/分2000平米4F淑女装10人/分2000平米5F名媛6人/分2000平米6F男士2人/分2000平米1：楼层越高生意越淡，全场正在打折：58折不等。人流量主要由面临步行街的一面引入，成交率在：10%。2：从建筑结构方面讲：卖场正中为两部扶梯，扶梯的两一侧立有装修墙面，阻碍了消费者的视线，形成了很大的一块死角。不能形成来往人流的贯道。3：卖场内的服装价格在：1801000元（5折）。4：总体来说整个卖场的生意清淡，三层以上的人流量还没有营业员多。5：商家入驻条件：首先交纳10000元入场费，商家提点为20%30%。平均月营业额

20、：15万元/月不等，主要的消费群体中老年人为主，成交率在20%。重庆百货优势劣势1、商场周边配套设施完善，银行与公交车站、围绕周边2、与轻轨站连接，人流量大3、周边大量成熟居民区，提供大量稳定客流4、入驻时间长培养大量固定消费群5、大众消费面向各个层次消费群体1、商品陈列密集，购物环境不舒适2、商场内无顾客休息区3、商场周边环境较差，降低商场形象4、无高端品牌入驻，无法提升商场档次5、卖场面积有限，客流高峰时显得狭小拥挤6、紧邻大洋百货与正升.百老汇竞争激烈富安百货 富安百货正大门 富安百货商场内部购物环境 位 置：位于杨家坪轻轨站旁 项目介绍：杨家坪最早的百货商场，定位为工薪阶层百货商场，约

21、1.2万方 开业时间：1995楼层经营品类人流面积成交率1F皮鞋、首饰（加屈臣氏）25人/分3000平米4人/分2F青春一条街(青春服饰)10人/分3000平米6人/分3F仕女服饰10人/分3000平米1人/分4F运动新区10人/分3500平米3人/分 租金情况：联营：抽取营业额25%作为租金 物业管理费：无 招商优惠政策：无 经营状况：生意相对于重百，富安要好，最好的楼层还是属于二楼的青春一条街因是当地最早的百货，有一定的忠实顾客，且地段较好，经营良好。富安百货优势劣势1、商场周边配套设施完善，银行与公交车站、围绕周边2、与轻轨站连接，人流量大3、周边大量成熟居民区，提供大量稳定客流4、入驻

22、时间长培养大量固定消费群5、大众消费面向各个层次消费群体1、商品陈列密集，购物环境不舒适2、商场内无顾客休息区3、商场周边环境较差，降低商场形象4、无高端品牌入驻，无法提升商场档次5、卖场面积有限，客流高峰时显得狭小拥挤6、紧邻大洋百货与正升.百老汇竞争激烈新世纪百货 新世纪百货正大门 新世纪百货内部购物环境层高4.2米，柱距10左右。楼层经营品类人流单层面积1F化妆品、首饰、鞋、包、手表40人/分4000平米2F休闲、淑女装、睡衣40人/分4000平米3F仕女装40人/分4000平米4F男装40人/分4000平米5F家电、文化用品、家具、健身40人/分4000平米1：消费群体大众化，人流量很

23、大每分钟约40人，成交率在30%左右。2：新世纪所针对的消费人群广，在杨家坪的百货商圈内是生意最好的其中之一家，一般柜台的月销售在9万以上。新世纪百货优势劣势1、商场周边配套设施完善，银行与公交车站围绕周边2、地处步行街核心区域，人流量大3、周边大量成熟居民区，提供大量稳定客流4、自身配有超市，方便顾客购物5、作为本土品牌拥有固定消费群6、大众消费面向各个层次消费群体7、紧邻斌鑫购物街，能相互带动客流量1、商品陈列密集，顾客不易挑选2、商场内无顾客休息区3、营业员普通话不标准4、无高端品牌入驻，无法提升商场档次5、卖场面积有限，客流高峰时显得狭小拥挤6、周边聚集大型购物商场使分流客流西城天街西

24、城天街内部购物环境西城天街导视图 位 置：位于杨家坪步行街内 项目介绍：建筑面积约25万方，集7.8万方时尚商业mall、5.2万方精装修小户型国际商务公寓、3万方星级写字楼于一体的城市综合体。 开业时间：2008.3.28 业态分布：LGF： 主力店、 餐饮、 生活/童玩 、潮流服饰1F2F：潮流服饰、餐饮、珠宝眼镜3F4F：潮流服饰、娱乐服务、餐饮5F： 餐饮、娱乐6F： 餐饮、娱乐 租金情况（约）： LG：300-400/1F：200-350/ 2F：100-150/3F：60-90/4F：35-55/5F：20-35/ 物业管理费： 40/含空调费 招商优惠政策：一般采取第一年租金打6

25、折，第二年7折，第三年8折。免租因每个商家情况不同而不同，一般在3-6个月的免租，部分商家因租金较低，则没有免租期。如寻常故事（4F 租金不到30/） 经营状况：核心地段，招商达100%，龙湖北城天街知名度，经营较理想。龙湖西城天街优势劣势1、商场自身配套设施完善，超市、停车场、银行等设施齐全2、地处步行街核心区域，人流量大3、自身品牌优势明显4、一站式购物，品类齐全5、作为本土品牌拥有固定消费群6、高档品牌聚集，提升商场档次7、商场管理规范与物业设施齐全商场周边临近物业环境较差，容易使商场形象受损杨家坪百货商场品项分布：商场名称杨家坪百货商场品项组合女装内衣饰品、珠宝化妆品美容运动休闲鞋包儿

26、童类男装家居电器通讯娱乐餐饮超市社区类合计西城天街8931156106253711143431246新世纪98232621284512253623101348重百791717812340164746126312富安3512159201816201146合计30155694377111350971394611441411052杨家坪百货商场品项分布图：消费者调查结果：1：杨家坪的主力消费水平中等。2：一般的日常消费品的消费选在：家乐福、新世纪、沃尔玛。3：中低档百货服装消费一般选在地下商场，中高档消费选在西城天街、新世纪、重百。杨家坪百货商场调查结论： 1、杨家坪商圈的百货商场基本上没有针对特色

27、经营的，都是比较大众化的，涵盖了老、中、青、少各个年龄层。富安、新世纪、重百的货品都是属于中档消费。立丹百货的商品一般是中低档次，因为在杨家坪最突出的中下档次的百货主要集中在美浓地下百货商场，低端消费集中在杨家坪地下商场。2、根据重庆市各大商圈的百货分布及档次布局经过比对分析，各大商圈的百货商家的档次布局均为高中低档互补，但杨家坪除了西城天街外，暂时没有一家经营中高档品牌的百货商场。杨家坪的交通四通八达、周边辐射区域宽广、人流集中、且人均平均入 名列重庆市第二位，但中高端的消费者流失严重。通过以上分析，针对目前杨家坪的消费现状引进中高档次同时具备一定经营特色的百货，能够防止商圈内部的消费外流。

28、4、步行街地下商场调查杨家坪地下商场入口杨家坪地下商场内部购物环境杨家坪地下商圈包括杨家坪地下商场和后来建成的美侬、嘉运地下购物商场和博浪等6家地下商场，面积约为2.2万平方米。杨家坪地下商场品项组合商场名称杨家坪地下商场品项组合女装内衣饰品、珠宝化妆品美容美发运动休闲鞋包儿童类男装家居电器通讯娱乐餐饮超市社区合计嘉运16225202868212618313357博浪2295462824106540784310215640人防老商场22155254692258345312562合计612134107143810225861871061631201559杨家坪地下商场品项分布图：杨家坪地下购物商

29、场、美侬地下购物商场和嘉运地下购物商场分属国营和私营经营性质，经营的种类相近，大致可分为：服饰类、鞋类、日用品类、工艺品类及部分餐饮类，平时（非节假日）汇集到地下商场来购物消费的人比较多，人气相对大商场云集的沙坪坝商业步行街地下商场旺。而现在杨家坪地下商场物业管理及装修等较差，给客户形象较差。从杨家坪地下商场商场管理处得知，该商场准备对商场进行整改，可能对一、二、三区进行明确的产品经营分类(现三个区域并无分类)。商场所有权性质经营性质经营种类经营面积（平方米）价格（元/月每平米）物业管理费经营状况杨家坪人防工程国营租赁各种类型服饰、鞋类为主1200080-90下滑美侬地下商场私营租赁各种类型服

30、饰及各化妆品400023030稳定嘉运地下商场私营租赁销售均可各种类型服饰及各化妆品10000400稳定杨家坪地下商场是最早依托人防工程建成的，占杨家坪地下商圈总面积的1/3左右，现有300多家经营户。目前是我市少数地下商业出现了新兴业态繁荣的情景，主要经营男女服饰、鞋类、皮具、饰品类等为主，但调查表明，显得“商品层次低、商品质量低、投入收益低、顾客流失量大”的低层次。杨家坪地下商场一直采用保姆式物业管理方式，资源分散导致地下商场缺少核心竞争力。由于商场经营户各自为阵，商场难以根据市场环境变化引导商场经营中心和模式调整美侬地下购物商场和嘉运地下购物商场档次脚地下商场稍高，主要经营男女装服饰、饰

31、品、鞋、包等，经营情况良好，租金在200450元/平方米。业态较为散乱，缺乏精品店和特色店。杨家坪地下商场优势劣势1、商场和地面步行街相连，能够最大限度的聚集商场人气。2、地处重庆五大商圈的中心区域，吸引来自各地的顾客前往。3、周边公交车站较多，轻轨2号线位于商场地面之上交通便利。4、周边商场过多，造成消费者分流。5、每年为国家提供数百万元的税收，政府对该项目支持。6、流动人口基数大，为商场增加客流量。7、营业时间已20年，在重庆具有一定程度的知名度1、商场开业已久，硬件设备等未更新，购物环境差。2、商场内商品档次低，没有大卖场以及品牌商户，不能吸引中高档的消费者。3、商场内部通道较窄，给人以

32、压抑感。4、商场缺乏管理，货品摆放零散，清洁环境不好。5、商场基本没有统一的宣传活动或促销活动。6、商户经营实力不强，抗风险能力差。5、 杨家商圈SWOT分析优势（一）杨家坪突出人文景观，力图完美体现购物与生态、休闲、文化的和谐统一，打造一个风景亮丽的购物休闲中心。杨家坪商圈周边设施齐全如：酒店、超市、轨道、等相关配套设施齐全。（二）重庆最重要的工业基地，工业总产值连续8年位居首位，人均GDP超过50000，带动工资上涨，这是保证旺盛消费力的强力基石。（三）紧邻著名四川美术学院，使商圈到处弥漫浓厚艺术气息。为商圈经济注入各种创新。如新世纪瑞成商都“文化营销”、西城天街创意市集、大洋百货“空中婚

33、礼”等。（四）作为首个进入轻轨线路的商圈，杨家坪拥有更便捷的交通出行，其次杨家坪商圈 “三环七横八纵”的交通格局完成建设后，交通瓶颈将得到解决。此外横穿境内的数条高速路与铁路干线与长江上游最大的深水货运港也将提供更便捷的物流交通。（五）拥有巨大房地产开发用地，开发完成后增加至少30万常住人口，为商圈提供更多消费群体。劣势（一）杨家坪商圈整体入驻商场以中档为主，营业面积超过10000平方米的大型商场或专营店仅有6家，规模和档次已明显跟不上城市发展的节奏，缺少大型中高档品牌聚集的购物中心，平均每年约20亿高档消费外流。（二）杨家坪商圈曾经的特色地下商业在未来与商圈的结合已显得格格不入，低档的消费，

34、恶劣的购物环境都使杨家坪商圈的整体形象下滑。（三）便捷的轨道交通使得杨家坪距解放碑的路程大幅缩短，客流量也随之外流。（四）商圈现有面积饱和，无法在引进更大规模的商场入驻。（五）商圈商业用地与居住用地比例严重失衡，整体商业情况造成消费者供不应求，客流外流。机遇政府出资67亿继续扩大杨家坪商圈，使之成为面积达24平方公里、年营业额达200亿的巨大商圈。挑战（一）重庆5大商圈在近几年都在大规模圈地，为自身商圈的扩容升级做准备，未来竞争将更激烈。（二）重庆市新规划的巴南、大渡口商圈也在快速发展，本地区新兴的新城区与商业中心建成后，从两区前来消费的客流量将会减少。建议（一）对地下商业进行大规模改造升级，

35、使之能适应未来商圈发展，并继续成为杨家坪商圈的特色经济。（二）加快商圈扩容升级，以此吸引入驻更大规模的商业中心，扩大商圈辐射范围。（三）进一步提高商圈管理与物业配套设施，使消费者能有更好的购物环境。 （四）应充分汲取其它商圈优秀经验，并结自身实际情况进行总结，运用到商圈管理中。（五）平衡居住面积与商业用地面积的比例，扩大商业用地，使之能与商圈现有消费能力配套。附：杨家坪地区车库调查情况本项目北区并没有车库的配置，为了了解目前杨家坪车库的供需情况，进行了车库的市场调查，杨家坪地区车库基本都为地下形式，主要包括：斌鑫世纪城：分为A、B、C、D区。约有车位250个，位于富二层，是家乐福超市、重百商场

36、和新世纪共用 九龙商业街：位于负2层，约有80个 富安百货： 位于富二层，约有车位93个 跃华商城： 地下车库停止经营，现在为地面停车，约有车位30个结 论： 从调查情况看，目前项目周边具有车位总数453个，加上地面停车基本上可以达到8000个。目前车位空置率较高，商圈附近的餐饮多为快餐和茶餐厅，对停车要求不是很高。如果只是针对购物消费者而言，目前的车位数量设置基本能满足商圈需要。第四部分综述重庆是一个多中心、多组团的城市。杨家坪商圈升级改造将使该区域功能更加完善，对居民生活环境也将有很大的改善。但这只是我们看到的最明显的一面。从地理位置上看，目前杨家坪商圈除了占据本区市场，也辐射大渡口、南岸、高新、巴南和渝中区大坪，辐射人口为150万人。因此，杨家坪商圈扩容不仅仅是九龙坡区改造工程，更是大重庆范围内升级。商圈升级对地产市场的变化不是一蹴而就的。商圈从一环扩大为三环，首先将改善区域交通，市民逛街、购物将更加方便，这将引领商业新一轮的发展。其次，这个片区居民的生活、消费习惯