巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法﹎.pdf

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1、- 1 - 巴音郭楞蒙古自治州物业管理办法 （征求意见稿 ） 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主 、物业使用人和物业服 务企业的合法权益，改善人居环境， 建设和谐社区，根据 中华人民 共和国物权法、国务院 物业管理条例、新疆维吾 尔自治区物业管理条例及有关法律、法规 ， 结合自治州实际，制 定本办法 。 第二条本办法适用于自治州行政区域内物业的管理、使用 、 维护 、服务及监督管理活动。 国务院 物业管理条例、新疆维吾尔自治区物业管理 条例 以及其他法律、法规另有规定的，从其规定 。 第三条州人民政府房地产行政主管部门负责全州物业管理活动的 政策指导 、行业发展规划和监督管理工作。 县（市

2、 ）人民政府负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内 的违法违规行为进行监督检查。 县（市 ）人民政府房地产行政主管部门具体负责本行政区域内物业 管理活动的监督管理工作。 规划 、建设 、公安 、环境保护 、市场监督管理、民政等 相关行政主管部门按照各自职责，做好物业服务监督管理工作， 确保行 政执法进小区。 第四条街道办事处、乡（ 镇） 人民政府在同级党组织领导下， 负责组织 、指导本辖区业主大会成立、业主大会执行机构选举、 业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主大会执行机构依法履行职 - 2 - 责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷，在无物业管理的老旧 小区依托社区居民委员会实行

3、自治管理， 有条件的农村村民委员会选聘 物业服务企业，提供物业服务。 社区居民委员会、农村村民委员会应当协助街道办事处、乡 （镇） 人民政府开展物业管理相关工作，建立社区居民委员会、农村 村民委员会和业主、物业服务企业沟通协商的管理服务模式。 第五条业主委员会应当配合社区居民委员会、农村村民委员会 依法履行管理职责，并接受其指导和监督。 物业服务行业组织应当加强行业自律管理，建立诚信档案，建立和 完善物业服务企业及其从业人员的自律制度， 加强物业服务行业从业人 员培训 ，督促物业服务企业诚信经营和服务。 业主 、物业使用人、业主委员会、物业服务企业等对违法违 规行为 ，可以向有关部门投诉、举报

4、 ， 有关部门应当及时调查、核 实，并依法处理 。 第六条物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正 、权责分 明以及保护业主共同财产的原则。承接查验时物业服务企业应当提前 通知县 （市）人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡（ 镇） 人民政府派人到场监督。 开发建设单位在与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时，开 发建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一） 竣工总平面图，单体建筑 、结构 、设备竣工图， 配套设 施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二） 设施设备出厂随机资料安装、验收 、使用和维护保养等 技术资料 ； - 3 - （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （

5、四）业主名册 ； （五）分幢分 层平面图和套型图； （六）房屋 、电表、水表等的有关钥匙； （七）房屋及建筑面积清册； （八）物业服务用房配置证明； （九）建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件； （十）物业管理必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，开发建设单位应当列出未移交资料 的详细 清 单，书面承诺补交的具体时限， 报送物业所在地街道办事处或 乡（镇）人民政府物业管理机构备案。 第七条物业服务企业应当自物业交接后30 日内 ，持下列资料向物 业所在地社区居民委员会、农村村民委员会办理登记备案手续： （一） 前期物业服务合同； （二）临时管理规约； （三）开发建设单位移交资料

6、清单； （四）查验 、交接记录 ； （五）其他与承接查验有关的资料。 物业服务企业应当在登记备案后将物业承接查验情况，在物业管理 区域内进行公示。 第八条尚未登记取得所有权，但基于法律规定、法院或者仲裁 委员会法律文书、征收补偿决定、继承或者受遗赠、合法建造以 及基于合同关系的占有房屋的物业使用人，在物业管理活动中享有法律 法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。 - 4 - 业主可以依法委托物业使用人行使业主权利，履行业主义务。 第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一） 按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务; （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议

7、; （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议; （四）参加业主大会会议，行使投票权 ; （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权; （六）监督业主委员会工作; （七）监督物业服务企业履行物业服务合同; （八） 对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有 知情权和监督权; （九） 监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和 使用 ; （十）法律 、法规规定的其他权利。 第十条业主在物业管理活动中，应当履行下列义务： （一） 遵守管理规约、业主大会议事规则; （ 二 ） 遵 守 物 业 管 理 区 域 内 物 业 共 用 部 位 和 共 用 设 施 设 备 的 使 用、

8、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; （四）按照国家有关规定交纳、续筹专项维修资金; （五）按时交纳物业服务费用; （六）法律 、法规规定的其他义务。 业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等 行为 ，经生效判决或者仲裁裁决确认的， 应当录入个人信用档案和物业 - 5 - 管理信用信息系统。 第十 一 条从事物业服务的企业，应当具有独立的法人资格，从事 电梯 、消防 、电气 、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业 资格 ，具备为业主提供专项服务的能力。 从事物业管理的人员，应当具备良好的职业素质， 个人品行

9、端正， 身体健康 ，着装整洁 ，服务规范 。 第十二条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利： （一） 根据物业服务合同约定收取物业服务费用； （二）制止损害物业或者其他损害业主共同利益的行为； （三）法律 、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。 第十三条物业服务企业在物业服务活动中应当履行下列义务： （一） 按照物业服务合同、国家自治区有关物业服务的规范提供 物业服务 ； （二） 在业主 、物业使用人使用物业前，将物业的共用部位、 共用设施设备的使用方法、维护要求 、注意事项等有关规定书面告 知业主 、物业使用人； 对业主装饰装修合同的主要事项进行核查，并 向业主委员会和有关行政主管部门

10、报告； （三） 按照法律 、法规的规定协助公安机关做好物业区域内的安 全防范维稳工作； （四） 定期对物业的共用部位、共用设施设备进行养护，按照物 业服务合同约定组织维修； （五） 做好物业维修、养护 、更新及其费用收支的各项记录， 为业主提供免费查询服务，妥善保管物业档案资料和有关财务账册； （六） 听取业主委员会、业主 、物业使用人的意见，改进和完 - 6 - 善物业服务 ； （七） 积极配合街道办事处、乡 （镇）人民政府 、社区居民委 员会 、农村村民委员会搞好社区管理工作，对物业区域内的违法违规 行为进行劝阻、制止 ，并向业主委员会和有关行政主管部门报告； （八）法律 、法规规定和物业

11、服务合同约定的其他义务。 第十四条开发建设单位依照法律、法规规定的程序通过招投标 选聘前期物业服务企业， 签订前期物业服务合同。按照招投标程序选 聘失败的 ，开发建设单位可通过磋商性谈判方式择优选聘诚信等级高的 物业服务企业。 物业服务合同应当包括下列内容： （一） 物业的基本情况； （二）委托方和受托方的权利义务； （三）物业管理服务事项和服务标准要求； （四）物业服务费的标准和收取办法； （五）物业的维修和养护要求； （六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务； （七）合同的期限 、变更、和解除 ； （八）合同终止时物业资料、财务的移交方式； （九）违约责任及解决纠纷的途径； （十）

12、住宅专项维修资金的管理使用； （十一） 物业服务管理用房； （十二 ）双方当事人约定的其他事项。 第十五条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内宣传栏 公示 ： - 7 - （一） 项目经理的基本情况、联系方式 、客服 、工程维修电 话、物业服务投诉电话； （ 二 ） 物 业 服 务 合 同 约 定 的 服 务 内 容 、服 务 标 准 、收 费 项 目、收费标准 、收费方式等 ； （三 ）电梯 、消防 、监控 、安防措施 、智慧小区设备等专 业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质 、联系方式和应急处 置方案等 ； （四） 代收代缴事项；业主交纳物业服务费用、住宅专项维修资 金使用情况

13、； （五）水、电、热等公共能耗总量，明细及费用分摊方式； （六）共用部分和共用设备经营收益情况； （七）其他应当公示的信息。 业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。 第十六条物业服务企业不得在物业服务活动中有下列行为： （一） 擅自改变架空层、设备 层 等物业共用部位、共用设施设 备规划用途 ； （二） 擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、 宣传 、经营私自在任何部位搭设房屋、建筑等活动 ； （三）擅自设置营业摊点； （四） 以部分业主拖欠物业服务费用、不配合管理等理由减少服 务内容 、降低服务质量或者中断供水、供电 、供气等 ； （五） 擅自允许他人利用共用部位、共用

14、设施设备宣传广告， 出 租广告等 ； （六） 泄露业主信息，不得对业主和业主委员会委员进行骚扰、 - 8 - 打击报复或者采取暴力行为； （七）法律 、法规或者管理规约规定的其他行为。 第十七条县 （市 ）人民政府应当建立和完善物业管理工作综合考 核制度 ， 县级以 上人民政府房地产行政主管部门应当加强对物业服务企 业的监督管理，建立物业服务企业诚信评价体系，并作为物业服务企业 诚信等级评定的依据， 建立对物业服务企业及企业股东、负责人 、 实际控制人的“黑名单 ”制度 。 物业服务企业有下列行为之一 的 ， 应当记入物业服务企业信用档 案： （一） 企业或者企业主要负责人因物业服务企业承担过

15、错原因，通 过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的； （二） 物业服务企业在物业服务活动中承担主要责任的生效判决裁 决、被各级房地产及其他行政主管部门行政处罚、公开通报等拒不 执行 、整改的 ； （三） 经司法机关或者行政机关确认因物业服务企业全部责任或者 主要责任发生的重大安全事故的； （四） 因物业服务企业过错引发重大群体上访或者越级上 访事件 ， 影响社会稳定，造成严重不良后果的； （五） 因物业服务企业责任被媒体公开曝光、在社会 上 造成恶劣 影响的 ； （六）存在其他严重不良行为的。 第十八条经业主或者业主大会决定， 在物业所在地的街道办事 处、乡（ 镇）人民政府和县（市）

16、 人民政府房地产行政主管部门的监 督指导下 ，业主可以对物业实施自行管理。 - 9 - 业主自行管理的，应当对下列事项作出决定并向街道办事处、乡 （镇）人民政府和县（市）人民政府房地产行政主管部门登记备案： （一） 自行管理的执行机构、管理人 ； （二）自行管理的内容、标准 、费用和期限 ； （三）聘请专业机构的方案； （四）其他有关自行管理的内容。 电梯 、消防 、机械式停车设备、锅炉 、监控安防 、智慧 物业小区设备等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设 备，应当委托专业机构进行维修和养护。 第十九条对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区， 具体 范围由县 （市）人民政府确定并公

17、布。县（市 ）人民政府应当结合城 市环境综合整治和更新改造工作， 在屋面维修、外墙防渗 、路面维 修 、市政管网改造、功能照明改造、环卫设施改造、绿化改 造、技防设施建设、消防设施建设、停车位增设等基础性设施和 公共服务设施方面进行整治改造。规划 、建设 、公安 、市场监 督管理等相关行政主管部门应当按照各自职责，做好老旧住宅小区管理 的有关工作 。 第二十条解除或终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通 知义务 ；合同未约定通知期限的，应当提前九十日通知。 合同履行期限届满，业主委员会应当召开业主大会会议决定是否续 聘。决定续聘的，应当与物业服务企业重新签订物业服务合同； 决定 不续聘的

18、，应当以书面形式通知该物业服务企业。 物业服务合同期限届满，业主大会未作出续聘决定，物业服务企业 按 照 原 合 同 继 续 提 供 物 业 服 务 的 ， 原 合 同 权 利 义 务 对 双 方 具 有 约 束 - 10 - 力。在原合同权利义务延续期间， 任何 一方提出终止合同的，应当在 九十日前书面通知对方，并在物业管理区域内显著位置向全体业主公 示。 第二十 一条物业服务企业退出物业管理区域的物业服务， 应当在 办理退出手续的同时，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务 企业移交下列资料和财物： （一） 移交保管的物业档案、物业服务档案等资料； （二）撤出物业管理区域内的物业服务人员

19、; （三）前期物业服务合同或物业服务合同； （四）物业承接查验协议、查验 、交接记录 ； （五）移交物业服务用房； （ 六 ） 提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维 修、运行 、保养的有关资料； （七）移交提供物业服务期间配置的固定设施设备及其资料； （八）结清预收 、代收和预付 、代付的有关费用； （九 ）提供电梯 、消防 、监控等专业设施设备的技术手册、 维护保养记录等相关资料； （十） 移交利用共用部位、共用设施设备经营的相关资料、物 业服务费用和公共水电分摊费用交纳记录等资料； （十一） 法律 、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。 第二十二条物业服务企业不得擅自主张弃管

20、物业管理区域或拒交 接相关资料 。 第二十三条新的物业服务企业进驻物业管理区域时，应当与原物 业服务企业、业主委员会共同对物业共用部位、共用设施设备进行 - 11 - 查 验 ， 并 制 作 物 业 查 验 记 录 。存 在 争 议 的 ， 应 当 在 查 验 记 录 中 载 明。 第二十四条物业交付使用后，业主 、物业使用人应当按照权属 登记用途使用物业。业主因特殊情况需要将住宅改变为经营性用房 的，应当遵守法律、法规 、规章以及管理规约的规定，并经有利害 关系的业主书面同意。规划用途为住宅的住宅楼 内不得设立产生油 烟、噪声 、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工 、娱乐等经营 场所 。 物业

21、管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备，不得改变使 用性质 ，因特殊情况需要改变使用性质的，应当遵守法律、法规 、 规章以及管理规约的规定， 经业主大会及有利害关系的业主同意，并依 法办理相关手续。 非战备时利用人民防空工程设施， 不得影响其战时防空效能和应急 避难功能 。 第二十五条业主 、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规 约，不得有下列行为： （一） 损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置， 超荷载存放物品; （二） 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房 ，或者 将卫生间改在下层住户的厨房 、卧室 、起居室 、书房的 上方; （三）违法建设建筑物、构筑物或者破坏、

22、擅自改变房屋外貌; （四） 擅自占用 、挖掘物业管理区域内道路、场地 ，侵害业主 共同利益 ; （五） 擅自利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经 - 12 - 营活动 ； （六）违反有关规定出租房屋; （七）饲养动物干扰他人正常生活； （八）损毁树木 、绿地或者在公共场地种植蔬菜等； （九）违规存放易燃、易爆 、剧毒 、放射性等危险性物品; （ 十 ） 擅自占用消防通道， 损坏或者擅自停用公共消防设施和器 材，妨碍公共通道、安全出口 、消防通道畅通; （十 一） 任意弃置垃圾、高空抛物 、排放污水 、抛掷杂物或 者露天焚烧杂物; （十二 ）制造超过规定标准的噪声、振动 、光源等 ;

23、（十三 ）在规定区域外停放车辆; （十四 ）擅自在建筑物、构筑物 上悬挂 、张贴 、涂写 、刻 画; （十五 ）擅自架设电线、电缆等 ; （十六 ）擅自在道路 、楼道等业主共有区域堆放物品； （十七 ）赌博 、利用迷信活动、非法宗教活动危害社会； （十八 ）法律 、法规和管理规约禁止的其他行为。 第二十六条利用业主共用部位、共用设施设备进行经营的，经 营所得收益属于全体业主共有。 拆迁安置房小区的共有部分、共用设施设备的经营性收益可用于 物业服务支出。 占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆， 以及利用业主共有部 分 、共用设施从事广告等经营性活动的， 须经有利害关系的业主同 意，物业服务企业

24、提请业主大会、业主委员会决定后，依法办理有关 - 13 - 手续并公示 。收益及使用由业主大会、业主委员会决定。 第二十七条业主 、物业使用人修缮、装饰装修房屋的，应当 事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修 中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人，业主 、物业使用 人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守。 第二十八条物业管理区域内的车库、车位应当优先满足业主的 需要 。车库 、车位总量少于业主总数或者需要数的， 应当在临时管 理规约 、管理规约中明确取得车库、车位的方法 。 车库 、车位满足业主需要后， 可以向物业管理区域以外的其他人 出租 ， 但不得出售，除管理

25、规约、业主大会另有规定的外，出租期限 一次不超过十二个月；租赁合同期满后， 业主有新增需要的，应当优先 满足 。 第二十九条物业管理区域内规划的车库、车位尚有空余的，物 业管理人不得占用业主共有道路、场地设置车库、车位 。 确 需 占 用 业 主 共 有 道 路 、场 地 划 定 车 位 ， 不 得 占 用 消 防 车 通 道、消防车登高操作场地， 不得遮挡消火栓，不得堵塞疏散通道、 安全出口 。不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。 公安 、消防 、抢险 、救护 、环卫等车辆执行公务时， 在物 业管理区域内临时停放， 不得收取费用，业主 、物业服务企业等不得 妨碍执行公务。 第三十条业主和物业服

26、务企业可以采取包干制或者酬金制等形式 约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均 由物业服务企业承担的物业服务计费方式。 - 14 - 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取 酬金支付给物业服务企业， 其余全部用于物业服务合同约定的支出，结 余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 第三十 一条建设单位应当依照国务院及其建设行政主管部门的规 定对物业保修期内的建设工程质量承担保修义务。不动产权属初始登 记前 ，建设单位应当按照规定向房地产行政主管部门设立的保修金专门 账户交存物业保修金。 物业保修期内， 建设单位不履行保修义务的

27、，业主 、业主委员会 或者其委托的物业服务企业可以向房地产行政主管部门提出物业保修金 使用申请 。需要委托建筑工程质量检测机构鉴定的， 鉴定费用由责任 人承担 。 房地产行政主管部门应当在保修金动用三个工作日内书面通知建设 单位 。建设单位应当收到书面通知之日起十五日内足额补存。建设 单位对维修责任承担有异议的， 可以在期限内依法申请仲裁或者提起诉 讼，由责任人在相关法律文书生效之日起十五日内补存物业保修金。 逾期不申请仲裁或者不起诉的，视为其认可承担维修责任。保修期限 届满后 ， 剩余保证金由各县（市） 房地产行政主管部门指定托管机构返 还予建设单位。 第三十二条物业保修期满后，物业区域内共

28、用部位、共用设施 设备的维修和更新、改造 ，由全体业主共同承担。 业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同 约定 ， 按照特种设备管理法律、法规的有关规定购买必要的保险，委 托专业服务单位负责维护、保养 。 第三十三条业主专有部分出现危害安全、影响观瞻 、妨碍公 - 15 - 共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主应当及时养护、维修 ， 相邻业主应当提供便利。 发生危及他人房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，责任人不及 时或者无法履行维修养护义务的，物业服务企业应当及时通知业主委员 会，并立即组织抢修、更新或者采取应急防范措施， 费用由相关责任 人承担 。 第三十四条通道

29、、楼梯 、屋面及屋面露台等属于业主共有， 禁止任何单位、个人侵占或者改作他用。 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的 ， 应当经本栋或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上 且占总 人 数 三 分 之 二 以 上 的 业 主 同 意 ， 符 合 规 划 、土 地 、建 设 、环 保 、消 防 管 理 等 法 律 、法 规 和 技 术 标 准 ， 依 法 办 理 相 关 批 准 手 续。 第三十五条物业管理区域内共用部位、共用设施设备存在安全 隐患时 ， 物业服务企业应当设置相应的警示标志，采取具体防范措施， 并及时向业主委员会和有关行政管理主管部门报告。 电梯等特种设备

30、应当在投入使用前或者投入使用之日起三十日内， 向负责特种设备安全监督的管理部门办理使用登记， 取得使用登记证书 和登记标志 。登记标志应当置于该特种设备的显著位置。 电梯等特种设备应当在检验合格有效期届满三十日前申请定期检 验，未经定期检验或者检验不合格的，不得继续使用。 第三十六条住宅物业 、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区 外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照规定缴存专项 维修资金 。 - 16 - 业主缴存的专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后 住宅 、非住宅共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造 。 第三十七条住宅小区在交付使用时，业主应当将首期专项维修资

31、 金存入专项维修资金专户。经业主同意由建设单位代收的专项维修资 金 ， 建设单位应于三十日内将已售房屋业主信息报房地产行政主管部 门，并将代收的专项维修资金存入专项维修资金专户。截止竣工交付 尚未售出的房屋，由建设单位交存首期专项维修资金。 未售出房屋的专项维修资金， 实行商品房预售资金监管的，项 目综 合验收合格后，建设单位应当缴纳的专项维修资金可以从监管的预售资 金中划转 。 建设单位代交的未售出房屋专项维修资金待房屋售出时由业主承 担。 第三十八条使用住宅专项维修资金相关业主有约定的， 从其约 定 ； 无约定的， 根据其各自拥有物业的建筑面积比例按照下列规定分 摊； （一） 用于小区共用

32、设施设备维修和更新、改造的 ，由小区业主 按照共拥有物业的建筑面积比例承担，并从小区业主缴存的住宅专项维 修资金中列支； （二） 用于整幢 楼本体共用部位，共用设施设备维修和更 新、改 造的 。由整幢 楼 业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该幢 业主缴存的住宅专项维修资金中列支； （三） 用于本单元内共用部位、共用设施设备维修和更新 、改 造的 ，由本单元业主按照其拥有物业的建筑面积比例承担，并从该单元 业主缴存的住宅专项维修资金中列支。使用住宅专项维修资金， 涉及 - 17 - 尚未售出的住宅物业、非住宅物业或者建设单位、公有住房售房单 位保留自用，经营的建设单位、公有住房售房单位应

33、当按照该物业的 建筑面积 ，分摊维修和 更新、改造费用 。 第三十九条专项维修资金使用由业主委员会或者业主所委托的物 业服务企业向房地产行政主管部门提出申请， 由项 目 所在地街道办事处 或者乡 （ 镇）人民政府核实，并经有利害关系的专有部分占建筑物总面 积三分之二以上且占总人数三分之二以上 的业主同意，报专项维修资金 管理部门依法按程序从专项维修资金专户中列支。 专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已 经出售但未建立专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续缴或 者补缴 。业主未续缴、补缴专项维修资金， 需要对共用部位、共 用设施设备进行维修的，相关业主应当共同承担维修

34、责任。 第四十条物业保修期限届满后，发生下列紧急情况危及房屋使用 和人身财产安全的， 物业服务企业应当立即采取应急防范措施， 并向县 （市） 人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政 府提出住宅专项维修资金使用申请： （一） 屋面 、外墙防水损坏造成渗漏的； （二）楼 体外立面脱落的； （三） 电梯故障 ，经特种设备检验检测机构检测， 需要进行重大改 造的 ； （四） 消防设施保障，消防管理部门要求对消防设施维护、更新 或者改造的 ； （五） 二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二 次供水水泵设备维护、养护的除外 ； - 18 - （六）专用排水设施坍塌、堵塞 、爆

35、裂等造成功能障碍的。 县 （ 市 ） 人 民 政 府 房 地 产 行 政 主 管 部 门 或 者 街 道 办 事 处 、乡 （镇） 人民政府收到申请后，应当立即赴现场查勘。符合本条第一款 所列情形的，出具住宅专项维修资金应急使用确认书，并通知物业服务 企业立即组织维修。未聘用物业服务企业的， 由业主委员会或者社区 居民委员会 、农村村民委员会组织维修。 第四十 一条因维修物业、设置管线等需要，必须进入专有部分 的，相关业主 、物业使用人不得拒绝。 供水 、供电 、供气 、通信 、环卫 、邮政等专业经营单位 进 入 物 业 管 理 区 域 提 供 服 务 的 ， 业 主 、物 业 服 务 企 业

36、 应 当 予 以 配 合。 物业管理区域内的供水、供电 、供气 、供热 、通讯 、有 线电视等专业经营单位，应当向最终用户服务并收取费用，对公共能耗 应当独立安装计量装置，计量收费 。 建设单位应当组织有关专业经营单位对物业小区供水、供电 、 供气 、供热等设施设备及有关管道、线路进行验收。验收合格 后，专业经营单位应当接收并负责维修、养护 、管理等 。 第四十二条物业服务企业违反本条例规定有下列行为之一 的，由 房地产行政主管部门依据职责权限按照下列规定予以处罚： （一） 物业服务企业违反本条例第十六条规定的， 责令限期改正， 逾期未改正的，列入诚信体系，处以 1000 元以下的罚款； （二

37、） 物业服务企业违反本条例第二十三条规定的，擅自撤离物业 管理区域或者停止物业服务的， 将物业服务企业及企业股东、负责 人、实际控制人记入物业服务信用档案， 纳入 “黑名单 ”，严禁 - 19 - 进入物业管理行业，对企业处以5000 元以下的罚款。 第四十三条违反本条例规定，原业主委员会届满后或者业主委员 会委员资格终止后不按时移交有关资料、财物和印章的，由街道办事 处或者乡 （镇）人民政府责令交回；拒不移交的，可以提请公安机关协 助移交 ；造成损失的 ，依法追究相应法律责任。 第四十四条业主或物业使用人违反本条例第二十五条规定的，物 业服务企业、业主委员会应当予以劝阻、制止 。业主 、物业

38、使 用 人 有 权 投 诉 、举 报 ， 物 业 服 务 企 业 、业 主 委 员 会 应 当 及 时 处 理。劝阻 、制止无效的，报告有关行政主管部门， 有关行政主管部 门应当依法处理。 第四十五条房地产行政主管部门、街道办事处、乡 （镇） 人 民政府或者其他相关行政主管部门及其工作人员违反本条例的规定，未 履行相关监督管理职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权 、徇私舞 弊的 ， 由所在单位、上级机关责令改正；情节严重的，对主管人员和 直接责任人员予以行政处分； 给当事人造成损失的， 依法承担赔偿责 任；构成犯罪的 ，依法追究刑事责任。 第四十六条违反本条例规定， 应当予以处罚的其他行为， 依照 新疆维吾尔自治区物业管理条例等有关法律、法规的规定执 行。 第四十七条各县 （市） 人民政府 ， 可以依据本办法，制定物业管 理的具体规定。 第四十八条本办法自年月日起施行 。