房地产开发项目财务分析实例.pdf

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1、-房地产开发工程财务分析实例房地产开发工程财务分析实例一、工程概况一、工程概况该房地产投资工程位于*市高新技术开发区科技贸易园，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1、用地面积：12243 平方米2、建筑密度：35%3、容积率(地上)：4.624、绿化率：25%5、人口密度：1085 人/公顷6、规划用途：商住综合楼二、规划方案及主要技术经济指标二、规划方案及主要技术经济指标根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23 层的商住综合楼宇。楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层，12 层为商业用途，34 层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区

2、级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。 裙楼顶层作平台花园。塔楼 2 个，均为 20 层高，为住宅用途。本工程主要经济技术指标参见表6-1 与表 6-2。表表 6-16-1工程主要技术经济指标一工程主要技术经济指标一项目占地总面积总建筑面积居住面积公建面积绿化用地居住户数裙楼塔楼地上总建筑面积地下室2停车库设备面积人防面积7200300264单位平方米平方米平方米平方米平方米户层数4192 个数量12124355338(地上)3789950773060306功能商铺公建面积住宅工程居住人数平均每户建筑面积平均每户居住人数人均居住用地道路面积车库面积单位人平方米人平方米平方米平方米数量107

3、11243.535.3852337500表表 6-26-2工程技术经济指标二工程技术经济指标二所占面积平方米 总面积 平方米1124842801942每层3689852426776415528三、工程开发建立及经营的组织与实施方案三、工程开发建立及经营的组织与实施方案1、有关工程方案的说明工程总工期为 36 个月从 2021 年 3 月至 2021 年 3 月 。当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。2、工程实施进度方案.z.-工程实施进度方案见表 6-3。四、工程各种财务数据的估算四、工程各种财务数据的估算1、投资与本钱费用估算1土地出让地价款包括两局部：土地使用权出让金根据该市国有土地使

4、用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为 4257万元。拆迁补偿安置费根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075 万元。上述两项合计：12332 万元。表表 6-36-3工程实施进度方案表工程实施进度方案表序 工程名称号持进度安排(按双月计续20012002时间月6200320041征地拆迁2前期工程3根底工程4主体构造工程5设备安装工程6室外装修工程7红线外工程8公建配套工程9竣工验收1销售0468 11 246811246811240202026767332272前期工程费本工程前期工程费估算见表6-4：表表 6-46-4前期工程费估算表前期工程费估算表单位：万元单位：万元序号

5、12345项目规划设计费可行性研究费水文、地质、勘探费通水、通电、通路费场地平整费总计计算依据*工程费3%*工程费1.5%*工程费0.5%*工程费2.5%60 元平方米金额332.02166.00555.335276.67573.38903.4153*工程费参照有关类似*工程的投资费用，用单位指标估算法得到该工程的*工程费估算结果。见表 6-5。.z.-表表 6-56-5*工程费估算表工程费估算表单位：万元单位：万元序号工程12塔楼建筑面积41460 平方米土建单价110511051105裙楼18325 平方米其中商铺：13248 平方米合计金额458120251464装饰单价101.4475

6、475金额420870629设备单价301.5301.5301.5金额1250552406金额合计512134472499110674根底设施费其估算过程参见表 6-6：表表 6-66-6根底设施费估算表根底设施费估算表单位：万元单位：万元序号12345项目供电工程供水工程道路工程绿化工程其他工程合计单价65 万元公顷15 万元公顷42.13 万元公顷5.4 万元公顷占*工程费的 2%计价数量5.5338 顷5.5338 公顷0.5233 公顷0.306 公顷11067 万元合计359.78322.051.65221.34687.745开发期税费其估算过程参见表 6-7：表表 6-76-7开发

7、期税费估算表开发期税费估算表单位：万元单位：万元序号项目12345固定资产投资方向调节税分散建立市政公用设施建立费建筑工程质量平安监视费供水管网补偿费供电用电负荷费金额553.351328.0444.26估算说明(估算依据)*工程费5%*工程费12%*工程费4住宅：19.28住宅：0.3 吨人，600 元吨商铺：67.49商铺：0.1 吨人，600 元吨住宅：58.75住宅：4kVA户，480 元/kVA商铺：商铺：8kVA百，1000 元/kVA105.984221.342398.494*工程费的 2%6其他合计6不可预见费取以上14项之和的 3%。则不可预见费为：12332+903.425

8、+11067+687.243%=748.89(万元)开发本钱小计：开发本钱小计：28110.38428110.384 万元。万元。2、开发费用估算1管理费用取以上14项之和的 3%。则管理费用为：748.89(万元)2销售费用销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的 2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为 2606.34 万元。销售收入详见表6-9。.z.-3财务费用指建立期借款利息。第 1 年借款 9000 万元，贷款利率为 6.5%，每年等本归还，要求从建立期第 2 年起 2 年还清。建立期借款利息计算如下：第 1 年应计利息：(0+9000

9、2)6.5%=292.5万元第 2 年应计利息：(11292.5+02)6.5%=734.0125万元第 3 年应计利息：(5646.04+02)6.5%=366.9928万元则财务费用为上述合计：1393.50531393.5053 万元。详见表 6-14 贷款还本付息表。开发费用小计：开发费用小计：4748.73534748.7353 万元。万元。总本钱费用合计：总本钱费用合计：32859.119332859.1193 万元万元(35965.37)3、投资与总本钱费用估算汇总表详见表 6-8。表表 6-86-8投资与总本钱费用估算汇总表投资与总本钱费用估算汇总表单位：万元单位：万元序号1工

10、程开发本钱金额28110.384123329032.415110672398.494148.894748.7355748.892606.341393.505332859.1193估算说明以下(1)(6)项合计以下(1)(3)项合计销售收入5%1土地费用2前期工程费4*工程费5开发期税费6不可预见费2开发费用1管理费用2销售费用3财务费用3合计3根底设施建立费687.744、工程销售收入估算1销售价格估算根据市场调查，确定该工程各局部的销售单价为：住宅：6700 元平方米商铺：17200 元平方米车位：21 万元个2销售收入的估算本工程可销售数量为：住宅37899 平方米；裙楼中的商铺局部132

11、48 平方米，地下车位188 个。详见表 6-9表表 6-96-9销售总收入预测表销售总收入预测表单位：万元单位：万元用途住宅商铺车位合计可售数量37899 平方米13248 平方米188 个预计销售单价6700 元平方米17200 元平方米210000 元销售收入25392.3322786.56394852126.893销售方案与收款方案确实定具体见表 6-10表表 6-106-10销售收入分期按比例预测销售收入分期按比例预测单位：万元单位：万元销售方案各年度收款情况.z.合计-年份第一年第二年销售比例销售数量第 1 年第 2 年16666.9212957.6962368.831993.41

12、6第 3 年12272.169114.6241579.222965.98454959.11422965.98431993.416住宅：60%24876商铺：60%6748.8车位：60%112.8第三年住宅：40%16584商铺：40%5299.2车位：40%75合 计100%100%5、税金估算1销售税金与附加估算具体见表 6-11表表 6-116-11销售税金及附加估算表销售税金及附加估算表单位：万元单位：万元序号1234567类别营业税城市维护建立税教育费附加教育专项基金防洪工程维护费印花税交易管理费合计计算依据销售收入5%营业税7%营业税 3%营业税4%销售收入0.18%销售收入0.0

13、5%销售收入0.5%销售收入6.43%计算期121599.6708111.9747.9963.9857.5815.99159.972051.1731148.299280.3834.4545.9341.3411.48114.831476.712土地增值税估算具体见表 6-12表表 6-126-12土地增值税估算表土地增值税估算表单位：万元单位：万元序号122.12.22.32.43456项目销售收入扣除工程金额开发本钱开发费用销售税金及附加其他扣除工程增值额增值率增值税税率土地增值税计算依据以下 4 项之和取(2.1)项的 20%(1) (2)(3)(2)100%(4)50%(3)(5)计算过程

14、54959.11442021 .076128110.3844748.73533533.885622.076812944.037930.81%30%3883.216、投资方案与资金筹措本工程开发投资总计需 332859.1193 万元。其资金来源有三个渠道：一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资局部。本工程开发商投入资本金15000 万元作为启动资金， 其中第一年投入约 50.11%， 第二年投入约 18.51%，第三年投入约26.38%；从银行贷款9000 万元，全部于第一年投入；缺乏款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资方案与资金筹措表6-13。.z.-表表

15、6-136-13投资方案与资金筹措表投资方案与资金筹措表单位：万元单位：万元序号工程名称合计计算期第一年122.22.22.3建立投资资金筹措自有资金借贷资金预售收入再投入32859.119332859.11931500090008859.119316013.27516.590000第二年6794.3122776.504017.8121第三年9715.4072395705758.40727、借款还本付息估算长期借款 9000 万元， 等本归还， 宽限期 1 年， 2 年还清， 贷款利率 6.5%。 具体见表 6-14。表表 6-146-14借款还本付息估算表借款还本付息估算表单位：万元单位：万

16、元序号11.11.21.31.41.522.1工程名称借款还本付息年初借款累计本年借款本年应计利息年底还本付息年末借款累计借款还本付息的资金来源投资回收合计900012393.510312393.510309000292.5011292.5011292.50734.01256380.26255646.256380.26255646.250366.99786013.247806013.2478计算期第一年第二年第三年五、工程财务评价五、工程财务评价1、现金流量表与动态盈利分析1全部投资现金流量表设 Ic=10%，具体计算见表 6-15表表 6-156-15现金流量表全部投资现金流量表全部投资单位

17、；万元单位；万元序号11.122.12.22.32.43456工程名称1现金流入销售收入现金流出建立投资销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量(1)(2)折现净现金流量税前净现金流量(3)+( 2.4)税前折现净现金流量0016013.216013.2000-16013.2-114557.60012-16013.2231993.41631993.41613688.7626794.322120.3282329.9262444.18818304.65415126.96620748.842计算期322965.98422965.98415698.9469715.411413.5521553.7843

18、016.207267.0385459.725610283.2387725.7967-14557.6001217146.84303.z.-评价指标：税前全部投资净现值：NPV=7725.7967+17146.84303-14557.60012=10369.74658万元税后全部投资净现值：NPV=15126.966+5459.2156-6013.2=4572.9816万元税前全部投资部收益率：FIRR=45.50%税后全部投资部收益率：FIRR=67.84%2资本金现金流量表设 Ic=9%，具体计算见表 6-16表表 6-166-16现金流量表资本金现金流量表资本金单位：万元单位：万元序号11.

19、122.12.22.32.42.52.634工程名称现金流入销售收入现金流出资本金预售收入再投入贷款本息归还销售税金及附加土地增值税所得税税后净现金流量(1)(2)折现净现金流量计算期1006013.26013.200000-6013.2-5466.60231993.41631993.41619513.71662221.24017.81216380.26252120.3282329.9262444.18812479.6910313.2158322965.98422965.98421184.5913249.45758.40726013.24781413.551553.7843016.201781

20、.3931338.3605评价指标：资本金税后部收益率：FIRR=120.94%资本金税后净现值：NPV=6030.19万元3动态盈利分析净现值开发工程在整个经济寿命期各年所发生的现金流量差额， 为当年的净现金流量。 将本工程每年的净现金流量按基准收益率折算为工程实施初期即为本工程开场投资的当年年初的现值，此现值的代数和就是工程的净现值。基准收益率是工程的净现金流量贴现时所采用的折现率， 一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资工程在长期贷款利率的根底上上浮了约2%，即 10%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本工程税前、税后全部投资的NPV 分别为 10369

21、.74658 万元和 4572.9816 万元， 均大于 0， 资本金的税后净现值NPV 为 6030.19 万元，也大于 0。这说明本工程可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期发生投资净收益，有经济效果，工程可行。部收益率部收益率是指工程计算期各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。部收益率是工程折现率的临界值。 本工程属于独立方案的评价与分析， 经上面计算，税前、税后全部投资的 FIRR 分别为 45.50%和 67.84%；资本金的税后 FIRR 为 120.94%，均大于同期贷款利率 6.5%和基准收益率 10%Ic ，说明工程盈利，到达同行业的收益水平，工程可行。2、损

22、益表与静态盈利指标.z.-1损益表具体见表 6-17表表 6-176-17损益表损益表单位：万元单位：万元序号工程名称123456789销售收入总本钱费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润计算依据1(1234)(5)44%(5)(6)(7)10%(7) (8)000000000231993.41619715.47102120.322329.927827.72444.1884383.512438.35123945.4608计算期322965.9813143.641413.551553.786855.013016.203838.81383.8813454.92954

23、959.432859.11933533.883883.7214682.716460.39248222.3126822.231267400.08584合计2评价指标全部投资的投资利润率=利润总额总投资额100%=14682.71/32859.1193)100%=44.68%全部投资的投资利税率=利税总额总投资额100%=14682.71+3533.88+3883.7232859.1193100%=67.25%资本金投资利润率=利润总额资本金100%=14682.7115000100%=97.88%资本金净利润率=税后利润资本金100%=8222.317615000100%=54.81%3静态盈利

24、分析本工程以上 4 个指标与房地产行业工程相比应该是比拟好的，故工程可以考虑承受。3、资金来源与运用表1资金来源与运用表具体见表 6-18表表 6-186-18资金来源与运用表资金来源与运用表单位：万元单位：万元序号11.11.21.322.12.22.32.42.534工程名称资金来源销售收入资本金银行借款资金的运用建立投资借款还本付息销售税金及附加土地增值税所得税盈余资金(1)(2)累计盈余资金计算期116013.206013.2900016013.216013.2000000234214.6131993.412221.2019513.71666794.326380.26252120.32

25、82329.9262444.18814700.893414700.8934326395.3822965.983429.4019711.69389715.416013.24781413.5521553.7843016.206683.686221384.5796.z.-2资金平衡能力分析根据表 6-18，本工程每年累计盈余资金均大于或等于零， 故从资金平衡角度分析， 该工程是可行的。4，盈亏平衡分析销售总面积=37899+13248+7500=58647平方米平均销售价格=54959.4/58647=0.9371万元总本钱=28110.384+748.89+1393.5053+0.05Q=3025

26、2.78+0.05Q销售收入=0.93Q盈亏平衡点：总收入=销售收入30252.78+0.05Q=0.93QQ=34378.16(平方米)5,不确定分析1销售收入敏感性分析销售收入变化幅第一年度20%15%10%5%0%-5%-10%025594.73318372.787第二年第三年IRR-7.582%6.709%20.162%33.041%45.500%57.637%-16013.211905.972673.841027194.40419521.086-16013.213505.643822.14028794.0720669.39-16013.215105.314970.44030393.7

27、521817.68-16013.216704.986118.739031993.41622965.984-16013.218304.657267.038033593.0924114.28-16013.219904.328415.337035192.7625262.58.z.-15%-20%-16013.2215049563.63669.520%036792.4326410.88-16013.223103.6710711.94038392.127559.1881.197%92.703%-16013.224703.3411860.23第一年第二年第三年2建立投资敏感性分析建立投资变化幅度13688

28、.76215698.946IRR12810.20%56-12810.613611.15%22-13611.214411.10%88-14411.915212.5%5418304.6513688.7627267.03815698.94675.255%18304.6513688.7627267.03815698.94666.540%18304.6513688.7627267.03815698.94658.770%.z.-15212.50%16013.218304.6513688.7627267.03815698.94651.796%-16013.216813.-5%86-16813.917614.

29、-10%52-17614.518415.-15%18-18415.219215.-20%84-19215.8变化幅20%18304.6513688.7627267.03815698.94645.500%18304.6513688.7627267.03815698.94639.786%18304.6513688.7627267.03815698.94634.575%18304.6513688.7627267.03815698.94629.802%18304.6510%7267.0385%0%-5%-10%-15%-20%25.413%15%.z.-度销售收-7.58%入 irr建立投75.26%

30、66.54%资 irr%6.71%58.77%51.8045.50%20.1633.0445.50%25.4157.6469.5281.2092.7039.7934.5829.80六、工程财务分析指标汇总六、工程财务分析指标汇总详见表 6-19：表表 6-196-19工程财务效益指标汇总表工程财务效益指标汇总表类别工程静态指标投资利润率全部投资44.68%自有资金97.88%投资利税率67.25%动态指标NPV税前10369.74658税后FIRR税前税后67.84%120.94%4572.981645.50%6030.19七、结论七、结论从工程的财务分析来看， 工程税前、 税后全部投资净现值

31、与税后资本金投资净现值均大于零，部收益率均大于基准收益率和贷款利率， 且每年累计盈余资金大于零， 故从盈利能力和偿债能力分析来看，该工程都是可行的。小结：小结：财务分析是房地产投资分析的核心局部。 它是依据国家财税制度、 现行价格和有关法规，分析工程的盈利能力、 清偿能力和资金平衡能力， 并据此判断工程财务可行性的一种经济评价方法。这些能力是通过各种报表和一系列指标来表现的。财务分析的根本报表有：现金流量表分为全部投资和资本金 、损益表、资金来源与运用表、资产负债表。不过，要注意区分房地产工程与其他工程财务报表的不同之处。财务分析的系列指标可作三种不同形式的分类：按是否考虑资金的时间价值因素，

32、分为静态指标和动态指标；按指标的性质，分为时间性指标、价值性指标和比率性指标； 按财务分析的目标，分为反映盈利能力、清偿能力和资金平衡能力的指标。反映盈利能力的静态指标主要包括：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率、静态投资回收期；动态指标主要包括：净现值、部收益率、动态投资回收期；反映工程的清偿能力的指标主要包括：借款归还期、资产负债率、流动比率、速动比率。另外， 一些传统的分析方法所涉及的指标也仍然有它的利用价值。 对于一些不太复杂的工程， 完全可以用这些指标进展初步筛选， 然后对筛选出来的有价值的工程用现代的方法再.z.-做进一步的分析。这些指标如收益乘数、偿债保障比率、全面资本化率、股本化率与现金回报率等。不过，没有考虑货币的时间价值问题是它的一个严重的缺陷， 因为资金流入与流出的时间是几个投资工程进展比拟的主要因素之一。但是，在考虑了资金时间因素的现代财务分析理论中， 基准收益率的选择非常之难， 它的微小变化都会影响到对投资工程的评价或排序问题。 基准收益率又称基准折现率、 基准贴现率、 目标收益率或最低期望收益率， 是决策者对工程方案投资的资金时间价值的估算或行业部门的平均收益水平。它是工程经济评价中的重要参数。上述介绍的实例， 根本上涵盖了财务分析所能涉及到的各类报表和指标。 它是从实务的角度对财务分析过程的一次演练。.z.