中国产权式度假物业交换平台商业计划书(29页).docx

《中国产权式度假物业交换平台商业计划书(29页).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国产权式度假物业交换平台商业计划书(29页).docx（29页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、-中国产权式度假物业交换平台商业计划书-第 29 页关于在四川省全境运营中国产权式度假物业交换平台商业可行性申报书申报单位1、美宅美换电子商务公司 2、人文大境（中国）地产机构申报日期二零一零年八月目 录摘要及项目简述02第一部分、背景情况及项目前景12 “旅游+地产”两大行业在中国近几年的发展概况、未来展望与亟待解决的现实问题 12 “中国产权式度假物业交换平台”的诞生条件15第二部分、“交换平台”系统的立项推进16项目总体定位17 “交换平台”建设基本架构18 “交换平台”实现三网合一22第三部分、“交换平台”阶段工作的总体部署24“交换平台”推进的三大步骤24项目的前期布局25“交换平台

2、”在前期建设中将重点考虑的问题与要素27第四部分、“交换平台”对社会和经济双重效益的价值再造27首期吸引投资估算28后期资本追加28“交换平台”的六大盈利点实施步骤29可实现的稳健盈利方案29未来10年看“交换平台”的宏大发展前景 31第五部分、总结 32第六部分、项目需要的政策支持 33摘 要“中国产权式度假物业交换平台”不仅是针对全民休闲度假的一种全新方式和营销手段，更是解决物业空置率、增加就业岗位数量、整合产业链、发挥地方特色的生态旅游、构建城市文化名片、扩大招商引资力度、提振地方经济的实效举措。通过对“中国产权式度假物业交换平台”的概念及未来发展构思的介绍，深入、详细地阐述在中国各地大

3、力推行“中国产权式度假物业交换平台”的可能性和必要性，并就旅游地产业、第三产业配套设施在推行“中国产权式度假物业交换平台”提出了相应的方向和课题研究。关键词：中国产权式度假物业交换平台；全民休闲；旅游地产；产业链整合；地方经济一、项目实施的重要性：世界经济的发展，促使旅游度假市场和休闲文化事业的蓬勃发展，竞争也日趋激烈，其竞争的方式和手段已由原有的单纯的价格战转移到了以创新经营为核心的经营能力上来。开发新市场、开发新业务、开发城市新内涵是各地在未来旅游业增强自身竞争力的选择方向。综合发达国家的先进经验，在充分考量中国国情的基础上，新研发出的一种实用的、便捷的、易普及的、成本低廉的全新休闲度假产

4、品“中国产权式度假物业交换平台”，终将迅速地被广大国民广泛接受和采用。从另一方面讲，事关国民旅游的产品及体验方式尚处于发展阶段，借鉴旅游发达国家的先进经验，也必将为四川地区旅游业的发展提供广阔的空间，将地缘文化与特色向全世界更能广泛地传播，从而稳健增进四川地区产业结构的调整和财政收入，实现社会效益和经济效益的双丰收。二、项目基本情况：“中国产权式度假物业交换平台”是指对度假地的所有空置的业主房产及开发商自持物业，以共同维护、共同并分时段享用的度假形式，可让每个在异地旅游的家庭在每年根据不同的需求，合理划分并拥有数个时间段的度假地房产使用权，并且可以通过庞大的三网（互联网、移动互联、物联网）覆盖

5、系统，对不同房产的使用权进行交换。如将一处房产的住宿单元每年的使用期分为52周，在此基础上以“周”为最基小计量单位，作为若干时段、若干度假地的使用权利而销售、置换给需要的人。从而吸引全国更多的人、更多的家庭前来四川旅游。三、项目核心优势与先进性：纵观我国各处的旅游地产，在度假风气盛行的境遇下，由于经济实力的限制和度假地房产价格的高昂，多数家庭度无力单独购买度假地别墅或优质的景观房。同时，另一方面，部分有购买能力的业主，由于每年对度假地房产的使用时间很短，所有购买动力不大，导致空置率进一步上升。在这种情况下，开发商便急需寻找解决积压房产的新办法，与此同时，各地方政府也在为如何增加土地财政收入、增

6、加生态度假地的收支平衡、吸引更多的高效能的土地开发资金，而不断探索创新方法。为此，“中国产权式度假物业交换平台”将致力于通过创新的度假地经营方式，消除人们现实购买力与产品供给价格间的鸿沟，消除科学发展的国策与地方经济增收之间的矛盾，极大推动产业结构的变革、深刻改变人们对休闲方式的心智和行为、挖掘度假地的更多潜力和效能。其实，类似“中国产权式度假物业交换平台”的方式在西方发达国家已风靡几十年，美国在70年代的经济紧缩期，就是通过此方式刺激了旅游、地产、金融、石油、交通、通讯等多元业态的正常运行，更挽救了多地的空置房产。十余年来，“中国产权式度假物业交换平台”在总结世界发达国家成功经验和中国国情现

7、状的基础上，通过多年的若干模型建立和市场实践，摸索出因地制宜的运行方法。并制定和健全符合中国家庭度假需求的支付方式、服务配套、权益保障等实施内容。归纳起来，项目的先进性可总结为如下：1）0风险、0费用、0限制在全国任何地方、任何时刻享受会员权益，令休闲度假生活更完美；2）3网合一，基于互联网、手机、物联网的个性定制化的无懈可击服务，线上线下无缝衔接；3）403%的超高额三年投资回报率，促动城市乃至整个区域的产业结构调整、就业人数、经济增收能力；4）10余亿中国人民的全新休闲度假方式，从此被深刻改变，项目的未来开发前景无可限量，未来10年市场将至少达到40000亿人民币产值；5）对旅游地产行业而

8、言，项目运营模式将极大促进产业化的立体联动，将实效解决中国旅游地产空置率及的不二法门，更是解决中国旅游地产发展瓶颈的唯一最有效的利器。四、项目实施的必要性简述：1、度假旅游的增加使“中国产权式度假物业交换平台”具备了可能性。人们用于旅游消费的收入比例快速增长，形成了可观的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏型，而且，在这些旅游者中，教育程度较高、收入较高、家庭旅游的人数居多，符合、平台产品消费者的共同特点，这一市场的形成和发展，将对地方的旅游增收产生更多的旺盛需求。2、解决房地产空置率的有效途径之一。全国很多度假地开发了大量高品质的地产项目，但许多盲目开发的房地产由于价格高

9、、市场定位不准等因素，全国范围积压了大量的房地产，这些积压的商品房沉淀的资金高达数千亿元。（具体数值在下文中会提及）有些省份的居民购买力有限，购买动机很难有实质的突破，如何解决房地产积压仍然是摆在各级政府和房地产业面前的一个严重的问题，尽管多地采用了各种方式以促进空置房的销售，但收效甚微。因此，通过将房地产项目转向和吸引度假地“物业置换”的形式，可以既发展当地的旅游事业，又缓解了房地产积压的问题。3、创造就业机会。在“中国产权式度假物业交换平台”推行过程中，住宿设施建设、经营管理及维护，都将产生大量的就业机会，“中国产权式度假物业交换平台”会员的消费能力也能为当地居民提供就业机会。在发达国家，

10、类似这样的休闲方式，就为美国创造了35000个就业机会，为墨西哥创造了16000个就业机会。当前我国劳动力市场供大于求，酒店的客房出租率又比较低，推行“中国产权式度假物业交换平台”，为各地尤其是旅游大省四川解决劳动力就业机会提供了良好的途径。4、重复消费。根据“中国产权式度假物业交换平台”数年的市场模拟实践表明，凡加盟此平台的会员对某个目的地的重游率远远高于一般的度假旅客。经抽样调查表明，这些人在未来10年中，打算去房产地的次数为4.5，而非加盟的会员则仅会来1.8次。并且，重复度假的会员还意味着会带来他们的亲属和朋友，向他人推荐这一目的地。根据乘数效应理论，它可以起到拉动内需，带动经济发展的

11、作用。5、为中国休闲产业的发展和壮大提供理论和实践的宝贵研究资料。诸如休闲产业与经济结构、消费政策、产业政策、宏观经济规划、劳动就业、劳动时间的关系及其对策的问题；转型期我国城乡居民休闲时间的利用、特点及存在的问题；休闲产业的相关社会条件支持系统在我国的现状、特点及趋势的问题；休闲产业在我国社会经济发展中所处的位置、比重的问题；休闲经济在整个宏观经济中的比重问题；以及休闲旅游的文化价值和对人文关怀的意义问题等，都将为上述诸多课题进行有关学理性的研究，从而为各地制定出更科学、更合理的对策和建议奠定基础。五，项目运营团队介绍：“中国产权式度假物业交换平台”的运营团队为“美宅美换电子商务公司”与“人

12、文大境（中国）地产机构”的强强联合，为保证“中国产权式度假物业交换平台”战略决策的准确，团队十分注重整合国内国际的人才资源，组建了参谋团队，并从国际上引进大批高端人才为项目发展提供智力支撑。优良的人才队伍不仅全面晋升了企业的整体素质，并且具有很强的研发和创新才能，使“交换平台”在新产品升级浪潮中始终拥有可连续发展的茂盛生命力。 1、 组织架构：（如下图）2、团队核心人物：王国良：美宅美换集团公司股东会主席兼董事长；周海：总裁与首席运营官；徐勇山：董事；王坚：独立董事；王军：中国休闲产业协会主席，项目总顾问；王琪延：中国休闲产业协会副主席，项目总监事。3、作业标准：国际休闲地产联盟（ILEA）支

13、持美宅美换集团制定行业标准以及标准国家级评定工作。美宅美换（北京）电子商务有限公司负责美宅美换（）的建设、维护、更新以及改版等工作。人文大境（中国）地产专业机构为房地产开发商提供旅游地产项目开发运营全价值链整合顾问服务。北京天然佳园房地产经纪有限公司通过美宅美换集团授权，直接与房地产开发商合作，负责会员楼盘的销售工作。中国旅游地产网（）是旅游地产方面的门户网站，具有展示楼盘信息、在线销售房源、三维立体实景查看房旅游地产资讯等。美宅美换国际酒店管理公司负责美宅美换度假公寓酒店的托管、接待游客服务等工作。4、技术部职能及运作：技术部负责网站建设和系统开发。包括B to C网站的网站架构和技术开发，

14、CRM系统、Call_Center系统、仓储系统、订单管理系统的策划、实施和调整、服务器和网络运营商的选择和管理。4.1网站开发组主要负责网站的开发工作，具体分为网站架构、网站开发和测试、页面设计和SEO优化等：（1）网站架构人员负责与网站运营部和市场部沟通网站功能策划，确定网站架构方案，并与开发和测试人员共同完成网站的建设和改版工作。（2）网站开发和测试负责根据网站架构和功能需求编写代码，完成网站技术开发和改版工作，并通过不断测试提供用户体验，根除网站漏洞。（3）页面设计人员负责网站页面的设计和改版工作（4）SEO优化负责针对搜索引擎开展的页面优化，使得网站关键词得以搜索排名提前，这跟网站架

15、构、页面设计和文案有关。4.2系统开发组主要负责网站相关系统的开发工作。具体为：客户关系管理系统（CRM系统）、呼叫中心（Call_Center系统、用于客服管理）、仓储管理系统（不同仓储中心的库存情况）和订单处理系统（订单管理、收款、退款、现金分流等）。 系统开发和网站开发代码和技术都不同，所以要分开团队。系统开发职能又分为需求分析、系统分析（系统框架）和软件开发测试三个部分。 其中，需求分析负责与各部门人员沟通，分析各系统的使用需求，完成各系统的整体需求分析工作；系统分析负责按照需求分析结果设计数据库模型和系统模型，最终由软件开发测试人员完成开发，并由三大职能的人员一起进行测试。 4.3系

16、统维护组 主要负责服务器管理、网站管理和系统测试等基础工作。5、市场部职能及运作：市场部首先是负责对外的合作、推广和宣传工作，包括搜索引擎营销、EDM营销、网站合作、媒体合作、新闻炒作、口碑合作、活动及研讨会等；其次是负责研究分析CRM体系（包括会员级别、积分机制、客户活跃机制、沟通机制等），优化预订流程、提高用户购物体验、制定CRM营销策略，分析销售数据，研究用户购买行为，最终提高订单转化率。市场部分为三个组：营销策划组、品牌推广组和媒介公关组。主要是对外的付费推广，目的是提高网站的有效访问量，提高推广的有效性和订单转化率，媒介推广策略必须结合营销分析、网站运营和促销策略。媒体曝光率和展示率

17、直接影响用户转化率和忠诚度，所以需要设立活动公关组，通过新闻撰写、活动策划、品牌公关、高层访谈和口碑营销等各种方式不断向用户渗透网站品牌理念。活动公关组可分为新闻公关（含撰写、投放和媒体联络）、品牌公关（品牌定位、品牌营销、危机处理等）和活动策划执行小组。6、运营部职能及运作：运营管理部负责分析并确定产品目录、预测和计划产品销量、制定销售价格、控制产品毛利润、根据销售情况确定网站各网页的陈列展示、策划设计各种促销活动（根据产品、会员、节假日），利用EDM系统、电话客服、网站展示位、网络推广资源等各种方式提供促销效果。运营部分为四个组：项目拓展组组、运营管控组组、服务监督组和资源配置组。（后附）

18、“中国产权式度假物业交换平台”商业计划书一份事业，拓一条全新产业链，提振地方经济，受惠十亿人“中国产权式度假物业交换平台”商业计划书第一部分、背景情况及项目前景1、“旅游+地产”两大行业在中国近几年的发展概况、未来展望与亟待解决的现实问题：1.1事关旅游、休闲的政策落位，我国的17年的发展速度相当于发达国家的100年：中国经济的增长、国家休假制度的出台、国人消费观念的转变，中国旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。中国自1995年起实行五天工作制，自1999年10月起又

19、实施春节、五一、十一3个长假日，短短的17年，实现了西方国家花了100余年的时间才达到的境地。目前，我国已有法定假日115天，这一国家行为表明了中国已深刻融入整个国际休闲社会的背景中，从一系列利好政策及新的产业布局的调整中，看到了休闲产业、旅游经济的社会条件支持系统正在建立。1.2国民收入与劳动力市场的增长，引发旅游、休闲事业呈井喷式发展，早已不容置疑：30多年的改革发展，中国已跻身于世界旅游大国之列。2009年12月，国务院发布了国务院关于加快发展旅游业的意见（国发200941号）。提出到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；入境过夜游客人数达9000万人次，年均增长8%；出

20、境旅游人数达8300万人次年均增长9%。为提高生活质量的小康型生活资料为主，休闲旅游正成为市场需求的五大消费热点之一。据权威部门测算，2011年城乡居民的“恩格尔系数”分别降至40%和50%左右的水平。这标志着中国人民在走向新世纪的时候，已经由生活质量型消费取代了温饱型消费。随着工作时间的缩短（包括工作形式与工作时间制度的多样性和灵活性的出现），对发展人的个性和创造性、提高国民素质，都将具有划时代的意义。115天的年节假日，占全年总天数的近1/3，加上带薪休假的日益普及，旅游和度假中的休闲形式，已成国民的“刚需”客观存在。其中，高收入阶层的占据数量尤以庞大。因为社会竞争剧烈、生活节奏加快，导致

21、该群体承受着身心的双重巨大压力，处于“亚健康”状况的高收入阶层，基于对性命的珍重和对自身健康的器重，他们须要用休闲度假来缓冲压力，恢复体力和精神。1.3由旅游及度假衍生的地产，在度假热中迎来新一轮置业潮：未来学家预测，休闲产业将成为下一个席卷世界的经济浪潮。近几年，但凡中国境内，只要具备旅游资源、原生态资源的地区，第三产业都发生了显著增长，产业比重加大。随着社会经济发展和人们生活水平的提高，产业结构正在发生变化，以休闲度假旅游为主体的服务业将成为主要的支柱产业。各地政府在深入贯彻“节能减排”的国策进程中，正致力于产业结构的变革及调整，以达到可持续发展的宏伟目标，而着眼于作为旅游产业运行主体的地

22、方特色的商业形态和城市运营模式的转变。为此，旅游度假需求不仅仅带动着酒店、旅游产业的扩张，也渐渐积累汇聚出一股强大的居住需求，与此同时，结合了休闲度假与房地产开发的旅游地产正蕴酿着一轮休闲度假和地产经济的兴奋点，引领着人们生活方式、置业模式的一场变革。1.4旅游地产，吸金宝藏：以2012年为例，截止上半年，进入旅游地产行业的资金猛增，仅第一季度，全国旅游地产总投资已达2600多亿元，投资过亿的签约项目近70个。形成上述“热钱大量进入”的局面，不仅缘于利好政策及城市产业结构的转变，更是旅游度假市场发展的客观结果，家庭可支配收入增长、“银发族群”增多也正形成强大的推动力。1.5旅游地产项目的激增，

23、与市场又形成新的供需矛盾：1.5.1房地产积压和饭店出租率下降：旅游地产为各地的土地财政收入提供了广阔的操作空间。但另一方面，盲目的兴起和开发又导致供大于求的尴尬局面。2011年，国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市的调查结果表明：商品房空置面积至少为6000多万。其中，北京空置房达381.2万套，比例高达28.9%；而三亚更甚，达85%，海景房的空置率更高居95%。（数据来源：2012年三亚房地产交易管理所）；至于其他一线城市，房屋空置率均接近40%。形成了大量的空城。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。与此同时，近几年的大量资金投入市场空间相对狭窄的饭店业

24、，但大部分收效甚微，盈利不佳，则更是一个例证。1.5.2基于产权式酒店的度假物业，照搬西方国家的“分时度假”模式，在国内严重水土不服：在全国旅游发展的大好形势下，名目繁多的旅游开发项目步步升温，也使很多投资者看到市场的先机，把世界上先进的度假式酒店公寓和度假酒店概念引领进来。但数年的实践证明，受“休假制度不完善、交换费用高昂、服务配套落后、概念的混乱与炒作、国人信用机制缺位”的五大桎梏，导致产权式酒店约定受益无法兑现，而造成大量的纠纷。基于产权式酒店的“分时度假”日落西山。随着中国带薪休假制度的不断完善和普及，配套服务的不断变革和升级，中国真正意义上的度假时代也即将到来，加上大量优质的复合型旅

25、游度假区的开发，此局面将得到全面地改观！2、上述重大矛盾的解决之日，也正是“中国产权式度假物业交换平台”的诞生之日： “中国产权式度假物业交换平台”（以下简称“交换平台”）项目的设计，不仅是解决日益增长的休闲度假市场需求与亟待完善相关配套服务之间的矛盾，也是提振地方经济、整合多产业结构、构建一座城市内涵与精神的文化名片之有效举措。2.1房地产积压和酒店接待设施出租率低的大背景为“交换平台”系统的发展创造出良好的供给条件：借鉴发达国家的成功经验，找出我国同类产品的失败教训，在综合考量国情的基础上，可以通过将度假地饭店加盟转向房地产项目的形式，低成本发展“交换平台”项目。 2.2度假概念逐步成熟，

26、为“交换平台”的发展前景铺就通向兴旺的坦途：随着旅游消费的不断增长和旅游者、服务配套的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，更高层次、更多元的度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，未来我国在35年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为“交换平台”系统创造出旺盛的需求。 2.3“交换平台”的运营将深刻改变人们对休闲方式的行为和观念：“交换平台”是旅游业与房地产业相联合的产物，而发展旅游业又是扩展内需的首要内容。从发展态

27、势看，以游览景致名胜的观光型正向以休息为主的休闲度假型改变，而“交换平台”对旅游业构造调整和产业升级具有主要作用，更将改变、丰富人们的休闲方式。2.4“交换平台”对产业链的整合，具有强大的驱动力：我国有大批积存的房地产，其中有相当部分建在旅游地，许多都是银行贷款所建，而用“交换平台”的方法，每个度假者只须付几十分之一甚至更少的价款，就可以得到必定期限的使用权，使度假者拥有“流动的家”。可使部分积存房得以变现，对金融业是很大的支撑。因此，“交换平台”不仅与旅游、房地产行业正相关，还与保险、网络、金融、通讯、交通、商务、服务业等产业关联度很高，因此，“交换平台”对地方经济的持续稳健发展具有明显的推

28、动作用。第二部分、“交换平台”系统的立项推进我们可以这样成熟地设想：某人想在“黄金周”的旅游旺季去海口或杭州度假，不会因为找不到住处而发愁且又不想花一分钱住宿费，那么，“交换平台”提供的“零风险休闲”计划完全可以达成这个愿望。它可以让身在两地的开发商物业、网友或朋友，通过“交换平台”这个第三方协议或自行达成协议，互相将自己的住房暂借给对方，在5天10天的时间里，就吃住在那里，不花一分钱住宿费。归纳起来，有如下美好的度假体验：1）省钱：省住宿费、伙食费。2）自在：做做饭、浇浇花，遛遛狗，自在领略异地生活。3）交友：各自的左邻右舍真是难得的交谈对象，还可以得到他们的导游。4）看家：对于交换双方的物

29、业而言，小偷不敢上门，宠物和花草也不必担心。因此，“交换平台”本质上也是将环保的设计理念及国际流行的分时度假方式相结合的绿色地产，并区别于传统的地产项目，它不仅仅为游客提供舒适环保的住宿环境，更是提倡一种轻松愉悦的度假方式，人们可以在这里享受到一份远离喧嚣的安逸、细细品味当地独特的风土人情。当这种口碑快速传播之后，不仅某地区的房屋闲置率得到解决，超高的人气也必将为该地带来可观的增收。故此，无论对个人还是整个地区，无论是对区域经济的提振还是整个社会发展的推动，“交换平台”都将提供多方位的有效解决方案。它将致力于在中国乃至世界范围内，吸收分散式酒店管理模式的理念精髓，来运营产权式度假物业，实现居住

30、权交换、经营及提供配套服务的平台机构。1、项目总体定位：“交换平台”项目由“美宅美换电子商务公司”与“人文大境（中国）地产机构”联合研发。是以互联网、物联网、移动互联为依托，应用互联网的电子商务平台、物联网的智能管理系统、移动互联网的手机应用终端，针对全国度假区开发商和营运商、产权式度假物业业主和游客三类人群的相应需求，实现全国旅游休闲度假物业资源的交换与共享。“交换平台”采用会员制和点数积分系统，并不断发展全世界优质的度假区和合作发展商加盟，构成了庞大的度假网络，为游客提供了更多的度假选择和配套服务。产权式度假物业业主和游客成为“交换平台”的会员后，可通过电子商务平台和手机终端在线预订酒店或

31、公寓，实现完美的度假生活。2、“交换平台”建设基本架构（会员与加盟商加入模型）2.1“交换平台”构建宗旨：充分利用国内资源，组建国内度假地网络，将现有的度假资源转化为解决问题的唯一途径。2.2“交换平台”构建总目标：截至目前，全国共拥有3.5亿户家庭。通过频繁的度假物业交换，前期重点锁定一线城市、少数经济发达的二线城市的白领阶层、大型集团公司和中等以上收入家庭中的中、青年群体，才有望获得良好的开端效果。我们对这部分群体的保守估计为1.7亿户（含以上），与之对应，采取针对该受众群体的特殊营销策略，线上线下立体互动。源源不断的度假家庭，不仅会对某一地区产生更大的经济效益和社会效益，更将被作为度假胜

32、地推向国际度假产业前端。2.3“交换平台”基本架构：（如下图）上图为度假区物业持有者及个人会员在“交换平台”内的从属关联及动线交互。那么，度假区物业持有者及个人会员又该如何加盟“交换平台”？本方案做以下阐述。2.4度假区物业持有者如何加盟“交换平台”：2.4.1方式一：物业产权属于度假村或独立房地产开发商：（如下图）2.4.2方式二：产权属于个人业主：（如下图）2.4.3如何成为“交换平台”的会员？如何使用会员卡？（1）会员资格：任何具有民事承担能力的自然人，均可通过会员申请，缴纳一定的会费（前期免交会费），就可以成为“交换平台”的会员。（2）会员卡功能：功能类同银行卡，作为会员的凭证和会员在

33、“交换平台”系统内的度假村中消费支付工具。会员向每张卡内充钱购买点数，并用会员卡消费。会员卡消费的项目只限于会员卡本身规定的消费项目（包括房费和房间内的所有消费）。（3）会员卡的优惠：首年会员可以凭借会员卡在“交换平台”系统内的度假村或项目内消费非会员卡限定的消费项目享受特别优惠。2.4.4何谓“点数”：是价值量化的最小计量单位，会员购置“交换平台”内的任一产品就相当于购置了必定的度假点数。“交换平台”度假点数系统是依据数学模型经过专家精密核算出来的，具有科学性、正确性和安全性。“点数”不仅公正体现出入住某度假区内任一物业的价值，也为会员在选择出游时光、地点、房间类别、住宿长短、旅游次数、度假

34、交流、点数的赠与、继承和储存提供了更多的机动性和公道性，更首要的是保障了会员的基础权益，受到广大使用者的认可和欢迎。使用举例如下图：若业主是在自有房产中居住56天，56天结束之后，16800积分清零，自住期间产生的水费、电费、燃气费、收视费、网费、清洁费、维修费等均由业主自理。如果业主没有入住自有房产也没有进行交换，当年的积分也要清零，不能累积。业主亦可以交换使用其他房屋，消费方式以积分最为优先，直到积分消费归零，再使用现金支付。2.4.5如何在“交换平台”系统内实现会员之间的便捷交换？（如下图）2.4.6内部服务系统建设，确保“交换平台”运行日臻完美：（如下表）内部系统建设菜单度假村名录数据

35、库会员资料及交换数据库美宅美换旅行社全天候免费服务电话加盟度假村期刊编辑会员杂志编辑官方网站建设呼叫中心系统建设引进IBM大型商务计算机交换系统等项目力争在三年时间内，扩大、健全服务体系建设，为会员提供包含度假咨询、精选假期、度假预订、协助办理签证、机票代理等一系列全程服务，使会员无需为繁琐的旅游手续而懊恼，无需因部署行程而费神。另一方面，“交换平台”在某意义上也是一种期权式产品。会员一次性购置会员资历的点数后，在以后若干年内分期享受度假权益，因而对消费者的资金安全做出有效保障不仅是本项目必不可少的特性，也是专业公司诚信经营的重要体现。3、“交换平台”的终端使用，实现三网合一，随地、随时预定的

36、人性化服务通道，便捷性、慎密性、易操作性、普及性和安全性五大属性兼顾：（如下表）“交换平台”在线度假房屋预订及交换终端系统内容互联网移动互联物联网会员实名注册会员积分管理度假房屋预订度假房屋交换个性化定制服务热门度假区推荐特色旅游线路套餐休闲娱乐项目优惠套餐智能房屋实时监管照片分享呼叫中心地图查询在线支付航班查询远程控制实时视频智能门禁系统高端物业智能家电控制（含智能远程遥控、手机遥控、网络家电、灯光、音响、小家电窗帘、网络实时监控等服务）第三部分、“交换平台”阶段工作的总体部署1、“交换平台”在构建三大网络的同时，采取三大步骤，逐项、稳步推进系统的完善和顺利运转，如下表：阶段主要工作内容第一

37、阶段快速大量的拓展合作伙伴快速大量的吸纳度假区资源快速大量的吸纳度假酒店资源快速大量的吸纳产权式度假物业快速大量的吸纳产权式度假物业业主快速大量的吸纳休闲度假消费群快速大量的吸纳养老养生消费群第二阶段加强电子商务网站、手机终端、智能管家系统建设提供多样化、高品质的配套服务通过行业峰会、高峰论坛等，提升行业生产力提高产权度假物业交换次数重点倾向于品牌建设第三阶段加强客户数据库建设加强人力资源建设加强品牌建设进一步加强投融资渠道建设2、项目的前期布局：2.1“交换平台”的前期工作重心放在度假区物业或用于交换的旅游地产开发项目中，区域布局主要集中在中国的两级旅游圣地：西南与海南地区。如下图：布局西南

38、与海南同时，还将覆盖山东与华东地区，直至辐射中国，接轨世界。2.2锁定签约的部分商家合作伙伴，将丰富住宿之外的度假内容，涵盖吃、喝、玩、乐、赏：（如下表）合作伙伴分类合作商（以云南为例）旅游线路套餐航空公司祥鹏航空轨道交换运营商中国铁路动车集团游轮公司招商轮船公司汽车租赁/旅游巴士公司云南康辉旅行社云南知名旅游景区石林、大理古城、丽江、香格里拉、腾冲、西双版纳等旅游经营商云南康辉旅行社在线旅行社云南康辉旅行社/锦江之星在线服务休闲娱乐度假服务套餐餐馆云南蔼若春/昆明翠湖宾馆餐厅水疗/足疗馆重庆富侨足疗/重庆良子足疗/昆明大澡堂桑拿/昆明水艺天下桑拿会所酒店餐厅/健身俱乐部昆明宝力豪健身/昆明翠

39、湖宾馆餐厅美容院昆明源玲美疗/昆明华美美莱美疗温泉SPA云南弥勒湖泉湾温泉赛马馆香港马会高尔夫春城高尔夫/滇池高尔夫KTV温莎KTV保龄球馆鼎鸿保龄球馆/琅迈保龄球馆游乐园/主题公园昆明大观游乐园/云南恐龙谷剧院/影院上影永华、IMAX零售店屈臣氏、特百惠、乐扣茶馆重庆李伯清茶馆汽车保养公司昆明小矮人汽修/昆明车行天下汽车服务市场3、“交换平台”在前期建设中将重点考虑如下问题与要素：1）快速形成规模经济：包括快速拓展度假村、产权酒店资源和广大会员资源；2）通过专业的财务统筹及资本运作策划，设计稳定、合理的现金流；3）提供多样化且高品质的配套与增值服务，尤其注重信用体系的建立和邀请第三方监管；4

40、）注重产品研发、专业技术，参与制定行业标准；5）成本控制，投资稳健，步步为营，特别是控制营销费用的比重；6）建立系统、快速的品牌建设与品牌推广战略；7）设计1年即可盈利的盈利模式；8）在内部测试版的时候就能通过专家，内部用户反馈解决大部分技术问题。第四部分、“交换平台”对社会和经济双重效益的价值再造（盈利模式、为区域经济带来的实际利益）1、首期吸引投资估算：（如下表）分类主要内容预算合计（万元）运营费国际团队工资； 办公室租金及相关办公用品；对外公关费用；不可预见费用；公关费用；财务费用；税费；600交换系统费游客及业主网站平台，交换系统软件开发设计及网站运营及维护200服务系统费724小时呼

41、叫系统；会员数据库系统；度假村数据库系统的开发设计与维护200推广费刊物的编辑和发行；官网的建设与开发维护；搜索引擎推广、博客、门户网站推广、其他媒体费用：航空媒体、机场媒体、杂志、 报刊及促销论坛和活动1000总计约2000万元2、后期资本追加：2.1第二次拟追加投资5000万；2.2第三次拟追加投资2亿元。3、“交换平台”的六大盈利点分三步实施，其模式梗概：（如下图）4、实现上述的稳健盈利，制定如下切实可行的盈利方案：4.1盈利方案一：（单位：元/年）4.1.1盈利内容框架：会员入会费+会员交换入住平均消费+增值服务费4.1.2费用分解：1）会员入会费 = 会员人数会费单价（元/人） 2）

42、会员交换入住平均消费 =（房费+房间内的所有消费）交换人次其中，房费+房间内的所有消费=每天消费（每天按500元计算）平均天数（按每次7天计算）=3500元/人次；交换人次=会员数3（平均每年交换3次）。3）增值服务：鲜蘑菇官网平台提供的咨询、技术支持、管理输出等增值服务4.1.3盈利方案（一）目标分解值预估：（如下表）分类第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年预计会员人数（人）10000500001000001800003000005000008000001200000会费（元/人）3003003003005005005001000会费收入（万元）30015003000540015

43、0002500040000120000交换人次30000150000300000540000900000150000024000003600000入住平均消费（元/户）35003500350035003500350035003500入住消费总额（万元）10500525001050001890003150005250008400001260000增值服务收入（万元）1000300050008000100002000050000100000总合计（万元）118005700011300020240034000057000093000014800004.2盈利方案二：（单位：元/年）4.2.1盈利内容

44、框架：旅游地产策划与团购销售代理收入。4.2.2前三年销售目标值分解：（如下表）第一年第二年第三年销售面积（万平米）50100300销售单价（元/平米）600066007200销售代理费率3%3%3%合计（万元）900019800648004.2.3前三年总收益目标：（如下表）第一年第二年第三年营业收益（万元）2080076800177800投资合计（万元）20005000100000税前总利润（万元）1880030%7180030%16780030%税费及附加20%20%20%税后利润估算（万元）45121723240272投资回报率225%344%403%通过此表明显看出，“交换平台”在前三年的收益，无论是增加地方税收还是投资回报，均有可观表现。5、未来10年看“交换平台”的宏大发展前景：5.1“交换平台”是基于三网合一（互联网、移动、物联网）的度假资源共享平台。正是由于互联网的出现，信息产业的