第13讲财产税(房产税、车船税、契税)XXXX年春.pptx

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1、1（一）财产税是一种（一）财产税是一种存量存量税税（二）财产税主要选择（二）财产税主要选择不动产不动产征税征税（三）财产税一般作为（三）财产税一般作为地方地方财政收入财政收入（四）财产税征管比较（四）财产税征管比较复杂复杂2 第一节概论第一节概论 一、财产税及其一、财产税及其特点特点 二、财产税的二、财产税的分类分类 （一）一般财产税（一）一般财产税 对纳税人在某一对纳税人在某一时点时点所有的财产综合课征。所有的财产综合课征。 1 1选择选择性一般财产税性一般财产税 选择了部分财产作为其征税范围，选择了部分财产作为其征税范围， 如美国选择不动产、企业设备、存货、如美国选择不动产、企业设备、存货

2、、机动车等为征税对象。机动车等为征税对象。3 2 2财产财产净值净值税税 以应税财产的总价值，减除负债及一以应税财产的总价值，减除负债及一定免税额后的净值作为计税依据。定免税额后的净值作为计税依据。 净值税在净值税在北欧北欧国家较为普遍，国家较为普遍， 如荷兰、如荷兰、德国、瑞典、丹麦等国家实德国、瑞典、丹麦等国家实行的都是净值税行的都是净值税 。 4 （二）（二）个别个别财产税财产税对纳税人所有的一类或几类财产单独对纳税人所有的一类或几类财产单独或分别进行的课征。或分别进行的课征。 1 1、全国全国统一的不动产税统一的不动产税 2 2、地区地区差别的不动产税差别的不动产税5（三）财产（三）财

3、产转移转移税税 主要包括主要包括遗产遗产税和税和赠与税。赠与税。 遗产遗产税是对财产所有者死亡后税是对财产所有者死亡后 遗留财产发生转移时课征的税收；遗留财产发生转移时课征的税收； 赠与赠与税是对财产所有者税是对财产所有者生前赠与他生前赠与他人人的财产课征的税收。的财产课征的税收。 通常认为在财产转移征税中，通常认为在财产转移征税中， 遗产税是遗产税是主税主税，赠与税是遗产税的，赠与税是遗产税的补充。补充。6 房产税是以房屋为征税对象，房产税是以房屋为征税对象， 按房屋的计税按房屋的计税余值余值或租金收入，或租金收入， 向向产权产权所有人征收的一种财产税。所有人征收的一种财产税。 房产税作用：

4、房产税作用： 一是筹集地方财政一是筹集地方财政收入收入； 二是有利于加强房产二是有利于加强房产管理管理。7第二节第二节 房产税房产税一、房产税的征税范围和纳税人一、房产税的征税范围和纳税人( (一一) )房产税征税房产税征税范围范围 我国的房产税属于个别财产税，我国的房产税属于个别财产税， 征税范围限于城征税范围限于城市、县城、建制市、县城、建制镇镇和工和工矿区矿区的的经营经营性房屋，性房屋， 区别房屋经营使用区别房屋经营使用方式方式规定征税办法。规定征税办法。 房产税的征税范围房产税的征税范围不包括不包括农村，主要是农村，主要是为了减轻农民的负担。为了减轻农民的负担。8 ( (二）房产税纳税

5、人二）房产税纳税人 产权属国家所有的，由产权属国家所有的，由经管经管单位纳税；单位纳税； 产权属产权属集体集体和个人所有的，和个人所有的， 由集体单位和由集体单位和个人个人纳税。纳税。所称所称单位单位，包括各类企业和事业单位、社，包括各类企业和事业单位、社会团体、国家机关、会团体、国家机关、军队军队以及其他单位；以及其他单位； 所称所称个人个人，包括个体工商户以及其他个人。，包括个体工商户以及其他个人。20092009年年1 1月月1 1日起，外资企业、外国企业和日起，外资企业、外国企业和组织及外籍个人，要依法缴纳房产税。组织及外籍个人，要依法缴纳房产税。92.2.产权出典的，由产权出典的，由

6、承典人承典人纳税。纳税。 指产权所有人将房屋指产权所有人将房屋、生产资料、生产资料等等的产权，在一定的产权，在一定期限期限内典给他人使用，内典给他人使用， 而取得资金的一种而取得资金的一种融资融资业务。业务。由于在房屋出典期间，产权所有人已由于在房屋出典期间，产权所有人已无无权权支配房屋，支配房屋，税法规定，对房屋具有税法规定，对房屋具有支配权支配权的承典人的承典人为纳税人。为纳税人。103 3. .产权所有人、承典人产权所有人、承典人不在不在房屋所在地的，房屋所在地的，或者产权未确定及租典或者产权未确定及租典纠纷纠纷未解决的，未解决的， 由房产由房产代管代管人或者人或者使用使用人纳税。人纳税

7、。 4 4. .纳税单位和个人纳税单位和个人无租使用无租使用房产管理部房产管理部 门、免税单位及纳税单位的房产，应门、免税单位及纳税单位的房产，应 由由使用人使用人代为缴纳房产税。代为缴纳房产税。11 二、房产税的计税二、房产税的计税依据依据和和税率税率 （一）计税（一）计税依据依据按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产计税价值征税的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。按房产租金收入计征的，称为从租计征。 1.1.从价计征：从价计征： 指依照房产指依照房产原值原值一次一次减减除除10103030后后的的余值计缴余值计缴。对。对经营经营自用的房屋，按房产自用的房屋，按房产余值

8、余值计税。计税。121.1.从价计征：从价计征：（1 1）房产）房产原值原值是指纳税人按会计制度规定，是指纳税人按会计制度规定，在在“固定资产固定资产”科目科目中记载的房屋原值。中记载的房屋原值。20092009年年1 1月月1 1日起，科目中日起，科目中未未记载的，根据记载的，根据核算核算的原值来计缴房产税。的原值来计缴房产税。 20102010年年1212月月2121日起，从价计征的，无论会日起，从价计征的，无论会计如何核算，房产原值均应该包含计如何核算，房产原值均应该包含地价地价。 宗地容积率低于宗地容积率低于0.50.5的，按房产建筑面积的，按房产建筑面积2 2倍倍计算土地面积确定地价

9、。计算土地面积确定地价。13（2 2）房产原值应）房产原值应包括包括与房屋不可分割的各与房屋不可分割的各种种附属附属设备或一般不单独计算价值的配套设备或一般不单独计算价值的配套设施设施。20062006年年1 1月月1 1日起，凡以房屋为载体日起，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，不可随意移动的附属设备和配套设施，无论会计是否单独核算，都应计入房产原无论会计是否单独核算，都应计入房产原值，计征房产税。值，计征房产税。（3 3）纳税人对原有房屋进行纳税人对原有房屋进行改建、扩建改建、扩建的的，要相应，要相应增加增加房屋的原值。房屋的原值。141.1.从价计征：从价计征：房产房产余

10、值余值是房产的原值减去规定比例后是房产的原值减去规定比例后的剩余价值。的剩余价值。对对投资投资联营的房产，投资者参与投资利润联营的房产，投资者参与投资利润分红、分红、共担共担风险的，按风险的，按房产余值房产余值为计税依据；为计税依据； 以房产投资，以房产投资，收取收取固定固定收入、不承担风收入、不承担风险的，按险的，按租金租金收入计缴房产税。收入计缴房产税。对于对于融资融资租赁租赁的房屋，由承租人自的房屋，由承租人自融资租融资租赁赁合同约定开始日的次月起，依照合同约定开始日的次月起，依照房产房产余值余值缴纳房产税。缴纳房产税。151.1.从价计征：从价计征：（4 4）居民住宅区内业主）居民住宅

11、区内业主共有共有的经营性房产的经营性房产, ,由实际经营由实际经营( (包括自营和出租包括自营和出租) )的的代管代管人或人或使用使用人缴纳房产税。人缴纳房产税。（5 5）凡在房产税征收范围内的）凡在房产税征收范围内的具备具备房屋功房屋功能的能的地下地下建筑，包括与地上房屋相连的地建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面下建筑以及完全建在地面以下以下的建筑的建筑 地地下人防设施等，均应当依照有关规定下人防设施等，均应当依照有关规定征收征收房产税房产税 161.1.从价计征：从价计征：自用的地下建筑自用的地下建筑, ,按以下方式计税按以下方式计税: : 应纳房产税的税额应纳房产税的税额

12、= =应税房产原值应税房产原值1-1-(10%30%)(10%30%)1.2%1.2% 工业工业用途房产用途房产, ,以房屋原价的以房屋原价的5060%5060%作为作为应税房产原值应税房产原值 商业商业和其他用途房产和其他用途房产, ,以房屋以房屋原价的原价的7080%7080%作为应税房产原值作为应税房产原值 对于与地上房屋对于与地上房屋相连相连的地下建筑的地下建筑, ,如房屋如房屋的地下室的地下室 地下停车场地下停车场 商场的商场的地下地下部分等部分等, ,应应将地下部分与地上房屋视为一个将地下部分与地上房屋视为一个整体整体按照地上房按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税屋建筑的有关规

13、定计算征收房产税 171.1.从价计征从价计征2.2.从租计征从租计征对对房产房产出租出租的，以的，以房产房产租金租金收入收入为为房产税的房产税的计税依据。计税依据。 所谓所谓租金租金收入，包括收入，包括货币货币收入和收入和实物实物收入。收入。 如以如以劳务劳务或其他形式为报酬抵付房租的，或其他形式为报酬抵付房租的，应按当地应按当地同类同类房产的租金水平来从租计征。房产的租金水平来从租计征。 如双方签订的租赁合同约定有如双方签订的租赁合同约定有免收免收租金期租金期限的，免收期间由所有人按房产限的，免收期间由所有人按房产原值原值缴纳房产缴纳房产税。税。18 （二）（二）税率税率 房产税采用房产税

14、采用比例比例税率。税率。依据房产依据房产余值余值计税的，年税率为计税的，年税率为1.2%1.2%；依据依据租金租金收入计税的，税率为收入计税的，税率为12%12%。 从从20012001年年1 1月月1 1日起，对个人按市场价格日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可出租的居民住房，用于居住的，可暂按暂按4%4%的的税率征收房产税。税率征收房产税。19（三三） 房产税房产税应纳税额应纳税额的计算的计算 1 1. .从价计征的从价计征的应纳税额应纳税额 应税应税房产房产原值原值(1(1 10%30% 10%30%扣除比扣除比例例) )1.2%1.2% 2 2. .从租计征的从租计征的

15、 应纳税额租金收入应纳税额租金收入 12%( 12%(或或4%)4%)20四、税收优惠四、税收优惠1.1.国家机关、人民团体、军队国家机关、人民团体、军队自用自用的房产免征的房产免征房产税。但其房产税。但其出租出租以及以及生产、营业生产、营业房产不属房产不属于免税范围；于免税范围；2.2.由国家财政部门拨付由国家财政部门拨付事业事业经费的单位本身业经费的单位本身业务务范围内范围内自用的房产免征房产税。但如学校自用的房产免征房产税。但如学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税；的工厂、商店、招待所等应照章纳税；3.3.宗教寺庙、公园、名胜古迹宗教寺庙、公园、名胜古迹自用自用的房产免征的房产免征房产税

16、。但房产税。但经营经营用的房产不免；用的房产不免；214.4.个人所有个人所有非营业非营业用的房产免征房产税。但用的房产免征房产税。但个人拥有的个人拥有的营业营业用房或出租的房产，应照用房或出租的房产，应照章纳税；章纳税；5 5对行使国家行政管理职能的中国对行使国家行政管理职能的中国人民银行人民银行总行所属分支机构自用的房地产，总行所属分支机构自用的房地产，免征免征房房产税；产税；6 6老年服务老年服务机构自用的房产免税；机构自用的房产免税；22四、税收优惠四、税收优惠 7. 7.损坏不堪使用的房屋和损坏不堪使用的房屋和危房危房，停用后可，停用后可免征。免征。 纳税人因房屋大修导致连续停用纳税

17、人因房屋大修导致连续停用半年半年以上的以上的，在房屋，在房屋大修大修期间免征房产税，免征税额由期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除；扣除；23四、税收优惠四、税收优惠 8. 8.在基建工地为基建工地在基建工地为基建工地服务服务的各种工棚的各种工棚、材料棚、休息棚和、材料棚、休息棚和办公室办公室、食堂、茶炉房、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征免征房产税。房产税。 但工程但工程结束结束后，施工企业将这种临时性房后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建屋交还或

18、估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章单位减收的次月起，照章纳税；纳税；24四、税收优惠四、税收优惠9.9.从从20012001年年1 1月月1 1日起，对按政府日起，对按政府规定价格规定价格出租出租的公有住房和的公有住房和廉租廉租住房，暂免征收房产税。住房，暂免征收房产税。10.10.向居民供热并向居民收取向居民供热并向居民收取采暖费采暖费的供热企的供热企业，业，暂免暂免征房产税；征房产税；11.11.目前对高校目前对高校学生公寓学生公寓实行免征房产税。实行免征房产税。1212目前对农产品目前对农产品批发批发市场和市场和农贸农贸市场、商品市场、商品储备业务自用的房产，储备业务自

19、用的房产，暂免暂免征房产税。征房产税。25四、税收优惠四、税收优惠五、征收管理五、征收管理 1 1纳税人将原有房产用于生产经营，从纳税人将原有房产用于生产经营，从生产生产经营之月经营之月起，缴纳房产税；起，缴纳房产税； 2 2纳税人自行新建房屋用于生产经营，纳税人自行新建房屋用于生产经营，从从建成建成之次月起，缴纳房产税；之次月起，缴纳房产税； 263 3纳税人纳税人购置购置存量房，自办理房屋权属转移存量房，自办理房屋权属转移、变更登记变更登记手续，房地产权属登记机关签手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之发房屋权属证书之次月次月起，缴纳房产税；起，缴纳房产税；4 4纳税人出租、出借房产，

20、自纳税人出租、出借房产，自交付出租交付出租、出、出借房产之次月起，缴纳房产税。借房产之次月起，缴纳房产税。27五、征收管理五、征收管理1.1.纳税期限纳税期限 房产税实行房产税实行按年按年计算、计算、分期分期缴纳的征收方法缴纳的征收方法，具体纳税，具体纳税期限期限由省（区、市）人民政府由省（区、市）人民政府确定。确定。2.2.纳税地点纳税地点 房产税在房产房产税在房产所在地所在地缴纳。缴纳。房产房产不在不在同一地方的纳税人，应按房产的坐同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点落地点分别分别向房产所在地的税务机关纳税向房产所在地的税务机关纳税。28五、征收管理五、征收管理 车船车船税是对在中国税是对

21、在中国境内境内拥有拥有车船车船的单的单位和个人，位和个人， 根据车船的根据车船的种类，种类， 按照规定的计税按照规定的计税依据依据和年税额和年税额标准标准计计算算征收征收的一种财产税。的一种财产税。29第三节第三节 车船车船税税中华人民共和国车船中华人民共和国车船税法税法于于20112011年年2 2月月2525日通过，现予公布，自日通过，现予公布，自20122012年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。征收征收车船车船税的作用税的作用301.1.为地方政府为地方政府筹集筹集财政资金；财政资金；2.2.有利于车船的有利于车船的管理管理与合理配置与合理配置; ;3.3.有利于有利于调节调节财富

22、差异。财富差异。 一、纳税一、纳税义务人义务人与与征税范围征税范围 （一一）纳税纳税义务人义务人 在中国在中国境内，境内， 车辆、船舶（以下简称车辆、船舶（以下简称车船车船）的）的所有人所有人或者或者管理人管理人为车船税的纳税人。为车船税的纳税人。31（二二）征税范围）征税范围在中国境内属于车船税法在中国境内属于车船税法所附所附车船税税车船税税目税额表目税额表规定规定的车辆、船舶。的车辆、船舶。车辆、船舶是车辆、船舶是指：指：1.1.依法应在车船管理部门依法应在车船管理部门登记登记的机动车辆的机动车辆和船舶；和船舶；2.2.依法依法不需不需要登记，在单位内部行驶或作要登记，在单位内部行驶或作业

23、的机动车辆和船舶。业的机动车辆和船舶。32 三、车船税的税目税额三、车船税的税目税额 从量从量定额定额计征，税目税率表。计征，税目税率表。33税目税目计税单位计税单位年基准税额年基准税额备注备注乘用车乘用车按发动按发动机汽缸机汽缸容量容量（排气（排气量）分量）分档档1.01.0升（含）以下的升（含）以下的每辆每辆60-36060-360元元核定载客核定载客人 数人 数 9 9人人1.01.0升以上至升以上至1.61.6升（含）升（含）300-540300-540元元1.61.6升以上至升以上至2.02.0升（含）升（含）360-660360-660元元2.02.0升以上至升以上至2.52.5升

24、（含）升（含）660-1200660-1200元元2.52.5升以上至升以上至3.03.0升（含）升（含）1200-24001200-2400元元3.03.0升以上至升以上至4.04.0升（含）升（含）2400-36002400-3600元元4.04.0升以上的升以上的3600-54003600-5400元元车船税税目税率表（全国、广东）车船税税目税率表（全国、广东）34商用车商用车大型客车大型客车核定载客核定载客2020人人每辆每辆600600元元核定载客人数核定载客人数9 9人，包括电人，包括电车车中型客车中型客车核定载客核定载客10-1910-19人人每辆每辆480480元元货车货车整备

25、质量每吨整备质量每吨9696元元包括半挂牵引、包括半挂牵引、三轮三轮汽车和汽车和低速低速载货车等载货车等商用车商用车客车客车每辆每辆480-1440480-1440元元核定载客人数核定载客人数9 9人，包括电车人，包括电车货车货车整备质量每吨整备质量每吨16-12016-120元元包括半挂牵引、包括半挂牵引、三轮三轮汽车和汽车和低速低速载货车等载货车等35其他车辆其他车辆专用作业车专用作业车整备质量每吨整备质量每吨16-12016-120元元不包括拖拉机不包括拖拉机轮式专用机械车轮式专用机械车16-12016-120元元摩托车摩托车每辆每辆36-18036-180元元船舶船舶机动船舶机动船舶净

26、吨位每吨净吨位每吨3-6元元拖船、非机动驳拖船、非机动驳船分别按照机动船分别按照机动船舶税额的船舶税额的50%计算计算游游 艇艇艇身长度每米艇身长度每米600-2000元元车船税税目税率表（全国）车船税税目税率表（全国）36 四四、税收优惠税收优惠（一）（一）法定减免法定减免 1.1.捕捞、养殖捕捞、养殖渔船；渔船； 2.2.军队军队、武警专用的车船；、武警专用的车船； 3.3.警用警用车船；车船； 4.4.依照依照法律法律规定，应予以规定，应予以免税免税的外国驻的外国驻华华使馆、使馆、领事馆和国际组织领事馆和国际组织驻华驻华机构及机构及其有关人员的其有关人员的车船。车船。37（一）（一）法定

27、减免法定减免 5.5.对节约能源、使用对节约能源、使用新能源新能源的车船可以的车船可以减征或者免征车船税；减征或者免征车船税； 对受严重自然对受严重自然灾害影响灾害影响纳税困难以及有纳税困难以及有其他其他特殊特殊原因确需减税、免税的，可以减原因确需减税、免税的，可以减征或者免征车船税。征或者免征车船税。 四四、税收优惠税收优惠（一）（一）法定减免法定减免6.6.省级省级政府根据当地实际情况，政府根据当地实际情况， 可以对公共交通车船，可以对公共交通车船，农村农村居民拥有并居民拥有并主要在农村地区使用的主要在农村地区使用的摩托车摩托车、三轮汽、三轮汽车和车和低速低速载货汽车定期减征或者免征车载货

28、汽车定期减征或者免征车船税。船税。38四四、税收优惠税收优惠（二二）特定减免特定减免1.1.经批准经批准临时入境临时入境的外国车船和港、澳、台的外国车船和港、澳、台地区的车船，地区的车船，不不征收车船税。征收车船税。2.2.按照规定缴纳按照规定缴纳船舶吨税船舶吨税的机动船舶，自车的机动船舶，自车船税法实施之日起船税法实施之日起5 5年年内免征车船税。内免征车船税。3.3.机场、港口、铁路机场、港口、铁路内部内部行驶或作业的车船行驶或作业的车船，自车船税法实施之日起，自车船税法实施之日起5 5年年内免征。内免征。39四四、税收优惠税收优惠 五五、征收管理征收管理（一）纳税（一）纳税期限期限 纳税

29、义务发生时间为纳税义务发生时间为取得取得车船所有权车船所有权或者管理权的或者管理权的当月当月，以购买车船的发票，以购买车船的发票或其他证明或其他证明文件文件所载日期的当月为准所载日期的当月为准。 （二）（二）纳税纳税地点地点 车船税车船税的的纳税地点为车船纳税地点为车船登记登记地地或或扣缴扣缴义务人所在地。义务人所在地。 40（三）纳税申报（三）纳税申报车船税车船税按年按年申报申报，分月计算，分月计算，一次一次性缴纳。性缴纳。车船的所有人或管理人车船的所有人或管理人未未缴税的，使用缴税的，使用人应当代为缴纳；人应当代为缴纳；从事机动车交通强制从事机动车交通强制保险保险业务的保险机业务的保险机构

30、为车船税构为车船税扣缴扣缴义务人，应当依法代收代义务人，应当依法代收代缴车船税。缴车船税。41五五、征收管理征收管理 契税是以契税是以在中国在中国境内境内转移转移土地土地、房屋权属房屋权属为为征税对象，向产权征税对象，向产权承受人承受人征收的一种财产税。征收的一种财产税。 我国现行契税属于财产我国现行契税属于财产转移转移税，税，征收契税征收契税的作用有的作用有两个两个方面：方面： 一是广辟一是广辟财源财源，增加地方财政收入；，增加地方财政收入； 二是保护合法二是保护合法产权产权，避免产权纠纷，避免产权纠纷。 42第四节第四节 契税契税一、征税对象一、征税对象（一）国有（一）国有土地使用权土地使

31、用权出让出让 土地使用者向国家土地使用者向国家交付交付土地使用权出土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定让费用，国家将国有土地使用权在一定年限年限内内让与让与土地使用者的行为。土地使用者的行为。43第四节第四节 契税契税一、征税对象一、征税对象（二）土地使用权（二）土地使用权转让转让 是指土地使用者以是指土地使用者以出售出售、赠与、交换、赠与、交换或者其他方式将土地使用权或者其他方式将土地使用权转移转移给其他给其他单位和个人的行为。单位和个人的行为。 土地使用权的转让土地使用权的转让不包括农村不包括农村集体土地集体土地承包经营权的转移。承包经营权的转移。44第四节第四节 契税契税一、征

32、税对象一、征税对象（三）房屋（三）房屋买卖买卖 以货币为媒介，出卖者向购买者以货币为媒介，出卖者向购买者过渡过渡房产所房产所有权的交易行为。以下情况有权的交易行为。以下情况视同视同买卖房屋：买卖房屋： 以房产以房产抵债抵债或实物交换房屋，应由产权或实物交换房屋，应由产权承受人，按房屋承受人，按房屋现值现值缴纳契税。缴纳契税。 以房产作以房产作投资投资或入股，以自有房产作或入股，以自有房产作股投入股投入本人本人独资经营的企业，免纳契税。独资经营的企业，免纳契税。 买房拆料或买房拆料或翻建翻建新房，应照章纳税。新房，应照章纳税。45第四节第四节 契税契税 一、征税对象一、征税对象（四）房屋（四）房

33、屋赠与赠与 房屋赠与的赠与方不纳土地房屋赠与的赠与方不纳土地增值增值税，但税，但承受方应纳承受方应纳契税。契税。 以获奖方式取得房屋产权的，其实质是以获奖方式取得房屋产权的，其实质是接受接受赠与房产，应照章缴纳契税。赠与房产，应照章缴纳契税。46第四节第四节 契税契税一、征税对象一、征税对象（五）房屋（五）房屋交换交换契税计算中，契税计算中，过户过户与否是一个关键点。与否是一个关键点。对承受国有土地使用权对承受国有土地使用权所应所应支付土地出让支付土地出让金，要计征契税。金，要计征契税。不得不得因减免土地出让因减免土地出让金而减免契税。金而减免契税。47第四节第四节 契税契税以以预购预购方式或

34、者方式或者预付预付集资建房款方式集资建房款方式承承受受土地、房屋权属土地、房屋权属，要缴契税。，要缴契税。 二、纳税人二、纳税人 在中国境内在中国境内转移转移土地、房屋权属，土地、房屋权属，承受承受的单位的单位和个人和个人 三、税率三、税率 契税实行契税实行幅度比例幅度比例税率，税率幅度为税率，税率幅度为3 35 5。48第四节第四节 契税契税 四、计税四、计税依据依据 （一）国有土地使用权（一）国有土地使用权出让出让、土地使用权出土地使用权出售和房屋买卖售和房屋买卖，以以成交成交价格价格为为计税计税依据依据。 （二）土地使用权（二）土地使用权赠与赠与和房屋和房屋赠与赠与，参照参照土土地使用权

35、地使用权出售、房屋出售、房屋买卖的买卖的市价市价核定。核定。 ( (三）土地使用权三）土地使用权交换交换和房屋交换和房屋交换，为所，为所交交换的地权、房屋的换的地权、房屋的价格差额。价格差额。 等价等价交换，免交契税；交换价格交换，免交契税；交换价格不等不等，由，由多交付多交付货币等的一方缴税。货币等的一方缴税。 49第四节第四节 契税契税 第四节第四节 契税契税 四、计税四、计税依据依据( (四四）以以划拨划拨方式取得土地使用权，经批准转方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者让房地产时，由房地产转让者补交补交契税。契税。计税依据为补交的土地使用权出让计税依据为补交的土地使用权

36、出让费用费用或者土或者土地地收益。收益。（五）（五）个人无偿个人无偿赠与赠与不动产行为（法定继承不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人人除外），应对受赠人全额全额征收契税。征收契税。50 五、应纳税额的计算五、应纳税额的计算 应纳税额计税应纳税额计税依据依据税率税率51第四节第四节 契税契税 六、六、税收优惠税收优惠（一）（一）一般规定一般规定1.1.国家国家机关机关、事业单位、社会、事业单位、社会团体、团体、军事单位军事单位承承受受土地、房屋用于土地、房屋用于办公、办公、教学、教学、医疗医疗，科研和，科研和军事设施的军事设施的，免税，免税。2.2.城镇职工城镇职工按规定按规定第一次第一次购

37、买公有住房的购买公有住房的，免税，免税。对个人购买家庭对个人购买家庭唯一普通唯一普通住房，住房，减半减半征收。征收。个人购买个人购买9090平米及以下的家庭平米及以下的家庭唯一唯一住房，减按住房，减按1%1%征收征收。523.3.因因不可抗力不可抗力灭失灭失住房而住房而重新重新购买住房购买住房的的，酌，酌情减免情减免。4.4.土地、房屋被土地、房屋被县级县级以上人民政府征用、占用以上人民政府征用、占用后，后，重新重新承受土地、房屋权属的，由省级人民承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否政府确定是否减免。减免。5.5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩地权，地权， 用于农

38、业、林业、牧业、渔业用于农业、林业、牧业、渔业生产生产的的，免税免税。53 六、六、税收优惠税收优惠6.6.按照中国有关按照中国有关法律法律和中国缔结、参加的国际和中国缔结、参加的国际条约条约、协定协定的规定的规定应当免税应当免税的的 各国驻华各国驻华使馆、使馆、领事馆，领事馆，联合国联合国驻华机构，驻华机构， 外交代表、外交代表、领事领事官员和其他人员，官员和其他人员， 在中国在中国境内承受境内承受土地、房屋权属的土地、房屋权属的，免税免税。54 六、六、税收优惠税收优惠 六、六、税收优惠税收优惠（二二）特殊特殊规定规定1.1.企业企业公司公司制改造制改造非公司制企业，按规定整体改建为公司，

39、对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。2.2.企业股权企业股权重组重组在股权在股权转让转让中，单位、个人承受企业股权，企中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属业土地、房屋权属不发生不发生转移，不征税。转移，不征税。55第四节第四节 契税契税六、六、税收优惠税收优惠（二二）特殊特殊规定规定3.3.企业企业合并合并两个或两个以上企业，依据法律规定、合同约两个或两个以上企业，依据法律规定、合同约定合并改建为一个企业，对其合并后的企业定合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，承受原合并各方的土地、房屋权属，免税。免税。4.4.企业企业分立分立企业依照法律

40、规定、合同约定分设为两个或两企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上企业，投资主体存续个以上企业，投资主体存续, ,对派生方、新对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，设方承受原企业土地、房屋权属，免税。免税。565.5.婚姻婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻归夫妻一方所有，变更为夫妻双方双方共有共有的，的，免征免征契税。契税。6.6.对拆迁居民因对拆迁居民因拆迁拆迁重新购置住房的，对重新购置住房的，对购房成交价格中购房成交价格中相当相当于拆迁补偿款的部于拆迁补偿款的部分分免征免征契税；成交价格超过拆迁补偿款契税；成交价格超过拆迁

41、补偿款的，对的，对超过超过部分征收契税。部分征收契税。57六、六、税收优惠税收优惠（二二）特殊特殊规定规定七七、征收管理征收管理（一一）纳税义务纳税义务发生发生时间时间契税的纳税义务发生时间是纳税人契税的纳税义务发生时间是纳税人签订签订土土地、房屋权属转移地、房屋权属转移合同合同的当天，或者纳税的当天，或者纳税人人取得取得其他具有土地、房屋权属转移合同其他具有土地、房屋权属转移合同性质性质凭证凭证的当天。的当天。58（二二）纳税纳税期限期限纳税人应自纳税义务发生之日起纳税人应自纳税义务发生之日起1010日日内，向内，向土地、房屋土地、房屋所在地所在地的契税征收机关办理纳税的契税征收机关办理纳税申报，并在税务机关核定期限内缴税。申报，并在税务机关核定期限内缴税。（三三）纳税纳税地点地点 契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。契税在土地、房屋所在地的征收机关缴纳。59七七、征收管理征收管理（四四）征收征收管理管理纳税人办理纳税事宜纳税人办理纳税事宜后，后，征收机关应向纳税征收机关应向纳税人人开具开具契税完税凭证。契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证等纳税人持契税完税凭证等材料，材料，依法向土地依法向土地、房产管理部门办理有关土地、房屋的权、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属属变更变更登记手续。登记手续。60七七、征收管理征收管理61p谢谢！谢谢！