收益法及其应用基本原理.pptx

《收益法及其应用基本原理.pptx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《收益法及其应用基本原理.pptx（55页珍藏版）》请在得力文库 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 第七章第七章 收益法及其应用收益法及其应用本章主要内容本章主要内容p 收益法的基本原理收益法的基本原理 p 折现与资本化折现与资本化p 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定p 收益还原法的应用收益还原法的应用p 收益法的派生方法收益法的派生方法第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理每年净赚每年净赚400万元4000万元10%的年利率的年利率400万元纯收益纯收益还原利率纯收益待估价房地产价格第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理v收益法：收益法：运用适当的还原利率，将房地产的未来 纯收益额通过折现计算进行还原，从而 确定房地产价格。还原利率纯收益待估价房地产价格raP

2、：还原利率：纯收益待估价房地产价格raP:第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理v理论依据 房地产的效用 相对稀少性（1）效用价值论值论 有效需求（2）地租理论论土地价格是土地地租的资本化收入。还原利率地租土地价格第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理v 应用范围（1）租赁赁房地产产（2）营业营业用房地产产收益的可计计量性： 待估价房地产为来年纯收益可以用货币计量。（1）收益的可计计量性（2）收益的连续连续性v 应用条件（3）收益的稳稳定性（4）还还原利率的可确定性（5）风险风险的可衡量性第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理v 收益法的优点收益法的优点（1）应用范围较

3、广（2）理论依据充分v 收益法的不足收益法的不足（3）符合购买者的投资宗旨（1）纯收益及还原利率的确定相当困难（2）仅根据预期的纯收益确定价格，难免脱离实际（3）适用范围仍有一定的局限性第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理v 应用中需注意的问题应用中需注意的问题（1）收益法中的收益是指预期的纯收益（2）纯收益是指正常的纯收益（3）还原利率是指市场而又合理的还原利率v 收益法的估价步骤收益法的估价步骤确定确定估价额估价额计算待估价计算待估价房地产价格房地产价格计算计算还原利率还原利率确定年确定年纯收益纯收益第二节第二节 折现与资本化折现与资本化v 折现折现现值现值：指资金折算至基准年的

4、数值，也称折现值。折现现：将时点处的资金时值折算为现值的过程。 v 资金的时间价值资金的时间价值 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不同的价值。第二节第二节 折现与资本化折现与资本化v 资金的时间价值资金的时间价值单单利法（静态静态法）：复复利法（动态动态法）： 指资金在周转使用过程中由于时间因素而形成的不同价值，也就是指等量货币在不同的时点上具有不同的价值。)1 (inPPni：年数：年利率年后的资金量折算到：资金ninPPninniiPP)1 ( 第二节第二节 折现与资本化折现与资本化v 折现的实现方法折现的实现方法1 单单利折现现（静态

5、静态折现现）：niFP1单利折现系数：期限：利率：资金现值：资金终值:11niniPF2 复复利折现现（动态动态折现现）：复复利现值现值，年金现值现值)1 (inPPninniiPP)1 ( 第二节第二节 折现与资本化折现与资本化v 现值的计算方法现值的计算方法复利现值复利现值指未来一定量的资金的现在价值指未来一定量的资金的现在价值.niFP）（ 1复利折现系数）（：期限：利率：资金现值：资金终值:11niniPF)1 (inPPninniiPP)1 ( 第二节第二节 折现与资本化折现与资本化v 现值的计算方法现值的计算方法年金现值年金现值年金：指在一定时期内，间隔相等的时间收付相等的金额。年

6、金：指在一定时期内，间隔相等的时间收付相等的金额。iiAiAiAiAAFnn 1)1()1 ()1 ()1 (12nnniiiAiFP)1 ( 1)1()1 (年金现值：指在未来一定时期内，每年首付等额资金的现值之和。年金现值：指在未来一定时期内，每年首付等额资金的现值之和。额：每期支付或收入的金A)1 (inPPninniiPP)1 ( 第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 纯收益的确定纯收益的确定纯收益纯收益是指以收益为目的的房地产所产生的总收益是指以收益为目的的房地产所产生的总收益在扣除有关总费用后的余额，属于房地产的在扣除有关总费用后的余额，属于房地产的客观、持

7、续、稳定的适当收益。客观、持续、稳定的适当收益。实际纯收益实际纯收益客观纯收益客观纯收益无限期纯收益无限期纯收益有限期纯收益有限期纯收益有形收益有形收益无形收益无形收益折旧前纯收益折旧前纯收益折旧后纯收益折旧后纯收益税前纯收益税前纯收益税后纯收益税后纯收益纯收益的分类纯收益的分类第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 纯收益的确定纯收益的确定纯收益的计算纯收益的计算基本公式：年纯收益基本公式：年纯收益 = 年总收益年总收益 年总费用年总费用具体公式：具体公式：租赁性房地产租赁性房地产： 年纯收益年纯收益=年租赁收入年租赁收入年租赁费用年租赁费用经营性房地产：经营性房地产：

8、 年纯收益年纯收益=年经营收入年经营收入年租赁费用年租赁费用第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定计算租赁房地产纯收益应注意的问题： 签订契约的时间1. 租金的内容2. 租赁习惯的不同3. 出租率的高低4.第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 纯收益的确定纯收益的确定计算纯收益应注意的问题计算纯收益应注意的问题 作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的； 纯收益的客观、持续、稳定，同样适用于总收益和总费用； 对于非收益性自用房地产也可以通过其它方法确定其纯 收益，继而运用收益法进行估价； 总费用的扣除是纯收益的关键。第三节第三节 纯收益与还原利率的

9、确定纯收益与还原利率的确定v 还原利率的确定还原利率的确定还原利率还原利率是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率。是指将房地产的年纯收益还原为价格的利率。个别个别还原利率还原利率综合综合还原利率还原利率还原利率的分类还原利率的分类土地还原利率土地还原利率建筑物还原利率建筑物还原利率房地合一评估时房地合一评估时使用的还原利率使用的还原利率第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 还原利率的确定还原利率的确定关于确定还原利率的不同观点关于确定还原利率的不同观点 以资金的社会平均利润作为还原利率1. 以房地产行业的投资利润率作为还原利率2. 以实质利率作为还原利率3.确定还原利率

10、时应考虑的因素确定还原利率时应考虑的因素 个别性1. 风险性2.第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定实质利率： 是指以银行是指以银行1年期存款利率为基础，进行物价指年期存款利率为基础，进行物价指数调整后，再扣除已成所得税后得到的利率。数调整后，再扣除已成所得税后得到的利率。）（同期物价指数年期定期存款利率实质利率%1011一般利率的组成：一般利率的组成： 纯粹的利息率，风险补贴率，货币贬值率纯粹的利息率，风险补贴率，货币贬值率第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 还原利率的确定还原利率的确定实际确定还原利率常用的方法实际确定还原利率常用的方法 市场

11、法1. 调整法2. 估算法3.第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定 市场法1. 是指以市场上类似房地产的还原利率为基础进是指以市场上类似房地产的还原利率为基础进行计算，对实例的要求与市场比较法完全相同。行计算，对实例的要求与市场比较法完全相同。直接法：接收集相似房地产的还原利率，从而确定待估直接法：接收集相似房地产的还原利率，从而确定待估 房地产的还原利率。房地产的还原利率。间接法：先收集类似房地产的纯收益和价格，在运用收间接法：先收集类似房地产的纯收益和价格，在运用收 益还原法计算其还原利率，然后确定待估房地益还原法计算其还原利率，然后确定待估房地 产的还原利率。产的还

12、原利率。第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定 调整法2. 估算法3. 结合待估价房地产的特点，对土地或建筑物的一般一般还原利率还原利率进行适当调整，从而确定所需还原利率。）（同期物价指数年期定期存款利率实质利率%1011 先列出各种投资风险程度及其投资风险率的大小，然后根据待估价房地产的投资风险等因素，估算出与此相适应的投资收益率作为还原利率。第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 还原利率的确定还原利率的确定个别还原利率与综合还原利率的换算个别还原利率与综合还原利率的换算前提：已知建筑物和土地的价格，及其中任意两个还原利率。前提：已知建筑物和土地的

13、价格，及其中任意两个还原利率。建筑物的还原利率土地的还原利率；综合还原利率；:21rrr建筑物的价格土地的价格； :BL（1）纯收益为折旧后的收益时的换算）纯收益为折旧后的收益时的换算（2）纯收益为折旧前的收益时的换算）纯收益为折旧前的收益时的换算第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 还原利率的确定还原利率的确定个别还原利率与综合还原利率的换算个别还原利率与综合还原利率的换算BLBrLrr21建筑物的还原利率土地的还原利率；综合还原利率；:21rrr建筑物的价格土地的价格； :BL（1）纯收益为折旧后的收益时的换算）纯收益为折旧后的收益时的换算LBrBLrr21-)(

14、BLrBLrr12-)( 第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定v 还原利率的确定还原利率的确定个别还原利率与综合还原利率的换算个别还原利率与综合还原利率的换算BLBdrLrr)(21建筑物的还原利率土地的还原利率；综合还原利率；:21rrr建筑物的价格土地的价格； :BL（2）纯收益为折旧后的收益时的换算）纯收益为折旧后的收益时的换算)(2121drrrrrr建筑物的折旧率；:d价格中的比例土地、建筑物在房地产、:第三节第三节 纯收益与还原利率的确定纯收益与还原利率的确定7-7例 根据市场法可知某房地产中土地与建筑物价格的构成比例为4:6，若土地和建筑物的还原利率分别为1

15、0%和12%，则该房地产的综合还原利率为_,若建筑物的折旧率为2.5%，则该房地产的综合还原利率为_.第四节第四节 收益还原法的应用收益还原法的应用v 收益还原法的公式收益还原法的公式（一）年收益为一定值，即各年不变时（一）年收益为一定值，即各年不变时（二）年纯收益呈规则性变化时的还原（二）年纯收益呈规则性变化时的还原有限期年纯收益的还原有限期年纯收益的还原 永久性年纯收益的还原永久性年纯收益的还原折旧后年纯收益的还原折旧后年纯收益的还原 折旧前年纯收益的还原折旧前年纯收益的还原按等差级数递增或递减的纯收益的还原按等差级数递增或递减的纯收益的还原（永久性，有限期）（永久性，有限期）按等比级数递

16、增或递减的纯收益的还原按等比级数递增或递减的纯收益的还原（永久性，有限期）（永久性，有限期）（三）纯收益及还原利率各年变化时（三）纯收益及还原利率各年变化时有限期年纯收益的还原有限期年纯收益的还原（一）年收益为一定值，即各年不变时（一）年收益为一定值，即各年不变时：纯收益的产生年限：还原利率：纯收益待估价房地产价格nraP:nnrrraP)1 (1)1 (可视为年金，则有：可视为年金，则有：注意年限的确定：注意年限的确定：建筑物年限建筑物年限土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值土地使用年限：以土地使用年限为准，考虑建筑物残值有限期年纯收益的还原有限期年纯收益的还原（一）年收益为一定

17、值，即各年不变时（一）年收益为一定值，即各年不变时考虑年限和残值：考虑年限和残值：银行存款利率：建筑物的清理费用利率：土地、建筑物的还原值土地、建筑物的残余价321,:,rErrSLnnnnnrErSrLrrraP)1 ()1 ()1 ()1 (1)1 (321永久性年纯收益的还原永久性年纯收益的还原（一）年收益为一定值，即各年不变时（一）年收益为一定值，即各年不变时raP ：还原利率：纯收益待估价房地产价格raP:nnrrraP)1 (1)1 (即纯收益为年金，则有：即纯收益为年金，则有：当收益为永久性时，当收益为永久性时，n趋近于无穷大趋近于无穷大折旧后年纯收益的还原折旧后年纯收益的还原（

18、一）年收益为一定值，即各年不变时（一）年收益为一定值，即各年不变时raP 使用年限括建筑物的折旧率）：综合还原利率（不包：纯收益待估价房地产价格:nraPnnrrraP)1 (1)1 (当收益为永久性时当收益为永久性时当收益为有限期时当收益为有限期时折旧前年纯收益的还原折旧前年纯收益的还原（一）年收益为一定值，即各年不变时（一）年收益为一定值，即各年不变时raP 使用年限建筑物的折旧率）：综合还原利率（包括：纯收益待估价房地产价格:nraPnnrrraP)1 (1)1 (当收益为永久性时当收益为永久性时当收益为有限期时当收益为有限期时按等差级数递增或递减的纯收益的还原按等差级数递增或递减的纯收

19、益的还原（二）年收益呈现规则变化时的还原（二）年收益呈现规则变化时的还原2rbraP：综合还原利率减的数额：纯收益逐年递增或递：纯收益待估价房地产价格rbaP:当收益为永久性时当收益为永久性时当收益为有限期时，各年递增时：当收益为有限期时，各年递增时：nnrnrbrrbraP)1 ()1 (11 2）（当收益为有限期时，各年递减时：当收益为有限期时，各年递减时：nnrnrbrrbraP)1 ()1 (11 2）（按等差级数递增或递减的纯收益的还原按等差级数递增或递减的纯收益的还原bnababaa) 1(,2,各年纯收益：各年纯收益：房地产价格：房地产价格：21PPP)(1) 1()(12)(1

20、)(1)(1)(1n32n2rbnrbrbrararan322)(1) 1()(12)(1rbnrbrbPnnrrraP)1 (1)1 (1nn332)(1)(1) 1()(12)(111rbnrbnrbrbrPnnn32n2)(1)(1)(1) 1()(12)(1)(1rbnrbnrbnrbrbrbnP按等比级数递增或递减的纯收益的还原按等比级数递增或递减的纯收益的还原（二）年收益呈现规则变化时的还原（二）年收益呈现规则变化时的还原qraP的比例：纯收益每年递增递减：综合还原利率：纯收益待估价房地产价格qraP:当收益为永久性时当收益为永久性时当收益为有限期时，各年递增时：当收益为有限期时，

21、各年递增时：)0()1 ()1 (1 qrrqqraPnn当收益为有限期时，各年递减时：当收益为有限期时，各年递减时：)0()1 ()1 (1 qrrqqraPnn收益还原法基本公式收益还原法基本公式)(1)(1(1)(1)(1(1)(1(1121321321211nnrrrarrrarraraP收益法的一般公式收益法的一般公式a1 a2 a3 at at+1 an 0 1 2 3 t t1 n：纯收益的产生年限：还原利率：各年纯收益待估价房地产价格nraPi:收益还原法基本公式收益还原法基本公式)(1)(1(1)(1)(1(1)(1(1121321321211nnrrrarrrarraraP

22、收益法的一般公式收益法的一般公式a1 a2 a3 at at+1 an 0 1 2 3 t t1 nnrraP111raP 有限期公式有限期公式无限期公式无限期公式当年收益不变时：当年收益不变时：收益还原法基本公式收益还原法基本公式nrbnarbarbaraP11.121132nnrrnbrrbraP11112有限期有限期2rbraP无限期无限期0 1 2 3 n0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b a a+b a+2b a+(n-1)b ai=a+(i-1)b当年收益按等差级数变化时：当年收益按等差级数变化时：收益还原法基本公式收益还原法基本公式当年收益按等比级数变化时

23、：当年收益按等比级数变化时：nnrqarqarqaraP11.111111322nrqqraP111有限期公式有限期公式n= qraP无限期公式无限期公式r=q 有限期有限期rnaP10 1 2 3 n0 1 2 3 n a a(1+q) a(1+q)a a(1+q) a(1+q)2 2 a(1+q) a(1+q)n-1n-1 ai=a(1+q)i-1第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法残余法残余法收益收益倍数法倍数法收益法的派生方法收益法的派生方法购买年法购买年法收益收益分析法分析法raP 使用年限：综合还原利率：纯收益待估价房地产价格:nraPrPa：土建筑物的还原利率：土地的还

24、原利率：建筑物的价格：土地的价格21rrBL21rBrLa第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法残余法残余法残余法残余法 根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑根据房地一体的纯收益总额单独求取土地或建筑物价格的一种方法。物价格的一种方法。第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法残余法残余法（1）求取土地（或建筑物）的价格；）求取土地（或建筑物）的价格；（2）计算归属于土地（或建筑物）的纯收益；）计算归属于土地（或建筑物）的纯收益；（3）计算归属于建筑物（或土地）的纯收益；）计算归属于建筑物（或土地）的纯收益；（4）求取建筑物（或土地）的价格。）求取建筑物（或土地）的价格。步骤

25、步骤土地残余法土地残余法建筑物残余法建筑物残余法第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法残余法残余法 对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价对土地的残余收益进行资本化，据以确定土地价格的一种方法。格的一种方法。（1）求取建筑物的价格；）求取建筑物的价格；（2）计算归属于建筑物的纯收益；）计算归属于建筑物的纯收益；（3）计算归属于土地的纯收益；）计算归属于土地的纯收益；（4）求取土地的价格。）求取土地的价格。步骤步骤土地残余法土地残余法B12rBraL：折旧率：土建筑物的还原利率：土地的还原利率：建筑物的价格：土地的价格drrBL2121rBrLa2rB21BraLr12)(rdrBa

26、L第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法- -残余法残余法例例7-17 在一幅在一幅3000的土地上建成建筑面积为的土地上建成建筑面积为2000的房屋，的房屋，根据成本法，建筑物的现时价格为根据成本法，建筑物的现时价格为20001200=240万元，该万元，该建筑物尚可使用建筑物尚可使用20年，建筑物的还原利率为年，建筑物的还原利率为12%，土地的还，土地的还原利率为原利率为10%。 假定该房地产以每月每平方米假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的使用面积为建筑面积的60%，不含折旧费的年租赁费为，不含折旧费的年租赁费为72万万元。根据

27、土地残余法确定土地的价格。元。根据土地残余法确定土地的价格。第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法（1）求取建筑物的价格；）求取建筑物的价格；（2）计算归属于建筑物的纯收益；）计算归属于建筑物的纯收益；（3）计算归属于土地的纯收益；）计算归属于土地的纯收益；（4）求取土地的价格。）求取土地的价格。（万元）240B12rBraL2rB21BraLr12)(rdrBaL)(2drB)40.8(/201%12240)(2万元）（drB（万元）312%100.231)(12rdrBaL（万元）（0.231)(72000012%60200010021drBLr（万元）单价10403000312第

28、五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法残余法残余法 对建筑物的残余收益进行资本化，据以确定建筑对建筑物的残余收益进行资本化，据以确定建筑物价格的一种方法。物价格的一种方法。（1）求取土地的价格；）求取土地的价格；（2）计算归属于土地的纯收益；）计算归属于土地的纯收益；（3）计算归属于建筑物的纯收益；）计算归属于建筑物的纯收益；（4）求取建筑物的价格。）求取建筑物的价格。步骤步骤建筑物残余法建筑物残余法L21rLraB：建筑物的折旧率：土建筑物的还原利率：土地的还原利率：建筑物的价格：土地的价格drrBL2121rBrLa1rL12LraBrdrLraB21第五节第五节 收益法的派生方法收

29、益法的派生方法- -残余法残余法例例7-18 在一幅在一幅3000的土地上建成建筑面积为的土地上建成建筑面积为2000的房屋，的房屋，根据市场法估价，该幅土地的现时价格为根据市场法估价，该幅土地的现时价格为30001150元元/=345万元。土地的还原利率为万元。土地的还原利率为10%，建筑物的还原利率为，建筑物的还原利率为12%，建筑物尚可使用，建筑物尚可使用20年。年。 假定该房地产用于出租，每月每平方米使用面积的租金假定该房地产用于出租，每月每平方米使用面积的租金标准为标准为100元，使用面积系数为元，使用面积系数为60%，不含折旧费的年租赁费，不含折旧费的年租赁费为为72万元。运用建筑

30、物残余法确定建筑物的价格。万元。运用建筑物残余法确定建筑物的价格。第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法（1）求取土地的价格；）求取土地的价格；（2）计算归属于土地的纯收益；）计算归属于土地的纯收益；（3）计算归属于建筑物的纯收益；）计算归属于建筑物的纯收益；（4）求取土地的价格。）求取土地的价格。（万元）345L21rLraL1rLdrLraL2112rLarB)(5 . 43%103451万元rL（万元）59.22020/1%125 .3721drLraB（万元）（5 .375 .3472000012%602000100)(2drB（万元）单价95.1102200059.220第五

31、节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法收益倍数法收益倍数法按照房地产总收益的一定倍数来确定房地产的价格。按照房地产总收益的一定倍数来确定房地产的价格。收益倍数法收益倍数法 适用范围：地价补偿，农地价格适用范围：地价补偿，农地价格 农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若农地价格是农地收益或若干年农地收益平均值的若干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市干倍，这个倍数一般由交易双方协议，或由政府根据市场实际成交情况确定。场实际成交情况确定。第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法购买年法购买年法 按照房地产的纯收益和一定购买年数，确定房地按照房地产的纯收益和一定购买年数，确

32、定房地产价格的一种估价方法。产价格的一种估价方法。购买年法购买年法：纯收益的产生年限：还原利率：年纯收益待估价房地产价格nraP:raP1nnrrraP)1 (1)1 (年纯收益不变、且为永久性时：年纯收益不变、且为永久性时：年纯收益不变、且为有限期时：年纯收益不变、且为有限期时：nnrrrr)1 (1)1 (1；购买年购买年第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法- -购买年法购买年法例例7-19 一幅土地用于出租，每年可产生纯收益为一幅土地用于出租，每年可产生纯收益为20万元，若土万元，若土地还原利率为地还原利率为10%，利用购买年法求土地的现时价格。，利用购买年法求土地的现时价格。

33、（万元）20010201raP%101购买年例例7-20 某房地产用于出租，在某房地产用于出租，在20年内每年可产生纯收益年内每年可产生纯收益40万元，万元，综合还原利率为综合还原利率为12%，试求该建筑物的现时价格。，试求该建筑物的现时价格。（万元）8.7298694.4740P（年数）购买年694.47%)121%(121%)121 ()1 (1)1 (20nnnrrr第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法- -购买年法购买年法分析分析 购买年法的实质仍然是纯收益的还原；购买年法的实质仍然是纯收益的还原；例例7-21 一幅土地用以出租，每年的纯收益是一幅土地用以出租，每年的纯收益是

34、20万元，出让期为万元，出让期为50年，土地还原利率为年，土地还原利率为8%，试计算该幅土地的出让价格。，试计算该幅土地的出让价格。（万元）250.51220P（年数）购买年.512%)81%(81%)81 ()1 (1)1 (5050nnrrr 购买年法的计算，随纯收益的不同而不同；购买年法的计算，随纯收益的不同而不同； 购买年法在我国土地出让金或转让价格的确定方面有购买年法在我国土地出让金或转让价格的确定方面有 一定的现实意义。一定的现实意义。第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法收益分析法收益分析法 根据待估价房地产在一定时间内可能产生的期望根据待估价房地产在一定时间内可能产生的

35、期望纯收益（折旧后纯收益）以及有关的租赁费用，从而纯收益（折旧后纯收益）以及有关的租赁费用，从而确定待估价房地产租金的一种估价方法。确定待估价房地产租金的一种估价方法。收益分析法收益分析法 适用范围：经营性房地产。适用范围：经营性房地产。 步骤：步骤：（1）求取）求取折旧后的纯收益折旧后的纯收益；（2）确定除折旧费用之外的有关租赁费用；）确定除折旧费用之外的有关租赁费用；（3）确定经营性房地产的收益租金；）确定经营性房地产的收益租金；第五节第五节 收益法的派生方法收益法的派生方法收益分析法收益分析法折旧后的纯收益折旧后的纯收益=销售收入生产成本期间费用税金正常利润销售收入生产成本期间费用税金正常利润销售收入：销售收入：产品的销售收入或企业的经营收入；产品的销售收入或企业的经营收入；生产成本：生产成本：产品的直接生产成本或企业的经营收入；产品的直接生产成本或企业的经营收入；期间费用：期间费用：包括管理费用、销售费用和筹资费用；包括管理费用、销售费用和筹资费用；税金：税金：与产品销售或经营有关的经营税、城市维护建设税等；与产品销售或经营有关的经营税、城市维护建设税等；正常利润：正常利润：由企业生产经营带来的一般利润，可根据该行业的由企业生产经营带来的一般利润，可根据该行业的 资金利润或社会的平均利润率计算。资金利润或社会的平均利润率计算。