鞍山市最新基准地价(34页).doc

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1、-鞍山市最新基准地价-第 31 页2015年鞍山市城区土地级别与基准地价更新 (最终稿)鞍山市国土资源局二一六年六月目 录一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认1二、关于基准地价内涵及设定条件1三、基准地价修正体系2（一）区域因素修正系数表2（二）个别因素修正系数表20四、土地级别边界描述25（一）商业用地级别边界描述25（二）住宅用地级别边界描述26（三）工业用地级别边界描述27五、专题研究方面的成果应用28（一）其他用途土地与基准地价的衔接28（二）划拨权益价30（三）地下空间土地使用权价31七、基准地价计算公式32一、关于土地级别范围说明及宗地土地级别的确认1、土地级别范围说明是对

2、土地级别图划定的土地级别四至的简要说明，在确定宗地的土地级别时以土地级别图为准，同一宗地不能跨2个或2个以上级别，如果土地级别图界限不明显的依土地级别范围说明为依据。2、商业用地以道路为界限的（不含高架桥、铁路与公路相邻以及道路两侧通达不畅的），低级别一侧临路第一宗地归入高级别。二、关于基准地价内涵及设定条件基准地价是在某一时点上，城镇各土地级别或均质区域内，在设定容积率水平下和设定土地开发程度下的各种用途（商业、住宅、工业）法定最高出让年限完整的土地使用权平均价格。表1 2015年鞍山市城区基准地价内涵表 内容用途估价期日平均容积率开发程度年限使用权类型商业2015年1月1日1.8 六通一平

3、40年出让国有土地使用权住宅2015年1月1日1.5 七通一平70年出让国有土地使用权工业2015年1月1日1.0 五通一平50年出让国有土地使用权注：“六通一平”指：宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气和宗地内场地平整；“七通一平”指：宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路、通暖气、通煤气和宗地内场地平整；“五通一平”指：宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整。土地还原率设定：商业用地为7.2；住宅用地为6.5；工业用地为6.0。三、基准地价修正体系（一）区域因素修正系数表1、商业用地区域因素修正系数表（一级、二级）表2 商业用地区域因素修正指标说

4、明表(一级、二级)档次因素指标因素优较优一般较劣劣距商服中心距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015与公交车站距离（米）200(200,400(400,600(600,800800公交车站车流量（辆小时）300(250,300(200,250(150,200150与火车站距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200与长途汽车站距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无

5、坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020与路面相对落差小于或等于20cm20cm60cm60cm100cmlOOcm180cm大于180cm临街门面宽度（米）80(50,80(30,50(10,3010宗地自身深度（米）30(30,50(50,70(70,100100环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表3 商业用地区域因素修正系数表（一级、二级） 单位：%档次修

6、正系数因素优较优一般较劣劣距商服中心距离+4.50 +2.25 0.00 -2.25 -4.50 相邻道路宽度+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 与公交车站距离+2.50 +1.25 0.00 -1.25 -2.50 公交车站车流量+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 与火车站距离+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 与长途汽车站距离+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 宗地形状+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 宗地坡度+1.50 +0.75 0.00 -0.75 -1.50 与路面相对落

7、差+1.50 +0.75 0.00 -0.75 -1.50 临街门面宽度+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 宗地自身深度+2.50 +1.25 0.00 -1.25 -2.50 环境质量+2.50 +1.25 0.00 -1.25 -2.50 小计+3+10.00-1-32、商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）表4 商业用地区域因素修正指标说明表(三级、四级、五级)档次因素指标因素优较优一般较劣劣距商服中心距离（米）500(500,800(800,1100(1100,14001400相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015与公交车站距离（米

8、）300(300,500(500,700(700,900900公交车站车流量（辆小时）250(200,250(150,200(100,150100与火车站距离（米）500(500,800(800,1100(1100,14001400与长途汽车站距离（米）500(500,800(800,1100(1100,14001400宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020与路面相对落差小于或等于20cm20cm60cm60cm100cmlOOcm180cm大于180cm临街门面宽度（米）80(50,80(30,50(1

9、0,3010宗地自身深度（米）30(30,50(50,70(70,100100环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。表5 商业用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣繁华程度+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 道路级别+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 与公交车站距离+2.20 +1.10 0.0

10、0 -1.10 -2.20 公交车站车流量+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 与火车站距离+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 与长途汽车站距离+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 宗地形状+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 宗地坡度+1.30 +0.65 0.00 -0.65 -1.30 与路面相对落差+1.30 +0.65 0.00 -0.65 -1.30 临街门面宽度+3.30 +1.65 0.00 -1.65 -3.30 宗地自身深度+2.20 +1.10 0.00 -1.10 -2.20 环境质量+2

11、.20 +1.10 0.00 -1.10 -2.20 小计03、商业用地区域因素修正系数表（六级、七级）表6 商业用地区域因素修正指标说明表(六级、七级)档次因素指标因素优较优一般较劣劣距商服中心距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015与公交车站距离（米）400(400,600(600,800(800,10001000公交车站车流量（辆小时）200(150,200(100,150(60,10060与火车站距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600与长途

12、汽车站距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020与路面相对落差小于或等于20cm20cm60cm60cm100cmlOOcm180cm大于180cm临街门面宽度（米）80(50,80(30,50(10,3010宗地自身深度（米）30(30,50(50,70(70,100100环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质

13、量差，噪声和空气污染严重注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。表7 商业用地区域因素修正系数表(六级、七级) 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣繁华程度+3.10 +1.55 0.00 -1.55 -3.10 道路级别+2.10 +1.05 0.00 -1.05 -2.10 与公交车站距离+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 公交车站车流量+1.40 +0 0.00 -0.70 -1.40 与火车站距离+2.10 +1.05 0.00 -1.05 -2.10 与长途汽车站距离+2.10 +1.05 0.00 -1.05 -2.10 宗

14、地形状+1.40 +0.70 0.00 -0.70 -1.40 宗地坡度+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 与路面相对落差+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 临街门面宽度+2.60 +1.30 0.00 -1.30 -2.60 宗地自身深度+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 环境质量+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 小计4、住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级）表8 住宅用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015

15、自然环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重人文环境周围200米以内有公园、大型绿地或高档住宅区周围500米以内有公园、大型绿地或中档住宅区周围有绿地的普通商品住宅区混合住宅区工矿住宅区公用设施条件1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施2000米以内有中小学校

16、、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施2000米以内无公用设施与公交车站距离（米）200(200,400(400,600(600,800800公交车站车流量（辆小时）300(250,300(200,250(150,200150宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020距商服中心距离（米）300(300,600(600,900(900,12001200注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表9 住宅用地区域因素修正系数表（一级、二级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣

17、相邻道路宽度+3.80 +1.90 0.00 -1.90 -3.80 自然环境质量+7.00 +3.50 0.00 -3.50 -7.00 人文环境+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 公用设施条件+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 与公交车站距离+2.40 +1.20 0.00 -1.20 -2.40 公交车站车流量+2.20 +1.10 0.00 -1.10 -2.20 宗地形状+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 宗地坡度+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 距商服中心距离+3.80 +1.90 0.00

18、-1.90 -3.80 小计+31.20 +15.60 0.00 -15.60 -31.20 5、住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级）表10 住宅用地区域因素修正指标说明表（三级、四级、五级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015自然环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重人文环境周围500米以内有公园、大型绿地或高档住宅区周围1000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区周围有绿地的普通商品住

19、宅区混合住宅区工矿住宅区公用设施条件1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施2000米以内无公用设施与公交车站距离（米）300(300,500(500,700(700,900900公交车站车流量（辆小时）250(200,250(150,200(100,150100宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度

20、宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020距商服中心距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表11 住宅用地区域因素修正系数表（三级、四级、五级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 自然环境质量+5.60 +2.80 0.00 -2.80 -5.60 人文环境+3.20 +1.60 0.00 -1.60 -3.20 公用设施条件+3.20 +1.60 0.00 -1.60 -3.20 与公交车站

21、距离+1.90 +1.00 0.00 -1.00 -1.90 公交车站车流量+1.80 +0.90 0.00 -0.90 -1.80 宗地形状+1.60 +0.80 0.00 -0.80 -1.60 宗地坡度+1.60 +0.80 0.00 -0.80 -1.60 距商服中心距离+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 小计6、住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级）表12 住宅用地区域因素修正指标说明表（六级、七级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015自然环境质量大气环境质量优，无噪声和空气污染大气环境质量较优，无噪声

22、和空气污染大气环境质量一般，有轻微噪声和空气污染大气环境质量较差，有噪声和空气污染大气环境质量差，噪声和空气污染严重人文环境周围1000米以内有公园、大型绿地或高档住宅区周围2000米以内有公园、大型绿地或中档住宅区周围有绿地的普通商品住宅区混合住宅区工矿住宅区公用设施条件1000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行、运动场馆、影剧院、图书馆等不少于5项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于4项公用设施2000米以内有中小学校、医院、邮局、银行等不少于2项公用设施2000米以内无公用设施与

23、公交车站距离（米）400(400,600(600,800(800,10001000公交车站车流量（辆小时）200(150,200(100,150(60,10060宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020距商服中心距离（米）700(700,1000(1000,1300(1300,16001600注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表13 住宅用地区域因素修正系数表（六级、七级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度+自然环境质量+人文环境+1.40公用设施

24、条件+与公交车站距离+公交车站车流量+宗地形状+宗地坡度+距商服中心距离+小计+10.907、工业用地区域因素修正系数表（一级、二级）表14 工业用地区域因素修正指标说明表（一级、二级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015货运方便程度距主干道小于100米距主干道100150米距次干道小于150米或距主干道150300米距次干道150300米或距主干道300600米距次干道大于300米或距主干道大于600米供电条件24小时供电，增容有完全保证供电及般电力增容有保证日常电力供应有保证日常电力供应无充分保证日常电力供应无保证供水条件全日供水且

25、增量有保证全日供水般增量有保证全日供水限时供水无自来水供给排水条件经处理循环利用经处理达标排放直接排入市政管网排入附近沟渠等地表直接自然排放宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地面积宗地面积适宜，且土地利用充分宗地面积较适宜，且土地利用较充分宗地面积及土地利用程度一般宗地面积较小或土地利用不充分环境质量无大气、噪声污染，环境质量优大气、噪声污染轻微，环境质量较优大气、噪声污染程度一般，环境质量一般大气、噪声污染程度较差，环境质量较差大气、噪声污染严重，环境质量差产业积聚影响度高新技术产业联系紧密区高新

26、技术产业联系一般区、一般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表15 工业用地区域因素修正系数表（一级、二级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣道路级别+货运方便程度+供电条件+供水条件+排水条件+宗地坡度+宗地形状+宗地面积+环境质量+产业积聚影响度+小计+21.408、工业用地区域因素修正系数表（三级、四级）表16 工业用地区域因素修正指标说明表（三级、四级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015货运方便程度

27、距主干道小于150米或自备铁路专用线距主干道150200米距次干道小于200米或距主干道200400米距次干道200500米或距主干道400800米距次干道大于500米或距主干道大于800米供电条件24小时供电，增容有完全保证供电及般电力增容有保证日常电力供应有保证日常电力供应无充分保证日常电力供应无保证供水条件全日供水且增量有保证全日供水般增量有保证全日供水限时供水无自来水供给排水条件经处理循环利用经处理达标排放直接排入市政管网排入附近沟渠等地表直接自然排放宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地面积

28、宗地面积适宜，且土地利用充分宗地面积较适宜，且土地利用较充分宗地面积及土地利用程度一般宗地面积较小或土地利用不充分环境质量无大气、噪声污染，环境质量优大气、噪声污染轻微，环境质量较优大气、噪声污染程度一般，环境质量一般大气、噪声污染程度较差，环境质量较差大气、噪声污染严重，环境质量差产业积聚影响度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区、一般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表17 工业用地区域因素修正系数表（三级、四级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣道路

29、级别+4.00 +2.00 0.00 -2.00 -4.00 货运方便程度+3.00 +1.50 0.00 -1.50 -3.00 供电条件+2.00 +1.00 -1.00 -2.00 供水条件+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 排水条件+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 宗地坡度+2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 宗地形状+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 宗地面积+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 环境质量+1.00 +0.50 0.00 -0.50 -1.00 产业积聚影响度+

30、2.00 +1.00 0.00 -1.00 -2.00 小计9、工业用地区域因素修正系数表（五级）表18 工业用地区域因素修正指标说明表（五级）档次因素指标因素优较优一般较劣劣相邻道路宽度（米）50(40,50(30,40(15,3015货运方便程度距主干道小于300米或自备铁路专用线距主干道300500米距次干道小于300米或距主干道500800米距次干道300600米或距主干道8001200米距次干道大于600米或距主干道大于1200米供电条件24小时供电，增容有完全保证供电及般电力增容有保证日常电力供应有保证日常电力供应无充分保证日常电力供应无保证供水条件全日供水且增量有保证全日供水般增

31、量有保证全日供水限时供水无自来水供给排水条件经处理循环利用经处理达标排放直接排入市政管网排入附近沟渠等地表直接自然排放宗地坡度宗地地势平坦，无坡度宗地地势较平坦，坡度10(10,15(15,2020宗地形状正方形、长方形梯形较规则较不规则很不规则宗地面积宗地面积适宜，且土地利用充分宗地面积较适宜，且土地利用较充分宗地面积及土地利用程度一般宗地面积较小或土地利用不充分环境质量无大气、噪声污染，环境质量优大气、噪声污染轻微，环境质量较优大气、噪声污染程度一般，环境质量一般大气、噪声污染程度较差，环境质量较差大气、噪声污染严重，环境质量差产业积聚影响度高新技术产业联系紧密区高新技术产业联系一般区、一

32、般产业联系紧密区高新技术产业联系松散区、一般产业联系一般区一般产业联系松散区独立分布区注： ( 表示大于， ) 表示小于， 表示大于或等于， 表示小于或等于。 表19 工业用地区域因素修正系数表（五级） 单位：%档次修正系数因素优较优一般较劣劣道路级别+3.00 +1.50 0.00 0.00 0.00 货运方便程度+2.00 +1.00 0.00 0.00 0.00 供电条件+2.00 +1.00 0.00 0.00 0.00 供水条件+2.00 +1.00 0.00 0.00 0.00 排水条件+2.00 +1.00 0.00 0.00 0.00 宗地坡度+2.00 +1.00 0.00

33、0.00 0.00 宗地形状+1.00 +0.50 0.00 0.00 0.00 宗地面积+1.00 +0.50 0.00 0.00 0.00 环境质量+1.00 +0.50 0.00 0.00 0.00 产业积聚影响度+1.00 +0.50 0.00 0.00 0.00 小计0.00 0.00 （二）个别因素修正系数表1、容积率修正系数表（1）商业用地容积率修正系数表表20 商业用地容积率修正系数表容积率1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 修正系数容积率1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 修正系数0.9306 0.9654 1.0000 1.0345 1.0688 1

34、.1030 容积率2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 修正系数容积率2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 修正系数容积率3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 修正系数容积率4.0 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 修正系数容积率4.6 4.7 4.8 4.9 5.0 5.1 修正系数容积率5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 修正系数容积率5.8 5.9 6.0 6.5 7.0 7.5 修正系数容积率8.0 8.5 9.0 9.5 10.0 修正系数注：若容积率不在上表之中，则可利用下文的商业用地容积率函数求取容积率修正系数。图1 商业用地容积率

35、关系模型图商业用地容积率数学模型：从商业用地容积率数学模型上看，R2=0.995，说明容积率与其对应的修正系数呈显著相关关系，该容积率修正系数表可行。（2）住宅用地容积率修正系数表表21 住宅用地容积率修正系数表容积率1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 修正系数0.8775 0.9025 0.9272 0.9517 0.9760 1.0000 容积率1.6 1.7 1.8 1.9 2.0 2.1 修正系数1.0238 1.0473 1.0706 1.0937 1.1165 1.1391 容积率2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 修正系数1.1615 1.1836 1.2

36、055 1.2271 1.2485 1.2697 容积率2.8 2.9 3.0 3.1 3.2 3.3 修正系数1.2906 1.3113 1.3318 1.3520 1.3720 1.3917 容积率3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 修正系数1.4112 1.4305 1.4495 1.4683 1.4868 1.5052 容积率4.0 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 修正系数1.5232 1.5411 1.5587 1.5760 1.5932 1.6100 容积率4.6 4.7 4.8 4.9 5.0 5.1 修正系数1.6267 1.6431 1.6593 1.6752 1.6909 1.7064 容积率5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 修正系数1.7216 1.7366 1.7513 1.7658 1.7801 1.7941 容积率5.8 5.9 6.0 6.5 7.0 7.5 修