论建筑物区分所有权制度.doc

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1、论建筑物区分所有权制度内容摘要：建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物专有部分所有权、公用部分持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的特别所有权。就立法而言，现阶段我国的思路仍采用的是民法模式，从完善法制建设和与国际接轨的角度考虑，应尽快制定独立的建筑物区分所有权法。本文对建筑物区分所有权的历史背景、概念、具体理论作一简单的探讨，以期对我国关于区分所有权立法的进一步完善提供一定的参考。 关键词：建筑物区分所有权概念；专有权；共有权；成员权 2007年3月16日，十届全国人大五次会议物权法的颁布是我国建筑物区分所有权制度立法上具有划时代意义的重要事件。至此，建筑物区分所有权制度在我国得以正式和

2、全面地确立。标志着建筑物区分所有权制度在我国立法上的极大进步，同时也体现了建筑物区分所有权制度基本理论在我国理论研究中的基本成熟。但是这并不昭示建筑物区分所有权制度立法上和理论上的至臻至善。物权法对建筑物区分所有权的规定还过于原则，过于简单，对实践中的许多建筑物区分所有权法律关系难以有效调整。并且随着经济的发展，技术的日新月异，人们对区分建筑物利用的层次不断加深，范围不断扩充。新的建筑物区分所有权法律关系不断产生，需要进一步对建筑物区分所有权制度进行完善。 一 、建筑物区分所有权的内容建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使

3、用的共用部分，每一所有人享有对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。专有权、共用部分共有权及成员权,作为构成建筑物区分所有权的复合要素，是相对独立而又不可分离的权利。区分所有人可以分别行使对专有部分的权利，对共同部分行使共用权，对管理建筑物行使成员权利。区分建筑物所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，成员权处于附属地位。在区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权及成员权。 （一） 专有所有权的概念 专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”。专有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的权利，专有权是一种所有权，区分所有人有权对专有部分进行占有、使用、收

4、益、支配的权利，可以出租，也可以抵押或转让等。专有权是共有权和成员权的前提，假设一个区分所有人对区分建筑物没有享有专有权的话，那么他的共有权和成员权也只是一句空话。专有部分的范围界定了区分所有人所有权的权利界限，关于专有所有权的性质，通常认为这是一种空间所有权，我国台湾黄越钦认为，专有所有权并非对一有体物享有所有权，而是对由各种建筑材料所组成的空间享有的管理支配权，是一种空间权。因此，作为建筑物的专有部分应当具有构造上的独立性和使用上独立性。 1、构造上的独立性，主要指建筑物的专有部分应与其他专有部分或者 共有部分相分隔起来，形成一个独立的空间，也就是物理上的独立性。其主要体现的是通过对专有部

5、分空间范围的确定来实现区分所有人权利的明确性，各专有部分都能独立存在，不受其他因素的影响。 2、使用上的独立性，也就是利用上的独立性，各区分所有部分能够被 单独的使用，无须借助其他部分的帮助即可实现其作用，一栋建筑物的区分部分必须具有与一般建筑物同样的独立经济效用，能够满足区分所有人社会经济生活需要的功能。 虽然专有权在建筑物区分所有权中占有主要作用并作为一项独立的权利而存在，但它也只是建筑物区分所有权的一部分，必须与共有权部分结合起来行使，倘若只有专有所有权而没有共有权，那这栋建筑物也就不能算是区分所有的建筑物，建筑物区分所有权也就根本不会发生了。单独所有权不能脱离共有所有权部分转让或是设立

6、负担，两者同时存在，转移时同时转移。由于专有所有权的特殊性，加上一栋建筑物可以分为多个专有部分，我们可以把它看作是一种特殊的按份共有形式。 （二）共有所有权的概念共有所有权，指区分所有人依据法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。也称“共有部分持分权”或“持分共有所有权部分”。与一般所有权相比，区分共有所有权的所有人在身份上具有复合性，即他们既是共有所有权人又是专有所有权人。而一般的共有所有权人身份则是单一的。从种类上相比，区分共有所有权人的分类更多一些，如法定共有权、约定共有权，全体共有权、部分共有权等，而一般共有权则仅分为按份共有和共同共有两种。最后

7、，区分所有共有权的标的物不能分割，与专有权成员权同时产生，同时消灭。一般共有所有权的标的物则可以请求分割。所以，区分所有共有权是一种特殊的共有所有权。 （三）建筑物区分所有人成员权的概念在建筑物区分所有的情况下，以一栋建筑物为基础。各区分所有人在实行其专有部分所有权时，为实现其目的，会借用共用部分，各区分所有人在行使专有权利时，不得妨碍其他区分所有人对自身专有权的行使，而且不得违反全体区分所有人的共同利益。在现实生活中，各区分所有人形成了类似共同体的关系，为维持共同体之间的关系，加强对相互间共同事务的管理与共用部分的使用收益的管理，就构成了一种由各区分所有人所组成的团体。借助这个团体的力量来管

8、理相关事务，各区分所有人享有一定的权利并承担一定的义务，于是成员权就应运而生。 成员权主要指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。 二、 建筑物区分所有权的价值 （一）确认房屋产权，维护业主权利随着现代住房的不断商品化，越来越多的居民都成为不动产的所有权人，通过对建筑物所有权制度的研究，可以明确区分建筑物的专有部分、共有部分，并在此产生的共同关系。对国家来说，明确建筑物区分所有权制度，可以有效加强对区分建筑物的管理，加强对房地产市场的监督作用，对区分所有权人来说，则可以明确其在区分建筑物中的

9、各种权利。当住宅成为个人所有的生活资料时，明确其权利归属是公民个人财产所有权获得安全保障的必要条件，也是买卖、租赁或抵押住宅，以充分发挥住宅的经济效用的必要法律条件。另外，专用部分和共用部分的划分是合理确定住宅所有人之间权利义务关系的基础，住宅所有人在使用、维修和管理建筑物共用部分的一切法律关系，都要基于这种划分来确定。 （二） 促进房地产市场的健康发展 现实社会中，往往房地产开发商为了吸引消费者的目光都把广告宣传做得很足，但真正的情况却与广告上相距很大，欺骗了消费者，在研究建筑物区分所有权制度后，消费者可以明确的要求房地产开发商确定专有部分跟共有部分，对物业公司也可由业主们共同决定，消费者可

10、以按现行法律进行建筑面积登记，物业管理费也可以按建筑面积交，至于房屋绿地缩水，消费者可以跟开发商在合同里里约定。若是违约需承担责任，那么就可以把面积计算的问题透明化，避免不必要的纠纷，树立开发商的诚信形象，促进房地产产业的健康发展。因此，在我国用法律规定划分住宅建筑物的专用部分和共用部分的统一标准，是促进房屋销售透明度的必要措施。 （三） 对立法的指导意义 我国关于建筑物区分所有权的最初规定，是建设部 1989 年颁布的城市异产毗连房屋管理规定，随着时代的发展，我国又颁布了物业管理条例，对于共有部分的维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。然而，仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题

11、。但这些都属于部门规章或条例，缺乏权威性法律，2007年10月的物权法规定了建筑物区分所有权的相关问题，第一次以法律的形式明确建筑物区分所有权制度，是建筑物区分所有权制度在立法上的巨大进步，但我们也应当注意到，物权法上规定的建筑物区分所有权制度在细节上做的还不够，还须要进一步完善，通过对区分所有权制度的进一步研究，相信对以后更进一步完善建筑物区分所有权制度有更好的指导意义。 三、建筑物区分所有权制度的缺陷（一） 专有权范围界定不明物权法第74条对专有权规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。” 专有权的客体就是建筑物的

12、专有部分，如何确立专有部分的范围，没有明确建筑物区分所有权人其专有所有权的范围，没有明确建筑物面积测算的标准。（二）共有权难以实施物权法第76条将建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房、会所、车库认定为建筑物区分所有权的共有权对象。从实际情况看，提供健身、娱乐等服务会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，而非按照建筑物的附属设施归业主共有，因此可以将规定会所的部分单列。（三） 成员权规定不规范物权法没有明确业主委员会的权限、责任和业主会议的效力。出于实用的考虑，可以规定“有关区分所有建筑物、基地和附属设施的管理、使用，以及区分所有人等的相互关系，除法律另有规定外，应以管理规约规

13、定”（四）登记机构尚不明确。物权法第10条虽然明确规定对不动产实行统一登记制度，但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法，究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确。（五）相邻权的规定过于简单。 在区分所有的情况下，更容易发生各种相邻关系的纠纷。不正当使用专有部分而导致邻人所有权的行使障碍；各区分所有人行使其专有部分权利时，应为邻人专有部分的权利的行使提供必要的便利 。四、我国建筑物区分所有权制度的完善随着建筑物不断向立体化高空方向发展，人口密度随之提高，人际关系趋于复杂化，生活在同一栋建筑物上的区分所有权人虽唇齿相依、祸福与共，但生活习惯却不尽相同，对居住环境品质要求亦不一致，其结果，所有权人

14、间的纷争势必层出不穷。有鉴于此，在区分所有权法上，建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人间的利害关系，化解彼此间及区分所有权人与管理团体间的纷争，加强对共有部分与共有设施的管理与维护，促进社区和谐成长，均具有重要意义。（一） 关于建筑物区分所有权的名称我国新近颁布的物权法第六章称建筑物区分所有权为“业主的建筑物区分所有权”，跟其他国家不一样，我国在建筑物区分所有权上加了“业主的”三个字，在我国实际情况中，通常将商品房的所有权人称为业主，业主的房屋统称为物业，我国的物业管理条例都有阐述，所以这一添加是立法者根据我国实际情况做出的，但该种做法是否合理呢？ 首先，建筑物区分所有权是民法的一种基本

15、制度，添加了“业主的”之后意思将会变得不严谨，而且它过于繁琐，建筑物区分所有权本身的意义将变得不明确，不符合法律概念明确性、简洁性的要求。其次，“业主”又称产业所有者，“业主的建筑物区分所有权”就变成“产业所有者的建筑物区分所有权”，但在建筑物区分所有权制度里，除了区分所有建筑物准有部分的所有权人外，还有区分所有人将专有部分出租给他人使用的状况，此时房屋的使用人称为“专有部分占有人”，而专有部分占有人并不是所有权人，因此不能称为业主，可见，在建筑物区分所有权的前面添加“业主的”三字是不符合区分所有权基本法理的，它不能囊括专有部分所有权人以外的非专有部分所有人的情况。 （二）制定我国建筑物区分所

16、有权法的必要性 从我国物权法中可以看出，我国关于建筑物区分所有权制度的立法模式是属于“民法模式”的，主要指在民法典中设专章或专节规定若干建筑物区分所有权的条款，并以此调整区分所有建筑物法律关系。但这种模式有显著的缺陷，首先，规范的细致性不够，难以详尽规定建筑物区分所有权制度的相关内容，建筑物区分所有权属于一种复合形态的不动产所有权，其内容也远比一般的不动产所有权复杂，而我国的物权法以一章十三条的规定来描述显然是不够的。其次，现代建筑物区分所有权作为现代民法的不动产所有权之一，在具有“物法性”要素的同时更具有“人法性”的要素，主要是成员权，这些大量的管理规约有一定的公法性、强制性的性质，将如此多

17、的公法性规范融入到民法中，势必会在一定程度上改变民法作为调整平等主体之间财产关系和人身关系的性质。所以，这是基于此，采取民法模式主要是弊大于利的，迄今为止，绝大多数大陆法系国家都采取了将建筑物区分所有制度单独立法的模式，也是代表着今后区分所有权立法的基本趋势。所以，建议我国也要紧跟时代潮流，加快完善建筑物区分所有权的立法制度。 （三）建筑物区分所有权制度的立法建议1、 取消“明示”的表述。这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主共有，不应当存在“明示”约定归属个人的情形。（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用

18、地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当”和“没必要”。 2、明确地下车库的所有权归属从物权法第七十六条第二款“会所、车库的归属， 有约定的， 按照约定；没有约定或者约定不明确的， 除建筑单位等能够证明其享有所有权外， 属于“业主共有”的规定看， 现实意义并不大。应明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权，以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。3.对地下建筑物进行所有权登记我国目前的房地产登记制度很不完善， 对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车

19、位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。 在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。4、完善“应当首先满足业主需要”的含义物权法第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权，可以从“同等条件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。5、正确

20、处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律，不应包含过多的管理性规范，这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律，应在较长时间内保持其稳定性，对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施，不应当在物权法中作出规定，可以由其他法律或行政法规予以规定。完善建筑物所有权人制度的不足，可以通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。建立起新的物权观念，借鉴外国的立法经验，制定完善的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满

21、足现代化社会生活的需要。参考文献及资料： 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究M .法律出版社，1995： 105-107. 王利民.论业主的建筑物区分所有权概念J .当代法学,2006, (20)：5. 陈华彬.建筑物区分所有权研究M . .法律出版社，2007： 83-93.陈华彬.业主的建筑物区分所有权J .中外法学，2006，(1)：64-65. 陈鑫.建筑物区分所有权M .中国法制出版社，2007：17-18. 吕群蓉.建筑物区分所有权共有权之立法构想J .重庆职业技术学院学报，2006， (15)：4.张能盛.论建筑物区分所有权J .湖州职业技术学院学报，2007，王利民：物权本论M. 法律出版社,2005：186.郑玉波：民法物权论文选集（上）M. 台湾五南图书出版公司，1984：440.梁慧星 陈华彬.物权法M.法律出版社第二版,2003：163.7