2022年旧城改造项目要点 .docx

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1、精品_精品资料_旧城改造工程要点一、几个关键名词1.拆迁成本：拆迁中全部的费用,是开发成本的一部分,包括拆除费、安置费、搬迁费用、拆迁治理费、测绘费、评估费、拆除费等费用.一般换算到仍建面积的平 M 单位. 2.定向摘牌：拆迁业主和政府协商,设立土的出让条件,保证出让的净的可以自己拿到. 3.拆赔比：新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值.又叫拆建 比,是拆赔方案的核心.深圳一般是1日 0.8, 仍有拆一赔一.4. 丈量、确权：对拆迁房屋的结构形式、层数、原面积、 违建面积、 附属物等做具体的登记,明确房屋产权归属 集体、个人、国家 （有时需补办土的用的手续,房屋产权证等 ,经过业生、开

2、发商、 政府部门的三方确认,备案, 作为拆迁赔偿依据.5. 村民股份公司：村民的基层治理组织,相当于居委会.股份公司对村民信息把握全面,熟识村民心理,在村民中有肯定的威望,在村民的联系、召 集、组织、确权、谈判过程中能起到重要作用,能削减过程中产生的冲突二、补偿方式可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_拆赔中涉及到的补偿方式主要有实物补偿、货币补偿、实物为主货币为辅补偿和货币为主实物为辅补偿四种方式.1.实物：实物补偿即依据拆赔比给出仍建房屋的面积,依据运算标准进行补偿. 2.货币：货币补偿即依据相应的市场价格给出单位面积补偿款,依据现有房屋建筑面积进行货币补偿.3. 实物为主货币为

3、辅：实物加货币补偿即以实物补偿已有建筑为主,再辅以相应的货币 补 偿 不 全 接 受 实 物 补 偿的 拆 迁 者 .4. 货币为主实物为辅：货币和实物相结合的补偿即依据建筑面积给出货币补偿款,对于拆迁居民的回购商品房实行优惠措施,在肯定的面积下依据当的单位建安成本价购买房屋.三、拆赔模式 1.完全市场化拆赔式 :市场赔偿标准是在市场操作中由开发商与村民谈判达成的,完全依据村民意愿. 2.有条件市场化拆赔 :实行不界定建房时间的方式,由政府掌握综合拆赔比直接对现有私房按市场方式拆赔. 3.准政策方案一 :完全政策方案的基础上对违法私房赐予合理的赔偿,但建房时间界定仍由规划国土部门界定. 4.准

4、政策方案二 :完全政策方案的基础上对违法私房赐予合理的赔偿,但建房时间界定由集体股份公司.可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_5. 完全政策拆赔 :如政府能够保证落实“有效界定建房时间”即界定合法违法的标准和“强制拆除违法建筑”两个关键环节,工程能够依据政府政 策要求完全实施. 政府强势, |西部城市 备注：建议从可操作性动身选拼拆赔方案.假如侧重于操作风 险最小应挑选“自条件市场方案”.假如侧小于保护两规,应 挑选准政策方案 1”,但必需解决时间界定中所存在的问题和风险, 并能得到村民的认可.四、拆赔比 “实物赔偿,产权置换”的关键因素是拆赔比.一般政府政策会有指导拆建比.在深圳

5、市,采纳赔偿面积的方式比较普遍,一般的拆赔比为 1: 0.8 左右,成熟旺区更高.村民一般要求拆一赔一.工程拆赔比框架结构房1:1.2混合结构房1:1砖木结构房1:0.85简易结构房1:0.6五、拆迁补偿在实践中的细节1.赔偿方式1 ）阶梯式的拆赔比以 180 平 M 作为基数产权置换,剩下的用货币补偿.如180以 下依据全产权置换, I80-300补偿 90% , 300-400补偿 80% , 剩余的就依据货币补偿.只要不太离谱,不让后面的补偿难做就可可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_以.实践中的正确方式. 2）首层赔偿商业私房的首层是按1:0.82补偿集中商业,私房的二层及

6、以上是按1:0.88补偿住宅或公寓.原村民不仅可以得到相应面积的住宅,仍可以在商业区得到集中商业的面积,并集中经营和治理.2.勉励搬迁1 ）勉励搬迁.村民原先的房子有天有的,现在一下子接受不了高层的楼房生活.对于这种情形,谁先同意搬迁,谁先挑选高层的房子,勉励搬迁. 2 ）在政府政策中也有规定勉励搬迁,如挑选货币补偿,嘉奖10% .协作丈量安置搬迁,嘉奖 10% .房屋货币补偿金额 3. 安抚村民 1）居民组建物管公司：居民最担忧的是社区里面有物业治理费,担忧生活成本增加.解决方法就是交给社区来治理,社区自然转变为物业治理公司,可以制造就业机会商铺返仍.2）商铺返仍：低层可以做商铺,返利给居民

7、,统一治理 、统一经营 ,把安置区的低层商铺让利给老百姓,对于老百姓更有吸引力.水电费可以直接由水电公司来处理.以现状赔偿.4.以现状赔偿：对于没有产权、不合法的建筑,一股以现状为准进行赔偿,不去区分有无产权,合章、违章不区分有其深层次缘由.六、设定拆赔方案的关键1.旧城改造区域的普遍现状特点1）违章可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_私房普遍 :2）产权关系纷乱 :3）面积超标严峻 : 4）建筑强度大 :5）业主来源复杂 :6）建房形式多样 :2.设定拆赔方案的关键1）查帐:拆迁区房屋有翔实的查帐资料,三方都确认. 拆迁改造之前,再次全部房屋依据查帐资料确认,确认之后抢建房屋不予

8、赔偿.2 ）确权 : 确认建筑合法、非法的标准 :关键是界定美房时间.但在实施中由于界定建房时间不确定性因素多,工程前期工作存在时间长、操作难等问题. I 界定人由规划国土部门或集体股份公司,可形成两套方案.3）可行性 :七、旧改工程关键点 :1.拆迁进度 :旧改工程能否顺当拆迁关系到工程工期以及销售的重要节点的确定,否就就难以估计工程的进度和竞争策略的制定.2.规划方案 :容积率、物业比例等技术指标,直接涉及到开发商利益和政府利益.3.拆赔方案 :村民和开发商的利益冲突,涉及到拆赔比、现状建筑合法和非法的判别. 4.经济测算 :保证工程开发的市场可实现性.八、旧城改造对于开发商的挑战“城中村

9、改造有许多历史遗留问题,仍有原村民的观念问题,短期内都无法解决,自然就影响工程进度,而且利润菲薄,这也是开发可编辑资料 - - - 欢迎下载精品_精品资料_商鲜少介入旧城改造的主要缘由. “开发商所遇到的问题比想象的要复杂许多.“不但利润微薄,而且工作相当繁琐复杂.困扰着城中村改造的,第一是产权困境,城中村大量违法违规建筑存在的现实与土的产权特别性的冲突,令改造陷入两难境的.城中村改造需要以更细致、深化的调查讨论为基础,将其中的具体工作如土的、房产、产权现状严格细化.对物权法懂得不一样,城中村改造涉及人口众多,假如没有相关的法律作为制定决策和方法的基础,城中村改造将面临更多的难题.最大的难题就是村民的补偿问题.村民们补偿期望值过高和恶意抢建增加补偿已成为城中村改造工作的最大障碍.由于开发商与原住民都有各自不同的利益,双方就拆赔比及补偿方式等方面需要较长时间的博弈.其次便是规划和补偿困境,城中村改造的“容积率”所引起的赔付与规划问题同样冲突,给改造单位带来庞大的风险.可编辑资料 - - - 欢迎下载