创鸿广场可研究报告(10)(19页).doc

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1、-创鸿广场可研究报告(10)-第 15 页XX市南海创鸿广场可行性研究报告二一二年十月目 录第一章：公司基本概况一开发公司基本情况二集团公司基本情况第二章：项目概况一宗地位置二宗地现状三项目周边配套四项目基本技术指标第三章：项目定位及前景分析一项目定位二佛山市概况三佛山市及桂城规划方案四佛山市房地产市场发展状况五、前景分析第四章：投资估算与资金筹措一投资估算二项目销售方式三项目前景分析四资金筹措五经济效益与社会效益第五章：总结论第一章、公司基本概况一、开发公司基本情况佛山市南海万业置地有限公司是广东创鸿集团下属对南海万业广场进行开发建设的项目公司，成立于2010年2月15日，注册地为佛山市南海

2、区桂城南海大道北59号中银大厦16楼，注册资本5100万元，法人代表为黄佩娟女士。公司内设总经理室、总工室、开发部、营销部、财务部、行政人事部、物资部等，部门设置齐全。现有员工35人（主要业务骨干是集团公司调派或佛山本地招聘）。公司现有职员35人，其中：管理层文化层次大学本科10人，大学专科15人，中专及高中以上文化程度10人，整体文化素质较高，公司还拥有技术职称的职员28人，其中：高级工程师6人，工程师8人，其他中级职称14人。公司的人力资源结构合理，具有较高的综合能力和较强的专业技术水平。二、集团公司基本情况创鸿集团成立于1999年，是一家以住宅与商业地产开发为主业，集建筑工程总承包、商贸

3、投资、物业管理于一体的大型综合性民营企业，目前在建项目超过20个，具有地产开发一级资质。创鸿集团成立以来，累计开发了“金凤家园”、“金城龙庭”、“御景湾”、“江南新城”以及“揭阳万业广场”、“金城步行街”、“玉都广场”等近30个住宅及商业项目，在揭阳房地产市场占有量达到70%以上。2007年创鸿集团开始进入佛山房地产市场，目前在售的项目三水“林海尚都”项目和南海千灯湖 “水韵尚都”项目，位于南海桂城南海大道上的“创鸿广场”“创鸿汇苑”计划于2010年底开始开发建设。创鸿集团自成立以来坚持诚信经营和稳健发展，先后荣获“揭阳市重点纳税大户“、“广东省百强民营企业”等称号， 2006年至2011年，

4、创鸿集团连续七届荣获“广东地产资信20强”。依托揭阳5平方公里三旧改造项目的土地储备，伴随2010年揭阳及佛山各在售楼盘的热销，以及集团总部成功挥师广州，创鸿集团已经朝着“立足揭阳，拓展珠三角，放眼全国”的发展战略迈出了成功的第一步！集团公司董事长、法定代表人董事长黄鸿明42岁，管理学硕士，广东省第十届人大代表；广东省劳动模范；“广东青年五四奖章”获得者；优秀青年民营企业家、广东省青联委员；工业与民用建筑工程师，国家建设部颁发壹级项目经理。为人正直诚实，不屈不挠，开拓拼搏的精神和过人的商业才智，具有从事房地产开发多年的丰富经验，经营管理水平较高。第二章、项目概况一、宗地位置宗地位于佛山市南海区

5、桂城街道42街区地段，即原南海体育场地块。地处桂城繁华地段，盘踞南海大道商业圈核心，毗邻千灯湖和雷岗公园，邻近广佛地铁桂城站，交通便利，配套完善。宗地位置示意图二、宗地现状四至：地块东边隔南五路为西约村，西边为临南海大道的城市开放广场，南面隔海辉路为10层建筑和空地，北边隔海一路为海棠小区。宗地用地红线内土地基本平整，不平整部分由竞得人自行平整。用地红线外基础设施达到通海一路至地块北边线、通海辉路至地块南边线，有关用电、用水、用气、排水等由竞得人自行到相关部门了解，并承担引接费用。宗地现状三、项目周边配套1、交通状况项目外部交通非常便利，南距南海区政府约1.5公里，广佛地铁桂城站约1公里；北距

6、桂江立交约2.8公里，连通海八路；东距佛山一环约4公里；向西通过佛平路、向南通过南海大道无缝对接禅城区。通过海八路或者平洲南港路通达广州芳村只需10多公里路程，在广佛同城的交通规划下，桂城将成为广佛同城的桥头堡，项目地块所在的区位意义更为突出。项目四面临路，其中西面南海大道为55米宽城市主干道，车流量大，东、南、北均为13.5-16.5米市政路，交通循环情况优良。规划中的佛山地铁3号线将沿南海大道经过项目地块。项目宗地交通范围示意图2、周边配套由于项目地处桂城中心，周边教育、医疗、购物、商业、文体设施配套完善。教育：西约小学、海三路小学、南海实验小学、桂江小学、桂江二中、桂城中学等均在项目3公

7、里范围内；医疗：项目周边有南海中医院、桂城医院、南海人民医院等医疗设施，其中南海人民医院和南海中医院均为市区级二级甲等医院，设备医资优良；购物：项目地处南海大道商业圈，对面即有南海广场、汇潮天地、佑一城、信和超市，南边1公里处有嘉信茂广场、沃尔玛，邻近有西约肉菜市场，加上本项目日后形成的大型商业，区域内商业和生活购物极为便利；文娱：购书中心、南海体育馆等文体设施均邻近项目地块，KTV、夜总会、美容、休闲会馆等娱乐场所均分布在项目周边，配套完善。自然资源：地块毗邻雷岗公园。地块离雷岗公园山体直线距离约400米，离雷岗公园水体直线距离约650米，之间为西约村，基本为3-6层村屋，稍量8层建筑，高度

8、约9-24米，基本对地块项目塔楼住宅无遮挡。四、项目基本技术指标编号佛南（挂）2009-041位 置佛山市南海区桂城街道42街区地段土地用途城镇住宅兼容商服用地（包括批发零售、住宿餐饮、商务金融、其他商服用地）面积(万)2.94574（44.18亩）容积率3.5，4.5计容建筑面积（万)13.25583建筑密度裙楼65%塔楼25%限高裙楼2层，塔楼5层，微波控制线范围内地上部分72.14米使用年限城镇住宅用地柒拾年，商服用地肆拾年，自2010年12月1日之日起计算限制条件无90/70要求；配套商业、公共服务设施总建筑面积不高于70000，不低于40000；不准在商服建筑内建设酒店式公寓、公寓、

9、公寓式办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房起拍价(万元)44631.0731起拍楼面地价（元/）3367保证金(万元)8926土地支付条件现状交地第三章、项目定位及前景分析一、项目定位本项目商业部分定位于南海大道商圈的核心，具体为广佛都市圈餐饮、娱乐及购物的目的地。住宅部分定位于高端精品小户型公寓。二、佛山市概况A）行政区域佛山现为地级市，辖禅城区、南海区、顺德区、高明区、三水区 5 区，总面积为 3848.49 平方公里。B）产业基础佛山工业结构呈现出适度重型化，已成为以工业为主导，三大产业协调发展的制造业名城。 佛山的家用电器，机械装备，金属材料加工及制品，陶瓷及其他建材，纺织服装，电子

10、信息，食品饮料，塑料制品，精细化工及医药，家居用品等十大各具优势的行业工业总产值和工业增加值约占规模以上工业的90%。 C）人口规模根据佛山市相关部门发布的初步统计数据，2010年末，佛山市常住总人口为719.43万人，十年共增加1856423人，增长34.78%。年平均增长率为3.03%。D）经济发展 从2003年到2010年，佛山全年GDP均保持两位数增长，全国排名由18位升至10位，2010年全年全市完成地区生产总值5638.47亿元，增长14%。佛山市发展速度仍然处于前列，分别比全国（10.3%）和全省(12.8%)平均水平高4.7和1.2个百分点，在珠三角排名第一位。佛山市为广东省第

11、三大城市，从近年佛山市GDP占广东省的比重上来开，佛山市的经济实力在全省占据越来越重要的位置。综上所述，近年来佛山市经济发展良好，综合实力日渐增强，佛山市基于自身良好的经济基础，经济保持平稳增长，2010年保持各产业平稳高速发展的态势。E）消费数据及居民收支状况居民消费活跃，2010年社会消费品零售总额达1687.13亿元，比上年增长20.1%。近年均保持20%左右的高速增长。全年城镇居民人均可支配收入27245元，比上年增长10.9%，位居广东省各市第4（前三分别为东莞、深圳、广州），增幅收窄，但仍呈现增长态势。三、佛山市及桂城街道总体规划（一）佛山市规划按照佛山市城市总体规划（ 2005

12、2020 ）显示，佛山市规划城区为“ 2 5 组团”，所包括的街道办或镇的行政辖区范围，面积为 1913 平方公里，约占全市域面积的 49.7% 。“ 2 5 组团”中的“ 2 ”是指：中心组团和大良容桂组团；“ 5 ”是指狮山组团、西南组团、西江组团、大沥组团和九江龙江组团。其中桂城街道和禅城中心区共同组成中心组团，职能为区域内地区性主中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心；全市重要的制造业、高新技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区。(二)桂城区规划在地理位置上，桂城毗邻佛山市禅城区、顺德区和广州市荔湾区、番禺区，位于“广佛经济圈中心轴线

13、”的核心区域。桂城交通日益便利，直通港澳的航班仅需 2 小时多，到广州新白云国际机场也仅需要45分钟左右，佛山一环路贯穿桂城 9 公里 ，广州火车站番禺新客运站距离桂城仅3公里，南海东区路网建设加速推进，桂城海陆空交通条件相当优越，区位优势得天独厚，正成为汇聚广佛经济圈优势资源，承接广佛信息和财富流动的风水宝地。桂城内部交通发达，公交公司包括南海公交，佛山公交，佛山新福利公交外，还在2008年开通了桂城城巴，达到村村通公交的目的。而桂城通往广州亦非常方便，十几条广佛城巴全部经过桂城街道。2010年10月，广佛地铁通车，桂城与广州之间的交通变得更加便利。（三）禅桂区域零售商业地产布局佛山市大型百

14、货零售商业基本集中在禅桂区域，大致划分为祖庙商圈、东方广场商圈、季华路商圈、南海大道商圈、千灯湖商圈、桂澜路商圈，另外备受瞩目的岭南新天地将于明年开业。总共详细调查了区域内11家商业中心，初步统计集中式商业的总面积约80万，加上若干没有统计的裙楼商业，总商业零售面积预计超过100万。各大商圈介绍：南海大道商圈运营状态均非常良好，南海广场2008年、2009年销售额均超过10亿元，已经连续数年居南海区零售商业首位；东方广场以其庞大的体量和优秀齐全的业态组合，近年来也一直成为禅城商业的核心，并对附近传统商业圈造成一定影响，但周边交通状况可能会影响其升级发展；保利水城 开业半年，尚处于培育期，成长需

15、要依靠桂城金融服务区的推进及周边大型楼盘的兴建入住；桂澜路商圈 以超市购物为主，服务业周边新兴居住区；祖庙传统商圈 交通状况一般，停车较为紧张，将制约其发展，但广佛地铁优势将有利于其持续发展；季华路商圈 突出以顺联国际为高端消费，吸纳佛山少数的高端消费群；岭南新天地 开业后补充佛山本地的高端消费，并将连接起祖庙传统商圈和东方广场商圈，更具竞争力。佛山消费呈现出商圈引导消费的态势，但是商圈具有规模偏小，分布较为分散的特点，难以形成强大的消费引力，加上佛山毗邻广州、港澳，致使一部分消费力，特别是高端消费外流。四、佛山市房地产市场发展状况一、近年房地产市场投资开发概况随着佛山整体经济实力的提高，城市

16、建设投资加大，从2003年至2009年，佛山房地产开发投资稳步快速增长。09年全市完成房地产开发投资403.7亿元，同比提高28.6%，而2010 年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城市价值实质性飞跃的一年，也突显出其房地产的价值，本年佛山商品住宅成交面积首次位列广东省第一位，本文将着重以市场运行及数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策高压中的突围历程。二、2010年佛山商品房销售量及销售价格走势虽然10 年迎来调控的一年，但开发商对于市场仍然看好，开发商依然加快工程进度推出货量，前11 个月全市供应面积共688 万，较09 年全年增长约70 万，市场供应

17、量得到保证；而成交市场受政策影响而有所回落，但整体成交仍大大优于08 年，前11 个月整体成交共680 万，成交面积首次超越广州，稳居广东省首位；成交价格承接着09 年快速上升的势头，2010 年成交价继续攀升，前11 个月成交价格约7351 元/，较09 年全年上升逾25%。从各区成交量来看，顺德区共成交255 万，位居五区之首，占据佛山市成交比重近38%，而成交价格约有6245 元/，低于全市价格近1000 元/。南海区共成交近220 万，据全市第二，其中桂城与大沥区成交带动南海成交冲高，而成交价格由里水与桂城的高价单位带动下，使区域均价上升至8500 元/。另外，禅城区年度成交均价首次突

18、破万元关口，成交价格居历年最高位。三、上半年土地出让成交状况区域位置土地用途占地楼面价竟得者禅城港口路东侧、澜石三路北侧居住用地61817442华福嘉业顺德乐从南区13号地块城镇住宅用地231366632钜隆顺德乐从南区11-1号地块城镇住宅用地兼商服用地297506667招商南海西樵“周家塱”地段城镇住宅兼批发零售427883458新润城、新明珠南海丹灶镇金宁社区迎金一路城镇住宅兼批发零售1305141847丝宝四、佛山楼盘概况项目周边楼盘价格对比区域项目名称位 置开发商占地面积（万）容积率 建筑面积（万）销售均价南海万科金域蓝湾佛山市南海区桂城半岛路佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司2

19、2.02.658.00 10000-12000元/中海万锦东苑佛山市南海佛平路与平一路交汇处中海地产(佛山)有限公司 7.5 2.526.8 均价20000元/中海金沙湾佛山市南海大沥镇黄岐建设大道中海地产（佛山）有限公司41.22.8130均价13500元/禅城东建普君新城佛山市禅城区普君北路兆祥路交汇处 佛山市东建集团有限公司 30.04 120 均价17000元/金地九珑壁佛山市禅城区南海大道深宁路交汇处金地集团11.0231.4 均价14000元/瑞安岭南天地东华嘉苑 佛山市禅城区东瑞路瑞安房地产20.3 2.258.1 均价20000元/顺德万科水晶城佛山市顺德区佛陈大桥西侧佛山市中

20、航万科房地产有限公司29.0 2.571.0 均价14000元/五、前景分析（一）土地市场分析1. 土地市场的具体走势将取决于发展商在二级市场面对诸多考验中的态度和应对；2. 随着城市进程加速及再城市化的扩大，商业地块在未来的市场占比将继续加大，开发商发展模式转型也将加速；3. 在城区中心，土地的严重稀缺促使旧改将成为首要议题；4.而作为二线城市的佛山，非中心城区仍然是潜力巨大的价值洼地，边缘镇街的区域地价将不断走高，与中心区域的土地价格差逐渐收窄；5. 各大品牌开发商利用其雄厚的资金实力积极抢占土地储备，表明其看好佛山未来房地产市场；6. 2010年商住、商业建筑面积共出让1782 万，成交

21、1753 万，预计未来2-3 年内将有约1700 万的商用和住宅物业陆续推出市场。（二）零售商业地产市场分析1. 佛山整体经济持续高速增长，人均收入消费能力稳步上升，并在新一轮的城市规划下城市未来发展能力得到提升，为城市商业的发展奠定了良好的宏观市场背景；2. 近年来以家乐福、沃尔玛、吉之岛为代表的大卖场业态集中进入，带来了商业形式的变化，零售业竞争日趋激烈，但中端商业运行状况良好，说明还具有一定市场容量。3. 商业组织分散，未有形成广州以及港澳地区的超级商业圈，加上交通便利，致使一部分消费，特别是高端消费外流；4. 品牌商业零售百货的进驻对商业项目的人气运营起很大的号召作用，如东方广场的吉之

22、岛；5. 业态组合齐全的商业人气较好，如东方广场、南海广场，若能进一步细分市场，弥补核心商圈缺层业态，将能形成互补互利的商业状态。6. 沿街商铺价值很高，楼层稍高的分割式独立商铺经营惨淡，应考虑餐饮、娱乐等大型商业的招商；7. 政府规划建设沥桂中心商业区，以及对南海大道商圈的整合规划，有利于本项目的招商和运营。（三） 住宅地产市场分析1. 全市自3月限购出台后，新增供应量及成交量呈逐月下跌趋势。上半年批出342万，共成交398万，成交同比上升17.2%。2. 由于佛山房价相对于广州，仍有较大差距，随着交通可达性增强，广东金融高新技术服务区的加快建设，南海区，特别是桂城的房地产市场依然有较强的发

23、展潜力；3. 随着广佛同城化进入实质阶段，广佛交界的桂城、平洲、黄岐、盐步房地产市场将快速升温；4. 从区域来看，南海桂城将是佛山未来高档住宅市场发展的中心，无论从城市规划、周边环境、配套设施、居民购买力来看，其在佛山区域仍处于不可替代的位置；5. 项目地块处于桂城核心区域，无论从规划、交通、资源、配套均能支撑项目销售价格处于较高水平；第四章、投资估算与资金筹措一、投资概算根据测算，创鸿广场项目的总投资为244,049.01万元（含地价及契税款），详见下表：资金概算表项目名称：创鸿广场一、总体指标序号项目指标备注一计容用地 29,457.40 二总建筑面积 202,185.00 规划建设1 住

24、宅 62,560.00 可售 62,560.00 2 商业铺面 69,998.00 可售 69,998.00 计容面积合计 132,558.00 合计 132,558.00 6 五层停车场 15,330.00 7 其它 - 8 地下室 54,297.00 车位（个）500 不计容面积合计 69,627.00 二、投资概算:序号项目总额（万元）单价（元/m2）数量（m2）一土地成本108,562.00 1土地价款105,400.00 35,780.48 29,457.40 2交易契税3,162.00 1,073.41 29,457.40 二前期工程费4,751.35 235.00 1工程勘察费2

25、62.84 13.00 202,185.00 2勘察报告、审图费202.19 10.00 202,185.00 3定线费20.22 1.00 202,185.00 4规划设计费3,032.78 150.00 202,185.00 5临时供水供电161.75 8.00 202,185.00 6场地平整404.37 20.00 202,185.00 7临时道路606.56 30.00 202,185.00 8质量监督费40.44 2.00 202,185.00 9环境测评费10.11 0.50 202,185.00 10淤泥渣土费10.11 0.50 202,185.00 三建安工程48,229.

26、89 2,385.43 202,185.00 1地下室工程24,369.45 3,500.00 69,627.00 2高层工程23,860.44 1,800.00 132,558.00 四环境配套1,621.98 1绿化景点配套工程 1,617.48 80.00 202,185.00 2小区道路 4.50 30.00 1,500.00 五水电配套4,201.31 1水电安装 1,112.02 55.00 202,185.00 2电梯工程 1,674.00 310,000.00 54.00 3消防工程 606.56 30.00 202,185.00 4通讯工程 202.19 10.00 202,

27、185.00 5煤气工程 404.37 20.00 202,185.00 6有线电视 202.19 10.00 202,185.00 六装修费用19,883.70 1,500.00 132,558.00 七基础设施配套费 404.37 20.00 202,185.00 八管理费用3,745.00 按一至六项2%计九不可预见费1,573.76 按二至六项2%计十其他费用1,655.90 81.90 202,185.00 1监理费 545.90 27.00 202,185.00 2报建费 323.50 16.00 202,185.00 3防雷测试费 50.55 2.50 202,185.00 4劳

28、保费 646.99 32.00 202,185.00 5白蚁防治费 20.22 1.00 202,185.00 6工程交易服务费 30.33 1.50 202,185.00 7定额费 28.31 1.40 202,185.00 8档案资料保护费 10.11 0.50 202,185.00 十一财务费用41,580.00 15亿元，平均期限2-3年，其中6.54亿元综合利率19%，期限2年，8.5亿元综合利率6.56%，期限3年；十二销售费用7,839.74 按销售收入2.2%计合计244,049.01 三、收入概算序号项目总额（万元）面积（m2、个）单价（元/m2）一住宅106,352.00

29、62,560.00 17,000.00 二商业铺面240,000.00 30,000.00 80,000.00 三车位10,000.00 500.00 200,000.00 合计356,352.00 92,560.00 四、利润概算序号项目总额（万元）备注一销售收入356,352.00 二开发成本244,049.01 三销售税金及附加23,697.41 按销售收入6.65计四利润总额88,605.58 五所得税22,151.40 按利润总额25%计六净利润66,454.19 七成本利润率36.31%八税后成本利润率27.23%九销售利润率24.86%十 销售净利润率18.65%来源自有资金借款

30、销售返投合计金额 60,000.00 150,000.00 34,049.01 244,049.01 占比24.59%61.46%13.95%100%备注单方造价（元/平方米）剔除土地单方造价（元/平方米） 12,070.58 6,701.14 二、项目销售方式本项目住宅全部销售，商业部分销售3万平方米。三、销售前景分析序号年份2011年2012年2013年2014年合计1住宅部分销售面积(m2)004000022560625602住宅部分销售价格(元/m2)0017000170003住宅部分销售收入(万元)0068000383521063524商业部分销售面积(m2)012000140004

31、000300005商业部分销售价格(元/m2)08000080000800006商业部分销售收入(万元)096000112000320002400007车库部分销售面积（m2）0005005008车库部分销售价格(元/m2)0002000009车库部分销售收入(万元)0001000010000.00住宅及商业销售（2012-2014年合计销售面积92,560平方米，销售收入356,352.00万元。）四、资金筹措（一）自有资金截止到2011年6月份，已支付全部土地出让金105,400万元。（二）项目银行贷款项目计划于2011年12月获贷款85,000万元，贷款期3年。五、经济效益与社会效益 一

32、、经济效益经测算，项目总投资为244,049.01万元，住宅及商铺销售收入356,352.00万元，并且佛山市南海万业置地有限公司持有商业物业39,998.00平方米，可带来稳定租金收益，经济效益极高。二、社会效益（一）增加财政税收本项目的建设，项目预计将为国家创造销售税费、所得税等相关税费近8亿元。（二）创造就业机会项目的开发建设，将会给建筑业、建材业、金融、广告等多个行业创造就业机会，建成后也将为保安、物业管理、商业提供新的机会。（三）优化社区环境本项目的开发建设能够进一步提高社区周边居民的购物及居住环境,项目建成后将对区域功能的完善和提高起到明显作用。六、项目的不确定分析一、盈亏平衡分析

33、盈亏平衡点满足：销售收入销售税金-总投资=0盈亏平衡点总投资/（总销售收入销售税金）=73本项目的销售总额为356,352.00万元，则保本点销售收入为261,434.4万元(此时总投资为244,049.01万元，销售税金为23,697.41万元)，即当销售进度达到261,434.4/356,352.00=73%时，本项目全部投资及贷款本息可收回。二、敏感性分析房地产项目面临的风险因素主要有开发成本、售价、开发周期、政策等诸多方面，我们在此分别对销售收入、总投资分别作了提高10%和降低10%及总投资增加10%与销售收入下降10%的因素变化对内部收益率等指标影响的不确定性分析。不确定性分析详见下

34、表：因素变化情况敏感性分析结果利润总额 （万元）成本利润率净利润 （万元）成本净利润率基本方案88,605.5836.31%66,454.1927.23%销售收入变化下降1055,340.1222.68%41,505.0917.01%上升10121,871.0449.94%91,403.2837.45%总投资 变化减少10113,010.4851.45%84,757.8638.59%增加10%64,200.6823.91%48,150.5117.94%综合变化总投资增加1030,935.2211.52%23,201.428.64%销售减少 10从以上财务指标可以看出，当任何不利因素影响时，变动后项目仍然显示出了一定的收益能力，表明项目有很强的抗风险能力。第五章、总结论综上所述，我们认为本项目建设手续合法合规，后续资金有保障，市场前景良好，升值潜力大，具有良好的社会效益和经济效益，能够取得预期的经营目标，项目非常可行。