合同(2003版).doc

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1、合同(2003版)前 期 物 业 服 务 合 同（试行） 成都市工商行政管理局 监制成都市房产管理局 编制前期物业服务合同使用说明1、本合同为示范文本（试行），适用于本市行政区域内各类物业管理活动。合同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。2、本示范文本（试行）中下列词语的定义是：（1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。（2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。（3）物业买受人，是指物业出售合同中确定的房屋购买人。（4）物业首次交付使用日，是以物业买受人收到甲方书面交付通知，并经验收合格办理相应手续。（5）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。

2、全体业主共有部分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱（房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋 、 、 、 等。 相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶 等） 、 、 、 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置 、 、 、 等设施设备。（6）公共区域，是指一幢建筑物内

3、部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（7）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。（8）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。（9）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。3、为体现合同双方的自愿原则，本示范文本（试行）中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改、增补或删减。4、本示范文本（试行）所称的甲方为物业建设单位，乙方为物业建设单位通过招投标的方式或者经市或区（市）县房产管理部门核准采用协议方

4、式选聘的具有相应条件和相应专业服务人员的物业服务企业或其他管理人。5、本示范文本（试行）中所指建筑区划类型分为：住宅、别墅、商务写字楼、医院、学校、商业、工业、车站、码头、机场、其他物业类型。当建筑区划内（整体、单体），非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例小于60%的，以住宅物业计；非住宅物业建筑面积占总建筑面积比例大于60%的，以所占比例最大的物业类型计。6、根据国务院物业管理条例第二十五条的相关规定，本合同的主要内容为甲方及物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。7、在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签约主体资格的证书、证明文件。8、本示范文本（试行）条款由成都市房产管理局负

5、责解释。前期物业服务合同甲 方： 彭州恒昌房地产开发有限公司法定代表人： 覃 波地 址： 彭州市天彭镇三圣南路46号联 系 电话： 028-83887177乙 方： 四川诺普信物业服务有限公司法定代表人（负责人）：陈 超资质等级：三 级 ， 资质证书编号：成房金暂（2013）020地 址：成都市金牛区花牌坊北街138号6楼10号公司联系电话：83873933 负责人联系电话：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就 “恒昌贵筑”的前期物业服务事宜，订立本合同。第一条 本合同所涉及的建筑区划基本情况 物业名称：“恒昌贵筑”物业类型：电梯住宅、商铺座落位置：彭州市天彭镇三圣南路46号；四至范围

6、（规划平面图）： 东邻置信公司项目用地，南至金华西路一段，西靠三圣南路，北至回龙西路。占地面积：该项目为A、B二宗地，总用地面积41407.00平方米，其中：A地块为23211.2平方米；B地块为18195.8平方米。总建筑面积：该项目分二期实施，总建筑面积约205188.7平方米；其中住宅约161663.7平方米，非住宅约11500.00平方米（其中：A地块约113358平方米；B地块约91830.7平方米）。第二条 甲方已于2011年10 月在8号楼一层向乙方提供了物业服务用房，建筑面积约120平方米，待二期建筑工程竣工后在9栋一层再提供物业用房约188平方米。物业服务用房属全体业主所有，

7、乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。第三条 物业专有部分的专有部位、专有设施设备损坏时，业主、使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、使用人承担。第四条 乙方提供的物业公共服务事项和质量按成都市普通住宅物业服务等级标准中的二级标准执行。第五条 甲方将物业交付业主前，应会同乙方对物共有部分及其相应档案进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。甲、乙双方对查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。第六条 乙方根据下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。 1、住宅用房： 0.95 元/月平方米；

8、2、商业用房：2.00 元月平方米；本条约定的物业服务费用，不包含国家及相关主管部门对建筑物及其附属设施的强制检测费用和物业保修期满后，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用。强制检测费用，由业主按专有部分占建筑物总面积比例分摊后，按实进行归集。建筑物及其附属设施维修的费用，在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。第七条 物业服务费开始产生时间为甲方公告的向业主开始交付物业首日之次月1日起；物业服务费开始产生之日至物业出售并向业主交付当月的物业服务费由甲方承担；物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的

9、约定承担。第八条 按照国家物价法相关规定，依据上年度成都市物价指数标准及物业服务质量的年平均业主满意度情况，物业服务收费标准可以相应上浮或下调；具体调整比例由甲方、业主及乙方另行约定。第十条 本合同有效期间，乙方按下述第 一 种计费方式确定物业服务费用：（一）包干制。由业主向乙方支付本合同第六条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。（二）酬金制。在本合同第七条约定预收的物业服务资金中按下述第种方式提取酬金，其余全部用于本合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。1、 每 （月/年）在应收的物业服务费用中按 %的比例提取酬金； 2、每（月/年）在应收的物业服务费用中提取元

10、的酬金。第十条 物业服务费用（物业服务资金）按季度 （年/季/月）交纳，业主应在 每季度第一月5日前 （每次缴费的具体时间）履行交纳义务。 业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：逾期按每天千分之三收取滞纳金 。第十一条 物业服务费用实行酬金制方式计费的，乙方应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，每年 月 日向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受 审计监督。对物业服务资金收支情况有争议的，甲乙双方同意采取以下方式解决：（一） ；（二） 。第十二条 停车场（库）收费分别采取以下方式：按照成都市机动车非占道停放服务收费管理实施细则第十条第一款的规定，本小区停车收

11、费由物业服务企业（开发商）及购房者在物业服务合同（购房合同）中在政府指导价范围内约定停车收费标准。约定标准为：（一） 室内停车收费标准：1、 排气量1.8含1.8升以下260元辆月；2、 排气量1.8升以上300元辆月室内停车位（库）属于甲方（出售的停车位【库】外）所有，甲方委托乙方管理，业主、物业使用人有同等条件下的优先使用权，车位使用人应按上述标准向乙方交纳停车费。上述标准为暂定标准，甲方可依据市场情况作出相应调整。（二） 露天停车收费标准：60元辆月露天停车位属于全体业主共同所有，业主、物业使用人有同等条件下的优先使用权，车位使用人应按上述标准向乙方交纳物业管理服务费。 露天车位的使用权

12、确认，由乙方在今后日常管理工作中按国家及地方政府的物业管理相关规定程序，可采用平等、公正的方式，公开摇号确认，并在园区公示。该费用在前期物业服务阶段，用于弥补建筑区划内物业服务费用的不足，后期费用分配，由业主大会和乙方另行协议约定；（三） 露天临时停车收费标准停车15分钟以内（含15分钟）不收费，15分钟以上计时起价2元4小时，不足4小时按4小时计；4小时后每小时1元，不足1小时按1小时计；（四） 非机动车停放收费标准，按政府规定执行；（五） 停车场（库）车位购置的，交付之日起，由所有权或使用权业主按车位 50 元月的标准向乙方交纳停车物业管理服务费；（六） 目前甲方暂时未售出的地下停车位,由

13、乙方对外出租使用,所收取的停车费归乙方,甲方也不交纳未售出车位的物业管理费，（视具体情况确定此项的执行期限）。第十三条 业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，及乙方另行约定。第十四条 建筑区划内按规划配建的停车场（库），由乙方进行管理和维护；乙方应当按照有关规范设置相关标识，并按照相关规定做好停车场（库）的照明、消防、环境卫生等工作。第十五条 本建筑区划内依法、依约归全体业主或相关业主所有的建筑物及设施设备委托乙方经营，经营收费约定如下： （一）网球场： （二）游泳池： （三）电梯轿厢： （四）健身房： （五）棋牌室： （六）场地临时租赁： （七）广告位： （八）其他： 上述经营收入扣除乙方

14、经营成本后，收益按下列约定分配：1、全体业主或相关业主及乙方按各占百分之五十的比例进行分配；2、 ；乙方应当就上述共有部分的经营所得收入单独列帐，并至少每半年在建筑区划内书面公告经营所得收入的收支情况。经营所得收入扣除乙方经营成本、收益后，其剩下收益归全体业主或者相关业主所有。本建筑区划内属甲方所有的会所及相关设施，其经营管理收费由甲方及乙方、业主、使用人另行约定。第十六条甲方、乙方、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹建筑物及其附属设施维修资金。 使用建筑物及其附属设施维修资金的，乙方应当按照相关规定提出建筑物及其附属设施维修资金使用方案。 乙方应当将建筑物及其附属设施维修资金使用方案

15、、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在建筑区划内向全体业主或者相关业主公布；并每6个月定期向全体业主或者相关业主公布建筑物及其附属设施维修资金使用情况。第十七条 业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。前款费用属于业主自用的，由业主承担；属于业主共同使用的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担；属于乙方使用的，由乙方承担。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。业主应及时缴纳由乙方代收的相关费用，如果欠缴，正常缴纳费用业主将授权乙方限制其

16、使用。第十八条 乙方接受全体业主的委托，代全体业主向保险公司办理建筑区划内物业共有部分及公众责任保险，保险费用由业主按照其专有部分占建筑总面积的比例分担后，由乙方向全体业主收取。第十九条 乙方应当协助业主配合有关部门、单位作好建筑区划内计划生育、流动人口管理、犬只管理等工作；对于相关部门进入本建筑区划内监督检查、行政执法的，乙方、业主、物业使用人不得阻扰。第二十条 甲方相关的权利义务：（一）负责制定临时管理规约和提供房屋使用说明书，房屋质量保证书，并将其作为物业买卖合同的附件。（二）在销售物业前，应在其制定的临时管理规约中向业主明示物业装饰装修中的注意事项；甲方未尽此义务而给乙方或业主、物业使

17、用人造成损失的，应承担赔偿责任；（三）授权乙方对业主、使用人违反临时管理规约的行为，依照临时管理规约的约定进行劝阻、制止；（四）保证本建筑区划内的附属设施设备符合成都市物业管理条例规定的交付使用条件；并完善本建筑区划内的其他配套设施设备，包括物业的安全防范和消防设施、标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房、环卫处理系统等； （五）按照成都市物业管理条例的规定，交存、补存新建住宅物业保修金，缴存建筑物及其附属设施维修资金。（六）按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任； （七）审查和批准物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算、决算报告，监督、检查乙方各项方案和计划的实施

18、。（八）当业主、使用人不按规定交纳物业服务费用时，协助乙方催收。（九）协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；（十）不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动；（十一）按规定筹备召开首次业主大会会议，并承担召开首次业主大会会议的必要经费；（十二）法律、法规规定的其他权利义务。第二十一条 乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常物业服务工作，并委派相应专业的物业服务人员履行本合同。（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同

19、的约定，向业主或使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；（四）按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。（五）接受业主的监督，定期向业主报告物业服务合同履行情况，及时向业主公告本建筑区划内的重大物业服务事项；并每十二 个月在本建筑区划内公布一次按实结算项目的物业服务资金收支帐目；（六）结合本建筑区划的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划等；（七）可选聘专业公司承担本物业的 环境保洁、绿化维养 的专项服务，但不得将本建筑区划内的整体服务责任转让给第三方，并对专业公司的服务行为承担连带责任；（八）维护建筑区划内公

20、共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为；（九）将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定及业主签订房屋装饰装修管理服务协议。（十）不得擅自占用和改变本建筑区划内共有部分的用途；如需在本建筑区划内改、扩建或完善配套项目，应及甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施；（十一）本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本建筑区划的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；（十二） ；（十三）法律、法规规定的其他权利义务。第二十二条 在物业服务过程

21、中发生下列事由，乙方不承担责任。（一） 因不可抗拒力导致物业服务中断的；（二） 乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（三） 因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；（四） 因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；（五） （六） 第二十三条 乙方的物业服务达不到本合同第四条约定的服务事项和质量的，应以收取的物业服务费为基数向全体业主支付千分之三的违约金，并赔偿由此给甲方、业主、物业使用人造成的损失。第二十四条 乙方应在本项目物业分批次交付使用之日起，分别向甲方交

22、纳履约保证金，作为乙方履行合同的保证，各次履约保证金的缴纳标准按成都市房管局出台的成都市物业服务履约保证金管理指导意见文件要求执行。本合同执行期间，乙方交纳的履约保证金按照本合同的约定被动用后，乙方应当自上述履约保证金被动用之日起15日内足额补存。本合同执行期届满后，乙方按照本合同第四条约定的服务事项和质量履行本合同，且无违约行为发生的，甲方应在本合同执行期届满、乙方及业主委员会或业主委员会指定的物业公司交接清楚之日起30日内将履约保证金（不计利息）如数退还乙方；乙方未按照本合同第四条约定的服务事项和质量履行本合同，有违约行为发生的，甲方按照本合同第二十三条约定的违约金标准，从履约保证金中优先

23、予以抵扣。第二十五条 乙方未按照本合同的约定维护公共区域秩序，造成业主、使用人人身、财产损害的，乙方应按过错大小承担相应赔偿责任；赔偿金可从履约保证金中予以抵扣。第二十六条 乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方 双 倍返还。第二十七条 甲方拒绝或拖延履行物业保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方维修，维修费用及造成的其他损失由甲方承担。甲方按规定交存新建住宅物业保修金的，物业维修费用可以按照相关规定从保修金中垫支。第二十八条 甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，乙方有权依

24、法解除本合同；甲方应以物业服务费为基数的千分之三向乙方支付违约金，造成乙方经济损失的，甲方应予以经济赔偿。第二十九条 乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和的，甲方应依法解除本合同，乙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还相应业主、物业使用人；造成业主、物业使用人经济损失的，乙方应予以经济赔偿。甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内及甲方作为招标人选聘或全体业主共同决定选聘的新物业服务企业或其他管理人完成交接手续。第三十条 双方协商一致，可解除本合同，并在 十五 日内办理交接手续。第三十一

25、条 本合同其他相关违约责任的约定： （一） / （二） / （三） / （四） / （五） / 第三十二条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议。第三十三条 补充协议及本合同的附件均及本合同具有同等法律效力。本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第三十四条 本合同正本连同附件共计 13 页，一式叁份，甲乙双方各执壹 份，市房产管理部门备案 壹 份。第三十五条 本合同在履行中如发生争议，双方可以通过以下方式解决：（一） 双方协商解决；（二） 申请调解；（三） 调解不成的，采取以下第 2 乙种方式解决：1、 向成都仲裁委员会申请仲裁；2、

26、向人民法院提起诉讼。第三十七条 本合同有效期，自本协议签订之日起至业主大会成立并重新选聘物业服务企业或及其他管理人签订的物业服务合同生效时止。本合同期限未满，若业主委员会代表业主及业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效的，本合同终止。第三十八条 本合同期限届满前 三 月，业主大会尚未设立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后 三 月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。第三十九条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未选举产生的，移交给物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府或社区居委会代管；并按照成都市物业管理条例等相关规定办理移交和项目退出手续。第四十条 本合同自甲乙双方签字盖章后起生效。甲方签章： 乙方签章：法定代表人或 法定代表人或委托负责人（签字） 委托负责人（签字）年 月 日 年 月 日 14 / 14