房地产企业财务预警指标的遴选.docx

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1、房地产企业财务预警指标的遴选 王海内容提要：随着国家房地产宏观调控力度的进一步加大，房地产企业经营环境产生了巨大的变化。尤其是在资金层面上，房地产企业所面临的财务风险将更加复杂化，多样化。由此本文着重讨论房地产企业如何遴选恰当的财务指标对所要面对的变化的财务风险进行财务预警的问题。关键词：房地产 财务风险 财务预警 随着国家房地产宏观调控力度的进一步加大，房地产企业经营环境产生了巨大的变化。尤其是在资金层面上，房地产企业所面临的财务风险将更加复杂化，多样化。因此房地产企业的财务信息应该受到重视。在财务报表所揭示信息的基础上，通过财务分析对普通财务信息进行进一步加工，生成更多的财务信息，从而为房

2、地产企业管理层经济管理与决策提供财务预警，以减小财务风险发生的可能性。一、财务预警概述 （一）财务风险企业财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当等使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，不可能完全消除风险。企业财务风险是企业风险货币化的集中表现,是一种复合性风险概念,它在企业生存发展中具有特殊地位。狭义的财务风险源于融资不当，而广义的财务风险也包含经营风险，因为所有的风险最终都将导致企业经营收益的不确定性。本文着重讨论广义的财务风险问题。（二）财务预警通过

3、上述概念的分析可知，通过一定的技术手段可以降低企业财务风险发生的可能性，这就是通常所讲的财务预警。企业财务预警，也称为财务失败预警，是指借助企业提供的财务报表、经营计划及其他相关会计资料,利用财会、统计、金融、企业管理、市场营销理论,运用比率分析、比较分析、因素分析等多种分析方法,对企业的经营活动、财务活动等进行分析预测,以发现企业在经营管理活动中潜在的经营风险与财务风险,并在危机发生之前向企业经营者发出警告,督促企业管理层采取有效措施,避免潜在的风险演变成损失,起到未雨绸缪的作用。由上述概念可以更一步得知，企业主要通过选取恰当的财务指标进行财务预警以防范风险。由此可推断出选取的财务指标在财务

4、预警中应有的作用：1.预报功能通过跟踪企业的整个生产经营过程，将企业的实际经营情况与企业的预期经营情况相比较，找出差异并分析差异产生的原因。当出现可能危害企业财务状况的关键因素时，及时发出警告，提醒经营者及早做出准备或采取对策，避免潜在的风险演变成现实的损失，起到未雨绸缪、防患于未然的作用。2.判断功能判断是预警体系的重要功能之一。根据跟踪、监测的结果进行纵横对比分析，同时运用现代化管理技术、判别技术对企业营运状况的优劣作出判断，找出企业运行中的弊端及病根所在。3.控制与矫正功能通过建立财务预警指标体系，企业能对财务结构的合理性做出准确预测，促使企业保持合理的筹资结构，降低财务风险1。明确了财

5、务指标在财务预警中的作用，所以选取指标也要有一定的依据，而不是企业一厢情愿的结果。（三）财务预警指标选取的原则选择什么样的财务指标作为风险的变量，不仅关系到预警体系的可靠性还关系到预警体系的判别能力。为了全面客观地检验企业财务风险程度，选取的财务指标要符合以下原则：1.敏感性即财务指标一定要具有相当高的敏感性，当财务危机一旦萌芽一定要在指标值上敏感的反映出来，否则我们的指标体系就会形同虚设。但是在选取指标的时候针对不同的行业不同的企业指标的敏感性也许会有一定的区别，这就要求我们在选取指标的时候要因地制宜区别对待。2.针对性财务指标选取的针对性原则是指指标的选取必须针对我国制造类上市公司所承受的

6、最重要的特有财务风险，这是财务危机预警指标选取时最基本的要求。3.全面性财务指标选取的全面性原则是指所选取的指标要能够全面反映企业的偿债能力、资产运营状况、获利能力、以及发展能力与现金流量方面的概况。4.重要性指标选取的重要性原则要求要选择那些能够对预测企业财务危机有重要指示作用的财务比率。5.可操作性可操作性是指选取的财务指标要具有一定的可操作性，要尽量使一些量化的指标，使量化指标在指标体系中占据主导地位。二、房地产企业财务预警指标的遴选（一）房地产企业财务风险分析房地产行业作为近几年的一个热门话题，受国家宏观政策等外部因素的影响要大于行业内部风险影响的力度，我们不妨从宏观层面简要探讨当前条

7、件下房地产行业面临的主要风险：1.房地产资金来源结构单一 整体来看，国内房地产企业的资金大多来自银行及其他金融机构的贷款与借款，企业自有资金比例较低，行业对资金市场的变化敏感。 2.圈地的可能性依然存在 由于地方政府仍需要通过土地出让获取的收入进行城市基础设施建设，因此，即使中央不断收紧与规范土地出让市场，各地仍旧在可变通的范围内对土地市场进行政策倾斜，也就是说，仍旧存在“圈地”的可能3.住宅供应不足，结构不尽合理 宏观调控在给房地产行业降温的同时，也带来了住宅供应量的持续减少，同时，产品结构的不尽合理，使得针对普通居住群体的产品供给更是不足，未来几年这一供需矛盾仍旧较为突出。4.住房保障制度

8、尚不健全 国内的住房保障制度尚处在建设的初期，其受惠面较窄，且门槛较高，可操作性一般。5.房地产企业数量众多、负债率较高到2007年底，全国有各级房地产开发企业约5万家，行业集中度较低，而平均的负债率则高达80%。6.房地产交易体系不够完善 在房地产交易体系中，一二级市场交易以及房地产中介服务机构等，存在较多的不规范行为，同时交易诚信的缺失，也成为房地产服务业发展急待突破的瓶颈2。（二）房地产企业财务风险类型通过上述关于财务预警与财务风险的一系列讨论，结合房地产行业的宏观层面上的主要缺点可得出房地产企业的主要财务风险类型：1.房产项目投资风险房地产项目投资风险是指由于不确定因素的影响，导致房地

9、产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平与偿债能力的风险。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。2.房产项目筹资风险项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，这就增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。3.项目资金回笼风险资金回笼风险主要是指在房地产项目成功开发向公众出售的过程中，由于出售成功的时间与金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、

10、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产3。由此看来房地产企业财务风险主要存在于行业制度建设以及企业财务管理能力上，制度建设主要涉及行政司法层面暂不讨论，而企业财务管理能力则表达在公司盈利能力与现金流的管理能力上，本文讨论的重点在于后者，即房地产企业遴选哪些指标进行财务预警反映财务风险。（三）财务预警指标的遴选通过上述讨论可知房地产企业主要在盈利能力以及现金流的管理能力上存在财务风险，而反映企业两方面能力的指标有很多，本文为简化分析结合上述结论简要选取了两个指标进行讨论：1.总资产报酬率总资产报酬率=净利润/总资产*100%。总资产报酬率越

11、高，表明企业的资产利用效果越好，盈利能力越强，经营管理水平越高，越不容易发生财务危机。2.存货周转率存货周转率（inventory turnover）是衡量与评价企业购入存货、投入生产、销售收回等各环节管理状况的综合性指标。它是销货成本被平均存货所除而得到的比率，或叫存货的周转次数，用时间表示的存货周转率就是存货周转天数。存货周转率（次数）=销货成本/（期初存货+期末存货）/2 存货周转率指标的好坏反映企业存货管理水平的高低，它影响到企业的短期偿债能力，是整个企业管理的一项重要内容。一般来讲，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。因此，提高存货周

12、转率可以提高企业的变现能力。三、财务预警指标的检验鉴于房地产行业宏观数据的复杂性，笔者选取房地产行业的龙头行业万科A进行代表性分析，以讨论选取的指标是否具有预警作用。如下图所示， 表1 万科A的比较分析表 单位：次项目2007年2008年2009年总资产报酬率12.84%8.50%9.01%存货周转率0.430.330.39图1图2由表到趋势图结合比较与比率分析可知，2007-2009三个年度中只有2008年度两个指标处于低点，万科A在该年度应该面临着一定的财务风险，结合2008年的宏观环境分析，该年度整个房地产行业受到全球性金融危机的影响，整个行业都面临着很大的财务风险，这也正印证了两个财务

13、指标的指示作用，管理层应当给予足够的重视，将现金流量放入财务预警的指标体系中，采取相关措施解决这一重要问题。 综合上述分析得出两个指标对于房地产企业起到了预警作用，可以反映出房地产企业相关的财务风险问题，因此应该将两个指标列入房地产企业的财务预警体系。参考文献： 1张小慧.议上市公司财务预警机制研究中的财务指标选取问题J.商场现代化,2010,(21) 2zhangpei5421.中国房地产行业发展特点EB/OL.wenku.baidu/view/e159a60cba1aa8114431d988.2010年9月22日 3邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制J.财经界(学术刊),2010,(05)第 7 页