解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径研究(23页).doc

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1、-解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径研究-第 - 18 - 页本科毕业论文解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径研究题 目：解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径研究院 （部）： 管理工程学院专 业： 工程管理班 级： 姓 名： 学 号： 指导教师：完成日期：2011年6月10日目 录摘 要IIIABSTRACTIV1绪 论- 1 -选题背景与意义- 1 -选题背景- 1 -选题意义- 1 -国内外研究现状- 2 -国内现状- 2 -国外现状- 3 -拆迁补偿的意义- 5 -2新条例面临的挑战- 7 -储备中心面临的困惑- 7 -拆迁补偿遇阻地方政策- 9 -3房屋拆迁补偿与安置- 11 -房屋拆迁补偿-

2、11 -拆迁的意义- 11 -拆迁补偿形式- 12 -拆迁与安置- 13 -4新条例存在的问题及建议- 14 -新条例将拆迁改为征收更强制- 14 -新条例公共利益界定仍有瑕疵- 14 -新条例内容不全面- 15 -拆迁补偿仍存在争议- 15 -被征收人仍为劣势群体- 16 -5解决拆迁纠纷矛盾的有效途径- 17 -科学定位政府职能- 17 -新条例的宣传与落实- 17 -新旧条例的区别- 17 -落实宣传工作- 18 -建立完善的制约机制- 19 -6结 论- 21 -谢 辞- 22 -参考文献- 23 -摘 要城市房屋拆迁过程中出现的各种问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现

3、，它汇集了国家政策法律、土地制度、土地房屋使用权和所有权、公民的基本权利、历史文化遗产保护以及房地产市场秩序等诸多问题，是需要中央政府予以重视和解决的重大社会经济问题。有效解决拆迁中的矛盾具有十分重要的意义。城市拆迁中的主要问题。一是新拆迁条例遇阻地方政策；二是城市拆迁补偿安置的问题；三是新拆迁条例存在的一些问题。科学定位政府的职能，合理合法高效的推进城市拆迁工作，做好新条例的宣传落实工作，建立完善的监督制约机制是解决拆迁问题的有效方法。城市拆迁中的问题纷繁复杂，本文只涉及其中的部分问题，并提出了自己不成熟的意见。虽然不能对城市拆迁的所有问题都一一解答，但相信随着经济的发展和社会的进步，拆迁纠

4、纷问题将得到一一解决和改善。关键词：城市拆迁，矛盾纠纷，对策建议窗体顶端Resolves the house relocation contradiction and disputes efficient path research窗体底端ABSTRACTUrban Housing Units problems arising in the course of Chinas industrialization and urbanization, accelerating the development of a concentrated expression of disagreement,

5、which brings together national policies, laws, land systems, land use and ownership housing, the fundamental rights of citizens, historical and cultural heritage Protection and real estate market and many other issues, is the need to attach importance to the central government and address the major

6、social and economic problems. Demolition of an effective solution to the conflict is of great significance. The main problem in urban demolition. First, the new local policies meet resistance demolition regulations; Second, urban demolition compensation and resettlement issues; three new demolition

7、ordinance some problems.Scientific orientation of government functions, to promote the reasonable and legitimate and efficient urban demolition work, good publicity implementation of new regulations, establish and improve the supervision and control mechanism is an effective way to solve the problem

8、 demolition.Urban demolition problems in complex, this paper relate to only one part of the problem and put forward their own immature comments. Although not all the problems of urban demolition are all answered, but I think with the economic development and social progress, the demolition will be t

9、o solve the disputes and improved.KEY WORDS: City Demolition；Conflicts and disputes；Suggestions朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典朗读显示对应的拉丁字符的拼音字典1绪 论与意义选题背景本文研究的是解决房屋拆迁矛盾和纠纷的有效途径的问题，重点寻求解决方法的优化。目前，我国旧城区存在着许多问题，如人均居住面积少、住房质量差、建筑密度高、房层结构差、环境卫生差、市政和公共设施不配套、房屋布局混乱，商业服务网点分布不合理等，无法适应快节奏的现代都市生活，降低了城市的辐射功能。所以

10、，旧城改造是城市活力与效率的重要前提条件，我国土地资源匮乏及土地使用率相对较低，旧城改造己成必然。而拆迁工作是旧城改造的先行工作，拆迁安置工作的成败直接关系到旧城改造能否顺利进行。随着社会经济的发展，我国城市建设的步伐也逐渐加快，由于城市建设的加速，房地产开发中出现了大量的房屋拆迁纠纷，房屋拆迁引发的相关问题已经相当严重，法院受理的起诉房屋拆迁强制执行案件数量呈不断上升的趋势。究其根源，一方面反映出公民的权利意识不断增强，敢于主张权利；另一方面也暴露出法律制度的严重缺陷：既有法律制度在发展过程中的不完善，又有基本制度的不合理，如果处理不当极易引起拆迁各方相互之间的纠纷。现实中也出现了侵犯被拆迁

11、人权益的情形，被拆迁人因不满补偿费用、补偿方式或者因为补偿没得到有效落实而上访，有的甚至采取自焚等极端方式以示“抗议”。这不但影响了社会的稳定与和谐，而且也在一定程度上影响了政府和开发商在人民心中的形象。为此，国家有关部门多次下发文件，要求认真做好拆迁工作，保护人民群众的利益，维护社会的稳定。选题意义城市房屋拆迁过程中出现的各种问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现，它是汇集了国家政策法律、土地制度、土地房屋使用权和所有权、公民的基本权利、历史文化遗产保护以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点，是需要中央政府予以重视和解决的重大社会经济问题。有效解决拆迁中的矛盾具有十分重要的意义，具

12、体表现在：（1）解决房屋拆迁矛盾有利于合理利用土地资源。随着科技和社会的进步，人们对物质文明的需求不断提升，尤其是居住条件的需求不断提升，但是我国人口众多，人均使用面积极低，不合理的建筑布局极大的阻碍了生活水平的提高，所以实行城市房屋拆迁，是保证国民经济可持续发展的重要举措，是土地资源合理利用的重要手段。（2）解决房屋拆迁矛盾有利于提高人民的生活质量。通过城市拆迁改造来美化城市，疏导交通，按照科学的方法重新对城市进行规划和设计，完善城市功能，营造更加科学、优良的居住环境，最终提高城市居民的工作和生活质量。（3）解决房屋拆迁矛盾有利于改善城市生态环境。拆除原有不合理的建筑及附属物，重新建造高科技

13、、环保型的建筑物，使整个拆迁区域内的生态环境得到改善。（4）解决房屋拆迁矛盾有利于发展城市经济。通过拆除危旧房屋和影响城市景观的建筑物、构筑物，使城市功能和环境得以改善，可以提高投资吸引力，促进了城市经济的发展。拆迁安置工作处理的是否得当，拆迁中各方纠纷矛盾处理的是否得体，成为了制约我国经济水平的提高，人民生活水平的提高的首要问题，常常引起社会的广泛关注，如何以民文本，积极化解拆迁中存在的矛盾，对于加快工业化、城市化进程，全面建设和谐社会具有深远的意义。外研究现状国内现状从90年代初开始，中国开始了新一轮的城市化进程，拆迁问题也随之而来。对拆迁问题的研究、思考也逐渐开始。研究的对象初始主要是针

14、对拆迁的技术性环节，例如拆迁补偿方式、拆迁评估、拆迁安置等。近几年，由于城市拆迁改造规模的加大，拆迁问题也日益突出，拆迁人与被拆迁人的矛盾也越来越尖锐，于2011年1月21日颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例虽然有效地缓解了其中的矛盾，但是冲突依然存在。面对新的情况，更是应向人性化、和谐改造的方向深入研究。近几年来，随着我国经济的飞速发展，城市化进程的加快和城市改造力度的加大，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段。城市房屋拆迁对实现城市规划目标，推进城市环境面貌更新，合理利用城市土地资源，改善城市居民生活条件起到了积极的作用。但是也要看到，城市房屋拆迁工作是一项政策性、群众性、经济性都很强，非常复

15、杂又十分难做的工作1。城市房屋拆迁问题是我国工业化、城市化加速发展所引发矛盾的集中体现，它汇集了国家政策法律、土地制度、房屋使用权和所有权制度、公民的基本权利以及房地产市场秩序等诸多问题的焦点，涉及到政府、开发商、拆迁实施单位、拆迁评估机构、被拆迁群众等多元利益。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加，并日益恶化，己成为全社会关注的焦点问题。我国实行社会主义土地公有制，在计划经济时期，单位和个人住宅用地都是以无偿划拨方式取得，土地的稀缺性及其价值并未受到重视，此时，危旧房屋的重建和翻新都是由政府或单位予以解决，城市房屋拆迁补偿的研究未显现其意义。然而，随着经济体制由计划

16、经济向市场经济的转轨过程中，土地使用制度和城市住房制度改革的不断推进，由传统的无偿无限期土地使用制度转变为有偿有限期土地使用制度，土地使用权和住房已经成为一种商品，可以进行出让、转让、出租和抵押，可以进入市场流通，在这种情况下，人们认识到了土地使用权和房屋产权的经济价值，城市房屋拆迁的补偿和安置受到高度重视2。在热火朝天的拆迁浪潮中，政府、开发商、广大被拆迁人以及社会公众都卷入其中，公共利益、个人利益和政治利益、商业利益交织在一起，彼此间的矛盾纠缠错结、愈演愈烈，并波及到社会的方方面面，引发社会关系的高度紧张。可以毫不讳言地说，城市房屋拆迁已经演化成为当代中国最易激发矛盾、引起冲突的领域之一，

17、成为城市建设工作中的难题引起中央和地方政府以及广大老百姓的高度关注。1.国外现状迁问题并非中国独有，世界上其他国家也都曾经或正在经历着拆迁带来的诸多社会和法律问题，如何使矛盾得到圆满解决，参考国外的经验和教训，或许我们也需要换一种方式来思考。美国的特色做法（1）有限的拆迁权司法制度的严谨，使得美国地方政府在动用拆迁特权问题上非常谨慎，而民众也会更多地考虑到公共利益。美国人在碰到不能调和的矛盾时，通常会把“我将在法庭上见你”这句话甩给对方，因为他们知道法庭永远是中立的，在那里矛盾将会得到妥善解决。因此，懂得兼顾对方的利益是拆迁中化解矛盾的最好方式。（2）补偿的社会标准美国各个行业都有一个市场形成

18、的、大家承认的、相对公平的“公平市场价格”。美国法律规定:政府无权征收个人土地和财产，除非给予合理的赔偿。公平市场价格是双方达成拆迁“合理赔偿”协议的标准。如果不能达成一致，开发商要么放弃拆迁，要么走司法程序。这涉及到公众利益与个人利益孰轻孰重的问题，从而导致政府征地的情况比较复杂。（3）公私利益的平衡美国各州均制定了不同版本的“重要空间法”及动迁细节和补偿办法，赋予政府因水电、道路、公用基础设施、国防等公益事业进行征地的特权。被拆迁户赞同这些，但对地方政府因经济开发而动用拆迁特权提出质疑，其中的关键在于“公共利益”和“合理赔偿”的标准难以确定。康涅狄格州的一个城市因军事基地被关闭，经济迅速萧

19、条。为扭转局面，政府打算在原军事基地建设公园。但动迁遭到私有土地拥有者的反对，无论政府给多少补偿金他们都不搬，还一纸诉状把政府告到了法院。官司打到美国最高法院后，9个大法官以谨慎的“5:4”裁决驳回动迁户的上诉，支持当地政府强制性拆迁。法官们的谨慎，反映了美国司法机构努力在公私利益之间寻求一种平衡。总的来看，美国地方政府和居民在征地特权的法律纠纷中各有输赢，一方面令政府在动用拆迁特权问题上更加谨慎，另一方面也让民众逐渐牙惯于更多地考虑社会公共利益。韩国的特色做法(1)依法处理一草一木韩国城市开发法和土地补偿法都对拆迁补偿有着非常详尽的规定。如果是连片开发，居民们第一件事不是收拾东西准备搬家，而

20、是走家串户先把“拆迁对策委员会”成立起来，以群体的名义维权。他们的原则是:一草一木都要付钱，拆迁的结果必须保证每一家的生活都能得到改善。(2)遵守谈判协商机制韩国的动迁要经过漫长的谈判过程。首先，要由双方认可的中介机构进行评估，以此为基础，双方开始讨价还价，内容涉及房屋、草坪、树木、围墙、石阶、狗屋等等，甚至如果房主在院子里先垫过一层沙子然后又铺了地砖，这沙子与地砖都要分别计入补偿费之内。如果有一处临街的房屋，房主听说拆迁动议了，突击把房子改造成饭店，这个法律不予认可。但是，如果某处房屋原来是饭店，现处于歇业之中，如在拆迁前宣布恢复营业，开发商就只能按饭店给予高价补偿。这样算下来，拆迁费用十分

21、惊人。因此，在韩国很少有像中国一样成群连片的旧区改造。私营企业拆迁开发住宅，要么提供的补偿金足以令住户满意，要么就是谈判失败放弃项目，发生纠纷的机会很少。(3)向钉子户妥协在韩国，纷争较多的是公益事业征用土地，如修建城市铁路、高速公路等，经常因拆迁问题发生居民与警察之间的肢体冲突。有一比较著名的案例，韩国政府为驻韩美军修建新军事基地在平泽地方征用土地，但遭到当地居民暴力抵抗，多次引发流血冲突，尽管总统和总理多次亲临现场劝说，但居民拒不让步，令政府头疼不已，最后不得不宣布推迟建设计划四到五年，无奈地把包袱丢给了下届政府。据媒体介绍，韩国也有最牛“钉子户”，数年前，京瓷道内有一公司成片拆迁开发，四

22、周的房子全都搞定了，只剩下一家对祖业极为热爱的房主，不管给多少钱补偿都坚决不卖房子，开发商毫无办法，最后只好用大楼把这一家围了起来，成为一道独特的景观。国外对拆迁及补偿规定相对严格，主要表现在以下几个方面：（1）强调程序。国外对拆迁有严格的法律程序，必须经过全面的正当程序检验，具体包括:征用程序、行政征用立法程序、听证程序、强制拆迁程序等。（2）强调公平。政府必须为征地拆迁提出足够的理由并给予公平补偿。一般都有社会化的中立估价机构，如被拆迁户对评估价格不满意，还可以采取补救和协商措施，最终由司法裁决。当被拆迁户与征用机关不能就补偿数额达成一致时，争议被提交法庭裁判，美国、英国、法国大都如此，征

23、地拆迁中财产权的转移及有关补偿数额的确定，都是以司法裁决的方式做出决定。（3）强调公正。大致有两种补偿原则:适当补偿原则和生活权补偿原则。适当补偿原则，就是只要符合公益征用的目的，就按照必要的程序拆迁，给予公正的合理补偿。生活权补偿原则，不仅要按市场评估价格对拆迁户进行补偿，还要充分考虑被拆迁户为恢复到原有的生活状况所必须的生活补偿。例如，因公共设施建设，需要拆迁市民的土地或房屋，如果仅仅按市价给付补偿，有可能不足以让他们恢复与原来同等的生活状况，为此必须再给予一定生活补偿。对于国外的这些做法，有很多值得我们借鉴的地方，我国拆迁立法应在考察各方成功经验的基础之上进一步完善，取长补短，建立和谐拆

24、迁之路。1.3拆迁补偿的意义（1）有利于土地资源的节约利用随着社会经济的不断发展以及人们需求的提高，城市中的原有的旧房屋便会出现结构、功能、建筑容积率、建筑密度等方面的问题，不能很好适应社会经济的发展以及现代城市发展的需要，势必造成城市土地资源的低效利用甚至闲置。同时，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，对居住、商业、交通用地提出了更多的需求。面对城市建设用地供给的约束，需要进行旧城改造，盘活城市土地资产，提高城市土地资源的集约利用水平。而开展城市房屋拆迁补偿问题研究，目的是要推进旧城改造顺利实施，以促进城市土地资源的节约利用3。（2）有利于城市经济的健康发展过去，我国城市发展缺乏科学

25、规划，各用地单位划地为域，土地资源的空间配置不合理，大批污染严重的工业企业坐落在市区。随着时间的推移，这些老企业不仅污染环境，而且经济效益差，使城市经济发展受到了限制。通过拆迁，可以调整城市的功能区，使大批污染严重的企业远离市中心，这不仅能改善城市环境，还为招商引资提供了条件。同时，这些企业通过搬迁，可以重新考虑污染的防治，选择新的经济附加值高而污染小的产品，提高经济效益，促进了整个工业企业经济效益的增长，增强国民经济实力。（3）有利于城市规划目标实现任何事情都要有章可循，特别是拆迁工作，只有在统一的标准和和规范下评估出的补偿金额才具公平性，能够给被拆迁人以合理的解释。一旦拆迁补偿中存在不公平

26、和随意性，一些不合适的被拆迁人则对拆迁工作有强烈的抵触情绪，给拆迁管理工作增加了难度。拆迁人为了保障拆迁进程，不得不额外增加拆迁补偿安置费用，这样更造成拆迁安置补偿不公平、不合理的混乱状况，从而导致发生争议，扰乱社会秩序，加重了拆迁人的负担。所以，合理的拆迁补偿，能够避免拆迁补偿安置标准混乱状况，提高拆迁管理部门工作效率，保障拆迁进度和建设项目如期顺利进行。2新条例面临的挑战2011年1月21日，国有土地上房屋征收与补偿条例颁布施行，虽然刚刚过去一段时间，舆论对这个新拆迁条例的关注，似乎已经沉寂下来。但是在业内，一方面对条例的施行寄予厚望，一方面又多有担心，围绕征地拆迁形形色色的政策中，首当其

27、冲的是“土地储备制度”，因为，地方政府的土地储备中心职能就从没有厘清过4。长期以来，以土地储备的名义大肆征地、拆迁的行为比比皆是。2.1储备中心面临的困惑（1）土地政策赋予储备中心拆迁职能虽然有关土地储备制度的法律，没有一条赋予土地储备中心拆迁职能，但安徽省合肥市早在2005年的一份政府规章中，就做出了类似规定。这份规章名为芜湖市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权实施办法。实施办法第七条规定：出让存量建设用地，由市土地收储中心先行收储并负责落实拆迁补偿事宜。以土地储备为由就可以实施拆迁？这一规定随着2010年一起拆迁纠纷，被媒体广泛报道并遭受诟病。2009年6月15日，位于芜湖市主要商业区九华山路

28、繁华地段的中江商场业主们被通知：芜湖市虹宇拆迁有限公司将对中江商场周边地面建筑组织实施拆迁。在此次拆迁中，领取规划许可证、规划选址意见书、国有土地使用批复等批文的单位都是芜湖土储中心。但最后真正拿到房屋拆迁许可证的，却是芜湖市镜湖区建设投资公司。此后，镜湖建投公司又将此地段的拆迁项目转包给了虹宇拆迁。有一个情节值得注意，芜湖市土储中心一直声称拆迁是为了“旧城改造”。但早在2008年底，这块16.5亩的土地就已经被芜湖国土局卖给了开发商汇锦置业。镜湖区政府网介绍，这块地将建成一个8万平方米、投资5亿元的汇锦国际商城。以“土地储备中心”的名义征地拆迁，背后却是商业开发。这一事件的结果是：安徽省发改

29、委撤销了芜湖市的立项批准文件，安徽省国土厅撤销了芜湖市的国有土地使用权批准文件。这一典型案例随着媒体广泛报道，一度引发了公众对土地储备中心拆迁职能合法性的持续讨论。（2）新旧拆迁条例均未赋予储备中心拆迁职能根据新拆迁条例的规定，政府征收行为被严格限定在符合“公共利益”的六种情况下，土地储备不在其列5。旧的拆迁条例是如何规定的呢？中国社科院法学所研究员孙宪忠，曾参与新拆迁条例修订工作。他指出，即便是根据国务院2001年11月1日起施行的城市房屋拆迁管理条例(俗称旧拆迁条例)，土地储备中心也不具备拆迁主体资格，也不具有拆迁职能。旧拆迁条例第四条规定：“拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”第七条

30、明确规定：“申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：(1)建设项目批准文件；(2)建设用地规划许可证；(3)国有土地使用权批准文件；(4)拆迁计划和拆迁方案；(5)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。”也就是说，取得拆迁资格的前提是有了建设项目，是“为建而拆”。而土地储备中心是“为储而拆”，拆迁时还不知道建设项目在哪儿。从程序上来说，土地储备中心对某宗土地进行收储时，一般情况下建设项目还不确定，开发单位和建设单位都不明确，所以不可能有确定的建设项目。即使根据旧的拆迁条例，也不可能有资格申请拆迁。在“土地财政”的诱惑下，一些地方随意扩

31、大可以纳入储备的土地范围，赋予土储中心以拆迁职能，是对法律规定的曲解。这是现实中行政强拆纠纷屡屡发生的重要原因。但根本原因还在于土地储备机构的职能定位，从土地储备制度实施以来就从未明晰过。2001年4月30日，国务院下发关于加强国有土地资产管理的通知指出：为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。为了规范土地储备行为，2007年11月19日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合发布了土地储备管理办法，指出土地储备是有关机关按照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储备以供应和调

32、控城市各类建设用地需求的一种经营管理的机制和行为。中国建设管理与房地产研究中心执行主任、北京才良律师事务所主任王才良认为，纵观土地储备管理办法全部内容，都找不到赋予土地储备中心拆迁的工作职能，它设立的初衷，主要是面向存量用地，即废弃工厂、国有企业、旧城改造以及闲置土地等的土地收储工作，并不负责拆迁。在上述芜湖的地方规章中，地价评估机构、拍卖机构以及拍卖出让的公证机构均由市土地储备中心来指定。既参与规划、又实施具体征收拆迁，而后又全程参与整个土地拍卖流程，作为一个隶属于土管部门的事业单位，土储中心拥有如此众多实权，却缺失必要的制约。这不能不让人担心，地方政府土地储备的扩张冲动会阻碍新拆迁条例得以

33、正确实施。中国土地学会秘书长黄小虎表示，当时设立土地储备中心的目的是平抑地价和稳定地价。在具体操作中，如果土地价格过高，土地储备中心加大投放力度和数量；土地价格过低，土地储备中心多收购土地。从实施的结果来看，土地储备中心的行为已经违背了这个方向，成了地方政府获取收益的一个工具。新拆迁条例实施后，土地储备中心应该保持原有的土地收储职能，继续进行土地收储工作。当然也有乐观的观点。北京市房地产行业协会某律师认为，根据新拆迁条例规定，政府征收行为与补偿方案应该广泛征求社会公众意见，补偿标准按照市场价格确定。这样一来，以土地储备为名的行政强拆可操作性难度加大，成本大幅增加，为土地储备而发起的行政强拆获利

34、空间将大大缩小，因此遭扭曲的土地储备职能将逐渐恢复其本来面目，实现其设立初衷的价值含义平抑地价和稳定地价，实现政府加强土地调控，规范土地市场运行的目的。法律界人士介绍，根据法律的规定，新拆迁条例施行后，凡与之相冲突的地方性法规、规章及各色政策，自然也就同时失效。一般情况下，国务院法制办不会单独就某个条例的实施布置清理。地方人大、政府应该主动进行相关清理工作。2.2拆迁补偿遇阻地方政策新拆迁条例规定按市场价补偿而本溪市规章规定按平均价补偿。本溪市城市房屋搬迁管理办法去年8月15日公布，施行才半年，就面临修订。本溪拆迁办法第三十条则规定：“住宅房屋货币补偿标准，按照市房产行政主管部门公布的上一年度

35、与搬迁区域同土地级别普通商品住房平均售价确定。”曾担任本溪拆迁命案张剑辩护人的律师王令分析，这一“按平均价补偿”的规定首先违反了按市场价补偿原则；其次，“上一年度”这一基准日的选择也与新拆迁条例冲突，补偿费用的评估日应该是“征收决定公告日”。再次，房产主管部门公布的住房售价不能直接作为补偿依据，而应该是有资质的评估机构按市场价评估。正是由于地方政府某些条例所规定的过低的拆迁补偿标准，点燃了群众与政府矛盾的导火线，才导致了例如唐福珍自焚这一系列惨剧的发生。著名房地产律师秦兵指出，补偿标准过低是地方拆迁补偿政策的普遍特点，也是各类拆迁矛盾的最集中点。上述像重庆市那种脱离市场实际情况，自行制定过低补

36、偿标准的土政策应该尽快废止。新拆迁条例规定可以选择货币补偿，也可以选择房屋调换，天津市规章却规定原则上一律货币安置。天津市危陋房屋改造还迁安置住房出售办法规定：“凡列入危改计划的项目进行拆迁安置时，原则上一律实行货币安置。”律师王令指出，这种措辞的修订隐含着地方政府对城市开发模式的默认和对居民回迁权的否定，反映了对被征收人的不尊重。根据新拆迁条例的规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权置换。“因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，做出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”3房屋拆迁补偿与安置房屋拆迁补偿是指拆迁人在其用地范

37、围内拆迁房屋及其附属物，造成了被拆迁人的财产损失，拆迁人按规定应向被拆迁人给予的各种经济赔偿。拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人进行补偿。所有权人既包括自然人（公民），也包括法人或其他社会机构。只有在拆除具备合法手续的房屋及其附属物时，才对其所有人进行补偿。拆除违章建筑是不予补偿的；当拆除临时建筑时，由于它是由政府有关部门批准建造的，应根据实际情况加以处理。拆除未超过批准期限的临时建筑，拆迁人应给予适当补偿。超过批准期限的临时建筑已属违章建筑，拆除时不予补偿。随着城市经济的进一步发展，城市居民居住环境的不断改善，城市改造和城市建设活动将会越来越频繁，城市房屋拆迁也就越来越多，这种趋势是不可避免的。

38、城市房屋拆迁应根据国家城市发展和建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远计划、区域规划以及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件布局城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划、合理利用城市的土地，综合部署城市经济、文化、公共事业等各项建设，促进城市建设有序、协调地发展6。拆迁的意义城市房屋拆迁是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人或者使用人予以迁移安置，并对被拆除房屋的所有人予以经济补偿的活动。城市房屋拆迁与城市发展建设相伴而生，有其必然和积极的现实意义。（1）有利于合理利用土地资源随着

39、科技和社会的进步，人们对物质文明的需求不断提升，尤其是居住条件的需求不断提升。在土地资源有限的前提下建房占地，拆除旧房，在原址上重新设计建新房合理而行之有效。如果不拆旧房，而是去占用更多的耕地、林地，其后果可想而知。我国虽然幅员辽阔，但人均耕地远远低于世界水平。13 亿人的吃饭靠地种粮，穿衣靠地产棉，没有了耕地，生存就存在问题。为此党和国家高度重视这一问题。对土地资源的管理，较早纳入了法制化轨道，其中对城市建设中的土地严格控制使用，就是这一管理的重要内容。实行城市房屋拆迁，是保证国民经济可持续发展的重要举措，是土地资源合理利用的重要手段。（2）有利于提高人民的生活质量时代在进步，科技在发展，特

40、别是随着经济的快速增长，人民群众生活水平普遍提高，落后的城区环境、滞后的服务功能已远远不能满足人民提高生活质量的需求，如城市中有些住房没有厨房、厕所，没有上下水，没有供暖和燃气设施，有的地区用电、用水高峰期，断电、断水时有发生，因而拆旧建新，不仅是社会发展的客观要求，也成为广大群众的强烈愿望。而这种愿望实现的途径之一，就是拆除过时的旧房，建造新的更为方便、更为舒适的新住房。通过城市拆迁改造来美化城市，疏导交通，按照科学的方法重新对城市进行规划和设计，完善城市功能，营造更加科学、优良的居住环境，最终提高城市居民的工作和生活质量。（3）有利于改善城市生态环境我国立国之初对环境污染考虑欠周到，大批污

41、染严重的工业企业坐落在市区。这些企业大多设备陈旧、工艺落后，随着时间的推移，这些老企业不仅污染环境，而且经济效益差，使城市发展受到了限制。国家为解决这一问题，采取各项措施，有计划地使这些企业搬迁，腾出空地发展商业和服务业。这种一举两得的方针得以实现，大批污染严重的企业离开了市中心。通过拆迁，城市可以实施科学的规划、合理布局商业和服务业，合理设置公共设施、绿地，建设更为适宜人们生活的住宅小区。城市的环境得到改善，为招商引资、扩大开放提供了条件。同时，这些企业通过搬迁，可以重新考虑污染的防治，拆除原有不合理的建筑及附属物，重新建造高科技、环保型的建筑物，使整个拆迁区域内的生态环境得到改善。（4）有

42、利于发展城市经济随着社会、经济的发展，原有的城市格局已经很难适应城市经济和社会发展的需要。通过拆除危旧房屋和影响城市景观的建筑物、构筑物，使城市功能和环境得以改善，可以提高投资吸引力，促进了城市经济的发展。在合理配置土地资源的同时，促进了城市基础设施的建设，促进了城市功能的提升，促进城市产业结构的调整和优化，促进城市总体规划和建设项目的顺利实施，促进房地产开发业的健康发展，从而促进了整个城市工业企业经济效益的增长。房屋补偿的形式可采取两种：一是实行货币补偿；二是实行房屋产权调换。货币补偿形式是指拆迁人对被拆迁的房屋估算其价值，以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人。房屋产权调换形式，是指拆迁

43、人以异地或原地建设的房屋，用作对被拆除房屋的补偿，被拆除房屋的所有人继续保持拥有对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。房屋拆迁以货币补偿形式进行补偿时，货币补偿的金额，应按照被查清房屋的市场评估价为标准来计算。货币补偿标准确定的基本原则是等价补偿，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定，有关补偿基准或标准不应有行政或垄断特征。目前常采用的房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。在房屋拆迁补偿中，最适宜的估价方法是市场比较法，因此，在房屋拆迁补偿中，应根据房屋的不同性质，选用尽可能合适的评估方法，由专业人士来进行评估。房屋拆迁以产权调换方式进

44、行补偿时，其特点是以实物来体现拆迁人对被拆迁人的补偿，产权调换价格计算时根据被拆迁房屋的评估价和产权调换房屋的市场价格差价来确定的。产权调换是先由拆迁人按被拆除房屋的市场评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按照市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。根据被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。3.4拆迁与安置房屋的拆迁安置是指由于在用地范围内拆除房屋，使被拆迁人（使用人）丧失生活、生产、经营空间时，拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活、生产、经营用房或安置。包括临时过渡性的安置以及最终永久性的安置。房屋拆迁安置的对象是指被拆迁人或者房屋承租人。被拆迁人可以是自然人（公民

45、），也可以是法人或其他机构。拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人的安置，可以根据实际情况采取两种形式：一次性安置和临时过渡安置。一次性安置是指被拆迁人或者房屋承租人只迁入拆迁人准备的安置房（新建房或旧房），或者拆迁人支付安置款，与被拆迁人或者房屋承租人即时交割，没有周转过渡期，拆迁安置问题一次处理完毕。临时过渡安置是指由拆迁人先对须安置的被拆迁人或者房屋承租人进行临时安置，过度一段时间后，再由拆迁人对其进行最终安置。临时过渡可以由拆迁人提供周转房，也可以由被拆迁人或者房屋承租人自行寻找过渡房。对自行过渡者，拆迁人应该付给临时安置补助费。另外，原使用人因拆迁而搬家，拆迁人应付给搬迁补助费。因拆迁非住宅

46、房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。这种补偿的标准由各地具体规定。拆迁安置的形式，拆迁双方应当在拆迁补偿安置协议中予以明确，对临时过渡安置的，亦应明确规定过渡期限及违约处理。4新条例存在的问题及建议新条例将拆迁改为征收更强制2011年1月22日公布实施的国有土地上房屋征收与补偿条例（以下简称新征收条例），将“拆迁”改称为“征收”，以行政征收的权力，实施中国城市的房屋拆迁，将原拆迁条例修改为新征收条例7。法律并不忌讳“拆迁”二字，物权法第42条规定中就明确使用了“依法给予拆迁补偿”。城市房屋“拆迁”，包括了公共利益需要用地的房屋征收拆迁，以及非公共利益需要用地的房屋转让拆迁。这是两种不

47、同性质的房屋拆迁。“征收拆迁”是行政拆迁，“转让拆迁”是民事拆迁。目前在全国城市房屋拆迁中，真实的公共利益用地建设项目的房屋拆迁仅占30；非公共利益用地建设项目的房屋拆迁已占70。事实证明，非公共利益用地建设项目的房屋民事“转让拆迁”的比例，明显大于公共利益用地建设项目的房屋行政“征收拆迁”。如果将百分之七十的非公共利益用地建设项目的房屋拆迁排除在新征收条例之外，或者将百分之七十的非公共利益用地建设项目的房屋民事拆迁都纳入行政“征收”范畴，都是违背事实与法律的。如前面所述，大量的拆迁纠纷和事件都是因“非公共利益用地建设项目”以“公共利益用地建设项目”的名义征收所造成的。因此，只有“拆迁”才能全

48、面、准确地包括城市全部的房屋拆迁活动。在近年来，城市房屋拆迁的土地百分之七十是用于商业利益用地开发，而地方政府却是以“公共利益用地”的名义强制征收拆迁。一些历史悠久的文化名城，因地方政府行政强制征收民房，作为商业开发的蓄备用地，造成残砖碎瓦遍地，建筑垃圾如山，水泥废墟成灾的“征收拆迁城”，浪费资源，破坏环境；侵害了被拆迁人的房屋产权和土地使用权；违反了我国宪法和物权法。被征收拆迁人不服，不断上访及向法院提起行政诉讼，然而，因民房征收拆迁的民告官案，均以原告（被征收拆迁人）败诉而告终。因此，新征收条例将“拆迁”改成“征收”，是在近年来政府以“公共利益用地”的名义实施“非公共利益用地”拆迁违法事实的基础上，不但不通过修改拆迁条例，明确区分和规范“公共利益用地”与“非公共利益用地”的拆迁，反而将错就错，将城市所有房屋“拆迁”都修改为房屋“征收”，实属以规违法，以强征弱。新条例公共利益界定仍有瑕疵新